TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 216/2025/DS-PT Ngày 08-4-2025 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:	Bà Ngô Thị Bích Diệp
Các Thẩm phán:	Bà Nguyễn Thị Duyên Hằng Ông Nguyễn Trung Dũng

- Thư ký phiên tòa: Ông Trần Ngọc Hoàng Quân - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa:

Bà Nguyễn Thị Ngọc Nữ - Kiểm sát viên.

Ngày 08 tháng 4 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 619/2024/TLPT-DS ngày 22 tháng 11 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 171/2024/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 146/2025/QĐ-PT, ngày 25 tháng 02 năm 2025, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Đình K, sinh năm 1972; địa chỉ: Số B, khu phố B, phường T, thành phố B, tỉnh Bình Dương.

   Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Đỗ Văn V, sinh năm 1980, địa chỉ: F đường C, tổ A, khu A, phường C, thành phố T, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (theo giấy ủy quyền ngày 31/10/2023); có mặt

2. Bị đơn: Ông Phạm Ngọc T, sinh năm 1984; địa chỉ: Ô, A đường N khu phố A, phường T, thành phố B, tỉnh Bình Dương.

   Người đại diện hợp pháp bị đơn: Bà Trịnh Thị P, sinh năm 1999; địa chỉ: thôn B, xã V, huyện V, tỉnh Thanh Hóa; địa chỉ liên hệ: số I đường H, khu phố C, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (theo Văn bản ủy quyền ngày 02/4/2025); có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Đoàn Văn A, Luật sư Công ty L – Chi nhánh B, thuộc Đoàn Luật sư tỉnh B; có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt.

Người kháng cáo: Bị đơn ông Phạm Ngọc T.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

*Theo đơn khởi kiện ngày 25 tháng 10 năm 2023, trong quá trình tham gia tố tụng, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn là ông Đỗ Văn V) trình bày: Ông K và ông T có mối quan hệ quen biết ngoài xã hội, do trước đây ông K có làm chung với ông T. Ngày 22/3/2016, ông Nguyễn Đình K có ký kết giấy biên nhận đặt cọc ngày 22/3/2016 với ông Phạm Ngọc T để nhận chuyển nhượng một phần đất có diện tích 150m² thuộc Lô i46 đường N khu tái định cư M, phường M, thị xã (nay là thành phố ), tỉnh Bình Dương. Theo giấy biên nhận đặt cọc ngày 22/3/2016 thì ông Nguyễn Đình K (bên B) nhận chuyển nhượng của ông Phạm Ngọc T (bên A) phần đất có diện tích diện tích 150m² thuộc Lô i46 đường N khu tái định cư M, phường M, thị xã B, tỉnh Bình Dương với giá 345.000.000 đồng. Đợt 1: ngày 22/3/2016 ông K đã đặt cọc trước cho ông Phạm Ngọc T số tiền 200.0000.000 đồng; đợt 2 (không rõ thời gian): Ông K có đặt cọc thêm cho ông T số tiền 50.000.000 đồng và ông T có chốt lại số tiền đã nhận cọc của ông K và ghi vào giấy biên nhận đặt cọc ngày 22/3/2016 là đã nhận số tiền cọc 250.000.000 đồng.

Điều kiện thanh toán là khi bên A (ông T) hoàn thành ký kết hợp đồng chuyển nhượng hoặc ký ủy quyền cho bên B (ông K) và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ khẩu photo.

*Hai bên có cam kết:

Nếu bên A (ông T) không thực hiện nội dung cam kết trên, hoặc có sự tranh chấp về lô đất thì phải bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận của bên B (ông K) và hoàn toàn chịu mọi trách nhiệm trước pháp luật.

Bên B (ông K) có trách nhiệm thanh toán đủ số tiền cho bên A (ông T). Nếu đến ngày nêu trên mà bên B (ông K) không thanh toán cho bên A (ông T) thì bên B (ông K) sẽ chịu mất số tiền đã đặt cọc. Tại thời điểm ký giấy biên nhận đặt cọc ngày 22/3/2016 thì ông Phạm Ngọc T chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất ông T nhận cọc của ông K. Ông T chỉ đứng ra nhận cọc và bán thửa đất dư án thuộc lô đất i46 đường N khu tái định cư M, thị xã B, tỉnh Bình Dương cho Tổng Công ty Đ1 (B1). Tại thời điểm ký giấy biên nhận đặt cọc thì Lô i46 có 50 thửa đất và ông T chưa đứng tên thửa đất nào. Ông T có dẫn ông K và chỉ rõ trên thực tế thửa đất cho ông K khi đặt cọc nhưng ông T và K không xác định được thửa đất số mấy của Lô i46 đường N khu tái định cư M, thị xã B, tỉnh Bình Dương. Do ông T không thực hiện đúng thỏa thuận như nội dung giấy biên nhận cọc ngày 22/3/2016. Cụ thể, ông T không hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng hoặc ký ủy quyền cho ông K và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thỏa thuận. Ông K nhiều lần liên hệ ông T về việc ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất trên mà có né tránh không đồng ý trả tiền cọc như thỏa thuận. Do đó ông K khởi kiện.

Nay ông Nguyễn Đình K khởi kiện ông Phạm Ngọc T với yêu cầu hủy giấy biên nhận đặt cọc ngày 22/3/2016 giữa Nguyễn Đình K với ông Phạm Ngọc T, yêu cầu ông Phạm Ngọc T trả lại cho ông K số tiền đã nhận cọc 250.000.000 đồng và yêu cầu phạt cọc số tiền 250.000.000 đồng.

*Theo biên bản lấy lời khai ngày 19/6/2024, trong quá trình tham gia tố tụng, người đại diện hợp pháp của bị đơn là ông Cao Văn Đ trình bày: Ông K và ông T có mối quan hệ quen biết ngoài xã hội, do trước đây ông K có làm chung với ông T. Ngày 22/3/2016, ông Phạm Ngọc T và ông Nguyễn Đình K có thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng đất nên hai bên có ký kết với nhau giấy biên nhận đặt cọc ngày 22/3/2016 để chuyển nhượng một phần đất có diện tích 150m² thuộc Lô i46 đường N khu tái định cư M, phường M, thị xã B (nay là thành phố B), tỉnh Bình Dương. Chữ ký và chữ viết trên giấy biên nhận đặt cọc ngày 22/3/2016 là chữ ký và chữ viết của ông Phạm Ngọc T. Theo giấy biên nhận đặt cọc ngày 22/3/2016 thì ông Nguyễn Đình K (bên B) nhận chuyển nhượng của ông Phạm Ngọc T (bên A) phần đất có diện tích diện tích 150m² thuộc Lô i46 đường N khu tái định cư M, thị xã B, tỉnh Bình Dương với giá 345.000.000 đồng. Ông K phải đặt cọc trước 250.000.000 đồng.

Điều kiện thanh toán là khi bên A (ông T) hoàn thành ký kết hợp đồng chuyển nhượng hoặc ký ủy quyền cho bên B (ông K) và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ khẩu photo.

*Hai bên có cam kết: Nếu bên A (ông T) không thực hiện nội dung cam kết trên, hoặc có sự tranh chấp về lô đất thì phải bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận của bên B (ông K) và hoàn toàn chịu mọi trách nhiệm trước pháp luật. Bên B (ông K) có trách nhiệm thanh toán đủ số tiền cho bên A (ông T). Nếu đến ngày nêu trên mà bên B (ông K) không thanh toán cho bên A (ông T) thì bên B (ông K) sẽ chịu mất số tiền đã đặt cọc.

Do ông T và ông K chỉ mới ký giấy biên nhận đặt cọc ngày 22/3/2016 nhưng ông K chưa giao số tiền cọc là 250.000.000 đồng theo giấy biên nhận đặt cọc ngày 22/3/2016 nên hợp đồng cọc chưa thực hiện được. Tại thời điểm ký giấy biên nhận đặt cọc ngày 22/3/2016 thì phần đất trên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác nhưng ông T không nhớ rõ là phần đất trên do ai đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại thời điểm ký giấy biên nhận đặt cọc thì Lô i46 có 50 thửa đất và phần đất ông T dự định chuyển nhượng cho ông K đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác nhưng ông T không nhớ rõ là phần đất trên do ai đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do ông T chỉ đứng ra bán dùm đất cho người khác. Ông T có dẫn ông K và chỉ rõ trên thực tế thửa đất cho ông K khi đặt cọc nhưng ông T và K không xác định được thửa đất số mấy của Lô i46 đường N khu tái định cư M, thị xã B, tỉnh Bình Dương. Bị đơn ông T không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy giấy biên nhận đặt cọc ngày 22/3/2016 giữa Nguyễn Đình K với ông Phạm Ngọc T, yêu cầu ông Phạm Ngọc T trả lại cho ông K số tiền đã nhận cọc 250.000.000 đồng và yêu cầu phạt cọc số tiền 250.000.000 đồng. Vì giữa ông T và ông K chỉ mới ký giấy biên nhận cọc ngày 22/3/2016 nhưng ông Nguyễn Đình K chưa giao số tiền cọc 250.000.0000 đồng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 171/2024/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Bình Dương tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Đình K đối với bị đơn ông Phạm Ngọc T về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

   Tuyên giấy biên nhận đặt cọc ngày 22/3/2016 giữa nguyên đơn ông Nguyễn Đình K và bị đơn ông Phạm Ngọc T vô hiệu.

   Buộc ông Phạm Ngọc T trả lại ông Nguyễn Đình K số tiền 250.000.000 (hai trăm năm mươi triệu) đồng.

   Kể từ ngày án có hiệu lực thi hành và người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ, thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải thanh toán cho người được thi hành án số tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Đình K đối với bị đơn ông Phạm Ngọc T về việc thanh toán số tiền phạt cọc 250.000.000 (hai trăm năm mươi triệu) đồng.

Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn ông Phạm Ngọc T kháng cáo.

Tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Ý kiến của Kiểm sát viên: Về thủ tục tố tụng, những người tham gia tố tụng và những người tiến hành tố tụng đã thực hiên đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án, xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm xử là có căn cứ nên không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án được thẩm tra chứng cứ tại phiên tòa ý kiến của các đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

1. Về nội dung vụ án: Nguyên đơn và bị đơn thừa nhận có ký “Giấy biên nhận đặt cọc ngày 22/3/2016” là tình tiết sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn cho rằng có ký giấy biên nhận đặt cọc nhưng nguyên đơn không có giao tiền cọc cho bị đơn. Xét thấy, giấy biên nhận đặt cọc ngày 22/6/2016 thể hiện số tiền nhận cọc là 250.000.000 đồng. Nội dung giấy biên nhận đặt cọc không thỏa thuận về điều kiện giao nhận tiền cọc thực hiện riêng bằng tiền mặt hay chuyển khoản. Vì vậy, chứng cứ do nguyên đơn cung cấp là giấy biên nhận đặt cọc có giá trị chứng minh bị đơn đã nhận tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do nguyên đơn giao 250.000.000 đồng. Do đó có căn cứ bị đơn nhận cọc của nguyên đơn số tiền 250.000.000 đồng.

   Nguyên đơn yêu cầu hủy giấy biên nhận cọc ngày 22/3/2016 và trả tiền cọc 250.000.000 đồng. Xét thấy, ngày 22/3/2016 nguyên đơn và bị đơn có thỏa thuận chuyển nhượng phần đất có diện tích 150m² thuộc Lô i46 đường N khu tái định cư M, phường M, thị xã (nay là thành phố ), tỉnh Bình Dương với giá 345.000.000 đồng và có lập giấy biên nhận đặt với số tiền 250.000.000 đồng. Tuy nhiên, tại thời điểm đặt cọc bị đơn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ đứng ra bán giúp cho người khác và không được ủy quyền để chuyển nhượng nên thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng giữa nguyên đơn và bị đơn là vô hiệu theo quy định tại Điều 117 và 122 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, căn cứ vào Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015 buộc các bên giao trả cho nhau những gì đã nhận. Bị đơn đã nhận của nguyên đơn số tiền 250.000.000 đồng nên cần buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền 250.000.000 đồng.

   Xét yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn, do thỏa thuận đặt cọc ngày 22/3/2016 giữa nguyên đơn và bị đơn bị vô hiệu và không thuộc trường hợp bị đơn vi phạm thỏa thuận đặt cọc nên việc nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải chịu phạt cọc 250.000.000 đồng là không có căn cứ chấp nhận.

   Xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm xử có căn cứ nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

2. Ý kiến của Kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm là có căn cứ.

3. Án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo phải nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

• - Căn cứ khoản 1 Điều 148 và khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
• - Căn cứ Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Phạm Ngọc T.

2. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 171/2024/DS-DT ngày 27/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Bình Dương.

3. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Phạm Ngọc T phải nộp số tiền 300.000 đồng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng đã nộp theo biên lai thu số 0005604 ngày 17/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Bình Dương.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Bình Dương; - TAND TP. B; - CCTHADS TP. B; - Các đương sự; - Lưu Tòa Dân sự, HCTP.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (đã ký) Ngô Thị Bích Diệp