NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN BA ĐÌNH

Với thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên toà:Bà Đinh Ngọc Liên

Hội thẩm nhân dân:Ông Trần Đức Lưu

Ông Phạm Bá Xuân

Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Vân Anh - Thư ký Tòa án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Ba Đình tham gia phiên tòa: Bà Bùi Mai Phương - Kiểm sát viên

Trong ngày 17 tháng 9 năm 2024, tại Trụ sở Tòa án nhân dân quận Ba Đình xét xử sơ thẩm công khai vụ án Dân sự thụ lý số 183/2024/TLST – DS ngày 03 tháng 6 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng căn hộ” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 321/2024/QĐXXST-DS ngày 13/8/2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 206/2024/QÐST-DS ngày 30/8/2024 giữa:

*Nguyên đơn: Bà Phạm Thị Huyền T, sinh năm 1985; Trú tại: P - CT3 -KĐT D, Tổ dân phố số F, phường T, quận N, thành phố Hà Nội. Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trương Thanh T1 (Có mặt)

*Bị đơn: Công ty CP T3; Địa chỉ: Khu V Tòa nhà TTTM và dịch vụ Ngọc khánh, Số A P, phường N, quận B, thành phố Hà Nội. Địa chỉ liên hệ: Số B Ngõ I Chùa B, phường T, quận Đ, thành phố Hà Nội. Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Trường C. (Có mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án. Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 27/03/2021, bà Phạm Thị Huyền T và Công ty CP T3 có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ số Q16A16/2021/HĐCN-WHTT. Tổng giá trị căn hộ là 1.052.352.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng, bà T đã nộp 70% với số tiền 631.397.920 cho Công ty CP T3 qua hình thức chuyển khoản. (Bà T đã thanh toán đủ 70% tổng giá trị chuyển nhượng căn hộ nên được chiết khấu 7,5% với số tiền 78.926.000 đồng. Tính đến tháng 4/2022 bà T đã thanh toán 100% với số tiền là 973.425.600 đồng. Theo thỏa thuận trong hợp đồng đến Quý 2/2022 (30/6/2022) và chậm nhất là 31/12/2022 Công ty CP T3 sẽ phải bàn giao căn hộ cho bà T. Tuy nhiên, đến 30/5/2024 Công ty CP T3 vi phạm hợp đồng và đến thời điểm hiện tại Công ty vẫn chưa bàn giao căn hộ cho bà T. Nay bà Phạm Thị Huyền T khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết:

1. Buộc Công ty CP T3 phải thanh toán khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng là 148.933.770 đồng do chậm bàn giao căn hộ. (Ngày phải bàn giao là 30/06/2022 + 180 ngày là ngày 31/12/2022). Đến ngày 31/5/2024 Công ty vẫn chưa bàn giao nên đã vi phạm chậm 510 ngày (Tính từ ngày 01/01/2023 đến ngày 31/5/2024). Quy định tại điểm a, Mục 13.2, Điều 13 của Hợp đồng). Cụ thể: 973.425.600 đồng x 510 ngày x 0,03%/ngày = 148.933.770 đồng.
2. Buộc Công ty CP T3 bồi thường thiệt hại do việc bàn giao căn hộ không đúng thời hạn là 100.000.000 đồng. (Căn cứ giá thuê theo thị trường hiện tại tại tỉnh Phú Thọ). (Quy định tại điểm d, Mục 7.1, Điều 7 Hợp đồng và phụ lục số 03 ngày 27/3/2021). Vì bà T và ông Vũ Đình T2 đã ký Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ ngày 28/7/2023 và bà T đã bị phạt cọc do việc Công ty CP T3 bàn giao căn hộ không đúng nên bà T cũng không thể bàn giao căn hộ cho ông T2. Bà T đã bị phạt cọc với ông T2.
3. Đề nghị Tòa án giải quyết buộc Công ty CP T3 phải bàn giao ngay căn hộ Q16A16/2021 cho bà Phạm Thị Huyền T.

* Người đại diện theo ủy quyền của Công ty CP T3 trình bày:

Công ty CP T3 xác nhận ngày 27/03/2021, bà Phạm Thị Huyền T và Công ty CP T3 có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ số Q16A16/2021/HĐCN-WHTT. Sau khi ký hợp đồng, bà T đã nộp 70% tổng số tiền thanh toán 973.425.600 đồng cho Công ty CP T3 qua hình thức chuyển khoản. Theo thỏa thuận trong hợp đồng đến Quý 2/2022 (30/6/2022) và được cộng thêm 180 ngày là 31/12/2022, Công ty CP T3 sẽ phải bàn giao căn hộ cho bà T. Tuy nhiên do dịch covid nên bị đơn không thể bàn gian theo đúng tiến độ của hợp đồng đã ký là ngày 31/12/2022. Ngày 23/7/2022 Công ty CP T3 đã có thông báo về việc điều chỉnh thời gian bàn giao dự kiến trong đó có nội dung ghi rõ thời gian bàn giao cụ thể sẽ thông báo sau và gửi mail cho bà T, việc bà T có nhận được hay không thì Công ty không biết. Ngày 04/01/2024, Công ty CP T3 đã gửi thông báo tới bà T về việc thanh toán khoản tiền còn thiếu là 79.299.047 đồng (bao gồm tiền nội thất còn thiếu, kinh phí bảo trì, phí dịch vụ, tiền đặt cọc phí dịch vụ) để nhận bàn giao căn hộ, tuy nhiên bà T không đồng ý.

Bị đơn có ý kiến về các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn như sau:

Về khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng do chậm bàn giao: Công ty CP T3 không đồng ý vì theo điểm b khoản 13.2 Điều 13 của Hợp đồng trong trường hợp bị đơn chậm bàn giao căn hộ quá 270 ngày với tiến độ bàn giao dự kiến thì bị đơn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và bị đơn phải hoàn trả bà T số tiền đã nộp và số tiền phải bồi thường khoản tiền phạt 8% giá trị hợp đồng là 78.640.000 đồng.

Về khoản tiền bồi thường thiệt hại do việc bàn giao căn hộ không đúng thời hạn: Bị đơn không đồng ý vì khoản tiền bồi thường này nằm trong giá trị phạt vi phạm hợp đồng. (Được quy định tại điểm b khoản 13.2 Điều 13 của Hợp đồng).

Tại phiên tòa:

Nguyên đơn – Bà Phạm Thị Huyền T giữ yêu cầu khởi kiện.

Bị đơn - Công ty CP T3 giữ nguyên ý kiến đã trình bày.

* Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án:

Tòa án xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp, thụ lý vụ án đúng thẩm quyền. Việc thu thập chứng cứ, xác định tư cách đương sự, gửi các văn bản tố tụng cho đương sự,về thời hạn chuẩn bị xét xử, thời hạn chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát đảm bảo đúng quy định; Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về phiên tòa sơ thẩm.

Về việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng:

Được nhận thông báo, quyết định và các văn bản do Tòa án giải quyết trong quá trình chuẩn bị xét xử theo đúng quy định, được quyền xem, sao lục tài liệu do Tòa án thu thập cũng như do các bên đương sự cung cấp, được quyền trình bày, hỏi và tranh luận tại phiên tòa.

Từ những phân tích nhận định trên, đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử xem xét và chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, xác định lỗi của hai bên, hai bên cùng có lỗi nên hai bên cùng phải chịu rủi ro đối với việc chậm bàn giao căn hộ. Công ty CP T3 phải thanh toán cho bà T khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng là 74.466.885 đồng do chậm bàn giao căn hộ. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc Công ty CP T3 phải thanh toán khoản tiền bồi thường thiệt hại do việc bàn giao căn hộ không đúng thời hạn là 100.000.000 đồng. Buộc Công ty CP T3 phải bàn giao ngay căn hộ Q16A16/2021 cho bà Phạm Thị Huyền T.

Áp dụng Luật phí và lệ phí số: 97/2015/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2015; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội để tuyên bị đơn phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm. Nguyên đơn phải chịu án phí đối với phần không được chấp nhận.

Các đương sự được quyền kháng cáo bản án theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết qủa tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật:

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ giữa bà Phạm Thị Huyền T và Công ty CP T3 là tranh chấp giữa cá nhân với doanh nghiệp có tư cách pháp nhân nên xác định tranh chấp trong vụ án này là tranh chấp dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2]. Về tố tụng :

Bà Phạm Thị Huyền T khởi kiện Công ty CP T3; Công ty CP T3 có địa chỉ tại Khu V Tòa nhà TTTM và dịch vụ Ngọc khánh, Số A P, phường N, quận B, thành phố Hà Nội nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Ba Đình theo quy định tại khoản 3 điều 26, khoản 1 điều 35, điểm a khoản 1 điều 39, điều 188 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015.

Quá trình giải quyết vụ án, trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, bị đơn không đưa ra yêu cầu phản tố nên Tòa án không xem xét giải quyết.

[3]Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[3.1]Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ số Q16A16/2021/HĐCN-WHTT ngày 27/3/2021 được ký kết giữa bà Phạm Thị Huyền T và Công ty CP T3. Theo thỏa thuận trong hợp đồng đến Quý 2/2022 (30/6/2022) và chậm nhất là 31/12/2022 (Ngày phải bàn giao là 30/06/2022 + 180 ngày là ngày 31/12/2022) Công ty CP T3 phải bàn giao căn hộ cho bà T.

Hội đồng xét xử xét thấy, Tại mục 5.1 Điều 5 của Hợp đồng có quy định: “ Thời gian bàn giao dự kiến là quý II năm 2022. Các bên công nhận và đồng ý rằng. Có thể sớm hoặc muộn hơn thời gian bàn giao dự kiến nhưng không được chậm quá 180 ngày sau ngày cuối cùng của thời gian bàn giao dự kiến”; Tại điểm a, Mục 13.2, Điều 13 của Hợp đồng có quy định: “Trong trường hợp bên B đã thanh toán đầy đủ và đúng theo tiến độ thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng nhưng quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày cuối cùng của thời gian bàn giao dự kiến theo thỏa thuận tại điều 5 của hợp đồng, mà bên A vẫn chưa bàn giao căn hộ cho bên B thì bên A sẽ phải thanh toán khoản tiền phạt vi phạm tương đương số tiền lãi được tính trên tổng số tiền bên B đã thanh toán với lãi suất là 0,03%/ ngày tình từ ngày kết thúc 180 ngày đến ngày bên A bàn giao căn hộ thực tế cho bên B”. Như vậy ngày bàn giao là 30/06/2022 + 180 ngày là ngày 31/12/2022). Đến ngày 31/5/2024 Công ty vẫn chưa bàn giao nên đã vi phạm chậm 510 ngày (Tính từ ngày 01/01/2023 đến ngày 31/5/2024). Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc Công ty CP T3 phải thanh toán số tiền phạt vi phạm 148.933.770 đồng là có căn cứ nên được chấp nhận.

[3.2]. Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc Công ty CP T3 phải thanh toán khoản tiền bồi thường thiệt hại do việc bàn giao căn hộ không đúng thời hạn là 100.000.000 đồng vì bà T và ông Vũ Đình T2 đã ký Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ ngày 28/7/2023 và bà T đã bị phạt cọc do việc Công ty CP T3 bàn giao căn hộ không đúng nên bà T cũng không thể bàn giao căn hộ cho ông T2. Bà T đã bị phạt cọc với ông T2.

Hội đồng xét xử xét thấy, Thực tế bà T chưa được nhận căn hộ của Công ty CP T3 mà bà T lại ký hợp đồng đặt cọc với ông T2 là không đúng theo quy định của pháp luật nên yêu cầu này của bà T là không có căn cứ nên không được chấp nhận.

[3.3]. Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc Công ty CP T3 phải bàn giao ngay căn hộ Q16A16/2021/HĐCN-WHTT cho bà Phạm Thị Huyền T. Hội đồng xét xử xét thấy, bà T đã thanh toán đầy đủ số tiền mua căn hộ nên yêu cầu của bà T là có căn cứ nên được chấp nhận.

[4].Về án phí dân sự sơ thẩm: Công ty CP T3 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Bà Phạm Thị Huyền T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu không được chấp nhận.

[5].Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo bản án theo quy định của pháp luật;

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 36, Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 271, Điều 273, Điều 278, Điều 280 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ Điều Điều 351; Điều 418 Bộ luật dân sự năm 2015;

Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị Huyền T đối với Công ty CP T3 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sửu dụng căn hộ”
2. Buộc Công ty CP T3 phải thanh toán khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng do vi phạm nghĩa vụ bàn giao quyền sử dụng căn hộ cho bà Phạm Thị Huyền T số tiền 148.933.770 đồng (Một trăm bốn mươi tám triệu, chín trăm ba mươi ba nghìn, bảy trăm bảy mươi đồng).
3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị Huyền T đối với Công ty CP T3 về việc buộc Công ty CP T3 phải bồi thường thiệt hại số tiền 100.000.000 đồng cho bà Phạm Thị Huyền T.
4. Buộc Công ty CP T3 phải bàn giao ngay căn hộ Q16A16/2021/HĐCN-WHTT cho bà Phạm Thị Huyền T.
5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
6. Về án phí dân dự sơ thẩm: Công ty CP T3 phải chịu 7.446.689 đồng (Bảy triệu, bốn trăm bốn mươi sáu nghìn, sáu trăm tám mươi chín đồng).

Bà Phạm Thị Huyền T phải chịu án phí sơ thẩm là: 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng). Xác nhận bà Phạm Thị Huyền T đã nộp 6.450.000 đồng (Sáu triệu, bốn trăm năm mươi nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí theo biên lai số 0030140 ngày 03/6/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Ba Đình, thành phố Hà Nội. Bà Phạm Thị Huyền T được nhận lại số tiền 1.450.000 đồng (Một triệu, bốn trăm năm mươi nghìn đồng).

7. Án xử công khai, các đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.