NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

- Thư ký phiên tòa: Bà Đào Thị Lành, Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thanh Trúc - Kiểm sát viên.

Vào các ngày 16, 21 tháng 01, ngày 28 tháng 02 và các ngày 14, 21 tháng 3 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 969/2024/TLPT-DS ngày 27 tháng 11 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 667/2024/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 6411/2024/QĐ - PT ngày 09 tháng 12 năm 2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 18686/2024/QĐ - PT ngày 25 tháng 12 năm 2024, Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 984/2025/QĐPT-DS ngày 21 tháng 01 năm 2025 và Thông báo về thời gian, địa điểm tiếp tục phiên tòa số 1001/TB-TA ngày 03 tháng 02 năm 2025 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữa:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Trí T, sinh năm 1965. Địa chỉ: D Khu dân cư N, Tổ B, Khu phố B, phường P, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Ông Châu Văn H, sinh năm 1963 và bà Đỗ Thị Thanh H1, sinh năm 1965. Cùng địa chỉ: F L, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Tuấn A, sinh năm 1990. Địa chỉ: Số D N, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh. (Là người đại diện theo ủy quyền – Giấy ủy quyền ngày 10/4/2024).

Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Nguyễn Thị Xuân K, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H, Giám đốc Công ty L; Địa chỉ: 4 N, Áp A, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người kháng cáo: Bị đơn ông Châu Văn H, bà Đỗ Thị Thanh H1.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo nội dung đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn ông Nguyễn Trí T trình bày:

Ngày 02/08/2023, ông Nguyễn Trí T cùng ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 có thỏa thuận hợp đồng đặt cọc mua bán thửa đất số 410-3 tờ bản đồ số 7B (sơ đồ nền) tọa lạc tại phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

Do ông H và bà H1 không thực hiện theo hợp đồng như: Đo vẽ đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Ngày 11/12/12023, ông T và ông H có đến văn phòng C để ký hợp đồng mua bán, lúc này ông T phát hiện bản vẽ hiện trạng vị trí không đúng thực tế nên dừng lại không ký và có gửi đơn đến Chi nhánh Văn phòng Đ. Ngày 27/12/2023, ông T được mời lên Chi nhánh Văn phòng Đ làm việc và có văn bản trả lời là bản vẽ hiện trạng sơ đồ nhà đất số 1309/CN. VPĐKĐĐQ7 là không đổi mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi tôi được nhận chuyển nhượng.

Nay, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

• - Buộc ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc cụ thể: Có trách nhiệm vẽ bản vẽ và có xác nhận của Chi nhánh văn phòng Đ để hai bên tiếp tục ký mua bán chuyển nhượng tại văn phòng công chứng theo hợp đồng đặt cọc của hai bên ngày 02/08/2023.
• - Nếu ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 không thực hiện đúng theo hợp đồng đặt cọc thì phải có trách nhiệm trả lại cho ông Nguyễn Trí T số tiền đã đặt cọc là 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng) và bồi thường một khoản tiền phạt cọc là 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng) theo hợp đồng đặt cọc, tổng số tiền ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 phải trả cho ông Nguyễn Trí T là 800.000.000 (T1 trăm triệu) đồng ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 có ông Nguyễn Tuấn A là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Trước đây, tại biên bản làm việc ở Toà dân sự - Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nguyên đơn ông Nguyễn Trí T và bị đơn ông Châu Văn H, bà Đỗ Thị Thanh H1 đã thống nhất trình bày:

Ông Châu Văn H, bà Đỗ Thị Thanh H1 đồng ý chuyển nhượng và ông Nguyễn Trí T có đồng ý nhận chuyển nhượng diện tích 199,47m² thuộc thửa 410-3 tờ bản đồ số 7B (sơ đồ nền) theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 03094/2004 do Ủy ban nhân dân Quận G cấp cho ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 ngày 27/5/2004 với giá trị chuyển nhượng là 4.000.000.000 (Bốn tỷ) đồng.

Sau khi ông Nguyễn Trí T giao cho ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 số tiền đặt cọc là 400.000.000 (Bốn trăm triệu) đồng, khi nhận đủ số tiền đặt cọc là 400.000.000 (Bốn trăm triệu) đồng ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 đã làm đúng theo các nội dung đã được thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc mua bán tài sản nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ký ngày 02/08/2023. Các bên thống nhất vào 14 giờ 00 phút ngày 09/10/2023, ông Nguyễn Trí T, ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 sẽ tiến hành công chứng chuyển nhượng diện tích 199,47m² thuộc thửa 410-3 tờ bản đồ số 7B (sơ đồ nền) theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 03094/2004 do Ủy ban nhân dân Quận G cấp, tại Văn phòng C địa chỉ số D N, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh và đồng thời ông Nguyễn Trí T sẽ giao số tiền đợt 2 là 3.000.000.000 (Ba tỷ) đồng cho ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1.

Số tiền còn lại 600.000.000 (Sáu trăm triệu) đồng ông Nguyễn Trí T sẽ giao cho ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 ngay sau khi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đứng tên của ông Nguyễn Trí T.

Nhưng sau khi nhiều lần ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 hẹn và ra Văn phòng Công chứng thì ông Nguyễn Trí T trì hoãn, tìm mọi cách không ra để công chứng và có khi ông Nguyễn Trí T đã ra tới Văn phòng công chứng thì ông Nguyễn Trí T cũng từ chối việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng như trình bày trên, cụ thể:

• Lần hẹn thứ nhất, vào ngày 27/10/2023 ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 có hẹn ông Nguyễn Trí T ra Văn phòng công chứng để ký chuyển nhượng trên tinh thần tiếp tục thực hiện theo biên bản làm việc của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ngày 02/08/2023. Nhưng ông Nguyễn Trí T từ chối không ra viện lý do phải có bản vẽ kiểm tra nội nghiệp (nằm ngoài sự thỏa thuận các bên).
• Lần hẹn thứ hai, là 08 giờ 00 phút ngày 09/11/2023, tại Văn phòng C địa chỉ số D N, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Nguyễn Trí T lại từ chối không ra với lý do phải có bản vẽ kiểm tra nội nghiệp và việc bàn giao ranh mốc nằm ngoài diện tích mua bán thuộc đất kênh rạch của nhà nước quản lý (cũng nằm ngoài sự thỏa thuận các bên).
• Lần hẹn cuối là 09 giờ 00 phút ngày 11/12/2023 ông Nguyễn Trí T có ra Văn phòng C nhưng không tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng, cũng như không giao tiền đợt 2 là 3.000.000.000 (Ba tỷ) đồng. Lần này phía ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 đã có được bản vẽ kiểm tra nội nghiệp. Ông Nguyễn Trí T không đồng ý ký nhận chuyển nhượng với lý do đề nghị khi cập nhật phải tách riêng 2 sổ hồng không gộp chung và phải đảm bảo đủ diện tích của 2 sổ hồng theo Giấy chứng nhận được cấp. Như vậy với lý do này ông Nguyễn Trí T đã đi ngược với biên bản làm việc ngày 02/08/2023.

Theo như hợp đồng đặt cọc thì căn cứ Điều 4 quyền lợi và nghĩa vụ của ông Nguyễn Trí T trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nêu trên thì trong thời gian chờ ngày ra công chứng, nếu ông Nguyễn Trí T đổi ý không mua căn nhà và đất nếu trên trong bất kì lí do gì sẽ bị mất số tiền mà ông đã đặt cọc cho ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 tức là 400.000.000 (Bốn trăm triệu) đồng.

Vì vậy, ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 không có trách nhiệm hoàn trả số tiền đặt cọc là 400.000.000 (Bốn trăm triệu) đồng và bồi thường cho ông Nguyễn Trí T gấp đôi số tiền đặt cọc là 400.000.000 (Bốn trăm triệu) đồng. Bị đơn đề nghị bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 667/2024/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

1. Chấp yêu cầu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Trí T về việc:
   1. Buộc ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc cụ thể: Có trách nhiệm vẽ bản vẽ có thể hiện lối đi vào 3m 3m theo Giấy chứng nhận số CH06367 ngày 08/11/2010 do Ủy ban nhân dân Quận G cấp và có xác nhận của Chi nhánh văn phòng Đ để hai bên tiếp tục ký mua bán chuyển nhượng tại văn phòng công chứng theo hợp đồng đặt cọc của hai bên ngày 02/08/2023. Thời hạn thực hiện là tối đa 60 ngày kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.
   2. Trường hợp ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 không thực hiện tiếp tục hợp đồng, ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Nguyễn Trí T số tiền 800.000.000 đồng (Bao gồm 400.000.000 đồng tiền cọc và 400.000.000 đồng tiền đền C1). Thanh toán ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.
   3. Kể từ ngày ông Nguyễn Trí T có đơn yêu cầu thi hành án, ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 phải chịu thêm tiền lãi của số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại Khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 03/10/2024, ông Nguyễn Tuấn A người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Châu Văn H, bà Đỗ Thị Thanh H1 nộp đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày:

Bị đơn yêu cầu kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, lý do: Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên không thỏa thuận về việc vẽ bản vẽ có lối đi, hơn nữa ông T yêu cầu phải có bản vẽ nội nghiệp thể hiện lối đi trong giấy chứng số CH06367 ngày 08/11/2010 do Ủy ban nhân dân Quận G cấp là không thể thực hiện được, nên việc ông T từ chối không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm hợp đồng đặt cọc vì vậy ông T phải chịu mất tiền đặt cọc. Trường hợp ông T muốn tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng thì ông H, bà H1 đồng ý ký chuyển nhượng theo giá thị trường tại thời điểm hiện tại, tiền cọc 400.000.000 đồng ông T đã đưa ông H, bà H1 đồng ý cấn trừ vào hợp đồng chuyển nhượng các bên sẽ ký mới.

Đại diện bị đơn trình bày bổ sung:

Bị đơn không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng với ông T vì ông T đã vi phạm thỏa thuận Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc và quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai, ông T phải chịu mất tiền cọc.

Bị đơn xác định nay không đồng ý chuyển nhượng diện tích 199,47m² thuộc thửa 410-3 tờ bản đồ số 7B (sơ đồ nền) theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 03094/2004 do Ủy ban nhân dân Quận G cấp vì giá đất hiện tại đã tăng không còn giá cũ nên nếu ông T đồng ý với giá hơn 6.000.000.000 đồng sẽ thỏa thuận lại.

Nguyên đơn trình bày: Không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của bị đơn, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm. Nếu bị đơn không đồng ý vẽ lối đi 3m cho phần đất chuyển nhượng ông T vẫn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng hoặc sẽ bán lại cho bị đơn phần đất của ông phía trong đang đứng tên sử dụng với giá 14.500.000 đồng/m² vì vụ kiện kéo dài quá lâu.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; Việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng trong giai đoạn xét xử phúc thẩm kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm nghị án đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Theo tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, sửa án sơ thẩm, buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc, trong thời hạn 60 ngày phải ký tiếp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng, quá thời hạn trên các bên không thực hiện hợp đồng bị đơn có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Nguyễn Trí T số tiền 800.000.000 đồng (Bao gồm 400.000.000 đồng tiền cọc và 400.000.000 đồng tiền đền C1). Về án phí các bên phải chịu theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

[1.1.] Xét đơn kháng cáo của bị đơn trong hạn luật định phù hợp khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên được chấp nhận.

[1.2.] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Ông Nguyễn Trí T khởi kiện tranh chấp về hợp đồng đặt cọc đối với diện tích đất của ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 cư trú tại Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Căn cứ Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35, Điểm c Khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án nhân dân Quận 7 thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền, Tòa án nhân dân Quận 7 xác định quan hệ pháp luật tranh chấp “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là đúng.

[1.3] Về xác định tư cách tham gia tố tụng của đương sự: Tòa án có triệu tập bà Trần Thị D là vợ ông Nguyễn Trí T để xác định tư cách tham gia tố tụng của bà D. Tại Bản tự khai ngày 22/12/2024, bà D xác định số tiền 400.000.000 đồng do ông T đã đặt cọc cho ông H, bà H1 là tài sản riêng của ông T, bà D không có liên quan gì đến số tiền này, việc mua bán, chuyển nhượng giữa ông T với ông H, bà H1 là việc cá nhân của ông T không liên quan đến bà D. Bà D đề nghị Tòa án không đưa bà vào tham gia tố tụng trong vụ án. Hội đồng xét xử nhận thấy, việc không đưa bà D tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khi giải quyết vụ án là đúng quy định tại khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

[2] Về nội dung kháng cáo: Bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

Xét, hợp đồng đặt cọc ngày 02/8/2023:

Bị đơn cho rằng lý do làm cho các bên không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất được là do nguyên đơn ông Nguyễn Trí T yêu cầu phải có bản vẽ nội nghiệp đất chuyển nhượng thì mới ký kết hợp đồng chuyển nhượng, đến khi bị đơn có bản vẽ nội nghiệp thì ông T cũng không đồng ý ký kết chuyển nhượng với lý do đề nghị khi cập nhật phải tách riêng 2 sổ hồng không gộp chung và phải đảm bảo đủ diện tích của 2 sổ hồng theo Giấy chứng nhận được cấp, trong khi căn cứ điều 4 của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, trong thời gian chờ ngày ra công chứng nếu ông Nguyễn Trí T đổi ý không mua căn nhà và đất trong bất kì lí do gì sẽ bị mất số tiền mà ông đã đặt cọc cho ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 tức là 400.000.000 (Bốn trăm triệu) đồng, vì lẽ đó ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 không đồng ý hoàn trả số tiền đặt cọc là 400.000.000 (Bốn trăm triệu) đồng và bồi thường cho ông Nguyễn Trí T gấp đôi số tiền đặt cọc là 400.000.000 (Bốn trăm triệu) đồng.

Theo hợp đồng đặt cọc sau khi ông H, bà H1 nhận số tiền cọc 400.000.000 đồng thì đến ngày 09/10/2023 bên B tức là ông T thanh toán tiếp cho bên A là ông H bà H1 số tiền 3.000.000.000 đồng khi ra công chứng. Trong thời gian chờ ra công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng đất thì ông T có liên hệ với cơ quan chức năng để tham khảo thông tin về việc ông muốn được cấp riêng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất 410-3, tờ bản đồ 7B thì được trả lời là phải có bản vẽ thể hiện lối đi vào 3m trên thửa đất của hai bên ký chuyển nhượng, trình bày này của ông T hoàn toàn phù hợp với sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 06381/2004 do Ủy ban nhân dân Quận G cấp ngày 15/11/2004 và số CH06367 do Ủy ban nhân dân Quận G cấp ngày 08/11/2010 (kèm bản đồ hiện trạng – vị trí số 05-140/ĐD/2004 do Công ty Đ1 lập ngày 08/7/2004), cả hai sơ đồ đều thể hiện lối đi 3m, cũng phù hợp với nội dung biên bản làm việc giữa ông T với Chi nhánh Văn phòng Đ ngày 27/12/2023: “Trường hợp cấp giấy chứng nhận riêng cho ông Nguyễn Trí T thì bản vẽ số 1309/CN.VPDKDDDDQ7 phải thể hiện lối đi 3m theo giấy chứng nhận số CH06367 ngày 08/11/2010 do Ủy ban nhân dân Quận G cấp”. Từ đó cho thấy việc ông T trì hoãn việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất tại Phòng Công chứng với lý do các bên phải có bản vẽ thể hiện lối đi 3m là có cơ sở, hợp đồng chậm thực hiện được không phải do lỗi của ông T, nên cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng là có cơ sở.

Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn từ chối thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng do giá đất đã tăng còn ông T xác định trong trường hợp không thực hiện được bản vẽ có thể hiện lối đi vào 3m theo Giấy chứng nhận số CH06367 ngày 08/11/2010 do Ủy ban nhân dân Quận G cấp thì nay vẫn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, xét hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận nội dung: “Giá mua bán là 4.000.000.000 đồng, giá này cố định không thay đổi trong trường hợp giá cả nhà (đất) của thị trường lên hay xuống. Trong thời gian chờ ngày ra công chứng, nếu bên bán đổi ý không bán căn nhà và đất nêu trên, bên bán sẽ phải đền gấp đôi số tiền bên mua đã cọc tức là 800.000.000 đồng đưa 1 lần và hủy bỏ hợp đồng đặt cọc”. Như đã nhận định ở trên việc làm chậm thực hiện hợp đồng không phải lỗi của ông T, nên nay ông H, bà H1 từ chối thực hiện hợp đồng là trái với nội dung các bên đã thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc, do đó không có cơ sở xem xét để chấm dứt hợp đồng đặt cọc, hai bên vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc, trên cơ sở hợp đồng đặt cọc hai bên phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng trong hạn 60 ngày sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên căn cứ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 03094/2004 do Ủy ban nhân dân Quận G cấp ngày 27/5/2004 mà ông H, bà H1 đang đứng tên sử dụng không thể hiện lối đi 3m trong khi đó cấp sơ thẩm lại tuyên buộc “ông H, bà H1 có trách nhiệm vẽ bản vẽ có thể hiện lối đi vào 3m 3m theo giấy chứng nhận số CH06367 ngày 08/11/2010 do Ủy ban nhân dân Quận G cấp và có xác nhận của Chi nhánh văn phòng Đ”, tức là buộc ông H, bà H1 thực hiện bản vẽ theo giấy chứng nhận do ông T đứng tên sử dụng là không phù hợp thực tế, do đó cần sửa án sơ thẩm.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là có căn cứ. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông Châu Văn H, bà Đỗ Thị Thanh H1. Sửa bản án sơ thẩm.

[3.] Về án phí dân sự sơ thẩm:

Do yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận nên bị đơn phải có nghĩa vụ nộp án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch theo quy định. Nguyên đơn được hoàn lại số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp.

Ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 phải chịu 36.000.000 (Ba mươi sáu triệu) đồng. Nhưng do ông Châu Văn H thuộc trường hợp người cao tuổi nên được miễn. Bà Đỗ Thị Thanh H1 phải chịu 18.000.000 (mười tám triệu) đồng.

[4.] Án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa bản án sơ thẩm, bà Đỗ Thị Thanh H1 và Ông Châu Văn H không phải chịu án phí phúc thẩm. Bị đơn được hoàn lại số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 328, Điều 423, Điều 424, Điều 428 của Bộ luật Dân sự 2015; Luật Thi hành án Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1. Sửa bản án sơ thẩm.
2. Chấp một phần yêu cầu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Trí T về việc:
   1. Buộc ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 tiếp tục thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 02/08/2023 giữa ông Nguyễn Trí T với ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 cụ thể ông Nguyễn Trí T và ông Châu Văn H, bà Đỗ Thị Thanh H1 tiếp tục ký kết chuyển nhượng phần diện tích đất 199,47m² thuộc thửa 410-3 tờ bản đồ số 7B (sơ đồ nền) theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 03094/2004 do Ủy ban nhân dân Quận G cấp ngày 27/5/2004 cho chủ sở hữu, sử dụng ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 tại Văn phòng công chứng. Thời hạn để thực hiện tối đa 60 ngày kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.
   2. Quá thời hạn 60 ngày kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 không thực hiện ký kết chuyển nhượng phần diện tích đất 199,47m² thuộc thửa 410-3 tờ bản đồ số 7B (sơ đồ nền) theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 03094/2004 do Ủy ban nhân dân Quận G cấp ngày 27/5/2004 cho chủ sở hữu, sử dụng ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 tại Văn phòng công chứng cho ông Nguyễn Trí T thì ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 có nghĩa vụ hoàn trả ngay cho ông Nguyễn Trí T số tiền 800.000.000 đồng (Bao gồm 400.000.000 đồng tiền cọc và 400.000.000 đồng tiền đền C1).

Các bên thi hành tại cơ quan thi hành án có thẩm quyền.

Kể từ ngày ông Nguyễn Trí T có đơn yêu cầu thi hành án, ông Châu Văn H và bà Đỗ Thị Thanh H1 phải chịu thêm tiền lãi của số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại Khoản 1 Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015; Nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:
   • - Nguyên đơn ông Nguyễn Trí T không phải chịu. H2 lại cho ông T tạm ứng án phí đã nộp số tiền 18.000.000 (Mười tám triệu) đồng theo biên lai thu số AA/2023/0038148 ngày 19 tháng 3 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh.
   • - Bị đơn ông Châu Văn H được miễn. Bà Đỗ Thị Thanh H1 phải chịu 18.000.000 (Mười tám triệu) đồng;
4. Về án phí dân sự phúc thẩm:

   Ông Châu Văn H được miễn. Bà Đỗ Thị Thanh H1 không phải chịu án phí; H2 lại cho bà H1 tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp số tiền 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo Biên lai tạm ứng số 0036605 ngày 30 tháng 10 năm 2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.