TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 222/2025/DS-PT

Ngày: 02-4-2025

“V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Bích Tuyền

Các Thẩm phán: Ông Trần Trọng Nhân

Bà Phùng Thị Cẩm Hồng

- Thư ký phiên tòa: Ông Lê Hồng Nhật Châu - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Long An.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Cẩm Chi - Kiểm sát viên.

Ngày 02 tháng 4 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Long An xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 86/2025/TLPT-DS ngày 10 tháng 02 năm 2025 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 80/2024/DS-ST ngày 09 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh Long An bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 77/2025/QĐ-PT ngày 25 tháng 02 năm 2025, giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Mỹ T, sinh năm 1987;

  Địa chỉ: Ấp Ô, xã T, huyện M, tỉnh Bến Tre.

  Người đại diện theo ủy quyền của bà T: Bà Phạm Thị Tuyết N, sinh năm 1983;

  Địa chỉ: Số B, ấp D, xã L, huyện C, tỉnh Long An.

• - Bị đơn: Bà Đào Lê Ngọc C, sinh năm 2000;

  Địa chỉ: Ấp D, xã P, huyện C, tỉnh Long An; tạm trú: ấp A, xã L, huyện C, tỉnh Long An.

  Người đại diện theo ủy quyền của bà C: Ông Phạm Chiến N1, sinh năm 1984;

  Địa chỉ: Số A, Quốc lộ A, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

• Người kháng cáo: Bị đơn bà Đào Lê Ngọc C.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 26/01/2024, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Mỹ T và người đại diện theo ủy quyền có lời trình bày như sau:

Vào 21/12/2023, bà T và bà C có ký hợp đồng đặt cọc để thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 2521, tờ bản đồ 04, tọa lạc tại xã L, huyện C, tỉnh Long An do bà C đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá chuyển nhượng là 1.150.000.000 đồng, bà T đặt cọc số tiền là 50.000.000 đồng, giao tiền đặt cọc cho bà C cùng ngày 21/12/2023. Hai bên thỏa thuận thời hạn ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng cho bà T là 30 ngày kể từ ngày 21/12/2023 đến ngày 21/01/2024, khi ra ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng thì bà T sẽ thanh toán toàn bộ số tiền chuyển nhượng cho bà C.

Bà C là người có trách nhiệm làm thủ tục trích lục bản đồ địa chính thửa đất để thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng. Thửa đất số 2521 thời điểm đó vẫn còn đang thế chấp tại ngân hàng, đến ngày 17/01/2024, bà C mới xóa thế chấp. Hai bên hẹn ngày 18/01/2024 đến Văn phòng C2 để ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng thời điểm này bà T biết được thông tin có người đang khởi kiện bà C liên quan đến thửa đất số 2521, vì vậy bà T mới yêu cầu bà C cho nhận lại tiền đặt cọc, khi nào vụ kiện liên quan đến thửa đất số 2521 được giải quyết xong thì bà T sẽ quay lại mua thửa đất này, nhưng phía bà C cam kết rằng bà C sẽ làm được thủ tục chuyển nhượng cho bà T. Bà T không đồng ý và có ý kiến là khi nào bà C giải quyết xong tranh chấp mới tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng và thời gian để bà C thỏa thuận giải quyết tranh chấp đối với thửa đất số 2521 là đến hết ngày 21/01/2024 theo hợp đồng đặt cọc.

Tuy nhiên đến ngày 20/01/2024, phía bà T biết được là bà C đã chuyển nhượng thửa đất 2521 cho người khác.

Bà T có yêu cầu bà C trả lại tiền cọc nhưng bà C không đồng ý mà nói rằng phía bà T phải mất cọc.

Nay, bà T yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 21/12/2023 giữa bà T và bà C, yêu cầu bà C phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 50.000.000 đồng.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Phạm Chiến N1 trình bày tại phiên tòa như sau: Vào ngày 21/12/2023, bà C và bà T có ký hợp đồng đặt cọc như phía bà T trình bày, bà C có nhận tiền cọc của bà T là 50.000.000 đồng. Thời gian thỏa thuận ra công chứng sang tên cho bà T là 30 ngày kể từ ngày 21/12/2023, bà T chỉ biết thời hạn để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng là 30 chứ không biết ngày cuối cùng là ngày nào.

Bà C là người có trách nhiệm chuẩn bị các giấy tờ pháp lý thửa đất số 2521 để làm thủ tục ký công chứng hợp đồng. Ngày 15/01/2024, bà C đã làm xong các giấy tờ pháp lý, ngày 17/01/2024, bà C tất toán khoản vay của bà C tại Ngân hàng X và yêu cầu bà Tiên tiến H ký hợp đồng chuyển nhượng. Tại biên bản đối chất ngày 01/7/2024, bà T trình bày là 02 tuần sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì phía nguyên đơn đã nghe thông tin tranh chấp nhưng bà T vẫn đồng ý ký hợp đồng với bà C và hẹn đến văn phòng công chứng ký hợp đồng vào ngày 18/01/2024. Ngày 18/01/2024, bà C và bà T cùng đến đến văn phòng công chứng nhưng tại văn phòng công chứng bà T nói rằng thửa đất 2521 đang bị tranh chấp, bà C có yêu cầu bà Tiên cung C1 tài liệu chứng cứ thể hiện thửa đất 2521 đang bị tranh chấp thì bà T không cung cấp được. Trong ngày 18/01/2024, cả 02 bên đều đến Tòa án nhân dân huyện Cần Đước kiểm tra thông tin việc tranh chấp đối với thửa đất số 2521, tại Tòa án bà C có cam kết với bà T là sẽ công chứng được hợp đồng chuyển nhượng cho bà T, trường hợp không công chứng được sẽ trả lại tiền cọc và đền cọc nhưng phía bà T vẫn không đồng ý.

Sau ngày 18/01/2024, bà C có liên lạc bằng điện thoại với bà T để yêu cầu bà T ra công chứng hợp đồng nhưng bà T không xác định được là mua hay không mua và bà C cũng có yêu cầu bà Tiên cung C1 tài liệu thể hiện bà T và ông Đặng Hữu P đang tranh chấp thửa đất 2521.

Để tiến hành thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà T, bà C đã vay tiền của ông Phan Kim T1 để giải chấp thửa đất số 2521 tại Ngân hàng. Khi bà T không ký hợp đồng chuyển nhượng nữa thì bà C không có tiền trả cho ông T1. Vì vậy, ngày 20/01/2024, bà C đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T1 để đảm bảo khoản vay của bà C. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng giữa bà C và ông T1 là không vi phạm hợp đồng đặt cọc. Bởi vì theo hợp đồng đặt cọc thì thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng là 30 ngày và đến ngày 19/01/2024 là đã hết thời hạn 30 ngày, nên ngày 20/01/2024, bà C ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông T1 là hợp pháp.

Đối với yêu cầu khởi kiện của bà T thì bà C đồng ý với yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 21/12/2023 giữa bà C và bà T, đối với số tiền đặt cọc bà C nhận của bà T thì bà T phải bị mất cọc, do bà T là bên không ký hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận.

Tòa án nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh Long An đã tiến hành hòa giải nhưng các đương sự không thỏa thuận được.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 80/2024/DS-ST ngày 09 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh Long An đã căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 91; Điều 147; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117, Điều 292, Điều 328 Bộ luật Dân sự; Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà T đối với bị đơn bà C.

Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 21/12/2023 giữa bà T và bà C.

Bà C có trách nhiệm trả cho bà T số tiền đặt cọc là 50.000.000 (năm mươi triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án phải chịu thêm khoản tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo quy định tại khoản 2 Điều 357 của Bộ luật Dân sự.

Về án phí: Bà C phải chịu án phí không có giá ngạch do hủy hợp đồng đặt cọc là 300.000 đồng và án có giá ngạch đối với trách nhiệm hoàn trả tiền cọc là 2.500.000 đồng. H1 lại cho bà T tiền tạm ứng án phí là 1.550.000 đồng theo các biên lai thu tạm ứng án phí số 0010187 và 0010188 cùng ngày 08/3/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Đước.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo; quyền và nghĩa vụ của các đương sự ở giai đoạn thi hành án.

Bản án chưa có hiệu lực pháp luật.

Ngày 23 tháng 9 năm 2024, bị đơn bà C kháng cáo không đồng ý trả cọc.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Bị đơn bà C do người đại diện ủy quyền có lời trình bày: Bà không đồng ý trả tiền cọc vì bà không vi phạm hợp đồng, theo thỏa thuận thời hạn 30 ngày tính từ ngày 21/12/2023 đến ngày 19/01/2024 nên 30 ngày là ngày 19/01/2024, ngày 20/01/2024 bà thực hiện chuyển nhượng cho ông T1 là không vi phạm về thời gian. Nay bà vẫn có thiện chí chuyển nhượng cho bà T nếu bà trả tiền vay cho ông T1 thì ông T1 sẽ thực hiện thủ tục sang tên cho bà T.

Nguyên đơn bà T do người đại diện ủy quyền có lời trình bày: Không đồng ý yêu cầu kháng cáo của bà C. Ngày 18/01/2024 bà ra phòng Công chứng thì được biết bà C đã thỏa thuận lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông T1. Thời hạn hai bên thỏa thuận đặt cọc từ ngày 21/12/2023 đến ngày 21/01/2024 nên ngày 20/01/2024 bà C chuyển nhượng thửa 2521 cho ông T1 là vi phạm thời hạn thỏa thuận. Trong thời gian thỏa thuận có thông tin bà C nợ tiền ông P, tranh chấp tại Tòa án huyện C và ông P yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời liên quan đến thửa đất 2521 nên bà T yêu cầu bà C giải quyết xong phần nợ mới thực hiện chuyển nhượng.

Các đương sự không có thỏa thuận gì khác.

Kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu:

Cấp phúc thẩm thực hiện đúng pháp luật về tố tụng từ khi thụ lý vụ án đến khi đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và các đương sự thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình, bị đơn bà C kháng cáo đúng quy định tại các Điều 273, Điều 276 Bộ luật Tố tụng dân sự nên đủ điều kiện xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

Về yêu cầu kháng cáo: Bà C kháng cáo không đồng ý trả tiền cọc vì cho rằng không vi phạm hợp đồng. Ngày 21/12/2023 hai bên thỏa thuận đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng để chuyển nhượng thửa đất 2521, thời hạn 30 ngày tính từ ngày 21/12/2023 đến ngày 21/01/2024. Tại biên bản hòa giải các bên thống nhất thỏa thuận thời hạn 30 ngày từ ngày 21/12/2023 đến ngày 21/01/2024. Trong thời gian thỏa thuận bà T nghe thông tin liên quan đến thửa đất 2521 do ông P tranh chấp tiền vay với bà C và có thông tin ai chuyển nhượng thửa đất 2521 phải trả tiền cho ông P, bị đơn thừa nhận ngày 18/01/2024 chưa ký hợp đồng vì chưa giải quyết nợ với ông P. Nên có căn cứ xác định thửa 2521 liên quan đến tranh chấp và các bên chưa thống nhất giải quyết xong nên bà T không thực hiện ký hợp đồng nhận chuyển nhượng. Cấp sơ thẩm tuyên buộc bà C trả lại tiền cọc là có căn cứ.

Đề nghị không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà C. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 80/2024/DS-ST ngày 09 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh Long An.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Bị đơn bà C kháng cáo hợp lệ nên vụ án được xem xét lại theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về phạm vi xét xử phúc thẩm: Kháng cáo của bị đơn bà C toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm. Căn cứ phạm vi xét xử phúc thẩm quy định tại Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm xem xét nội dung vụ án có liên quan đến kháng cáo.

[3] Xét kháng cáo thấy rằng: Các bên thống nhất ngày 21/12/2023 hai bên thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất 2521, tờ bản đồ số 04, diện tích 90m², tọa lạc xã L, huyện C, tỉnh Long An do bà C đứng tên, với giá chuyển nhượng 1.150.000.000 đồng. Bà T đã đặt cọc số tiền là 50.000.000 đồng cho bà C. Tuy nhiên, hai bên không tiến đến ký kết hợp đồng chuyển nhượng được, mỗi bên đều đưa ra lý do không thống nhất nhau. Các bên đều đồng ý hủy bỏ hợp đồng đặt cọc. Phía bà T trình bày bà C vi phạm Hợp đồng nên yêu cầu trả tiền cọc 50.000.000 đồng, bà C trình bày do bà T vi phạm hợp đồng nên mất cọc.

[3.1] Căn cứ chứng minh bà T đưa ra là thửa đất bị tranh chấp. Tại hồ sơ thể hiện ngày 17/01/2024 và ngày 24/12/2022 ông P có yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thửa đất 2521, đến ngày 09/01/2024 ông P rút đơn và ngày 10/01/2024 Tòa án nhân dân huyện Cần Đước ban hành Thông báo số 01/TB-TA về việc không áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Vì vậy, thông tin về việc nợ giữa bà C và ông P liên quan đến thửa đất trên là có nên phía bà T không thực hiện ký hợp đồng nhận chuyển nhượng được là có căn cứ.

[3.2] Căn cứ bà T trình bày là thỏa thuận thời hạn 30 ngày kể từ ngày 21/12/2023 nhưng đến ngày 20/01/2024 bà C thực hiện chuyển nhượng cho ông T1 là vi phạm hợp đồng đặt cọc về thỏa thuận thời gian. Nhận thấy tại giấy cọc giữa các bên ghi mốc thời gian là 30 ngày từ ngày 21/12/2023 đến ngày “21/1/2023”, các bên đều thống nhất do ghi nhằm năm, xác định ngày đúng là 21/01/2024. Ngày 20/01/2024 bà C ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông T1 là vi phạm về thời gian thỏa thuận mốc thời gian từ ngày 21/12/2023 đến ngày 21/01/2024. Các bên vừa thỏa thuận 30 ngày nhưng vừa thỏa thuận mốc thời gian từ ngày 21/12/2023 đến ngày 21/01/2024 nên bà T cho rằng bà C vi phạm mốc thời gian là có căn cứ. Vì vậy, yêu cầu kháng cáo của bà C không có căn cứ chấp nhận.

[4] Từ nhận định mục [3], không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà C, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 80/2024/DS-ST ngày 09 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh Long An. Lời đề nghị của Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An có căn cứ được chấp nhận.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà C phải chịu.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Đào Lê Ngọc C.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 80/2024/DS-ST ngày 09 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh Long An.

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 91; Điều 147; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 117, Điều 292, Điều 328 Bộ luật Dân sự;

Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Mỹ T đối với bị đơn bà Đào Lê Ngọc C.

Tuyên hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 21/12/2023 giữa bà Nguyễn Thị Mỹ T và bà Đào Lê Ngọc C.

Buộc bà Đào Lê Ngọc C trả cho bà Nguyễn Thị Mỹ T số tiền đặt cọc là 50.000.000 (Năm mươi triệu) đồng.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc bà Đào Lê Ngọc C phải chịu án phí không có giá ngạch do hủy hợp đồng đặt cọc là 300.000 đồng và đối với trách nhiệm hoàn trả tiền cọc là 2.500.000 đồng.

Bà Nguyễn Thị Mỹ T không phải chịu án phí. Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Mỹ T tiền tạm ứng án phí đã nộp là 1.550.000 đồng theo các biên lai thu tạm ứng án phí số 0010187 và 0010188 cùng ngày 08/3/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Đước.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Đào Lê Ngọc C phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng. Khấu trừ 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0012457 ngày 24 tháng 9 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Đước, tỉnh Long An.

4. Án xử công khai phúc thẩm có hiệu lực pháp luật thi hành ngay sau khi tuyên án.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - TAND cấp cao tại TP. HCM; - VKSND tỉnh Long An; - TAND huyện Cần Đước; - Chi cục THADS huyện Cần Đước; - Các đương sự; - Lưu: Hồ sơ, án văn.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lê Thị Bích Tuyền