TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG Bản án số: 230/2025/DS-PT Ngày 15-4-2025 V/v tranh chấp quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:	Bà Ngô Thị Bích Diệp
Các Thẩm phán:	Ông Nguyễn Văn Thanh
	Ông Nguyễn Văn Tài

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thảo Nhi - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Ngọc Tuyền - Kiểm sát viên.

Ngày 15 tháng 4 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 632/2024/TLPT-DS ngày 26 tháng 11 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 38/2024/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 147/2025/QĐ-PT, ngày 27 tháng 02 năm 2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Võ Thái T, sinh năm 1984; địa chỉ: Tổ D, khu phố E, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Huỳnh Thanh D, sinh năm 1982; địa chỉ: số B đường số D, khu phố F, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ liên lạc: đường S, ấp T, xã T, huyện V, tỉnh Đồng Nai (Văn bản ủy quyền ngày 05/10/2023); có mặt.

- Bị đơn: Bà Nguyễn Ngọc H, sinh năm 1969; địa chỉ: khu phố E, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bình Dương;

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Văn N, sinh năm 1964; địa chỉ: khu phố B, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bình Dương; có mặt.

2

- Người làm chứng:

1. Bà Hoàng Thị L, sinh năm 1972; địa chỉ: tổ D, khu phố E, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bình Dương; có đơn xin xét xử vắng mặt.
2. Bà Lê Thị V, sinh năm 1984; địa chỉ: khu phố E, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bình Dương; có đơn xin xét xử vắng mặt.
3. Bà Nguyễn Thị Tuyết N1, sinh năm 1965; địa chỉ: khu phố E, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bình Dương; có đơn xin xét xử vắng mặt.
4. Ông Nguyễn Thanh H1, sinh năm 1989; địa chỉ: khu phố E, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bình Dương; có đơn xin xét xử vắng mặt.
5. Bà Huỳnh Cẩm T1, sinh năm 1983; địa chỉ: khu phố E, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bình Dương; có đơn xin xét xử vắng mặt.

Người kháng cáo: Bị đơn Nguyễn Ngọc H

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung, các bản tự khai, quá trình hòa giải người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Huỳnh Thanh D trình bày: Ngày 22/4/2022, ông Võ Thái T và bà Nguyễn Ngọc H ký Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc một phần thửa đất số 391, tờ bản đồ số 57, tại khu phố E, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AP 008226, số vào sổ: H 05495 do Ủy ban nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương cấp cho bà Nguyễn Ngọc H ngày 07/7/2009, diện tích đất nhận chuyển nhượng là chiều ngang mặt tiền 5m kéo dài xuống hết đất của bà H (trên đất có 01 căn nhà cấp 4). Giá trị nhận chuyển nhượng nhà, đất là 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng), ngay khi ký hợp đồng ông T đã thanh toán cho bà H số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng), đến ngày 24/6/2022, ông Thanh thanh T2 tiếp cho bà H số tiền 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng), tổng số tiền bà H đã nhận của ông T là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng). Theo thoả thuận của hợp đồng, bà H giao bản chính Giấy chứng nhận để ông T thực hiện thủ tục đóng thuế, tách thửa sang tên đối với phần nhà, đất nhận chuyển nhượng. Để đủ điều kiện tách thửa đất, nhà theo quy định pháp luật, ngày 24/8/2022, ông T nộp phạt hành chính số tiền 6.000.000 đồng (sáu triệu đồng) (do căn nhà bà H chuyển nhượng cho ông T xây dựng không phù hợp với quy định pháp luật nên bị xử phạt) và ngày 03/10/2022, ông T nộp số tiền sử dụng đất: 204.300.000 đồng (hai trăm lẻ bốn triệu ba trăm nghìn đồng) (chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở đối với diện tích 180m²), nộp lệ phí trước bạ nhà, đất số tiền 1.134.000 đồng (một triệu một trăm ba mươi bốn nghìn đồng). Vào các ngày 05/9/2022, 27/4/2023, 13/6/2023 Chi nhánh Văn phòng Đ, tỉnh Bình Dương đã cập nhật biến động đổi số chứng minh nhân dân sang căn cước công dân cho bà H, cập nhật chuyển mục đích sử dụng đất từ đất cây

3

lâu năm sang đất ở tại đô thị với diện tích 180m², cập nhật diện tích đo đạc lại thửa đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi hoàn thành các thủ tục trên, ông T yêu cầu bà H ký tên tách thửa để sang tên nhà, đất cho ông T như thoả thuận tại hợp đồng đã ký kết. Tuy nhiên, bà H nhiều lần thoái thác không thực hiện mà yêu cầu ông T phải thanh toán thêm cho bà H số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) (tức tổng số tiền nhận chuyển nhượng là 1.400.000.000 đồng (một tỷ bốn trăm triệu đồng) chứ không phải 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng) như đã ký tại Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 22/4/2022). Trước yêu cầu vô lý của bà H, ông T không đồng ý và đã nhiều lần gặp gỡ trao đổi với bà H, cũng như ông T có nhờ một số người đến nhà bà H để giải thích, vận động bà H thực hiện theo đúng thoả thuận nhưng bà H vẫn không đồng ý thực hiện mặc dù thửa đất đã đủ điều kiện tách thửa, sang tên theo quy định pháp luật.

Theo đơn khởi kiện ông T yêu cầu: “buộc bà Nguyễn Ngọc H tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 22/4/2022 là bà H phải tách thửa, sang tên nhà, đất thuộc một phần thửa đất số 391, tờ bản đồ số 57, tại khu phố E, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bình Dương với chiều ngang mặt tiền 5m, chiều dài hết đất đổi cho ông Võ Thái T theo thoả thuận đã ký kết” .

Ngày 21/5/2024, bị đơn bà Nguyễn Ngọc H có đơn phản tố “Yêu cầu nguyên đơn ông Võ Thái Thanh H2 lại tiền giá trị căn nhà mà bị đơn bỏ ra xây dựng lại với số tiền khoảng 400.000.000đ (bốn trăm triệu đồng)”. Nhận thấy, yêu cầu phản tố của bị đơn buộc ông T hoàn lại tiền giá trị căn nhà mà bị đơn bỏ ra xây dựng lại với số tiền khoảng 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng) là hoàn toàn vô lý và nhằm mục đích cản trở, không tiếp tục thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng đã ký kết với ông T bởi vì theo Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ký ngày 22/4/2022 thì hai bên đã thoả thuận chuyển nhượng cả nhà và đất đối với một phần thửa đất số 391, tờ bản đồ số 57, tại khu phố E, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bình Dương. Mặt khác, ông T cũng đã đại diện cho bà H để thực hiện việc nộp phạt tiền xây dựng không phép căn nhà này cho Nhà nước với số tiền 6.000.000 đồng theo Biên lai thu thuế, phí, lệ phí và thu phạt vi phạm hành chính ngày 24/8/2022.

Sau đó, ông T có đơn yêu cầu sửa đổi, bổ sung nội dung yêu cầu khởi kiện “buộc bà Nguyễn Ngọc H phải phải bồi thường và hoàn trả cho ông Võ Thái T tổng số tiền 2.411.434.000 đồng (hai tỷ bốn trăm mười một triệu bốn trăm ba mươi bốn nghìn đồng). Tổng số tiền mà ông T đã giao cho bà H và bỏ ra để hoàn tất thủ tục nhằm mục đích chuyển nhượng nhà và đất đối với một phần thửa đất số 391, tờ bản đồ số 57, tại khu phố E, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bình Dương theo thoả thuận tại Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

4

tài sản khác gắn liền với đất ký ngày 22/4/2022 là 1.411.434.000 đồng (một tỷ bốn trăm mười một triệu bốn trăm ba mươi bốn nghìn đồng) (bao gồm: tiền đặt cọc cho bà H 02 lần với số tiền 1.000.000.000 đồng; tiền đền cọc việc bà H không tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất trên cho bà Huỳnh Cẩm T1 với số tiền 200.000.000 đồng; nộp phạt tiền xây dựng nhà không phép số tiền 6.000.000 đồng; nộp tiền sử dụng đất ở đô thị số tiền 204.300.000 đồng; nộp lệ phí trước bạ nhà, đất số tiền 1.134.000 đồng).

Do bà H không tiếp tục thực hiện thoả thuận theo Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 22/4/2022 là công chứng hợp đồng chuyển nhượng và sang tên, tách thửa cho ông T, căn cứ theo thoả thuận tại Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 22/4/2022: “Trường hợp Bên A không cung cấp giấy tờ liên quan về thửa đất hoặc đổi ý không bán thì Bên A phải trả lại số tiền đã nhận cọc, đồng thời bồi thường một khoản tiền tương đương số tiền mà Bên A đã nhận cọc cho Bên B trong vòng 03 (ba) ngày” thì bà H có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đã nhận cọc của ông T là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) và bồi thường cho ông T thêm số tiền 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng). Điều này, cũng phù hợp với quy định của pháp luật về đặt cọc tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015.

Tại phiên tòa đại diện nguyên đơn trình bày: Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc bị đơn cho rằng không có nhà ở nên đề nghị nguyên đơn đổi đất sang khu kế bên căn nhà, hai bên đã đóng cột bê tông từ đầu đất đến cuối đất chia khu đất ra làm hai thửa có cán bộ địa chính thị trấn P và cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đ xuống cắm cột và đo đất vào buổi sáng, sau đó buổi chiều bị đơn không đồng ý cho Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đo đất tách thửa và không đồng ý chuyển nhượng. Việc bị đơn xây, sửa nhà như thế nào nguyên đơn không biết và không có trách nhiệm phải trả cho bị đơn số tiền sửa nhà. Do bị đơn không thực hiện việc chuyển nhượng tại Văn phòng C đã thỏa thuận nên nguyên đơn phải khởi kiện ra Tòa án.

Nay, nguyên đơn yêu cầu thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện là yêu cầu Toà án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương tuyên: Huỷ Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ký kết ngày 22/4/2022; buộc bà H phải hoàn trả cho ông T số tiền đã nhận: 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) và tiền lãi chậm trả số tiền: 218.356.164 đồng (hai trăm mười tám triệu ba trăm năm mươi sáu nghìn một trăm sáu mươi bốn nghìn đồng). Buộc bà H phải trả cho ông T số tiền: 411.434.000 đồng (bốn trăm mười một triệu bốn trăm ba mươi bốn nghìn đồng). Tổng số tiền mà bà H phải hoàn trả cho ông T là 1.629.790.164 đồng (một tỷ sáu trăm hai mươi chín triệu bảy trăm chín mươi nghìn một trăm sáu mươi bốn đồng).

Tại đơn phản tố, các bản tự khai, quá trình hòa giải người đại diện hợp pháp của bị đơn là ông Nguyễn Văn N trình bày: Ngày 22/4/2022, bà Nguyễn Ngọc H ký

5

kết Hợp đồng đặt cọc với ông Võ Thái T chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiều ngang 05m dài hết đất thuộc thửa 391, tờ bản đồ 57 tại khu phố E, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bình Dương, trên đất có căn nhà cấp 4 với số tiền chuyển nhượng 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng). Sau đó vài ngày, hai bên thỏa thuận bằng miệng về việc chuyển nhượng phần đất ký kết đặt cọc đổi thành thửa bên phải giáp ranh với thửa đất liền kề cũng có chiều ngang 05m, vẫn giá chuyển nhượng 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng).

Do căn nhà xuống cấp nên bà H bỏ ra 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng) để sửa sang lại, thời điểm đang xây nhà ông T kêu người xuống đo đạc tách thửa, sau khi có bản vẽ bà H phát hiện phần đất mà ông T muốn tách thửa lớn hơn rất nhiều so với diện tích hai bên thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc nên bà H yêu cầu ông T trả thêm 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) cho diện tích chênh lệch. Ông T không đồng ý với số tiền trên nên khởi kiện ra Tòa yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc, bà H đồng ý và yêu cầu ông T phải hoàn trả số tiền 400.000.000 đồng giá trị căn nhà cho bà H.

Tại phiên tòa, bị đơn bà Nguyễn Ngọc H và người đại diện của bà H là ông Nguyễn Văn N trình bày: Bị đơn đồng ý có nhận số tiền 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) của nguyên đơn và cùng nguyên đơn đi với ông H1 đến nhà bà T1, nguyên đơn trả dùm cho bị đơn số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) cho bà T1, nguyên đơn có đóng tiền nộp phạt thay cho bị đơn tiền xây dựng nhà không phép số tiền 6.000.000 đồng (sáu triệu đồng); nộp tiền sử dụng đất ở đô thị số tiền 204.300.000 đồng (hai trăm lẻ bốn triệu ba trăm nghìn đồng); nộp lệ phí trước bạ nhà, đất số tiền 1.134.000 đồng (một triệu một trăm ba mươi bốn nghìn đồng). Nay bị đơn vẫn đồng ý tiền tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2024 và yêu cầu nguyên đơn trả tiền căn nhà đã xây mới trị giá 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng). Bị đơn và nguyên đơn sau khi ký hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận miệng với nhau đổi thửa đất đã ký kết sang thửa bên cạnh nhưng không nói rõ đổi diện tích bao nhiêu mà bị đơn cho rằng ngang 05m dài hết đất.

Tại bản tự khai người làm chứng ông Nguyễn Thanh H1 trình bày: Vào ngày 24/04/2022, ông H1 có làm chứng hợp đồng mua bán đất và bồi thường tiền cọc giữa ông Võ Thái T và bà Nguyễn Ngọc H và cùng bà H, ông T đền cọc cho bà Huỳnh Cẩm T1 số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng), đây là tiền của ông T bỏ ra đền tiền cho bà T1 để mua lại đất của bà H.

Tại đơn xin xác nhận của bà H người làm chứng bà Lê Thị V xác nhận: Tôi làm chứng xác nhận đơn của bà Nguyễn Ngọc H là đúng sự thật.

Tại bản tự khai người làm chứng bà Huỳnh Cẩm T1 trình bày: Trước kia bà mua một phần thửa đất số 391, tờ bản đồ 57, tại thị trấn P, huyện P, tỉnh Bình Dương của bà Nguyễn Ngọc H, có đặt cọc 100.000.000 đồng, do bà H “bẻ” cọc bán cho ông T nên bà H phải trả cọc và phạt cọc 200.000.000 đồng. Nên ngày 24/4/2022 bên ông T đứng ra trả cho bà T1 thay bà H số tiền 200.000.000 đồng.

6

Tại đơn xin xác nhận ngày 08/5/2024 của bị đơn bà Nguyễn Ngọc H: Ban lãnh đạo khu phố 5 và Ủy ban nhân dân thị trấn P xác nhận vào năm 2023 bà Nguyễn Ngọc H có sửa chữa, cải tạo căn nhà cấp 4 tại khu phố E, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bình Dương.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 38/DS-ST ngày 30/8/2024 của Tòa án nhân dân huyện P tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Võ Thái T đối với bị đơn bà Nguyễn Ngọc H về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
2. Tuyên bố Hủy Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 22/4/2022 giữa nguyên đơn ông Võ Thái T và bị đơn bà Nguyễn Ngọc H.
3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu nguyên đơn thanh toán số tiền giá trị căn nhà 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng).
4. Buộc bà Nguyễn Ngọc H có nghĩa vụ trả cho ông Võ Thái T số tiền 1.629.790.164 đồng (một tỷ sáu trăm hai mươi chín triệu bảy trăm chín mươi ngàn một trăm sáu mươi bốn đồng).
5. Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thi hành xong số tiền thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

Sau khi xét xử sơ thẩm bị đơn bà Nguyễn Ngọc H kháng cáo.

Tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Ý kiến của Kiểm sát viên: Về thủ tục tố tụng, những người tham gia tố tụng và những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án, xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm xử có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên toà, ý kiến của các đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về nội dung vụ án: Nguyên đơn cho rằng bị đơn vi phạm nội dung trong hợp đồng đặt cọc và không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng được. Đề nghị Tòa án tuyên hợp hủy đồng đặt cọc ngày 22/4/2022 giữa ông Võ Thái T và bà Nguyễn Ngọc H; buộc bà H trả lại

7

tiền cho ông T số tiền đã nhận cọc 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) và tiền lãi chậm trả số tiền 218.356.164 đồng (hai trăm mười tám triệu ba trăm năm mươi sáu nghìn một trăm sáu mươi bốn nghìn đồng) (lãi suất 10%/năm trên số tiền 1.000.000.000 đồng được tính từ ngày 24/6/2022 đến ngày 29/8/2024). Đồng thời, bà H còn phải hoàn trả cho ông T số tiền 411.434.000 đồng (bốn trăm mười một triệu bốn trăm ba mươi bốn nghìn đồng) (bao gồm tiền đền cọc việc bà H không tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất cho bà Huỳnh Cẩm T1 với số tiền 200.000.000 đồng; nộp phạt tiền xây dựng nhà không phép số tiền 6.000.000 đồng; nộp tiền sử dụng đất ở đô thị số tiền 204.300.000 đồng (chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở đối với diện tích 180m2); nộp lệ phí trước bạ nhà, đất số tiền 1.134.000 đồng. Tổng số tiền bị đơn bà H phải hoàn trả cho nguyên đơn ông T số tiền 1.629.790.164 đồng (một tỷ sáu trăm hai mươi chín triệu bảy trăm chín mươi nghìn một trăm sáu mươi bốn đồng). Đề nghị bác toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn bà Nguyễn Ngọc H về yêu cầu trả giá trị căn nhà. Bị đơn không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn, yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc và yêu cầu bị đơn trả tiền giá trị căn nhà bị đơn xây 400.000.000 đồng.

Xét yêu cầu của nguyên đơn: Các đương sự ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích khoảng 639m² (ngang 05m dài hết đất, trên đất có 01 căn nhà cấp 4), giá trị chuyển nhượng 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng), chứng cứ là hợp đồng đặt cọc ngày 22/04/2022 có chữ ký của ông Võ Thái T và bà Nguyễn Ngọc H chuyển nhượng một phần thửa số 391, số tờ bản đồ 57, tại khu phố E, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bình Dương, nguyên đơn đã giao số tiền cọc cho bị đơn 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng), hai bên thỏa thuận 60 ngày sau tức ngày 22/6/2022 hai bên sẽ ra Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguyên đơn giao tiếp 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng), khi xong hồ sơ giao số tiền còn lại 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng). Nguyên đơn đã giao cho bị đơn 1.000.000.000 (một tỷ đồng) (lần 1 vào ngày 22/4/2022 giao 200.000.000 đồng, lần hai giao 800.000.000 đồng vào ngày 24/6/2022). Như vậy, hai bên đã thực hiện 2/3 giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng là do hai bên không thống nhất về khu đất được giao.

Hai bên chưa thực hiện hợp đồng chuyển nhượng được là do bị đơn không có đất thổ cư nên không thể tách thửa do vậy nguyên đơn phải làm thủ tục đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Chi phí cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng, tiền bồi thường, phạt xây nhà không phép, lệ phí trước bạ nhà đất cho bị đơn tổng số tiền 411.434.000 đồng (bốn trăm mười một triệu bốn trăm ba mươi bốn nghìn đồng) (bao gồm tiền đền cọc việc bà H không tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất trên cho bà Huỳnh Cẩm T1 với số tiền 200.000.000 đồng; nộp phạt tiền xây dựng nhà không phép số tiền 6.000.000 đồng; nộp tiền sử dụng đất ở đô thị số tiền 204.300.000 đồng; nộp lệ phí trước bạ nhà, đất số tiền 1.134.000 đồng). Sau khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất xong hai bên thỏa thuận

8

bằng lời nói bị đơn đổi đất lại cho nguyên đơn để bị đơn có nhà ở nhưng hai bên không thống nhất về diện tích đổi là bao nhiêu mét vuông mà hai bên cắm cột bê tông chia thửa đất 391, số tờ bản đồ 57 (các đương sự đều thừa nhận) thành hai phần nhưng bị đơn không đồng ý cho cán bộ đo đạc để tách thửa nên các bên không thể tiến tới ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc các bên thỏa thuận miệng với nhau không có chứng chứng minh việc thỏa thuận như thế nào, diện tích bao nhiêu, hay chia đôi thửa đất dẫn đến việc bị đơn không tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng là do lỗi của bị đơn nên nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2022 là có căn cứ. Điều này cũng phù hợp với lời khai của bị đơn cho rằng các bên có cắm cọc bê tông xong nhưng sau đó thấy phần đất bán cho bên nguyên đơn nhiều hơn diện tích đất thỏa thuận nên không đồng ý bán. Do vậy căn cứ Điều 120, Điều 357 của Bộ luật Dân sự năm 2015 chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2022 và xử lý hậu quả của hợp đồng bị hủy.

Đối với số tiền nguyên đơn bỏ ra trả thay cho bị đơn 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) cho bà Huỳnh Cẩm T1, đây là sự thừa nhận của các bên nên không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự, do đó bị đơn phải có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn.

Đối với số tiền nguyên đơn bỏ ra để chuyển mục đích sử dụng chi phí hết 411.434.000 đồng (bốn trăm mười một triệu bốn trăm ba mươi bốn nghìn đồng). Số tiền này là tiền nguyên đơn chuyển mục đích sử dụng đất (đất thổ cư) đóng thuế cho bị đơn và hiện tại bị đơn đang hưởng lợi từ việc chuyển mục đích sử dụng đất nên bị đơn phải có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn là phù hợp.

Đối với số tiền 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) bị đơn đã nhận của nguyên đơn từ ngày 24/6/2022, bị đơn phải có nghĩa vụ trả đủ 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) và lãi theo quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 là 10%/năm, tính từ ngày 24/6/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm 29/8/2024. Nên yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ.

Xét yêu cầu phản tố của bị đơn: Yêu cầu bồi hoàn giá trị căn nhà trên đất trị giá 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng) bị đơn không có chứng cứ chứng minh cho yêu cầu xây mới căn nhà. Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn không phải giao nhà, đất cho nguyên đơn. Do đó, nguyên đơn không có nghĩa vụ trả tiền xây nhà cho bị đơn nên yêu cầu phản tố của bị đơn là không được chấp nhận.

Xét thấy, Tòa án cấp sơ thẩm xử là có căn cứ nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo phải nộp nhưng do hoàn cảnh gia đình khó khăn thuộc diện được miễn án phí.

Vì các lẽ trên,

9

QUYẾT ĐỊNH

• - Căn cứ khoản 1 Điều 148 và khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;
• - Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo bị đơn bà Nguyễn Ngọc H.
2. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 38/2024/DS-ST ngày 30/8/2024 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương.
3. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Ngọc H được miễn.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Bình Dương; - TAND huyện P; - CCTHADS huyện P; - Các đương sự; - Lưu Tòa Dân sự, HCTP.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (đã ký) Ngô Thị Bích Diệp

10