TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI Bản án số: 239/2023/DS-PT Ngày: 29-11-2023 V/v: “Tranh chấp HĐ thuê mặt bằng"

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập- Tự do- Hạnh phúc

NHÂN DANHNƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

• Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trương Thị Thảo.
• Các thẩm phán: Bà Đỗ Thị Nhung.
• Ông Nguyễn Đình Trung.
• - Thư ký phiên tòa: Bà Đinh Trần Ngọc Phương Trang – Thư ký Tòa án.
• - Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Ông Phùng Đức Nam – Kiểm sát viên.

Ngày 29 tháng 11 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 219/2023/TLPT-DS ngày 23 tháng 10 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 28/2023/DS-ST ngày 31/8/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 259/2023/QĐ-PT ngày 27 tháng 10 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 570/2023/QĐ-PT ngày 15 tháng 11 năm 2023, giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Bà Dư Đức Lệ K, sinh năm: 1977.(có mặt)
• Địa chỉ: 154/7/10 Nguyễn Duy T, khu phố D, phường B, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Nơi ở hiện nay: Phòng trọ 06, số A N, khu phố B, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai.
• - Bị đơn: Bà Nguyễn Ngọc T1, sinh năm: 1978.(có mặt)
• Địa chỉ: Khu phố A, phường P, thành phố L, tỉnh Đồng Nai.
• Nơi ở hiện nay: Số A H, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai.
• Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà T1: Luật sư Nguyễn Duy B – Văn phòng luật sư D – T – Đoàn luật sư Thành phố H.(có mặt)
• - người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Đoàn Thị Lệ H, sinh năm: 1975.(vắng mặt)
2. Ông Lê Văn H1, sinh năm: 1967.(vắng mặt)
• Cùng địa chỉ: Số A N, khu phố B, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa của bà Dư Đức Lệ K:

Vào cuối tháng 8/2022, theo quảng cáo cho thuê mặt bằng của bà Nguyễn Ngọc T1, bà có đến xem mặt bằng căn nhà cấp 4 diện tích 60m² bà T1 cho thuê tại địa chỉ A, đường N, khu phố B, phường X, thành phố L. Theo hợp đồng miệng, hai bên thỏa thuận giá thuê 3.500.000đ/tháng, thời hạn thuê 03 năm và mục đích thuê là để kinh doanh bán hủ tiếu, cơm, bún bò. Ngoài ra, bà T1 có đặt thêm yêu cầu là người thuê không được bán và ở lại vào ban đêm, bà T1 được để xe ở mặt bằng cho bà thuê vào ban đêm và bà được sử dụng nhà vệ sinh tại phòng của bà T1.

Ngày 02/9/2022, bà đã đặt cọc cho bà T1 số tiền 10.000.000 đồng bằng hình thức chuyển khoản. Ngày 06/9/2022, được sự đồng ý của bà T1, bà cho thợ đến sửa chữa mặt bằng như đóng la phông, sơn và ốp gạch vách tường, sửa chữa điện nước, làm mái hiên di động, trang trí bảng hiệu với tổng số tiền 28.900.000 đồng. Tuy nhiên, ngày 18/9/2022 bà T1 tự ý ngưng hợp đồng không cho bà thuê nữa với lý do không thích thái độ xử sự của bà. Bà T1 nhắn tin yêu cầu trong vòng 03 ngày bà phải dọn đồ đạc trả lại mặt bằng cho bà T1, đồng thời bà T1 còn tự ý cấn trừ 01 tháng tiền thuê mặt bằng với số tiền 3.500.000 đồng vào số tiền cọc và chỉ đồng ý trả lại cho bà số tiền cọc 6.500.000 đồng.

Do vậy nên bà khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng thuê mặt bằng giữa bà với bà T1 vào ngày 02/9/2022 đối với diện tích mặt bằng 60m² thuộc một phần thửa đất số 257, tờ bản đồ 17, tọa lạc tại số A N, khu phố B, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai do bà T1 vi phạm hợp đồng. Yêu cầu Tòa án buộc bà T1 phải trả lại cho bà số tiền cọc 10.000.000 đồng và số tiền bà đã bỏ ra để đầu tư, tu sửa mặt bằng là 28.900.000 đồng (theo chứng thư thẩm định giá tài sản số 1867/CT-ĐNI ngày 12/6/2023).

* Theo biên bản lấy lời khai, lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa của bà Nguyễn Ngọc T1:

Tháng 3/2022, bà có thuê 02 căn nhà liền kề nhau của bà Đoàn Thị Lệ H. Khi thuê hai bên có lập hợp đồng, theo hợp đồng thì bà không được cho thuê lại nhà của bà H, tuy nhiên sau vài tháng kinh doanh không hiệu quả nên bà có xin bà H được cho thuê lại nhà để trang trải chi phí và được bà H đồng ý.

Cuối tháng 8/2022, bà K có đến xem mặt bằng để thuê bán hủ tiếu. Khi vào xem mặt bằng hai bên có nói miệng các điều kiện thuê với nhau và chưa lập hợp đồng bằng văn bản. Giá thỏa thuận thuê là 3.500.000đồng/tháng và điều kiện bà đặt ra là bà K chỉ được bán ban ngày, không được ở lại vào ban đêm và buổi tối bà được quyền để xe ở mặt bằng nhà cho bà K thuê. Ngoài ra, bà K được quyền sử dụng chung nhà vệ sinh bên căn nhà bà thuê của bà H2.

Ngày 02/9/2022, bà K đến gặp bà đồng ý thuê mặt bằng với những điều khoản trên và đặt cọc cho bà số tiền 10.000.000 đồng bằng hình thức chuyển khoản. Thời hạn thuê hai bên thỏa thuận là 02 năm. Sau khi nhận tiền đặt cọc, bà chuẩn bị đánh hợp đồng thì bà K thay đổi những thỏa thuận ban đầu như muốn được bán vào ban đêm, đồng thời con trai bà K cũng được ở lại vào ban đêm và bà không được để xe vào ban đêm chỗ mặt bằng cho bà K thuê. Sau đó, bà K còn đi nói lại với bà H về những việc không đúng sự thật giữa hai bên nên bà và bà K xảy ra mâu thuẫn. Vì lo ngại việc hai bên mâu thuẫn nhưng lại ở chung nhà, bà kinh doanh ăn uống nhưng bà K lại đi vệ sinh ngang qua bếp nên bà mới không đồng ý cho bà K thuê nữa, yêu cầu bà K dọn đồ đi và bà sẽ trả lại số tiền cọc 10.000.000 đồng cho bà K. Tuy nhiên, bà K không đồng ý và yêu cầu bà phải bồi thường gấp đôi số tiền cọc cũng như số tiền bà K đã bỏ ra sửa chữa nhà, đồng thời còn hăm dọa sẽ không để yên cho bà làm ăn kinh doanh.

Hiện tại do hai bên không ký hợp đồng bằng văn bản và khi thỏa thuận miệng với nhau cũng không có thỏa thuận về bồi thường khoản tiền đầu tư nên nay bà không đồng ý thanh toán lại cho bà K khoản tiền này.

* Theo bản tự khai vào ngày 07/01/2023 của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đoàn Thị Lệ H: Vào ngày 01/3/2022, bà có cho bà T1 thuê nhà tại địa chỉ A N, khu phố B, phường X, thành phố L với thời hạn thuê là 03 năm. Việc và T1 cho bà K thuê lại nhà của bà thì bà xác định không liên quan nên không có ý kiến. Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn H1 mặc dù đã được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng nhưng vẫn không đến làm việc và cũng không có ý kiến trình bày.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2023/DS-ST ngày 31/8/2023, Tòa án nhân dân thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai đã áp dụng Điều 5, 26, 35, 147, 184 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 419, khoản 1 và khoản 5 Điều 428, Điều 423, 427, 472, 473, 474, 475 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/ UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Dư Đức Lệ K.

Tuyên bố hủy hợp đồng thuê mặt bằng vào ngày 02/9/2022 giữa bà Dư Đức Lệ K và bà Nguyễn Ngọc T1 đối với diện tích mặt bằng 60m² thuộc một phần thửa đất số 257, tờ bản đồ 17 tại số A N, khu phố B, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai. Có tứ cận:

• + Phía Đông giáp đường N.
• + Phía Tây giáp nhà của bà H, ông H1.
• + Phía Nam giáp nhà của bà H, ông H1.
• + Bắc giáp đường vào khu nhà trọ (thuộc thửa 257, tờ bản đồ 17).

Buộc bà Nguyễn Ngọc T1 phải thanh toán cho bà Dư Đức Lệ K số tiền cọc 10.000.000 đồng và số tiền thiệt hại đã đầu tư tu sửa mặt bằng là 28.900.000 đồng (theo chứng thư thẩm định giá tài sản số 1867/CT-ĐNI ngày 12/6/2023 của Công ty cổ phần T2). Tổng cộng là: 38.900.000 đồng.

Giao toàn bộ tài sản bà K đã đầu tư sửa chữa trên mặt bằng diện tích 60m² thuộc một phần thửa đất số 257, tờ bản đồ 17, phường X cho bà T1 được quyền sở hữu. Gồm: 60m² trần la phông; 32m² trang trí Nano; 71,82m² sơn tường, cửa; 3,78m² bảng chào; 2,85m² bảng cột; 01 cái lavabo; 01 mái hiên di dộng; 09 bóng đèn Paragon - 40w.

Tách và giành quyền khởi kiện cho bà H, ông H1 trong vụ án khác về việc xử lý tài sản đã đầu tư sửa chữa mặt bằng khi có yêu cầu.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về số tiền chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 12/9/2023, bà Nguyễn Ngọc T1 có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2023/DS-ST ngày 31/8/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Long Khánh, đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tại phiên tòa phúc thẩm bà T1 vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa phúc thẩm:

Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật ở giai đoạn phúc thẩm của người tham gia tố tụng và người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung kháng cáo: Tại phiên tòa phúc thẩm, các bên đương sự đã tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, cụ thể là bà T1 sẽ trả lại cho bà K số tiền đặt cọc 10.000.000 đồng, thanh toán lại cho bà K ½ số tiền chi phí đầu tư và sửa chữa mặt bằng là 14.450.000 đồng, mỗi bên phải chịu ½ số tiền chi phí tố tụng và bà T1 được quyền sở hữu, sử dụng toàn bộ số tài sản bà K đã đầu tư, tu sửa mặt bằng. Do các đương sự tự nguyện thỏa thuận về việc giải quyết vụ án với nhau và thỏa thuận của các đương sự không vi phạm điều cấm của pháp luật, và không trái với đạo đức xã hội nên đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm ra bản án phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận trên của các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1. [1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Ngọc T1 trong hạn luật định, bà T1 cũng đã đóng tiền tạm ứng án phí theo quy định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.
2. [2] Về quan hệ pháp luật và tư cách đương sự: Tòa án cấp sơ thẩm xác định đúng và đầy đủ.
3. [3] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Dư Đức Lệ K và bà Nguyễn Ngọc T1 thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, cụ thể như sau:
   • - Hủy hợp đồng thuê mặt bằng vào ngày 02/9/2022 giữa bà K và bà T1 đối với diện tích mặt bằng 60m² thuộc một phần thửa đất số 257, tờ bản đồ 17 tại số A N, khu phố B, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai.
   • - Về số tiền đặt cọc: Bà T1 sẽ trả lại cho bà K 10.000.000 đồng.
   • - Về số tiền chi phí đầu tư, sửa chữa mặt bằng: Bà T1 sẽ thanh toán lại cho bà K số tiền 14.450.000 đồng (Theo Chứng thư thẩm định số 1867/CT-ĐNI ngày 12/6/2023 của Công ty cổ phần T2 số tiền đầu tư, tu sửa mặt bằng là 28.900.000 đồng).
   • - Về chi phí tố tụng: Bà T1 sẽ thanh toán lại cho bà K số tiền 7.000.000 đồng (chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 2.000.000 đồng và chi phí cho việc thẩm định giá tài sản là 12.000.000 đồng).
   • - Bà T1 được quyền sở hữu, sử dụng toàn bộ tài sản bà K đã đầu tư, sửa chữa trên mặt bằng diện tích 60m² thuộc một phần thửa đất số 257, tờ bản đồ 17, phường X, gồm: 60m² trần la phông; 32m² trang trí Nano; 71,82m² sơn tường, cửa; 3,78m² bảng chào; 2,85m² bảng cột; 01 cái lavabo; 01 mái hiên di dộng; 09 bóng đèn Paragon - 40w.
4. Xét thấy sự thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội nên Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm số 28/2023/DS-ST ngày 31-8-2023 của Tòa án nhân dân thành phố Long Khánh, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự theo như nội dung trên.
5. [4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án sau khi mở phiên tòa xét xử phúc thẩm nên bà T1 phải chịu với số tiền 1.222.500 đồng.
6. [5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Căn cứ khoản 5 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án, bà T1 phải chịu 300.000 đồng.
7. [6] Phát biểu của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà T1 phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.
8. [7] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2023/DS-ST ngày 31-8-2023 của Tòa án nhân dân thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai.

Căn cứ Điều 300 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 419, khoản 1 và khoản 5 Điều 428, Điều 423, Điều 427, Điều 472, Điều 473, Điều 474 và Điều 475 của Bộ luật Dân sự; khoản 5 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm.

1. Hủy hợp đồng thuê mặt bằng vào ngày 02/9/2022 giữa bà Dư Đức Lệ K và bà Nguyễn Ngọc T1 đối với diện tích mặt bằng 60m² thuộc một phần thửa đất số 257, tờ bản đồ 17 tọa lạc tại số A N, khu phố B, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai (có tứ cận: phía Đông giáp đường N, phía Tây giáp nhà của bà H và ông H1, phía Nam giáp nhà của bà H và ông H1, phía Bắc giáp đường vào khu nhà trọ thuộc thửa 257, tờ bản đồ 17 phường X, thành phố L).
2. Bà Nguyễn Ngọc T1 phải trả lại cho bà Dư Đức Lệ K số tiền đặt cọc 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng).
3. Bà Nguyễn Ngọc T1 phải thanh toán lại cho bà Dư Đức Lệ K số tiền chi phí đầu tư, sửa chữa mặt bằng 14.450.000 đồng (Mười bốn triệu bốn trăm năm mươi nghìn đồng).
4. Về chi phí tố tụng: Bà Nguyễn Ngọc T1 phải thanh toán lại cho bà K số tiền 7.000.000 đồng (Bảy triệu đồng).
5. Bà Nguyễn Ngọc T1 được quyền sở hữu, sử dụng toàn bộ số tài sản bà Dư Đức Lệ K đã đầu tư, sửa chữa trên mặt bằng diện tích 60m² thuộc một phần thửa đất số 257, tờ bản đồ 17, phường X, thành phố L, gồm: 60m² trần la phông; 32m² trang trí Nano; 71,82m² sơn tường, cửa; 3,78m² bảng chào; 2,85m² bảng cột; 01 cái lavabo; 01 mái hiên di dộng; 09 bóng đèn Paragon - 40w.
6. Tách và giành quyền khởi kiện cho bà Đoàn Thị Lệ H và ông Lê Văn H1 trong vụ án khác về việc xử lý tài sản đã đầu tư sửa chữa mặt bằng khi có yêu cầu.
7. Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Ngọc T1 phải chịu 1.222.500 đồng (Một triệu hai trăm hai mươi hai nghìn năm trăm đồng).
8. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Ngọc T1 phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) và được trừ vào số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí bà thụy đã nộp tại biên lai thu số 0007067 ngày 13/9/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai.
9. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
10. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
11. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Đồng Nai; - TAND TP. Long Khánh; - Chi cục THADS TP . Long Khánh; - Các đương sự; - Lưu: VT, hồ sơ vụ án.

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trương Thị Thảo