TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH THUẬN

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 216/2024/DS-PT
Ngày: 03 - 12 - 2024
V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH THUẬN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Hồng Thái

Các Thẩm phán: Ông Đặng Văn Cường

Ông Lê Minh Tuấn

- Thư ký phiên tòa: Ông Lê Đức Khang là Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận tham gia phiên tòa: Bà Lương Thị Mai Chăm - Kiểm sát viên.

Ngày 03 tháng 12 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 195/2024/TLPT-DS ngày 24 tháng 10 năm 2024, về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, do Bản án dân sự sơ thẩm số 53/2024/DS-ST ngày 20 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện T bị kháng cáo, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 242/2024/QĐ-PT ngày 15 tháng 11 năm 2024, giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Ông Nguyễn Đức D, sinh năm 1956
• Bà Nguyễn Thị X, sinh năm 1960
• Cùng địa chỉ: Khu phố LH 1, thị trấn L, huyện T, tỉnh Bình Thuận.
• - Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Thu T1, sinh năm 1984
• Địa chỉ: Thôn 2, xã ĐB, huyện T, tỉnh Bình Thuận.
• Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Nguyễn Xuân L1, sinh năm 1952; Địa chỉ: Thôn 4, xã Đ8, huyện T, tỉnh Bình Thuận (Văn bản ủy quyền ngày 23/5/2024).
• - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Đức Đ1, sinh năm 1990; Địa chỉ: Khu phố LH 1, thị trấn L, huyện T, tỉnh Bình Thuận.
• - Người kháng cáo: Bị đơn bà Nguyễn Thị Thu T1.

Tại phiên tòa, tất cả các đương sự có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

2

Theo Bản án sơ thẩm thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Tại đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Đức D, bà Nguyễn Thị X trình bày:

Vào ngày 22/3/2022, ông Nguyễn Đức D và bà Nguyễn Thị Thu T1 thỏa thuận sang nhượng diện tích đất 171m² thuộc thửa đất số 47, tờ bản đồ số 52, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 284615, cấp ngày 23/01/2017, được cập nhật chỉnh lý sang tên bà Nguyễn Thị Thu T1 vào ngày 14/7/2021 tại thôn 3, xã ĐB, huyện T, tỉnh Bình Thuận với số tiền là 1.350.000.000 đồng.

Các bên thỏa thuận sẽ chuyển khoản đặt cọc trước 350.000.000 đồng, nội dung thỏa thuận thể hiện tại hợp đồng đặt cọc ngày 22/3/2022. Bà T1 cam đoan trong thời hạn 30 ngày thì sẽ làm thủ tục sang nhượng. Sau đó, bà T1 yêu cầu ông D phải giao thêm số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Đến ngày 08/4/2022, ông D tiếp tục giao cho bà T1 số tiền đặt cọc để mua đất là 200.000.000 đồng. Các bên có ký một hợp đồng đặt cọc thể hiện nội dung thỏa thuận với nhau thống nhất đến hết ngày 22/4/2022 sẽ làm thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất.

Đến ngày 22/4/2022, ông D yêu cầu bà T1 ra làm thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 47, tờ bản đồ số 52 nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn đang thế chấp tại ngân hàng nên không thể làm thủ tục sang nhượng được. Do không có tiền để lấy sổ ra làm thủ tục sang nhượng, nên bà T1 yêu cầu ông D phải đưa thêm số tiền 100.000.000 đồng để bà T1 trả tiền ngân hàng lấy sổ đỏ ra. Ngày 25/4/2022, ông D tiếp tục đưa thêm số tiền 100.000.000 đồng. Nội dung thỏa thuận thể hiện tại giấy nhận cọc ngày 25/4/2022.

Khi viết giấy xác nhận đặt cọc số tiền 650.000.000 đồng, bà T1 có thông báo còn nợ ngân hàng số tiền 700.000.000 đồng nhưng hiện nay không có tiền để trả nợ ngân hàng nên không lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra để làm thủ tục sang nhượng. Bà T1 nhờ ông D trả tiền lãi cho ngân hàng giùm bà T1 để bà T1 khỏi rơi vào nợ xấu, ngân hàng không xử lý diện tích đất này. Bà T1 kiếm tiền trả nợ ngân hàng rồi lấy sổ đỏ làm thủ tục sang nhượng. Khi nào làm thủ tục sang nhượng thì sẽ trừ số tiền lãi mà ông D đã đóng cho ngân hàng giùm bà T1.

Do đã giao số tiền đặt cọc là 650.000.000 đồng và lo sợ không nhận sang nhượng diện tích đất của bà T1 nên ông D đồng ý trả tiền lãi giùm ngân hàng cho bà T1. Ông D đã trả tiền lãi ngân hàng cho bà T1 từ ngày 25/4/2022 cho đến ngày 02/4/2023. Trong thời gian này, ông D nhiều lần yêu cầu bà T1 phải lấy sổ đỏ ở ngân hàng ra để làm thủ tục sang nhượng nhưng bà T1 vẫn không thực hiện. Do ông D đã trả tiền lãi giùm cho bà T1 được 12 tháng nhưng bà T1 vẫn không làm thủ tục sang nhượng nên ông D đề nghị bà T1 hủy bỏ hợp đồng và trả tiền lại cho ông D. Lúc này, bà T1 không có tiền trả tiền ngân hàng nên yêu cầu ông D bán lại diện tích đất này cho bà T1 với số tiền là 1.200.000.000 đồng. Do mua đất bà T1 quá lâu nhưng bà T1 gây khó khăn không ký thủ tục sang nhượng. Trong việc mua bán này, gia đình ông D rất vất vả với bà T1 nên ông D đồng ý để lại cho bà T1 với số tiền 1.200.000.000 đồng, chấp nhận lỗ 150.000.000 đồng. Thời điểm này, bà T1 không đứng tên ra mua lại đất mà nhờ em dâu tên là

3

Nguyễn Thị Minh T3 đứng tên trong giấy tờ. Bà T1 yêu cầu trừ số tiền 150.000.000 đồng vào số tiền đặt cọc là 650.000.000 đồng, còn lại bà T1 nợ ông D là 500.000.000 đồng. Bà T1 đồng ý trả tiền lãi 1%/tháng đối với số tiền 500.000.000 đồng. Bà T1 thỏa thuận đến ngày 03/9/2023 sẽ trả lại cho ông D số tiền 500.000.000 đồng. Bà T1 đã trả tiền lãi từ tháng 5 đến tháng 9/2023. Sau đó, từ tháng 10/2023 thì không trả tiền lãi nữa. Bà T1 trả tiền lãi bằng cách chuyển khoản vào tài khoản của ông Nguyễn Đức Đ1 (con ruột của ông D).

Thời gian vừa qua, ông D đã nhiều lần yêu cầu bà T1 phải trả lại số tiền đã nhận nhưng bà T1 vẫn không thực hiện. Nay, ông D khởi kiện yêu cầu bà T1 phải trả lại cho ông D 650.000.000 đồng. Ông D đề nghị hủy bỏ các hợp đồng đặt cọc đã ký trước đây với bà T1. Ông D không yêu cầu gì thêm.

Bà Nguyễn Thị X thống nhất với phần trình bày của ông D và không trình bày gì thêm.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Nguyễn Thị Thu T1 và người đại diện theo ủy quyền ông Nguyễn Xuân L1 trình bày:

Vào ngày 22/3/2022, bà T1 và ông D thỏa thuận sang nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 47, tờ bản đồ số 52, diện tích 171m² tại thôn 3, xã ĐB, huyện T với số tiền là 1.350.000.000 đồng.

Vào ngày 22/3/2022, bà T1 và ông D ký hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Ông D đặt cọc số tiền 350.000.000 đồng. Các bên thỏa thuận sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày 22/3/2022 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì sẽ giao đủ số tiền còn lại.

Sau khi hết thời hạn 30 ngày kể từ ngày 22/3/2022, do bên ông D không giao đủ số tiền còn lại nên bà T1 không thể trả nợ ngân hàng để lấy sổ đỏ ra, nên các bên không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.

Đến ngày 08/4/2022, bà T1 và ông D ký thêm một hợp đồng đặt cọc. Ông D, bà X giao thêm cho bà T1 số tiền 200.000.000 đồng để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đến hết ngày 22/4/2022 sẽ làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đến ngày 22/4/2022, ông D và bà T1 không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì phía ông D không chuyển đủ số tiền còn lại cho bà T1 trước để các bên ký hợp đồng, nên ông D, bà T1 không thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Lúc này, bà T1 có yêu cầu ông D phải giao đủ tiền nhưng ông D không giao đủ số tiền còn lại để bà T1 đi trả nợ ngân hàng lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra để các bên ký thủ tục sang nhượng. Do không có tiền để trả nợ ngân hàng lấy sổ đỏ ra nên không thể ký được hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 22/4/2022.

Đến ngày 25/4/2022, ông D tiếp tục đặt cọc cho bà T1 thêm số tiền 100.000.000 đồng. Tổng số tiền đặt cọc 650.000.000 đồng. Thời điểm này, các bên có viết giấy nhận cọc với nhau. Các bên có thỏa thuận số tiền bà T1 còn nợ

4

ngân hàng 700.000.000 đồng thì bên ông D có trách nhiệm trả tiền lãi kể từ ngày 25/4/2022. Ông D đã trả tiền lãi giùm cho bà T1 đối với số tiền vay tại ngân hàng trong thời hạn 12 tháng với số tiền 90.000.000 đồng. Tuy nhiên, do ông D không thanh toán số tiền nhận sang nhượng đất còn lại là 700.000.000 đồng nên bà T1 không có tiền thanh toán cho ngân hàng để lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục sang nhượng cho ông D, bà X theo quy định.

Bà T1 nhiều lần yêu cầu ông D phải thanh toán số tiền còn lại nhưng ông D không thực hiện. Ngoài việc ký 03 hợp đồng đặt cọc trên thì ông D và bà T1 không còn thỏa thuận gì khác liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này.

Hiện nay, ông D khởi kiện yêu cầu hủy bỏ các hợp đồng đặt cọc đã ký trước đây. Ông D không đồng ý nhận sang nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất số 47, tờ bản đồ số 52, diện tích 171m² tại thôn 3, xã ĐB, huyện T nữa, nên bà T1 cũng đồng ý hủy bỏ các hợp đồng đặt cọc trước đây. Thế nhưng, ông D yêu cầu trả lại 650.000.000 đồng thì bà T1 không đồng ý, vì ông D đã vi phạm hợp đồng thỏa thuận giữa các bên. Ông D không thanh toán đủ số tiền còn lại nên bà T1 không đồng ý trả lại số tiền đã nhận là 650.000.000 đồng.

Quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Đức Đ1 bày như sau:

Ông Đ1 biết vào ngày 22/3/2022, ông D, bà X (là cha mẹ của ông Đ1) và bà T1 có thỏa thuận sang nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất tại xã ĐB với số tiền là 1.350.000.000 đồng. Sau khi thỏa thuận xong thì bà X có liên lạc với ông Đ1 để ông chuyển khoản cho bà T1 đặt cọc số tiền là 350.000.000 đồng. Vấn đề thỏa thuận này do ông D, bà X và bà T1 thỏa thuận với nhau, ông Đ1 không tham gia và không liên quan gì. Trong quá trình giao dịch sang nhượng giữa các bên, ông D, bà X có nhờ ông Đ1 chuyển khoản đặt cọc cho bà T1 tổng số tiền là 650.000.000 đồng. Do đến thời hạn các bên không làm được thủ tục sang nhượng và tiếp tục thỏa thuận ông D, bà X có trách nhiệm trả lãi cho bà T1 đối số tiền vay tại ngân hàng. Sau đó, ông Đ1 có chuyển khoản vào tài khoản của bà T1 để trả nợ lãi. Ông Đ1 xác định các số tiền liên quan đến sang nhượng quyền sử dụng đất, ông Đ1 chỉ là người chuyển khoản giúp cho ông D, bà X, số tiền thanh toán chuyển khoản cho bà T1 thuộc quyền sở hữu của ông D, bà X, ông Đ1 không liên quan đến. Ông Đ1 xin từ chối tham gia tố tụng và không có yêu cầu gì liên quan đến vụ án này.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 53/2024/DS-ST ngày 20 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện T đã quyết định:

Căn cứ vào: - Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a, c khoản 1 Điều 39; các Điều 146, 147, 203; khoản 2 Điều 244; Điều 273 Bộ luật BLTTDS;

- Điều 328, 357, 422, 427 Bộ luật Dân sự năm 2015.

5

- Khoản 3 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Đức D, bà Nguyễn Thị X:

• - Tuyên bố hủy bỏ hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 22/3/2022; hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022; giấy đặt cọc ngày 25/4/2022 được ký kết giữa ông Nguyễn Đức D và bà Nguyễn Thị Thu T1 đối với thửa đất số 47, tờ bản đồ số 52, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 284615, cấp ngày 23/01/2017 (cập nhật chỉnh lý sang tên cho bà Nguyễn Thị Thu T1 ngày 14/7/2021) tại thôn 3, xã ĐB, huyện T, tỉnh Bình Thuận.
• - Buộc bà Nguyễn Thị Thu T1 phải có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Đức D, bà Nguyễn Thị X số tiền đặt cọc 650.000.000 đồng.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên lãi suất chậm thi hành án, quyền kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 28/8/2024, bị đơn bà Nguyễn Thị Thu T1 kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn ông Nguyễn Đức D, bà Nguyễn Thị X và bị đơn bà Nguyễn Thị Thu T1 thống nhất thỏa thuận:

• - Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 22/3/2022; hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 và giấy đặt cọc ngày 25/4/2022 được ký kết giữa ông Nguyễn Đức D và bà Nguyễn Thị Thu T1 đối với thửa đất số 47, tờ bản đồ số 52, tọa lạc tại thôn 3, xã ĐB, huyện T, tỉnh Bình Thuận theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 284615 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận cấp ngày 23/01/2017 (cập nhật chỉnh lý sang tên cho bà Nguyễn Thị Thu T1 ngày 14/7/2021);
• - Bà Nguyễn Thị Thu T1 trả lại cho vợ chồng ông Nguyễn Đức D, bà Nguyễn Thị X 500.000.000 đồng tiền đặt cọc đã nhận.

[2.2] Xét sự thỏa thuận của các bên đương sự như trên là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội, nên Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các bên đương sự theo quy định tại Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân sự, như ý kiến đề nghị của Kiểm sát viên là phù hợp.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do các bên không thỏa thuận được với nhau về việc chịu án phí dân sự sơ thẩm, nên buộc bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ

6

thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 26, khoản 5 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo bà Nguyễn Thị Thu T1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 5 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào: Khoản 1 Điều 147, Điều 300, khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328, khoản 2 Điều 422, Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26, khoản 5 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Điểm b khoản 1 Điều 13 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 53/2024/DS-ST ngày 20 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện T;

1. Công nhận sự thỏa thuận giữa nguyên đơn ông Nguyễn Đức D, bà Nguyễn Thị X và bị đơn bà Nguyễn Thị Thu T1:

• - Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 22/3/2022; hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 và giấy đặt cọc ngày 25/4/2022 được ký kết giữa ông Nguyễn Đức D và bà Nguyễn Thị Thu T1 đối với thửa đất số 47, tờ bản đồ số 52, tọa lạc tại thôn 3, xã ĐB, huyện T, tỉnh Bình Thuận theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 284615 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận cấp ngày 23/01/2017 (cập nhật chỉnh lý sang tên cho bà Nguyễn Thị Thu T1 ngày 14/7/2021);
• - Bà Nguyễn Thị Thu T1 trả lại cho ông Nguyễn Đức D, bà Nguyễn Thị X 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) tiền đặt cọc.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về án phí:

• - Buộc bà Nguyễn Thị Thu T1 phải chịu 24.000.000 đồng (Hai mươi bốn triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
• - Buộc bà Nguyễn Thị Thu T1 phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được khấu trừ 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0006156 ngày 06/9/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện T; Bà Nguyễn Thị Thu T1 đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

7

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 03/12/2024).

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND tỉnh B.Thuận; - TAND huyện T; - VKSND huyện T; - Chi cục THADS huyện T; - Lưu: hồ sơ, Tổ HCTP, TDS.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Hồng Thái