TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐỨC HÒA TỈNH LONG AN

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 237/2024/DS - ST

Ngày: 08 - 8 - 2024

“V/v tranh chấp HĐCNQSDĐ”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐỨC HÒA

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Tho.

Các Hội thẩm nhân dân.

1. Bà Trần Thị Đổi;
2. Ông Nguyễn Chí Lin.

- Thư ký phiên tòa: Ông Lê Khắc Phụng - là thư ký Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Hòa tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Mạnh Khang - Kiểm sát viên.

Ngày 08 tháng 8 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 541/2022/TLST-DS ngày 13/10/2022 về việc tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 65/2024/QĐXXST-DS ngày 15/3/2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 65/2024/QĐST-DS ngày 28/3/2024 và Thông báo mở lại phiên tòa số 22/TB-TA ngày 24/7/2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Lê Thị H, sinh năm 1962;

Địa chỉ: Số G T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt);

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Thái Hoàng D – Văn phòng luật sư Nguyễn Hòa B thuộc Đoàn luật sư tỉnh L (có mặt).

- Bị đơn:

1. Ông Nguyễn Văn K, sinh năm 1963 (xin vắng mặt).
2. Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1960 (xin vắng mặt).

Cùng địa chỉ: Ấp B, xã T, huyện Đ, tỉnh Long An

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Hà Văn S, sinh năm 1970; địa chỉ: Ấp B, xã T, huyện Đ, tỉnh Long An (xin vắng mặt)

2. Ủy ban nhân dân huyện Đ, tỉnh Long An;

Người đại diện hợp pháp của Uỷ ban: Ông Hồ Phương B1; chức vụ: Phó phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đ, tỉnh Long An là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 01/8/2024, xin vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện; trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn bà Lê Thị H trình bày:

Bà và ông Đặng Văn C (chết tháng 8/2023) là vợ chồng. Việc nhận chuyển nhượng một phần thửa đất 285 là của cá nhân bà. Số tiền giao cho ông K1, bà M là tài sản riêng của bà, không liên quan đến ông C. Năm 2016, bà có nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị M diện tích đất khoảng 130m² (ngang 4m, dài khoảng 34m), thuộc một phần thửa 285, tờ bản đồ số 32, tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An với giá 85.000.000 đồng. Hai bên có lập hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay. Bà đã giao cho ông K, bà M số tiền 75.000.000 đồng, số tiền 10.000.000 đồng còn lại sẽ giao ngay sau khi các bên hoàn tất thủ tục chuyển nhượng sang tên. Tuy nhiên, khi bà sử dụng đất thì bị ông K1, bà M cản trở. Bà nhiều lần yêu cầu ông K, bà M giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) để bà làm thủ tục sang tên nhưng ông K, bà M không đồng ý và để kéo dài đến nay. Do đó bà khởi kiện:

Yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) được thể hiện qua giấy tay mua bán không đề ngày tháng năm, đối tượng là diện tích đất khoảng 130m² (ngang 4m, dài khoảng 34m), thuộc một phần thửa 285, tờ bản đồ số 32, tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An. Bà sẽ giao cho ông K, bà M số tiền còn lại.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án trưng cầu Công ty T tiến hành đo vẽ diện tích đất tranh chấp theo sự xác định của nguyên đơn và bị đơn. Tại Mảnh trích đo địa chính số 581-2023 ngày 02/8/2023 của Công ty T, được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ ký duyệt ngày 25/8/2023 (sau đây gọi chung là M1 trích đo địa chính số 581-2023) thể hiện vị trí đất tranh chấp do các đương sự xác định thuộc thửa 275, tờ bản đồ số 32 (thửa mới là 271; tờ bản đồ số 38); tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An.

Căn cứ Văn bản trả lời số 548/UBND ngày 29/12/2023 của Uỷ ban nhân dân (UBND) xã T, huyện Đ và tài liệu, chứng cứ kèm theo thể hiện: Thửa cũ 285 (thửa mới 298), tờ bản đồ số 32 (tờ bản đồ mới 38): Ông Nguyễn Văn K1 đứng tên. Thửa mới 298, tờ bản đồ số 38: Không xác định ai đứng tên. Thửa cũ 275 (thửa mới 271), tờ bản đồ số 32 (tờ bản đồ mới 38): Ông Nguyễn Văn Đ đứng tên. Thửa mới là 271, tờ bản đồ số 38: Ông Nguyễn Văn K1 đứng tên.

Do sổ mục kê của UBND xã T thể hiện thửa đất 275, tờ bản đồ số 32 (thửa mới là 271, tờ bản đồ số 38 do ông Nguyễn Văn K1 đứng tên). Do đó, bà thay đổi yêu cầu khởi kiện của bà như sau: Yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của HĐCNQSDĐ được thể hiện qua giấy tay mua bán không đề ngày tháng năm, đối tượng là một phần thửa đất 275, tờ bản đồ số 32 (thửa mới là mp thửa 271, tờ bản đồ số 38); loại đất BHK, diện tích đo đạc thực tế là 128m², tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An theo Mảnh trích đo địa chính số 581-2023. Bà sẽ giao tiếp cho ông K1, bà M số tiền còn lại là 10.000.000 đồng.

Trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu phản tố của ông K1, bà M, bà yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc ông K1, bà M hoàn trả cho bà số tiền đã nhận là 75.000.000 đồng và thiệt hại phát sinh tính trên giá trị thửa đất 271 hiện nay.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Nguyễn Văn K1, bà Nguyễn Thị M thống nhất trình bày:

Khoảng năm 2010, ông K1 và bà M có chuyển nhượng cho bà Lê Thị H diện tích đất 272m² (ngang 8m, dài khoảng 34m), thuộc một phần thửa 285, tờ bản đồ số 32, tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An. Các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, bà H đã được cấp GCNQSDĐ và cũng đã chuyển nhượng cho người khác.

Khoảng năm 2012, ông K1 và bà M tiếp tục chuyển nhượng cho bà Lê Thị H diện tích đất 68m² (ngang 2m, dài khoảng 34m) có vị trí giáp ranh với diện tích 272m² (ngang 8m, dài khoảng 34m), thuộc một phần thửa 285, tờ bản đồ số 32, tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An đã chuyển nhượng trước đây cho bà H với giá 10.000.000 đồng. Các bên đã thực hiện xong việc giao nhận tiền và giao đất xong. Khoảng 04 năm sau (năm 2016), bà H đề nghị ông bà chuyển nhượng cho bà H diện tích đất 68m² (ngang 2m, dài khoảng 34m) có vị trí giáp ranh với 68m² chuyển nhượng năm 2012 với giá 85.000.000 đồng, vợ chồng bà đồng ý. Các bên thỏa thuận xác lập giấy tay mua bán đất không đề ngày tháng năm do bà H cung cấp cho Tòa án, có đối tượng là diện tích đất khoảng 136m² (ngang 4m, dài 34m). Diện tích đất này bao gồm 68m² chuyển nhượng năm 2012 và 68m² thỏa thuận chuyển nhượng năm 2016 (thời điểm lập giấy tay). Vị trí thửa đất như ông bà trình bày ở trên. Giá ghi trong giấy mua bán đất 85.000.000 đồng là giá của diện tích đất 68m² thỏa thuận chuyển nhượng năm 2016, không phải là giá của 136m² thỏa thuận chuyển nhượng 02 lần vào năm 2012 và 2016.

Sau khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng và lập giấy tay xong, bà H giao cho ông bà số tiền 50.000.000 đồng; ông bà giao cho bà H bản chính GCNQSDĐ để bà H làm thủ tục tách thửa sang tên. Khoảng năm 2017, bà nhờ ông S liên hệ bà H để nhận dùm số tiền 10.000.000 đồng. Tổng số tiền ông bà đã nhận của bà H là 70.000.000 đồng. Khoảng năm 2019, bà liên hệ bà H để hỏi về thủ tục tách thửa sang tên đã hoàn tất chưa thì bà H trả lời là đất vườn nên không tách được và yêu cầu ông bà trả lại tiền và bà H sẽ trả lại GCNQSDĐ, đồng thời cung cấp thông tin bản chính GCNQSDĐ hiện ông Hà Văn S giữ và yêu cầu ông bà liên hệ ông S để lấy giấy. Sau khi lấy được GCNQSDĐ, ông bà nhiều lần liên hệ bà H để trả lại tiền nhưng bà H không đồng ý.

Ông bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà H vì các bên đã thỏa thuận chuyển nhượng xong, đã giao cho bà H bản chính GCNQSDĐ để làm thủ tục tách thửa nhưng bà H không thực hiện, đồng thời diện tích chuyển nhượng là đất vườn nên không thể tách thửa được theo quy định của pháp luật. Ông K1 và bà M có yêu cầu phản tố về việc vô hiệu HĐCNQSDĐ được thể hiện qua giấy mua bán đất không đề ngày tháng giữa bà H với ông K1, bà M, có đối tượng là diện tích đất khoảng 136m², thuộc thửa 285, tờ bản tờ bản đồ số 32, tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hà Văn S trình bày:

Khoảng năm 2010, ông có giới thiệu cho bà H nhận chuyển nhượng của ông K1, bà M diện tích đất 272m² (ngang 8m, dài khoảng 34m), thuộc một phần thửa 285, tờ bản đồ số 32, tọa lạc tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An. Việc chuyển nhượng đã thực hiện xong, bà H đã được cấp GCNQSDĐ và cũng đã chuyển nhượng cho người khác.

Sau đó, ông được biết khoảng năm 2012, ông K1, bà M lên mượn tiền bà H, không biết số tiền bao nhiêu nhưng sau đó ông K1, bà M và bà H thỏa thuận chuyển nhượng 2m đất giáp ranh với diện tích đất đã chuyển nhượng năm 2010 để cấn trừ số tiền đã mượn.

Khoảng năm 2016, bà H và ông K1, bà M tự thỏa thuận chuyển nhượng thêm 2m đất giáp ranh với 2m đất đã chuyển nhượng năm 2012. Các bên tự thỏa thuận giá và có ông chứng kiến. Gía chuyển nhượng 2m là 85.000.000 đồng. Tại thời điểm này, bà H đã giao cho ông K1, bà M số tiền 65.000.000 đồng, còn nợ lại 20.000.000 đồng. Sau đó, các bên đưa cho ông bản chính GCNQSDĐ để nhờ làm thủ tục tách thửa sang tên đối với 4m đất (chuyển nhượng năm 2012 và 2016). Vài tháng sau, ông được thông báo là thủ tục bị vướng không làm giấy được nên ông đã trả lại GCNQSDĐ cho ông K1, bà M. Ông có nhận từ bà H số tiền 10.000.000 đồng để giao cho ông K1, bà M theo giấy nhận tiền không đề ngày tháng (bà H đã nộp cho Tòa án). Như vậy, bà H chỉ còn nợ ông K1, bà M số tiền 10.000.000 đồng.

Hiện nay, bà H tranh chấp trong vụ án, ông không có quyền, nghĩa vụ và không có yêu cầu trong vụ án nên xin vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án tại các cấp xét xử.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân huyện Đ có văn bản trình bày:

Theo Văn bản số 3279/CN.VPĐKĐĐ-HCTH ngày 02/10/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ cung cấp thể hiện: Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất số 275, tờ bản đồ số 32 (thửa mới là 271, tờ bản đồ số 38), đất tọa lạc xã T hiện không tìm thấy trong kho lưu trữ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ. Do đó, Phòng T1 không có cơ sở báo cáo UBND huyện cung cấp thông tin theo yêu cầu của Tòa án.

Căn cứ khoản 2 Điều 9 Quyết định số 42/2021/QĐ-UBND ngày 18/10/2021 của UBND tỉnh L quy định cụ thể như sau:

“Điều 9. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp

2. Thửa đất nông nghiệp mới được hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại đối với các khu vực còn lại sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu là 1.000m2 đối với đất trồng lúa và đất rừng sản xuất; 500m2 đối với các loại đất nông nghiệp còn lại.”

Căn cứ theo quy định trên, xét thấy phần diện tích 128m² tại một phần thửa đất số 275, tờ bản đồ số 32 (thửa mới là 271, tờ bản đồ số 38), đất tọa lạc xã T theo Mãnh trích đo địa chính số 581-2023 do Công ty TNHH T lập và được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ Hòa kiểm duyệt ngày 25/8/2023 không đảm bảo điều kiện tách thửa theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Quyết định số 42/2021/QĐ-UBND ngày 18/10/2021 của UBND tỉnh L do không đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa với đất nông nghiệp.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà H, luật sư Thái Hoàng D trình bày:

Đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H. Trường hợp có căn vô hiệu HĐCNQSDĐ giữa bà H và ông K1, bà M, đề nghị HĐXX giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu và có xem xét mức độ lỗi của ông K1, bà M nhiều hơn để đảm bảo quyền lợi của bà H.

Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Từ khi vụ án được thụ lý đến khi xét xử Thẩm phán, Thư ký, người tiến hành tố tụng tại phiên tòa thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Người tham gia tố tụng thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị HĐXX không chấp nhận yêu cầu công nhậu hiệu lực HĐCNQSĐ của bà H và chấp nhận yêu cầu phản tố của ông K1, bà M về việc vô hiệu HĐCNQSD đất giữa bà H với ông K1, bà M thể hiện qua giấy mua bán đất không đề ngày tháng. Đề nghị HĐXX giải quyết hậu quả của HĐCNQSDĐ vô hiệu và xem xét mức độ lỗi của các bên để xác định việc bồi thường theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử có đủ cơ sở nhận định như sau:

[1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án, quan hệ tranh chấp: Bà H khởi kiện yêu cầu công nhận hiệu lực của HĐCNQSDĐ, có đối tượng là thửa đất 275 (thửa mới 271), tờ bản đồ số 32, tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An. Ông K, bà M có yêu cầu phản tố về việc vô hiệu HĐCNQSDĐ vừa nêu. Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS); vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa và quan hệ pháp luật tố tụng là “tranh chấp HĐCNQSDĐ”.

[2] Về thủ tục tố tụng:

[2.2] Về xét xử vắng mặt: Căn cứ Điều 227, Điều 228 của BLTTDS, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn ông K1, bà M và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông S, UBND huyện Đ.

[3] Về nội dung:

[3.1] Xét HĐCNQSDĐ không đề ngày tháng năm giữa bà H với ông K1, bà Mỹ

Các đương sự đều thừa nhận có xác lập HĐCNQSDĐ thể hiện qua giấy tay chuyển nhượng không đề ngày tháng năm, có đối tượng là diện tích đất có kích thước ngang 4m, dài 34m. Bà H, ông K1, bà M chỉ biết diện tích đất chuyển nhượng nằm trong diện tích đất thổ, thuộc thửa 285 theo GCNQSDĐ của ông K1. Gía thể hiện trong hợp đồng là 85.000.000 đồng, bà H đã giao cho ông K1, bà M số tiền 65.000.000 đồng. Các đương sự không thống nhất về giá chuyển nhượng. Bà H cho rằng, giá chuyển nhượng của 4m đất là 85.000.000 đồng. Ông K1, bà M và ông S thống nhất trình bày giá 85.000.000 đồng là giá của 2m đất. Tuy nhiên, Ông K1, bà M và ông S không đưa ra tài liệu chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình. Lời trình bày của bà H phù hợp với giấy tay chuyển nhượng 4m đất nên có căn cứ xác định giá chuyển nhượng của 4m đất là 85.000.000 đồng.

Về số tiền đã giao nhận: Tại giấy tay chuyển nhượng thể hiện số tiền đưa trước là 65.000.000 đồng, phù hợp với lời trình bày của bà H và ông S. Sau đó, ông S nhận của bà H số tiền 10.000.000 đồng và đã giao cho ông K1, bà M. Các đương sự đều thừa nhận nội dung này. Như vậy, tổng số tiền bà H đã giao cho ông K1, bà M là 75.000.000 đồng. Ông K1, bà M cho rằng chỉ nhận 70.000.000 đồng không phù hợp với nội dung thể hiện tại giấy tay chuyển nhượng nên không được HĐXX chấp nhận.

Về việc giao nhận đất và quá trình sử dụng đất: Qúa trình xem xét thẩm định tại chỗ thể hiện, diện tích đất chuyển nhượng đã được xác định ranh giới với các thửa đất liền kề bằng tường xây gạch dày 100, không trát, lưới B40, trụ rào BTCT đúc sẵn. Hiện trạng đất trống, có một số cây trồng trên đất gồm 01 bụi trúc, 01 cây mít, 01 bụi chuối, 01 cây đu đủ. Tại phiên tòa, bà H trình bày, tường rào không phải do bà xây dựng và các cây trồng trên đất là tự mọc, không phải do bà trồng. Bà không tranh chấp về phần tường rào đã xây và các cây trồng trên đất. Bà chưa sử dụng đất do ông K1, bà M cản trở.

Về tính pháp lý của đối tượng chuyển nhượng của hợp đồng:

Các đương sự đều xác định diện tích chuyển nhượng có kích thước ngang 4m, dài hết đất. Bà H cho rằng diện tích đất chuyển nhượng thuộc một phần thửa 285 theo GCNQSDĐ do UBND huyện Đ cấp cho ông K1 ngày 29/5/2005. Ông K1, bà M trình bày diện tích chuyển nhượng tiếp giáp với 8m đất thuộc thửa 285 mà ông đã chuyển nhượng cho bà H trước đây.

Căn cứ Mảnh trích đo địa chính số 581-2023 thể hiện vị trí đất tranh chấp do các đương sự xác định thuộc thửa 275, tờ bản đồ số 32 (thửa mới là 271; tờ bản đồ số 38); tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An. Căn cứ Văn bản trả lời số 548/UBND ngày 29/12/2023 của UBND xã T, huyện Đ và tài liệu, chứng cứ kèm theo thể hiện: Thửa cũ 285 (thửa mới 298), tờ bản đồ số 32 (tờ bản đồ mới 38): Ông Nguyễn Văn K1 đứng tên. Thửa mới 298, tờ bản đồ số 38: Không xác định ai đứng tên. Thửa cũ 275, tờ bản đồ số 32: Ông Nguyễn Văn Đ đứng tên. Thửa mới là 271, tờ bản đồ số 38: Ông Nguyễn Văn K1 đứng tên. Tòa án có văn bản yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin về thửa đất 275, tờ bản đồ số 32 (thửa mới 271, tờ bản đồ số 38) để xác định diện tích đất tranh chấp đã được cấp GCNQSDĐ cho ai chưa? Tại Văn bản trả lời số 3279/CN-VPĐKĐĐ-HCTH ngày 02/10/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ và văn bản trả lời số 7440/UBND-TA ngày 16/5/2024 của UBND huyện Đ, nội dung thể hiện: “hồ sơ cấp GCNQSDĐ tại thửa đất 275, tờ bản đồ số 32 (thửa mới 271, tờ bản đồ số 39), tọa lạc tại xã T hiện không tìm thấy trong kho lưu trữ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ. Do đó, Phòng T1 không có cơ sở báo cáo UBND huyện cung cấp thông tin theo yêu cầu của Tòa án”. Tại văn bản trả lời số 548/UBND ngày 29/12/2023 của UBND xã T không xác định được ai đứng tên trên GCNQSDĐ đối với thửa đất này. Thửa mới là 271, tờ bản đồ số 38: Ông Nguyễn Văn K1 đứng tên trên sổ mục kê. Như vậy, Tòa án đã áp dụng mọi biện pháp xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định tại Điều 97 BLTTDS nhưng vẫn không xác định được diện tích đất (thửa 271, tờ bản đồ số 38 mới) đang tranh chấp đã được cấp GCNQSDĐ cho ai chưa, chỉ xác định được ông K1 đang đứng tên trên sổ mục kê của UBND xã T. Tuy nhiên, ông K1, bà M không có yêu cầu Tòa án công nhận phần diện tích tranh chấp thuộc thửa 271, tờ bản đồ số 38 (dữ liệu bản đồng mới) thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông K1, bà M nên Tòa án không xem xét giải quyết trong vụ án này. Ông K1, bà M được quyền khởi kiện thành vụ án khác khi có phát sinh tranh chấp.

Mặt khác, tại văn bản trả lời số 7440/UBND-TA ngày 16/5/2024 của UBND huyện Đ, nội dung thể hiện “phần diện tích 128m² tại một phần thửa 275, tờ bản đồ số 32 (thửa mới 271, tờ bản đồ số 38), đất tọa lạc tại xã T theo Mảnh trích đo địa chính số 581-2023 ngày 02/8/2023 của Công ty T, được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ ký duyệt ngày 25/8/2023 không đảm bảo điều kiện tách thửa theo quy định tại tại khoản 2 Điều 9 Quyết định số 42/2021/QĐ-UBND ngày 18/10/2021 của UBND tỉnh L do không đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa với đất nông nghiệp”.

Từ những phân tích nêu trên, có căn cứ kết luận diện tích các bên thỏa thuận chuyển nhượng không xác định được đã cấp GCNQSDĐ cho ông K1, bà M chưa và không đủ diện tích tách thửa nên HĐCNQSDĐ giữa bà H với ông K1, bà M vô hiệu từ thời điểm xác lập do vi phạm điều cấm của pháp luật. Do đó, HĐXX không chấp nhận yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng của bà H và chấp nhận yêu cầu phản tố của ông K1, bà M.

[3.2] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu

Bà H trình bày, trong trường hợp Tòa án tuyên vô hiệu HĐCNQSD đất giữa bà và ông K1, bà H, bà yêu cầu tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật. Xét giá trị thửa đất tại thời điểm Tòa án giải quyết tranh chấp là 305.920.000 đồng. Giá các bên thỏa thuận tại thời điểm chuyển nhượng là 85.000.000 đồng, đã giao nhận 75.000.000 đồng. Theo đó, giá chênh lệch là 220.920.000 đồng. Ông K1, bà M có nghĩa vụ liên đơi hoàn lại cho bà H số tiền 75.000.000 đồng và thiệt hại phát sinh được tính trên giá trị chênh lệch. Xét bà H đã hoàn thành được việc thanh toán là 88,2% (75.000.000 đồng/85.000.000 đồng). Số tiền tương đương đã hoàn thành nghĩa vụ theo giá trị đất tại thời điểm Tòa án xét xử là 269.921.440 đồng (88,2% x 305.920.000 động). Thiệt hại phát sinh là 194.821.440 đồng (269.921.440 đồng - 75.000.000 đồng). Tại thời điểm chuyển nhượng, ông K1, bà M xác định chuyển nhượng cho bà H diện tích đất thuộc thửa 285 là đất thổ cư. Trước đây, bà H nhận chuyển nhượng diện tích đất có kích thước 8m ngang, thuộc thửa 285 từ ông K1 đã tách thửa sang tên xong, ông K1 cũng đã đưa GCNQSDĐ cho bà H đi tách thửa đối với diện tích đất này. Bà H không thể biết diện tích đất tại thửa 285 các bên thỏa thuận chuyển nhượng đang tranh chấp trong vụ án này không thể tách thửa và không thể biết kết quả đo đạc vị trí đất lại thuộc thửa 271 (mới), loại đất BHK. Ông K1, bà M là người chuyển nhượng đất phải có nghĩa vụ đảm bảo diện tích đất đủ điều kiện chuyển nhượng. Do đó, lỗi dẫn đến HĐCNQSD đất vô hiệu hoàn toàn thuộc về ông K1, bà M. Ông K1, bà M phải có nghĩa vụ bồi thường cho bà H toàn bộ thiệt hại là 194.821.440 đồng. Tổng số tiền, ông K1, bà M có nghĩa vụ hoàn lại bà H là 269.821.440 đồng.

Chấp nhận một phần phát biểu của luật sư tại phiên tòa. Đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[4] Về chi phí tố tụng là 19.000.000 đồng. Bà H phải chịu do yêu cầu khởi kiện không được HĐXX chấp nhận. Bà H đã nộp và chi xong.

[5] Về án phí: Các đương sự được miễn án phí do là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 227, Điều 228, Điều 483 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 117, 123, 408, 288 của Bộ luật dân sự;

Căn cứ Điều 6, Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị H về việc công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện qua giấy tay không đề ngày tháng năm giữa bà Lê Thị H với ông Nguyễn Văn K1, bà Nguyễn Thị M.

Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn K1, bà Nguyễn Thị M về việc yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện qua giấy tay không đề ngày tháng năm giữa bà Lê Thị H với ông Nguyễn Văn K1, bà Nguyễn Thị M.

2. Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện qua giấy tay không đề ngày tháng năm giữa bà Lê Thị H với ông Nguyễn Văn K1, bà Nguyễn Thị M, đối tượng là thửa đất 275, tờ bản đồ số 32 (thửa mới 271, tờ bản đồ số 38), tại xã T, huyện Đ, tỉnh Long An.
3. Ông Nguyễn Văn K1, bà Nguyễn Thị M có nghĩa vụ liên đới trả lại cho bà Lê Thị H số tiền 269.821.440 đồng (hai trăm sáu mươi chín triệu, tám trăm hai mươi mốt ngàn, bốn trăm bốn mươi đồng).
4. Về chi phí tố tụng: Bà Lê Thị H phải chịu số tiền 19.000.000 đồng. Bà H đã nộp và chi xong.
5. Khi án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, bên có nghĩa vụ chậm thi hành sẽ phải chịu thêm khoản tiền lãi tính trên số tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
6. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Lê Thị H với ông Nguyễn Văn K1, bà Nguyễn Thị M được miễn án phí. Hoàn trả cho ông Nguyễn Văn K1 số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí số 0007241 ngày 11/11/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đức Hòa.
7. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
8. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Long An; - VKSND huyện Đức Hòa; - Chi cục THADS huyện Đức Hòa; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án; - Lưu VP.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ Lê Thị Tho