Bản án số: 24/2024/DS-PT

Ngày: 09/01/2024

V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”,

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Mai Thị Mỹ Tiên

Các Thẩm phán: 1. Bà Nguyễn Thị Minh Phượng

2. Bà Nguyễn Thị Lan Hương

Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Bà Trần Võ Quỳnh Ngọc- Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Mộng Linh- Kiểm sát viên.

Ngày 26/12/2023 và 09/01/2024, tại phòng xử án của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, đã xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 583/2023/TLPT-DS ngày 20 tháng 11 năm 2023 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Do bản án dân sự sơ thẩm số 3269/2023/DS-ST ngày 25/8/2023 của Tòa án nhân dân Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 9210/2023/TLPT-DS ngày 30 tháng 11 năm 2023 và Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 1099 /2023/QĐ-PT ngày 26/12/2023, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn N, sinh năm 1962

Địa chỉ: Số A, đường số A, phường T, Quận G, TP ..

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Trần Thị Minh Y, sinh năm 1966; địa chỉ: Số A N, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh (Giấy ủy quyền số 4237, quyển số 03/2023 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/3/2023 tại Văn phòng C)- có mặt.

Bị đơn: Ông Nguyễn Hữu H, sinh năm 1981 (có mặt)

Địa chỉ: 2 Quốc Lộ A, Khu phố A, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Võ Văn Dũ L, sinh năm 1979; địa chỉ: Số A, đường N, khu đô thị M, khu phố N, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương (Giấy ủy quyền số 964, quyển số 01/2023 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 19/4/2023 tại Văn phòng C1, tỉnh Bình Dương)- có mặt.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Bà Trần Thị Minh A, sinh năm 1969.

Địa chỉ: Số A N, phường B, Quận A, TP ..

Đại diện theo ủy quyền của bà Minh A: Bà Trần Thị Minh Y, sinh năm 1966; địa chỉ: Số A N, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh (Giấy ủy quyền số 4238, quyển số 03/2023 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/3/2023 tại Văn phòng C)- có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và bản tự khai, nguyên đơn ông Nguyễn Văn N có bà Trần Thị Minh Y đại diện trình bày:

Qua sự giới thiệu của ông Vương Quốc V, ngày 11/02/2023, nguyên đơn đồng ý nhận chuyển nhượng đất với bị đơn- ông Nguyễn Hữu H, là chủ sở hữu nhà đất thuộc thửa 94, tờ bản đồ số 20 thuộc phường A, B, Đồng Nai. Nguyên đơn và bị đơn đã ký hợp đồng đặt cọc ngày 11/02/2023 để nhận chuyển nhượng nhà đất có diện tích 395m² với giá 6.500.000.000 đồng. Nguyên đơn đã đặt cọc 300.000.000 đồng.

Khi giao dịch, ông H và người môi giới đều khẳng định đất quy hoạch khu dân cư hiện hữu, quy hoạch nằm trong sổ đỏ, nhưng trên thực tế toàn bộ diện tích nhà đất trên nằm trong quy hoạch giải tỏa trắng, bản thân ông V và ông H biết rõ việc này nhưng cố tình che dấu để bán mảnh đất trên cho thấy hợp đồng đặt cọc trên có sự lừa dối người mua. Tuy nhiên ngày 24/02/2023 nguyên đơn đã có mặt tại Phòng C2, tỉnh Đồng Nai để tiến hành ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng, theo thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng không thể thực hiện được, bởi bị đơn không cung cấp được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tiến hành công chứng, như vậy bị đơn đã vi phạm thỏa thuận.

Mặc dù đã có thiện chí thương lượng, nhưng phía bị đơn không chịu trả lại tiền cọc, nên nguyên đơn khởi yêu cầu bị đơn hoàn trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng và bồi thường cọc 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng. Tổng số tiền nguyên đơn yêu cầu là 600.000.000 (Sáu trăm triệu) đồng, trả ngay sau khi có quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật.

Bị đơn ông Nguyễn Hữu H có ông Võ Văn Dũ L đại diện trình bày:

Bị đơn xác nhận có giao dịch đặt cọc chuyển nhượng nhà đất như lời trình bày của nguyên đơn. Tuy nhiên, việc bị đơn thế chấp Giấy tờ nhà đất để vay tiền tại Ngân hàng H3 – C3 (Ngân hàng E) thì nguyên đơn cũng biết. Hai bên thống nhất trong vòng 15 ngày kể từ ngày 11/2/2023, khi chuẩn bị đủ số tiền nhận chuyển nhượng, ông N sẽ đưa ông H số tiền 3.500.000.000 (Ba tỷ năm trăm triệu) đồng để tất toán khoản vay 3.400.000.000 đồng của ông H tại Ngân hàng. Sau khi hoàn tất thủ tục xóa thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, hai bên sẽ ra Phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Ngay khi Hợp đồng được công chứng, ông N sẽ thanh toán số tiền còn lại.

Tuy nhiên sau đó, ông N cho rằng nhà đất nằm trong quy hoạch, nên đề nghị chấm dứt hợp đồng đặt cọc và yêu cầu ông hoàn trả tiền cọc, nhưng ông không đồng ý. Sau nhiều lần thương lượng, cuối cùng ông N đã đồng ý tiếp tục tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng.

Hai bên thống nhất ngày 24/02/2023 sẽ đến Ngân Hàng E để tất toán khoản vay, giải chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký công chứng. Để đảm bảo các thủ tục liên quan được thực hiện nhanh nhất, ông H đã thông báo với Ngân hàng E để được hướng dẫn và chuẩn bị các thủ tục tất toán khoản vay, giải chấp nhanh nhất để có thể ký chuyển nhượng, nhưng vợ chồng ông N không đến Ngân hàng mà đến Phòng C2. Ông H, ông V (người môi giới) đã nhắn tin, liên lạc Zalo với ông N nhưng không liên lạc được. Đến khi nhận được thông báo của Tòa án, thì ông H mới biết được ông N đã khởi kiện ông.

Trước khi giao dịch chuyển nhượng, ông N đã được xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản photo (vì bản gốc đã thế chấp ngân hàng). Ông N cũng đã được dẫn xem thực tế khu đất và nhà xưởng, gặp người đang thuê đất và nhà của ông H (khu đất và nhà trên ông H đang cho thuê). Ông H cũng đã cung cấp bản kiểm tra quy hoạch tại thời điểm ông H nhận chuyển nhượng lô đất này cuối năm 2021. Ông N đã kiểm tra quy hoạch và biết rõ tình trạng pháp lý hiện tại của thửa đất này nhưng đã quyết định mua. Nay ông N lại đổi ý không mua là đã vi phạm hợp đồng đặt cọc, vì vậy ông N phải chịu mất số tiền đã đặt cọc. Ông H không đồng ý bất cứ yêu cầu khởi kiện nào của ông N.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Minh A có bà Trần Thị Minh Y đại diện ủy quyền trình bày: Thống nhất với ý kiến của ông Nguyễn Văn N.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 3269/2023/DS-ST ngày 25/8/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn N đối với bị đơn ông Nguyễn Hữu H:

1.1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 11/02/2023 giữa ông Nguyễn Văn N và ông Nguyễn Hữu H vô hiệu. Buộc ông Nguyễn Hữu H phải hoàn trả lại cho ông Nguyễn Văn N số tiền 300.000.000 (Ba trăm triệu đồng), thanh toán một lần ngay khi bản án của Tòa án có hiệu lực.

1.2. Không chấp nhận yêu cầu buộc ông Nguyễn Hữu H phải trả số tiền phạt cọc 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng)

Kể từ ngày ông Nguyễn Văn N có đơn yêu cầu thi hành án nếu ông Nguyễn Hữu H chưa thi hành hoặc thi hành không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ nêu trên thì hàng tháng, ông H còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015. Mức lãi suất được xác định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự cũng như các quy định về thi hành án dân sự.

Ngày 25/8/2023, bị đơn- ông Nguyễn Hữu H kháng cáo đề nghị sửa bản án sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 05/9/2023, nguyên đơn- ông Nguyễn Văn N kháng cáo, đề nghị sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Đại diện nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và đề nghị sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

Đại diện bị đơn nguyên đơn, bị đơn đều giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán chủ tọa phiên tòa và các thành viên Hội đồng xét xử cũng như các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ Khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, giữ y bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa của các đương sự, ý kiến phát biểu của vị Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Về hình thức và thời hạn kháng cáo: Ngày 24/8/2023, Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức đưa vụ án ra xét xử và ban hành Bản án số 3269/2023/DS-ST, nguyên đơn, bị đơn có mặt tại phiên tòa. Ngày 25/8/2023 và ngày 05/9/2023, bị đơn và nguyên đơn lần lượt nộp đơn kháng cáo. Căn cứ Khoản 1 Điều 273 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015, thì kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn còn trong hạn luật định và hợp lệ nên được chấp nhận xem xét.

[2] Về thẩm quyền: Nguyên đơn khởi kiện tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, bị đơn cư trú tại thành phố T, nên Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức thụ lý giải quyết vụ án dân sự sơ thẩm là đúng thẩm quyền và xác định đúng quan hệ tranh chấp theo quy định của bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Về tố tụng: Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử triệu tập ông Vương Quốc V với tư cách người làm chứng trong vụ án. Hội đồng xét xử xét thấy với các tài liệu, chứng cứ và lời khai thừa nhận của hai bên đương sự, đã đủ cơ sơ xem xét, giải quyết vụ án, nên việc triệu tập ông Vương Quốc V để làm chứng là không cần thiết.

[4] Về nội dung: Xét yêu cầu kháng cáo của đương sự, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Nguyên đơn và bị đơn đều xác nhận có ký hợp đồng đặt cọc ngày 11/02/2023 Việc giao kết này của các bên hoàn toàn tự nguyện và phù hợp pháp luật. Thực hiện Hợp đồng, nguyên đơn đã giao đủ số tiền cọc 300.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và bị đơn đều xác định không còn tranh chấp, thắc mắc về vấn đề quy hoạch của thửa đất, nên vẫn thỏa thuận đến Phòng C2 vào ngày 24/02/2023 để tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng công chứng.

Ngày 24/02/2023 nguyên đơn đã có mặt tại Phòng C2, thành phố B, tỉnh Đồng Nai để tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng và công chứng (nguyên đơn có cung cấp thêm Vi bằng về hình ảnh nguyên đơn có mặt tại Phòng công chứng), sự việc này phía bị đơn cũng thừa nhận.

Tuy nhiên việc ký Hợp đồng chuyển nhượng đã không thực hiện được do bị đơn không cung cấp được giấy tờ nhà đất để tiến hành công chứng, tức bị đơn (bên chuyển nhượng) đã vi phạm hợp đồng đặt cọc, bị đơn cũng không đưa ra được chứng cứ để chứng minh việc nguyên đơn đồng ý đến Ngân hàng giải chấp tài sản. Như vậy việc không thể tiếp tục chuyển nhượng nhà đất là do lỗi của bị đơn.

Căn cứ Hợp đồng đặt cọc ngày 11/02/2023 thấy rằng bên chuyển nhượng (bị đơn) đã vi phạm Hợp đồng đặt cọc, nếu bên bán vi phạm thỏa thuận sẽ phải hoàn trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tiền bằng tiền cọc đã nhận, do đó yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận.

Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng “các bên có sự nhầm lẫn thông tin về quy hoạch của phần đất khi thực hiện giao dịch đặt cọc, dẫn đến việc không tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng theo hợp đồng” và căn cứ Điều 123, Điều 126 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên vô hiệu do nhầm lẫn là không phù hợp quy định của pháp luật, đồng thời chỉ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, là chưa xem xét thỏa đáng quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, nên Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy cần sửa bản án sơ thẩm.

Từ phân tích trên, nhận thấy kháng cáo của nguyên đơn Nguyễn Văn N về việc buộc ông Nguyễn Ngọc H1 hoàn trả tiền cọc 300.000.000 đồng và bồi thường khoảng tiền bằng tiền cọc đã nhận là có căn cứ, Hội đồng xét xử phúc thẩm thống nhất với lời đề nghị của đại diện Viện kiểm sát cùng cấp, sửa bản án sơ thẩm; vì thế yêu cầu kháng cáo của bị đơn không có cơ sở chấp nhận.

Xét tại phần quyết định của bản án sơ thẩm đã tuyên: “...thanh toán một lần ngay sau khi bản án của Tòa án có hiệu lực” là vi phạm Điều 6 và Điều 45 của luật thi hành án dân sự về sự tự nguyện thỏa thuận thi hành án của đương sự, Tòa án cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

[5] Án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu theo quy định tại Khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

[6]. Án phí dân sự phúc thẩm: Căn cứ Khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016, do sửa bản án sơ thẩm, nên đương sự kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ vào Khoản 1 Điều 147; Khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

- Căn cứ các Điều 328, Điều 418, Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

- Căn cứ Luật Thi hành án dân sự đã được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2014;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn- ông Nguyễn Hữu H.

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn- ông Nguyễn Văn N;

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 3269/2023/DS-ST ngày 25/8/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

1.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn- ông Nguyễn Văn N.

Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày giữa ông Nguyễn Văn N và ông Nguyễn Hữu H vô hiệu. Buộc ông Nguyễn Hữu H phải hoàn trả lại cho ông Nguyễn Văn N tổng số tiền 600.000.000 (sáu trăm triệu) đồng, thanh toán ngay khi bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

2. Kể từ ngày nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bị đơn chưa thi hành trả số tiền nêu trên, thì hàng tháng phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Hữu H phải chịu 28.000.000 (Hai mươi tám triệu) đồng.

Thi hành tại Chi cục thi hành án dân sự có thẩm quyền.

4. Án phí dân sự phúc thẩm: Không ai phải chịu.

Hoàn tiền tạm ứng án phí phúc thẩm cho ông Nguyễn Hữu H theo Biên lai thu số AA/2023/0004666 ngày 07/9/2023 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

Các đương sự thi hành án theo các Điều 2, 6, 7, 7a, 7b, 9 và 30 Luật Thi hành án dân sự đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.