TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 253/2024/DSPT Ngày: 07/6/2024 V/v: Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất và Hợp đồng tín dụng

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

• - Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Phan Thị Hồng Dung
• - Các thẩm phán: Bà Hà Thị Phương Thanh
• Bà Lê Thị Minh Trang
• - Thư ký phiên tòa: Ông Lê Văn Ban -Thư ký tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ
• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa: Ông Lâm Thành Them - Kiểm sát viên

Trong các ngày 20/5 và 03, 07 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 310/2022/TLPT-DS ngày 21 tháng 12 năm 2022 về việc tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất và Hợp đồng tín dụng, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 27/2024/QĐXXPT-DS ngày 11 tháng 3 năm 2024.

Do bản án số 37/2022/DSST ngày 23/8/2022 của Tòa án nhân dân huyện Phong Điền xử sơ thẩm có kháng cáo, giữa các đương sự:

• * Nguyên đơn: Ông Lê Hải P, sinh năm 1980 – Vắng mặt
• Địa chỉ: ấp M, xã M, huyện P, thành phố Cần Thơ
• Người đại diện theo ủy quyền của Nguyên đơn: ông Nguyễn Minh T, sinh năm 1985 - Có mặt.
• Địa chỉ: A M, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ (văn bản ủy quyền ngày 07/11/2022).
• * Bị đơn: Ông Lê Văn Đ, sinh năm 1957 - Có mặt.
• Địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện P, thành phố Cần Thơ
• * Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Lý Thị Thùy N, sinh năm 1981 – Vắng mặt
2. Địa chỉ: Ấp M, xã M, huyện P, thành phố Cần Thơ.
3. Người đại diện theo ủy quyền của bà N: Ông Hồ Hiếu T1, sinh năm 1996 - Có mặt.
4. Địa chỉ: 2 H, KV4, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ (theo văn bản ủy quyền ngày 19/4/2024).
5. Ông Lý Ngọc  (chết ngày 04/01/2015)
6. Người kế thừa tố tụng:
• Bà Ngô Kim L, sinh năm 1980 – Vắng mặt.
• Ông Lý Công T2, sinh năm 2005 – Vắng mặt.
7. Người giám hộ của Lý Công T2: Bà Ngô Kim L (mẹ cháu T2).
8. Địa chỉ: A khu V, phường T, quận C, thành phố Cần Thơ.
9. Người đại diện theo ủy quyền của bà L: Ông Phan Thành M, sinh năm 1999 - Có mặt
10. Địa chỉ: 2 H, KV4, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ (theo văn bản ủy quyền ngày 19/4/2024)
11. Ngân hàng Thương mại Cổ phần Q1
12. Địa chỉ: Tầng C, Tòa nhà số G V, phường T, quận N, thành phố Cần Thơ.
13. Người đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng:
• - Ông Châu Văn V - Chuyên viên thu hồi nợ - M1 (văn bản ủy quyền ngày 12/5/2022) – Vắng mặt.
• - Bà Phạm Thị Vỹ L1 - Văn bản ủy quyền ngày 14/6/2023 - Có mặt.
14. Bà Lê Thị Xuân H, sinh năm 1984 – Vắng mặt
15. Ông Nguyễn Bảo Q, sinh năm 1983 – Vắng mặt
16. Ông Lê Bá P1, sinh năm 1991 – Vắng mặt.
17. Người đại diện theo ủy quyền cho ông P1: Ông Lê Văn Đ, sinh năm 1957 – Có mặt
18. Địa chỉ: ấp T, xã T, huyện P, thành phố Cần Thơ (theo văn bản ủy quyền ngày 21/6/2018).
19. Ông Lê Thanh Đ1, sinh năm 1981 – Vắng mặt
20. Bà Huỳnh Thị Sáu E, sinh năm 1985 – Vắng mặt
21. Ông Phạm Văn H1, sinh năm 1970 – Vắng mặt
22. Bà Trịnh Thị L2, sinh năm 1961 – Vắng mặt
23. Cùng địa chỉ: ấp T, xã T, huyện P, thành phố Cần Thơ.
24. Bà Đinh Thụy Ngọc Đ2, sinh năm 1981 – Vắng mặt
25. Địa chỉ: C khu V, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.
26. Người đại diện theo ủy quyền của bà Đ2: Ông Nguyễn Văn Quốc S, sinh năm 1993 (Văn bản ủy quyền ngày 29/5/2024) - Có mặt.
27. Địa chỉ: 5, đường C, khu V, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.
28. Ủy ban nhân dân huyện P - Vắng mặt.
29. Địa chỉ: ấp N, thị trấn P, huyện P, thành phố Cần Thơ.
• Người làm chứng: ông Lê Văn P2, sinh năm 1980 - Có mặt.
• Địa chỉ: ấp T, xã T, huyện P, thành phố Cần Thơ.
• Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Lê Hải P và Ngân hàng Thương mại Cổ phần Q1.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo Nguyên đơn – ông Lê Hải P trình bày:

Ngày 05/01/2010 ông có ký Hợp đồng nhận chuyển nhượng QSD đất với ông Lê Văn Đ tại thửa 1341, 1005, tờ bản đồ số 05, diện tích 4.122m². Ông đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất số CH00094, CH00095 ngày 23/3/2010. Từ đó đến nay, ông đã nhiều lần yêu cầu ông Đ giao đất nhưng ông Đ không thực hiện. Ông khởi kiện yêu cầu ông Đ giao phần đất thửa 1341, 1005 diện tích qua đo đạc thực tế là 3.975,4m².

* Bị đơn – ông Lê Văn Đ trình bày:

Ngày 05/01/2010 bà Đinh Thụy N1 Điệp mượn giấy chứng nhận QSD đất của ông để chuyển nhượng cho ông Lê Hải P, các bên có lập giấy cam kết ngày 04/01/2010, ngày 05/01/2010 ghi rõ ông không nhận bất cứ số tiền nào. Bà Đ2 hứa chậm nhất ngày 05/01/2013 sẽ trả lại giấy chứng nhận QSD đất cho ông. Nay ông P khởi kiện yêu cầu ông giao đất thì ông không đồng ý, ông phản tố yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ngày 05/01/2010, hủy 02 giấy chứng nhận QSD đất số CH00094, CH00095 ngày 23/3/2010 cấp cho ông Lê Hải P.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

• - Bà Lê Thị Xuân H, ông Nguyễn Bảo Q, ông Lê Thanh Đ1, bà Huỳnh Thị Sáu E đều thống nhất ý kiến của ông Đ.
• Bà Đinh Thụy Ngọc Đ2 trình bày: Bà có ký tên trong hai giấy cam kết ngày 04/01/2010, ngày 05/01/2010 để bảo lãnh cho ông Đ giao giấy chứng nhận QSD đất chuyển nhượng sang tên từ ông Đ cho ông P, sau đó bà sẽ làm thủ tục vay Ngân hàng. Do tháng 11/2010 bà bị bắt giam nên vẫn chưa vay tiền Ngân hàng. Bà không biết gì về Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ngày 05/01/2010 giữa ông Đ và ông P nhưng theo nội dung giấy cam kết thì sau khi trả nợ xong cho Ngân hàng, ông P chuyển nhượng QSD đất trả lại cho ông Đ. Bà đề nghị giải quyết vụ án tranh chấp giữa ông P với ông Đ vắng mặt bà.
• - Đại diện Ngân hàng TMCP Q1 trình bày:

Ngày 09/6/2010 ông Lý Ngọc  và bà Ngô Kim L ký kết Hợp đồng vay của Ngân hàng Thương mại cổ phần Q1 (gọi tắt là Ngân hàng) số tiền là 300.000.000 đồng, mục đích vay để mua đất, thời hạn vay 84 tháng, lãi suất 17%/năm, được điều chỉnh theo thỏa thuận. Tài sản bảo đảm theo Hợp đồng thế chấp ngày 04/6/2010 là QSD đất thửa 1005, 1341, tờ bản đồ số 05, diện tích 4.122m², giấy chứng nhận QSD đất số CH00094, CH00095 ngày 23/3/2010 cấp tên ông Lê Hải P. Ngân hàng có yêu cầu độc lập buộc ông Â, bà L, ông P, bà N trả số tiền 1.148.827.100 đồng gồm nợ gốc 246.500.000 đồng và nợ lãi tính đến ngày 23/8/2022 là 902.327.100 đồng (gồm lãi trong hạn là 648.215 đồng, lãi quá hạn là 501.424.606 đồng, phạt lãi chậm trả là 400.254.279 đồng); đồng thời tiếp tục chịu lãi phát sinh theo lãi suất thỏa thuận. Nếu không trả hết nợ thì tài sản bảo đảm và những tài sản khác thuộc sở hữu của ông Â, bà L, ông P, bà N được phát mãi để thu hồi nợ.

- Ông Phạm Văn H1 trình bày:

Ngày 12/02/2019 ông và vợ là bà Trịnh Thị L2 có mua nhà của con ông Đ là Lê Thị Xuân H, với giá 200.000.000 đồng. Ông đã nhận nhà ở từ năm 2019, có sửa chữa vài chỗ. Ông không biết phần đất có tranh chấp, nay nếu ông không thể tiếp tục sử dụng nhà thì yêu cầu ông Đ hoàn trả số tiền 200.000.000 đồng.

- Bà Trịnh Thị L2 thống nhất ý kiến trình bày của ông H1 (chồng bà L2).

- Đại diện theo ủy quyền của bà Lý Thị Thùy N, bà Ngô Kim L là ông Nguyễn Văn T3 trình bày:

Ông Â, bà L có vay tiền của Ngân hàng TMCP Q1; khi đó ông P, bà N bảo lãnh bằng tài sản là QSD đất thửa 1341, 1005. Do ông  đã chết, người thừa kế của ông  không có khả năng trả nợ nên đề nghị Ngân hàng xem xét giảm bớt tiền lãi.

Tại phiên tòa sơ thẩm các đương sự giữ nguyên yêu cầu.

Tại bản án sơ thẩm số 37/2022/DSST ngày 23/8/2022 của Tòa án nhân dân huyện Phong Điền, thành phố Cần Thơ tuyên xử:

• Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn.
• Chấp nhận yêu cầu phản tố của Bị đơn.
• Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP Q1.
• Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ngày 05/01/2010 giữa ông Lê Hải P với ông Lê Văn Đ vô hiệu.
• Buộc ông Lê Hải P có nghĩa vụ làm thủ tục chuyển tên giấy chứng nhận QSD đất số CH00094, CH00095 ngày 23/3/2010 diện tích 3.976.3m², thửa 1005, 1341, tờ bản đồ số 05, đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện P, thành phố Cần Thơ lại cho ông Lê Văn Đ. (Kèm theo Bản trích đo địa chính số 17, 18/TTKTTNMT ngày 14/6/2016, và Bản trích đo địa chính số 37/TTKTTNMT ngày 18/7/2019 của Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố C).
• Buộc những người thừa kế của ông Lý Ngọc  là bà Ngô Kim L và Lý Công T2 có nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Q1 số tiền 748.572.821 đồng (Bảy trăm bốn mươi tám triệu, năm trăm bảy mươi hai nghìn, tám trăm hai mươi mốt đồng), bao gồm nợ gốc 246.500.000 đồng và nợ lãi tính đến ngày 23/8/2022 là 502.072.821 đồng.
• Bà Ngô Kim L và Lý Công T2 tiếp tục chịu lãi suất theo Hợp đồng tín dụng ngày 09/6/2010 trên số tiền chưa thi hành đến khi thi hành án xong.
• Trường hợp những người thừa kế của ông Lý Ngọc  không trả được nợ thì ông Lê Hải P, bà Lý Thị Thùy N có nghĩa vụ thanh toán số tiền trên cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Q1.
• Tuyên bố Hợp đồng thế chấp ngày 04/6/2010 giữa ông Lê Hải P, bà Lý Thị Thùy N với Ngân hàng Thương mại Cổ phần Q1 vô hiệu.
• Buộc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Q1 trả lại bản chính giấy chứng nhận QSD đất số CH00094, CH00095 ngày 23/3/2010 cho ông Lê Hải P.
• Tách Hợp đồng mua bán chuyển nhượng QSD đất và sở hữu nhà ngày 12/02/2019 giữa ông Lê Văn Đ, ông Lê Thanh Đ1, bà Lê Thị Xuân H với ông Phạm Văn H1, bà Trịnh Thị L2 thành vụ án khác khi đương sự có yêu cầu khởi kiện.
• Ngoài ra bản án còn tuyên về chi phí thẩm định, án phí và quyền kháng cáo theo qui định.

Ngày 25/8/2022 ông Lê Hải P có đơn kháng cáo một phần Bản án sơ thẩm yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ngày 05/01/2010.

Ngày 06/9/2022 Ngân hàng TMCP Q1 có đơn kháng cáo một phần Bản án sơ thẩm về lãi phạt chậm trả lãi và quyền được phát mãi tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp để thu hồi nợ.

Tại phiên tòa người kháng cáo giữ nguyên yêu cầu, các đương sự khác giữ nguyên yêu cầu.

Ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa:

• - Về tố tụng: Hội đồng xét xử và thư ký thực hiện đúng các quy định pháp luật về tố tụng; Các đương sự và những người tham gia tố tụng đã tuân thủ quy định về quyền và nghĩa vụ theo qui định.
• Vụ án được xét xử ngày 23/8/2022, đến ngày 25/8/2022 Nguyên đơn kháng cáo, ngày 26/9/2022 Ngân hàng kháng cáo. Như vậy, kháng cáo trong thời hạn luật định nên hợp lệ về mặt hình thức.
• - Về nội dung kháng cáo:

Theo giấy cam kết về việc mượn giấy chứng nhận QSD đất ngày 05/01/2010 thể hiện, bà Đ2 nhờ Bị đơn chuyển nhượng QSD đất của Bị đơn đứng tên cho Nguyên đơn, tổng diện tích 4.122m² gồm hai thửa đất 1341 và 1005. Bà Đ2 cam đoan sẽ bồi hoàn và chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu gây thiệt hại cho Bị đơn, hứa hẹn trả lại giấy chứng nhận cho Bị đơn chậm nhất là ngày 05/01/2013.

Cùng ngày, Nguyên đơn và Bị đơn tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, Hợp đồng được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã T, giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 200.000.000 đồng. Ngày 23/3/2010, Nguyên đơn được cấp giấy chứng nhận QSD đất, diện tích 4.122m² gồm hai thửa 1005 và 1341. Tại biên bản hòa giải ngày 03/7/2018 cũng như tại phiên tòa, Bị đơn thừa nhận có ký Hợp đồng chuyển nhượng với Nguyên đơn tại các thửa 1341; 1005.

Trước khi ký giấy cam kết và Hợp đồng chuyển nhượng ngày 05/01/2010, ngày 04/01/2010 giữa Nguyên đơn, Bị đơn và bà Đ2 ký giấy cam kết, có ông P2 ký tên người làm chứng. Theo giấy cam kết này, bà Đ2 và Bị đơn tự nguyện chuyển tên giấy chứng nhận QSD đất cho Nguyên đơn, bà Đ2 và Bị đơn cam kết không bị Nguyên đơn ép buộc.

Tại phiên tòa, phía Nguyên đơn xác định Nguyên đơn cho bà Đ2 vay tiền, Bị đơn chuyển nhượng đất cho Nguyên đơn để trừ nợ giữa bà Đ2 với Nguyên đơn, Nguyên đơn không giao tiền cho Bị đơn vì không có mua bán mà là cấn trừ nợ, mục đích Nguyên đơn ký tên trong tờ cam kết ngày 05/01/2010 là chứng kiến bà Đ2 mượn giấy chứng nhận QSD đất của Bị đơn. Lời trình bày của phía Nguyên đơn phù hợp với lời trình bày của bà Đ2 tại bản tự khai ngày 03/6/2024 về việc bà và Bị đơn nợ Nguyên đơn số tiền 750.000.000 đồng nên thống nhất ký Hợp đồng chuyển nhượng cho Nguyên đơn hai thửa đất 1341, 1005 để cấn trừ số nợ 750.000.000 đồng, Nguyên đơn và Bị đơn chấp nhận thực hiện, ký kết.

Xét thời điểm xác lập giao dịch, các bên đều có năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đây là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005, Hợp đồng được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã T theo đúng quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2003. Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất là hợp pháp, Nguyên đơn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận QSD đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nên Nguyên đơn là chủ quản lý sử dụng hợp pháp đối với hai thửa đất 1341, 1005.

Sau khi đứng tên giấy chứng nhận thì ngày 04/6/2010, vợ chồng Nguyên đơn ký Hợp đồng thế chấp các tài sản này cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Q1 để vợ chồng ông  vay số tiền 300.000.000 đồng. Do ông  vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên Ngân hàng yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ là có căn cứ. Riêng việc Ngân hàng yêu cầu trả lãi chậm trả lãi là chưa phù hợp, vì trong hợp đồng tín dụng, các bên đã thỏa thuận về lãi suất quá hạn 150% lãi suất vay trong hạn nhưng lại còn thỏa thuận về lãi chậm trả đối với tiền lãi chưa thanh toán là chồng lãi, vi phạm nguyên tắc “chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn” được quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm.

Tại phiên tòa, phía Nguyên đơn đồng ý phát mãi tài sản để trả nợ Ngân hàng, số tiền còn thừa sẽ giao cho Bị đơn thụ hưởng là có lợi cho Bị đơn nên chấp nhận. Tuy nhiên, khi phát mãi thì trừ lại diện tích căn nhà Bị đơn đang ở và diện tích Khu mộ, Bị đơn không phải hoàn giá trị QSD đất. Bị đơn có quyền khởi kiện bà Đ2 thành vụ kiện khác liên quan đến giao dịch mượn tài sản giữa các bên vì tại giấy cam kết ngày 05/01/2010, bà Đ2 cam kết sẽ bồi hoàn và chịu trách nhiệm nếu gây thiệt hại cho Bị đơn.

Đề nghị chấp nhận kháng cáo của Nguyên đơn, chấp nhận một phần kháng cáo của Ngân hàng, sửa một phần Bản án sơ thẩm.

Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về quan hệ pháp luật, thẩm quyền giải quyết:

Theo đơn khởi kiện ngày 15/3/2013 ông Lê Hải P yêu cầu ông Lê Văn Đ giao phần đất đã chuyển nhượng diện tích 4.122m², thửa 1341, thửa 1005. Ngày 05/6/2018, ông Đ có đơn phản tố yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ngày 05/01/2010 giữa ông với ông P, đồng thời hủy 02 giấy chứng nhận QSD đất cấp cho ông P. Ngày 11/8/2016 Ngân hàng TMCP Q1 yêu cầu độc lập buộc ông Lý Ngọc Â, bà Ngô Kim L, ông Lê Hải P, bà Lý Thị Thùy N trả số tiền vay 537.412.535 đồng, trong đó nợ gốc là 246.500.000 đồng, trường hợp không thanh toán nợ thì xử lý tài sản thế chấp là QSD đất thửa 1341, thửa 1005. Vì vậy, cấp sơ thẩm xác định tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất và Hợp đồng tín dụng để giải quyết theo thẩm quyền theo qui định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự là phù hợp.

[2] Về yêu cầu kháng cáo của ông P về việc công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng ngày 05/01/2010.

Trên cơ sở lời khai và trình bày của bà Đ2 tại phiên tòa phúc thẩm thì trước đây bà và ông Đ làm ăn thua lỗ nên có nợ ông P số tiền 750.000.000 đồng (ông Đ 350.000.000 đồng, bà Đ2 400.000.000 đồng). Do không có khả năng nên các bên thống nhất ông Đ ký Hợp đồng chuyển nhượng 02 thửa đất số 1341 và 1005 cho ông P để cấn trừ nợ. Phía ông Đ không thừa nhận có nợ và nại rằng do quen biết nên cho bà Đ2 mượn giấy đất nhưng có ký chuyển nhượng đất với ông P để trừ nợ của bà Đ2. Sau 03 năm sẽ chuộc lại đất này theo cam kết giữa các bên.

Ngày 05/01/2010 ông Lê Văn Đ có ký kết Hợp đồng nhận chuyển nhượng QSD đất diện tích 4.122m², thửa 1341, thửa 1005 với ông Lê Hải P, ông Đ thừa nhận ký tên trên Hợp đồng chuyển nhượng. Tại phiên tòa các bên thừa nhận giá chuyển nhượng ghi trên Hợp đồng là 200.000.000 đồng, nhưng thực tế ông Đ không nhận tiền trực tiếp của ông P, mà tiền này cấn trừ số tiền chuyển 750 triệu qua tiền nợ của bà Ngọc Đ2 nợ ông P.

Lời khai của bà Đ2 xác định có ký tên vào 02 tờ cam kết ngày 04/01/2010, ngày 05/01/2010 về việc ông Đ giao giấy chứng nhận QSD đất cho ông P để ông P vay tiền Ngân hàng cho cả hai người. Như vậy, bà Đ2, ông Đ, ông P đều thừa nhận có ký tên tờ cam kết ngày 04/01/2010, ngày 05/10/2010. Lời nại của Bị đơn về việc cho bà Đ2 mượn giấy chứng nhận QSD đất, thời hạn 03 năm đến ngày 05/01/2013 chuộc lại là có thật, nhưng đến nay vẫn chưa chuộc lại. Tại toà ông Đ thừa nhận việc ông ký chuyển nhượng là có lỗi nên đồng ý để Tòa xử lý theo pháp luật qui định.

Tại phiên tòa phúc thẩm đại diện ủy quyền của bà Đ2 thừa nhận do làm ăn có nợ ông P, nên nhờ ông Đ chuyển nhượng đất cho ông P để trừ nợ số tiền 750.000.000 đồng, trong số tiền này cũng có một phần nợ của ông Đ là 350.000 đồng. Như vậy việc chuyển nhượng đất giữa ông Đ với ông P có liên quan trực tiếp đến số tiền của ông Đ, từ đó ông Đ mới tự nguyện chuyển nhượng 02 thửa đất cho ông P trừ nợ, hơn nữa nếu ông Đ không có liên quan gì thì không thể có việc đơn thuần cho mượn giấy tờ đất để chuyển nhượng khi biết rõ sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng mọi quyền lợi của chủ sỡ hữu sẽ bị thiệt thòi. Xét thấy, thời điểm xác lập giao dịch chuyển nhượng các bên đều có năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đây là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005, Hợp đồng được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã T theo đúng quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2003. Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất là hợp pháp, Nguyên đơn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận QSD đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nên Nguyên đơn là chủ quản lý sử dụng hợp pháp đối với hai thửa đất 1341, 1005. Tuy nhiên khi nhận thì chuyển nhượng trên đất có căn nhà của ông Đ chưa được công nhận trên giấy nên căn nhà vẫn thuộc quyền quản lý sử dụng của ông Đ. Ngoài ra trên đất còn có Khu mộ của gia đình ông Đ nên cần giao lại cho ông Đ quản lý sử dụng.

Do Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ngày 05/01/2010 giữa các bên là hợp pháp và ông P đã thế chấp QSD đất này cho Ngân hàng đảm bảo khoản nợ vay 300 triệu của ông  và bà L, đến nay chưa thanh toán. Thực tế chuyển nhượng giữa các bên có điều kiện đi kèm sau 03 năm để chuộc lại theo cam kết ngày 05/01/2010, nhưng đến hạn 05/01/2013 các bên không thực hiện mặc nhiên xem như từ bỏ quyền này. Hiện tại các giấy chứng nhận QSD đất do ông P đứng tên vẫn đang tồn tại và có giá trị pháp lý. Vì vậy Nguyên đơn kháng cáo yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng là có căn cứ được chấp nhận.

Tại phiên tòa phúc thẩm Nguyên đơn có thiện chí cho rằng, nếu phát mãi QSD đất tại thửa 10051 và thửa 1341 đủ thanh toán nợ Ngân hàng thì đồng ý trả lại QSD đất thửa 1005 hiện tại có nhà ông Đ để ông sử dụng. Nếu phát mãi các QSD đất trên sau khi trả nợ cho Ngân hàng số tiền còn thừa sẽ giao ông Đảm nhận thụ hưởng là có lợi cho Bị đơn được ghi nhận tại giai đoạn thi hành án.

[3] Xét yêu cầu của Ngân hàng về việc tính lãi phạt chậm trả lãi.

Hợp đồng tín dụng ngày 09/6/2010 giữa Ngân hàng TMCP Q1 và ông Â, bà L được thỏa thuận trên cở sở tự nguyện, đúng với quy định pháp luật tại Điều 91, 94, 95 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010. Theo hợp đồng thì ông Â, bà L đã vay số tiền 300.000.000 đồng, thời hạn vay 84 tháng, sau đó trả nợ gốc số tiền 53.500.000 đồng thì ngưng thanh toán. Ông  đã chết vào ngày 04/01/2015, nay Ngân hàng yêu cầu những người thừa kế của ông  trả khoản nợ gốc còn lại là 246.500.000 đồng và nợ lãi tính đến ngày 23/8/2022 là 760.425.426 đồng (lãi trong hạn và quá hạn là 506.488.997 đồng, lãi phạt chậm trả lãi là 7.436.429 đồng). Xét thấy, do bên vay vi phạm nên có nghĩa vụ thanh toán toàn bộ nợ gốc và tiền lãi nợ quá hạn, mức lãi suất do các bên thỏa thuận theo quy định tại Điều 91 Luật các tổ chức tín dụng. Vì vậy, cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Ngân hàng đối với số tiền nợ gốc và lãi trong hạn, lãi quá hạn là phù hợp. Tuy nhiên, đối với khoản lãi phạt chậm trả lãi trên số tiền lãi là không phù hợp quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm, nên cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu tính lãi phạt chậm trả là có căn cứ. Vì vậy Ngân hàng kháng cáo yêu cầu xem xét phần lãi này là không được chấp nhận.

Đối với người thừa kế tố tụng của ông  sau khi xử sơ thẩm không có kháng cáo, tuy nhiên tại tòa phúc thẩm vẫn có ý kiến đề nghị Ngân hàng xem xét miễn giảm lãi do không có khả năng trả nợ nhưng không được Ngân hàng đồng ý và đại diện ủy quyền của Ngân hàng cho rằng giai đoạn thi hành án sẽ xem xét miễn giảm lãi theo thủ tục qui định của Ngân hàng nếu có đủ điều kiện.

[4] Xét kháng cáo của Ngân hàng về việc công nhận Hợp đồng thế chấp.

Đối với yêu cầu xử lý tài sản thế chấp là QSD đất thửa 1341, 1005 do ông P đứng tên, Hợp đồng thế chấp tài sản được công chứng và đăng ký thế chấp đúng hình thức quy định. Ngân hàng có tiến hành thẩm định đất và có xác nhận của cơ quan địa phương đất không tranh chấp. Xét thấy do ông P là chủ sử dụng hợp pháp nên ký Hợp đồng thế chấp với N là phù hợp. Tuy nhiên trên đất có căn nhà ông Đảm đ sử dụng chưa được công nhận, nên khi thế chấp các bên không đề cập đến tài sản có trên đất, do vậy căn nhà và Khu mộ vẫn thuộc QSD của ông Đ. Do ông P, bà N đã dùng tài sản của mình ký Hợp đồng thế chấp để bảo đảm khoản vay của ông Â, bà L nên ông P, bà N vẫn phải chịu trách nhiệm bảo lãnh đối với khoản vay này. Vì vậy Ngân hàng được quyền phát mãi tài sản nếu người thừa kế của ông  không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Theo trích đo địa chính ngày 14/6/2016 tại Thửa 1341 có diện tích 2.706m²; Theo trích đo địa chính ngày 14/6/2016, 18/7/2019 và 11/12/2023 thì Thửa đất 1005 có diện tích ban đầu là 1.416m², sau khi làm lộ giao thông tách thành hai thửa: Thửa 1005 có diện tích 670m² (ONT 300m² + CLN là 370m²), căn nhà ông Đảm đang sử dụng có diện tích trong phạm vi 300m². Thửa 10051 có diện tích 599,4m² (CLN), có Khu mộ 29m² và căn nhà ông H1 59m² có sau khi ký ông P ký thế chấp. Vì vậy khi phát mãi các QSD đất trên cần chừa lại diện tích căn nhà của ông Đảm đ sử dụng và Khu mộ, Bị đơn không phải trả lại giá trị đất.

Trường hợp nếu phát mãi tài sản tại thửa 1341 và thửa 10051 đủ số tiền để thu hồi nợ của Ngân hàng thì ông P đề nghị để lại QSD đất tại Thửa 1005 cho ông Đ được toàn QSD, số tiền phát mãi còn thừa thì ông Đ là người được nhận thụ hưởng.

[5] Trong quá trình giải quyết vụ án, tài sản đang có tranh chấp, thửa 1005 vẫn do ông P đứng tên giấy chứng nhận QSD đất nhưng ông Đ, ông Đ1, bà H lại ký Hợp đồng chuyển nhượng 01 căn nhà cấp 04 và đất diện tích 82m² cho ông Phạm Văn H1, bà Trịnh Thị L2. Đến ngày 13/6/2022 ông H1, bà L2 mới có bản tự khai yêu cầu được hoàn lại tiền mua nhà, đất là 200.000.000 đồng. Xét yêu cầu này phát sinh sau khi vụ án đã được công khai chứng cứ, có Quyết định đưa vụ án ra xét xử nên không giải quyết trong cùng vụ án, gây kéo dài vụ việc. Tuy nhiên việc chuyển nhượng và cất nhà này có sau khi chuyển nhượng với ông P, ông P đã thế chấp QSD cho Ngân hàng. Vì vậy các đương sự có thể tự thỏa thuận giải quyết, trường hợp không thỏa thuận được thì khởi kiện thành vụ án khác đối với ông Đ.

Từ những phân tích cho thấy cần sửa một phần bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Nguyên đơn về việc công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng, chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng về việc công nhận hiệu lực của Hợp đồng thế chấp tài sản, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng về số tiền lãi phạt chậm trả lãi. Đối với yêu cầu khác không có kháng cáo kháng nghị được giữ nguyên. Tuy nhiên do có chứng cứ mới nên cấp phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm nhưng không tính lỗi của cấp sơ thẩm.

Trường hợp Bị đơn cho rằng quyền lợi bị thiệt hại thì được quyền khởi kiện bà Đ2 liên quan đến giao dịch mượn tài sản đối với giấy cam kết ngày 05/01/2010 theo qui định của pháp luật.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm, Nguyên đơn không phải chịu giá ngạch, nhưng phải chịu chi phí đo đạc, định giá; Bị đơn chịu chi phí giám định; Ngân hàng chịu án phí đối với số tiền lãi 7.436.429 đồng không được chấp nhận; những người thừa kế của ông  chịu án phí có ngạch tương ứng nghĩa vụ phải thực hiện, nhưng được xét miễn giảm 50% theo đơn xác nhận.

[7] Về án phí phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo của Nguyên đơn và Ngân hàng được chấp nhận nên không phải chịu án phí.

Chi phí thẩm định tại cấp phúc thẩm: Số tiền là 7.000.000 đồng, ghi nhận Nguyên đơn nộp xong.

[8] Quan điểm của Kiểm sát viên: Nhận xét và đề nghị của Kiểm sát viên phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ:

• Khoản 2 Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

• - Về hình thức: Chấp nhận đơn kháng cáo hợp lệ của ông Lê Hải P.
• Chấp nhận đơn kháng cáo hợp lệ của của Ngân hàng TMCP Q1.
• - Về nội dung: Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Lê Hải P.
• Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng TMCP Q1.
• Sửa một phần Bản án sơ thẩm;
• Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn.
• Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của Bị đơn.
• Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP Q1.
• 1. Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ngày 05/01/2010 giữa ông Lê Hải P với ông Lê Văn Đ. Ông Lê Hải P đứng tên giấy chứng nhận QSD đất số CH00094, CH00095 ngày 23/3/2010 diện tích 3.976,3m², thửa 1005, 1341, tờ bản đồ số 05, đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện P, thành phố Cần Thơ.
• (Kèm Bản trích đo địa chính số 17, 18/TTKTTNMT ngày 14/6/2016, Bản trích đo địa chính số 37/TTKTTNMT ngày 18/7/2019, Bản trích đo ngày 11/12/2023 của Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố C).
• 2. Buộc những người thừa kế của ông Lý Ngọc  là bà Ngô Kim L và Lý Công T2 có nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Q1 số tiền 748.572.821 đồng (Bảy trăm bốn mươi tám triệu, năm trăm bảy mươi hai nghìn, tám trăm hai mươi mốt đồng), bao gồm nợ gốc 246.500.000 đồng và nợ lãi tính đến ngày 23/8/2022 là 502.072.821 đồng.
• Bà Ngô Kim L và Lý Công T2 tiếp tục chịu lãi suất theo Hợp đồng tín dụng ngày 09/6/2010 trên số tiền vốn chưa thi hành đến khi thi hành án xong.
• Trường hợp những người thừa kế của ông Lý Ngọc  không trả được nợ thì ông Lê Hải P, bà Lý Thị Thùy N có nghĩa vụ thanh toán số tiền trên cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Q1.
• 3. Công nhận hiệu lực của Hợp đồng thế chấp ngày 04/6/2010 giữa ông Lê Hải P, bà Lý Thị Thùy N với Ngân hàng Thương mại Cổ phần Q1.
• Trường hợp những người thừa kế của ông Lý Ngọc  không trả được nợ thì ông Lê Hải P, bà Lý Thị Thùy N có nghĩa vụ thanh toán số tiền trên cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Q1. Nếu các đương sự nêu trên không trả nợ, hoặc trả nợ không đầy đủ thì Ngân hàng được quyền yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp ngày 04/6/2010 để thu hồi nợ.
• Khi phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ thì để lại phần diện tích căn nhà ông Lê Văn Đ đang sử dụng trong khuôn viên có diện tích 300m² ONT tại thửa 1005 (cũ) và diện tích Khu mộ 29m² tại thửa 10051, ông Đ không phải hoàn trả giá trị QSD đất (Kèm Trích đo ngày 14/6/2016, ngày 18/7/2019 và 11/12/2023).
• 4. Tách Hợp đồng mua bán chuyển nhượng QSD đất và sở hữu nhà ngày 12/02/2019 giữa ông Lê Văn Đ, ông Lê Thanh Đ1, bà Lê Thị Xuân H với ông Phạm Văn H1, bà Trịnh Thị L2 thành vụ án khác khi đương sự có yêu cầu khởi kiện.
• 5. Chi phí giám định chữ ký: ông Đ nộp 1.000.000 đồng; Chi phí đo đạc, định giá: ông P nộp 9.000.000 đồng; ông P đã nộp tạm ứng 4.000.000 đồng, ông Đ đã nộp tạm ứng 6.000.000 đồng nên ông P có nghĩa vụ hoàn trả cho Bị đơn 5.000.000 đồng.
• Chi phí đo đạc, thẩm định tại cấp phúc thẩm ghi nhận Nguyên đơn đã tự nguyện nộp xong.
• 6. Án phí dân sự sơ thẩm:
• - Ông Lê Hải P không phải nộp nên được nhận lại số tiền 11.890.000 đồng (Mười một triệu, tám trăm chín mươi ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí tại phiếu thu số 003785 ngày 28/01/2015 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phong Điền, thành phố Cần Thơ.
• - Bà Ngô Kim L, Lý Công T2 nộp 16.971.400 đồng (Mười sáu triệu, chín trăm bảy mươi mốt ngàn, bốn trăm đồng).
• - Ngân hàng Thương mại Cổ phần Q1 nộp 371.821 đồng, khấu trừ 13.435.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số 005106 ngày 20/11/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phong Điền, Ngân hàng được nhận lại số tiền 13.067.179 đồng (mười ba triệu, không trăm sáu mươi bảy ngàn, một trăm bảy mươi chín đồng).
• - Ông Lê Văn Đ phải nộp 300.000 đồng, được khấu trừ vào số tiền 2.500.000 đồng tiền tạm ứng án phí tại phiếu thu số 005375 ngày 14/6/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phong Điền, ông Đ được nhận lại 2.200.000 đồng (hai triệu hai trăm ngàn đồng).
• 7. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lê Hải P được nhận lại 300.000 đồng theo biên lai thu số 0007467 ngày 26/8/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phong Điền. Ngân hàng TMCP Q1 được nhận lại 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 0007474 ngày 06/9/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phong Điền, thành phố Cần Thơ.
• Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án 07/6/2024.
• Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Nơi nhận: - Các đương sự; - TAND H. Phong Điền; - VKSND TPCT; - CC THADS H. Phong Điền; - Lưu (HS - 2b).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phan Thị Hồng Dung