TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH SÓC TRĂNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - hạnh phúc

Bản án số: 245/2023/DS-PT Ngày 22-12-2023 V/v: “Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”

NHÂN DANHNƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH SÓC TRĂNG

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Tăng Thị Thúy Nga.

Các Thẩm phán: Bà Tôn Thị Thanh Thúy

Ông Nguyễn Vĩnh Khương

- Thư ký phiên tòa: Bà Ngô Mỹ Yên – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân nhân tỉnh Sóc Trăng tham gia phiên tòa:

Bà Nguyễn Thị Thanh Quyên- Kiểm sát viên.

Ngày 22 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 206/223/TLPT-DS ngày 19 tháng 10 năm 2023, về “ Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 97/2023/DS-ST, ngày 15 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 274/2023/QĐ-PT ngày 09 tháng 11 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Đồng Quốc N, sinh năm 1964; địa chỉ: số F, đường L, Khóm D, Phường C, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. (có mặt)

- Bị đơn: Ông Tô Văn H, sinh năm 1954 – bà Lý Kim Đ, sinh năm 1966; địa chỉ: số F, đường L, Khóm D, Phường C, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn:

+ Ông Tô Khánh H1; địa chỉ: số F, đường L, Khóm D, Phường C, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. (có mặt)

+ Ông Nguyễn Bình M; địa chỉ: số A, đường Q, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. (vắng mặt)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn: Ông Võ Hoàng A - Luật sư của Văn phòng L thuộc Đoàn Luật sư tỉnh S; địa chỉ: số I, đường Q, Khóm C, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. (có mặt)

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Bà Nguyễn Ngọc N1, sinh năm 1964; địa chỉ: số F, đường L, Khóm D, Phường C, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. Người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Ngọc N1: ông Đồng Quốc N, sinh năm 1964; địa chỉ: số F, đường L, Khóm D, Phường C, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. (vắng mặt)

+ Ngân hàng H2; địa chỉ: tòa nhà N Hoàng Đạo T, phường T, quận C, Thành phố Hà Nội. Người đại diện theo uỷ quyền của Ngân hàng H2 (theo Quyết định số 598/2022/NHHT.ST, ngày 16/12/2022): Ông Huỳnh Văn Ú, sinh năm 1978 – Chức vụ: Phó phòng tín dụng và chăm sóc thành viên của Ngân hàng H2 chi nhánh S; địa chỉ: số F, đường Q, Phường B, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. (vắng mặt)

-Người kháng cáo: Ông Đồng Quốc N là nguyên đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 24 tháng 4 năm 2022; đơn khởi kiện bổ sung ngày 22 tháng 6 năm 2022 và các lời khai tại Toà án nguyên đơn ông Đồng Quốc N trình bày:

Vào ngày 28/5/2012 ông có làm tờ sang nhượng quyền sử dụng đất cho bà Lý Kim Đ và ông Tô Văn H diện tích 104,5m²; giá chuyển nhượng là 165.000.000 đồng, thời điểm mua bán thì thửa đất này đã có thế chấp vay vốn ngân hàng H2 chi nhánh S. Ông Đ, bà H đã đặt cọc 50.000.000 đồng.

Hợp đồng tín dụng số 090-08/11/HĐTD ngày 16/6/2011 số tiền vay là 250.000.000 đồng. Phía bên mua bà Đ, ông H cũng biết phần đất này đã thế chấp ngân hàng, bên mua hiểu rõ nội dung nguồn gốc đất đang vay vốn ngân hàng. Bên mua sẽ nộp tiền vào trả cho ngân hàng để đem quyền sử dụng đất đi tách thửa ra cho ông H, bà Đ.

Phần đất này đã nhiều năm qua bên mua không có hợp tác trả số tiền vào ngân hàng để tách quyền sử dụng đất ra cho ông H, bà Đ. Đến hôm nay, ngân hàng H2 đã khởi kiện đến Toà án để phát mãi tài sản là quyền sử dụng đất để bán trả nợ cho ngân hàng theo quy định. Tổng số tiền nợ gốc là 250.000.0000 đồng, tiền lãi 550.000.000 đồng. Nay ông Đồng Quốc N yêu cầu Toà án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng giải quyết:

- Huỷ hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất ở LNK ngày 28/5/2012 giữa ông Đồng Quốc N, bà Nguyễn Ngọc N1 với ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đtại thửa đất số 285, tờ bản đồ 20, diện tích chuyển nhượng 104,5m² toạ lạc tại khóm H (nay là khóm D), phường C, thành phố S do ông Đồng Quốc N đứng tên được UBND thành phố S cấp ngày 01/6/2011. Theo hợp đồng, diện tích ngang 5,5m x dài 19m, tổng diện tích 104,5m²; giá chuyển nhượng 165.000.000 đồng, đã nhận cọc 50.000.000 đồng. Bên ông Đồng Quốc N sẽ trả tiền lại cho ông H, bà Đ 50.000.000 đồng.

- Tuyên bố vô hiệu hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất ở LNK ngày 28/5/2012 giữa ông Đồng Quốc N, bà Nguyễn Ngọc N1 với ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ tại thửa đất số 285, tờ bản đồ 20, diện tích chuyển nhượng 104,5m² tọa lạc tại khóm H (nay là khóm D), phường C, thành phố S do ông Đồng Quốc N đứng tên được UBND thành phố S cấp ngày 01/6/2011. Theo hợp đồng, diện tích ngang 5,5m, dài 19m, tổng diện tích 104,5m²; giá chuyển nhượng 165.000.000 đồng, đã nhận cọc 50.000.000 đồng. Bên ông Đồng Quốc N sẽ trả tiền lại cho ông H, bà Đ 50.000.000 đồng.

Tại phiên tòa sơ thẩm qua phần tranh luận ông Đông Quốc N2 thay đổi yêu cầu khởi kiện, chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết: tuyên bố hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất ở LNK ngày 28/5/2012 giữa ông Đồng Quốc N, bà Nguyễn Ngọc N1 với ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ tại thửa đất số 285, tờ bản đồ 20, diện tích chuyển nhượng 104,5m² tọa lạc tại khóm D, phường C, thành phố S vô hiệu. Buộc ông H, bà Đ trả lại phần đất đã nhận chuyển nhượng. Phía nguyên đơn ông Đồng Quốc N sẽ trả tiền lại cho ông H, bà Đ 50.000.000 đồng.

Về việc phía bị đơn phản tố yêu cầu công nhận phần đất có diện tích 104,5m² tích thửa đất số 285, tờ bản đồ 20, toạ lạc tại khóm D, phường C, thành phố S và hủy hợp đồng thế chấp giữa ông Đồng Quốc N với Ngân hàng H2 thì ông không đồng ý, vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với bị đơn không có hiệu lực và vô hiệu. Đối với phần tài sản trên đất thì ông không đồng ý bồi thường yêu cầu ông H, bà Đ tháo dỡ, di dời hàng rào, chì gai và cây trồng, vì ông không có nhu cầu sử dụng. Hàng rào lúc ông chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bị đơn đã có hàng rào cao 1,5m.

Theo đơn phản tố ngày 30 tháng 12 năm 2022 của bị đơn và các lời khai tại tòa người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Tô Khánh H1 và ông Nguyễn Bình

M trình bày: Nguyên vào tháng 5/2012 gia đình có mua 02 miếng đất của ông N, khi đó là pháp nhân Công ty TNHH N3, có đầy đủ giấy tờ chủ quyền. Lúc đó bà đang xây dựng thì ông N có gặp bà và nói “Tôi còn miếng đất sát bên nhà chị, tôi muốn bán chị có mua không”. Vì trước đó đã mua 02 miếng đất của ông N, ông N đều sang tên cho bà và làm các thủ tục đầy đủ. Nên bà đồng ý mua phần đất diện tích 104,5m² (ngang 5,5m, ngang đuôi 6,5m; dài 19m) thửa đất số 285, tờ bản đồ 20 tọa lạc tại khóm D, phường C, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. Giá chuyển nhượng 165.000.000 đồng. Bà đã thanh toán cho ông N tổng cộng 50.000.000 đồng, vào ngày 28/5/2012 và ngày 28/6/2012. Sau khi nhận số tiền 50.000.000 đồng ông N đã bàn giao đất cho gia đình bà đã xây dựng hàng rào xung quanh đất hết 56.000.000 đồng và đổ đất nâng nền 18.000.000 đồng để trồng cây ăn trái. Sau đó nhiều lần bà có yêu cầu ông N đưa giấy tờ để bà đi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng sang tên giấy chứng nhận nhưng ông N không thực hiện, không hợp tác và gây khó dễ cho bà. Bà mới biết được ông N đã cầm cho Ngân hàng H2.

Nay bà Đ yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng giải quyết: Công nhận phần đất có diện tích 104,5m² (ngang 5,5m, ngang đuôi 6,5m x dài 19m) thửa số 285, tờ bản đồ số 20 tọa lạc tại khóm D, phường C, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà và yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông Đồng Quốc N và Ngân hàng H2.

Tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn thay đổi yêu cầu phản tố chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết: Trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn với bị đơn vô hiệu thì yêu cầu Toà án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Buộc nguyên đơn bồi thường các chi phí xây dựng hàng rào, chì gai và cây trồng theo Công ty thẩm định giá đã tính. Ngoài ra, bị đơn còn có đầu tư trên đất là nâng nền đất, bom cát chi phí 16.000.000 đồng nhưng bị đơn chưa có chứng cứ chứng minh, khi nào có chứng cứ chứng minh bị đơn sẽ yêu cầu sau.

Theo bản trình bày ý kiến ngày 19 tháng 12 năm 2022 người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng H2 trình bày:

Ngày 16/6/2011 ông Đồng Quốc N có vay vốn của Quỹ tín dụng Trung ương (nay là Ngân hàng H2) chi nhánh S theo Hợp đồng tín dụng số 090.08/11/HĐTD, số tiền vay 250.000.000 đồng, lãi suất cho vay có điều chỉnh là 1,70%/tháng; mục đích vay: kinh doanh lúa gạo. Để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay, ông Đồng Quốc N có thế chấp tài sản theo Hợp đồng thế chấp số 090.08/11/HĐTC ngày 13/6/2011 là quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành BE 278398, số vào sổ CH00776 do UBND thành phố S cấp ngày 01/6/2011 cho ông Đồng Quốc N có diện tích 291,8m², loại đất ODT+LNK; thửa số 285, tờ bản đồ 20, tọa lạc tại khóm D, phường C, thành phố S. Ngân hàng H2 chi nhánh S đã khởi kiện ông Đồng Quốc N và được Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng thụ lý vụ án dân sự số 09/200/TLST-KDTM ngày 06/02/2020, theo như nội dung đơn khởi kiện Ngân hàng Hợp tác xã yêu cầu ông N trả nợ trong trường hợp ông N không thực hiện sẽ yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phát mại tài sản nêu trên để thu hồi nợ.

Đối với tài sản đang tranh chấp giữa ông Đồng Quốc N với ông Tô Văn H - bà Lý Kim Đ thì đang thế chấp tại Ngân hàng H2 chi nhánh S theo Hợp đồng thế chấp số 090.08/11/HĐTC ngày 13/6/2011 ký kết giữa Ngân hàng H2 chi nhánh S với ông Đồng Quốc N được công chứng đúng quy định của pháp luật và đăng ký giao dịch đảm bảo. Vì vậy, Ngân hàng H2 chi nhánh S yêu cầu Tòa án xem xét: Đồng ý theo yêu cầu của nguyên đơn và yêu cầu ông N thực hiện đúng theo thỏa thuận, điều khoản theo Hợp đồng thế chấp đã ký kết.

Sự việc được Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng thụ lý, giải quyết. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 97/2023/DS-ST, ngày 15 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng đã quyết định:

- Căn cứ: khoản 3, 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 165, khoản 3 Điều 228, khoản 1 Điều 244, khoản 1 Điều 273 và khoản 1 Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Căn cứ: Điều 689 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 129, Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Căn cứ: Điều 106, 127 Luật Đất đai năm 2003.

- Khoản c.2, c.3 điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

- Căn cứ: khoản 2 Điều 26; điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc

hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đồng Quốc N: tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đồng Quốc N, bà Nguyễn Ngọc N1 với ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ ký kết vào ngày 28/5/2012 vô hiệu. Ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ có trách nhiệm giao trả lại phần quyền sử dụng đất có diện tích 109,8m², thuộc thửa số 285, tờ bản đồ 20 toạ lạc tại khóm D, phường C, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng; có tứ cận theo như các điểm 1, 2, 3, 4, 5 của Sơ đồ hiện trạng phần đất tranh chấp do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố S, tỉnh Sóc Trăng đo đạc (có sơ đồ kèm theo bản án) cho ông Đồng Quốc N và bà Nguyễn Ngọc N1. Buộc ông Đồng Quốc N, bà Nguyễn Ngọc N1 có trách nhiệm trả cho ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ số tiền 50.000.000 đồng.
2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Lý Kim Đ: buộc ông Đồng Quốc N, bà Nguyễn Ngọc N1 có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ số tiền 273.715.384 đồng.
3. Kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật, ông H, bà Đ có đơn yêu cầu thi hành án mà ông N, bà N1 chưa trả cho ông H, bà Đ các khoản tiền trên thì hàng tháng ông N, bà N1 còn phải trả thêm tiền lãi cho ông H, bà Đ theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.
4. Chi phí định giá tài sản là 7.000.000 đồng: ông N phải chịu là 5.600.000 đồng nhưng được trừ vào số tiền ông N đã nộp tạm ứng, ông N đã nộp xong chi phí định giá tài sản. Ông H, bà Đ phải chịu là 1.400.000 đồng; ông H, bà Đ phải có trách nhiệm trả số tiền 1.400.000 đồng cho ông N vì ông N đã nộp tạm ứng trước.
5. Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 800.000 đồng: ông N phải chịu 640.000 đồng nhưng được trừ vào số tiền ông N đã nộp tạm ứng, ông N đã nộp xong chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ. Ông H, bà Đ phải chịu là 160.000 đồng; ông H, bà Đ phải có trách nhiệm trả số tiền 160.000 đồng cho ông N vì ông N đã nộp tạm ứng trước.
6. Án phí dân sự sơ thẩm:
   1. Ông Đồng Quốc N phải chịu là 16.185.769 đồng nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông N đã nộp 1.550.000 đồng theo biên lai thu số 0000483 ngày 05/5/2022 và 1.550.000 đồng theo biên lai thu số 0000583 ngày 28/6/2022 cảu Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Sóc Trăng. Ông N còn phải nộp thêm 13.085.769 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
   2. Ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ phải chịu 300.000 đồng nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí bà Đ đã nộp 600.000 đồng theo biên lai thu số 0000928 ngày 30/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng. Hoàn trả lại cho bà Đ số tiền tạm ứng án phí chênh lệch là 300.000 đồng.

Ngày 25 tháng 8 năm 2023 nguyên đơn ông Đồng Quốc N kháng cáo một phần bản án sơ thẩm theo hướng sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo hướng hai bên hoàn trả cho nhau nhưng gì đã nhận không ai đền bù cho ai. Yêu cầu sửa lại phần đền bù thiệt hại theo hướng buộc bị đơn trả cho nguyên đơn các khoản tiền: Tiền sử dụng mặt bằng để trồng cây là 18.000.000đ/ năm x 12 năm = 216.000.000đ; Tiền lãi vốn Ngân hàng là 250.000.000₫ x 12 năm x 50% = 387.477.100đ. Tồng cộng 603..477.100đ – 323.715.384₫ = 279.761.716₫. Nguyên đơn đồng ý trả cho bị đơn số tiền cọc là 50.000.000₫

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn vẫn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện và vẫn giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo. Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Vị Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng về tính có căn cứ và hợp pháp của kháng cáo, việc tuân theo và chấp hành pháp luật tố tụng của những người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm. Đồng thời, phát biểu quan điểm về nội dung kháng cáo đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn ông Đồng Quốc N, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra các chứng cứ tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng, ý kiến phát biểu và đề nghị của những người tham gia tố tụng, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về chủ thể, nội dung, hình thức đơn kháng cáo và thời hạn kháng cáo của bị đơn là đúng theo quy định tại Điều 271, Điều 272 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự nên kháng cáo hợp lệ và đúng theo luật định.
2. Việc kháng cáo bổ sung của nguyên đơn đã hết thời hạn kháng cáo, nhưng nội dung kháng cáo không vượt quá nội dung kháng cáo ban đầu nên Tòa án căn cứ khoản 2 Điều 284 của Bộ luật Tố tụng Dân sự Tòa án xem xet kháng cáo theo quy định của pháp luật.
3. Về tố tụng: Tại phiên tòa phúc thẩm bà Nguyễn Ngọc N1 và người đại diện cho Ngân hàng H2 vắng mặt và đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt. Căn cứ khoản 3 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng Dân sự Tòa án tiến hành xét xử vụ án.
4. Nội dung vụ án: Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đồng Quốc N: Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đồng Quốc N, bà Nguyễn Ngọc N1 với ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ ký kết vào ngày 28/5/2012 vô hiệu. Ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ có trách nhiệm giao trả lại phần quyền sử dụng đất có diện tích 109,8m2, thuộc thửa số 285, tờ bản đồ 20 toạ lạc tại khóm D, phường C, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng cho ông Đồng Quốc N và bà Nguyễn Ngọc N1. Buộc ông Đồng Quốc N, bà Nguyễn Ngọc N1 có trách nhiệm trả cho ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đsố tiền 50.000.000 đồng. Đồng thời. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Lý Kim Đ: buộc ông Đồng Quốc N, bà Nguyễn Ngọc N1 có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ số tiền 273.715.384 đồng. không đồng ý với câp sơ thẩm về phần giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu và bồi thường thiệt hại nên nguyên đơn ông Đồng Quốc N kháng cáo.
5. Xét kháng cáo của nguyên đơn Đồng Quốc N yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét lại việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu do cấp sơ thẩm giải quyết không đúng quy định tại các Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, khoản 3 Điều 127, khoản 2 Điều 129, khoản 2 Điều 131 Luật Đất Đai năm 2013. Xét thấy, phần đất mà nguyên đơn chuyển nhượng cho bị đơn là loại đất CLN theo Quyết định số 36/2020/QĐ-UBND, ngày 18/12/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh S về việc Ban hành Quy định hạn mức giao đất ở, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng; công nhận diện tích đất ở; diện tích tối thiểu được tách thửa và xử lý một số trường hợp trong công tác cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng

   đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng thì phần đất nguyên đơn chuyển nhượng cho bị đơn 114m² là không đủ diện tích tách thửa; về hình thức hợp đồng thì hai bên chỉ lập thành văn bản, ký kết với nhau, không có công chứng, chứng thực là không đúng với quy định tại thời điểm lúc ký kết, cụ thể là Điều 689 của Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều 106, 127 Luật đất đai năm 2003; tính đến thời điểm hiện nay bị đơn mới thanh toán cho nguyên đơn 50.000.000 đồng, trong số tiền 165.000.000 đồng, chưa đủ 2/3 giá trị của hợp đồng. Căn cứ vào Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đồng Quốc N, bà Nguyễn Ngọc N1 với ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ ký kết vào ngày 28/5/2012 vô hiệu. Do đó, cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đồng Quốc N, bà Nguyễn Ngọc N1 với ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ vô hiệu là có căn cứ như đã phân tích.

6. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và bị đơn có yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nên cấp sơ thẩm xem xét là đúng quy định tại khoản 2 Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, hai bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận ban đầu. Như vậy, nguyên đơn sẽ giao trả cho bị đơn 50.000.000 đồng và bị đơn sẽ giao trả phần đất tại thửa 285 cho nguyên đơn. Theo quy định tại khoản 4 Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bên có lỗi phải bồi thường: nhận thấy, khi nguyên đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bị đơn phần đất này nguyên đơn đã thế chấp cho ngân hàng, nguyên đơn cho rằng lúc chuyển nhượng thì có nói cho bị đơn biết nhưng nguyên đơn không có chứng cứ chứng minh và bị đơn cũng không có thừa nhận việc này; theo hợp đồng chuyển nhượng thì ông N, bà N1 có nghĩa vụ sang tên cho ông H, bà Đ nhưng đến thời điểm hiện nay thì ông N, bà N1 cũng không thực hiện được nên ông N, bà N1 có lỗi nhiều hơn. Còn ông H, bà Đ cũng có lỗi là khi nhận chuyển nhượng quyền dụng đất pháp luật buộc phải biết là Hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tìm hiểu nguồn gốc và tình trạng quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng như thế nào ... nhưng ông H, bà Đ không thực hiện những việc này nên dẫn đến hợp đồng vô hiệu thì ông H, bà Đ vẫn có lỗi nhưng ít hơn ông N, bà N1. Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào khoản c.2 điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày

   10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xác định lỗi trong việc dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đồng Quốc N, bà Nguyễn Ngọc N1 với ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ ký kết ngày 28/5/2012 vô hiệu thì lỗi của ông N, bà N1 là 80%; lỗi của ông H, bà Đ là 20% là có căn cứ như đã phân tích. Nguyên đơn kháng cáo yêu cầu xem xét lỗi 50/50 là không có căn cứ chấp nhận.

7. Về xác định thiệt hại: Theo Chứng thư thẩm định giá của Công ty cổ phần Đ1 thì phần quyền sử dụng đất phần đất tranh chấp có giá 8.140.280 đồng/m2 x 109,8m² = 893.802.744 đồng. giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng là 165.000.000 đồng. Do đó, giá trị quyền sử dụng đất chênh lệch là: 893.802.744 đồng – 165.000.000 đồng = 728.802.744 đồng. Bị đơn, đã thanh toán cho nguyên đơn tại thời điểm chuyển nhượng là 50.000.000 đồng; Như vậy, thiệt hại giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử là 728.802.744 đồng x lỗi của nguyên đơn là 80%. Cho nên, thiệt hại quyền sử dụng đất được tính 728.802.744 đồng x 80% = 583.042.195 đồng, Ngoài ra, bị đơn còn xây dựng hàng rào có giá trị 86.247.000 đồng; chì gai có giá trị 4.566.600 đồng; cây trồng có giá trị 6.240.000 đồng. Do đó, cấp sơ thẩm buộc ông Đồng Quốc N bà Nguyễn Ngọc N1 có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ các khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất: 176.661.784 đồng là có lợi cho nguyên đơn. Việc nguyên đơn N yêu cầu xác định giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng là không có cơ sở chấp nhận.
   1. Đối với phần hàng rào và cây trồng trên đất, xét thấy, bị đơn có xây dựng hàng rào có giá trị 86.247.000 đồng; chì gai có giá trị 4.566.600 đồng; cây trồng có giá trị 6.240.000 đồng. Tổng số tiền: 97.053.600đồng. Nguyên đơn cho rằng khi bị đơn xây dựng nguyên đơn không đồng ý là không có căn cứ vì khi nguyên đơn chuyển nhượng và giao đất cho bị đơn sử dụng thì nguyên đơn phải biết. Nên việc nại ra này không phù hợp. Đồng thời, việc ông Đồng Quốc N cho rằng khi giao đất cho bị đơn đã có hàng rào cao 1,5m là không có cơ sở chấp nhận, vì ông N không có chứng cứ chứng minh và phía bị đơn cũng không thừa nhận. Hơn nữa, theo biên bản định tài sản cho vay của Ngân hàng H2 vào ngày 13 tháng 6 năm 2011 về mô tả tài sản bảo đảm thì trên đất không có thể hiện công trình xây dựng gì. Do đó, cấp sơ thẩm tuyên buộc nguyên đơn ông Đồng Quốc N và bà Nguyễn Ngọc N1 có trách nhiệm bồi thường số tiền 97.053.600đồng cho bị

      đơn là có căn cứ chấp nhận. Kháng cáo của nguyện đơn Đồng Quốc N yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu này của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận.

   2. Đối với kháng cáo của ông Đồng Quốc N yêu cầu cấp phúc thẩm giải quyết các thiệt hại của nguyên đơn và buộc các bị đơn phải trả cho nguyên đơn bao gồm: Tiền thiệt hại sử dụng phần đất do các bị đơn ông Đ, bà H trồng cây trên đất của nguyên đơn từ ngày 28/5/2012 đến ngày 28/5/2023 là 12 năm = 18.000.000đ/năm x 12 năm = 216.000.000 đồng; Tiền thiệt hại về lãi vay Ngân hàng 774.954.200 đồng x 50% = 387.477.100 đồng. Xét thấy, trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, nguyên đơn không có yêu cầu Tòa án giải quyết các yêu cầu nêu trên và cấp phúc thẩm không có giải quyết đối với các yêu cầu này. Yêu cầu này của nguyên đơn phát sinh trong giai đoạn phúc thẩm nên các yêu cầu này của nguyên đơn là vượt quá phạm vi xét xử phúc thẩm, do vậy Tòa án cấp phúc thẩm không xem xét theo quy định tãi Điều 293 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
8. Từ cơ sở phân tích tại mục [5], [6], [7] kháng cáo của nguyên đơn ông Đồng Quốc N là không có căn cứ chấp nhận
9. Lời đề nghị của vị Kiểm sát viên và người bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm là có căn cứ chấp nhận.
10. Về án phí phúc thẩm: Do bản án sơ thẩm được giữ nguyên nên người kháng cáo phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 148 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
11. Các phần khác của bản án dân sự sơ thẩm không kháng cáo, kháng nghị được giữ nguyên.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308, khoản 1 Điều 148 và khoản 6 Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Tuyên xử:

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Đồng Quốc N. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 97/2023/DS-ST ngày 15 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng như sau:

- Căn cứ: khoản 3, 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 165, khoản 3 Điều 228, khoản 1 Điều 244, khoản 1 Điều 273 và khoản 1 Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Căn cứ: Điều 689 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 129, Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Căn cứ: Điều 106, 127 Luật Đất đai năm 2003.

- Khoản c.2, c.3 điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

- Căn cứ: khoản 2 Điều 26; điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đồng Quốc N: tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đồng Quốc N, bà Nguyễn Ngọc N1 với ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ ký kết vào ngày 28/5/2012 vô hiệu. Ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ có trách nhiệm giao trả lại phần quyền sử dụng đất có diện tích 109,8m², thuộc thửa số 285, tờ bản đồ 20 toạ lạc tại khóm D, phường C, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng; có tứ cận theo như các điểm 1, 2, 3, 4, 5 của Sơ đồ hiện trạng phần đất tranh chấp do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố S, tỉnh Sóc Trăng đo đạc (có sơ đồ kèm theo bản án) cho ông Đồng Quốc N và bà Nguyễn Ngọc N1. Buộc ông Đồng Quốc N, bà Nguyễn Ngọc N1 có trách nhiệm trả cho ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ số tiền 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng).
2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Lý Kim Đ: Buộc ông Đồng Quốc N, bà Nguyễn Ngọc N1 có trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại cho ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ số tiền 273.715.384 đồng (hai trăm bảy mươi ba triệu bảy trăm mười lăm ngàn ba trăm tám mươi bốn đồng).
3. Kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật, ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ có đơn yêu cầu thi hành án mà ông Đồng Quốc N, bà Nguyễn Ngọc N1 chưa trả cho ông H, bà Đ các khoản tiền trên thì hàng tháng ông N, bà N1 còn phải trả thêm tiền lãi cho

   ông H, bà Đ theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

4. Chi phí định giá tài sản là 7.000.000 đồng (bảy triệu đồng): ông N phải chịu là 5.600.000 đồng (năm triệu sáu trăm ngàn đồng) nhưng được trừ vào số tiền ông Đồng Quốc N đã nộp tạm ứng, ông Đồng Quốc N đã nộp xong chi phí định giá tài sản. Ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ phải liên đới chịu là 1.400.000 đồng (một triệu bốn trăm ngàn đồng); ông H, bà Đ phải có trách nhiệm liên đới trả số tiền 1.400.000 đồng (một triệu bốn trăm ngàn đồng) cho ông Đồng Quốc N vì ông N đã nộp tạm ứng trước.
5. Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 800.000 đồng (tám trăm ngàn đồng): ông Đồng Quốc N phải chịu 640.000 đồng (sáu trăm bốn mươi ngàn đồng) nhưng được trừ vào số tiền ông N đã nộp tạm ứng, ông N đã nộp xong chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ. Ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ phải liên đới chịu là 160.000 đồng (một trăm sáu mươi ngàn đồng); ông H, bà Đ phải có trách nhiệm liên đới trả số tiền 160.000 đồng (một trăm sáu mươi ngàn đồng) cho ông Đồng Quốc N vì ông N đã nộp tạm ứng trước.
6. Án phí dân sự sơ thẩm:
   1. Ông Đồng Quốc N phải chịu là 16.185.769 đồng (mười sáu triệu một trăm tám mươi lăm ngàn bảy trăm sáu mươi chín đồng) nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông N đã nộp 1.550.000 đồng (một triệu năm trăm năm mươi ngàn đồng) theo biên lai thu số 0000483 ngày 05/5/2022 và 1.550.000 đồng (một triệu năm trăm năm mươi ngàn đồng) theo biên lai thu số 0000583 ngày 28/6/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng. Ông N còn phải nộp thêm 13.085.769 đồng (mười ba triệu không trăm tám mươi lăm ngàn bảy trăm sáu mươi chín đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
   2. Ông Tô Văn H, bà Lý Kim Đ phải liên đới chịu 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí bà Lý Kim Đ đã nộp 600.000 đồng (sáu trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 0000928 ngày 30/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng. Hoàn trả lại cho bà Lý Kim Đ số tiền tạm ứng án phí chênh lệch là 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng).
7. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Đồng Quốc N phải chịu là 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) nhưng được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí ông N đã nộp là

   300.000đ (ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu tiền số 0009652 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng ngày 30 tháng 8 năm 2023. Ông Đồng Quốc N đã nộp xong án phí phúc thẩm.

8. Bản án phúc thẩm này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
9. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND tỉnh Sóc Trăng; - Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng; - Chi Cục THADS thành phố Sóc Trăng; - Lưu hồ sơ.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ (Đã ký) Tăng Thị Thúy Nga