TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 220/2025/DS-PT

Ngày: 29/5/2025

V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:Ông Đỗ Minh Nhựt

Các Thẩm phán:Ông Nguyễn Công Sự

Bà Lê Kim Đó

- Thư ký phiên tòa: Ông Lê Huy Hoàng – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai: Ông Nguyễn Đình Thắng – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 29 tháng 5 năm 2025, tại Hội trường số 1 – Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 420/2024/TLPT-DS ngày 26 tháng 12 năm 2024 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 45/2024/DS-ST ngày 28/8/2024 của Tòa án nhân dân huyện Xuân Lộc bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 94/2025/QĐPT-DS ngày 20 tháng 3 năm 2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 307/2025/QĐ-PT ngày 18/4/2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 368/2025/QĐPT ngày 08/5/2025 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Đinh Công T, sinh năm 1984. (vắng mặt)

ĐKTT: Ấp S, xã S, huyện X, tỉnh Đồng Nai.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Bá Đ, sinh năm 1988. (có mặt)

Địa chỉ: ấp T, xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai (Văn bản ủy quyền ngày 18/8/2022).

- Bị đơn: Ông Trần Văn B, sinh năm 1983.(có mặt)

ĐKTT: 37A/18, Nguyễn Thị Minh K, Tổ A, khu phố F, TT G, huyện X, tỉnh Đồng Nai.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Lê M, sinh năm: 1998. (có mặt)

Địa chỉ: G, P, khu phố B, thị trấn G, huyện X, tỉnh Đồng Nai. (Văn bản ủy quyền ngày 03/6/2024).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Tô Thị T1, sinh năm: 1984.

Địa chỉ: C, Nguyễn Thị Minh K, Tổ A, khu phố F, TT G, huyện X, tỉnh Đồng Nai. (vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo án sơ thẩm:

- Đại diện cho nguyên đơn ông Lê Bá Đ trình bày: Thông qua mối quan hệ quen biết, ông Đinh Công T và ông Trần Văn B có gặp gỡ và đi đến thống nhất với nhau là ông B sẽ chuyển nhượng cho ông T thửa đất số: 551, tờ bản đồ: 14, diện tích là 180,4 m² tọa lạc tại khu F, thị trấn G, huyện X, tỉnh Đồng Nai (theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AN 204350 do UBND huyện X cấp ngày 02/12/2008 cho ông Trần Văn B và bà Tô Thị T1) với giá chuyển nhượng là 1.505.000.000 đồng (một tỷ năm trăm lẻ năm triệu đồng). Ngày 16/5/2022, hai bên có ký kết Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và ông T đặt cọc trước số tiền là 200.000.000 đồng để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng. Thời hạn đặt cọc là trong vòng 45 ngày kể từ ngày 16/5/2022 cho đến ngày 01/7/2022, hai bên sẽ ra công chứng sang tên phần đất chuyển nhượng và giao đủ số tiền còn lại là 1.305.000.000 đồng. Theo thỏa thuận thì ông B phải có trách nhiệm làm thủ tục đo đạc, làm bản vẽ mới của thửa đất để làm thủ tục công chứng chính thức cho ông T, đồng thời thỏa thuận: “Nếu bên B (ông T) đổi ý không tiếp tục nhận chuyển nhượng thì phải mất tiền cọc, ngược lại bên A (ông B) không tiếp tục cùng bên B (ông T) tiến hành thủ tục chuyển nhượng với bất kỳ lý do nào phải hoàn trả lại số tiền cọc và bồi thường cho bên B (ông T) số tiền 400.000.000 đồng”. Khi hai bên ký kết hợp đồng thì có bà Nguyễn Thị T2 là người môi giới là chứng và là người viết nội dung thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc.

Hết thời hạn đặt cọc ông Trần Văn B không tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận. Mặc dù ông T đã nhiều lần liên hệ nhưng ông B cứ cố tình tránh né không chịu thực hiện. Vào ngày 25/8/2022, ông T cũng gửi thư đề nghị gửi báo phát tận tay cho ông B với đề nghị ra Văn phòng công chứng Vũ Thụy V vào lúc sáng ngày 30/8/2022 để tiến hành công chứng cho ông T nhưng ông B vẫn không đến thực hiện và cũng không gặp gỡ ông T để tháo gỡ những khó khăn.

Do đó, ông T yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Xuân Lộc buộc ông Trần Văn B và bà Tô Thị T1 phải trả lại số tiền nhận cọc là 200.000.000 đồng và phải bồi thường tiền đặt cọc cho ông theo thỏa thuận là 400.000.000 đồng. Như vậy tổng số tiền ông B phải trả cho ông T là 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng). Ngoài ra, ông không yêu cầu gì khác.

Về chi phí đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ ai thua kiện người đó phải chịu.

- Đại diện cho bị đơn ông Trần Lê M trình bày: Vào ngày 16/5/2022, do có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên giữa ông Trần Văn B và ông Đinh Công T có ký hợp đồng đặt cọc về việc hứa mua, hứa bán đối với thửa đất số 551 (thửa mới là 64), tờ bản đồ số 14 (tờ bản đồ số 70 mới), thửa đất toạ lạc tại khu F, thị trấn G, huyện X, tỉnh Đồng Nai do ông B là chủ sở hữu với giá chuyển nhượng thửa đất là 1.505.000.000 đồng (một tỷ năm trăm lẻ năm triệu đồng). Theo đó, ông T đã đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) và cam kết đến ngày 01/7/2022 sẽ cùng nhau đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.

Với thiện chí chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên nên vào ngày 01/7/2022, ông B và ông T tới văn phòng công chứng Vũ Thuy V1 để tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại đây ông Đinh Công T lại lấy lý do diện tích đất thực tế sử dụng không đúng với diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để từ chối nhận chuyển nhượng thửa đất trên. Trong khi ông B được nhà nước giao quyền quản lý, sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải căn cứ theo thông tin, diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nhà nước cấp. Nên việc ông T lấy lý do diện tích đất thực tế không đúng với diện tích trên giấy chứng nhận để từ chối nhận chuyển nhượng là không có cơ sở và vi phạm nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vào ngày 25/8/2022, khi nhận được thư đề nghị tiếp tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông T vào lúc 8 giờ ngày 30/8/2022, ông B đã đến văn phòng Vũ Thụy V theo yêu cầu của ông T nhưng ông T lại không đến để tiến hành việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.

Từ thời điểm ký hợp đồng đặt cọc đến nay ông B là chủ sở hữu của thửa đất luôn có thiện chí chuyển nhượng thửa đất trên cho ông T. Dù đã có rất nhiều người lui tới để đề nghị nhận chuyển nhượng đối với thửa đất trên nhưng với tinh thần trách nhiệm, sự uy tín của bản thân nên ông B đã từ chối tất cả để có thể chuyển nhượng thửa đất trên cho ông T. Đến thời điểm hiện tại ông B vẫn có nhu cầu chuyển nhượng thửa đất đất số 551 (thửa mới là 64), tờ bản đồ số 14 (tờ bản đồ số 70 mới), thửa đất toạ lạc tại khu F, thị trấn G, huyện X, tỉnh Đồng Nai cho ông T. Vì vậy, yêu cầu ông T tiếp tục thực hiện việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên, trong trường hợp ông T từ chối nhận chuyển nhượng thửa đất thì bên vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng đặt cọc ông Đinh Công T và sẽ bị mất số tiền đặt cọc đất. Ngoài ra, ông không có ý kiến gì khác.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Tô Thị T1 trình bày: Bà là vợ ông Trần Văn B. Việc chuyển nhượng đất giữa vợ chồng bà với ông Đinh Công T đúng như lời trình bày của ông B. Bà đứng về phía quyền lợi của ông B. Bà không có yêu cầu khởi kiện độc lập trong vụ án này và xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

Tại bản án số dân sự sơ thẩm số 45/2024/DS-ST ngày 28/8/2024 của Tòa án nhân dân huyện Xuân Lộc, đã Quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 228, khoản 3 Điều 144, khoản 1 Điều 147, Điều 266, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội ngày 30 tháng 12 năm 2016 về án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đinh Công T.

Buộc ông Trần Văn B và bà Tô Thị T1 phải liên đới trả cho ông Đinh Công T tổng số tiền 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng), trong đó tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng), tiền phạt cọc là 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng).

2. Về chi phí tố tụng: Ông Trần Văn B và bà Tô Thị T1 có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Đinh Công T số tiền 4.000.000đ (bốn triệu đồng).
3. Về án phí: Ông Trần Văn B và bà Tô Thị T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm với số tiền là 28.000.000 đồng (hai mươi tám triệu đồng).

Hoàn trả cho ông Đinh Công T 14.000.000đ (mười bốn triệu đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0006765 ngày 29/9/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Xuân Lộc.

Ngoài ra án còn tuyên quyền kháng cáo, trách nhiệm thi hành án của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 04/9/2024, bị đơn ông Trần Văn B kháng cáo không đồng ý toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm.

* Quan điểm của Viện Kiểm Sát nhân dân tỉnh Đồng Nai:

Về tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử và tại phiên tòa. Các đương sự tham gia phiên tòa thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.

Đơn kháng cáo của nguyên đơn được làm trong thời hạn luật định, đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm, kháng cáo hợp pháp nên được xem xét theo thủ tục chung.

Quan điểm đối với nội dung kháng cáo: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng buộc bị đơn thanh toán lại cho nguyên đơn số tiền cọc đã nhận là 200.000.000đ. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về phần phạt cọc với số tiền là 400.000.000đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

1. Về thủ tục kháng cáo:

Kháng cáo của bị đơn làm trong hạn luật định nên được thụ lý, giải quyết theo thủ tục phúc thẩm

Tại phiên tòa phúc thẩm, người kháng cáo giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; các đương sự không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ mới.

Về quan hệ pháp luật, tư cách đương sự cấp sơ thẩm xác định là đúng và đầy đủ.

2. Về nội dung kháng cáo:

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của bị đơn xác định bị đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về phần phạt cọc.

Ngày 16/5/2022, ông Đinh Công T và ông Trần Văn B ký Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, nhà ở, nội dung hợp đồng thể hiện đôi bên thỏa thuận đặt cọc nhận chuyển nhượng đất tại số sổ cũ thửa đất số 551, tờ bản đồ số 14, diện tích 180,4m² (số mới 70, thửa 64) khu phố F, thị trấn G, X, Đồng Nai, trong 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc (tức ngày 01/7/2022) ông T phải giao đủ tiền cho ông B và sau 60 ngày kể từ khi công chứng sẽ ra sổ cho bên B (ông T); bên bán (ông B) phải đảm bảo diện tích sau khi cấp đổi sổ là 6 x 30m (180m²).

Ngày 01/7/2022, ông B và ông T có đến văn phòng C để ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng đôi bên không thực hiện được nguyên nhân là do biến động giữa bản đồ địa chính và hiện trạng sử dụng (theo bản đồ địa chính thì phần diện tích mặt tiền chỉ có 5,5m chứ không đủ 6m như trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ).

Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, ông B đã là người được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T. Tuy nhiên, việc các bên không công chứng được hợp đồng là do biến động địa chính giữa bản đồ địa chính và hiện trạng sử dụng đất. Xét thấy, lỗi dẫn đến việc các bên không thực hiện được việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng là lỗi khách quan, không phải lỗi chủ quan của ông B. Hợp đồng đặt cọc hoàn toàn không ghi nhận việc ông B phải có nghĩa vụ thực hiện việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước, mới tiến hành thủ tục công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng. Thực tế, sau khi các bên không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng đất tại văn phòng công chứng, ngày 25/8/2022, ông T gửi thư đề nghị tiếp tục chuyển nhượng, ngày 29/8/2022 phía ông B đã làm xong trích lục và đo chỉnh lý thửa đất và ngày 20/9/2022, ông B nộp thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện nay phía ông B vẫn mong muốn tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, các bên giao kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng, trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện, căn cứ điểm b mục 1 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì không phạt cọc. Cấp sơ thẩm buộc ông B trả số tiền phạt cọc số tiền là 400.000.000 đồng là không phù hợp. Ông B phải trả lại ông T số tiền cọc 200.000.000đ đã nhận. Từ những nhận định trên, xét thấy kháng cáo của ông B có cơ sở chấp nhận.

3. Về án phí: Ông Trần Văn B phải chịu 10.000.000đ án phí Dân sự sơ thẩm và không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm.
4. Về quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tỉnh Đồng Nai: Đề nghị của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng khoản 02 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự;

Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần Văn B.

Sửa một phần bản án sơ thẩm.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 228, khoản 3 Điều 144, khoản 1 Điều 147, Điều 266, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội ngày 30 tháng 12 năm 2016 về án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đinh Công T.

Buộc ông Trần Văn B và bà Tô Thị T1 phải liên đới trả cho ông Đinh Công T tổng số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

2. Về chi phí tố tụng: Ông Trần Văn B và bà Tô Thị T1 có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Đinh Công T số tiền 4.000.000đ (bốn triệu đồng).
3. Về án phí: Ông Trần Văn B và bà Tô Thị T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm với số tiền là 10.000.000 đồng (mười triệu đồng) nhưng được khấu trừ vào số tiền 300.000₫ (Ba trăm ngàn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0011365 ngày 29/9/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Xuân Lộc. Ông Trần Văn B và bà Tô Thị T1 còn phải nộp tiếp số tiền 9.700.000đ (chín triệu, bảy trăm ngàn đồng) án phí Dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho ông Đinh Công T 14.000.000đ (mười bốn triệu đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0006765 ngày 29/9/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Xuân Lộc.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND T.Đồng Nai; - Cục THADS T.Đồng Nai; - Chi cục THADS H.Xuân Lộc; - TAND H.Xuân Lộc; - Đương sự; - Lưu.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Đỗ Minh Nhựt