NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Bích Tuyền

Các Thẩm phán: Ông Trần Trọng Nhân

Ông Đặng Văn Những

- Thư ký phiên tòa: Ông Lê Hồng Nhật Châu - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Long An.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An tham gia phiên tòa: Bà Đặng Thị Cẩm Chi - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 25 tháng 3 và 01 tháng 4 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Long An xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 61/2025/TLPT-DS ngày 10 tháng 02 năm 2025 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 118/2024/DS-ST ngày 22 tháng 11 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Tân Thạnh, tỉnh Long An bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 74/2025/QĐ-PT ngày 25 tháng 02 năm 2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Ngô Văn L, sinh năm: 1982 và bà Lê Thị Ngọc B, sinh năm: 1984;

Cả hai cùng địa chỉ: ấp C, xã M, thị xã C, tỉnh Tiền Giang.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Lê Thị Ngọc B là ông Ngô Văn L (theo Giấy ủy quyền ngày 30/10/2024).

- Bị đơn: Bà Lê Thị L1, sinh năm: 1951 và ông Châu Long H, sinh năm: 1985;

Cả hai cùng địa chỉ: ấp B, xã K, huyện T, tỉnh Long An.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Ngô Văn L.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 16/9/2024, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Ngô Văn L có lời trình bày như sau:

Vào ngày 15/5/2024, bà L1 và ông H có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông L và bà B diện tích 15.000m² đất lúa và 12 mét ngang đất thổ cư thuộc các thửa đất số 211, 210, 181, 154 và 43, đất tọa lạc tại ấp B, xã K, huyện T, tỉnh Long An, giá trị chuyển nhượng là 2.371.000.000 đồng. Hai bên có lập hợp đồng đặt cọc, ông L và bà B có giao tiền cọc cho bà L1 và ông H là 150.000.000 đồng, thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 03 tháng, nếu gia đình bà L1 chưa thực hiện thủ tục phân chia thừa kế xong thì gia hạn thêm 01 tháng nữa, hai bên thỏa thuận nếu bà L1 và ông H vi phạm hợp đồng thì sẽ phải trả lại tiền cọc là 150.000.000 đồng và chịu phạt cọc 150.000.000 đồng. Sau khi hết hạn đặt cọc (đã gia hạn thêm 01 tháng), bà L1 và ông H vẫn chưa thực hiện chuyển nhượng đất cho ông L và bà B.

Ông L và bà B khởi kiện yêu cầu bà L1 và ông H trả số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng và bồi thường tiền phạt cọc là 150.000.000 đồng.

- Bị đơn bà Lê Thị L1 và ông Châu Long H có lời trình bày như sau: Bà L1 và ông H có nhận số tiền cọc 150.000.000 đồng đúng như ông L, bà B đã trình bày. Hai bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 03 tháng, nếu giấy tờ chưa xong thì gia hạn thêm 01 tháng nữa. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì gia đình bà L1 đã thực hiện thủ tục phân chia thừa kế ngay để sang tên cho ông L và bà B, tuy nhiên trong các con của bà L1 có ông Châu Long H1 có năm sinh trên căn cước công dân (sinh năm 1968) và năm sinh trên giấy khai sinh (sinh năm 1975) không giống nhau nên phải hủy số căn cước công dân cũ và làm lại căn cước mới. Do thủ tục hành chính cấp lại căn cước mới quá lâu, đến ngày 19/9/2024 ông Châu Long H1 mới được cấp căn cước công dân mới. Sau khi điều chỉnh được các giấy tờ nhân thân thì bà L1 và ông H có liên hệ ngay với ông L vào ngày 19/9/2024 để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhưng ông L cho rằng đã quá thời hạn đặt cọc nên không nhận chuyển nhượng nữa và tiến hành khởi kiện.

Qua yêu cầu khởi kiện của ông L và bà B thì bà L1 và ông H đồng ý liên đới trả số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng; không đồng ý tiền phạt cọc 150.000.000 đồng vì gia đình đang khó khăn, không có tiền, ngoài ra lỗi là do nguyên nhân khách quan, thủ tục cấp lại căn cước mới quá lâu, chứ bà L1 và ông H không cố ý kéo dài thời gian.

Tại phiên hòa giải, bà L1 và ông H tự nguyện hỗ trợ thêm 20.000.000 đồng chi phí đi lại, giấy tờ cho ông L, bà B. Tại phiên tòa, bà L1 và ông H thay đổi một phần đề nghị, chỉ hỗ trợ thêm 10.000.000 đồng chi phí đi lại, giấy tờ cho ông L, bà B.

Tòa án nhân dân huyện Tân Thạnh, tỉnh Long An đã tiến hành hòa giải nhưng các đương sự không thỏa thuận được.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 118/2024/DS-ST ngày 22 tháng 12 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Tân Thạnh, tỉnh Long An đã căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 92 và Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 328, 357 và 468 của Bộ luật Dân sự; Khoản 4 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.

Ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận của ông L, bà B và bà L1, ông H về việc trả tiền đặt cọc.

Bà L1 và ông H có nghĩa vụ liên đới trả cho ông L và bà B số tiền 150.000.000 (một trăm năm mươi triệu) đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông L và bà B đối với bà L1 và ông H về việc yêu cầu trả tiền phạt cọc 150.000.000 (một trăm năm mươi triệu) đồng.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông L và bà B có nghĩa vụ liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 7.500.000 (bảy triệu năm trăm nghìn đồng), được khấu trừ tiền tạm ứng án phí đã nộp là 7.500.000 (bảy triệu năm trăm nghìn) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0003179 ngày 21 tháng 10 năm 2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Thạnh, tỉnh Long An.

Bà L1 và ông H không phải chịu án phí.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo; quyền và nghĩa vụ của các đương sự ở giai đoạn thi hành án.

Bản án chưa có hiệu lực pháp luật.

Ngày 22 tháng 11 năm 2024, nguyên đơn ông L kháng cáo yêu cầu phạt cọc 150.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo.

Nguyên đơn ông L có lời trình bày: Yêu cầu bà L1 và ông H bồi thường tiền phạt cọc 150.000.000 đồng vì vi phạm thời gian thỏa thuận hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng thỏa thuận thời hạn 90 ngày sau đó tiếp tục gia hạn 30 ngày, ngày cuối cùng là 15/9/2024 nhưng đến cuối tháng 9 thì ông H liên lạc để yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc ông vẫn biết tình trạng pháp lý của thửa đất phải tiến hành mở thừa kế. Ngày 16/9/2024 ông L đã nộp đơn khởi kiện đến Tòa yêu cầu trả cọc và phạt cọc.

Bị đơn ông H có lời trình bày: Xác định hai bên có thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc, đã nhận số tiền 150.000.000 đồng và thỏa thuận thời hạn 90 ngày. Tuy nhiên, khi tiến hành mở thừa kế thì có 02 sai sót là tên bà L1 theo CCCD là dấu hỏi, tên theo giấy khai sinh là dấu ngã nên phải điều chỉnh lại; sai xót thứ hai là anh hai tên Châu Long H1 có năm sinh trên CCCD là 1968 nhưng trên giấy khai sinh là sinh năm 1975 nên Bộ C2 phải làm thủ tục thu hồi CCCD và tiến hành cấp lại, đến ngày 19/6/2024 khi được cấp lại thì ông gặp trực tiếp ông L để yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông L không đồng ý, đến thời điểm này bên gia đình ông H vẫn còn thiện chí để ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên cho ông L.

Bị đơn bà L1 thống nhất với lời trình bày của ông H.

Các đương sự không có thỏa thuận gì khác.

Kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu:

Cấp phúc thẩm thực hiện đúng pháp luật về tố tụng từ khi thụ lý vụ án đến khi đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và các đương sự thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình, nguyên đơn ông L kháng cáo đúng quy định tại các Điều 273, Điều 276 Bộ luật Tố tụng dân sự nên đủ điều kiện xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

Về yêu cầu kháng cáo: Ngày 15/5/2024 hai bên thỏa thuận ký kết hợp đồng cọc 03 tháng, sau đó thỏa thuận gia hạn 01 tháng. QSDĐ ông C1 đứng tên đã chết, hàng thừa kế đồng ý chuyển nhượng cho ông L. Trong quá trình thực hiện do tên C và trên giấy khai sinh có sự khác nhau cần phải điều chỉnh, riêng CCCD của ông H1 có sai về năm sinh nên Bộ C2 phải thu hồi và đến ngày 19/6/2024 cấp lại tuy nhiên đã quá hạn thời hạn thỏa thuận và đây thuộc yếu tố khách quan không phụ thuộc vào ý chí của bà L1 và ông H xem như có lỗi làm vi phạm hợp đồng, đến hiện nay bên bán vẫn đồng ý tiếp tục chuyển nhượng nhưng bên mua không đồng ý. Xét phía bên bán không có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu nên yêu cầu phạt cọc của ông L không có căn cứ chấp nhận.

Đề nghị không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông L. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 118/2024/DS-ST ngày 22 tháng 12 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Tân Thạnh về án phí.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Nguyên đơn ông L kháng cáo hợp lệ nên vụ án được xem xét lại theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về phạm vi xét xử phúc thẩm: Kháng cáo của nguyên đơn về một phần Bản án dân sự sơ thẩm. Căn cứ phạm vi xét xử phúc thẩm quy định tại Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm xem xét nội dung vụ án có liên quan đến kháng cáo.

[3] Xét kháng cáo thấy rằng: Tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng đặt cọc, quyền sử dụng đất là tài sản chung của bà L1 và ông Châu Văn C1 (đã chết), tất cả hàng thừa kế thứ nhất của ông C1 (bà L1 và tất cả các con) đều thống nhất cho bà L1, ông H chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông L, bà B. Thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, bà L1 và các con đều có căn cước công dân và giấy khai sinh theo quy định nên đảm bảo thực hiện thủ tục thừa kế và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông L, bà B.

[3.1] Xét thấy, các bên giao kết hợp đồng đặt cọc vào ngày 15/5/2024, thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 03 tháng, được gia hạn thêm 01 tháng, như vậy ngày cuối cùng của thời hạn đặt cọc là ngày 15/9/2024 (04 tháng). Tuy nhiên, sau khi nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã K, đã phát hiện giấy khai sinh của bà L1 bị sai tên của bà L1 là “Lũy” và căn cước công dân của ông Châu Long H1 sai năm sinh nên phải thực hiện điều chỉnh lại. Đối với giấy khai sinh của bà L1 bị sai được thực hiện điều chỉnh tại cơ quan hộ tịch địa phương và việc điều chỉnh được thực hiện đảm bảo trong thời hạn đặt cọc. Riêng đối với Căn cước công dân của ông Châu Long H1 phải do Bộ C2 thu hồi Căn cước công dân đã cấp và cấp lại Căn cước mới.

[3.2] Căn cứ Giấy hẹn của Công an tỉnh L, hẹn trả Căn cước của ông H1 vào ngày 14/7/2024, ngày hẹn trả Căn cước vẫn trong thời hạn đặt cọc. Tuy nhiên, đến ngày 19/9/2024, ông H1 mới được cấp và trả Căn cước mới, thời điểm này đã quá thời hạn đặt cọc 05 ngày. Tại phiên tòa, ông L thừa nhận vào cuối tháng 9/2024, bà L1 và ông H có gọi điện liên lạc để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nhưng đã quá thời hạn đặt cọc rồi nên ông L không đồng ý tiếp tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, ngay sau khi cơ quan Nhà nước điều chỉnh, cấp lại Căn cước cho ông H1 thì bà L1 và ông H đã ngay lập tức liên hệ ông L để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, thể hiện thiện chí mong muốn tiếp tục chuyển nhượng của bà L1 và ông H. Các nội dung về việc điều chỉnh giấy khai sinh, cấp đổi lại Căn cước của ông H1 đã được Công an xã K xác nhận, ngoài ra còn có các tài liệu, chứng cứ như Giấy hẹn của Công an tỉnh L, Căn cước công dân (cũ), Căn cước (mới), Giấy khai sinh của các con bà L1 thể hiện, chứng minh. Như vậy, đủ căn cứ để xác định lỗi dẫn đến việc bà L1, ông H không thực hiện được các thủ tục chuyển nhượng cho ông L, bà B là do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây là trở ngại khách quan. Do đó, ông L và bà B yêu cầu ông H và bà L1 phải chịu phạt cọc 150.000.000 đồng là không có căn cứ chấp nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự.

[4] Từ nhận định mục [3], không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông L, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 118/2024/DS-ST ngày 22 tháng 11 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Tân Thạnh, tỉnh Long An. Lời đề nghị của Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An có căn cứ được chấp nhận.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông L phải chịu.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Ngô Văn L.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 118/2024/DS-ST ngày 22 tháng 11 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Tân Thạnh, tỉnh Long An.

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 92 và Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ vào các Điều 328, 357 và 468 của Bộ luật Dân sự;

Căn cứ khoản 4 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội;

1. Ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận của ông Ngô Văn L, bà Lê Thị Ngọc B và bà Lê Thị L1, ông Châu Long H, về việc trả tiền đặt cọc.

   Bà Lê Thị L1 và ông Châu Long H có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Ngô Văn L và bà Lê Thị Ngọc B số tiền 150.000.000 (một trăm năm mươi triệu) đồng.

   Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Không chấp nhận yêu cầu của ông Ngô Văn L và bà Lê Thị Ngọc B đối với bà Lê Thị L1 và ông Châu Long H, về việc yêu cầu trả tiền phạt cọc 150.000.000 (một trăm năm mươi triệu) đồng.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc ông Ngô Văn L và bà Lê Thị Ngọc B có nghĩa vụ liên đới chịu án phí là 7.500.000 (bảy triệu năm trăm nghìn) đồng, được khấu trừ tiền tạm ứng án phí đã nộp là 7.500.000 (bảy triệu năm trăm nghìn) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0003179 ngày 21 tháng 10 năm 2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Thạnh, tỉnh Long An. (đã nộp đủ án phí)

   Bà Lê Thị L1 và ông Châu Long H không phải chịu án phí.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Buộc ông Ngô Văn L phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng. Khấu trừ 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0003281 ngày 22 tháng 11 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Thạnh, tỉnh Long An.
5. Án xử công khai phúc thẩm có hiệu lực pháp luật thi hành ngay sau khi tuyên án.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.