TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 215/2025/DS-PT

Ngày: 04-4-2025

V/v tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng

đất và hợp đồng vay tài sản.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:	Ông Cao Nhật Thanh
Các Thẩm phán:	Bà Lưu Thị Mỹ Hương
	Ông Bùi Ngọc Thạch.

Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Bích Liễu - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Phước - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 31 tháng 3 và ngày 04 tháng 4 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 762/2024/TLPT-DS ngày 18/12/2024 về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng vay tài sản”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 170/2024/DS-ST ngày 26/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 140/2025/QĐ-PT ngày 25 tháng 02 năm 2025 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn:

   1. Ông Huỳnh Công M, sinh năm 1967; địa chỉ: Số I, Đại lộ B, khu phố I, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

   2. Bà Lê Thị T, sinh năm 1967; địa chỉ: Tổ B, khu phố A, phường M, thành phố B, tỉnh Bình Dương; địa chỉ liên lạc: Số G, đường N, khu dân cư P, tổ C, khu G, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

   - Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Lê Thế A, sinh năm 1976; địa chỉ: Số G, đường N, khu dân cư P, tổ C, khu phố G, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 11 tháng 01 năm 2024); có mặt.

2. Bị đơn:

   Ông Đỗ Văn Đ, sinh năm 1980; địa chỉ thường trú: Tổ G, khu phố C, phường M, thành phố B, tỉnh Bình Dương; có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

   1. Văn phòng C; địa chỉ: số C đường H, phường A, thành phố B, tỉnh Bình Dương.

      - Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Văn L - Trưởng Văn phòng, là người đại diện theo pháp luật; vắng mặt (có đơn xin giải quyết vắng mặt).

   2. Ngân hàng TMCP X (Ngân hàng E); địa chỉ: Số F V, đường C, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

      - Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Đặng Chí H, nhân viên Ngân hàng, là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 20 tháng 02 năm 2024); có mặt.

   3. Công ty TNHH MTV Đ1; địa chỉ: T đất số A (Lô O), Tờ bản đồ số 06, Khu thương mại - Dịch vụ - Tái định cư, số D, đường D, khu phố F, phường T, thành phố B, tỉnh Bình Dương.

      - Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Đỗ Thị H1, sinh năm 1977, là người đại diện theo pháp luật; vắng mặt.

4. Người kháng cáo:

   bị đơn ông Đỗ Văn Đ.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn ông Huỳnh Công M, bà Lê Thị T và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Lê Thế A thống nhất trình bày:

Ông Huỳnh Công M và bà Lê Thị T là chủ sử dụng đất thửa đất số 2981 và số 4420, cùng thuộc tờ bản đồ số 07, tọa lạc tại Khu T, phường T, thành phố B, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số phát hành DL084478, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CN72247 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số phát hành DL 084475, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CN72246 cùng ngày 04/8/2023 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B cấp cho bà Lê Thị T.

Ông M, bà T chuyển nhượng cho ông Đỗ Văn Đ 02 thửa đất nêu trên với giá 5 tỷ đồng. Do ông Đ không có nguồn tiền mặt thanh toán nên ông Đ đã liên hệ với Ngân hàng TMCP X (Ngân hàng E) - chi nhánh Q để nhờ hỗ trợ vay tiền để thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông M và bà T.

Trên cơ sở 02 Biên bản thỏa thuận số 20A/2023/BBTT/EIB-Q10/KHCN và số 21A/2023/BBTT/EIB-Q10 cùng ngày 26/9/2023 được ký kết 03 bên gồm Ngân hàng E- chi nhánh Q, ông Đ và ông M, bà T thì vợ chồng ông M, bà T có ký 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 8218 và 8222/2023 TP/CC-SCC/HĐGD cùng ngày 26/9/2023 tại Văn phòng C đối với 02 thửa đất số 4420 và 2981 nêu trên, giá chuyển nhượng là 5 tỷ đồng.

Trên tinh thần nội dung 02 Biên bản thỏa thuận số 20A/2023/BBTT/EIB-Q10/KHCN và số 21A/2023/BBTT/EIB-Q10 cùng ngày 26/9/2023 thì Ngân hàng E – chi nhánh Q chuyển 5 tỷ đồng vào tài khoản ký quỹ của bà T và ông M với điều kiện sau khi ông Đ đứng tên hợp pháp đối với 02 thửa đất nêu trên và ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản đối với Ngân hàng E– chi nhánh Q tại tổ chức hành nghề công chứng thì ông M và bà T mới được giải ngân số tiền 5 tỷ đồng nêu trên. Đồng thời, trong thời gian chờ giải ngân thì ông Đ phải trả lãi hàng tháng cho Ngân hàng đối với khoản tiền 5 tỷ đồng nêu trên. Trong thời gian chờ giải ngân tiền thì ông Đ có vay của ông M và bà T số tiền 122 triệu đồng để trả tiền lãi cho Ngân hàng đối với khoản vay 5 tỷ đồng bằng hình thức chuyển khoản vào ngày 10/11/2023.

Mặc dù 02 thửa đất số 4420 và số 2981 nêu trên đã đăng ký biến động sang tên ông Đ cùng ngày 11/10/2023. Tuy nhiên, ông Đ không thực hiện đúng và đủ thủ tục pháp lý với tư cách là khách hàng của Ngân hàng E- chi nhánh Q theo 02 Biên bản thỏa thuận số 20A/2023/BBTT/EIB-Q10/KHCN và số 21A/2023/BBTT/EIB-Q10 cùng ngày 26/9/2023. Do đó, Ngân hàng E - chi nhánh Q đã thu hồi số tiền 5 tỷ đồng về. Sau khi ông Đ vi phạm cam kết 02 Biên bản thỏa thuận số 20A/2023/BBTT/EIB-Q10/KHCN và số 21A/2023/BBTT/EIB-Q10 cùng ngày 26/9/2023 thì ông M và bà T đã nhiều lần liên hệ với ông Đ nhưng ông Đ luôn né tránh.

Nay ông M và bà T khởi kiện ông Đ, yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau đây:

1. Buộc ông Đỗ Văn Đ phải trả lại cho ông Huỳnh Công M và bà Lê Thị T số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 2981 và thửa đất số 4420, cùng tờ bản đồ số 7, cùng tọa lạc tại: Khu T, phường T, thành phố B, tỉnh Bình Dương là 5 tỷ đồng;

2. Buộc ông Đỗ Văn Đ phải trả lại cho ông Huỳnh Công M và bà Lê Thị T số tiền vay theo hình thức chuyển khoản vào ngày 10/11/2023 là 122 triệu đồng;

3. Buộc ông Đỗ Văn Đ phải trả cho ông Huỳnh Công M và bà Lê Thị T số tiền lãi tạm tính kể từ ngày 27/11/2023 đến ngày 27/01/2024 (ngày xét xử sơ thẩm) đối với số tiền 5 tỷ đồng là 5 tỷ đồng x 02 tháng x 0,83%/tháng = 83 triệu đồng;

4. Buộc ông Đỗ Văn Đ phải trả cho ông Huỳnh Công M và bà Lê Thị T số tiền lãi kể từ ngày 11/11/2023 tạm tính đến ngày 11/01/2024 (ngày xét xử sơ thẩm) đối với số tiền 122 triệu đồng là 122 triệu đồng x 02 tháng x 0,83%/tháng = 2.025.200 đồng

Tổng cộng: 5.207.025.200 đồng.

Bị đơn ông Đỗ Văn Đ trình bày:

Do có nhu cầu vay tiền và thông qua một người giới thiệu tên N, ông Đỗ Văn Đ có vay của vợ chồng ông Huỳnh Công M, bà Lê Thị T số tiền 3 tỷ đồng với lãi suất 5%/tháng và bảo đảm bằng việc ông Đ thế chấp 02 sổ đỏ quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 2981 và thửa đất số 4420, cùng tờ bản đồ số 7, cùng tọa lạc tại: Khu T, phường T, thành phố B, tỉnh Bình Dương của ông Đ. Ông Đ có đóng tiền lãi được 02 tháng thông qua việc chuyển tiền lãi cho ông Nguyên do ông Đ hoàn toàn không biết ông M và bà T. Sau đó, để có tiền trả tiền vay cho ông M và bà T, ông Đ làm thủ tục vay ngân hàng với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất mà ông Đ đã cầm cho ông M và bà T. Ông Đ nhờ ông M và bà T ký ba bên với Ngân hàng cho ông Đ và Ngân hàng sẽ giải ngân số tiền vay 5 tỷ đồng vào tài khoản ngân hàng của bà T. Tuy nhiên, do vướng giấy tờ pháp lý nên Ngân hàng không mở phong tỏa tiền trong tài khoản được. Lúc này, bà T và ông M có đến nhà ông Đ thì trước mặt ông M và bà T thì ông Đ có viết giấy nhận nợ số tiền 3 tỷ đồng và hẹn 01 tháng sau sẽ trả. Tuy nhiên, do gặp khó khăn về kinh tế nên ông Đ chưa có tiền trả được. Thực tế, giữa ông Đ và ông M và bà T hoàn toàn không có việc mua bán đất, chỉ là quan hệ vay mượn tiền có bảo đảm bằng cầm cố quyền sử dụng đất. Ông Đ hoàn toàn không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông M và bà T. Ông Đ đồng ý trả số tiền gốc đã vay của ông M và bà T là 3 tỷ đồng và yêu cầu giảm lãi suất cho vay vì lãi suất 5%/tháng quá cao.

Ông Đ xác định toàn bộ đất và tài sản trên đất đều là tài sản của cá nhân ông Đ, không liên quan đến ai khác. Đến thời điểm hiện tại ông không có đăng ký kết hôn với ai. Đối với việc bà Đỗ Thị H1 là chị gái ruột của ông Đ đứng tên đại diện pháp lý Công ty TNHH MTV Đ1 mà hiện tại Công ty có nhà xưởng và bảng tên trên 02 lô đất này. Ông Đ xác định Công ty này của ông Đ, nhà xưởng trên đất tranh chấp được ông Đ xây dựng sau khi mua đất. Vào năm 2018, ông Đ đã sang tên Công ty cho chị gái Đỗ Thị H1. Tuy nhiên chỉ là về mặt pháp lý, toàn bộ đất và tài sản trên đất vẫn là của ông Đ, vẫn do ông Đ quản lý, kinh doanh. Hiện tại Công ty của ông Đ vẫn kinh doanh hoạt động bình thường. Công ty có trụ sở theo giấy đăng ký kinh doanh là ở thửa đất số 1008 (Lô O), tờ bản đồ số 06, Khu T định cư, khu phố F, Phường T, thành phố B, tỉnh Bình Dương, còn ở chỗ đất tranh chấp chỉ là đặt nơi làm việc, không có đăng ký địa chỉ này với cơ quan có thẩm quyền.

Hiện tại hợp đồng vay của ông Đ với Ngân hàng E thì ông Đ chưa tất toán để lấy 02 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về. Đối với bản sao Giấy giao nhận tiền ngày 27/6/2023 do đại diện nguyên đơn cung cấp ông Đ xác định chữ ký, chữ viết và dấu tay bên người nhận tiền là đúng của ông Đ nhưng giấy này trước nữa, trước khi ông Đ viết giấy nhận nợ 3 tỷ đồng với vợ chồng ông M, bà T.

Đối với số tiền vay 122 triệu đồng thì ông Đ xác định có vay của ông M và bà T và đồng ý trả lại số tiền này.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

1. Văn phòng C trình bày:

   Vào ngày 26/09/2023 nguyên đơn và bị đơn có đến Văn phòng C, tỉnh Bình Dương để yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi tiếp nhận hồ sơ và yêu cầu giấy tờ cần thiết, Công chứng viên nhận thấy tài sản là quyền sử dụng đất với tình trạng thửa đất ổn định, không tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất. Căn cứ theo "Đơn xác nhận tình trạng bất động sản" do Ủy ban nhân dân phường T xác nhận ngày 25/09/2023. Công chứng viên đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của Công chứng viên được quy định tại Điều 17 Luật Công chứng 2014. Tại thời điểm công chứng, các đương sự có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật và đã tự nguyện lập, cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung của hợp đồng; mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 8222, quyển số: 09/2023 TP/CC-SCC/HĐGD đã được Văn phòng C thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.

2. Ngân hàng TMCP X (Ngân hàng E) do ông Đặng Chí H đại diện trình bày:

   Thống nhất như lời trình bày của nguyên đơn về biên bản thỏa thuận 3 bên số 20A/2023/BBTT/EIB-Q10/KHCN và số 21A/2023/BBTT/EIB-Q10 cùng ngày 26/9/2023 và quá trình giải ngân, thu hồi vốn của ngân hàng. Hiện nay, ngân hàng đang giữ 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên do ông Đ chưa tất toán với ngân hàng. Ngoài ra, ngày 26/9/2024, ông H có chứng kiến ông Đ viết giấy nợ ông M 3 tỷ đồng và ông H có ký với tư cách người làm chứng. Giấy nợ này ai giữ thì ông H không rõ.

3. Công ty TNHH MTV Đ1:

   Công ty đã được Tòa án triệu tập hợp lệ tham gia tố tụng tại Toà án nhưng vẫn vắng mặt và cũng không có văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Bản án sơ thẩm số: 170/2024/DS-ST ngày 26/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Huỳnh Công M và bà Lê Thị T với bị đơn ông Đỗ Văn Đ về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng vay tài sản”.

   Buộc ông Đỗ Văn Đ có nghĩa vụ trả cho ông Huỳnh Công M và bà Lê Thị T tổng số tiền: 5.415.000.000 đồng (năm tỷ bốn trăm mười lăm triệu đồng), trong đó: Số tiền gốc là 5.000.000.000 (năm tỷ đồng) và số tiền lãi là 415.000.000 đồng (bốn trăm mười lăm triệu đồng).

   Buộc ông Đỗ Văn Đ có nghĩa vụ trả cho ông Huỳnh Công M và bà Lê Thị Thu S tiền: 122.000.000 (một trăm hai mươi hai triệu đồng).

   Tổng số tiền ông Đỗ Văn Đ có nghĩa vụ trả cho ông Huỳnh Công M và bà Lê Thị T là: 5.537.000.000 đồng (năm tỷ năm trăm ba mươi bảy triệu đồng).

   Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành của ông Huỳnh Công M và bà Lê Thị T cho đến khi thi hành án xong, hàng tháng ông Đỗ Văn Đ còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Huỳnh Công M và bà Lê Thị T với bị đơn ông Đỗ Văn Đ về việc: “Buộc ông Đỗ Văn Đ phải trả cho ông Huỳnh Công M và bà Lê Thị T số tiền lãi kể từ ngày 11/11/2023 tạm tính đến ngày 11/01/2024 (ngày xét xử sơ thẩm) đối với số tiền 122.000.000 (một trăm hai mươi hai triệu đồng) là 122.000.000 đồng x 02 tháng x 0,83%/tháng = 2.025.200 đồng (hai triệu không trăm hai mươi lăm nghìn hai trăm đồng)”.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí; chi phí tố tụng; trách nhiệm chậm thi hành án; quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 10 tháng 10 năm 2024, bị đơn ông Đỗ Văn Đ kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát phát biểu ý kiến:

• Về tố tụng:

  Từ khi thụ lý giải quyết vụ án đến thời điểm xét xử, Thẩm phán, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định của Bộ luật tố tụng dân sự và các văn bản quy phạm pháp luật.

• Về nội dung:

  Các chứng cứ nguyên đơn, ngân hàng E cung cấp: Hợp đồng chuyển nhượng, thỏa thuận 03 bên đều là bản photo, chưa có chứng thực hay được đối chiếu bản chính nên không được xem là chứng cứ theo khoản 1 Điều 95 Bộ luật Tố tụng dân sự. Tòa án cấp sơ thẩm sử dụng bản photo làm chứng cứ giải quyết vụ án là vi phạm khoản 1 điều 95 Bộ luật tố tụng dân sự.

  Theo 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/9/2023 do Ngân hàng E cung cấp thể hiện: thửa 2981 giá chuyển nhượng là 2,5 tỷ đồng (bút lục số 186), thửa 4420 giá chuyển nhượng là 3 tỷ đồng (bút lục số 191). Như vậy, giá chuyển nhượng 02 thửa đất là 5,5 tỷ đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 31/3/2025, đại diện nguyên đơn cung cấp 01 bản photo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/9/2023 đối với thửa 4420 giá chuyển nhượng là 2,5 tỷ đồng. Vì vậy, thửa đất này có đến hai hợp đồng chuyển nhượng. Theo thỏa thuận 3 bên thì bị đơn đã trả cho nguyên đơn số tiền 4 tỷ, số tiền này cấp sơ thẩm chưa đề cập khi giải quyết vụ án.

  Đối với số tiền vay 122 triệu đồng: là số tiền phát sinh trong quá trình giao dịch vay liên quan đến khoản tiền 5 tỷ đồng. Do đó, cần được giải quyết cùng với khoản tiền 5 tỷ đồng.

  Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, chưa thu thập chứng cứ, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không phù hợp nên kháng cáo của bị đơn là có cơ sở. Căn cứ khoản 3 điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa và ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Đơn kháng cáo của bị đơn ông Đỗ Văn Đ làm trong thời hạn kháng cáo nên hợp lệ; bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án nên Tòa án cấp phúc thẩm xem xét toàn bộ nội dung vụ án theo quy định tại các Điều 270, 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[1.2] Theo hồ sơ vụ án thể hiện: Biên bản xem xét thẩm định tại chổ không ghi đầy đủ thành phần theo quyết định, giấy mời; Trên đất tranh chấp có nhà xưởng công ty nhưng không đo đạc nhà xưởng; Theo Quyết định thành lập Hội đồng định giá thì ông Phan Nhật T1 là Chủ tịch hội đồng nhưng biên bản định giá thì ông Lê Duy K là chủ tịch hội đồng; Biên bản định giá ghi không đầy đủ thành phần tham gia, nội dung, giá trị tài sản tranh chấp; Biên bản công khai chứng cứ vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhưng không hoãn phiên công khai chứng cứ và cũng không thông báo kết quả phiên họp công khai chứng cứ cho người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt; Quyết định đưa vụ án ra xét xử và giấy triệu tập, quyết định hoãn phiên tòa, bản án không tống đạt hoặc tống đạt không hợp lệ cho người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là công ty TNHH MTV Đ1; Tòa án cấp sơ thẩm sử dụng bản photo, chưa có chứng thực, đối chiếu bản chính làm chứng cứ là vi phạm khoản 1 Điều 95, khoản 2 Điều 101, điểm a, c khoản 4 Điều 104, khoản 3 Điều 209, khoản 3 Điều 210, các Điều 220, 227, 269, 277 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung:

Án sơ thẩm xác định: Ông Đỗ Văn Đ là chủ sử dụng thửa đất số 2981 và thửa đất số 4420, cùng tờ bản đồ số 7, cùng tọa lạc tại: Khu T, phường T, thành phố B, tỉnh Bình Dương. Ngày 27/6/2023, ông Đỗ Văn Đ đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 02 thửa đất này cho bà Lê Thị T (vợ của ông Huỳnh Công M). Ngày 26/9/2023, tại Văn phòng C vợ chồng ông M và bà T đã ký 02 hợp đồng chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất đối với 02 thửa đất số 4420 và số 2981 cho ông Đỗ Văn Đ, tổng giá trị chuyển nhượng 02 thửa đất là 5.000.000.000 đồng (năm tỷ đồng). Hiện tại, ông Đ đã đứng tên chủ sử dụng 02 thửa đất này. Thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông M và bà T, do ông Đ không có đủ tiền thanh toán nên các bên ký hợp đồng chuyển nhượng theo hình thức 03 bên với Ngân hàng TMCP X (Ngân hàng E), theo đó ông Đ dùng chính quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng để thế chấp cho Ngân hàng E lấy tiền thanh toán cho nguyên đơn. Tuy nhiên, do hồ sơ của ông Đ không đầy đủ nên Ngân hàng E - chi nhánh Q đã thu hồi số tiền 5.000.000.000 đồng (năm tỷ đồng) từ tài khoản phong tỏa của bà T về. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn thanh toán cho nguyên đơn 5 tỷ đồng và lãi suất chậm thanh toán.

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ những vấn đề sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng hai thửa đất trên từ ông Đỗ Văn Đ cho bà Lê Thị V ngày 27/6/2023 được công chứng số 5065, 5066 đã được thực hiện như thế nào? Trên đất có tài sản của công ty TNHH MTV Đ1 giải quyết ra sao.

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng số 8218 và 8222/2023 TP/CC-SCC/HĐGD cùng ngày 26/9/2023 giữa ông Đỗ Văn Đ và vợ chồng ông Huỳnh Công M, bà Lê Thị T tại Văn phòng C đối với 02 thửa đất số 4420 và 2981 nêu trên với giá chuyển nhượng là bao nhiêu? (bút lục 187-191 ngân hàng cung cấp thửa 4420 là 3 tỷ nhưng nguyên đơn và bị đơn thừa nhận giá trị chuyển nhượng là 2,5 tỷ).

• Thời điểm chuyển nhượng ngày 27/6/2023 là 3 tỷ đồng, thời điểm chuyển nhượng ngày 26/9/2023 là 5 - 5,5 tỷ đồng. Vì sao có sự chênh lệch giá đất rất lớn trong vòng 3 tháng?

• Theo thỏa thuận 3 bên số 20A và 21A ngày 26/9/2023 (bút lục 62,62,65,66) thì ông Đ đã thanh toán cho ông M, bà T số tiền 4 tỷ đồng. Bà T và ông M ký xác nhận. Vậy số tiền này giải quyết ra sao khi công nhận các hợp đồng chuyển nhượng trên.

• Do số tiền vay xuất phát từ số nợ lãi của các hợp đồng chuyển nhượng trên nên không thể tách ra giải quyết riêng lẽ. Vì vậy, số tiền này sẽ được giải quyết khi Tòa án xác định tính pháp lý của các hợp đồng chuyển nhượng trên.

• Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Đ và ông H khai ngày 25/9/2023, ông Đ có ký giấy xác nhận vay của ông M, bà T số tiền 3 tỷ đồng, ông H ký tên với tư cách là người làm chứng, giấy vay này hiện nay do ông M giữ. Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần làm rõ vấn đề trên.

[3] Từ những phân tích trên, do Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng và chưa làm rõ các tình tiết của vụ án nên Tòa án cấp phúc thẩm cần hủy bản án để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

[4] Đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa là phù hợp nên chấp nhận.

[5] Kháng cáo của bị đơn ông Đ là có căn cứ nên chấp nhận.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: ông Đ không phải chịu.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

• - Căn cứ khoản 2 Điều 148; khoản 3 Điều 308; Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

• - Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Đỗ Văn Đ.

2. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số: 170/2024/DS-ST ngày 26/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương.

   Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm:

   Trả lại cho ông Đỗ Văn Đ 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0005545 ngày 10/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 04/4/2025)./.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Bình Dương; - TAND thành phố Bến Cát; - Chi cục THADS TP. Bến Cát; - Tổ HCTP TAND tỉnh Bình Dương; - Các đương sự (để thi hành); - Lưu: Hồ sơ, Tòa GĐ&NCTN.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Cao Nhật Thanh