TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Bản án số: 242/2025/DS-PT Ngày: 24 - 3 - 2025 V/v Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà và đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:	Bà Phan Thị Út
Các Thẩm phán:	Bà Lê Thị Hoàng Hoa
	Ông Phan Nguyên Nguyên
- Thư ký phiên tòa: Bà Lâm Hỷ Ngọc - Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Bà Nguyễn Thị Mộng Linh - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Trong các ngày 10, ngày 19 tháng 02; ngày 10, ngày 21 và ngày 24 tháng 3 năm 2025 tại Trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, số A N, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh đã xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 11/2025/TLPT-DS ngày 07 tháng 01 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà và đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 569/2024/DS-ST ngày 09/8/2024 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 123/2025/QĐPT-DS ngày 13/01/2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 1214/2025/QĐ-PT ngày 10/02/2025; Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 2355/2025/QĐ-PT ngày 19/02/2025; Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 3091/2025/QĐ-PT ngày 10/3/2025, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Nam T, sinh năm 1973; Cư trú tại: F tổ A, ấp F, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

Bị đơn: Bà Trần Thị S, sinh năm 1959; Cư trú tại: D ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lại Khánh Cao S1, sinh năm 1986; Cư trú tại: A T, thị trấn T, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Giấy ủy quyền số công chứng 04517 ngày 20/11/2023 tại Văn phòng C1, Thành phố Hồ Chí Minh) (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Trần Trung K, sinh năm 1986 - Luật sư của chi nhánh Văn phòng L - thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H. Địa chỉ: B, Trương Văn Đ, ấp B, xã T, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

• - Ông Nguyễn Văn T1, sinh năm 1975 (xin vắng mặt);
• - Ông Nguyễn Văn K1, sinh năm 1977 (xin vắng mặt);
• - Ông Nguyễn Văn P, sinh năm 1981 (xin vắng mặt);
• - Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1985 (có mặt);
• - Bà Nguyễn Thị Ngọc D, sinh năm 1987 (có mặt);
• - Bà Nguyễn Thị Ngọc D1, sinh năm 1990 (có mặt);

Cùng cư trú tại: D ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Bà Nguyễn Ngọc Y, sinh năm 1979; Cư trú tại: B ấp A, xã X, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

Người kháng cáo: Bị đơn bà Trần Thị S.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn ông Nguyễn Nam T trình bày:

Vào tháng 4/2021, trong giai đoạn dịch C đang diễn biến phức tạp nên ông Nguyễn Nam T biết gia đình bà Trần Thị S có khó khăn về kinh tế và có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà. Sau khi thỏa thuận ông T và bà S thống nhất về giá chuyển nhượng nhà và đất theo các hợp đồng sau:

- Hợp đồng thứ nhất: Ngày 27/4/2021 ông T và bà S ký kết “Hợp đồng mua bán nhà” với nội dung: Bà S bán cho ông T căn nhà tại địa chỉ D tổ B, ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh có hiện trạng nhà cấp 4 (có ba căn nhà) được xây dựng trên phần đất 946 m² tọa lạc tại thửa số 47, tờ bản đồ số 07, ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh với giá thỏa thuận ghi trong hợp đồng là 300.000.000 đồng.

- Hợp đồng thứ hai: Ngày 27/4/2021, ông T và bà S ký kết “Giấy mua bán sang nhượng đất” với nội dung: Bà S bán cho ông T phần đất 946 m² tọa lạc tại thửa số 47, tờ bản đồ số 07, ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh với giá thỏa thuận là 500.000.000 đồng nhưng ghi trong hợp đồng là 800.000.000 đồng. Phần đất thỏa thuận chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 2607 QSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 15/11/1998 cho hộ ông Nguyễn Phước B.

Tổng giá trị chuyển nhượng của hai hợp đồng trên là 800.000.000 đồng. Ông T đã giao đủ số tiền 800.000.000 đồng cho bà S và bà S đã bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T.

Hợp đồng mua bán nhà và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký bằng giấy tờ tay, không được công chứng, chứng thực do thời điểm dịch C đang diễn biến phức tạp. Hai bên thỏa thuận khi nào đi lại bình thường sẽ tiến hành công chứng chứng thực. Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng ông T có cho bà S thuê lại căn nhà trên để ở với giá 32.000.000 đồng/tháng. Bà S đã thanh toán tiền thuê nhà cho ông T từ tháng 4/2021 đến tháng 12/2021. Từ tháng 01/2022 đến nay bà S chưa thanh toán tiền thuê nhà cho ông T. Mặc dù nhiều lần yêu cầu nhưng bà S không thanh toán tiền thuê nhà cũng như không đồng ý tiếp tục ra Phòng Công chứng để tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nói trên cho ông T.

Do đó tại đơn khởi kiện ghi ngày 09/02/2023, ông T có yêu cầu như sau:

1. Yêu cầu Tòa án công nhận “Hợp đồng mua bán nhà” ký ngày 27/4/2021 và yêu cầu Tòa án công nhận “Giấy mua bán sang nhượng đất” ký ngày 27/4/2021 giữa ông Nguyễn Nam T và bà Trần Thị S đối với nhà và đất có diện tích 946 m² tại thửa số 47, tờ bản đồ số 07 tọa lạc ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Yêu cầu bà Trần Thị S bàn giao nhà đất có diện tích 946 m² tại thửa số 47, tờ bản đồ số 07 tọa lạc ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Nguyễn Nam T.
3. Trường hợp bà Trần Thị S không đồng ý giao nhà và đất có diện tích 946 m² tại thửa số 47, tờ bản đồ số 07 tọa lạc ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Nguyễn Nam T theo thỏa thuận của hai hợp đồng đã ký thì ông T yêu cầu bà S trả lại cho ông T 800.000.000 đồng mà bà S đã nhận và ông T yêu cầu bà S bồi thường theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa ông T yêu cầu như sau:

1. Yêu cầu Tòa án hủy “Hợp đồng mua bán nhà” ký ngày 27/4/2021 và yêu cầu Tòa án hủy “Giấy mua bán sang nhượng đất” ký ngày 27/4/2021 giữa ông Nguyễn Nam T và bà Trần Thị S đối với nhà và đất có diện tích 946 m² tại thửa số 47, tờ bản đồ số 07 tọa lạc ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà S trả lại cho ông T số tiền 800.000.000 đồng mà bà S đã nhận và yêu cầu bà S bồi thường cho ông T gấp đôi số tiền đã nhận tương ứng với số tiền 1.600.000.000 đồng theo thỏa thuận trong hai hợp đồng. Tổng cộng ông T yêu cầu bà S trả cho ông T 2.400.000.000 đồng.
3. Khi bà S trả tiền cho ông T thì ông T trả lại cho bà S bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 2607 QSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 15/11/1998 cho hộ ông Nguyễn Phước B.
4. Đối với việc vào ngày 27/4/2021 ông Nguyễn Nam T và bà Trần Thị S có ký “Hợp đồng thuê nhà” về việc thỏa thuận thuê căn nhà số D ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh thì hiện nay hợp đồng trên đã chấm dứt thời hạn thuê nên ông T không yêu cầu Tòa án giải quyết liên quan đến hợp đồng thuê nhà.

Ngoài ra ông T không có ý kiến hay yêu cầu nào khác.

Bị đơn bà Trần Thị S có người đại diện theo ủy quyền là ông Lại K2 Cao Sang trình bày:

Thửa đất số 47, tờ bản đồ số 07 tọa lạc tại ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 1425m² do chồng bà S là ông Nguyễn Phước B đại diện hộ gia đình đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2004, ông B chết, các đồng thừa kế của ông B đã thỏa thuận tặng cho phần di sản của ông B đối với phần đất trên cho bà S theo Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế vào ngày 29/6/2016 tại Văn phòng C2, Thành phố Hồ Chí Minh.

1. Đối với việc nguyên đơn yêu cầu Tòa án hủy “Hợp đồng mua bán nhà” ký ngày 27/4/2021 và yêu cầu Tòa án hủy “Giấy mua bán sang nhượng đất” ký ngày 27/4/2021 giữa ông Nguyễn Nam T và bà Trần Thị S đối với nhà và đất có diện tích 946 m² tại thửa số 47, tờ bản đồ số 07 tọa lạc ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh thì bị đơn cũng đồng ý.
2. Đối với việc nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà S trả lại số tiến 800.000.000 đồng mà bà S đã nhận và yêu cầu bà S bồi thường theo thỏa thuận của hai hợp đồng trên thì bị đơn chỉ đồng ý trả lại số tiền 800.000.000 đồng mà bà S đã nhận và bị đơn đồng ý trả tiền lãi cho nguyên đơn với lãi suất 20%/năm cụ thể bị đơn trả cho nguyên đơn thêm tiền lãi là 400.000.000 đồng, tổng cộng là 1.200.000.000 đồng bởi lẽ vào ngày 27/4/2021 bà S có vay của ông Nguyễn Nam T số tiền 800.000.000 đồng, lãi suất 4%/tháng để trả nợ cho con trai là ông Nguyễn Văn T1 nhưng hai bên lại ký kết với nhau hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng mua bán đất.
3. Đối với việc vào ngày 27/4/2021 ông Nguyễn Nam T và bà Trần Thị S có ký “Hợp đồng thuê nhà” về việc thỏa thuận thuê căn nhà số D ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh thì hiện nay hợp đồng trên đã chấm dứt thời hạn thuê nên bị đơn không yêu cầu Tòa án giải quyết liên quan đến hợp đồng thuê nhà.

Ngoài ra bà S không có ý kiến hay yêu cầu nào khác.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn T1, ông Nguyễn Văn K1, bà Nguyễn Ngọc Y, ông Nguyễn Văn P, bà Nguyễn Thị H, bà Nguyễn Thị Ngọc D, bà Nguyễn Thị Ngọc D1 cùng trình bày: Ông Nguyễn Văn T1, ông Nguyễn Văn K1, bà Nguyễn Thị Ngọc Y, ông Nguyễn Văn P, bà Nguyễn Thị H, bà Nguyễn Thị Ngọc D và bà Nguyễn Thị Ngọc D1 là con của bà Trần Thị S đồng thời là thành viên trong hộ ông Nguyễn Phước B, địa chỉ D ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Nguyên vào ngày 15/11/1998 hộ gia đình các ông bà trên được Ủy ban nhân dân huyện B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 2607 QSDĐ đối với phần đất diện tích 1425m² thuộc thửa số 47, tờ bản đồ số 07 tọa lạc ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Loại đất TV. Vào ngày 27/4/2021 bà S là mẹ của các ông bà trên đã tự ý ký kết hợp đồng mua bán bằng giấy tay với ông Nguyễn Nam T đối với phần đất diện tích 946 m² thuộc thửa số 47, tờ bản đồ số 07 tọa lạc ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Để thực hiện hợp đồng bà S đã giao cho ông T bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 2607 QSDĐ ngày 15/11/1998 do Ủy ban nhân dân huyện B cấp cho hộ ông Nguyễn Phước B. Do đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình mà việc mua bán đất giữa bà S với ông T không thông qua và không được các thành viên của hộ đồng ý nên hợp đồng mua bán giữa bà S và ông T không được thực hiện nên ông T đã kiện bà S ra Tòa án. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông T thì ông T1, ông K1, bà Y, ông P, bà H, bà D và bà D1 không đồng ý.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm 569/2024/DS-ST ngày 09/8/2024 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh, tuyên xử:

1/ Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Nam T đối với bà Trần Thị S.

Hủy “Hợp đồng mua bán nhà” ký ngày 27/4/2021 và hủy “Giấy mua bán sang nhượng đất' ký ngày 27/4/2021 giữa ông Nguyễn Nam T và bà Trần Thị S về việc thỏa thuận mua bán nhà và đất có diện tích 946 m² tại thửa đất số 47, tờ bản đồ 07 ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh tọa lạc tại địa chỉ D ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Buộc bà Trần Thị S có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Nam T số tiền 800.000.000 đồng và bồi thường hợp đồng số tiền 1.600.000.000 đồng. Tổng cộng bà Trần Thị S có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Nam T số tiền 2.400.000.000 đồng (hai tỷ bốn trăm triệu đồng).

Ông Nguyễn Nam T có trách nhiệm trả cho bà Trần Thị S bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 2607 QSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 15/11/1998 cho hộ ông Nguyễn Phước B.

Trường hợp chậm thi hành thì phải trả lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015 đối với số tiền chậm thi hành án tương đương với thời gian chậm thi hành án tại thời điểm thi hành.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án của các đương sự.

Ngày 19/8/2024, bị đơn bà Trần Thị S có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bị đơn bà Trần Thị S có người đại diện theo ủy quyền là ông Lại Khánh Cao S1 và người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bị đơn trình bày: Thực tế bị đơn không bán nhà cho nguyên đơn nên không đồng ý bồi thường 1.600.000.000 đồng như sơ thẩm tuyên vì giữa nguyên đơn và bị đơn không có mua bán nhà đất mà chỉ là vay mượn. Đối với số tiền lãi 320.000.000 đồng bị đơn đã trả nguyên đơn, bị đơn không yêu cầu tính lại. Bị đơn xin trả tiền vay 800.000.000 đồng và lãi suất từ tháng 02/2022 đến tháng 8/2024 (ngày xét xử sơ thẩm), trả lãi 10%/năm với số tiền 199.200.000 đồng đề nghị sửa án sơ thẩm: không chấp nhận yêu cầu bồi thường của nguyên đơn.

Nguyên đơn ông Nguyễn Nam T: Thừa nhận có hợp đồng cho bị đơn thuê nhà (đã hết hạn) và hàng tháng nhận tiền thuê 32.000.000 đồng/tháng, từ tháng 4/2021 đến 1/2022 là 10 tháng, số tiền đã nhận của bị đơn 320.000.000 đồng. Nguyên đơn đề nghị y án sơ thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn T1 trình bày: Ông vay nợ của người khác không có tiền trả nên mẹ ông là bà S có vay của ông T số tiền 800.000.000 đồng lãi suất 4%/ tháng (32.000.000 đồng/tháng) thời hạn vay là 1 năm. Ông T nói nếu bà S và ông T1 đồng ý ký những giấy tờ của ông T đưa ra thì ông T đồng ý cho bà S mượn tiền. Bà S ký giấy bán nhà, bán đất, thuê nhà còn ông là người làm chứng ký tên theo sự chỉ dẫn của ông T ký 1 lần cùng 1 ngày. Hàng tháng bà S đã trả cho ông T 32.000.000 đồng trả được 10 tháng.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Ngọc Y, bà Nguyễn Thị H, bà Nguyễn Thị Ngọc D và bà Nguyễn Thị Ngọc D1, ông Nguyễn Văn K1, ông Nguyễn Văn P cùng trình bày: Các ông bà là con của bà S, các ông bà không biết việc bà S ký giấy bán nhà, bán đất, thuê nhà với ông T phần đất này cấp cho hộ gia đình có 6 căn nhà các ông bà đang ở trên phần đất này. Do đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình mà việc mua bán đất giữa bà S với ông T không thông qua và không được các thành viên của hộ đồng ý nên hợp đồng mua bán giữa bà S và ông T không được thực hiện nên ông T đã kiện bà S.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trình bày quan điểm:

Về tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng. Các đương sự thực hiện quyền, nghĩa vụ theo đúng quy định pháp luật. Đơn kháng cáo của đương sự nằm trong hạn luật định nên hợp lệ.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn Trần Thị S. Áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 569/2024/DS-ST ngày 09/8/2024 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định.

[1]. Về tố tụng:

Ngày 09/8/2024, Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử bằng bản án dân sự số 569/2024/DS-ST. Ngày 19/8/2024, bị đơn bà Trần Thị S kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Xét, kháng cáo của bị đơn bà S trong hạn luật định phù hợp khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự nên được chấp nhận.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn T1, ông Nguyễn Văn K1, ông Nguyễn Văn P có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

[2]. Về nội dung:

• - Ngày 27/4/2021, bà Trần Thị S và ông Nguyễn Nam T ký Hợp đồng mua bán nhà cấp 4 tọa lạc tại số D ấp V, huyện B (thửa số 47, tờ bản đồ 7), tổng diện tích 946 m². Số tiền 300.000.000 đồng. Phương thức thanh toán: thanh toán đủ.
• - Ngày 27/4/2021, bà Trần Thị S và ông Nguyễn Nam T ký Giấy mua bán sang nhượng đất: tọa lạc tại số D ấp V, huyện B (thửa số 47, tờ bản đồ 7) phần đất diện tích 946 m² theo giấy chứng nhận số 2607 do bà S đứng tên với số tiền 800.000.000 đồng. Tại giấy sang nhượng này thể hiện ông T đặt cọc 800.000.000 đồng.
• - Ngày 27/4/2021, bà Trần Thị S và ông Nguyễn Nam T ký Hợp đồng thuê nhà, ông T cho bà S thuê nhà số D ấp D, V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Diện tích 946 m². Giá thuê 32.000.000 đồng/tháng. Thời gian thuê 10 tháng từ ngày 27/4 /2021 đến 27/10/2022 .
• - Tại cấp sơ thẩm nguyên đơn ông Nguyễn Nam T yêu cầu hủy “Hợp đồng mua bán nhà” ký ngày 27/4/2021 và hủy “Giấy mua bán sang nhượng đất” ký ngày 27/4/2021 giữa ông Nguyễn Nam T và bà Trần Thị S và yêu cầu bà S phải bồi thường gấp đối số tiền đã nhận. Phía bà S đồng ý hủy hợp đồng và chỉ đồng ý trả lại số tiền 800.000.000 đồng mà bà S đã nhận và bị đơn đồng ý trả tiền lãi cho nguyên đơn với lãi suất 20%/năm cụ thể bị đơn trả cho nguyên đơn thêm tiền lãi là 400.000.000 đồng, tổng cộng là 1.200.000.000 đồng bởi lẽ vào ngày 27/4/2021, bà S có vay của ông Nguyễn Nam T số tiền 800.000.000 đồng, lãi suất 4%/tháng để trả nợ cho con trai là ông Nguyễn Văn T1 nhưng hai bên lại ký kết với nhau hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng mua bán đất.

Tại phiên tòa phúc thẩm, phía nguyên đơn không xác định trong 03 hợp đồng trên hợp đồng nào ký trước và hợp đồng nào ký sau và các bên không có biên bản giao nhà đất cũng như giao nhận tiền. Phía bị đơn trình bày thực chất bà S không có bán nhà đất cũng như thuê nhà với ông T mà do ông T1 con của bà S thiếu nợ nhiều người nên bà S vay tiền của ông T nên ông T buộc bà S phải ký các hợp đồng trên rồi mới cho bà S vay tiền.

Các bên thừa nhận nguyên đơn đã đưa cho bị đơn 800.000.000 đồng. Theo bị đơn trình bày: thực chất ký hợp đồng thuê nhà với nguyên đơn với giá thuê 32.000.000 đồng/tháng (tương đương lãi suất 4%/tháng) là để che dấu nguyên đơn cho bị đơn vay 800.000.000đồng. Phía nguyên đơn thừa nhận đã nhận tiền bà S mỗi tháng 32.000.000 đồng/tháng (tổng 320.000.000 đồng từ tháng 4/2021 đến tháng 02/2022) là tiền cho bà S thuê nhà.

Sự thừa nhận này của các bên phù hợp với nội dung trình bày của bị đơn về việc chỉ vay tiền của nguyên đơn 800.000.000 đồng, không bán nhà, đất cho nguyên đơn. Và thực tế, giữa nguyên đơn, bị đơn không có việc bàn giao nhà, đất. Nguyên đơn cũng không thực tế kiểm tra nhà đất mình mua nên không biết trên đất ngoài căn nhà bà S số D2/3 ấp D, xã V, huyện B còn có 04 căn nhà khác của các con bà S đã cất từ năm 1999, năm 2019. Do vậy, ông T khai chỉ mua nhà của bà S và phần đất trống không có các căn nhà của con bà S trên đất là không hợp phù hợp. Điều này càng chứng minh giao dịch mua bán nhà, đất giữa ông T bà S vào ngày 27/4/2021 chỉ là giả tạo che dấu cho hợp đồng nguyên đơn cho bị đơn vay 800.000.000 đồng và lãi suất 4%/tháng (tương đương 48%/năm) được chuyển hóa thành hợp đồng thuê nhà ký cùng ngày 27/4/2021 với tiền lãi hàng tháng tương đương là 32.000.000 đồng/tháng.

Xét thấy, do các bên đương sự thực chất không có việc mua bán nhà, sang nhượng đất mà thực chất là quan hệ vay tài sản nên các hợp đồng trên vô hiệu, không có cơ sở xét yêu cầu bồi thường của nguyên đơn. Tòa án cấp sơ thẩm yêu cầu bị đơn phải bồi thường cho nguyên đơn 1.600.000.000 đồng là không có cơ sở.

Theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: “ Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhầm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn còn hiệu lực”. Tuy nhiên, giữa nguyên đơn và bị đơn vẫn thực tế tồn tại quan hệ vay tài sản như phân tích trên, nên cần xem xét về tiền lãi cho nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn đã trả cho nguyên đơn lãi suất 32.000.000 đồng tháng 04/2021 đến 01/2022 là 10 tháng số tiền đã nhận của bị đơn 320.000.000 đồng không yêu cầu tính lại và đồng ý. Bị đơn xin trả lãi suất từ tháng 02/2022 đến tháng 8/2024, trả lãi 10%/năm.

Căn cứ quy định tại Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về lãi suất thỏa thuận là không quá 20%/năm.

Do đó, cần tính lãi của số tiền 800.000.000 đồng bị đơn còn nợ nguyên đơn tương ứng với thời gian chưa trả từ tháng 02/2022 đến 09/8/2024 (30 tháng 09 ngày) với mức 20%/năm (lãi suất bị đơn phải trả cho nguyên đơn là 403.589.910 đồng). Bị đơn đề nghị trả lãi 10%/năm là không phù hợp.

[3]. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Nam T tạm ứng tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và tiền chi phí đo vẽ tổng cộng là 17.566.614 đồng (mười bảy triệu năm trăm sáu mươi sáu nghìn sáu trăm mười bốn đồng) mỗi bên chịu 1/2. Do đó, bà Trần Thị S phải thanh toán cho ông T số tiền 8.783.307 đồng.

Từ các nội dung phân tích trên, có cơ sở chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà S. Hội đồng xét xử sửa Bản án sơ thẩm 569/2024/DS-ST ngày 09/8/2024 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Xét thấy đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có cơ sở chấp nhận.

Do sửa bản án sơ thẩm, Hội đồng xét xử sẽ xác định lại nghĩa vụ nộp tiền án phí sơ thẩm. Tuy nhiên, bà Trần Thị S là người cao tuổi và có yêu cầu xin miễn án phí do đó Hội đồng xét xử miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm đối với bị đơn bà Trần Thị S và người kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

• - Căn cứ Khoản 2 Điều 148; khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;
• - Căn cứ Điều 124 Điều 357 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;
• - Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
• - Căn cứ Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Trần Thị S.
2. Sửa bản án bản án dân sự sơ thẩm số 569/2024/DS-ST ngày 09 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.
• - Hủy “Hợp đồng mua bán nhà” ký ngày 27/4/2021 và hủy “Giấy mua bán sang nhượng đất' ký ngày 27/4/2021 giữa ông Nguyễn Nam T và bà Trần Thị S về việc thỏa thuận mua bán nhà và đất có diện tích 946 m² tại thửa đất số 47, tờ bản đồ 07 ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh tọa lạc tại địa chỉ D ấp D, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.
• - Buộc bà Trần Thị S có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Nam T số tiền 800.000.000 (Tám trăm triệu) đồng và lãi suất 403.589.910 (Bốn trăm lẻ ba triệu năm trăm tám mươi chín nghìn chín trăm mười) đồng. Tổng cộng 1.203.589.910 (Một tỷ hai trăm lẻ ba triệu năm trăm tám mươi chín nghìn chín trăm mười) đồng
• - Ông Nguyễn Nam T có trách nhiệm trả cho bà Trần Thị S bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp Giấy chứng nhận số: 2607QSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 15 tháng 11 năm 1998 cho hộ ông Nguyễn Phước B.
• - Thời gian các bên trả tiền và bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp Giấy chứng nhận số: 2607QSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 15 tháng 11 năm 1998 cho hộ ông Nguyễn Phước B là kể từ ngày án có hiệu luật pháp luật.
3. Về chi phí tố tụng: Bà Trần Thị S phải hoàn trả lại cho ông Nguyễn Nam T tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và tiền chi phí đo vẽ tổng cộng là 8.783.307 (Tám triệu bảy trăm tám mươi ba nghìn ba trăm lẻ bảy) đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án, bà Trần Thị S còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự, đối với khoản tiền phải thu nộp vào ngân sách Nhà nước mà pháp luật có quy định nghĩa vụ trả lãi.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm cho bị đơn bà Trần Thị S.

H1 lại cho ông Nguyễn Nam T số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 18.000.000 (Mười tám triệu) đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số AA/2021/0042522 ngày 22 tháng 02 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh.

5. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trần Thị S không phải chịu. H1 lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo Biên lai thu số 0005935 ngày 28 tháng 8 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh .
6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo các quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - Tòa án nhân dân tối cao; - Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. HCM; - Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại TP.HCM; - Viện kiểm sát nhân dân TP. HCM; - Toà án nhân dân huyện Bình Chánh; - Cục Thi hành án dân sự TP. HCM; - Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh, TP. HCM; - Các đương sự (để thi hành); - Lưu: Vp, Hs (T15).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA B Phan Thị Út