NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Ngô Thị Bích Diệp

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Thanh

Ông Nguyễn Văn Tài

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thảo Nhi - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Ngọc Tuyền - Kiểm sát viên.

Ngày 15 tháng 4 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 638/2024/TLPT-DS ngày 26 tháng 11 năm 2024 về việc “Tranh chấp lối đi chung”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 300/2024/DS-ST ngày 16 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 149/2025/QĐ-PT, ngày 27 tháng 02 năm 2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Bùi Thanh H1, sinh năm 1981; địa chỉ: số nhà C, khu phố T, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương; có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt.

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Phương L, sinh năm 1977; địa chỉ: số F, tổ A, khu phố A, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai; địa chỉ liên lạc: Số B, khu phố T, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương; có mặt

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Trần Thị T, sinh năm 1957; địa chỉ: số nhà C, khu phố T, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương; có mặt.
2. Ông Trần Thanh H, sinh năm 1986; địa chỉ: số I, T, khu phố B, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương; có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
3. Bà Phan Thị M, sinh năm 1960 và ông Trần Văn T1, sinh năm 1954; cùng thường trú: Số B (số cũ 4/4), đường Đ, khu phố T, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương; có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
4. Ông Trương Hữu Đ, sinh năm 1963; thường trú: Số A, khu phố D, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai; có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Bùi Thanh H1.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện đề ngày 05/6/2024, lời khai trong quá trình tố tụng nguyên đơn bà Bùi Thanh H1 trình bày: Trước đây bà Bùi Thanh H1 là chủ sử dụng phần đất có diện tích 205m², tọa lạc ấp B, xã B, huyện T, (nay là khu phố T, phường B, thành phố D), tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 4672/QSDĐ/BA do Ủy ban nhân dân huyện D cấp cho bà Bùi Thanh H1 ngày 31/3/2003. Phần diện tích đất này có nguồn gốc bà Bùi Thanh H1 nhận chuyển nhượng từ ông Trương Hữu Đ, sau đó bà Bùi Thanh H1 tách thành thửa tạo lập thửa mới là thửa 1937 có diện tích 85,4m². Sau khi tách thửa bà Bùi Thanh H1 chuyển nhượng cho bà Phan Thị M vào năm 2007, diện tích đất còn lại bà Bùi Thị Thanh H1 vẫn quản lý, sử dụng cho đến nay.

Đồng thời, bà Bùi Thanh H1 còn nhận chuyển nhượng phần diện tích đất bên cạnh diện tích đất nêu trên từ ông Trương Hữu Đ, phần đất có diện tích khoảng 1,8m (chiều ngang) x 24m (chiều dài) và bà Bùi Thanh H1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 54m² thửa 1432, bà Bùi Thanh H1 cũng chuyển nhượng cho bà Phan Thị M vào năm 2007.

Tổng diện tích đất theo giấy tờ bà Bùi Thanh H1 chuyển nhượng cho bà Phan Thị M là 139,4m² nhưng diện tích thực tế chuyển nhượng chỉ là 125m². Diện tích đất còn lại 14,4m² (ngang 0,4m, dài 24m) thì được các bên chừa làm đường đi để cho vào mộ tại đất kế bên của ông Trương Hữu Đ và vào nhà bà Bùi Thanh H1 tại thửa đất số 2122, tờ bản đồ số 4. Bà M lập văn bản cam kết ngày 25/02/2008 về việc chừa đường với bà Bùi Thanh H1.

Đối với thửa đất số 2122, tờ bản đồ số 4 có diện tích 65m², trước đây cũng là của bà Bùi Thanh H1 nhưng vào năm 2023 bà H1 đã tặng cho mẹ là bà Trần Thị T và bà T đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CN06760 do Chi nhánh văn phòng Đ1 cấp ngày 24/10/2023.

Phần diện tích đất chừa làm đường theo bản cam kết ngày 25/02/2008 của bà M vẫn được gia đình bà Bùi Thanh H1 sử dụng để đi vào nhà thuộc thửa đất số 2122 và những người khác sử dụng để đi vào thăm phần mộ. Đối với thửa đất 2122 giáp ranh trực tiếp với thửa đất 593b của bà H1 và giáp ranh với thửa 1937 của bà L.

Chỉ có phần đất thuộc thửa đất số 2122, tờ bản đồ số 4 không có lối ra đường công cộng, ngoài ra không có thửa đất nào khác bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề. Thời điểm bà Bùi Thanh H1 nhận chuyển nhượng thửa 1432 của ông Đ thì kế bên phần đất đó có 02 ngôi mộ của gia đình ông Đ, đến khoảng năm 2023 ông Đ đã di dời 02 ngôi mộ và hiện nay không còn ngôi mộ nào trên phần đất của ông Đ.

Sau khi nhận chuyển nhượng đất của bà Bùi Thanh H1 thì bà Phan Thị M chuyển nhượng cho ông H, tiếp đến ông H chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Phương L. Khi chuyển nhượng các bên có thỏa thuận về việc chừa đường hay không thì bà H1 không biết nhưng thực tế bà H1 vẫn sử dụng diện tích đất tranh chấp làm đường đi.

Đối với thửa đất 1937, sau khi bà L nhận chuyển nhượng từ ông H thì bà H1 thuê lại phần đất này để làm xưởng sửa xe, đến năm 2024 bà Bùi Thanh H1 không còn thuê đất của bà L nữa nên mới phát sinh tranh chấp.

Trước đây bà L cũng khiếu nại ông Nguyễn Chí C về tranh chấp ranh đất. Tại Biên bản xác minh đơn yêu cầu hòa giải của bà Nguyễn Thị Phương L ngày 07/12/2023, bà L thống nhất chừa một phần diện tích đất 14,4m² tại phía nam của thửa đất là lối đi chung. Nhưng đến nay bà L lại không thực hiện, có hành vi rào, cản trở việc đi lại của gia đình bà Bùi Thanh H1.

Vì vậy, bà Bùi Thanh H1 khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận diện tích đất theo đo đạc thực tế là 15,3m² phần có ký hiệu B trên mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 2481-2023 do Chi nhánh Văn phòng Đ1, tỉnh Bình Dương phát hành ngày 02/8/2024, đất tọa lạc tại khu phố T, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương là lối đi chung, đối với diện tích đất nhiều hơn thỏa thuận trước đây chừa đường đi (nhiều hơn 14,4m²) nếu Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thanh H1 thì bà H1 đồng ý trả cho bà L số tiền tương ứng với 0.9m² diện tích đất chênh lệch theo giá mà hội đồng định giá đã định. Bà Bùi Thanh H1 chỉ yêu cầu khởi kiện là công nhận diện tích đất 15,3m² phần có ký hiệu B trên mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 2481-2023 do Chi nhánh Văn phòng Đ1, tỉnh Bình Dương phát hành ngày 02/8/2024 là đường đi vì đã có thỏa thuận của bà Phan Thị M về việc chừa đường, không yêu cầu Tòa án xem xét mở lối đi.

Bà Bùi Thanh H1 không yêu cầu Tòa án giải quyết hợp đồng chuyển nhượng trước đây của ông Trương Hữu Đ cho bà Bùi Thanh H1; hợp đồng chuyển nhượng của bà Bùi Thanh H1 với bà Phan Thị M; của bà Phan Thị M cho ông Trần Thanh H và của ông Trần Thanh H cho bà Nguyễn Thị Phương L. Bà Bùi Thanh H1 chỉ đề nghị Tòa án công nhận diện tích đất 15,3m² phần có ký hiệu B trên mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 2481-2023 do Chi nhánh Văn phòng Đ1, tỉnh Bình Dương phát hành ngày 02/8/2024 là đường đi chung.

- Trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa bị đơn bà Nguyễn Thị Phương L trình bày: Bà Nguyễn Thị Phương L là chủ sử dụng phần đất có diện tích 139,4m² thuộc thửa đất 1937, tờ bản đồ số 4, tọa lạc khu phố T, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương. Bà L nhận chuyển nhượng từ ông Trần Thanh H và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS03293 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 10/8/2016. Thời điểm bà L nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đất đã có căn nhà khoảng 40m² như hiện tại. Giáp ranh với thửa đất 1937 một bên là nhà, đất của bà Bùi Thanh H1, một bên là nhà, đất của ông Nguyễn Chính C1 và đất của ông Trương Hữu Đ. Đối với thửa đất 1937, có một phần diện tích 1,8m² ông Nguyễn Chính C1 đã xây dựng lấn sang phần đất của bà L nhưng bà L không yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ án này.

Khi bà L mua đất của ông Trần Thanh H thì không nghe nói và không có bất cứ văn bản nào về việc thỏa thuận chừa khoảng 14,4m² cho bà H1 để làm đường đi. Bà Phan Thị M là ai bà Nguyễn Thị Phương L không biết. Bà L mua đất của ông H có hợp đồng chuyển nhượng đầy đủ, đúng quy định của pháp luật, bà L đã trả đủ tiền cho diện tích đất mua là 139,4m². Do không có nhu cầu sử dụng nên trước đây bà Nguyễn Thị Phương L có cho bà Bùi Thanh H1 thuê nhà, đất đến đầu năm 2024 bà Nguyễn Thị Phương L không cho thuê nữa.

Bà H1 cho rằng có những văn bản về việc chừa diện tích đất làm đường của những chủ sử dụng đất cũ thì đề nghị bà H1 cung cấp tài liệu, chứng cứ và làm việc với chủ sử dụng đất cũ, còn bà L chỉ biết mua đất của ông H và không có bất cứ giấy tờ chừa đất làm đường.

Trước đây, tại Biên bản xác minh đơn yêu cầu hòa giải của bà Nguyễn Thị Phương L ngày 07/12/2023, bà Nguyễn Thị Phương L có ý kiến đồng ý chừa một phần diện tích đất 14,4m² tại phía nam của thửa đất để làm lối đi nhưng lúc đó do bà Nguyễn Thị Phương L đang có nhu cầu lên thổ cư, xây dựng nhà để ở, nhưng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây của bà H1 lại thể hiện là có hơn 50m² làm đường đi nên bà L đồng ý chừa diện tích đất để mong bà H1 đi làm thủ tục xóa diện tích đất làm đường nhưng bà H1 không thực hiện và bà H1 đã khởi kiện nên bà L không đồng ý chừa đường, diện tích đất bà L nhận chuyển nhượng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao nhiêu là của bà L, không đồng ý đó là đường đi. Bà L nhận chuyển nhượng trực tiếp của ông H, không phải nhận chuyển nhượng của bà H1, không nhận chuyển nhượng từ bà Phan Thị M, không có cam kết hay thỏa thuận về việc chừa đường với bà H1, bà T.

Vì vậy, đối với yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thanh H1 về việc yêu cầu Tòa án công nhận diện tích đất 15,3m² phần có ký hiệu B trên mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 2481-2023 do Chi nhánh Văn phòng Đ1, tỉnh Bình Dương phát hành ngày 02/8/2024 là đường đi chung thì bà L không đồng ý. Vì đây là phần đất bà L đã mua và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời một người bình thường không ai có thể sử dụng để đi lại được phần đất có chiều ngang 40cm, hiện nay ông Trương Hữu Đ cũng đã di dời mộ trên phần đất của còn lại của mình, không ai sử dụng phần đất tranh chấp để vào thăm mộ.

Việc bà H1 cho rằng bà T có sử dụng phần đất của bà L để đi ra đường công cộng là không đúng vì tiếp giáp với đất của bà T là đất của bà Bùi Thanh H1 (là con gái của bà T) nên bà T muốn đi ra đường công cộng thì đi qua nhà, đất của con gái bà T, không đi qua diện tích đất của bà L.

- Trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị T trình bày: Bà Trần Thị T là chủ sử dụng phần đất có diện tích 65m² thuộc thửa đất 2122, tờ bản đồ số 4, tọa lạc khu phố T, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CN06760 do Chi nhánh Văn phòng Đ1 cấp ngày 24/10/2023. Phần đất này bà T được con là bà Bùi Thanh H1 tặng cho, hiện nay bà T đang ở trên đất này. Để đi ra đường công cộng thì bà T đi qua phần đất hiện nay bà H1 đã tranh chấp với bà L.

Đối với thửa đất đất 2122, tờ bản đồ số 4 trước đây là của bà H1 nhưng thực tế bà T ở trên nhà, đất này khoảng hơn 30 năm, bà T vẫn sử dụng phần đất tranh chấp để đi ra đường công cộng.

Bà T thống nhất lời khai của bà H1 về nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đối với thửa đất số đất 1937, tờ bản đồ số 4, tọa lạc khu phố T, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà T thống nhất với yêu cầu khởi kiện của bà H1. Bà T không yêu cầu Tòa án mở lối đi chung, chỉ thống nhất với yêu cầu của bà H1 về việc xác định diện tích đất tranh chấp là đường đi chung để bà đi ra đường công cộng.

Bà T xác định bà T vẫn đi ra đường công cộng bằng diện tích đất tranh chấp, không đi bằng lối đi khác. Phía trước giáp ranh với thửa đất 2122 của bà T là nhà, đất của bà H1 nhưng bà H1 đã xây dựng nhà để ở, phía sau phần tiếp giáp với thửa 2122 có cửa, nếu bà H1 đi vắng, khóa cửa thì bà T không thể đi qua để đi ra đường công cộng. Bà T không còn đường nào khác để đi ra đường đi công cộng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan Thị M và ông Trần Đức T2 có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt nhưng lời khai trong quá trình tố tụng trình bày: Trước đây bà M là chủ sử dụng phần đất có diện tích 139,4m² thuộc thửa đất 1937, tờ bản đồ số 4, tọa lạc khu phố T, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp H00573 do Ủy ban nhân dân huyện D (nay là thành phố D), tỉnh Bình Dương cấp cho bà Phan Thị M ngày 02/02/2008.

Phần đất nêu trên bà M nhận chuyển nhượng từ bà Bùi Thanh H1 từ 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổng diện tích là 139,4m² nhưng thực tế bà M trả tiền cho diện tích đất nhận chuyển nhượng là 125m2, diện tích đất còn lại khoảng 14,4m², (chiều ngang 0,4m, chiều dài hết đất) bà M và bà H1 có thỏa thuận với nhau chừa ra để là lối đi vào thăm mộ vì thời điểm đó ở phần đất bên cạnh đất của bà M, nhìn từ ngoài vào phía bên phải có 02 ngôi mộ, ngôi mộ của ai bà M, ông T2 không rõ. Bà H1 nói với bà M là chừa lối đi vào mộ để cho người nhà có mộ vào thắp nhang, giữa bà M với bà H1 có làm văn bản thỏa thuận chừa đường ngày 25/02/2008. Vị trí diện tích đất chừa đường là đường thẳng, không kéo dài về chiều ngang cuối đất.

Khi bà M mua đất của bà H1 trên đất có 01 căn nhà khoảng 40m², do không có nhu cầu sử dụng nên sau đó khoảng vào năm 2016 bà M đã chuyển nhượng cho ông H với giá 750.000.000 đồng, khi chuyển nhượng bà M nói với ông H trong tổng diện tích đất theo sổ đỏ thì có 14,4 m² (chiều ngang 0,4m) chừa làm đường đi vào mộ của thửa đất kế bên, khi bán bà M giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ liên quan để ông H làm thủ tục chuyển nhượng, việc thỏa thuận chừa đường của bà M với ông H chỉ bằng lời nói, không lập văn bản. Ông H sau đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích bao nhiêu bà M, ông T2 không biết. Bà M, ông T2 đã nhận đủ tiền và giao đất cho ông H, ông H quản lý, sử dụng và chuyển nhượng cho ai bà M, ông T2 không rõ.

Giáp cuối đất phía bên trái từ đường nhìn vô phần đất bà M, ông T2 nhận chuyển nhượng của bà H1 là giáp đất của bà Bùi Thanh H1, phần đất này của bà H1 (bà H1 là con gái của bà T) không có lối đi ra đường công cộng, khi bà M mua đất của bà H1 thì phần nhà của bà H1 (nay là bà T sử dụng) vẫn đi nhờ trên diện tích đất của bà M đã nhận chuyển nhượng, bà T nói khi nào bà M làm nhà thì bà T sẽ tự chừa đường từ diện tích đất của bà H1 giáp với đất của bà M để làm đường đi ra đường công cộng.

Ông T2, bà M xác định đã chuyển nhượng phần đất nêu trên nên không có quyền lợi, nghĩa vụ gì trên đất nên không có ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và ông Trần Thanh H có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt nhưng lời khai trong quá trình tố tụng trình bày trình bày: Trước đây ông H là chủ sử dụng phần đất có diện tích 139,4m² thuộc thửa đất 1937, tờ bản đồ số 4, tọa lạc khu phố T, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương, ông H nhận chuyển nhượng từ bà Phan Thị M. Ông H đã thanh toán toàn bộ khoản tiền nhận chuyển nhượng đối với diện tích đất 139,4m² cho bà M.

Sau đó không có nhu cầu sử dụng đất nên ông H đã chuyển nhượng lại cho bà Nguyễn Thị Phương L. Ông H xác định diện tích ông H nhận chuyển nhượng của bà M và ông H chuyển nhượng lại cho bà L là 139,4m² theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp, giữa ông H với bà Phan Thị M không có bất cứ thỏa thuận bằng lời nói hay văn bản nào về việc chừa diện tích đất làm lối đi cho bà Bùi Thanh H1, ông H cũng không có văn bản nào về việc chừa lối đi với bà L. Giữa bà M với bà H1 có văn bản về việc chừa đường hay không ông H không rõ, ông H không được bà M cho biết.

Khi ông H chuyển nhượng đất cho bà L, thời điểm ông H nhận đất từ bà M và thời điểm ông H chuyển nhượng, giao đất cho bà L thì có mặt mẹ của bà Bùi Thanh H1 (tên gọi ở ngoài là bà B), các bên thống nhất ranh giới, không ai nói là phần đất nêu trên có diện tích đất nào chừa làm đường đi. Phần đất của ông H chuyển nhượng cho bà L có tường rào của nhà kế bên. Đến đầu năm 2024 bà Nguyễn Thị Phương L có gọi điện cho ông H nói là bà Bùi Thanh H1 đòi diện tích đất 14,4m² trong tổng diện tích đất 139,4m² ông H đã chuyển nhượng cho bà L trước đó thì ông H mới xuống hiện trạng xem xét lại ranh và cùng với bà L sang nói chuyện với bà H1 và bà B về việc chưa từng được bàn giao về việc chừa diện tích đất 14,4m² cho bà H1 nhưng các bên không đi đến thống nhất.

Đối với yêu cầu khởi kiện của bà H1 về việc yêu cầu công nhận một phần diện tích đất trong diện tích đất trước đây ông H đã chuyển nhượng cho bà L là đường đi thì ông H có ý kiến như sau: Thực tế phần diện tích đất này không có dấu hiệu của việc có sử dụng để làm đường đi và chiều ngang phần đất có 0.4m và có đoạn gấp khúc không thể làm lối đi được, đề nghị giữa bà H1 với bà L trao đổi, thỏa thuận với nhau để giải quyết vụ án và ông H xác định đã chuyển nhượng phần đất nêu trên nên không có quyền lợi, nghĩa vụ gì liên quan đến đất.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và ông Trương Hữu Đ có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt nhưng lời khai trong quá trình tố tụng trình bày:

Trước đây ông Đ là chủ sử dụng thửa đất số 593, tờ bản đồ số 06 với diện tích 1.003m², đất tọa lạc tại ấp B, xã B, huyện T (nay là khu phố T, phường B, thành phố D), tỉnh Bình Dương. Ông Đ đã được Ủy ban nhân dân huyện T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào số 1725/QSDĐ/CQ.BA ngày 19/12/1997. Ông Đ chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất là 205m² trong tổng diện tích đất nêu trên cho bà Bùi Thanh H1 vào năm 2002 và bà H1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng với diện tích đất 205m², đất với phần đất này ông Đ đã giao đất và nhận tiền đầy đủ từ bà Bùi Thanh H1. Sau đó bà H1 quản lý, sử dụng như thế nào ông Đ không biết vì ông Đ đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất của ông Đ cho những người khác nhưng thời gian đã lâu nên chuyển nhượng cho ai, diện tích cụ thể như thế nào ông Đ không nhớ rõ.

Đồng thời vào năm 2004, ông Đ chuyển nhượng cho bà Bùi Thanh H1 một phần diện tích đất ngang 1,8m, dài 24m theo giấy mua bán đất ngày 25/7/2004 giữa ông Đ với bà H1, có giá là 3.000.000 (ba triệu) đồng, phần diện tích đất này nằm sát với diện tích đất ông Đ đã bán cho bà H1 trước đó vào năm 2002, nhưng khi bán các bên có thỏa thuận là chừa cho ông Đ diện tích đất chiều ngang 04 tấc (40cm) để ông Đ vô mộ. Vì, ông Đ đã chuyển nhượng cho nhiều người đối với diện tích đất nêu trên nhưng ông Đ còn một phần diện tích đất nhỏ có 02 ngôi mộ của gia đình ông Đ nên khi ông Đ chuyển nhượng cho bà H1 thì ông Đ có thỏa thuận chừa đường để người phía sau đi vào và để ông Đ đi vào thăm mộ của gia đình. Ông Đ mới nhận tiền chuyển nhượng từ bà H1 2.300.000 đồng, bà H1 còn thiếu của ông Đ là 700.000 đồng, ông Đ không yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp số tiền bà H1 còn thiếu ông trong cùng vụ án này.

Trong tổng diện tích đất 1.003m² của ông Đ nêu trên thì ông Đ có tự nguyện chừa khoảng 50m² làm đường đi là phần đất ông Đ chuyển nhượng cho bà H1 vào ngày 25/7/2004.

Sau khi ông Đ chuyển nhượng cho bà H1 việc quản lý, sử dụng như thế nào ông Đ không rõ. Nhưng đến đầu năm 2024 ông Đ di dời 02 ngôi mộ của gia đình và định xây dựng nhà nhỏ để ở thì mới biết là những phần đất ông Đ chuyển nhượng thì bà H1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã tách thửa chuyển nhượng một phần và có một phần hiện nay bà Nguyễn Thị Phương L đang quản lý, sử dụng.

Ông Đ không biết giữa bà H1 với bà Phan Thị M, ông H, bà L có thỏa thuận nào về việc chừa diện tích đất làm đường đi hay không. Vì khi ông Đ bán toàn bộ quyền sử dụng đất nêu trên thì ông Đ đã chuyển đi nơi khác sinh sống.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Bùi Thanh H1 về việc công nhận diện tích đất khoảng 12m², tại khu phố T, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương là đường đi ông Đ không có ý kiến, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên khi ông Đ tới thăm mộ thì không có ai đi trên lối đi này.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 300/2024/DS-STngày 16/9/2024 Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương tuyên xử:

Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Bùi Thanh H1 với bị đơn bà Nguyễn Thị Phương L về việc: Công nhận diện tích đất theo đo đo đạc thực tế 15,3m² phần có ký hiệu B trên mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 2481-2023 do Chi nhánh Văn phòng Đ1 phát hành ngày 02/8/2024 thuộc một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CS 03293 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho bà Nguyễn Thị Phương L ngày 10/8/2016 là lối đi chung.

Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Ý kiến của Kiểm sát viên: Về thủ tục tố tụng, những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án, xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm xử có căn cứ nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án được thẩm tra chứng cứ tại phiên tòa, ý kiến của các đương sự và ý kiến của kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về nội dung vụ án: Nguyên đơn bà Bùi Thanh H1 yêu cầu Tòa án công nhận diện tích đất theo đo đạc thực tế 15,3m² phần có ký hiệu B trên mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 2481-2023 do Chi nhánh Văn phòng Đ1, tỉnh Bình Dương phát hành ngày 02/8/2024 hiện nay đang thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS03293 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho bà Nguyễn Thị Phương L ngày 10/8/2016 là đường đi với lý do trước đây khi bà H1 chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà M thì bà M có văn bản chừa đường cho bà H1. Bà Nguyễn Thị Phương L không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn với lý do khi bà L mua đất của ông Trần Thanh H các bên không có bất cứ thỏa thuận nào về việc chừa đường, bà L đã mua và trả tiền cho toàn bộ diện tích đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 139,4m², đồng thời hiện nay không có bất cứ ai đi qua được phần diện tích đất tranh chấp và không ai có thể đi qua, đi lại phần đất có chiều ngang 0.4m, bà L không mua đất từ bà H1, không mua đất từ bà M.

[2] Về nguồn gốc: Phần đất tranh chấp hiện nay thuộc một phần thửa đất số 1937 thuộc tờ bản đồ số 4 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS03293 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho bà Nguyễn Thị Phương L ngày 10/8/2016, có nguồn gốc là của ông Trương Hữu Đ chuyển nhượng cho bà Bùi Thanh H1 vào ngày 16/12/2002 (bút lục số 71) với diện tích 205m², bà H1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 31/3/2003. Bà H1 đã tách thửa, tạo thêm 01 thửa mới là thửa 1937 với diện tích 85,4m² theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H 00476 ngày 19/10/2007 (bút lục số 148). Bà H1 chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 1937 cho bà M, bà M được cập nhật biến động sang tên ngày 26/11/2007 (bút lục số 148). Ngoài ra, bà Bùi Thanh H1 còn nhận chuyển nhượng một phần đất thuộc thửa 1432, có diện tích 54m² từ ông Trương Hữu Đ, thửa 1432 liền kề với thửa đất 1937, bà H1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 06/7/2005. Diện tích đất này bà H1 cũng chuyển nhượng cho bà M, bà M được cập nhật biến động sang tên ngày 06/10/2007 (bút lục số 160). Khi bà Bùi Thanh H1 chuyển nhượng cho bà Phan Thị M thì chuyển nhượng toàn bộ diện tích của 02 thửa đất với tổng diện tích 139,4m², không điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chừa diện tích 14,4m² là đường đi. Cuối năm 2007 bà M đã hợp 02 thửa đất 1937 và thửa 1432 (Bút lục 163) thành 01 thửa đất 1937 có tổng diện tích 139,4m² và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN H00573 ngày 02/02/2008. Bà M đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cho ông Trần Thanh H, ông H được cập nhật biến động sang tên ngày 17/6/2016, khi bà M chuyển nhượng cho ông H thì chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất là 139,4m², không điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chừa diện tích 14,4m² là đường đi. Ông H chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Phương L theo hợp đồng chuyển nhượng ngày 19/7/2016, bà L đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN CS 03293 do Sở T cấp ngày 10/8/2016 với diện tích 139,4m².

[3] Bà Bùi Thanh H1 căn cứ vào giấy cam kết ngày 25/02/2008 của bà M để yêu cầu Tòa án xác định diện tích đất tranh chấp 15.3m² là đường đi chung. Xét giấy cam kết của bà M: Giấy cam kết của bà M do bà M lập ngày 25/02/2008, do đó áp dụng các quy định của pháp luật tại thời điểm này để đánh giá tính hợp pháp của Tờ cam kết chừa đường đi chung. Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005, một trong các căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất là do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005, quy định việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp thừa kế. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Đồng thời, theo quy định tại Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 khi người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này thì phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, ông Trương Hữu Đ chuyển nhượng cho bà Bùi Thanh H1 diện tích 54m², bà H1 chuyển nhượng cho bà M thửa đất 1432 cũng 54m2, các bên khi lập thủ tục chuyển nhượng, khi cập nhật biến động sang tên không tách phần diện tích đất có thỏa thuận chừa đường ra khỏi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với bà M từ khi lập giấy cam kết ngày 25/02/2008 cho đến khi chuyển nhượng cho ông Trần Thanh H thì bà M không điều chỉnh biến động để tách diện tích cam kết ra khỏi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình mà lại chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất 139,4m² cho ông Trần Thanh H theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/6/2016 (bút lục 169). Ông Trần Thanh H không thừa nhận về việc ông H biết và có cam kết chừa diện tích đất 14,4m² trong tổng diện đã nhận chuyển nhượng của bà Phan Thị M để làm đường đi, các đương sự không có chứng cứ nào chứng minh việc giữa ông H, bà L có thỏa thuận hoặc có biết về việc chừa đường. Bà L đã nhận chuyển nhượng và trả tiền đầy đủ cho ông H với diện tích đất 139,4m².

[4] Về mục đích giấy cam kết ngày 25/02/2008 của bà M: Tại giấy cam kết có nội dung bà M chừa diện tích đất 14,4m² vào thăm mộ, không có nội dung nào tại giấy cam kết thể hiện chừa làm đường đi cho bà H1 hoặc bà T. Thời điểm đó các bên xác định là đối diện phần đất tranh chấp có 02 ngôi mộ của gia đình ông Trương Hữu Đ và các đương sự đều thống nhất ông Trương Hữu Đ đã di dời 02 ngôi mộ, hiện nay không có bất cứ ngôi mộ nào tại phần đất giáp ranh của thửa đất 1937. Đồng thời, việc cam kết ngày 25/02/2008 là của bà M với bà Bùi Thanh H1, bà Bùi Thanh H1 không có bất cứ tài liệu, chứng cứ nào thể hiện về việc những chủ sử dụng đất sau là ông Trần Thanh H, bà Nguyễn Thị Phương L có cam kết và đồng ý về việc xác định diện tích đất tranh chấp là đường đi. Đối với phần đất có chiều ngang 0,4m không thể thuận tiện cho việc đi lại.

[5] Đối với ý kiến của nguyên đơn về việc hiện nay thửa đất 2122 của bà Trần Thị T không có lối đi nào khác ngoài việc đi qua phần đất tranh chấp để đi ra đường công cộng là không hợp lý. Bởi lẽ thửa đất 2122 trước đây là của nguyên đơn bà Bùi Thanh H1, bà H1 nhận chuyển nhượng từ ông Lê Thế H2 được cập nhật biến động sang tên ngày 13/10/2006 (bút lục 106), đến năm 2023 nguyên đơn mới tặng cho mẹ là bà Trần Thị T. Đồng thời thửa đất 2122 tiếp giáp với thửa 593b (cũ) của bà Bùi Thanh H1 để đi ra đường công cộng là thuận tiện nhất trong trường hợp muốn mở lối đi qua bất động sản liền kề. Tuy nhiên, trong vụ án này đương sự không yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề mà yêu cầu công nhận diện tích là lối đi chung nên hội đồng xét xử không xem xét về việc mở lối đi qua bất động sản liền kề.

[6] Đối với ý kiến của nguyên đơn về việc tại Biên bản về việc xác minh đơn yêu cầu hòa giải của bà Nguyễn Thị Phương L ngày 07/12/2023, bà Nguyễn Thị Phương L đồng ý chừa 14,4m² làm đường đi, theo biên bản xác minh đơn yêu cầu hòa giải ngày 07/12/2023 xác minh để giải quyết tranh chấp của bà Nguyễn Thị Phương L với ông Nguyễn Chính C1, không phải với bà Bùi Thanh H1. Đến nay do các bên có tranh chấp nên bà L không đồng ý chừa đường đi nên không có căn cứ để xác định diện tích đất là đường đi.

Xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm xử có căn cứ nên không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo phải nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 148 và khoản 1 Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2005;

- Căn cứ các Điều 26 và Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Bùi Thanh H1.
2. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 300/2024/DS-ST ngày 16/9/2024 Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương.
3. Án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn bà Bùi Thanh H1 phải nộp số tiền 300.000 đồng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng đã nộp theo biên lai thu tiền số 0001658 ngày 02/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố D.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.