TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 253/2024/DS-PT

Ngày: 16/4/2024

V/v tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Ngô Tuyết Băng

Các Thẩm phán: Bà Nguyễn Thị Hồng Hạnh

Ông Chu Tuấn Anh

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Lưu Ly- Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội tham gia phiên toà: Bà Nguyễn Thị Phương Lan - Kiểm sát viên.

Trong ngày 16 tháng 4 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội, xét xử phúc thẩm công khai vụ án Dân sự thụ lý số 726/2023/TLPT-DS ngày 29/12/2023, về việc “Tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 49/2023/DSST ngày 08/9/2023 của Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 152/2024/QĐ- PT ngày 20/3/2024; Quyết định hoãn phiên Tòa số 194/2024/QĐ-PT ngày 01/4/2024 giữa:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn An P, sinh năm 1962

Địa chỉ: P Trường N, phường T, quận Đ, thành phố Hà Nội.

( Có mặt).

Bị đơn: Công ty cổ phần T1

Địa chỉ: Tầng B, Tòa nhà B, số B đường C, phường D, quận C, thành phố Hà Nội .

Người đại diện theo ủy quyền: Anh Trần Văn H – sinh năm 1994 theo Giấy uỷ quyền ngày 22/06/2023.

( Vắng mặt).

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Công ty cổ phần T1 (sau đây gọi là T1)

Địa chỉ: Khu S, Khu D, C, xã N, TP Q, Bình Định.

Người được uỷ quyền: Ông Nguyễn Minh Đ - sinh năm 1999

Địa chỉ: Số I B, phường T, thành phố N.

( Có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn trình bày: Ngày 12/06/2018, ông Nguyễn An P ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số: 11016/2018/ HĐMBCH - THECOASTALHILL tại Dự án The FLC COASTAL HILL với Công ty cổ phần T1 để mua Căn hộ số 16, tại tầng 10 Z thuộc Dự án Khu đô thị D, địa chỉ tại Khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định do Công ty cổ phần T1 làm chủ đầu tư. Đến ngày 20/06/2018, ông Nguyễn An P đã thanh toán số tiền là 1.518.781.000 đồng.

Theo Điều 8.2 của Hợp đồng, Công ty cổ phần T1 phải hoàn tất việc xây dựng và bàn giao căn hộ cho ông Nguyễn An P vào Quý II/2019, nhưng Công ty cổ phần T1 không bàn giao theo đúng quy định trong Hợp đồng. Vì thế, căn cứ quy định tại Điều 12.2.2, Điều 15.1.3 của Hợp đồng, đến ngày 30/09/2020, ông Nguyễn An P đã gửi cho Công ty cổ phần T1 thông báo chấm dứt Hợp đồng và yêu cầu giải quyết việc chấm dứt Hợp đồng theo quy định của Hợp đồng và pháp luật. Đến ngày 06/10/2020 và ngày 22/10/2020, tại Công ty cổ phần Đ1, địa chỉ tại số B Cầu G, phường D, quận C, Hà Nội, ông Nguyễn An P đã làm việc với đại diện của Công ty cổ phần T1 để giải quyết các vấn đề liên quan đến việc chấm dứt Hợp đồng. Ông Nguyễn An P đã yêu cầu Công ty cổ phần T1 hoàn trả toàn bộ số tiền ông Nguyễn An P đã thanh toán cho Công ty cổ phần T1 là 1.518.781.000 đồng (Một tỉ năm trăm mười tám triệu bảy trăm tám mươi mốt triệu đồng) và số tiền phạt vi phạm 8 % giá trị của hợp đồng. Đến nay, Công ty cổ phần T1 vẫn chưa hoàn trả cho ông Nguyễn An P số tiền trên.

Vì vậy, ông Nguyễn An P khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết:

1. Tuyên bố đơn phương chấm dứt việc thực hiện Hợp đồng mua bán căn hộ số 11016/HĐMBCH-THECOASTALHILL ngày 12/6/2018 được ký kết giữa ông Nguyễn An P với Công ty Cổ phần T1 do Công ty vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ quá 180 ngày (từ Quý II/2019 đến Ngày 31/12/2019) quy định tại Điều 15.1.3 “đơn phương chấm dứt Hợp đồng khi bên Bán chậm bàn giao căn hộ theo thỏa thuận tại Điều 12.2.2 của Hợp đồng” là phù hợp với nội dung Hợp đồng đã ký giữa hai bên. Thời gian chấm dứt Hợp đồng kể từ ngày Quý Toà tuyên án;
2. Yêu cầu Công ty Cổ phần T1 thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho ông P các thiệt hại quy định tại Điều 15.3 khi chấm dứt hợp đồng mua bán này: “ Trường hợp bên Mua đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo quy định tại Điều 15.1.3 của Hợp đồng, Bên Bán có nghĩa vụ thanh toán cho Bên Mua: (i) phần Giá bán căn hộ mà bên mua đã nộp cho bên Bán, (ii) tiên phạt vi phạm có giá trị bằng 08% được tính trên Giá bán căn hộ theo quy định tại 12.4.3 của Hợp đồng, (ii) toàn bộ thiệt hại thực tế phát sinh cho Bên Mua (nếu có); (iv) lãi chậm bàn giao theo quy định tại Điều 12 của Hợp đồng”

Ông P giữ nguyên các yêu cầu khởi kiện khác, cụ thể như sau:

2.1. Yêu cầu Cổ phần Tập đoàn T1 trả ông Nguyễn An P số tiền gốc đã nộp đương 95% Giá trị căn hộ là: 1.518.781.000 đồng.

2.2. Khoản tiền phạt do Công ty Cổ phần T1 vi phạm các quy định tại điểm 12.4.3 tương đương 8% (tám phần trăm) trị giá Bán căn hộ là 1.518.781.000₫ x 8% = 121.502.480 đồng.

2.3. Lãi chậm bàn giao theo quy định tại Điều 12.2.1 của Hợp đồng: Từ ngày 30/9/2019 (quá 90 ngày chậm tiến độ bàn giao) đến ngày chấm dứt Hợp đồng kể từ ngày Toà tuyên án (tạm tính đến ngày Khởi kiện là ngày 08/09/2023) là 1.441 ngày; lãi suất 6 tháng là 7,4%/năm : 1.518.781.000₫ x (1.441/365 ngày) x 7,4% x 150% = 665.553.122đồng

2.4. Thiệt hại thực tế phát sinh cho Bên Mua (nếu có): (điều 15.3) từ 12/6/2018 (Ngày phát sinh hợp đồng thuê và ngày có Giấy xác nhận nộp tiền của Cổ phần Tập đoàn T1) cho đến ngày chấm dứt Hợp đồng kể từ ngày Toà tuyên án (tạm tính đến ngày Khởi kiện là ngày 20/11/2022) là 53 tháng, 08 ngày; bao gồm các khoản sau:

• + Tiền lãi suất tiền gửi của tổng tiền đã đóng (ngân hàng B là 7.4 %/năm) 1.518.781.000₫ x 53 tháng x 7,4%/12 = 496.388.256đồng.
• + Tiền thiệt hại từ Hợp đồng thuê căn hộ nghỉ dưỡng: Mất khoản thu nhập tối thiểu 10% thu nhập cam kết tại Điều 10.2 trong Hợp đồng thuê và quản lý tài sản tính từ 12/6/2018 đến ngày 20/11/2022 trên số tiền 1.452.996.182đ bằng số tiền cam kết trong hợp đồng thuê căn hộ lấy làm căn cứ thuê: 1.452.996.182 x 53 x 10%/12 = 641.739.980₫
• + Lợi nhuận đã nhận theo hợp đồng và chính sách bán hàng của công ty T1 cho người mua (phải trả lại T1 nếu yêu cầu):

Số đêm nghỉ đã dùng đến năm 2020 (quy ra tiền theo T1) là 105.840.000₫

Tổng cộng tiền mặt đã nhận từ 12/6/2018 đến 31/12/2019: 215.669.098₫

Năm 2020: nhận thẻ Bamboo Dynamic tương đương tiền là 40.000.000₫

- Tổng số tiền là: 105.840.000 + 215.669.098 +40.000.000 = 361.509.098 đ.

2.5. Tổng cộng số tiền công ty T1 phải trả cho ông P là: 1.518.781.000đ + 121.502.480₫ + 665.553.122₫ +3 61.509.098₫ + 641.739.980₫ = 3.309.085.680đồng.

3. Yêu cầu tòa tuyên hợp đồng thuê và quản lý tài sản giữa ông Nguyễn An P và Công ty Cổ phần T1 là vô giá trị vì hợp đồng mua bán căn hộ codotel giữa Công ty cổ phần T1 với ông Nguyễn An P đã bị chấm dứt. Các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau. Sau khi ký hợp đồng mua bán, Cổ phần Tập đoàn T1 đã ủy quyền cho Công ty cổ phần T1 ký hợp đồng thuê và quản lý tài sản (mặc dù chưa có tài sản), Công ty cổ phần T1 đã thanh toán cho ông P số tiền thuê từ tháng 6/2018 đến năm 2020 số tiền và thẻ tương đương cụ thể như sau:

Số đêm nghỉ đã dùng đến hết năm 2020 theo FLC báo là 105.840.000₫

- Tiền mặt và thẻ tương đương đã nhận 255.669.098₫

Tổng số tiền là: 105.840.000 +255.669.098 = 361.509.098 đ

Đây là số tiền ông P sẽ phải trả lại T1 nếu có yêu cầu và được khấu trừ từ công ty T1 theo hợp đồng và chính sách bán hàng của công ty.

4. Số tiền tập đoàn T1 thực tế sẽ phải thanh toán cho ông P sẽ là 3.309.085.680₫ - 361.509.098 = 2.947.576.582 đ. (số tiền khi đã khấu trừ phần nghĩa vụ của ông P phải thanh toán lại cho T1 theo Hợp đồng thuê và quản lý tài sản)

5. Số tiền chậm trả: (Theo điều 357, Khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015 quy định lãi suất chậm trả = 10% / năm của số tiền chậm trả): đến ngày thanh toán thực tế tạm tính đến 20/11/2023 là 01 năm ( nếu sau 01 năm FLC mới trả tiền cho ông P): 2.947.576.582 ₫ X 10% /năm = 294.757.658đ

Do đó, tổng số tiền ông Nguyễn An P yêu cầu bị đơn là Công ty Cổ phần T1 phải thanh toán (sau khi khấu trừ đi phần nghĩa vụ của ông P phải thanh toán cho T1) là: 1.518.781.000 + 121.502.480 đ + 665.553.122đ + 641.739.980đ + 294.757.658đ = 3.242.334.240₫

*Bị đơn Công ty cổ phần T1 do người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 12/6/2018, Ông Nguyễn An P và Công ty Cổ phần T1 ký kết “Hợp đồng mua bán căn hộ” số 11016/HĐMBCH-THECOASTALHILL về việc mua bán căn hộ số 11016 tại Dự án Khu đô thị D. Sau khi ký hợp đồng, Ông Nguyễn An P đã nộp số tiền 1.518.781.000đ. Thời hạn bàn giao căn hộ dự kiến là tại Quý II/2019, gia hạn thời gian bàn giao căn hộ tối đa 02 lần, không vượt quá 90 ngày kể từ thời điểm dự kiến bàn giao căn hộ. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện hợp đồng, do xảy ra một sự kiện bất khả kháng nên việc bàn giao căn hộ đã không diễn ra theo dự kiến như ghi nhận tại hợp đồng, cụ thể: Do sự thay đổi về chính sách pháp luật liên quan đến hoạt động cấp phép đầu tư của sản phẩm condotel - căn hộ khách sạn và do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid 19.

1. Về lý do bất khả kháng là do sự thay đổi về chính sách pháp luật liên quan đến hoạt động cấp phép đầu tư của sản phẩm condotel – căn hộ khách sạn:

Công ty Cổ phần T1 là chủ đầu tư của Dự án Khu đô thị D theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số 4370744030 do Ban quản lý Khu kinh tế tỉnh B cấp lần đầu ngày 24/4/2015, sửa đổi lần thứ 3 ngày 19/10/2017. Tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có ghi nhận nội dung mục tiêu và quy mô dự án như sau: “2. Mục tiêu và quy mô dự án: Khu nhà ở cao tầng với quy mô cao 14 tầng, diện tích đất 57.718m2.".

Ngày 20/9/2017, UBND tỉnh B đã ra quyết định số 3474/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị D và T1, trong đó ghi nhận rõ cơ cấu sử dụng đất các khu đất ở cao tầng có ký hiệu CT, CT2, CT3, CT4, CT5.

Ngày 22/01/2016, Ban quản lý khu kinh tế tỉnh B ra quyết định số 160/QĐ-BQL về việc giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho Tập đoàn T1 thuê đất để thực hiện Dự án Khu đô thị D tại Khu K thuộc xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định và đã được điều chỉnh bởi quyết định số 660/QĐ- BQL ngày 30/10/2017. Tại quyết định số 660 có nêu rõ việc thực hiện Dự án trên diện tích đất 957.332,5m2, cụ thể: “a. Đất ở xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ khách sạn để bán, kết hợp kinh doanh (không hình thành đơn vị ở) với diện tích 332.566m2. Hình thức: nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất: 50 năm kể từ ngày 01/7/2015 (ngày tạm bàn giao ngoài hiện trường), người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài.”

Ngày 28/11/2017, Ban quản lý khu kinh tế tỉnh B đã phát hành công văn số 1523/QBL-DLQHXD về việc phê duyệt kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công Dự án Khu đô thị D trong đó có ghi nhận: Tên Công trình là: Tổ hợp nhà ở căn hộ khách sạn (C) T1; Loại, cấp công trình: Công trình dân dụng cấp II.

Ngày 15/12/2017, Ban quản lý khu kinh tế tỉnh B cấp Giấy phép xây dựng số 55/GPXD-BQL về việc cho phép Tập đoàn T1 được phép xây dựng các công trình thuộc Dự án “tên công trình: Tổ hợp nhà ở căn hộ khách sạn (C), The FLC C”. Ngày 15/12/2017, Ban quản lý khu kinh tế tỉnh B đã có Văn bản số 1590/BQL- QLQHXD về việc xác nhận “Tổ hợp nhà ở căn hộ khách sạn (C), The FLC C” đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Trên cơ sở văn bản 1590/BQL-QLQHXD, Tập đoàn T1 đã tiến hành ký kết hợp đồng mua bán “Nhà ở dạng căn hộ khách sạn” đối với các tổ chức cá nhân có nhu cầu.

Tính đến cuối năm 2018, Tập đoàn T1 đã hoàn thiện việc thi công toàn bộ các hạng mục cơ bản tại công trình Tổ hợp T1, các hạng mục cơ bản tại công trình Tổ hợp T1, các hạng mục khác đều đang lên kế hoạch chuẩn bị sẵn sàng cho việc tiếp tục thi công hoàn thiện theo đúng thời hạn cam kết bàn giao cho khách hàng. Ngày 16/4/2019, Ban quản lý khu kinh tế tỉnh B đã ban hành Quyết định số 104/QĐ-BQL về việc điều chỉnh, bổ sung giao lại đất, thuê đất đối với Công ty Cổ phần T1 thực hiện Dự án Khu đô thị D, Khu K. Tại quyết định 104 quy định: “Mục đích sử dụng đất: xây dựng biệt thự và khách sạn nghỉ dưỡng (không hình thành đơn vị ở).

Như vậy, có thể thấy rằng, trong quá trình cấp phép đầu tư đối với dự án phía cơ quan Nhà nước đã có những V bản/Quyết định không thống nhất làm thay đổi tính chất công năng sử dụng của công trình tại dự án, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định phê duyệt (1/500), Quyết định giao đất số 660/QĐ-BQL; Giấy phép xây dựng (được cấp trước thời điểm Tập đoàn T1 triển khai ký hợp đồng), thì mục đích sử dụng đất (công năng của tổ hợp T1) là một công trình xây dựng trên đất ở dưới dạng căn hộ khách sạn (bao gồm mục đích ở).

Tuy nhiên, vào thời điểm cuối năm 2018, phía cơ quan Nhà nước tỉnh Bình Định bắt đầu có các cuộc họp nội bộ với tính chất xem xét điều chỉnh lại dự án do thời điểm đó, các cơ quan ban ngành chuyên môn trên cả nước bắt đầu có những kiến nghị liên quan đến sản phẩm condotel. Theo đó, ngày 16/4/2019, Ban quản lý khu kinh tế tỉnh B đã ban hành quyết định 104/QĐ-BQL. Đây là văn bản làm thay đổi mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt trước đó. Với việc ghi nhận công năng “khách sạn nghỉ dưỡng” của Tổ hợp T1 tại Quyết định 104, Tổ hợp T1 có thể xem là có mục đích sử dụng “chưa hoàn toàn tương thích” đối với mục đích sử dụng của khu đất mà Tập đoàn T1 được giao để thực hiện xây dựng Tổ hợp The FLC Coastal Hill – đất ở cao tầng.

Chính vì vậy, với việc tiếp tục triển khai dự án sau khi có quyết định 104 Tập đoàn T1 có thể sẽ phải đối mặt với rủi ro sử dụng đất trái với mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt ban đầu, gây ảnh hưởng thiệt hại đến quyền lợi của các khách hàng mua căn hộ tại đây. Đồng thời các khái niệm condotel, căn hộ khách sạn, tính chất pháp lý của loại hình sản phẩm này tại thời điểm đó cũng chưa có văn bản pháp lý hướng dẫn chi tiết. Do đó, Tập đoàn T1 buộc phải thi công cầm chừng để chờ hướng dẫn chi tiết nhằm phù hợp với các quyết định cấp phép và văn bản quy phạm pháp luật.

2. Về lý do bất khả kháng do dịch bệnh Covid 19:

Thời điểm cuối năm 2019 và cho đến đầu năm 2023, dịch bệnh Covid 19 diễn biến phức tạp là liên tục bùng phát gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần T1 cũng như quá trình triển khai thi công dự án do phải thực hiện một loạt các lệnh cách ly, giãn cách xã hội như Chỉ Thị 15/CT-TTg ngày 27/02/2020; Chỉ thị 16/CT-TTG ngày 31/3/2020 của Thủ Tướng Chính Phủ và các văn bản của UBND tỉnh B về việc thực hiện các biện pháp phòng tránh dịch trên địa bàn tỉnh. Vì vậy, căn cứ Điều 14 Hợp đồng về sự kiện bất khả kháng trong trường hợp này, Công ty Cổ phần T1 có quyền áp dụng quy định về sự kiện bất khả kháng để miễn trừ trách nhiệm do việc chậm trễ thi công, bàn giao căn hộ.

Đối với các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Công ty Cổ phần T1 không đồng ý bởi lẽ:

Thứ nhất, căn cứ khoản 2 Điều 351 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự”. Trong trường hợp này Công ty Cổ phần T1 không thể bàn giao căn hộ cho khách hàng là do những sự kiện bất khả kháng như đã phân tích ở trên. Do đó, Công ty Cổ phần T1 cho rằng lý do chấm dứt hợp đồng của ông P trong trường hợp này không thuộc các trường hợp chấm dứt hợp đồng đã được hai bên thỏa thuận tại Điều 15.1 Hợp đồng.

Thứ hai, về yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng 8% giá bán căn hộ trước thuế: như đã phân tích ở trên, việc Công ty Cổ phần T1 chậm bàn giao căn hộ là do sự kiện bất khả kháng do đó đây không được coi là vi phạm nghĩa vụ để nguyên đơn căn cứ tính phạt vi phạm.

Thứ ba, về khoản tiền lãi chậm bàn giao căn hộ: Tại điều 12.2.1 của Hợp đồng quy định về điều khoản phạt vi phạm trong trường hợp các bên vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng mà bên bán chậm bàn giao căn hộ có điều kiện bên mua đã thanh toán đầy đủ và đúng hạn giá bán căn hộ theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp này, không áp dụng đối với trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng. Do đó, nguyên đơn yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng nên không áp dụng tính phạt lãi chậm bàn giao căn hộ.

Thứ tư, về bồi thường thiệt hại: Tất cả các yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn đều là thiệt hại ước tính, không phải thiệt hại thực tế, bên cạnh đó nguyên đơn không cung cấp được các chứng cứ chứng minh thiệt hại thực tế của mình nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu. Cụ thể:

• - Tiền lãi suất tiền gửi ngân hàng của số tiền đã đóng: Việc lựa chọn các hình thức đầu tư (mua căn hộ, gửi tiết kiệm hay các hình thức đầu tư nào khác) là quyền tự do lựa chọn của nguyên đơn. Việc nguyên đơn cho rằng nếu không mua căn hộ của Tập đoàn T1 thì sẽ gửi tiết kiệm ngân hàng là điều kiện giả tưởng, không có căn cứ chấp nhận.
• - Tiền thiệt hại từ hợp đồng thuê căn hộ nghỉ dưỡng và lợi nhuận đã nhận và chính sách bán hàng của Công ty Cổ phần T1: Thực tế nguyên đơn đã ký Hợp đồng thuê và quản lý căn hộ với Công ty T1. Nguyên đơn cũng đã được T1 thanh toán tiền thuê căn hộ. Nay nguyên đơn yêu cầu đơn phương chấm dứt cả hợp đồng mua bán và hợp đồng thuê, việc hợp đồng thuê không thể tiếp diễn xuất phát từ yêu cầu của nguyên đơn, vì thế không có căn cứ cho rằng Công ty Cổ phần T1 gây thiệt hại đối với thu nhập cho thuê căn hộ của nguyên đơn, bên cạnh đó, việc nguyên đơn thụ hưởng các chính sách bán hàng và yêu cầu bồi thường với những chính sách mà mình đã thụ hưởng là không có căn cứ.

Thứ năm, về số tiền chậm trả: yêu cầu của nguyên đơn này không có căn cứ chấp nhận vì Công ty Cổ phần T1 tại thời điểm hiện tại không phát sinh bất kỳ nghĩa vụ thanh toán nào với nguyên đơn.

Cuối cùng, trên tinh thần thiện chí hợp tác, Công ty Cổ phần T1 luôn mong muốn được tiếp tục hợp đồng với khách hàng. Như đã phân tích ở trên, trong quá trình thực hiện hợp đồng do những sự kiện bất khả kháng mà việc bàn giao căn hộ cho khách hàng chưa thể tiến hành theo dự kiến. Công ty Cổ phần T1 đang nỗ lực hết sức, huy động mọi nguồn lực để có thể bàn giao căn hộ cho khách hàng trong thời gian sớm nhất. Do đó, Công ty Cổ phần T1 đề nghị nguyên đơn cân nhắc việc chấm dứt hợp đồng. Trong trường hợp nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, Công ty Cổ phần T1 kính đề nghị Tòa án xem xét giải quyết những yêu cầu sau:

Công ty Cổ phần T1 thực hiện quyền chấm dứt hợp đồng và hoàn trả lại khoản tiền mà nguyên đơn đã thanh toán sau khi đối trừ các khoản tiền sau: Tiền phạt vi phạm 8% trên giá bán căn hộ; tiền bồi thường thiệt hại bao gồm: chi phí môi giới, khoản tiền chênh lệch giá bán căn hộ cho bên thứ ba.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Công ty cổ phần T1 trình bày:

Ngày 12/06/2018, ông Nguyễn An P ký kết Hợp đồng thuê và quản lý tài sản số: 11016/2018/ HĐTCH - THECOASTALHILL với Công ty cổ phần T1 tại Dự án Khu đô thị D, địa chỉ tại Khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định do Công ty cổ phần T1 làm chủ đầu tư. Theo đó, ông P đồng ý cho Công ty T1 thuê lại căn hộ 11016 tại Tổ hợp căn hộ của Khách sạn T1 thuộc Dự án Khu đô thị D (“Dự án”).

Công ty cổ phần T1 đồng ý với thống kê của ông Nguyễn An P về việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo các đợt cũng như cấp thẻ cho ông P. Đối với các yêu cầu của ông Nguyễn An P, Công ty cổ phần T1 có ý kiến như sau:

• - Đối với yêu cầu tự nguyện hoàn trả số đêm nghỉ đã dùng đến hết năm 2020 là 105.804.000 đồng cùng tiền mặt và thẻ tương đương đã nhận là 255.669.098 đồng. Tổng cộng số tiền ông Nguyễn An P phải hoàn trả cho T1 là 361.509.098 đồng.
• - Đối với các yêu cầu còn lại của nguyên đơn với Công ty cổ phần T1, Công ty cổ phần T1 không có ý kiến gì.

Quá trình giải quyết vụ án các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 11/8/2023, của Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn xác định: công trình thuộc Dự án The FLC COASTAL HILL chưa đưa vào sử dụng. Như vậy, đủ cơ sở để chứng minh Công ty cổ phần T1 không thực hiện đúng thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán căn hộ Dự án Dự án T, số: 11016/2018/HĐMBCH – THECOASTALHILL. Theo Điều 15.1.3 của Hợp đồng, ông Nguyễn An P đã đơn phương chấm dứt Hợp đồng đúng quy định của Hợp đồng và quy định của pháp luật. Thời điểm chấm dứt Hợp đồng được xác định vào ngày 30/09/2020.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 49/2023/DSST ngày 08/9/2023 của Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội đã xử:

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn – ông Nguyễn An P về yêu cầu buộc bị đơn là Công ty Cổ phần T1 phải trả tiền thiệt hại thực tế phát sinh gửi tại Ngân hàng TMCP Đ2 (B) với số tiền là: 496.388.256 đồng.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn An P đối với công ty cổ phần T1 về việc chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số: 11016/2018/ HĐMBCH – THECOASTALHILL Dự án The FLC COASTAL HILL ký kết ngày 12/06/2018 giữa bên bán là Công ty cổ phần T1 với bên mua là ông Nguyễn An P, xác định Công ty cổ phần T1 đã vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ theo Hợp đồng; thời điểm vi phạm nghĩa vụ được xác định từ ngày 30/09/2019.

Buộc Công ty cổ phần T1 trả cho ông Nguyễn An P số tiền mua căn hộ: 1.518.781.000 đồng; tiền phạt vi phạm hợp đồng là: 8% x 1.518.781.000 đồng = 121.502.480 đồng; tiền lãi chậm trả do chậm bàn giao từ ngày 30/09/2019 tạm tính đến ngày 08/09/2023: 1.518.781.000 đồng x 7,4% x (1441/365 ngày) x 150% = 665.553.122đồng.

Tổng cộng số tiền Công ty cổ phần T1 phải trả cho ông Nguyễn An P là: 1.518.781.000 đồng + 121.502.480 đồng + 665.553.122 đồng= 2.305.836.122 đồng.

Kể từ ngày 08/09/2023, Công ty cổ phần T1 còn phải chịu lãi chậm trả theo lãi suất được thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán căn hộ số: 11016/2018/ HĐMBCH – THECOASTALHILL Dự án The FLC COASTAL HILL ký kết ngày 12/06/2018 giữa bên bán là Công ty cổ phần T1 với bên mua là ông Nguyễn An P.

2. Tuyên bố Hợp đồng thuê và quản lý tài sản số 11016/2018/HĐTCH-THECOASTLHILL được ký kết ngày 12/06/2018 giữa ông Nguyễn An P và Công ty cổ phần T1 là vô hiệu. Ông Nguyễn An P phải hoàn trả cho Công ty cổ phần T1 số tiền tương đương với số đêm nghỉ đã dùng đến, số tiền mặt đã nhận và tiền thẻ Bamboo D đã nhận là: 361.509.098 đồng.

Tại phiên tòa Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo. Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các đương sự xác nhận ngoài các tài liệu chứng cứ đã xuất trình cho Tòa án thì không còn chứng cứ nào khác xuất trình cho Tòa án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa hôm nay, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tiến hành đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Các đương sự trong vụ án chấp hành quyền, nghĩa vụ theo quy định của bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ xét thấy không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn An P. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật dân sự giữ nguyên bản án sơ thẩm; về án phí các đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, căn cứ kết quả hỏi và tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1].Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Nguyễn An P và Công ty cổ phần T1 làm trong thời hạn luật định. Người kháng cáo đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm, nên việc kháng cáo là hợp lệ. Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội giải quyết là đúng thẩm quyền.

Tuy nhiên tại phiên tòa hôm nay Công ty cổ phần T1 vắng mặt không thuộc trường hợp bất khả kháng, do đó coi như Công ty cổ phần T1 đã từ bỏ yêu cầu kháng cáo, nên đình chỉ đối với yêu cầu kháng cáo của Công ty cổ phần T1.

+ Về người tham gia tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án Tòa án đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho các đương sự. Tuy nhiên tại phiên tòa hôm nay Bị đơn Công ty cổ phần T1 do ông Trần Văn H đại diện theo ủy quyền vắng mặt và có đơn xin hoãn phiền tòa với lý do ông phải đi công tác, tuy nhiên ông H chỉ xuất trình vé máy bay là bản photo và không có văn bản cử đi công tác nên không thuộc trường hợp bất khả kháng. Căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt đương sự.

[2].Về nội dung: Xét yêu cầu kháng cáo của Nguyên đơn và Bi đơn, Hội đồng xét xử xét thấy: Cụng ty cổ phần T1 là chủ đầu tư của Dự án khu đô thị D theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số 4370744030 do Ban quản lý Khu kinh tế tỉnh B cấp lần đầu ngày 24/4/2015, sủa đổi lần thứ 3 ngày 19/10/2017. Theo đó ghi nhận mục tiêu và quy mô dự án khu nhà ở caao tầng với quy mô cao 14 tầng, diện tích đất 57.718m2.

Ngày 20/9/2017, Ủy ban nhân dân tỉnh B đã ra quyết định số 3474/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị D và FLC Quy nhơn T1.

Ngày 22/01/2016, Ban quản lý khu kinh tế tỉnh B ra quyết định số 160/QĐ-BQL về việc giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho Tập đoàn T1 thuê đất để thực hiện dự án khu đô thị D tại khu K thuộc xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định.

Ngày 15/12/2017, Ban quản lý khu Kinh tế tỉnh B cấp Giấy phép xây dựng số 55/GPXD-BQL về việc cho phép tập đoàn T1 được phép xây dựng các công trình thuộc dự án tổ hợp nhà ở căn hộ khách sạn ( C), The FLC C.

Ngày 15/12/2017, Ban quản lý khu kinh tế tỉnh B đã có Văn bản số 1590/BQL-QLQHXD về việc xác nhận “Tổ hợp nhà ở căn hộ khách sạn (C), The FLC C” đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Trên cơ sở văn bản 1590/BQL-QLQHXD, Tập đoàn T1 đã tiến hành ký kết hợp đồng mua bán “Nhà ở dạng căn hộ khách sạn” đối với các tổ chức cá nhân có nhu cầu.

Ngày 12/6/2018, Công ty cổ phần T1 và ông Nguyễn An P đã ký kết Hợp đồng mua căn hộ số 11016/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL thuộc dự án khu đô thị S, địa chỉ tại Khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định, việc ký kết Hợp đồng được các bên ký kết trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện, về hình thức và nội dung phù hợp với quy định của pháp luật, nên phát sinh hiệu lực đới với các bên.

Theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 11016/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL thì Công ty cổ phần T1 đồng ý bán cho ông Nguyễn An P 40m2 diện tích sử dụng căn hộ số A tại tầng 10 Zone 1 thuộc dự án khu đô thị S, có địa chỉ tại Khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định, với các chi tiết quy định tại phụ lục 01 Hợp đồng; Giá bán căn hộ là 1.598.295.800 đồng; phương thức thanh toán là VNĐ, thời hạn thanh toán được chia làm 05 đợt ( theo quy định tại phụ lục 03) cụ thể: Đợt 1 ngay sau khi ký Hợp đồng 30% tương đương 479.488.740 đồng; Đợt 2 trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng 15% tương đương 239.744.370 đồng; Đợt 3 25% trong vòng 60 ngày kể từ ngày đến hạn đợt 2 tương đương 399.573.950 đồng; Đợt 4 vào ngày bàn giao căn hộ theo thông báo bàn giao căn hộ của bên bán 25% tương đương 399.573.950 đồng; Đợt 5 vào ngày bên A thông báo cho bên B về việc bàn giao Giấy chứng nhận sau khi Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc vào thời hạn khác theo thỏa thuận của các bên là 5% tương đương 79.914.790 đồng.

Sau khi ký kết hợp đồng, để được nhận chính sách bán hàng khuyến mại của Công ty cổ phần T1 ngày 20/6/2018 ông Nguyễn An P đã thanh toán cho Công ty cổ phần T1 1.518.781.000 đồng tương đương 95% giá trị mua căn hộ. Công ty cổ phần T1 đã lập giấy xác nhận ngày 20/6/2018 xác nhận đã nhận số tiền này của ông Nguyễn An P.

Hợp đồng mua bán căn hộ ngày 05/06/2018 không ấn định chính xác ngày bàn giao căn hộ mà quy định các mốc thời gian liên quan đến ngày bàn giao gồm ngày bàn giao căn hộ theo dự kiến và ngày bàn giao căn hộ theo thông báo.

Theo quy định tại mục 1.22. Điều 1 của Hợp đồng thì "Ngày bàn giao căn hộ" được hiểu là ngày trong thông báo bằng văn bản mà Bên Bán bàn giao căn hộ cho Bên mua được quy định tại Điều 8 của Hợp Đồng.

Tại mục 8.2 Điều 8 quy định thời điểm bàn giao:

• (i) Bên Bán dự kiến bàn giao căn hộ cho Bên Mua vào quý II/2019.
• (ii) Các Bên thống nhất rằng, thời gian bàn giao căn hộ có thể được gia hạn tối đa 02 (hai) lần. Lần gia hạn thứ nhất không được vượt quá 45 (bốn mươi lăm) ngày kể từ ngày cuối cùng của thời điểm dự kiến bàn giao căn hộ cho bên mua nêu tại Điều 8.2 (i) của Hợp đồng. Lần gia hạn thứ hai không được vượt quá 45 (bốn mươi lăm) ngày kể từ ngày cuối cùng của thời hạn đã được ra hạn lần thứ nhất. Việc chậm bàn giao phải được bên bán lập thành văn bản và gửi đến Bên mua trong đó nêu rõ thời gian cũng như lý do chậm bàn giao căn hộ...

Trước ngày bàn Giao căn hộ 15 (mười lăm) ngày, bên bán phải gửi thông báo bằng văn bản cho bên mua về thời gian, địa điểm và thủ tục giao căn hộ.

Điều 8 của hợp đồng quy định: Bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua dự kiến vào quý II/2019. Hội đồng xét xử áp dụng tương đương về cách tính thời gian theo Bộ luật dân sự, cần xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng thì thời hạn bên bán dự kiến bàn giao cho bên mua chậm nhất là ngày 30/09/2019.

Tại Điều 12 của hợp đồng quy định về việc bên mua được đơn phương chấm dứt hợp đồng: 12.2.2. Nếu bên bán chậm bàn giao căn hộ quá 180 ngày kể từ ngày cuối cùng của thời điểm dự kiến bàn giao căn hộ nêu tại Điều 8.2 (i) của H mà bên bán vẫn chưa bàn giao căn hộ cho bên mua thì bên mua có quyền tiếp tục thực hiện Hợp Đồng... hoặc đơn phương chấm dứt Hợp Đồng theo thỏa thuận tại Điều 15 của Hợp Đồng.

Như vậy, theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thì nếu bên bán chậm bàn giao theo thời gian đã thỏa thuận là quý II/2019 và nếu có kéo dài thì không quá 180 ngày (tương đương 06 tháng), có nghĩa chậm nhất đến ngày 30/12/2019 mà bên bán không bàn giao căn hộ thì bên mua có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, cho đến ngày ông P khởi kiện và khi Toà án cấp sơ thẩm xét xử thì Công ty cổ phần T1 vẫn chưa bàn giao căn hộ cho ông P.

Theo quy định tại Điều 15 của hợp đồng quy định: 15.1. Hợp Đồng được chấm dứt khi xảy ra một trong các trường hợp sau đây:...15.1.3. Theo quyết định đơn phương chấm dứt Hợp đồng của bên mua khi: (1) bên bán chậm bàn giao căn hộ theo thỏa thuận tại Điều 12.2.2 của Hợp Đồng...

Công ty cổ phần T1 lại cho rằng việc chậm bàn giao căn hộ là do sự kiện bất khả kháng, là do thay đổi chính sách pháp luật và do dịch C. Hội đồng xét xử nhận thấy theo thỏa thuận của các bên thì thời hạn bàn giao căn hộ trên cuối cùng là vào ngày 30/9/2019, nhưng thời điểm này dịch bệnh CoVit chưa xảy ra, đầu năm 2020 dịch bện CoVit mới xuất hiện tại Việt Nam. Theo Chỉ thị 15/CT-TTg ngày 27/02/2020; Chỉ thị 16/CT-TTg ngày 31/03/2020 của Thủ tướng chính phủ thực thiện từ tháng 3,4/2020. Hơn nữa quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa Công ty cổ phần T1 không xuất trình được các tài liệu chứng cứ chứng minh về việc tiến độ công trình bị ảnh hưởng do dịch bệnh CoVits và các lý do khách quan khác. Từ những căn cứ trên Tòa án cấp sơ thẩm xác định Công ty cổ phần T1 đã vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ theo thỏa thuận trong hợp đồng, xác định thời điểm Công ty cổ phần T1 vi phạm nghĩa vụ bàn giao kể từ ngày 30/09/2019 và chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông P, chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông P và Công ty cổ phần T1 là có căn cứ và phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên ở phần nhận định của bản án sơ thẩm có nhận định Hợp đồng mua bán căn hộ số 11016/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL chấm dứt nhưng tại phần quyết định của bản án lại không tuyên Hợp đồng mua bán căn hộ số 11016/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL chấm dứt là có thiếu sót, do đó cần phải sửa về cách tuyên đối với phần này, cấp sơ thẩm cần phải nghiêm túc rút kinh nghiệm về việc này.

+ Đối với yêu cầu của ông Nguyễn An P đề nghị Công ty Cổ phần T1 phải thanh toán trả ông P số tiền gốc đã nộp là: 1.518.781.000 đồng tương đương 95% giá trị Hợp đồng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Hội đồng xét xử xét thấy, theo thỏa thuận của các bên tại Điều 3 của Hợp đồng mua bán căn hộ Dự án The FLC COASTAL HILL số: 11016/2018/ HĐMBCH - THECOASTALHILL thì giá bán căn hộ là 1.598.295.800 đồng. Do ông P không sử dụng vốn vay nên Công ty cổ phần T1 chiết khấu 5% giá bán dành cho khách hàng không có nhu cầu sử dụng vốn vay. Theo đó ông P đã thanh toán trả cho Công ty cổ phần T1 số tiền: 1.518.781.000 đồng. Quá trình giải quyết và tại phiên tòa hôm nay các đương sự đều xác nhận ông Nguyễn An P đã thanh toán trả cho Công ty cổ phần T1 số tiền 1.518.781.000 đồng. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm buộc Công ty cổ phần T1 phải thanh toán lại cho ông P số tiền 1.518.781.000 đồng là có căn cứ và phù hợp với quy định của pháp luật.

+ Đối với yêu cầu của ông P đề nghị Công ty cổ phần T1 phải chịu tiền phạt vi phạm hợp đồng là 8% tính trên giá bán căn hộ: Hội đồng xét xử xét thấy, căn cứ vào thoả thuận của các bên tại điều 15.1.3 và 15.4 Hợp đồng mua bán căn hộ, như đã phân tích ở trên thì Công ty cổ phần T1 đã vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ cho ông P theo thỏa thuận của các bên trong Hợp đồng, nên Công ty cổ phần T1 phải có nghĩa vụ thanh toán tiền phạt vi phạm hợp đồng cho ông P. Tòa án cấp sơ thẩm buộc Công ty cổ phần T1 phải trả cho ông P số tiền phạt vi phạm hợp đồng cụ thể là: 8% x 1.518.781.000 đồng = 121.502.480 đồng là có căn cứ và phù hợp với quy định của pháp luật.

+ Đối với yêu cầu của ông P đề nghị Công ty cổ phần T1 phải trả ông số tiền lãi phát sinh do chậm thanh toán: Hội đồng xét xử xét thấy theo thoả thuận tại điều 12.2.1 của Hợp đồng thì mức lãi suất 150% lãi suất tiền gửi trả lãi sau kỳ hạn 06 (sáu tháng) của Ngân hàng Đ2 (B) công bố tại thời điểm thanh toán. Thời hạn được tính từ ngày vi phạm nghĩa vụ bàn giao. Theo quy định Lãi suất tiền gửi trả sau kỳ hạn 06 tháng của Ngân hàng Đ2 BIDV tại thời điểm xét xử sơ thẩm là 7,4%/năm, nên mức lãi suất được tính bằng 150% lãi suất tiền gửi là 9%/năm. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm buộc Công ty cổ phần T1 phải thanh toán trả cho ông P tiền lãi chậm trả do chậm bàn giao thời hạn tính lãi suất kể từ ngày 30/09/2019 tạm tính đến ngày 08/09/2023 là: 1.518.781.000₫ x (1.441/365 ngày) x 7,4% x 150% = 665.553.122đồng là có căn cứ và phù hợp với quy định của pháp luật.

Buộc Công ty Cổ phần T1 phải thanh toán trả cho ông P tổng số tiền là 2.305.836.122 đồng. Trong đó T nợ gốc là 1.518.781.000 đồng; tiền nợ lãi chậm trả là: 665.553.122 đồng; Tiền phạt vi phạm hợp đồng là: 121.502.480 đồng.

+ Đối với yêu cầu của ông P1 đề nghị Công ty cổ phần T1 phải thanh toán trả cho ông P số tiền thiệt hại thực tế phát sinh từ Hợp đồng thuê căn hộ nghỉ dưỡng kể từ ngày 12/6/2018 tạm tính đến ngày 29/11/2022 là 53 tháng, 08 ngày là 10% thu nhập theo cam kết tại Điều 10.2 trong Hợp đồng thuê và quản lý tài trên số tiền 1.452.996.182đ bằng số tiền cam kết trong Hợp đồng thuê căn hộ cụ thể là: 1.452.996.182 x 53 x 10%/12 = 641.739.980đồng. Hội đồng xét xử nhận thấy, căn hộ trên hiện mới được xây dựng xong phần cơ bản và đang hoàn thiện và trang thiết bị theo như phụ lục hợp đồng. Quá trình giải quyết và tại phiên tòa hôm nay các đương sự đều xác nhận tại thời điểm ký kết hợp đồng thuê thì căn hộ này chưa được xây dựng và cho đến nay Công ty cổ phần T1 vẫn chưa bàn giao căn hộ này cho ông P, mặt khác kể từ khi các bên ký kết Hợp đồng thuê căn hộ này cho đến nay đối tượng thuê chưa được thực hiện. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định hợp đồng thuê căn hộ giữa ông P và Công ty cổ phần T1 theo Hợp đồng thuê và quản lý tài sản số 11016/HĐTCH-THECOASTALHILL vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu ghi nhận sự tự nguyện của ông Phong thanh t trả cho Công ty cổ phần T1 số tiền 361.509.098 đồng là có căn cứ và phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên tại phiên tòa hôm nay ông P không đồng ý thanh toán số tiền 361.509.098 đồng cho Công ty cổ phần T1 vì theo ông thì số tiền đêm nghỉ ông đã sử dụng là chính sách của T1 mà ông được hưởng. Xét thấy, như nhận định ở trên thì Hợp đồng thuê căn hộ vô hiệu nên các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận do đó không có căn cứ chấp nhận yêu cầu này của ông P. Do vậy buộc ông P phải thanh toán trả cho Công ty cổ phần T1 số tiền đêm nghỉ ông đã dùng là 105.804.000 đồng và thanh toán trả cho Công ty cổ phần T1 số tiền mặt đã nhận và tiền thẻ Bamboo D đã nhận là: 255.669.098 đồng. Xét thấy đây là sự tự nguyện của ông P và phù hợp với quy định của pháp luật, nên được chấp nhận. Do đó sửa án sơ thẩm buộc ông Nguyễn An P phải thanh toán trả cho Công ty cổ phần T1 số tiền đêm nghỉ ông đã dùng là 105.804.000 đồng và thanh toán trả cho Công ty cổ phần T1 số tiền mặt đã nhận và tiền thẻ Bamboo D đã nhận là: 255.669.098 đồng.

+ Đối với yêu cầu của ông P về việc yều cầu Công ty cổ phần T1 phải thanh toán trả cho ông số tiền lãi suất tiền gửi tiết kiệm của số tiền ông đã đóng cho Công ty cổ phần T1 là : 1.518.781.000 đồng x 53 tháng x 7,4%/năm + 496.388.256 đồng. Xét thấy quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm ông Nguyễn An P đã rút yêu cầu này. Do vậy Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét đối với yêu cầu này của ông P. Căn cứ Điều 293 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét đối với yêu cầu này của ông P do vượt quá phạm vi xét xử của cấp phúc thẩm. Tuy nhiên tại phần nhận định của bản án sơ thẩm Tòa án cấp sơ thẩm nhận định không xem xét và đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu này của ông P, nhưng tại phần quyết định của bản án sơ thẩm không tuyên đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu này của ông P là có thiếu sót, nên cần phải sửa án sơ thẩm về phần này, cấp sơ thẩm cần phải rút kinh nghiệm.

Ngoài ra, quyết định của bản án sơ thẩm không đối trừ khoản tiền mà ông P phải thanh toán trả cho Công ty cổ phần T1 là chưa thỏa đáng, nên cần sửa về cách tuyên.

Từ những phân tích trên xét thấy không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn An P.Tuy nhiên cần phải sửa bản án sơ thẩm về cách tuyên như đã phân tích ở trên.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phù hợp với các tài liệu có trong hồ sơ, nên được chấp nhận.

* Về án phí: Do sửa án sơ thẩm nên ông P không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Sung công quỹ Nhà nước số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm của Công ty cổ phần T1.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng: Khoản 3 Điều 26, Điều 300; Điều 296; khoản 2 Điều 308; Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Áp dụng Điều 122, Điều 117, Điều 428, 430, Điều 440, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu nộp quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Đình chỉ yêu cầu kháng cáo của Công ty cổ phần T1.

Sửa bản án sơ thẩm số 49/2023/DSST ngày 08/9/2023 của Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.

Xử:

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn An P đối với yêu cầu buộc Công ty Cổ phần T1 phải trả tiền thiệt hại thực tế phát sinh gửi tại Ngân hàng TMCP Đ2 (B) với số tiền là: 496.388.256 đồng.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn An P đối với công ty cổ phần T1 .
3. Tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ Dự án The FLC COASTAL HILL số: 11016/2018/ HĐMBCH – THECOASTALHILL ngày 12/6/2018 giữa Công ty cổ phần T1 và ông Nguyễn An P chấm dứt.
4. Buộc Công ty cổ phần T1 phải thanh toán trả cho ông Nguyễn An P tổng số tiền là: 2.305.836.122 đồng. Trong đó tiền mua căn hộ là: 1.518.781.000 đồng; tiền phạt vi phạm hợp đồng là: 121.502.480 đồng; tiền lãi chậm trả do chậm bàn giao kể từ ngày 30/09/2019 tạm tính đến ngày 08/09/2023 là: 665.553.122đồng.

Kể từ ngày 09/09/2023, Công ty cổ phần T1 còn phải chịu lãi chậm trả đối với số tiền nợ gốc theo lãi suất được thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán căn hộ số: 11016/2018/ HĐMBCH – THECOASTALHILL Dự án The FLC COASTAL HILL ngày 12/06/2018.

5. Tuyên bố Hợp đồng thuê và quản lý tài sản số 11016/2018/HĐTCH-THECOASTLHILL ngày 12/06/2018 giữa ông Nguyễn An P và Công ty cổ phần T1 vô hiệu.
6. Buộc ông Nguyễn An P hoàn trả cho Công ty cổ phần T1 số tiền tương đương với số đêm nghỉ đã dùng là 105.804.000 đồng và thanh toán trả cho Công ty cổ phần T1 số tiền mặt đã nhận và tiền thẻ Bamboo D đã nhận là: 255.669.098 đồng.

Đối trừ khoản tiền ông Nguyễn An P phải thanh toán trả cho Công ty cổ phần T1, thì Công ty cổ phần T1 còn phải thanh toán trả cho ông Nguyễn An P số tiền là:

2.305.836.122 đồng – 105.804.000 đồng = 2.200.032.122 đồng ( Hai tỷ, hai trăm triệu, không trăm ba mươi hai nghìn, một trăm hai mươi hai đồng ).

7. Về án phí:

• + Án phí sơ thẩm: Ông Nguyễn An P được miễn nộp tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu không được chấp nhận.
• Công ty cổ phần T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là: 78.116.722 đồng.
• + Án phí phúc thẩm: Sung công quỹ Nhà nước số tiền 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, công ty cổ phần T1 đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0019838 ngày 16/10/2023 của Chi cục thi hành án quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.

Trường hợp Bản án, Quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

8. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ngay kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhân: - VKSND thành phố Hà Nội; - TAND quận Cầu Giấy;; - Chi cục THADS quận Cầu Giấy; - Đương sự; - Lưu.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ NGÔ TUYẾT BĂNG.