Bản án số: 238/2024/DS – ST

Ngày: 30/07/2024

V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 10 - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thanh Huyền

Các Hội thẩm nhân dân: Bà Đỗ Thị A

Ông Lâm Văn Quốc Trọng

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Thanh Đức - Thư ký Tòa án nhân dân Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Hoàng Thế Đức – Kiểm sát viên.

Ngày 30 tháng 07 năm 2024 tại Tòa án nhân dân Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 195/2024/TLST-DS ngày 19 tháng 04 năm 2024, về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 333/2024/QĐXXST-DS ngày 12 tháng 06 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên toà số: 113/2024/QĐST-DS ngày 03 tháng 07 năm 2024 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Lưu Quang D, sinh năm: 1982 (có mặt)

Địa chỉ thường trú: 96/1/5 Lê Thị R, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Ông Lý Chiến T, sinh năm: 1992 (vắng mặt)

Địa chỉ thường trú: 05 L, Khu phố A, phường P, Thành phố P, tỉnh Bình Thuận.

Địa chỉ hiện nay: 4 S, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Văn phòng C

Địa chỉ trụ sở: C T, Khu phố F, phường Đ, thành phố P, tỉnh Bình Thuận.

Người đại diện hợp pháp: Ông Đinh Đình P, là người đại diện theo pháp luật (có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Tại đơn khởi kiện ngày 16/11/2023 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là ông Lưu Quang D trình bày:

Ông Lý Chiến T là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận số: AL 636605; số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H00148 do Ủy ban nhân dân huyện T, tỉnh Bình Thuận cấp ngày: 31/01/2008, cập nhật biến động ngày 29/03/2012, ngày 08/11/2018, ngày 20/04/2022 và ngày 06/12/2022, cụ thể như sau:

• - Thửa đất số : 31
• - Tờ bản đồ số : Quy hoạch
• - Địa chỉ thửa đất: khu dân cư M, xã P, huyện T, tỉnh Bình Thuận
• - Diện tích 140,0 m2
• - Mục đích sử dụng : Đất ở tại nông thôn (ONT)
• - Thời hạn sử dụng đất : Lâu dài

Ngày 16/05/2023, tại Văn phòng C, số C T, Khu phố F, phường Đ, thành phố P, tỉnh Bình Thuận, ông Lưu Quang D có đặt cọc cho ông T số tiền là 200.000.000 đồng để bảo đảm giao kết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên với giá chuyển nhượng là 350.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận đến ngày 14/08/2023 tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng và ông D thanh toán cho ông T số tiền còn lại là 150.000.000 đồng.

Ngày 13/08/2023 ông D có nhắc ông T ngày mai (tức ngày 14/08/2023) ra phòng công chứng Đinh Đình P để ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông T không trả lời. Ngày 13/08/2023 ông D đã nhắn tin ba lần, lúc 16h46p nhắn tin với nội dung "ngày mai hẹn 14h00 có mặt ở phòng C1 để làm hợp đồng chuyển nhượng" nhưng anh T không trả lời.

Đến ngày 14/08/2023 vào khoảng 14h00 ông D có mặt ở phòng công chứng nhưng không thấy ông T đến. Sau đó ông T có gọi cho ông D khoảng hai hay ba cuộc điện thoại với nội dung như sau:

• - Cuộc gọi thứ 1, ông T hẹn ông D thêm một tháng để xoay tiền trả lại cho ông D, nhưng do trước đó ông T không nói gì đến việc này thậm chí ngày 13/08/2023 khi ông D nhắn tin nhưng ông T vẫn im lặng cho nên ông D đã không đồng ý phương án trả lại tiền.
• - Cuộc gọi thứ 2, ông T lại hẹn ông D hai tuần sau sẽ trả lại tiền nhưng ông D vẫn không đồng ý.

Sau ngày 16/05/2023 cho đến bây giờ ông D vẫn chưa gặp được ông T cũng như từ ngày 14/08/2023 sau những cuộc điện thoại và tin nhắn ông T cũng không liên lạc lại với ông D để giải quyết sự việc. Ông D vẫn muốn mua lô đất của ông T, vẫn hối thúc ông T thực hiện hợp đồng và giao đất, nhưng ông T không thực hiện đúng cam kết.

Vì những lý do trên nên ông D yêu cầu:

• - Chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 16/05/2023.
• - Ông T phải trả lại tiền cọc và bồi thường tiền đặt cọc cho ông D theo quy định pháp luật là 200.000.000 đồng, tổng cộng là 400.000.000 đồng, đồng thời hoàn trả số tiền 150.000.000 đồng theo biên bản nhận tiền ngày 16/05/2023.

Ông D đang giữ bản chính Giấy chứng nhận số: AL 636605, khi ông T trả đủ số tiền 550.000.000 đồng thì ông D sẽ trả lại sổ này cho ông T.

Ông Lý Chiến T có địa chỉ thường trú tại E L, Khu phố A, phường P, Thành phố P, tỉnh Bình Thuận nhưng nơi ở hiện nay tại số D S, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh. Hiện tại ông T vẫn cư trú tại Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh nhưng ông D không gặp được ông T.

Khoản tiền ông D cho ông T vay là tiền riêng của ông D không liên quan gì đến vợ của ông D là bà Trần Thị Ngọc Ý. Ông D giao dịch với một mình ông T, lô đất là tài sản riêng của ông T nên chỉ yêu cầu một mình ông T có trách nhiệm trả cho ông D tổng số tiền là 550.000.000 đồng.

* Trong quá trình giải quyết vụ án:

Tòa án đã thực hiện thủ tục tống đạt cho ông Lý Chiến T các văn bản tố tụng: Thông báo thụ lý vụ án, Giấy triệu tập, Thông báo hòa giải theo qui định tại các Điều 177, 179 của Bộ luật Tố tụng dân sự nhưng ông Lý Chiến T không đến làm việc và hòa giải nên không ghi được ý kiến của ông T. Ngày 12/06/2024, Tòa án lập biên bản về việc không tiến hành hòa giải được do bị đơn là ông Lý Chiến T vắng mặt dù đã được triệu tập hợp lệ, đồng thời nguyên đơn là ông Lưu Quang D có đơn đề nghị không tiến hành hòa giải.

* Vấn đề khác:

Vụ án do Tòa án nhân dân Thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận chuyển đến Tòa án nhân dân Quận 10 để giải quyết theo thẩm (Quyết định chuyển vụ án số 04/2024/QĐ-CVA ngày 25/03/2024)

* Tại phiên tòa:

• - Ông Lưu Quang D: Giữ nguyên các ý kiến đã trình bày.
• - Ông Lý Chiến T: Vắng mặt.
• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 10 phát biểu:

Về thủ tục tố tụng:

Trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý vụ án và tại phiên tòa hôm nay, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng quy trình tố tụng giải quyết vụ án. Nguyên đơn chấp hành đúng quy định pháp luật. Bị đơn đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng không tham gia các buổi làm việc, không tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải là đã tự từ bỏ quyền trình bày và cung cấp chứng cứ của mình.

Về nội dung vụ án:

Căn cứ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và tranh tụng tại phiên tòa, nhận thấy có cơ sở để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc ông Lý Chiến T phải trả cho ông Lưu Quang D tổng số tiền 550.000.000 đồng.

Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và ý kiến của nguyên đơn tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thẩm quyền của Tòa án: Xét đơn khởi kiện của ông Lưu Quang D, xác định đây là vụ án dân sự về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Bị đơn cư trú tại Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 10 theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về thủ tục xét xử vắng mặt bị đơn: Tòa án đã tống đạt Quyết định đưa vụ án ra xét xử và triệu tập tham gia phiên tòa đến lần thứ hai cho ông Lý Chiến T nhưng ông T vắng mặt. Xét thấy việc ông T vắng mặt tại phiên toà lần thứ hai không phải vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, do đó quyết định tiến hành xét xử vắng mặt ông Lý Chiến T theo qui định tại Điều 227, Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Xét yêu cầu của nguyên đơn:

Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 636605; Số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H00148 do Ủy ban nhân dân huyện T, tỉnh Bình Thuận cấp ngày 31/01/2008 đứng tên ông Trần Hoài S, cập nhập biến động sang tên ông Lý Chiến T ngày 06/12/2022. Cụ thể Lô đất 140 mét vuông, Thửa đất số 31, Tờ bản đồ: Quy hoạch, Địa chỉ thửa đất: Khu dân cư mở rộng xã P, huyện T, tỉnh Bình Thuận, đã có đủ căn cứ xác định ông Lý Chiến T là chủ sở hữu quyền sử dụng lô đất trên.

Căn cứ vào vào Hợp đồng đặt cọc ngày 16/5/2023 giữa bên đặt cọc là ông Lưu Quang D và bên nhận cọc là ông Lý Chính T1 được lập tại Văn phòng C2, nhận thấy hình thức, nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc là phù hợp với quy định của pháp luật nên có giá trị xem xét quyền và nghĩa vụ của các bên.

Xét biên bản giao nhận tiền ngày 16/05/2023 tại Văn phòng C có ký nhận của ông Lý Chiến T đã thể hiện ông D có giao cho ông T số tiền 350.000.000 đồng, trong đó số tiền 200.000.000 đồng là tiền đặt cọc và 150.000.000 đồng là tiền thanh toán việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy có đủ cơ sở xác định ông D đã thanh toán đủ số tiền như cam kết tại hợp đồng đặt cọc.

Tại Điều 1 của Hợp đồng đặt cọc ngày 16/05/2023 xác lập giữ hai bên có ghi “Bên A đặt cọc cho bên B số tiền là 200.000.000 đồng để đảm bảo giao kết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên mà bên B là chủ sử dụng với giá chuyển nhượng là 350.000.000 đồng, đến ngày 14/8/2023 thì hai bên tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên và bên A sẽ có trách nhiệm thanh toán cho bên B số tiền còn lại là 150.000.000 đồng, việc giao nhận tiền đặt cọc sẽ được làm văn bản biên nhận riêng”. Theo trình bày của ông D thì ngày 13/08/2023 ông D đã nhắc ông T ngày 14/08/2023 ra Văn phòng công chứng Đinh Đình P để ký hợp đồng chuyển nhượng, nội dung tin nhắn “Ngày mai hẹn 14h có mặt ở phòng C1 để làm hợp đồng chuyển nhượng” nhưng ông T không trả lời. Khoảng 14h00 ngày 14/08/2023 ông D có mặt ở Văn phòng công chứng nhưng ông T không xuất hiện. Sau đó ông T có gọi cho ông D hẹn thêm thời gian để trả lại tiền cho ông D nhưng ông D không đồng ý.

Xét thấy Hợp đồng đặt cọc ngày 16/05/2023 là nhằm đảm bảo cho mục đích thực hiện việc giao kết hợp đồng mua bán vào ngày 14/08/2023, theo thỏa thuận của các bên thì giá trị toàn bộ hợp đồng là 350.000.000 đồng, số tiền đặt cọc chỉ có 200.000.000 đồng, số tiền còn lại sẽ được thanh toán nốt khi ký hợp đồng mua bán, tuy nhiên ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc ông D đã thanh toán đủ số tiền 350.000.000 đồng cho ông T. Như vậy có cơ sở xác định người vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc là ông Lý Chiến T.

Tại Khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự quy định “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy việc ông D yêu cầu chấm dứt hợp đồng đặt cọc; yêu cầu ông T hoàn trả tiền đặt cọc 200.000.000 đồng bồi thường tiền đặt cọc 200.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận.

Đối với số tiền 150.000.000 đồng ông D đã thanh toán cho ông T, nhận thấy số tiền này không phải là tiền đặt cọc mà là số tiền thanh toán trước cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do hiện nay do ông T đã vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng đặt cọc, phía ông D có yêu cầu chấm dứt hợp đồng đặt cọc nên việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện được. Do đó ông D yêu cầu ông T hoàn trả lại số tiền 150.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận.

Từ nhận định trên, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lưu Quang D, chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 16/5/2023, ông Lý Chiến T phải trả ngay cho ông Lưu Quang D tiền cọc là 200.000.000 đồng, tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng, tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 150.000.000 đồng, tổng cộng là 550.000.000 đồng.

Xét việc ông D tự nguyện trả lại cho ông T bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 636605 khi ông T trả đủ số tiền 550.000.000 đồng cho ông D là phù hợp với quy định của pháp luật nên ghi nhận.

Bị đơn đã được Tòa án thông báo về việc thụ lý vụ án, nội dung khởi kiện của nguyên đơn nhưng vắng mặt trong tất cả các giai đoạn tố tụng, chứng tỏ bị đơn đã tự từ bỏ việc thực hiện quyền cung cấp chứng cứ, chứng minh, quyền tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình được qui định tại Điều 70 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên Tòa án giải quyết vụ án theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ án qui định tại Điều 91 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Về án phí: Ông Lý Chiến T chịu án phí dân sự sơ thẩm (tính trên số tiền phải trả cho ông D) là 26.000.000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 227, Điều 228, Điều 266, Điều 271, khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ các Điều 166, 328 của Bộ luật Dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao Hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

- Căn cứ Luật thi hành án dân sự;

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lưu Quang D.

   Chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 16/05/2023 ký giữa bên đặt cọc là ông Lưu Quang D, bên nhận bên đặt cọc là là ông Lý Chiến T được công chứng tại Văn phòng C ngày 16/05/2023, số công chứng: 0992, quyển số: 01/2023TP/CC-SCC/HĐGD.

   Ông Lý Chiến T có nghĩa vụ trả cho ông Lưu Quang D tổng số tiền là 550.000.000 đồng (năm trăm năm mươi triệu đồng) (trong đó tiền cọc là 200.000.000 đồng, tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng, tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 150.000.000 đồng) theo Hợp đồng đặt cọc ngày 16/05/2023 và Biên bản giao nhận tiền ngày 16/05/2023.

   Việc trả tiền được thực hiện một lần tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

   Kể từ ngày ông Lưu Quang D có đơn yêu cầu thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho ông Lưu Quang D) cho đến khi thi hành án xong, ông Lý Chiến T còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất qui định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Ghi nhận việc ông Lưu Quang D tự nguyện trả lại cho ông Lý Chiến T bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 636605; Số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H00148 do Ủy ban nhân dân huyện T, tỉnh Bình Thuận cấp ngày 31/01/2008 đứng tên ông Trần Hoài S, cập nhập biến động sang tên ông Lý Chiến T ngày 06/12/2022 khi ông Lý Chiến T trả đủ số tiền 550.000.000 đồng (năm trăm năm mươi triệu đồng) cho ông Lưu Quang D.
3. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Lý Chiến T chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền là 26.000.000 đồng (hai mươi sáu triệu đồng). Trả lại cho ông Lưu Quang D số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 10.000.000 đồng (mười triệu đồng) theo biên lai số: 0019093 ngày 29/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận.

Ông Lưu Quang D có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Ông Lý Chiến T, Văn phòng công chứng Đinh Đình P có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày được tống đạt hợp lệ bản án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.