NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN K, THÀNH PHỐ C

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Ngọc B

Các Hội thẩm nhân dân:

• 1/ Bà Nguyễn Thị N
• 2/ Bà Nguyễn Thị H

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị K – Thư ký Tòa án nhân dân quận K, thành phố C.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận K, thành phố C tham gia phiên tòa: Bà Lê H – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 09-12 tháng 9 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân quận K, thành phố C xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 341/2024/TLST-DS ngày 04 tháng 06 năm 2024 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 583/2024/QÐST- DS ngày 09 tháng 08 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Thái Thị Tuyết P, sinh năm: 1984.

Địa chỉ: ấp A, xã H, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn - theo giấy ủy quyền ngày 26/01/2024.

• 1/ Ông Nguyễn Vũ P1, sinh năm: 1992
• Địa chỉ: ấp C, xã N, huyện P, Cà Mau.
• Địa chỉ liên hệ: Tầng A số C, đường T, phường A, quận N, thành phố C.
• 2/ Ông Cao Dương H, sinh năm: 2000
• Địa chỉ: Khóm V, phường N, thành phố C, tỉnh An Giang
• Địa chỉ liên hệ: Tầng A số C, đường T, phường A, quận N, thành phố C.
• 3/ Bà Huỳnh Yến D, sinh năm: 2000
• Địa chỉ: ấp H, xã H, thành phố C, tỉnh Cà Mau
• Địa chỉ liên hệ: Tầng A số C, đường T, phường A, quận N, thành phố C.
• 4/ Bà Phạm Trần Bảo T, sinh năm: 1997
• Địa chỉ: ấp L, xã L, thị xã L, tỉnh Hậu Giang.

- Bị đơn: Ông Phan Văn N và bà Trần Bảo T1.

Địa chỉ: số D đường A, tổ A khu vực 5, phường A, quận N, thành phố C.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 22/02/2024 và trong quá trình giải quyết vụ án đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 25/11/2023 nguyên đơn và bị đơn có lập biên nhận đặt cọc số tiền 2.900.000.000₫ (hai tỷ, chín trăm triệu đồng) để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng 05 thửa đất. Trong đó số tiền 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng) là để chuyển nhượng 04 thửa đất:

1. Thửa đất số 2199, tờ bản đồ số 2, tọa lạc tại khu V, phường B, quận C, thành phố C theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DK 660573, số vào sổ CS05435 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 25/4/2023, chỉnh lý ngày 09/6/2023 cho ông Phan Văn N.
2. Thửa đất số 2200, tờ bản đồ số 2, tọa lạc tại khu V, phường B, quận C, thành phố C theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 876873, số vào sổ H00401 do Ủy ban nhân dân quận C cấp ngày 05/2/2007, chỉnh lý ngày 09/6/2023 cho ông Phan Văn N.
3. Thửa đất số 1236, tờ bản đồ số 69, tọa lạc tại khu V, phường A, quận N, thành phố C theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CK 761537, số vào sổ CS14880 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 31/01/2018 cho ông Phan Văn N.
4. Thửa đất số 1338, tờ bản đồ số 69, tọa lạc tại khu V, phường A, quận N, thành phố C theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB 350417, số vào sổ CH09189 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 27/11/2015 cho ông Phan Văn N.

Số tiền 900.000.000đ (chín trăm triệu đồng) là đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất số 102, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại ấp H, xã T, huyện B, tỉnh Vĩnh Long theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CP 945708, số vào sổ CS05516 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh V cấp ngày 27/12/2018, chỉnh lý ngày 07/6/2023 cho ông Phan Văn N.

Ngày 02/12/2023 Nguyên đơn và bị đơn có liên hệ Văn phòng T2 lập Vi bằng số 832/2023/VB-TPL, tại địa chỉ: cạnh nhà số D đường A tổ A, khu V, phường A, quận N, thành phố C thể hiện việc nguyên đơn đã giao cho bị đơn số tiền đặt cọc 05 thửa đất là: 2.900.000.000đ (hai tỷ chín trăm triệu đồng). Các bên đã thỏa thuận bị đơn sẽ giải chấp các tài sản nêu trên và sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng chậm nhất là đến hết ngày 28/12/2023.

Ngày 13/12/2023 nguyên đơn và bị đơn có 02 hợp đồng đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc ngay ngày 13/12/2023 với số tiền 900.000.000đ (chín trăm triệu đồng) và hợp đồng đặt cọc công chứng tại Văn phòng C số tiền 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng) để đảm bảo việc chuyển nhượng 05 thửa đất đã được nêu trên. Khi ký hợp đồng đặt cọc ông N đã được bà T1 ủy quyền.

Nội dung của các hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng đặt cọc bị đơn phải thực hiện việc giải chấp và hai bên tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng 05 thửa đất. Nếu bị đơn không thực hiện đúng thỏa thuận thì bị đơn phải trả lại số tiền cọc 2.900.000.000₫ (hai tỷ chín trăm triệu đồng) và chịu phạt cọc với số tiền 2.900.000.000đ (hai tỷ chín trăm triệu đồng).

Tuy nhiên, đến thời hạn như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc bị đơn vẫn không tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng 05 thửa đất. Như vậy bị đơn đã không thực hiện đúng theo thỏa thuận trong biên nhận ngày 25/11/2023 và hợp đồng đặt cọc công chứng ngày 13/12/2023, hợp đồng đặt cọc ngày 13/02/2023 nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại số tiền cọc 2.900.000.000đ (hai tỷ chín trăm triệu đồng) và yêu cầu phạt cọc với số tiền 2.900.000.000₫ (hai tỷ chín trăm triệu đồng).

Bị đơn: Phan Văn N và bà Trần Bảo T1:

đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vẫn vắng mặt không rõ lý do.

Tại phiên tòa,

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn:

giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

Bị đơn đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vẫn vắng mặt không rõ lý do.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát:

• - Về tuân theo pháp luật tố tụng: Thẩm phán được phân công thụ lý giải quyết vụ án đã thực hiện đúng và đầy đủ về thẩm quyền giải quyết, xác định đúng tư cách tham gia tố tụng của các đương sự, trình tự thụ lý, giao nhận thông báo thụ lý cho Viện kiểm sát và đương sự đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa tuân thủ đúng quy định về trình tự thủ tục tại phiên tòa.

• - Về giải quyết vụ án: Bị đơn đã hẹn 15 ngày kể từ ngày 13/12/2023 sẽ hoàn tất thủ tục giải chấp và ký hợp đồng chuyển nhượng 5 thửa đất theo hợp đồng đặt cọc nhưng đến thời điểm xét xử bị đơn vẫn chưa giải chấp các thửa đất là vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng đặt cọc nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật:

Nguyên đơn và bị đơn ký hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn cho rằng bị đơn đã vi phạm hợp đồng nên yêu cầu trả lại tiền cọc và phạt cọc. Do đó, quan hệ pháp luật được xác định là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Bị đơn ông Phan Văn N và bà Trần Bảo T1 có địa chỉ: số D đường A tổ A, khu V, phường A, quận N, thành phố C nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận K, thành phố C theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về thủ tục tố tụng:

Bị đơn đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vẫn vắng mặt không rõ lý do nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đối với bị đơn theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về nội dung:

Ngày 25/11/2023 Nguyên đơn và bị đơn ký bên nhận đặt cọc, nội dung biên nhận đặt cọc các bên thỏa thuận số tiền 2.000.000.000₫ (hai tỷ đồng) sẽ đặt cọc chuyển nhượng đối với 04 thửa đất tại C, số tiền 900.000.000₫ các bên đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất tại Vĩnh Long. Nguyên đơn và bị đơn có yêu cầu Văn phòng Thừa phát lại lập Vi Bằng tại địa chỉ: cạnh nhà số D đường A, tổ A, khu V, phường A, quận N, thành phố C với nội dung nguyên đơn có giao cho bị đơn số tiền cọc 2.900.000.000đ (hai tỷ, chín trăm triệu đồng). Bị đơn đã giao các thửa đất cho nguyên đơn quản lý và sử dụng.

Như vậy, biên nhận đặt cọc ngày 25/11/2023 các bên đã lập thành văn bản, có chữ ký xác nhận của các bên. Nội dung của biên nhận cọc thể hiện việc giao tiền cọc, giao tài sản để đảm bảo việc chuyển nhượng 05 thửa đất. Tuy nhiên, trong biên nhận cọc các bên không có thỏa thuận phạt cọc.

Ngày 13/12/2023 Nguyên đơn và bị đơn ký hợp đồng đặt cọc công chứng số: 3290, quyển 01/2023/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C nội dung của hợp đồng các bên thỏa thuận việc đặt cọc để chuyển nhượng 4 thửa đất tại địa phận thành phố C. Cùng ngày 13/12/2023 nguyên đơn và bị đơn đã ký hợp đồng đặt cọc đối với phần đất tại Vĩnh Long, tuy nhiên hợp đồng này không có công chứng.

Xét hợp đồng đặt cọc công chứng số: 3290, quyển 01/2023/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C. Về hình thức: hợp đồng đặt cọc ngày 13/12/2023 nguyên đơn và bị đơn đã lập thành văn bản, có công chứng.

Về nội dung: nguyên đơn đặt cọc số tiền 2.000.000.000₫ (hai tỷ đồng) để đảm bảo việc chuyển nhượng 4 thửa đất tại C. Tại thời điểm đặt cọc, bị đơn đã thông báo tình trạng tài sản chuyển nhượng 04 thửa đất nhận cọc hiện đang được thế chấp tại Ngân hàng. Bị đơn cam kết sẽ thanh toán toàn bộ khoản vay còn thiếu đối với ngân hàng, nhận bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất từ Ngân hàng và liên hệ với cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký xóa thế chấp, xóa giao dịch bảo đảm. Các đương sự sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng đối với 04 thửa đất thuộc địa phận thành phố C tại Văn phòng C trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng đặt cọc (ngày 13/12/2023). Như vậy: thỏa thuận phạt cọc giữa nguyên đơn và bị đơn như sau:

Nguyên đơn giao tiền cọc cho bị đơn theo đúng thỏa thuận nếu nguyên đơn từ chối giao kết hợp đồng thì nguyên đơn bị mất tiền cọc.

Bị đơn nhận tiền cọc, tất toán với ngân hàng và hoàn thành thủ tục giải chấp trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày 13/12/2023 để nguyên đơn và bị đơn ký hợp đồng chuyển nhượng 04 thửa đất. Nếu không hoàn tất cả nghĩa vụ trên thì bị đơn phải trả tiền cọc và chịu phạt cọc với số tiền 2.000.000.000₫ (hai tỷ đồng).

Hợp đồng đặt cọc ngày 13/12/2023 nguyên đơn và bị đơn đã thỏa thuận đặt cọc 900.000.000đ (chín trăm triệu đồng) để đảm bảo việc chuyển nhượng thửa đất tại Vĩnh Long. Về hình thức của hợp đồng: Các bên đã lập thành văn bản, có chữ ký xác nhận của các bên (hợp đồng không có công chứng). Về nội dung: các bên có thỏa thuận thời gian để bị đơn hoàn tất thủ tục thanh toán với ngân hàng, nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xóa thế chấp đối với phần đất tại Vĩnh Long để thực hiện thủ tục chuyển nhượng trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày 13/12/2023. Nếu bị đơn không hoàn thành các nghĩa vụ trên thì bị đơn phải chịu phạt cọc với số tiền 900.000.000₫ (chín trăm triệu đồng).

Điều 328 Bộ luật dân sự quy định về đặt cọc như sau: Về hình thức của hợp đồng: không quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng. Về nội dung các bên được thỏa thuận phạt cọc.

Biên nhận cọc ngày 25/11/2023 các bên đã lập thành văn bản và có chữ ký xác nhận của các bên, nội dung của biên nhận các bên không có thỏa thuận phạt cọc. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc ngày 13/12/2023 các bên đã lập thành văn bản (không thực hiện công chứng hợp đồng) và hợp đồng đặt cọc công chứng ngày 13/12/2023 nguyên đơn và bị đơn đã lập thành văn bản, có công chứng. Như vậy các hợp đồng đặt cọc ngày 13/12/2023 Nguyên đơn và bị đơn đã xác định lại nội dung thỏa thuận đặt cọc, thỏa thuận phạt cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng các thửa đất.

Nguyên đơn và bị đơn đã thỏa thuận trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày 13/12/2023 bị đơn phải thanh toán xong các khoản vay, nhận lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất, liên hệ với cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký xóa thế chấp, xóa giao dịch bảo đảm và thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quá trình giải quyết Tòa án đã tiến hành xác minh được biết cả 05 thửa đất các bên ký hợp đồng đặt cọc vẫn đang thế chấp tại ngân hàng, bị đơn chưa tất toán các khoản vay, chưa thực hiện thủ tục xóa thế chấp và giao dịch bảo đảm. Do bị đơn đã vi phạm nghĩa vụ nên nguyên đơn yêu cầu nhận lại tiền cọc với số tiền 2.900.000.000đ (hai tỷ chín trăm triệu đồng) và

yêu cầu phạt cọc với số tiền 2.900.000.000₫ (hai tỷ chín trăm triệu đồng) là phù hợp và có cơ sở để chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm.

Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu 113.600.000đ (Một trăm mười ba triệu, sáu trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ vào:

• - Khoản 3 Điều 26, điểm a Khoản 1 Điều 35, điểm a Khoản 1 Điều 39, Điều 147, điểm b Khoản 2 Điều 227 và Khoản 3 Điều 228, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

• - Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015;

• - Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

2. Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Thái Thị Tuyết P.

Buộc bị đơn ông Phan Văn N và bà Trần Bảo T1 trả lại cho nguyên đơn bà Thái Thị Tuyết P số tiền cọc 2.900.000.000đ (hai tỷ, chín trăm triệu đồng) và số tiền phạt cọc: 2.900.000.000đ (hai tỷ, chín trăm triệu đồng).

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Nguyên đơn: bà Thái Thị Tuyết P được nhận lại 56.900.000đ (Năm mươi sáu triệu, chín trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số 1336 ngày 21/05/2024 tại chi cục Thi hành án dân sự quận K.

Bị đơn phải chịu: 113.600.000đ (Một trăm mười ba triệu, sáu trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

4. Về quyền kháng cáo:

Các đương sự được quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án (đương sự vắng mặt thời hạn kháng cáo là 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật), để yêu cầu Tòa án nhân dân Thành phố C giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm.

Trường hợp bản án, được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.