NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Văn Diệp.

Các Thẩm phán: Ông Phạm Văn Tâm;

Ông Trần Thanh Tòng.

Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Phố, Thẩm tra viên Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa: Ông Bùi Quốc Việt– Kiểm sát viên.

Ngày 06 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 123/2024/TLPT-DS ngày 24 tháng 4 năm 2024, về “Tranh chấp hủy hợp đồng tặng cho, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; do Bản án Dân sự sơ thẩm số 33/2024/DS-ST ngày 15 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh bị kháng cáo; theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 196/2024/QĐ-PT ngày 14 tháng 5 năm 2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Đỗ Thị H, sinh năm 1979; địa chỉ: Tổ A, khu phố A, thị trấn T, huyện T, tỉnh Tây Ninh (vắng mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của bà H: Anh Trần Quốc T, sinh năm 1987; địa chỉ: Số A, khu phố H, phường H, thành phố T, tỉnh Tây Ninh ( vắng mặt).

Bị đơn: Bà Nguyễn Thị B, sinh năm 1940; địa chỉ: Tổ C, ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh (vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà B: Ông Đinh Thái H1 – Trợ giúp viên pháp lý của Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nước tỉnh T (có mặt).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

2

1. Chị Lê Ngọc R, sinh năm 1983; địa chỉ: Tổ A, ấp Đ, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh (vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).
2. Chị Nguyễn Ngọc D, sinh năm 1995; địa chỉ: Ấp T, xã T, thành phố T, tỉnh Tây Ninh (vắng mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của chị D: Anh Phạm Hồng P, sinh năm 1992; địa chỉ: Số D, đường C, khu phố A, Phường A, thành phố T, tỉnh Tây Ninh (có mặt).

3. Ngân hàng thương mại cổ phần Đ1; địa chỉ: Số B N, phường T, quận H, Thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Đình L – Chủ tịch Hội đồng quản trị (vắng mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của ông L: Ông Vũ Đức H2 – Giám đốc Trung tâm P1 (vắng mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của ông H2:

Ông Lâm Sin K – Phó Giám đốc Chi nhánh T2 (vắng mặt).

Ông Trần Thanh V – Chuyên viên quan hệ khách hàng Chi nhánh T2 (vắng mặt).

Ông Vi Thạch A – Chuyên viên tư vấn pháp lý – Khối pháp chế và tuân thủ (có mặt).

4. Phòng C tỉnh Tây Ninh; địa chỉ: Khu phố C thị trấn T, huyện T, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Chí T1 – Phó Trưởng phòng (vắng mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của ông T1: Bà Kiều Thị Xuân N – Công chứng viên (vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

Có kháng cáo: Bà Nguyễn Thị B, chị Lê Ngọc R, chị Nguyễn Ngọc D.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện ngày 03/01/2023 cùng các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là anh Trần Quốc T trình bày:

Bà H kêu bà B bằng Bác vì bà B có họ hàng gần với chồng bà H. Ngày 15/12/2021, bà B có vay bà H 1.319.000.000 đồng để đáo hạn Ngân hàng, lãi thỏa thuận 1,2%/tháng, hẹn ngày 18/3/2022 trả. Sau khi vay bà B không trả gốc, không trả lãi dù bà H có đòi nhiều lần. Do đó, ngày 23/11/2022 bà H kiện bà B tại TAND huyện Tân Châu để đòi số tiền trên. Ngày 17/7/2023, TAND huyện Tân Châu đưa vụ án ra xét xử và buộc bà B trả lại cho bà H số tiền trên, bà H không yêu cầu tính lãi. Bà B đã kháng cáo đối với Bản án này. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 373/2023/DS-PT ngày 26/9/2023, Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh đã tuyên y án sơ thẩm.

Ngày 04/01/2022, bà B tặng cho con bà là chị R tài sản duy nhất của bà là thửa đất số 8, tờ bản đồ số 51, tọa lạc tại ấp T, xã T nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà

3

H. Ngày 10/01/2022, chị R tiếp tục chuyển nhượng thửa đất trên cho chị D (là người thân của bà B) cũng nhằm tẩu tán tài sản vì giá trị chuyển nhượng ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng không đúng giá trị thực tế tại thời điểm sang nhượng và từ đó đến nay bà B vẫn còn sinh sống tại phần đất trên.

Nay anh đại diện cho bà H yêu cầu Tòa án tuyên hủy Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà B và chị R; hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị R và chị D vì nhằm mục đích tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà H. Bà H không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của việc hủy các hợp đồng trên. Ngoài ra, bà H không yêu cầu gì khác.

Bị đơn là bà Nguyễn Thị B trình bày:

Bà là họ hàng xa với bà H, chị R là con bà. Bà không vay bà H số tiền 1.319.000.000 đồng mà bà H kiện bà mà con bà là Lê Trọng Đ vay. Khi bà tặng cho đất của bà cho chị R thì bà H chưa khởi kiện đòi tiền bà. Hiện nay, chị R chuyển nhượng đất lại cho người khác thì bà không biết. Nay bà không đồng ý việc bà H khởi kiện yêu cầu hủy Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà và chị R vì bà không nợ tiền bà H, khi tặng cho thì đất không có tranh chấp hay bị kê biên gì. Ngoài ra, bà không yêu cầu gì khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Lê Ngọc R trình bày:

Chị là con của bà B. Ngày 04/01/2022, bà B có làm Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để tặng, cho riêng chị phần đất diện tích 687,9 m², thửa số 8, tờ bản đồ số 51, tọa lạc tại Tổ I, ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh, do bà B đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL083191, do UBND huyện T cấp ngày 17/12/2007. Trên đất có 01 căn nhà xây đã cũ. Ngoài ra, bà B không cho chị tài sản nào khác. Trước khi cho chị thì bà B và 02 con chị đang ở trong nhà, đất này. Sau khi nhận tặng cho hơn 01 tháng sau thì chị sang nhượng lại toàn bộ nhà, đất trên cho chị D. Chị D cho chị thuê lại nhà, đất này cho bà B và 02 con chị ở cho đến nay, có nói khi nào chị D bán đất thì cho hay trước 05-06 tháng để bà B và 02 con chị dọn đi. Chị sang nhượng đất cho chị D với giá 02 tỷ đồng, đã hoàn tất thủ tục sang tên cho chị D, chị D đã được cấp sổ đỏ. Bà B không còn tài sản nào khác ngoài nhà, đất trên. Chị không biết mẹ chị bị bà H kiện đòi 1.319.000.000 đồng.

Nay chị không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà H. Bà B cho nhà, đất chị và chị sang nhượng lại cho chị D trước khi bà H khởi kiện vụ việc này cả năm rồi, chị không biết bà B có nợ bà H hay không.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Nguyễn Ngọc D trình bày:

Khoảng đầu tháng 01/2022, chị được chị R mời chào về việc có ý định chuyển nhượng thửa đất trên với giá 02 tỷ đồng. Qua xem xét thực tế thì chị đồng ý nhận sang nhượng với giá 02 tỷ đồng. Ngày 10/01/2022, chị và chị R làm thủ tục sang nhượng và được công chứng tại Phòng C tỉnh Tây Ninh đúng quy định của pháp luật. Vào lúc 16 giờ, cùng ngày chị đã giao đủ số tiền trên cho chị R tại nhà đất trên và chị R đã giao nhà đất cho chị sử dụng. Chị đã thực hiện xong thủ tục sang tên bằng hình thức chỉnh lý trang 4 vào ngày 12/01/2022. Ngày 15/01/2022, chị R có liên hệ với chị

4

và nói có nhu cầu thuê lại nhà đất cho bà B ở trong khi chị R tìm nơi ở mới cho bà B. Sau khi trao đổi chị đã đồng ý cho chị R thuê với giá 1.000.000 đồng/tháng với thời hạn 36 tháng. Khi biết đất có sự tranh chấp thì chị đã yêu cầu chị R trả lại nhà, đất cho chị và chị đang quản lý nhà, đất này.

Nay chị không đồng ý với yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị và chị R vì chị nhận chuyển nhượng nhà đất từ chị R; tại thời điểm chuyển nhượng đất không có tranh chấp, không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào kê biên, phong tỏa; chị không biết và không thể biết đối với giao dịch dân sự của bà B và chị R nên lý do yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị và chị R là không có cơ sở.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng thương mại cổ phần Đ1 trình bày:

Theo Hợp đồng hạn mức cho vay số 1607/2023/HĐHM/PVB-CN.TN ngày 18-7-2023, Khế ước nhận nợ ngày 31-7-2023 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 27/01/2022 thì Ngân hàng thương mại cổ phần Đ1 (sau đây gọi tắt là Ngân hàng) có cho chị D vay với số tiền vay 1.000.000.000 đồng để bổ sung vốn kinh doanh, thời hạn vay là 36 tháng, có thế chấp tài sản là phần đất diện tích 687,9 m², thửa số 8, tờ bản đồ số 51, tọa lạc tại Tổ I, ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh do chị D đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng tín dụng được Ngân hàng thực hiện đúng quy định của pháp luật. Đến nay chị D vẫn thực hiện đúng nghĩa vụ của Hợp đồng tín dụng và chưa đến hạn thanh toán nên Ngân hàng không khởi kiện chị D trong vụ án này. Đối với Hợp đồng thế chấp tài sản cũng được đăng ký đúng quy định của pháp luật nên không vô hiệu.

Nay Ngân hàng không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ngân hàng không khởi kiện chị D trong vụ án này đối với Hợp đồng tín dụng vì chưa đến hạn thanh toán và chị D không vi phạm Hợp đồng tín dụng. Ngân hàng yêu cầu công nhận Hợp đồng thế chấp tài sản giữa Ngân hàng và chị D là có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra, Ngân hàng không có yêu cầu gì khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Chí T1 trình bày:

Ngày 16/01/2024, Phòng C tỉnh Tây Ninh có nhận được Công văn số 10/TA của Tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh về việc đề nghị tham gia tố tụng đối với vụ án “Tranh chấp yêu cầu huỷ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”.

Qua xem xét nội dung Công văn và hồ sơ lưu trữ của Phòng C tỉnh Tây Ninh đối với Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số 27 quyển số: 01/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04/01/2022, giữa bà Nguyễn Thị B với bà Lê Ngọc R do ông là người trực tiếp thực hiện Hợp đồng, bản thân nhận thấy: Khi thực hiện hành vi công chứng đã thực hiện đúng trình tự thủ tục công chứng theo quy định của pháp luật, thành phần hồ sơ đầy đủ, có đủ chữ ký và điểm chỉ của các bên tham gia giao dịch, có người làm chứng trên Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự theo quy định của

5

pháp luật. Trên giấy chứng nhận không ghi nhận tài sản khác gắn liền với đất nên Công chứng viên chỉ chứng nhận hợp đồng tặng cho đối với quyền sử dụng đất.

Về quy trình, thủ tục: Công chứng viên đã thụ lý hồ sơ, thực hiện đúng theo quy định Luật Công chứng năm 2014.

Về nội dung văn bản: Các điều khoản trong hợp đồng được thể hiện rõ ràng, cụ thể, đúng theo quy định pháp luật. Bên cạnh đó, người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2014, cụ thể Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2014 quy định như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Tại thời điểm công chứng, Phòng C tỉnh Tây Ninh và Công chứng viên chứng nhận hợp đồng không nhận được bất cứ yêu cầu ngăn chặn giao dịch của cơ quan có thẩm quyền hoặc thông tin tranh chấp, khiếu nại đối với phần đất tặng cho. Phòng C tỉnh Tây Ninh không có căn cứ xác định người sử dụng đất tẩu tán tài sản để từ chối yêu cầu công chứng.

Căn cứ theo quy định của Luật Công chứng và các văn bản pháp luật có liên quan thì việc chứng nhận hợp đồng tặng cho nêu trên đúng quy trình thủ tục và đúng theo quy định của pháp luật. Nay ông đề nghị Tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh xem xét giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Kiều Thị Xuân N trình bày:

Ngày 16/01/2024, Phòng C tỉnh Tây Ninh có nhận được Công văn số 10/TA của Tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh về việc đề nghị tham gia tố tụng đối với vụ án “Tranh chấp yêu cầu huỷ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”.

Qua xem xét nội dung Công văn và hồ sơ lưu trữ của Phòng C tỉnh Tây Ninh thì đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/01/2022, giữa bà Lê Ngọc R với bà Nguyễn Ngọc D do bà là người trực tiếp thực hiện Hợp đồng. Khi thực hiện hành vi công chứng đã thực hiện đúng trình tự thủ tục công chứng theo quy định của pháp luật, thành phần hồ sơ đầy đủ. Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Trên giấy chứng nhận không ghi nhận tài sản khác gắn liền với đất nên Công chứng viên chỉ chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất.

Tại thời điểm công chứng, Phòng C tỉnh Tây Ninh và Công chứng viên chứng nhận hợp đồng không nhận được bất cứ yêu cầu ngăn chặn giao dịch của cơ quan có thẩm quyền hoặc thông tin tranh chấp, khiếu nại đối với phần đất chuyển nhượng.

6

Phòng C tỉnh Tây Ninh không có căn cứ xác định người sử dụng đất tẩu tán tài sản để từ chối yêu cầu công chứng.

Căn cứ theo quy định của Luật Công chứng và các văn bản pháp luật có liên quan thì việc chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng nêu trên đúng quy trình thủ tục và đúng theo quy định của pháp luật. Nay bà đề nghị Tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh xem xét giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 33/2024/DS-ST ngày 15 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh đã quyết định:

Căn cứ vào các Điều 122, 123, 124, 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 147, 157, 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đỗ Thị H đối với bà Nguyễn Thị B về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu. Tuyên bố Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 04/01/2022 đối với phần đất diện tích 687,9 m² thuộc thửa số 8, tờ bản đồ số 51, tọa lạc tại Tổ I, ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh giữa bà Nguyễn Thị B và chị Lê Ngọc R là vô hiệu.
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện bổ sung của bà Đỗ Thị H đối với chị Lê Ngọc R về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/01/2022 đối với phần đất diện tích 687,9 m² thuộc thửa số 8, tờ bản đồ số 51, tọa lạc tại Tổ I, ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh giữa chị Lê Ngọc R chị Nguyễn Ngọc D là vô hiệu.
3. Ghi nhận các đương sự đều không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý do các hợp đồng trên vô hiệu.
4. Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất số AL083191, do UBND huyện T, tỉnh Tây Ninh cấp cho bà Nguyễn Thị B ngày 17/12/2007 từ chị Nguyễn Ngọc D cho bà Nguyễn Thị B đứng tên cho phù hợp với Bản án này.
5. Sau khi điều chỉnh lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất số AL083191, do UBND huyện T, tỉnh Tây Ninh cấp cho bà Nguyễn Thị B ngày 17/12/2007 từ chị Nguyễn Ngọc D cho bà Nguyễn Thị B đứng tên thì phần đất diện tích 687,9 m² thuộc thửa số 8, tờ bản đồ số 51, tọa lạc tại Tổ I, ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh và các tài sản trên đất vẫn được đảm bảo và được ưu tiên thanh toán cho Ngân hàng thương mại cổ phần Đ1 đối với khoản vay của chị Nguyễn Ngọc D với Ngân hàng thương mại cổ phần Đ1 theo Hợp đồng hạn mức cho vay số 1607/2023/HĐHM/PVB-CN.TN ngày 18-7-2023, Khế ước nhận nợ ngày 31-7-2023 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 27/01/2022. Ngân hàng thương mại cổ phần Đ1 có nghĩa vụ phối hợp với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ chị Nguyễn Ngọc D sang cho bà Nguyễn Thị B đứng tên theo quy định của pháp luật. Ghi nhận Ngân hàng thương mại cổ phần Đ1 không yêu cầu giải quyết đối với Hợp đồng hạn mức cho vay trên.

7

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án.

Nội dung kháng cáo: Ngày 27-3-2024 chị Nguyễn Ngọc D có đơn kháng cáo, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị H.

Ngày 01-4-2024 bà Nguyễn Thị B, chị Lê Ngọc R có đơn kháng cáo, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị H.

Tại phiên tòa:

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà B trình bày: Bà H yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà B với chị Lê Thị R1, với lý do có hành vi tẩu tán tài sản, không thực hiện nghĩa vụ Thi hành án theo bản án phúc thẩm số 373/2023/DS-PT ngày 26/9/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh; Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng bà B tặng cho tài sản duy nhất cho con ruột của mình nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ là không có cơ sở. Bởi vì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của bà B được thực hiện ngày 04-01-2022, thời điểm này bà H chưa khởi kiện bà B, cũng không ai tranh chấp, chưa có bản án có hiệu lực pháp luật nào buộc bà B thi hành. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bà B, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H.

- Đại diện theo uỷ quyền của chị D trình bày: Ngày 10-01-2022 chị D nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chị R1, có công chứng hợp đồng theo quy định của pháp luật, phù hợp với quy định tại Điều 188 Luật đất đai. Mãi đến 18 tháng sau chị H mới khởi kiện, chị D hoàn toàn không biết, nên chị D là người thứ ba ngày tình. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định giữa chị R1 và chị D ký kết hợp đồng chuyển nhượng là có dấu hiệu gian dối, giá trị hợp đồng thấp hơn thực tế là không khách quan. Bởi vì giá trị hợp đồng không phải là yếu tố dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của chị D, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H và công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị R1 với chị D có hiệu lực pháp luật.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh.

+ Về tố tụng: Thẩm phán thụ lý vụ án, thu thập chứng cứ, chuẩn bị xét xử và quyết định đưa vụ án ra xét xử đều bảo đảm đúng quy định về thời hạn, nội dung, thẩm quyền của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phiên tòa dân sự. Những người tham gia tố tụng đều thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, chấp hành tốt Nội quy phiên tòa;

+ Về nội dung:

Theo bản án dân sự sơ thẩm số 80/2023/DS-ST ngày 17/7/2023 của TAND huyện Tân Châu và Bản án dân sự phúc thẩm số 373/2023/DS-PT ngày 26/9/2023 của TAND tỉnh Tây Ninh có nội dung: buộc bà B có trách nhiệm trả cho bà H số tiền vay 1.319.000.000 đồng.

Tuy nhiên, sau khi mượn tiền của bà H ngày 15/12/2021 đến ngày 04/01/2022

8

bà B tặng cho đất là tài sản duy nhất cho con gái là chị Lê Ngọc R.

Xét Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 04/01/2022 giữa bà B và chị R thấy rằng: Hợp đồng được công chứng đúng quy định của pháp luật nên đảm bảo về hình thức. Về nội dung thể hiện bà B tặng cho chị R phần đất diện tích 687,9 m² thuộc thửa số 8, tờ bản đồ số 51, tọa lạc tại Tổ I, ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh. Tuy nhiên, đây là tài sản duy nhất của bà B và chồng là ông N1 (chết năm 2017) và hiện tại bà B không còn tài sản nào khác, trong khi trước đó (19 ngày) bà B lại vay của bà H số tiền 1.319.000.000 đồng nên bà B phải biết nghĩa vụ của mình đối với bà H, hơn nữa qua hai cấp xét xử đều buộc bà B có nghĩa vụ trả bà H số tiền trên, nhưng bà B lại cho chị R (sống cùng nhà với bà B) tài sản duy nhất của mình là nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ đối với bên thứ ba là bà H. Nên bản án sơ thẩm tuyên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà B với chị R vô hiệu do giả tạo là có căn cứ.

Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/01/2022 giữa chị R và chị D thấy rằng: Sau khi được tặng cho quyền sử dụng đất ngày 04/01/2022 thì ngày 06/01/2022 chị R được công nhận quyền sử dụng đất chỉnh lý trang 4, đến ngày 10/01/2022 chị R lại chuyển nhượng cho chị D và chị D đã hoàn tất thủ tục sang tên bằng hình thức chỉnh lý trang 4 vào ngày 12/01/2022, mặc dù việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo về mặc hình thức, tuy nhiên về nội dung thể hiện giá chuyển nhượng 100 triệu đồng là không phù hợp với thực tế. Đồng thời, trong khoảng thời gian ngắn (04 ngày) chị R lại chuyển nhượng cho chị D, mà không dùng tiền để trả nợ cho bà H (vì tài sản của bà B, bà B đang nợ bà H) dẫn đến bà H khởi kiện bà B. Như vậy, chị R và bà B đều ý thức được nghĩa vụ trả nợ của bà B nên tặng cho và chuyển nhượng nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà H.

Như đã phân tích trên, thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà B với chị R vô hiệu do giả tạo, nên kéo theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị R với chị D cũng vô hiệu. Do chị R không có quyền định đoạt đối với diện tích đất tranh chấp.

Chị R và chị D đều thừa nhận giá đất chuyển nhượng thực tế là 02 tỷ đồng. Tuy nhiên, các đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu nên bản án sơ thẩm không đặt ra giải quyết là phù hợp.

Các đương sự kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ mới chứng minh nên kháng cáo không có cơ sở chấp nhận.

Đối với hợp đồng thế chấp tài sản ngày 27/01/2022 giữa chị D với Ngân hàng Đ1 thấy rằng: Hợp đồng thế chấp được công chứng, chứng thực và đăng ký cơ quan có thẩm quyền đúng quy định. Tuy nhiên, tại thời điểm ngân hàng nhận thế chấp thì tài sản này do bà B và chị R đang sinh sống trên đất, nhưng khi nhận thế chấp ngân hàng không tiến hành thẩm định tài sản thế chấp để xác định chị D có phải chủ sử dụng hợp pháp tài sản thế chấp hay không. Do đó, cần điều chỉnh cách tuyên của bản án sơ thẩm đối với phần tuyên về hợp đồng thế chấp tài sản.

Từ những phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử:

- Không chấp nhận kháng cáo của bà B, chị R và chị D

9

- Căn cứ khoản 1 Điều 308 BLTTDS: giữ nguyên bản án số 33/2024/DS-ST ngày 15/3/2023 của TAND huyện Tân Châu, trong đó: điều chỉnh cách tuyên đối với hợp đồng thế chấp phù hợp nội dung vụ án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên toà, kết quả tranh tụng, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về tố tụng:

Sau khi Tòa án nhân dân huyện Tân Châu xét xử sơ thẩm ngày 15-3-2024, đến ngày 27-3-2024 chị Nguyễn Ngọc D có đơn kháng cáo; ngày 01-4-2024 bà Nguyễn Thị B, chị Lê Ngọc R có đơn kháng cáo; các đương sự có nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm. Xét thấy việc kháng cáo của đương sự là đảm bảo theo quy định của pháp luật.

Bà B, chị R có đơn xin vắng mặt tại phiên tòa phúc thẩm. Hội đồng xét xử tiến hành xử vắng mặt các đương sự là phù hợp với quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Xét nội dung kháng cáo:

[2.1] Căn cứ vào Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 04/01/2022 giữa bà B và chị R do Phòng C tỉnh Tây Ninh cung cấp có đủ căn cứ xác định ngày 04/01/2022 bà B có tặng cho chị R phần đất diện tích 687,9 m² thuộc thửa số 8, tờ bản đồ số 51, tọa lạc tại Tổ I, ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh là có thật. Căn cứ vào lời thừa nhận của bà B và chị R có đủ căn cứ xác định ngoài phần đất trên, bà B không còn tài sản nào khác là sự thật. Căn cứ vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/01/2022 giữa chị R và chị D do Phòng C tỉnh Tây Ninh cung cấp có đủ căn cứ xác định ngày 10/01/2022 chị R đã chuyển nhượng phần đất trên cho chị D cũng là có thật.

[2.2] Xét hiệu lực của Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 04/01/2022 giữa bà B và chị R thấy rằng: Ngày 15/12/2021, bà B có vay bà H số tiền 1.319.000.000 đồng chưa trả, bà H đã khởi kiện bà B và Tòa án đã buộc bà B trả cho bà H số tiền trên bằng Bản án có hiệu lực pháp luật nhưng đến nay bà B cũng chưa trả tiền cho bà H. Bà B chỉ có tài sản duy nhất là phấn đất nêu trên nhưng lại làm Hợp đồng tặng cho con ruột của mình là chị R chỉ sau 19 ngày kể từ ngày vay tiền dẫn đến việc không còn tài sản để thi hành án cho bà H là có dấu hiệu của việc tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án cho bà H là vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, lỗi hoàn toàn thuộc về bà B nên vô hiệu theo quy định tại Điều 122, 123 của Bộ luật Dân sự 2015.

[2.3] Xét hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/01/2022 giữa chị R và chị D thấy rằng: Chỉ 06 ngày sau khi được bà B tặng cho đất chị R đã thực hiện việc sang nhượng lại đất cho chị D, đã hoàn tất thủ tục sang tên bằng hình thức chỉnh lý trang 4 vào ngày 12/01/2022. Chị R và chị D đều thừa nhận giá đất chuyển nhượng thực tế là 02 tỷ đồng. Chị D cung cấp được Biên bản

10

giao tiền, quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đề ngày 10/01/2022 thể hiện việc chị D giao số tiền 02 tỷ đồng cho chị R và chị R giao đất, nhà, tài sản trên đất cho chị D quản lý, sử dụng. Chị D cung cấp được Hợp đồng thuê nhà ở đề ngày 15/01/2022 thể hiện việc chi D cho chị R thuê lại nhà để ở phù hợp với lời trình bày của chị D, chị R. Tuy nhiên, trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị R và chị D chỉ thể hiện giá chuyển nhượng là 100.000.000 đồng là không đúng với sự thật khách quan, ít hơn 19 lần so với giá chuyển nhượng thực tế, làm thất thu tiền thuế của Nhà nước, là có dấu hiệu gian dối và vi phạm điều cấm của pháp luật. Chị R cũng đã có ý thức chuyển nhượng ngay cho người khác sau khi được tặng cho đất từ bà B mà không trả nợ cho bà H là có dấu hiệu cùng với bà B tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà H. Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/01/2022 giữa chị R và chị D cũng vô hiệu theo quy định tại các Điều 122,123, 124 của Bộ luật Dân sự 2015.

Do Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 04/01/2022 giữa bà B và chị R và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/01/2022 giữa chị R và chị D đều vô hiệu nên kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL083191, do UBND huyện T, tỉnh Tây Ninh cấp cho bà B ngày 17/12/2007 từ chị D cho bà B cho phù hợp với Bản án này.

Các đương sự đều không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý do các hợp đồng vô hiệu nên Hội đồng xét xử không đặt ra giải quyết.

[2.4] Xét việc chị D thế chấp quyền sử dụng thửa đất trên cho Ngân hàng Đ1 thấy rằng: Đối với khoản vay của chị D thì phía Ngân hàng khẳng định khách hàng vẫn thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi đúng theo thỏa thuận đã ký trong Hợp đồng hạn mức cho vay số 1607/2023/HĐHM/PVB-CN.TN ngày 18-7-2023, Khế ước nhận nợ ngày 31-7-2023 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 27/01/2022 với số tiền vay 1.000.000.000 đồng đến nay chưa đến hạn thanh toán khoản vay và Ngân hàng không đề nghị Tòa án xem xét giải quyết nên Hội đồng xét xử không xem xét trong cùng vụ án này.

Đối với hợp đồng thế chấp thì tại thời điểm thế chấp, chị D là người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên người trực tiếp quản lý sử dụng vẫn là bà Nguyễn Thị B. Quá trình thẩm định tài sản thế chấp Ngân hàng không làm rõ tài sản trên đất cũng như người quản lý tài sản và ý kiến của người quản lý tài sản khi thế chấp thế nào. Vì vậy hợp đồng thế chấp cho Ngân hàng của chị D cũng bị vô hiệu. Ngân hàng có nghĩa vụ trả lại giấy chứng nhận quyển quyền sử dụng đất đứng tên bà Nguyễn Thị B và ông Lê Trọng N2, đã điều chỉnh trang 4 sang tên chị Nguyễn Ngọc D cho bà B thực hiện điều chỉnh quyền sử dụng đất từ chị D sang cho bà B đứng tên theo quyết định của bản án này.

Trường hợp, chị D vi phạm nghĩa vụ thanh toán đã ký kết theo thỏa thuận thì Ngân hàng có quyền khởi kiện để được giải quyết bằng một vụ án khác.

Do đó Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị H tuyên bố các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu là có căn cứ. Tuy nhiên chưa xem xét

11

đến hợp đồng thế chấp để giải quyết triệt để vụ án. Cần bổ sung nội dung xử lý hợp đồng thế chấp cho phù hợp với quy định của pháp luật. Vì vậy cần sửa bản án sơ thẩm.

Chị Nguyễn Ngọc D; bà Nguyễn Thị B, chị Lê Ngọc R kháng cáo nhưng không xuất trình thêm chứng cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình, nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của đương sự; Chấp nhận đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa. Sửa bản án sơ thẩm số 33/2024/DS-ST ngày 15 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh.

[3] Về án phí: Do kháng cáo không được chấp nhận nên Chị Nguyễn Ngọc D; chị Lê Ngọc R phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Riêng bà Nguyễn Thị B được miễn án phí theo quy định Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Chị Nguyễn Ngọc D; bà Nguyễn Thị B, chị Lê Ngọc R.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 33/2024/DS-ST ngày 15 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh.

Căn cứ vào các Điều 122, 123, 124, 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 147, 157, 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đỗ Thị H đối với bà Nguyễn Thị B về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu. Tuyên bố Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 04/01/2022 đối với phần đất diện tích 687,9 m² thuộc thửa số 8, tờ bản đồ số 51, tọa lạc tại Tổ I, ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh giữa bà Nguyễn Thị B và chị Lê Ngọc R là vô hiệu.
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện bổ sung của bà Đỗ Thị H đối với chị Lê Ngọc R về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/01/2022 đối với phần đất diện tích 687,9 m² thuộc thửa số 8, tờ bản đồ số 51, tọa lạc tại Tổ I, ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh giữa chị Lê Ngọc R chị Nguyễn Ngọc D là vô hiệu.
3. Tuyên bố Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 27/01/2022 giữa chị chị Nguyễn Ngọc D với Ngân hàng thương mại cổ phần Đ1 vô hiệu.

Buộc Ngân hàng thương mại cổ phần Đ1 trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B để thực hiện điều chỉnh quyền sử dụng đất từ chị Nguyễn Ngọc D sang cho bà Nguyễn Thị B đứng tên theo quy định của pháp luật.

12

4. Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất số AL083191, do UBND huyện T, tỉnh Tây Ninh cấp cho bà Nguyễn Thị B ngày 17/12/2007 từ chị Nguyễn Ngọc D cho bà Nguyễn Thị B đứng tên cho phù hợp với Bản án này.
5. Ghi nhận các đương sự đều không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý do các hợp đồng trên vô hiệu.
6. Về chi phí tố tụng: Buộc bà Nguyễn Thị B và chị Lê Ngọc R có nghĩa vụ trả lại cho bà Đỗ Thị H 4.000.000 (bốn triệu) đồng chi phí định giá tài sản và xem xét thẩm định tại chỗ; trong đó mỗi người có nghĩa vụ trả 2.000.000 (hai triệu) đồng.

Kể từ ngày bà H có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà B, chị R không thi hành số tiền trên, thì hàng tháng bà B, chị R còn phải trả cho bà H số tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

7. Về án phí dân sự sơ thẩm:
• - Chị Lê Ngọc R phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.
• - Bà Nguyễn Thị B được miễn án phí dân sự sơ thẩm.
• - Bà Đỗ Thị H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm; hoàn trả cho bà Đỗ Thị H 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu số 0007874 ngày 06/01/2023 và 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu số 0008379 ngày 05/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh.
8. Về án phí dân sự phúc thẩm:
• - Chị Lê Ngọc R phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm. Được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu tiền số 0006041 ngày 01-4-2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh. (Đã nộp xong)
• - Chị Nguyễn Ngọc D phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm. Được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu tiền số 0006031 ngày 27-3-2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh. (Đã nộp xong)
• - Bà Nguyễn Thị B được miễn án phí dân sự phúc thẩm.
9. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
10. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

13

14