TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Q. LIÊN CHIỂU, TP. ĐÀ NẴNG

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 24/2025/DS-ST

Ngày: 04-4-2025

V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN LIÊN CHIỂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Anh Tuấn

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Nguyễn Văn Cơ
2. Ông Nguyễn Văn Dũng

- Thư ký phiên tòa: Bà Chu Thị Phương Thùy – Thư ký Tòa án nhân dân

quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng tham

gia phiên tòa: Bà Dương Thị Phương D - Kiểm sát viên.

Trong ngày 04 tháng 4 năm 2025, tại trụ sở Toà án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 221/2024/TLST-DS ngày 28/10/2024 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 09/2025/QĐXX-ST ngày 28 tháng 02 năm 2025, Quyết định hoãn phiên toà số: 09/2025/QĐST-DS ngày 25 tháng 3 năm 2025 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Châu Văn T, sinh năm 1987 (Số CCCD: [...]); Nơi thường trú: Thôn C, xã T, huyện T, tỉnh Quảng Nam và bà Nguyễn Thị Phương T1, sinh năm 1994 (Số CCCD: [...]); Nơi thường trú: Thôn N, xã L, huyện P, thành phố H. Cùng địa chỉ nơi ở hiện nay: 1 K Đ, quận L, thành phố Đà Nẵng.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Trần Thiên T2, sinh năm 1954. Địa chỉ: A P, quận H, thành phố Đà Nẵng (Theo Giấy ủy quyền lập ngày 06/12/2024). Có mặt.

2. Bị đơn: Ông Nguyễn T3, sinh năm 1967 (CCCD số: [...]) và bà Nguyễn Thị Đ, sinh năm 1967 (CCCD số: [...]). Cùng địa chỉ: Số nhà B đường N, tổ E (tổ I cũ), phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng. Vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 09/8/2024, quá trình tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Châu Văn T, bà Nguyễn Thị Phương T1 và người đại diện theo ủy quyền của mình trình bày:

Ngày 06/01/2022, vợ chồng ông Châu Văn T bà Nguyễn Thị Phương T1 và ông Nguyễn T3, bà Nguyễn Thị Đ ký hợp đồng đặt cọc, theo đó vợ chồng ông Tú bà Đ chuyển nhượng cho vợ chồng ông T bà T1 thửa đất số: 154, Tờ bản đồ số 41, địa chỉ: Tổ E, phường H, quận L, Đà Nẵng, có Giấy CQSD đất số: BE 820262. Bên nhận chuyển nhượng chỉ nhận chuyển nhượng một nửa diện tích của thửa đất với giá là 940.000.000 đồng và đã đặt cọc cùng lúc với việc ký hợp đồng đặt cọc trên là: 400.000.000 đồng. Số tiền còn lại ông T, bà T1 sẽ thanh toán vào ngày hai bên ký hợp đồng công chứng, tức ngày 06/4/2022.

Do chỉ bán ½ tổng diện tích thửa đất số 154, nên phải tách thửa. Nghĩa vụ tách thửa thuộc về bên bán. Bên nhận chuyển nhượng chờ đợi bên bán tách thửa để ra công chứng. Ngày 08/02/2023, bên bán được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với số là DG 373499. Ngày 02/8/2023, hai bên ký hợp đồng đặt cọc mới có công chứng số: 003356, tại VPCC Nguyễn Thị H. Theo hợp đồng đặt cọc có công chứng trên, thì hai bên vẫn thỏa thuận chuyển dịch quyền sử dụng đất từ bên A cho bên B thửa số: 154, Tờ bản đồ số 41, diện tích chuyển nhượng được xác định là: ½ không tách thửa tại địa chỉ: Tổ I (tổ cũ là 5 đổi thành 9 nay lại là tổ E), phường H, quận L, Đà Nẵng, có Giấy CQSD đất mới số: DG 373499, ngày 08/02/2023. Giá trị thửa đất chuyển dịch là 940.000.000 đồng. Vào ngày ký hợp đồng công chứng, bên A đề nghị đặt cọc thêm 6.000.000 đồng. Do vậy, bên A đã nhận cọc tổng số tiền là 406.000.000 đồng.

Theo thỏa thuận, trong thời gian từ ngày 02/8/2023 đến ngày 01/10/2023, bên A thực hiện tách thửa xong thì hai bên ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thửa đất trên bị đưa vào diện qui hoạch sử dụng đất của nhà nước, nên không tiếp tục chuyển nhượng được. Điều này bên A cho bên B biết khi đã quá thời gian 2 tháng (02/8/2023 – 01/10/2023) ghi tại Hợp đồng đặt cọc ngày 02/8/2023. Khi biết tình hình trên, bên B yêu cầu bên A trả lại tiền cọc, nhưng họ không trả.

Tại phiên tòa, nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết:

• Yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 06/01/2022 và hợp đồng đặt cọc ngày 02/8/2023 giữa ông Châu Văn T, bà Nguyễn Thị Phương T1 và ông Nguyễn T3, bà Nguyễn Thị Đ.
• Yêu cầu buộc ông Nguyễn T3, bà Nguyễn Thị Đ trả cho ông Châu Văn T, bà Nguyễn Thị Phương T1 số tiền đã nhận cọc 406.000.000 đồng.

Bị đơn ông Nguyễn T3 và bà Nguyễn Thị Đ đã được Toà án triệu tập nhiều lần nhưng vắng mặt và không có ý kiến gì trình bày gì đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn gửi Toà án.

Tài liệu, chứng cứ của vụ án: Đơn khởi kiện; Hợp đồng đặt cọc ngày 06/01/2022 và ngày 02/8/2023; bản sao CCCD của nguyên đơn; Biên bản xác minh của Tòa án.

* Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký đã thực hiện đúng, đầy đủ những quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Nguyên đơn đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình; bị đơn chưa thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ các quy định của Bộ luật Dân sự để chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông Nguyễn T3, bà Nguyễn Thị Đ trả cho ông Châu Văn T, bà Nguyễn Thị Phương T1 số tiền đã nhận cọc 406.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà Hội đồng xét xử nhận định:

Về tố tụng:

[1] Về thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn khởi kiện bị đơn về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, bị đơn có địa chỉ nơi cư trú tại quận L. Do vậy, đây là tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu theo quy định tại Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về sự vắng mặt của đương sự: Bị đơn đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do. Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn.

Về nội dung vụ án:

[3] Vào ngày 06/01/2022, ông Châu Văn T bà Nguyễn Thị Phương T1 và ông Nguyễn Tú bà Nguyễn Thị Đ ký kết hợp đồng đặt cọc, theo đó vợ chồng ông Tú bà Đ đồng ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông T bà T1 diện tích đất 77,10 m² của thửa đất số: 154, Tờ bản đồ số 41, địa chỉ: Tổ E, phường H, quận L, Đà Nẵng, có Giấy CQSD đất số: BE 820262 với giá 940.000.000 đồng. Cùng ngày ông T bà T1 đã đặt cọc cho ông Tú bà Đ số tiền 400.000.000 đồng và hẹn đến ngày 06/4/2022 sẽ tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 08/02/2023, ông Nguyễn T3, bà Nguyễn Thị Đ đã được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với số: DG 373499. Ngày 02/8/2023 các bên tiếp tục ký kết hợp đồng đặt cọc có chứng nhận của Văn phòng C, số công chứng 003356, quyển số 01/2023TP/CC-SCC/HĐGD. Theo hợp đồng đặt cọc ngày 02/8/2023 các bên thỏa thuận ông Tú bà Đ đồng ý chuyển nhượng cho ông T, bà T1 1/2 thửa đất số: 154, Tờ bản đồ số 41, địa chỉ: Tổ E, phường H, quận L, Đà Nẵng với giá 940.000.000 đồng; ông T bà T1 đã đặt cọc cho ông Tú bà Đ số tiền 406.000.000 đồng và hẹn đến ngày 01/10/2023 sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

[4] Xét thấy, việc đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng giữa các bên là tự nguyện, không trái quy định của luật nên hợp đồng đặt cọc có hiệu lực thực hiện đối với các bên. Theo thoả thuận thì ông Tú bà Đ đã nhận số tiền đặt cọc 406.000.000 đồng và hẹn đến thời hạn cuối cùng là ngày 01/10/2023 sẽ hoàn thành thủ tục để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên hết thời hạn đặt cọc nêu trên và cho đến nay ông Tú bà Đ vẫn không thực hiện được các thủ tục pháp lý để các bên công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình. Theo xác minh của Tòa án tại Phòng Quản lý đô thị quận L thể hiện thửa đất số: 154, Tờ bản đồ số 41 đang bị ảnh hưởng quy hoạch phân khu cảng biển L. Điều này phù hợp với trình bày của nguyên đơn cho rằng bị đơn thông báo cho nguyên đơn biết thửa đất cam kết chuyển nhượng bị dính quy hoạch nên không thể chuyển nhượng được. Như vậy, yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận. Theo quy định tại Điều 427 Bộ luật Dân sự về hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, cần buộc ông Tú bà Đ phải có trách nhiệm trả lại số tiền đặc cọc 406.000.000 đồng đã nhận cho ông T bà T1.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Tú bà Đ phải chịu theo qui định của pháp luật là: 20.000.000 đồng x 4% (6.000.000 đồng) = 20.240.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 26, 35, 39, 147, 227, 228, 235, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 280, 328, 357, 423, 427, 468 của Bộ luật Dân sự;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Châu Văn T và bà Nguyễn Thị Phương T1 đối với ông Nguyễn T3 và bà Nguyễn Thị Đ về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Tuyên xử:

1. Hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc ngày 06/01/2022 và Hợp đồng đặt cọc ngày 02/8/2023, số công chứng: 003356, quyển số 01/2023TP/CC-SCC/HĐGD của Văn phòng C giữa ông Châu Văn T bà Nguyễn Thị Phương T1 và ông Nguyễn Tú bà Nguyễn Thị Đ.
2. Buộc ông Nguyễn T3 và bà Nguyễn Thị Đ có nghĩa vụ trả cho ông Châu Văn T và bà Nguyễn Thị Phương T1 số tiền là 406.000.000 đồng (bốn trăm lẽ sáu triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án mà người phải thi hành án không thi hành thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

3. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Tú B Nguyễn Thị Đ phải chịu 20.240.000 đồng (hai mươi triệu hai trăm bốn mươi nghìn đồng).

Hoàn trả cho ông Châu Văn T, bà Nguyễn Thị Phương T1 10.120.000 đồng (mười triệu một trăm hai mươi triệu đồng) tiền tạm ứng án phí ông Châu Văn T bà Nguyễn Thị Phương T1 đã nộp theo Biên lai tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0008983 ngày 28/10/2024 của Chi Cục Thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

4. Án xử công khai sơ thẩm, đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đối với đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.
5. Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM - Đương sự; - VKSND quận Liên Chiểu; - Chi Cục THADS quận Liên Chiểu; - Lưu hồ sơ;

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà Phạm Anh Tuấn