NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Mai Thị Mỹ Tiên
Các Thẩm phán: 1. Bà Lê Thị Ngọc Hương
                          2. Bà Lê Thị Mỹ Nhung
Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Bà An Phương Trang, Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Đỗ Văn Hiếu- Kiểm sát viên.

Trong các ngày 17/3/2021 và 22/3/2021, tại phòng xử án của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, đã xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 695/2020/TLPT-DS ngày 28/12/2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 455/2020/DS-ST ngày 09/11/2020 của Tòa án nhân dân huyện BC, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 412/2021/QĐ-PT ngày 02/02/2021 và Quyết định hoãn phiên tòa số 1665/2021/QĐ-PT ngày 01/3/2021, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Hoàng Thị Kim O, sinh năm 1950.
Địa chỉ: ấp TĐ, xã KN, huyện ĐA, Thành phố HN.
Đại diện theo ủy quyền: Ông Phạm Xuân Đ, sinh năm 1987 (có mặt)
Địa chỉ: 528 đường CC, Phường 13, Quận TB, Thành phố Hồ Chí Minh
(Hợp đồng ủy quyền số 005137/HĐ-UQ, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 30/8/2018)

Bị đơn: Ông Nguyễn Văn N, sinh năm 1976
Địa chỉ: F4/14A ấp 6A, xã VL B, huyện BC, Thành phố Hồ Chí Minh.
Đại diện theo ủy quyền: Ông Đinh Quang H, sinh năm 1961 (có mặt)
Địa chỉ: 803/49A đường HTP, phường PT, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh
(Giấy ủy quyền số 000537, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/01/2019)

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
Bà Phan Thị C, sinh năm 1938 (có mặt)
Địa chỉ: F4/14A ấp 6A, xã VL B, huyện BC, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, đại diện nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 31/10/2015 nguyên đơn và bị đơn đã ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng đặt cọc thế chỗ) đối với phần đất thuộc thửa 572, tờ bản đồ số 81 tại xã VL B, huyện BC. Nguồn gốc đất do bà Phạm Thị C tặng cho bị đơn theo Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ký ngày 20/01/2015. Ngay sau khi ký hợp đồng thì nguyên đơn đã giao cho bị đơn 50.000.000 đồng.

Đến ngày 26/11/2015 hai bên chính thức ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất thuộc thửa 572, tờ bản đồ số 81 tại xã VL B, huyện BC. Ngay sau khi ký hợp đồng, nguyên đơn đã giao cho bị đơn 1.000.000.000 đồng và thỏa thuận đến ngày 24/3/2016 hai bên phải có nghĩa vụ ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Tuy nhiên đến thời hạn 24/3/2016, bị đơn không thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất theo thỏa thuận. Vì vào ngày 30/01/2016 giữa bị đơn và bà C đã tự ý lập Hợp đồng hủy bỏ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã ký ngày 20/01/2015.

Do bị đơn vi phạm Hợp đồng đặt cọc, nên nguyên đơn khởi kiện, yêu cầu hủy “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất” ký ngày 31/10/2015 và “Hợp đồng đặt cọc đất” ký ngày 26/11/2015 giữa hai bên, về việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 572, tờ bản đồ số 81 tại xã VL B, huyện BC, Thành phố Hồ Chí Minh, bị đơn hoàn trả tiền cọc đã nhận 1.000.000.000 đồng và phạt cọc 1.000.000.000 đồng, tổng cộng buộc bị đơn phải thanh toán 2.000.000.000 đồng.

Số tiền 50.000.000 đồng bị đơn đã nhận ngày 31/10/2015, nguyên đơn tự nguyện không yêu cầu.

Theo lời trình bày của bị đơn thì:

Trên cơ sở Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ký ngày 20/01/2015 giữa bà Phan Thị C, ngày 31/10/2015 bị đơn đã ký với nguyên đơn Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất thuộc thửa 572, tờ bản đồ số 81 tại xã VL B, huyện BC. Bị đơn cũng xác nhận đã nhận từ nguyên đơn số tiền 50.000.000 đồng.

Đến ngày 26/11/2015 hai bên ký Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất thuộc thửa 572, tờ bản đồ số 81 tại xã VL B, huyện BC với thỏa thuận đặt cọc 1.000.000.000 (một tỷ) đồng. Nhưng vì tài chính chưa đủ nên trong ngày này nguyên đơn chỉ giao cho bị đơn số tiền 100.000.000 (một trăm triệu) đồng, số tiền còn lại 900.000.000 đồng, nguyên đơn cam kết sẽ mang đến tận nhà giao cho bị đơn sau khi các anh chị của bị đơn ký tên lăn tay vào Hợp đồng đặt cọc ngày 26/11/2015. Tuy nhiên trong suốt ngày 26/11/2015 vẫn không thấy nguyên đơn đến giao tiền.

Khi giao dịch chuyển nhượng đất, bị đơn có thông báo miệng cho nguyên đơn biết là thủ tục sang tên quyền sử dụng đất giữa bà C và ông N chưa xong, theo Công văn số 1688/VPĐK ngày 19/8/2015 của Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh – Chi nhánh huyện BC, nhưng nguyên đơn vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng thửa đất này, nếu sau này giấy tờ không xong thì để bà C tiếp tục giao dịch với nguyên đơn.

Đến ngày 15/01/2016 là ngày thanh toán số tiền còn lại theo thỏa thuận để chuyển giao quyền sử dụng đất, nhưng không thấy nguyên đơn ra Công chứng thực hiện Hợp đồng đặt cọc. Bị đơn có Đ thoại cho nguyên đơn và được nguyên đơn trả lời không mua nữa.

Bị đơn khẳng định ông không có vi phạm Hợp đồng, người vi phạm Hợp đồng là nguyên đơn. Bị đơn thống nhất hủy “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất” ký ngày 31/10/2015 và “Hợp đồng đặt cọc đất” ký ngày 26/11/2015, nhưng không đồng ý hoàn trả tiền cọc theo yêu cầu của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan Thị C trình bày:

Bà Phan Thị C là mẹ của bị đơn, bà xác nhận có ký tặng cho bị đơn phần đất thuộc thửa 572, tờ bản đồ số 81 tại xã VL B, huyện BC.

Do không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N, nên vào ngày 30/01/2016 bà C đã lập Hợp đồng hủy bỏ “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất” ngày 20/01/2015 giữa bà và bị đơn, để bà C tiếp tục giao dịch chuyển nhượng đất với nguyên đơn.

Trong quan hệ tranh chấp giữa bà O và ông N, bà C không có ý kiến, và cũng không có yêu cầu gì. Bà C chỉ biết nguyên đơn có giao cho bị đơn số tiền 100.000.000 đồng vào ngày 26/11/2015. Ngoài ra bà C không có chứng kiến việc giao tiền nào khác.

Bản án sơ thẩm số 455/2020/DS-ST ngày 09/11/2020 của Tòa án nhân dân huyện BC đã tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ký ngày 31/10/2015 và Hợp đồng đặt cọc ký ngày 26/11/2015 giữa bà Hoàng Thị Kim O và ông Nguyễn Văn N liên quan đến thửa đất số 572, tờ bản đồ số 81 tại xã VL B, huyện BC, Thành phố Hồ Chí Minh bị vô hiệu, nên bị hủy bỏ. Buộc ông Nguyễn Văn N có trách nhiệm trả lại cho bà Hoàng Thị Kim O số tiền đặt cọc là 100.000.000 (một trăm triệu) đồng ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hoàng Thị Kim O đối với ông Nguyễn Văn N về việc yêu cầu trả lại số tiền đặt cọc là 900.000.000 (chín trăm triệu) đồng và không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hoàng Thị Kim O đối với ông Nguyễn Văn N về việc yêu cầu bồi thường tiền đặt cọc là 1.000.000.000 (một tỷ) đồng.

Ngày 19/11/2020, nguyên đơn kháng cáo yêu cầu xem xét lại toàn bộ bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận và phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Xét kháng cáo của nguyên đơn Hoàng Thị Kim O, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Về hình thức: Đơn kháng cáo được thực hiện trong hạn luật định, hợp lệ nên được chấp nhận.

Về nội dung: với yêu cầu kháng cáo, nguyên đơn đề nghị sửa bản án dân sự sơ thẩm, Hội đồng xét xử xét thấy:

[1.1]. Xét giao dịch đặt cọc. Căn cứ vào Hợp đồng ký ngày 31/10/2015 và hợp đồng ký ngày 26/11/2015, nhận thấy cả hai (02) Hợp đồng đều có cùng nội dung đặt cọc để thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất thuộc thửa 572, tờ bản đồ số 81 tại xã VL B, huyện BC, nên là đối tượng trong quan hệ tranh chấp.

Mặc dù ông N đã được mẹ ruột là bà Phan Thị C ký Hợp đồng tặng cho đất, nhưng không thể sang tên cho ông N, vì ông N không đảm bảo điều kiện nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa. Như vậy, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, ông N chưa được công nhận là chủ sử dụng đất hợp pháp. Hơn nữa, đối tượng sẽ nhận chuyển nhượng theo Hợp đồng đặt cọc này là đất trồng lúa. Căn cứ Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, thì giao dịch đặt cọc giữa hai bên là vô hiệu ngay từ đầu, do vi phạm điều cấm của pháp luật.

[1.2]. Về số tiền cọc mà hai bên giao nhận: Nguyên đơn khai đã thanh toán cho bị đơn lần đầu ngày 31/10/2015 với số tiền 50.000.000 đồng; lần 2 giao 1.000.000.000 đồng vào ngày 26/11/2015. Phía bị đơn lại khẳng định nguyên đơn giao tiền 02 lần, nhưng chỉ là 50.000.000 đồng và 100.000.000 đồng.

Xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm đã có triệu tập đương sự để đối chất nhưng không thực hiện được do không có mặt đầy đủ đương sự. Căn cứ vào các chứng cứ, việc bà O giao cho ông N số tiền lớn mà không lập biên nhận là hoàn toàn bất hợp lý, không phù hợp với thỏa thuận trong hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm chỉ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà O là đúng pháp luật.

Vì lẽ đó Hội đồng xét xử phúc thẩm, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, giữ y bản án sơ thẩm.

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 148; khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Căn cứ Điều 128; Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005; Căn cứ Điều 358, Bộ luật Dân sự 2005.

Tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Hoàng Thị Kim O;

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 455/2020/DS-ST ngày 09/11/2020 của Tòa án nhân dân huyện BC, Thành phố Hồ Chí Minh.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hoàng Thị Kim O: Hủy Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất ngày 31/10/2015 và Hợp đồng đặt cọc ngày 26/11/2015 giữa bà Hoàng Thị Kim O và ông Nguyễn Văn N đối với thửa đất số 572, tờ bản đồ số 81 tại xã VL B, huyện BC, Thành phố Hồ Chí Minh do vô hiệu. Buộc ông Nguyễn Văn N trả lại cho bà Hoàng Thị Kim O số tiền đặt cọc là 100.000.000 (một trăm triệu) đồng.
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hoàng Thị Kim O đối với ông Nguyễn Văn N về việc yêu cầu trả lại cọc và phạt cọc, với tổng số tiền là 1.900.000.000 (một tỷ chín trăm triệu) đồng.