TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 228/2024/DS-PT Ngày 26-4-2024 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Tài;

Các thẩm phán: Bà Trần Thị Thanh Trúc;

Ông Nguyễn Trung Dũng.

- Thư ký phiên toà: Ông Nguyễn Minh Hoàng - Thư ký Toà án nhân dân tỉnh Bình Dương;

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Phước - Kiểm sát viên.

Ngày 26 tháng 4 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 406/2023/TLPT-DS ngày 01 tháng 11 năm 2023, về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất".

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 102/2023/DS-ST ngày 09-8-2023 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 432/2023/QĐ-PT ngày 21 tháng 11 năm 2023, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Đặng Thị Thanh T, sinh năm 1988; địa chỉ: số A, khu A, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Phạm Minh T1, sinh năm 1980; địa chỉ: Số A đường D, KDC C, phường C, thành phố T, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (theo hợp đồng ủy quyền ngày 08/3/2022, có yêu cầu giải quyết vắng mặt).

Bị đơn: Bà Hà Thị N, sinh năm 1961; địa chỉ: Số H, khu H, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Trương Quốc T2, sinh năm 1974; địa chỉ: Số B đường P, tổ E, khu E, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (theo hợp đồng ủy quyền ngày 04/8/2022, có yêu cầu giải quyết vắng mặt).

2

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Bà Hà Thị Đ, sinh năm 1937. Địa chỉ: tổ I, ấp B, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước (vắng mặt).

- Bà Hà Thị T3, sinh năm 1944. Địa chỉ: Số H, đường B, tổ E, khu phố H, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương (bà T3 đã chết ngày 11/12/2023). Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà T3:

1. Ông (bà) Bao Ngọc X, sinh năm: 1965, địa chỉ: số H tổ E, khu phố H, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương (vắng mặt).
2. Ông (bà) Bao Ngọc M, sinh năm: 1968, địa chỉ: số H tổ E, khu phố H, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương (vắng mặt).
3. Ông (bà) Bao Ngọc T4, sinh năm: 1971, địa chỉ: số H tổ E, khu phố H, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương (vắng mặt).
4. Ông (bà) Bao Ngọc A, sinh năm: 1975, địa chỉ: số H tổ E, khu phố H, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương (vắng mặt).
5. Ông (bà) Bao Thanh V, sinh năm: 1977, địa chỉ: số H tổ E, khu phố H, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương (vắng mặt).
6. Ông (bà) Bao Thanh P, sinh năm: 1979, địa chỉ: số H tổ E, khu phố H, phường Ô (bà) H, thành phố T, tỉnh Bình Dương (vắng mặt).
7. Ông (bà) Bao Ngọc H (chết) có các con là Phan Công D, sinh năm 1979 và Phan Như P1, sinh năm 1991, cùng địa chỉ: số H tổ E, khu phố H, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương (vắng mặt).

- Người kháng cáo: nguyên đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn bà Đặng Thị Thanh T trình bày:

Ngày 13/11/2014, bà Hà Thị N chuyển nhượng cho ông Lê Duy Đ1 phần đất có diện tích 100m² thuộc một phần thửa đất số 71, tờ bản đồ số 53 tọa lạc xã T, thị xã T (nay là khu H, phường H), thành phố T, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 411/QSDĐ do Uỷ ban nhân dân thị xã (nay là thành phố T), tỉnh Bình Dương cấp ngày 08/01/1999 cho bà Hà Thị L, diện tích 12.540m². Quyền sử dụng đất có nguồn gốc do bà N được hưởng theo di chúc của bà Hà Thị L được lập ngày 27/6/2003 tại Phòng C tỉnh Bình Dương, số công chứng 026, quyển số 01 TP/CC-SCT/HĐGD. Giá chuyển nhượng là 50.000.000 đồng, ông Đ1 đã thanh toán cho bà N lần 01 là 40.000.000 đồng và lần 02 là 10.000.000 đồng khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau đó, ngày 18/9/2016, bà T, bà N và ông Đ1 thoả thuận bà T sẽ thay ông Đ1 nhận chuyển nhượng lại 100m² đất nói trên, cụ thể như sau: Giá chuyển nhượng 100m² đất là 50.000.000 đồng. Về phương thức thanh toán: Ngày 18/9/2016, bà T thanh toán lại cho ông Đ1 35.000.000 đồng và thanh toán cho bà N 5.000.000 đồng. Số tiền còn lại 10.000.000 đồng, bà T sẽ thanh toán cho bà

3

N 5.000.000 đồng và ông Đ1 5.000.000 đồng khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng (khi bà T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Cùng ngày 18/9/2016 bà T, bà N và ông Đ1 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất số 71, tờ bản đồ số 53, diện tích 100m² (đo đạc thực tế 104,3m²) tọa lạc xã T, thị xã T (nay là khu H, phường H), thành phố T, tỉnh Bình Dương, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 411/QSDĐ do Uỷ ban nhân dân thị xã (nay là thành phố T), tỉnh Bình Dương cấp ngày 08/01/1999 cho bà Hà Thị L, diện tích 12.540m². Sau khi thanh toán cho ông Đ1 35.000.000 đồng và thanh toán cho bà N 5.000.000 đồng thì bà N đã giao đất cho bà T, bà T nhận đất, xây dựng hàng rào, quản lý, sử dụng đất cho đến nay. Bà T đã nhiều lần yêu cầu bà N thực hiện thủ tục để nhận thừa kế và tách thửa đất cho bà T nhưng bà N không thực hiện. Vì vậy, bà T khởi kiện yêu cầu:

- Công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán đất về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/9/2016 giữa bà Đặng Thị Thanh T và bà Hà Thị N có hiệu lực pháp luật. Công nhận bà T là chủ sử dụng hợp pháp thửa đất có diện tích 100m² (đo đạc thực tế 104,3m²) tọa lạc xã T, thị xã T (nay là khu H, phường H), thành phố T, tỉnh Bình Dương.

- Trường hợp hợp đồng mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) ngày 18/9/2016 giữa bà Đặng Thị Thanh T và bà Hà Thị N vô hiệu thì yêu cầu Toà án giải quyết:

Bà Đặng Thị Thanh T đồng ý trả cho lại cho bà Hà Thị N thửa đất có diện tích 100m². Buộc bà Hà Thị N hoàn trả cho bà Đặng Thị Thanh T số tiền đã thanh toán là 40.000.000 đồng. Buộc bà Hà Thị N phải bồi thường cho bà Đặng Thị Thanh T ½ số tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo giá hiện tại, tạm tính 25.000.000 đồng.

Ngày 06/02/2023, nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện như sau: tuyên hợp đồng mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) ngày 18/9/2016 giữa bà Đặng Thị Thanh T và bà Hà Thị N vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu như sau: Bà Đặng Thị Thanh T đồng ý trả cho lại cho bà Hà Thị N thửa đất có diện tích 100m². Buộc bà Hà Thị N hoàn trả cho bà Đặng Thị Thanh T số tiền đã thanh toán là 40.000.000 đồng. Buộc bà Hà Thị N phải bồi thường cho bà Đặng Thị Thanh T ½ số tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất so với giá thoả thuận (50.000.000 đồng) tại hợp đồng mua bán đất về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/9/2016 cụ thể:

Giá Toà án đã định giá: 10.000.000 đồng/m² x 100m² = 1.000.000.000 đồng.

Giá trị quyền sử dụng đất tại hợp đồng mua bán đất về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/9/2016 là 50.000.000 đồng

Số tiền bà N bồi thường là ½ số tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất so với thoả thuận là: (1.000.000.000 đồng - 50.000.000 đồng)/2 x 80% (bà T đã

4

thanh toán cho bà N tương ứng với 80% giá thoả thuận mua bán là 40.000.000 đồng/50.000.000 đồng) = 475.000.000 đồng x 80% = 380.000.000 đồng.

Bị đơn bà Hà Thị N trình bày:

Thống nhất với nguyên đơn về việc vào ngày 18/9/2016, bà T, bà N và ông Lê Duy Đ1 thoả thuận bà T sẽ thay ông Đ1 nhận chuyển nhượng lại 100m² đất mà ông Đ1 đã nhận chuyển nhượng của bà N, cụ thể như sau: Giá chuyển nhượng 100m² đất là 50.000.000 đồng. Về phương thức thanh toán: Ngày 18/9/2016, bà T thanh toán lại cho ông Đ1 35.000.000 đồng và thanh toán cho bà N 5.000.000 đồng. Số tiền còn lại 10.000.000 đồng, bà T sẽ thanh toán cho bà N 5.000.000 đồng và ông Đ1 5.000.000 đồng khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng (khi bà T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, phần đất bà N chuyển nhượng cho ông Đ1 (sau đó thống nhất bà T sẽ thay ông Đ1 để mua lại của bà N) đã có tranh chấp từ trước nên bà N chưa làm thủ tục chia thừa kế, đồng thời khi chuyển nhượng cho ông Đ1 thì bà N và ông Đ1 cũng chưa xác định vị trí khu đất sẽ chuyển nhượng cho ông Đ1. Vị trí đất tranh chấp do bà T xác định hiện nay là do bà T và ông Đ1 tự thoả thuận với nhau. Vì là người nhà (bà T là cháu ruột của bà N) nên khi bà T xây hàng rào thì bà N không ngăn cản. Bị đơn đồng ý tuyên hợp đồng vô hiệu, đồng ý trả lại số tiền đã nhận 40.000.000 đồng và hỗ trợ thêm 110.000.000 đồng, tổng cộng bà N sẽ trả lại cho bà T 150.000.000 đồng, không đồng ý bồi thường chênh lệch số tiền 380.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hà Thị Đ trình bày:

Việc mua bán và tranh chấp giữa bà N và bà T thì bà Đ không liên quan cũng không có ý kiến gì và không có yêu cầu độc lập. Ngoài ra, do tuổi cao và ở xa nên bà Đ đề nghị Toà án giải quyết vắng mặt bà trong suốt quá trình tố tụng của Toà án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hà Thị T3: Bà T3 đã được Toà án cấp sơ thẩm tống đạt hợp lệ nhưng bà T3 không đến Toà án làm việc, không cung cấp lời khai, không có yêu cầu độc lập, không cung cấp chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: quyền sử dụng đất diện tích đo đạc thực tế 104,3m² giá trị 1.043.000.000 đồng. Tài sản gắn liền với đất gồm: 01 hàng rào lưới B40 trị giá 105.000 đồng. Tổng giá trị: 1.043.105.000 đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 102/2023/DS-ST ngày 09-8-2023 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương đã quyết định như sau:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đặng Thị Thanh T đối với bị đơn bà Hà Thị N về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

- Tuyên bố hợp đồng mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) ngày 18/9/2016 giữa bà Hà Thị N và bà Đặng Thị Thanh T vô hiệu.

5

Buộc bà Đặng Thị Thanh T trả lại cho bà Hà Thị N phần đất có diện tích đất theo đo đạc thực tế 104,3m² thuộc một phần diện tích 12.450m² thuộc thửa số 71, tờ bản đồ số 53, tọa lạc phường T (nay là phường H), thành phố T, tỉnh Bình Dương theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 411/QSDĐ do UBND thị xã (nay là thành phố T), tỉnh Bình Dương cấp ngày 08/01/1999 cho bà Hà Thị L (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo)

- Buộc bà Hà Thị N phải trả cho bà Đặng Thị Thanh T số tiền 420.000.000 đồng (bốn trăm hai mươi triệu đồng).

Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Hà Thị N phải chịu 20.800.000 đồng. Chi cục thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương hoàn trả cho bà Đặng Thị Thanh T số tiền 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0001170 ngày 15/4/2022.

Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá: Bà Hà Thị N phải chịu 3.051.000 đồng, bà T đã nộp tạm ứng. Bà N có nghĩa vụ thanh toán lại cho bà T số tiền 3.051.000 đồng.

Ngoài ra bản án còn quyết định về quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 21 tháng 8 năm 2023, bị đơn kháng cáo.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn rút một phần kháng cáo, chỉ kháng cáo phần án phí, xin miễn án phí.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:

Về tố tụng những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: tại phúc thẩm người kháng cáo chỉ yêu cầu kháng cáo về phần án phí, bị đơn xin miễn án phí do là người cao tuổi. Các phần khác của bản án không kháng cáo, xin rút. Viện kiểm sát nhận thấy bà N sinh năm 1961, là người cao tuổi, tại cấp phúc thẩm có đơn xin miễn án phí nên đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ một phần kháng cáo của bà N và miễn án phí cho bà N theo quy định của pháp luật.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng: kháng cáo của bị đơn bà Hà Thị N trong hạn luật định, căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự Tòa án xét xử vụ án theo quy định của pháp luật. Đối với bà Hà Thị T3 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án đã chết ngày ngày 11/12/2023. Toà án đã đưa người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà T3 vào tham gi tố tụng gồm: ông (bà) Bao Ngọc X, ông (bà) Bao Ngọc M, ông (bà) Bao Ngọc T4, ông (bà) Bao Ngọc A, ông (bà) Bao Thanh V,

6

ông (bà) Bao Thanh P, ông (bà) Bao Ngọc H (chết). Ông H có các con là Phan Công D và Phan Như P1.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn rút một phần kháng cáo tại phần 1 và 3 quyết định của Bản án dân sự sơ thẩm số 102/2023/DS-ST ngày 09-8-2023 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương, Tòa án cấp phúc thẩm đình chỉ xét xử phúc thẩm phần yêu cầu kháng cáo bị đơn rút theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 289 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Xét kháng cáo xin miễn án phí sơ thẩm của bị đơn bà Hà Thị N. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy quá trình tố tụng tại cấp sơ thẩm, bà Hà Thị N, sinh năm 1961 là người cao tuổi. Theo quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội thì người cao tuổi được miễn án phí khi có đơn yêu cầu xin miễn án phí, tuy nhiên bà Hà Thị N không có đơn xin miễn án phí, do đó, Toà án cấp sơ thẩm xét xử buộc bà Hà Thị N chịu án phí sơ thẩm là đúng quy định. Tại cấp phúc thẩm bà Hà Thị N có đơn xin miễn án phí. Do đó, Toà án cấp phúc thẩm sửa phần án phí sơ thẩm, miễn án phí cho bà N.

[] Kháng cáo của bà N được chấp nhận một phần.

[] Án phí phúc thẩm: kháng cáo được chấp nhận một phần nên người kháng cáo không phải chịu.

[] Ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương là phù hợp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 48, 148, khoản 2 Điều 308, điểm c khoản 1 Điều 289, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự, Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm kháng cáo của bà Hà Thị N đối với phần 1 và 3 quyết định của Bản án dân sự sơ thẩm số 102/2023/DS-ST ngày 09-8-2023 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Hà Thị N. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 102/2023/DS-ST ngày 09-8-2023 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương về phần án phí dân sự sơ thẩm như sau:

2.1. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Hà Thị N được miễn toàn bộ án phí.

3. Phần quyết định của bản án sơ thẩm không có kháng cáo có hiệu lực pháp luật như sau:

3.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đặng Thị Thanh T đối với bị đơn bà Hà Thị N về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

7

- Tuyên bố hợp đồng mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) ngày 18/9/2016 giữa bà Hà Thị N và bà Đặng Thị Thanh T vô hiệu.

- Buộc bà Đặng Thị Thanh T trả lại cho bà Hà Thị N phần đất có diện tích đất theo đo đạc thực tế 104,3m² thuộc một phần diện tích 12.450m² thuộc thửa số 71, tờ bản đồ số 53, tọa lạc phường T (nay là phường H), thành phố T, tỉnh Bình Dương theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 411/QSDĐ do UBND thị xã (nay là thành phố T), tỉnh Bình Dương cấp ngày 08/01/1999 cho bà Hà Thị L (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo)

- Buộc bà Hà Thị N phải trả cho bà Đặng Thị Thanh T số tiền 420.000.000 đồng (bốn trăm hai mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3.2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Trả cho bà Đặng Thị Thanh T số tiền 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0001170 ngày 15/4/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương.

3.3. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá: Bà Hà Thị N phải chịu 3.051.000 đồng, bà T đã nộp tạm ứng. Bà N có nghĩa vụ thanh toán lại cho bà T số tiền 3.051.000 đồng.

4. Án phí phúc thẩm: Trả lại cho bà Hà Thị N 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tại Biên lai số 0000718 ngày 09/9/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Bình Dương; - Chi cục THADS thành phố T; - TAND thành phố T; - Các đương sự; - Tổ hành chính tư pháp; - Lưu: Hồ sơ, Tòa Dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Văn Tài

8