NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lương Phước Đại

Các Thẩm phán: Ông Trương Hoài Bình

Bà Nguyễn Thị Trang Thư

Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Kim Anh – Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa:

Ông Bùi Trung Nam - Kiểm sát viên.

Ngày 24 tháng 5 năm 2024 tại Trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 99/2024/TLPT-DS, ngày 24 tháng 4 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 18/2024/DS-ST ngày 24/01/2024 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 214/2024/QĐPT-DS ngày 29 tháng 4 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Phạm Thị Ngọc H, sinh năm 1981.

Địa chỉ: Số G đường T, phường C, quận N, thành phố Cần Thơ.

- Bị đơn: Ông Mai Thanh T, sinh năm 1971.

Địa chỉ thường trú cũ: 68/52, đường Cách mạng tháng 8, phường C, quận N, TP.

Địa chỉ thường trú mới: D1-37 đường D, KDC E, KV T, phường P, quận C, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Anh Hứa Tấn T1 (Văn bản ủy quyền ngày 23/5/2024) – Có mặt.

- Bà Nguyễn Thị Bích T2, sinh năm 1971.

Địa chỉ: D đường D, KDC E, KV T, phường P, quận C, thành phố Cần Thơ (Vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và các chứng cứ trong hồ sơ vụ án, nguyên đơn trình bày:

Ông Mai Thanh T có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Phạm Thị Ngọc H căn nhà và quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS09315 do Sở tài nguyên và môi trường thành phố C cấp ngày 08/02/2018 và xác nhận chỉnh lý biến động ngày 14/01/2022, thửa đất số 6348, tờ bản đồ số 1, diện tích 93,7m², diện tích xây dựng 82.4m², diện tích sàn: 269m². Khi đó, ông T cho biết Giấy đất đang được thế chấp vay vốn tại Ngân hàng TMCP V, ông T cam kết sẽ tất toán nợ vay với Ngân hàng để ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H. Ngày 02/02/2023 tại Văn phòng công chứng Đỗ Thị H1, bà H và ông T đã ký kết hợp đồng đặt cọc, theo đó giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên là 3.000.000.000 đồng. Khi ký Hợp đồng đặt cọc, bà H đã giao cho ông T số tiền 220.000.000 đồng, số tiền còn lại sẽ được thanh toán đủ cho ông T khi các bên ra ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng và thời gian thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng là 02 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng đặt cọc.

Đến ngày 25/3/2023, ông T đề nghị được nhận thêm số tiền cọc là 60.000.000 đồng. Tại Biên nhận ngày 25/03/2023 ông T xác nhận có nhận tổng số tiền cọc của bà H là 280.000.000 đồng. Tuy nhiên, khi đến thời hạn thỏa thuận thì ông T không thực hiện lấy giấy trong Ngân hàng để chuyển tên sang bà H. Bà H đã liên hệ ông T nhiều lần yêu cầu ông tự đến Ngân hàng tất toán nợ vay gốc và lãi để hoàn tất thủ tục sang tên cho bà theo giá đã thỏa thuận nhưng ông T không thực hiện. Bà H khởi kiện yêu cầu: Hủy Hợp đồng đặt cọc giữa bà và ông T được công chứng ngày 02/02/2023 tại Văn phòng C; Đồng thời yêu cầu ông Mai Thanh T trả số tiền 280.000.000 đồng tiền cọc và 280.000.000 đồng tiền phạt cọc.

Bị đơn ông Mai Thanh T trình bày:

Ngày 02/02/2023 ông có vay của bà H tổng số tiền là 220.000.000 đồng, để làm tin cho việc vay tiền thì ông phải ký hợp đồng đặt cọc cho bà H tài sản là nhà và Q sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CL499042, số vào sổ cấp GCN số CS 09315 do Sở tài nguyên và môi trường thành phố C cấp ngày 08/02/2018 và chỉnh lý biến động ngày 14/01/2022 đứng tên ông Mai Thanh T. Tuy nhiên, quá trình thực hiện hợp đồng vay ông và bà Nguyễn Thị Bích T2 (bà Thủy c sống như vợ chồng với ông) đã chuyển trả cho bà Phạm Thị Ngọc H tổng số tiền là 160.800.000 đồng qua tài khoản ngân hàng V1 số: [...] và tài khoản ngân hàng V2 số: [...] đứng tên Phạm Thị Ngọc H. Nay, ông đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa ông với bà H. Đồng thời, ông chỉ đồng ý trả cho bà H số tiền còn lại là 59.200.000 đồng còn nợ.

- Bà Nguyễn Thị Bích T2 trình bày:

Bà và ông T chung sống với nhau như vợ chồng, người trực tiếp làm ăn với bà H là bà nhưng bà H cần sự bảo đảm về tài sản nên buộc người có tài sản là ông T đứng ra ký Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc vay số tiền 220.000.000 đồng. Quá trình vay tiền, bà và ông T đã nhiều lần chuyển trả tiền cho bà Phạm Thị Ngọc H qua các tài khoản ngân hàng P số: [...] và tài khoản ngân hàng V2 số: [...] đứng tên bà H nên bà thống nhất với trình bày của ông T chỉ đồng ý trả cho bà H 280.000.000 đồng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 18/DS-ST ngày 24/01/2024 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ đã quyết định:

• - Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn
• - Hủy Hợp đồng đặt cọc giao kết ngày 02/02/2023 tại Văn phòng công chứng Đỗ Thị H1, số công chứng 276, quyển số 02/2023/TP/CC-SCC/HĐGD giữa bên đặt cọc là bà Phạm Thị Ngọc H và bên nhận đặt cọc là ông Mai Thanh T.
• - Buộc ông Mai Thanh T trả cho bà Phạm Thị Ngọc H tổng số tiền 560.000.000 đồng. Trong đó có 280.000.000 đồng là tiền cọc và 280.000.000 đồng là tiền phạt cọc.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 06/02/2024, bị đơn kháng cáo, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm. Bị đơn chỉ đồng ý trả cho nguyên đơn 59.200.000 đồng

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện

Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ phát biểu quan điểm:

• - Về tố tụng: Hoạt động tố tụng của những người tiến hành tố tụng là đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
• - Về nội dung kháng cáo: Cấp sơ thẩm đã buộc bị đơn trả cho nguyên đơn 560.000.000 đồng, trong đó có 280.000.000 đồng tiền cọc và 280.000.000 đồng tiền phạt cọc là có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết và xác định quan hệ tranh chấp là đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về tư cách tham gia tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận có đến Văn phòng Công chứng Đỗ Thị H1 để xác lập và ký kết hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đã thể hiện rõ ý chí của các bên và đã được Công chứng viên công chứng theo quy định. Do bị đơn cho rằng trước đó bị đơn vay tiền của nguyên đơn nên nguyên đơn mới yêu cầu xác lập hợp đồng đặt cọc. Từ đó phát sinh tranh chấp. Chính vì vậy trong vụ án này Văn phòng C Đỗ Thị H1 không phải là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Cấp sơ thẩm triệu tập tham gia tố tụng là không cần thiết.

[3] Cấp sơ thẩm tiến hành xét xử vào lúc 14 giờ 30 phút, ngày 18/01/2024 đến 16 giờ ngày 18/01/2024 tạm ngừng phiên tòa, đến ngày 24/01/2024 thì tiếp tục xét xử và tuyên án. Tuy nhiên khi tạm dừng phiên tòa không ra quyết định tạm ngừng phiên tòa theo quy định tại Điều 259 là còn thiếu sót. Tuy nhiên thiếu sót này không làm thay đổi bản chất của vụ án, không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự, không thuộc trường hợp nghiêm trọng. Nhưng cấp sơ thẩm chỉ cần phải rút kinh nghiệm.

[4] Về nội dung: Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn thừa nhận có xác lập và ký kết hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng này đã được Văn phòng C công chứng ngày 02/02/2023. Do đó đây là chứng cứ không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự. Đồng thời đến ngày 25/3/2023, bị đơn đã làm Biên nhận viết tay với nội dung: “Tôi Mai Thanh T... có nhận cọc tiền nhà của bà Phạm Thị Ngọc H thêm là 60.000.000 đồng từ việc mua nhà KDC lô số 20, Khu đô thị N, phường P, quận C, thành phố Cần Thơ, thửa số 6348, tờ bản đồ số 1, diện tích 97,3m², trước đó đã nhận ngày 02/02/2023 là 220.000.000 đồng, tổng tiền tôi nhận đến ngày hôm nay là 280.000.000 đồng”. Do đó việc bị đơn cho rằng chỉ là vay nợ của nguyên đơn là không có căn cứ để chấp nhận. Mặt khác, lời trình bày này của bị đơn cũng không có chứng cứ để chứng minh vấn đề này. Đồng thời các hóa đơn chuyển tiền qua tài khoản Ngân hàng mà bà T2 đã chuyển cho nguyên đơn là không liên quan đến vụ án, cũng như số tiền mà bị đơn chuyển khoản cho nguyên đơn đã không được nguyên đơn thừa nhận các khoản này là trả nợ cho số tiền 280.000.0000 đồng, trong khi bà T2 và bị đơn không có gì để chứng minh nội dung chuyển khoản này nên không có căn cứ để xem xét.

[5] Xét Hợp đồng đặt cọc ngày 02/02/2023 thì nguyên đơn đã giao cho bị đơn 220.000.000 đồng. Đến ngày 25/3/2023 bị đơn có nhận thêm số tiền cọc là 60.000.000 đồng, tổng số tiền cọc của bà H là 280.000.000 đồng.

[6] Tại Hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa các bên thể hiện thời hạn đặt cọc là 02 tháng, kể từ ngày Hợp đồng được công chứng (02/02/2023). Tại điều 2 của Hợp đồng đặt cọc giữa các bên có thỏa thuận: “Hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất này đang thế chấp tại Ngân hàng, hai bên cam kết biết rõ việc này và tự chịu trách nhiệm khi giao kết Hợp đồng đặt cọc. Bên nhận cọc có trách nhiệm và nghĩa vụ trả toàn bộ gốc và lãi phát sinh cho Ngân hàng trước khi ký Hợp đồng chuyển nhượng”. Tuy nhiên, đến nay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển nhượng hiện vẫn đang thế chấp vay vốn tại Ngân hàng, ông T chưa tất toán khoản vay cho Ngân hàng và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại để làm thủ tục chuyển nhượng như đã cam kết. Do đó, ông T đã vi phạm thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Đây là lỗi của ông T.

[7] Tại điều 9 của Hợp đồng đặt cọc giữa các bên có thỏa thuận về điều khoản khác thì khi hết thời hạn đặt cọc nếu bên A không nhận chuyển nhượng nữa thì mất số tiền đã đặt cọc, nếu bên B không chuyển nhượng nữa thì phải trả lại số tiền cọc cho bên A và bồi thường thêm cho bên A số tiền tương ứng với tiền cọc. Do đó, cấp sơ thẩm đã buộc ông T phải trả lại cho bà H số tiền 280.000.000 đồng tiền cọc và phạt cọc 280.000.000 đồng, đồng thời hủy Hợp đồng đặt cọc là có căn cứ.

[8] Từ các phân tích trên cho thấy không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của bị đơn, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[9] Án phí dân sự sơ thẩm: cấp sơ thẩm buộc bị đơn phải chịu nghĩa vụ về án phí là đúng. Tuy nhiên, số tiền án phí cấp sơ thẩm tính 27.900.000 đồng là không đúng. Bởi lẽ, Tại khoản 4 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định “Trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một bên yêu cầu trả lại tiền, đặt cọc và phạt cọc, một bên chấp nhận trả số tiền cọc đã nhận và không chấp nhận phạt cọc, mà Tòa án chấp nhận phạt cọc thì bên không chấp nhận phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với phần phạt cọc. Trường hợp Tòa án không chấp nhận phạt cọc thì bên yêu cầu phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với phần phạt cọc”. Theo đó, bị đơn phải chịu 5% x 280.000.000 đồng = 14.000.000 đồng. Vì vậy, Hội đồng xét xử điều chỉnh lại phần này.

[10] Án phí phúc thẩm: Bị đơn phải chịu 300.000 đồng

[11] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ về nội dung giải quyết vụ án tranh chấp là phù hợp nên Hội đồng xét xử chấp nhận. Về án phí sơ thẩm Hội đồng xét xử có điều chỉnh lại cho phù hợp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điểm khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn.

- Sửa một phần bản án sơ thẩm (về phần án phí).

Áp dụng: Điều 328, Điều 423, Điều 424, Điều 427 Bộ luật dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

1. Hủy Hợp đồng đặt cọc giao kết ngày 02/02/2023 tại Văn phòng công chứng Đỗ Thị H1, số công chứng 276, quyển số 02/2023/TP/CC-SCC/HĐGD giữa bà Phạm Thị Ngọc H và ông Mai Thanh T.
2. Buộc ông Mai Thanh T trả cho bà Phạm Thị Ngọc H tổng số tiền 560.000.000 đồng. Trong đó có 280.000.000 đồng tiền cọc và 280.000.000 đồng tiền phạt cọc.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án mà người phải thi hành án chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì bên phải thi hành án phải chịu lãi suất phát sinh trên số tiền và thời gian chậm trả theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

3. Tiếp tục duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 06/2023/QĐ-BPKCTT ngày 07/6/2023 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ đến khi Tòa án có Quyết định thay đổi, hủy bỏ việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời này.
4. Về án phí sơ thẩm: ông Mai Thanh T phải chịu 14.000.000 đồng. Bà Phạm Thị Ngọc H được nhận lại 13.800.000 đồng đã nộp tạm ứng án phí số 0001168 ngày 01/6/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.
5. Án phí phúc thẩm: Ông Mai Thanh T phải chịu 300.000 đồng. Khấu trừ 300.000 đồng theo Biên lai số 0000924 ngày 06/02/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Cái Răng. Đã nộp xong.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.

6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.