TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 220/2025/DS-PT
Ngày: 12 – 6 - 2025
V/v Tranh chấp hợp đồng dân sự

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đỗ Cao Khánh.

Các Thẩm phán: Bà Bùi Thị Phương Loan;

Ông Dương Hùng Quang.

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Phương Linh - Là Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Diễm Thúy - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 29 tháng 5 và 12 tháng 6 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 78/2025/TLPT-DS ngày 21 tháng 3 năm 2025 về việc: “Tranh chấp hợp đồng dân sự”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 25/2025/DS-ST ngày 13 tháng 02 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 112/2025/QĐ-PT ngày 11 tháng 4 năm 2025, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Lê Quốc L (Lê Văn L1), sinh năm: 1978; Cư trú tại: Số A, ấp G, xã H, thành phố C, tỉnh Cà Mau.

Bị đơn: Ông Huỳnh Văn N, sinh năm: 1989; Cư trú tại: Ấp G, xã H, thành phố C, tỉnh Cà Mau.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Lê Sơn T, sinh năm 1993; Cư trú: số B, Phan Ngọc H, khóm C, phường E, Thành Phố C (theo giấy ủy quyền ngày 24/02/2025).

Người kháng cáo: Ông Huỳnh Văn N - Là bị đơn.

Ông Huỳnh Văn N, ông Lê Sơn T có mặt tại phiên tòa.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Ông Lê Quốc L trình bày: Vào ngày 16/12/2011 ông có đấu giá tại Trung tâm Bán đấu giá tài sản tỉnh C và trúng đấu giá phần đất của ông Nguyên Hoàng N1, Nguyễn Thị Mỹ L2 có diện tích 11.670m² đất nuôi trồng thủy sản tại ấp G, xã H, thành phố C với giá 218.000.000đ chưa bao gồm thuế. Sau khi trúng đấu giá ông đã được Cơ quan có thẩm quyền làm các thủ tục theo quy định pháp luật để tiến hành giao đất trúng đấu giá, như giao đất, thông báo trúng đấu giá, có sự chứng kiến của các cơ quan ban ngành cùng với chủ đất, hộ giáp ranh, có tiến hành đo vẽ thực tế. Qua đo đạc thực tế thì diện tích đất có giảm so với diện tích ban đầu mà ông đã mua trúng đấu giá. Từ đó diện tích thực tế chỉ còn 8.965,40m². Ông đã làm đầy đủ các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy CNQSDĐ) nên ngày 05/9/2019 ông đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh C cấp giấy CNQSDĐ số CR 340686 với diện tích 8.965,40m², thửa số 492, tờ bản đồ số 7. Khoảng tháng 7/2012 lúc này chưa được cấp giấy CNQSDĐ thì ông có thỏa thuận với ông Huỳnh Văn N về việc ông sẽ cố lại một phần diện tích là 3.748m² có chiều ngang 49m, hậu 49m, dài 76.05m, với số tiền 99.000.000đ, thời gian cố đất là từ 05 - 07 năm, hết thời hạn cố ông sẽ trả lại 99.000.000đ và ông N sẽ trả lại đất cho ông, việc thỏa thuận này chỉ nói miệng không lập thành văn bản, chỉ có ông và ông N biết chứ không ai chứng kiến. Ông đã giao đất cho ông N quản lý sử dụng từ lúc cầm cố cho đến nay. Ngày 02/5/2024 thì ông có thỏa thuận với ông N về việc ông sẽ trả 99.000.000đ tiền cố đất và ông N phải trả lại đất cho ông để ông quản lý sử dụng, nhưng ông N không đồng ý mà cho rằng đất này là của ông N đã hùn mua đất đấu giá với ông. Sự việc tranh chấp nên đã có hòa giải tại địa phương nhưng không thành. Nay ông yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng trao đổi miệng về việc cố đất giữa ông với ông N. Ông yêu cầu ông N trả lại cho ông phần đất có diện tích 3.748m² tọa lạc tại ấp G, xã H, thành phố C và ông sẽ trả lại cho ông N số tiền 99.000.000đ.

Ông Huỳnh Văn N trình bày: Vào năm 2012 thì ông và ông L có cùng nhau đấu giá tài sản là phần đất của ông Nguyễn Hoàng N2, đất tọa lạc tại ấp G, xã H, thành phố C, nhưng ông L thì trúng đấu giá còn ông thì không trúng đấu giá vì hai người thỏa thuận với nhau là sẽ để cho ông L trúng đấu giá. Do đó, ông đã hùn với ông L cùng nhau mua đất đấu giá với giá 218.000.000đ, ông đã giao cho ông L số tiền 100.000.000đ, đến ngày mà ông L được Nhà nước giao đất thì ông L cũng tiến hành giao cho ông phần đất có diện tích 3.748m² để ông quản lý, sử dụng, còn ngày tháng năm cụ thể thì ông không nhớ, khi ông L giao đất cho ông thì có tiến hành cặm trụ đá, có xáng múc vào múc đất để chia ranh cho hai bên, chứ thực tế không có việc cố đất như ông L đã trình bày, về diện tích phần đất mà hai người cùng nhau hùn mua đấu giá là bao nhiêu thì ông không biết vì toàn bộ giấy tờ hồ sơ đều do ông L làm và giữ hết, ông chỉ việc đưa tiền và ông L giao đất cho ông bao nhiêu thì ông quản lý bấy nhiêu. Từ khi ông L giao đất cho ông thì ông đã làm cống, cất chòi canh vuông, vô đường điện, làm bờ, cải tạo đất... mà không xảy ra tranh chấp nào với ông L. Ông đã nhiều lần yêu cầu ông L giao giấy CNQSDĐ để đi làm thủ tục tách thửa nhưng ông L nhiều lần nói là chưa được cấp giấy CNQSDĐ nên chưa thể giao được, việc yêu cầu giao giấy cũng chỉ nói miệng không lập thành văn bản, không có ai chứng kiến. Ông có yêu cầu ông L làm giấy tay cho ông nhưng ông L không đồng ý. Đến năm 2019 thì có cán bộ đo đạc đến đo đạc phần đất cho ông L để làm thủ tục cấp giấy

CNQSDĐ, lúc này cha ông là ông Huỳnh Văn P có ký giáp ranh cho ông L trong khi ông mới là người quản lý phần đất, với lại thời điểm ký giáp ranh thì cha ông bị bệnh tâm thần nên việc ký giáp ranh này cũng không hợp lệ. Đến tháng 02/2024 thì ông L cho rằng ông đã cố đất cho ông với giá 99.000.000đ thời hạn là 5 - 07 năm, nhưng thực tế là không có, nên hai bên xảy ra tranh chấp và sự việc đã được hòa giải tại địa phương nhưng không thành. Do đó, ông không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 25/2025/DS-ST ngày 13 tháng 02 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau đã quyết định (tóm tắt):

Tuyên bố hợp đồng cầm cố đất giữa ông Lê Quốc L với ông Huỳnh Văn N là vô hiệu.

Buộc ông Huỳnh Văn N tháo dỡ và di dời toàn bộ các tài sản trên đất gồm : 01 căn chòi ; 02 cây cột điện; 01 cống xổ tôm trả lại phần đất đã cầm cố cho ông Lê Quốc L theo diện tích đo đạc thực tế là 3.456,3m² tọa lạc tại ấp G, xã H, thành phố C, tỉnh Cà Mau.

Ông Lê Quốc L hoàn trả cho ông Huỳnh Văn N số tiền 99.000.000đ.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ Thi hành án, án phí và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 24/02/2025 ông Huỳnh Văn N kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Quốc L về việc yêu cầu ông trả lại phần đất theo đo đạc thực tế là 3.456,3m².

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Ông Lê Sơn T, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Khi nhận đất trúng đấu giá, ông L liền giao cho ông N phần đất 3.478m² (đất đang tranh chấp). Khi giao đất, hai bên có cắm trụ đá, múc bờ chia ranh cụ thể, ông N phá hết bờ ranh phần đất ông nhận từ ông L cho thông với đất của ông, để lấy nước từ kênh B. Ông N cũng đầu tư cống xổ, đổ trụ điện, cất chòi canh vuông, hằng năm cải tạo đất và ông N sử dụng phần đất tranh chấp cho đến nay là 12 năm.

Ông L nhận phần đất trúng đấu giá có diện tích 8.972,75 (gần 7 công tầm lớn) với số tiền 218.000.000đ, tương đương mỗi công khoảng 31 triệu, cùng thời điểm, ông cho rằng cố cho ông N 3.748m² là gần bằng 3 công tầm lớn với giá 99.000.000₫ (tương đương 1 công hơn 33.000.000₫), như vậy giá cố đất cao hơn giá chuyển nhượng. Từ đó cho thấy việc ông liêm xác định cố đất là không phù hợp; thời điểm năm 2012 giá vàng khoảng 33.000.000đ đến 35.000.000đ/1 cây vàng 24K, ông N nhận chuyển nhượng gần 03 công đất với giá 99.000.000đ là gần bằng 03 cây vàng 24K, là phù hợp.

Từ những căn cứ trên, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của ông N, sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L.

- Ông Lê Quốc L trình bày: Cống xổ, trụ điện ông N mới làm năm 2022, giá cố đất 99.000.000₫ là do đôi bên thỏa thuận; phần đất cố không phải để làm cống xổ

vuông do ông N đã có cống khác ở đất ông N, cống xổ ở phần đất cố mới là năm 2022. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông N, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký tiến hành đúng quy định pháp luật tố tụng dân sự; Các đương sự chấp hành đúng với quyền và nghĩa vụ theo pháp luật quy định.

Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự: Chấp nhận kháng cáo của bị đơn Huỳnh Văn N, sửa toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 25/2025/DS-ST ngày 13 tháng 02 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét đơn kháng cáo của bị đơn Huỳnh Văn N nộp trong thời hạn quy định của pháp luật. Về tố tụng, quan hệ tranh chấp, thời hiệu khởi kiện và thẩm quyền giải quyết đã được cấp sơ thẩm xác định và thực hiện đúng theo qui định pháp luật.

Xét nội dung kháng cáo của ông Huỳnh Văn N, Hội đồng xét xử xét thấy:

[1] Khi ông L và ông N đấu giá (chỉ có ông L và ông N tham gia đấu giá), giá khởi điểm là 210.000.000đ. Sau 2 vòng đấu giá, ông L trúng đấu giá với số tiền 218.000.000₫.

Ông L xác định ông N đưa ông L 99.000.000đ (ông N khai 100.000.000₫ nhưng không có chứng cứ chứng minh).

[2] Tại đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất do ông L ký ngày 06/5/2024 (bút lục 03), ông L xác định: “Trong tháng 7/2012 tôi có thỏa thuận cố cho ông Huỳnh Văn N diện tích 3748m² loại đất NTTS. Diện tích ngang giáp sông 49m, hậu 49m, chiều dọc 76,10m. Thời gian cố 05 năm. Khi nào tôi có tiền trả cho ông N 99.000.000₫ (chín chín triệu) thì ông N trả lại diện tích đất cho tôi”.

Lời trình bày của ông L nêu trên, cho thấy: Sau khi các cơ quan chức năng giao đất trúng đấu giá vào ngày 27/6/2012, diện tích thực tế là 8972,75 m² là gần bằng 07 công tầm lớn (1 công tầm lớn là 1.296m² x 7 = 9072m²). Ngay sau đó, vào tháng 7 năm 2012 ông L đưa cho ông N phần đất có diện tích 3.748m², là gần bằng 03 công tầm lớn (1.296m² x 3 = 3.888m²). Ông N đưa ông L 99.000.000₫.

Từ phân tích trên cho thấy giá cố đất như ông L trình bày, lại cao hơn giá trị phần đất khi trúng đấu giá, là không phù hợp.

[3] Khi các cơ quan chức năng giao đất trúng đấu giá cho ông L, tổng thể đất gồm 2 phần rõ rệt. Phần đất lớn hình chữ nhật, chiều ngang 95,50m x chiều dài 76,10m = 7.267,55m (phần này ông L giao cho ông N hơn ½) và phần đất nhỏ liền kề, chiều ngang 50,40m x chiều dài 32m = 1.612,8m² (phần này trước khi nhận đất trúng đấu giá từ cơ quan chức năng, ông L có chuyển nhượng cho ông N2 và bà L2 403m²).

Sau khi nhận đất, ông N và ông L đã đắp bờ ranh ngăn đôi (bờ ranh khoảng hơn 5m) để chia 2 phần đất (đối với phần đất lớn). Phía sau hậu phần đất lớn, có bờ đất chiều dài 95,50m để làm ranh giới giữa phần đất trúng đấu giá với phần đất của ông P (cha ông Nghị). Sau khi nhận đất trúng đấu giá và giao ông N quản lý một bên có chiều ngang 49m, ông N phá hoàn toàn bờ ranh ngang 49m để phần đất ông N nhận từ ông L thông hoàn toàn với phần đất của ông P, là cha ông Nghị. Phần bờ ranh còn lại (95,50 – 49 = 46,5m), vẫn giữ nguyên để làm ranh giới giữa đất ông P với phần đất ông L quản lý; đồng thời ông N cũng phá một phần bờ ranh để thông với phần đất ông L đổi cho ông N (bút lục 208A, 208B).

[4] Trên phần đất được nhận (đất tranh chấp), ông N xây cống xổ vuông ra Kênh Ba X, dựng 02 cột điện và làm 01 căn chòi mái tôn để canh vuông và quản lý, sử dụng phần đất, tài sản trên đất từ năm 2012 cho đến nay.

[5] Năm 2019 khi cơ quan chức năng đo phần đất để làm giấy chứng nhận QSDĐ cho ông L thì ông N không ký giáp ranh phần đất mà ông Huỳnh Văn P là cha ông Nghị ký. Bản mô tả ranh giới thửa đất (bút lục 11) lập 2019 thể hiện ông Huỳnh Văn P ký tên nhưng từ năm 2015 Ủy ban nhân dân thành phố C đã có quyết định trợ cấp xã hội hàng tháng cho ông Huỳnh Văn P, do ông P bị khuyết tật về thần kinh, tâm thần mức độ nặng (bút lục 55, 56, 210). Điều này cho thấy quy trình làm thủ tục cấp giấy CNQSDĐ cho ông L chưa đúng quy định.

[6] Ông L xác định cố đất cho ông N 05 năm (bút lục 03) nhưng từ năm 2012 đến tháng 5 năm 2024 ông L không có động thái gì để yêu cầu chuộc đất hoặc gia hạn thời gian cố đất. Ông N sử dụng phần đất liên tục trên 12 năm.

[7] Ông L cho là cố đất cho ông N chỉ hợp đồng miệng, không có chứng cứ chứng minh việc cố đất. Qua các chứng cứ và nhận định nêu trên, cho thấy thực chất là khi đấu giá, có việc ông L và ông N thỏa thuận hùn tiền và phân chia phần đất trúng đấu giá như hiện trạng và ông N đã thanh toán tiền cho ông L, ông N nhận đất và quản lý, sử dụng từ năm 2012 cho đến nay, như lời trình bày của ông N. Do đó, yêu cầu khởi kiện của ông L không có căn cứ chấp nhận. Cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L là chưa đúng với bản chất sự việc, Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L về việc yêu cầu ông N trả lại cho ông phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 3.456,3m².

Đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên tòa và của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử, nên được chấp nhận.

[8] Chi phí đo đạc, ông L phải chịu (đã nộp xong).

[9] Án phí:

Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Lê Quốc L phải chịu 300.000đ; Ông Huỳnh Văn N không phải chịu.

Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Huỳnh Văn N không phải chịu.

[10] Các quyết định khác của án sơ thẩm không kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ Luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận kháng cáo của ông Huỳnh Văn N, sửa toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 25/2025/DS-ST ngày 13 tháng 02 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Quốc L (Lê Văn L1) về việc tuyên bố hợp đồng cầm cố đất giữa ông Lê Quốc L với ông Huỳnh Văn N là vô hiệu và yêu cầu ông Huỳnh Văn N tháo dỡ và di dời toàn bộ các tài sản trên đất gồm : 01 căn chòi ; 02 cây cột điện; 01 cống xổ tôm trả lại phần đất đã cầm cố cho ông Lê Quốc L theo diện tích đo đạc thực tế là 3.456,3m² tọa lạc tại ấp G, xã H, thành phố C, tỉnh Cà Mau (theo bản vẽ hiện trạng ngày 15/11/2024 của Trung tâm K).
2. Chi phí đo đạc, ông L phải chịu (đã nộp xong).
3. Án Phí:
   • Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Lê Quốc L (Lê Văn L1) phải chịu 300.000đ, ngày 27 tháng 5 năm 2024 đã dự nộp 300.000 đồng tại lai số 0008713 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cà Mau được chuyển thu; Ông Huỳnh Văn N không phải chịu.
   • Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Huỳnh Văn N không phải chịu, ngày 25/2/2025 ông N đã dự nộp 300.000 đồng tại biên lai số 0010378 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cà Mau được nhận lại.
4. Các quyết định khác của án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau; - Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau; - Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cà Mau; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ; - Lưu án văn; - Lưu VT (TM:TANDTCM).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Đỗ Cao Khánh