Bản án số: 215/2024/DS-ST

Ngày: 13 – 8 – 2024

“V/v Tranh chấp Hợp đồng thuê

tài sản”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ QUY NHƠN

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Tài .

Các Hội thẩm nhân dân:

Ông Phạm Ngọc Đông

Bà Nguyễn Thị Ngọc Thúy

Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Mỹ Lệ -Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định tham gia phiên tòa: Ông Trần Võ Phong - Kiểm sát viên.

Ngày 13 tháng 8 năm 2024, tại Trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định xét xử sơ thẩm vụ án dân sự thụ lý số 112/TLST-DS ngày 11/5/2023 về việc “Tranh chấp Hợp đồng thuê tài sản” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 177/2024/QĐXXST-DS ngày 17/6/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 163/QĐST-DS ngày 15/7/2024 giữa các đương sự :

* Nguyên đơn: Bà Hoàng Thị Tâm U, sinh năm 1970

Địa chỉ: A06.6 T, 57 Quốc lộ A, phường B, quận B, thành phố Hồ Chí Minh

Đại diện theo ủy quyền: Ông Hoàng Minh T, 1978

Địa chỉ: A đường số H, phường A, Q. G. Tp

(Theo văn bản ủy quyền số 000268, quyển số 03/2023.TP/CC-SCC/HĐGD ngày 10/3/2023 của Văn phòng C1, địa chỉ 51-53-55 Đoàn Như H, P, Q, Tp.)

* Bị đơn: Công ty cổ phần F; địa chỉ trụ sở: Khu phố D, khu D - C, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định;

Đại diện theo pháp luật: Bà Trần Thị Kim Q – Chức vụ Giám đốc;

Đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Văn H1 – Nhân viên (Theo văn bản ủy quyền ngày 11/12/023).

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Công ty cổ phần T3;

Địa chỉ: Tầng E, Tòa nhà F, đường L, phường M, quận N, thành phố Hà Nội;

Đại diện theo pháp luật: Ông Lê Tiến D – chức vụ Tổng giám đốc;

Đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Minh Đ - Nhân viên (Theo văn bản ủy quyền ngày 29/12/2023);

2. Ông Nguyễn Chữ H2, sinh năm 1971, địa chỉ: A06.6 T, E Quốc lộ A, phường B, quận B, thành phố Hồ Chí Minh.

(Tại phiên toà nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện đề ngày 10/3/2023 và trong quá trình giải quyết vụ án, ông Hoàng Minh T - Là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Hoàng Thị Tâm U trình bày:

Ngày 08/06/2018, bà U (Bên B) có ký 01 Hợp đồng thuê và quản lý tài sản 40212A/2018/HĐTCH - THECOASTALHILL với Cty Cổ phần FLC Quy Nhơn Golf và F (Bên A).

Theo Điều 2 của hợp đồng thuê và quản lý tài sản, bà U đồng ý cho Cty Cổ phần F và R (Gọi tắt là F) thuê căn hộ của tôi tại căn số 12A, tầng 2, Z, diện tích 40m², thuộc Dự án Khu đô thị S tọa lạc tại Khu K, xã N, Thành phố Q, Tỉnh Bình Định do chủ đầu tư là Công ty Cổ phần T3 đầu tư, phát triển.

Về giá thuê thì các bên thỏa thuận căn cứ trên giá tính tiền thuê được qui định tại khoản 1.1.10 của Điều 1 Hợp đồng là: 1.642.254.545 đồng (Một tỷ, sáu trăm bốn mươi hai triệu, hai trăm năm mươi bốn ngàn, năm trăm bốn mươi năm đồng).

Theo Điều 3 của hợp đồng thuê thì trong vòng 10 năm đầu tiên (Thời hạn đảm bảo thu nhập), bên thuê - F phải trả tiền thuê theo Giá thuê bằng 85% lợi nhuận/năm, nhưng trong mọi trường hợp là không thấp hơn 10%/năm giá tính tiền thuê (Giá thuê định mức) nêu trên, sau khi trừ đi các khoản thuế (nếu có) mà bên A phải nộp cho nhà nước.

Về phương thức thanh toán là chuyển khoản. Thời hạn tính tiền thuê theo quy định tại Điều 4.2 hợp đồng này cụ thể như sau:

• Giá thuê của 12 tháng đầu tiên kể từ ngày bắt đầu thì bên thuê thanh toán cho tôi một lần trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày tôi thanh toán cho chủ đầu tư 95% giá bán căn hộ (Sau khi trừ đi các khoản khuyến mãi, chiết khấu bán hàng và các khoản giảm giá nếu có).
• Giá thuê của các năm tiếp theo được bên thuê thanh toán thành 02 kỳ trong một năm vào tháng 06 và tháng 12. Chậm nhất vào ngày cuối cùng của tháng 06 và tháng 12 bên thuê phải hoàn thành việc thanh toán tiền thuê nêu trên.

Thời hạn thuê theo thỏa thuận tại Điều 5 hợp đồng là kể từ ngày ký hợp đồng thuê cho đến ngày cuối cùng của thời hạn 50 năm hoạt động của dự án theo giấy Chứng nhận đầu tư số 4370744030 do UBND Tỉnh B cấp lần đầu ngày 24/04/2015.

Hợp đồng mà hai bên ký kết có tiêu đề là Hợp đồng thuê và Quản lý tài sản. Nghĩa là, tôi cho bên F thuê lại căn hộ và đi kèm là trách nhiệm bảo quản, quản lý tài sản (nội thất) có trong căn hộ mà bà U mua của chủ đầu tư Cty CP Tập đoàn T3. Danh mục tài sản được nêu trong phụ lục đính kèm hợp đồng mua bán căn hộ. Đó là những tài sản mà chủ đầu tư đã cam kết căn hộ khi bà mua sẽ có. Cụ thể các tài sản có trong căn hộ của tôi được tóm tắt như sau:

• Phòng bếp: ngoài vật liệu sàn, tường, len chân tường, trần, thì gồm có các đồ rời mới 100%: Tủ bếp; Tủ lạnh (LG); Chậu rửa (inox cao cấp); Vòi rửa bat nóng lạnh cao cấp; Tủ âm tường.
• Phòng vệ sinh: ngoài vật liệu hoàn thiện sàn, tường, trần, thì có các thiết bị vệ sinh mới 100% như: Lô giấy vệ sinh (inox cao cấp); T1 treo khăn tắm (inox cao cấp); Xí bệt WC phòng ngủ (một khối); Vòi xịt xí (là bộ V cao cấp); Chậu rửa đặt nổi; Vòi lavabo; Vách tắm đứng (kính cường lực); Bộ T4 gắn tường (Sen cây kép); Móc treo áo (móc đôi, inox cao cấp); Phễu thoát sàn (inox cao cấp); Quạt hút mùi âm trần (cao cấp); Tủ Lavabo (gương hình dạng theo thiết kế).
• Phòng ngủ - khách: Ngoài vật liều hoàn thiện sàn, len chân tường, tường, trần, thì có thảm (Cao cấp theo thiết kế), thì có các vật dùng rời như sau: Giường ngủ (Gỗ công nghiệp cao cấp); Tủ Tab đầu giường (Gỗ công nghiệp cao cấp); Đèn đầu giường; Ghế sofa - bàn nước (Ghế khung gỗ tự nhiên, đệm bọc vải, bàn nước gỗ); Tivi (LG); Rèm (02 lớp); Bàn ghế làm việc (Chất liệu cao cấp)
• Khu vực ban công: ngoài vật liệu hoàn thiện, thì có các đồ rời như sau: Bàn ghế (nhựa cao cấp)
• Đèn trang trí: gồm đèn âm trần (Led) của các phòng khách, ngủ, bếp, tiền sảnh, vệ sinh và Đ1 hát trần (Led dây); Đèn gương phòng vệ sinh; Đèn gắn trần ban công (L); Đèn gắn tường ban công (L)
• Thiết bị điện: H3
• Điều hòa: sử dụng hệ thống điều hòa cao cấp.

Trên đây là những tài sản phải có trong căn hộ của bà U khi cho bên thuê là F thuê và quản lý tài sản. Tuy nhiên, tiêu đề là Hợp đồng thuê và Quản lý tài sản nhưng nội dung chỉ toàn điều khoản về thuê là có lợi cho bên thuê, mà không có bất kỳ điều khoản qui định về trách nhiệm của F trong việc bảo quản, quản lý tài sản Rõ ràng Hợp đồng thuê và Quản lý tài sản do bên thuê là F trực tiếp soạn thảo, mà khi hai bên ký kết thì tôi không có quyền yêu cầu điều chỉnh một số điều khoản hợp đồng, là không công bằng, hoàn toàn bất lợi, không bảo đảm quyền lợi cho tôi.

Thực tế, tiền thuê bà U thực nhận chỉ là những tháng còn lại của năm 2018 và kỳ 1/2019 ngay sau khi ký hợp đồng thuê và quản lý tài sản. Hơn thế, tiền thuê thay vì đủ 10%/năm thì bị trừ đi khoản thuế thu nhập cá nhân. Mà bà U tin rằng bên F có lý do để không phải nộp cho nhà nước khoản thuế thu nhập của bà U phải đóng. Nếu F đã trừ khoản tiền đóng thuế thu nhập vào tiền thuê thì nguyên đơn chúng tôi cần biết việc kê khai và nộp thuế này có thực hiện hay không.

Các khoản tiền thuê của kỳ 2/2019 và các năm 2020, 2021, 2022 thì Công ty F cũng không thanh toán tiền thuê cho bà U như đã cam kết thời hạn đảm bảo thu nhập 10 năm đầu tiên. Riêng tiền thuê của năm 2023 thì hạn chót thanh toán kỳ

1/2023 là vào ngày 30/06/2023 Bà U sẽ bổ sung yêu cầu khoản tiền thuê này và các năm khác bằng việc thay đổi yêu cầu của nguyên đơn trong phiên tòa xét xử nếu tranh chấp giữa hai bên không hòa giải thành.

Tổng tiền thuê của kỳ 2/2019 và các năm 2020, 2021, 2022 mà F chưa thanh toán được tính như sau:

= ½ x 10% x 1.642.254.545 đồng + 3 x 10% x 1.642.254.545 đồng

= 82.112.727,25 đồng + 492.676.363,5 đồng

= 574.789.090.75 đồng, làm tròn là: 574.789.000 (Năm trăm bảy mươi bốn triệu, bảy trăm tám mươi chín ngàn đồng).

Như vậy, tổng tiền thuê mà F của kỳ 2/2019 và các năm 2020; 2021; 2022 là: 574.789.000 đồng (Năm trăm bảy mươi bốn triệu, bảy trăm tám mươi chín ngàn đồng).

Theo thỏa thuận về phạt lãi chậm thanh toán tiền thuê được hai bên thỏa thuận theo Điều 10.1 Hợp đồng thuê và quản lý tài sản. Cụ thể nếu quá 30 ngày kể từ ngày cuối cùng của thời hạn phải thanh toán mà bên thuê không thanh toán thì khoản tiền chậm thanh toán sẽ bị tính lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất tiền gửi tiết kiệm sau kỳ han 06 tháng đối với khách hàng cá nhân của Ngân hàng Đ2 (B) tính từ ngày 31 kể từ ngày cuối cùng cho đến ngày bên thuê thanh toán khoản tiền đó. Hiện tại B công bố lãi suất tiền gửi cá nhân kỳ hạn 06 cuối kỳ trong tháng 7/2024 là: 4,7%/năm.

Khoản phạt lãi chậm thanh toán tiền thuê được tính: Lãi chậm thanh toán tiền thuê kỳ 2/2019 + Lãi chậm thanh toán tiền thuê kỳ 1/2020 + lãi chậm thanh toán tiền thuê kỳ 2/2020 + Lãi chậm thanh toán tiền thuê kỳ 1/2021 + lãi chậm thanh toán tiền thuê kỳ 2/2021 + lãi chậm thanh toán tiền thuê kỳ 1/2022 + lãi chậm thanh toán tiền thuê kỳ 2/2022. Lãi chậm thanh toán tiền thuê tính đến 13/8/2024 là: 107.466.875 đồng.

Hiện tại, thì dự án Tổ hợp khách sạn T5 đã được đổi tên thành F. Chủ đầu tư chỉ mới bàn giao zone 3,4. Còn hai dãy nhà zone 1,2 thì đến nay vẫn chưa bàn giao cho nhà đầu tư. Bởi vì quá tin vào chủ đầu tư là Cty CP Tập đoàn T3 là nếu thanh toán 95% trước khi có bàn giao thì được ký hợp đồng thuê ngay, đồng thời được hưởng tiền thuê cam kết mỗi năm không thấp hơn 10% giá bán, nên bà U và hàng nghìn nhà đầu tư khác phải vay mượn gia đình, bạn bè, ngân hàng và đã vô tình giúp Chủ đầu tư thực hiện việc huy động vốn trái pháp luật.

Bà U cùng nhiều nhà đầu tư khác vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng mặc dù chủ đầu tư đã vi phạm rất nhiều theo thỏa thuận, đủ điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng. Rất thiện chí và chia sẻ trước khó khăn của Tập đoàn T3 gần đây. Nhưng việc bên thuê - Cty con của Tập đoàn T3 không thanh toán tiền thuê, trong khi dùng căn hộ của bà mà kinh doanh khai thác kiếm thu nhập cho mình là điều khó chấp nhận.

Nhận thấy quyền lợi của mình bị Công ty Cổ phần F và Resort xâm phạm và tranh chấp giữa hai bên không thể hòa giải được. Căn cứ thẩm quyền giải quyết được qui định của pháp luật Tố tụng Dân sự, bà U đành phải làm đơn khởi kiện Công ty Cổ phần F và R là bị đơn trong vụ án này. Căn cứ Điều 2; 3; 4 và Điều

10.1 của hợp đồng thuê và quản lý tài sản, cùng các qui định pháp luật, kính đề nghị Quý Tòa thụ lý giải quyết, chấp nhận cho yêu cầu khởi kiện của bà sau đây:

Tuyên buộc Công ty Cổ phần F và Resort thanh toán cho bà Hoàng Thị T2 Uyên các khoản tiền sau:

• Tiền thuê của kỳ 2/2019 và các năm 2020, 2021, 2022 là: 574.789.000 đồng, sau khi trừ thuế còn 516.410.182 đồng.
• Tiền lãi chậm thanh toán tính đến ngày 13/8/2024 là: 107.466.875 đồng.

Tổng số tiền mà bà U yêu cầu Công ty Cổ phần F và R thanh toán cho bà là: 623.877.057 đồng.

* Theo bản khai ngày 18/01/2024 bị đơn Công ty F và RESORT do ông Trần Văn H1 là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Năm 2018, F và bà Hoàng Thị Tâm U ký kết hợp đồng thuê và quản lý tài sản số 40212A/2018/HĐTCH-THECOASTALHILL về việc thuê và quản lý căn hộ số 40212A.

Sau khi ký kết hợp đồng, F đã thanh toán tiền thuê căn hộ các đợt như sau:

Ngày 01/11/2018 bà Hoàng Thị T2 Uyên thanh toán tiền thuê 12 tháng (08/06/18-31/05/19) là 147.502.909 đồng đối với căn hộ 40212A DA Coastal Hill.

Đối với G thuê Kỳ I năm 2023: Căn cứ theo Điều 4.2.1 thì Giá thuê trong thời hạn đảm bảo thu nhập sẽ được F tạm ứng cho nguyên đơn thành hai kỳ vào tháng 01 và tháng 07. Đây là hai thời điểm để F tạm ứng Giá thuê không phải là thời hạn thanh toán Giá thuê. Chậm nhất đến ngày 30/04 của năm dương lịch tiếp theo căn cứ vào báo cáo tài chính của F thì F sẽ thực hiện quyết toán và thanh toán Giá thuê cho khách hàng của năm trước đó.

Như vậy, căn cứ theo thỏa thuận của các bên tại Điều 4.2.1 Hợp đồng thuê thì thời hạn cuối cùng để F thanh toán Giá thuê cho Nguyên đơn là ngày 30/04 của năm dương lịch tiếp theo. Ví dụ thời hạn cuối cùng F có nghĩa vụ thanh toán Giá thuê của năm 2019 cho nguyên đơn là ngày 30/04/2020. Tương tự cách xác định như vậy cho các năm tiếp theo.

Để làm rõ, khái niệm “tạm ứng” và “thanh toán” là hai hoạt động khác nhau và không đồng nhất. Xét trong hợp đồng thuê và quản lý tài sản giữa Nguyên đơn và F: các năm đầu tiên sau khi ký hợp đồng số tiền F tạm ứng Giá thuê có thể bằng đúng số tiền Giá thuê mà F có nghĩa vụ thanh toán cho Nguyên đơn. Do các bên đã thỏa thuận trong mọi trường hợp trong thời hạn đảm bảo thu nhập Giá thuê không thấp hơn 10% Giá Tính Tiền Thuê nên F đã tạm ứng trước thành hai kỳ cho Nguyên đơn số tiền 10% Giá Tính Tiền Thuê này. Tuy nhiên, việc thanh toán và quyết toán Giá thuê của từng năm cho Nguyên đơn phụ thuộc vào lợi nhuận năm đó của F và các bên đã thỏa thuận việc quyết toán Giá thuê này được thực hiện chậm nhất vào 30/04 của năm kế tiếp (theo Điều 4.2.1 Hợp đồng thuê).

Đối với G thuê năm 2020 và 2021: Trong quá trình thực hiện Hợp đồng thuê và quản lý tài sản, cả nước nói chung và F nói riêng đã phải chịu những ảnh hưởng trực tiếp và nặng nề bởi sự kiện bất khả kháng là dịch Covid-19 kéo dài từ đầu 2020 với quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 01/04/2020 của thủ tướng chính phủ về việc công bố dịch Covid 19 tại Việt nam cho đến tận 16/02/2022 thì Văn

phòng C2 mới ban hành thông báo số 43/TB-VPCP về việc cho phép mở cửa lại hoạt động du lịch từ 15/03/2022.

Trong khi thực tế, thời điểm ký Hợp đồng thuê và quản lý tài sản được ký kết vào thời điểm năm 2017, là thời điểm được đánh giá là thời kỳ phát triển rực rỡ của du lịch Việt Nam. Vì vậy, trên cơ sở bối cảnh phát triển du lịch tiềm năng, F đã cam kết lợi nhuận 10%/năm. Theo đó, sau khi khai trương và hoạt động, F cũng đã chi trả giá thuê theo đúng cam kết bằng tiền mặt tới Nguyên đơn. Nhưng bởi sự bùng phát liên tục của dịch C cùng với hàng loạt lệnh kiểm soát/cấm vận/hạn chế di chuyển tại các khu vực trong nước và quốc tế là sự kiện khách quan đã khiến hoàn cảnh thực hiện Hợp đồng thuê và quản lý tài sản năm 2020, 2021 có sự thay đổi cơ bản so với thời điểm Hợp đồng thuê và quản lý tài sản được giao kết. Tuy nhiên F không thể chống chọi với ảnh hưởng nặng nề của đại dịch, vì thế F đề nghị Tòa án xem xét áp dụng quy định của trường hợp bất khả kháng do thay đổi hoàn cảnh khách quan đối với tiền thuê trong khoảng thời gian này.

Bên cạnh đó, tiền thuê năm 2021 và 2022, F đề nghị Tòa án căn cứ quy định tại Hợp đồng thuê để khấu trừ phần thuế mà F được giữ lại đối với khoản tiền thuê bao gồm: 5% thuế TNCN, 5%VAT và 300.000 VNĐ lệ phí môn bài.

Đối với yêu cầu tính lãi: Đối với lãi chậm thanh toán Giá thuê của 2020 và 2021: căn cứ khoản 2 Điều 351 BLDS 2015 F đề nghị miễn trách nhiệm dân sự trong hai năm dịch bệnh này.

Đối với yêu cầu tính lãi chậm thanh toán G thuê năm 2022: Đề nghị nguyên đơn làm rõ cách thức tính lãi, căn cứ áp dụng lãi suất.

* Theo bản khai ngày 18/01/2024 Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty cổ phần T3 do ông Nguyễn Minh Đ là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 14/3/2028 giữa Công ty cổ phần T3 và bà Hoàng Thị T2 Uyên ký Hợp đồng mua bán căn hộ số 40212A/2018/HĐMBCH-THECOASTALHIIL về việc mua bán căn hộ số 40212A, tại Dự án Khu đô thị S, xã N, TP ., tỉnh Bình Định. Sau khi ký Hợp đồng Bà U đã thanh toán 95% số tiền mua căn hộ đúng tiến độ số tiền 1.730.001.091 đồng. Nay nguyên đơn bà U khởi kiện bị đơn Công ty F, Công ty cổ phần T3 không có ý kiến hay yêu cầu gì, đề nghị Tòa xem xét, giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

* Theo bản khai ngày 05/12/2023 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Chữ H2 trình bày:

Ông là chồng của nguyên đơn bà Hoàng Thị Tâm U. Căn hộ số 40212A do bà U mua của Công ty CP T3 thuộc Dự án Khu đô thị S tọa lạc tại Khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định là tài sản chung của vợ chồng ông. Theo chính sách bán hàng và thỏa thuận giữa chủ đầu tư với nhà đầu tư mua căn hộ, sau khi thanh toán đủ 95% giá trị mua căn hộ vợ chồng ông phải cho bị đơn Công ty cổ phần F thuê lại để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Bà U đã thực hiện việc cho thuê và nhận một khoản tiền thuê từ bị đơn. Bà U đứng tên cá nhân trên hợp đồng mua bán cũng như hợp đồng thuê và quản lý tài sản nhằm thuận lợi trong giao dịch.

Ông đã biết việc khởi kiện của bà L và trong vụ án này ông không có liên quan, không có ý kiến và đề nghị Toà xem xét, giải quyết để bảo vệ quyền lợi cho bà U theo đúng quy định.

Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Quy Nhơn phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm HĐXX nghị án đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, tuy nhiên Thẩm phán còn vi phạm thời hạn chuẩn bị xét xử. Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự;

Về hướng giải quyết vụ án:

Căn cứ Điều 351, 353, 357, 418, 472, 473, 474, 481 BLDS năm 2015:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc Công ty cổ phần F có nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn tiền thuê căn hộ và tiền lãi phát sinh do chậm thanh toán tiền thuê căn hộ tính đến thời điểm xét xử là 623.877.057 đồng (Trong đó tiền thuê còn lại của kỳ 2 năm 2019, 2020, 2021 và 2022 là 516.410.182 đồng; tiền lãi chậm thanh toán tiền thuê là 107.466.875 đồng).

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, HĐXX nhận định:

[1] Về sự vắng mặt của đương sự: Tại phiên tòa, Nguyên đơn và bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn đề nghị Tòa giải quyết, xét xử vắng mặt, căn cứ Điều 228 của BLTTDS Tòa tiến hành xét xử vụ án vắng mặt đương sự .

[2.] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, HĐXX thấy rằng:

[2.1.] Đối với yêu cầu của Nguyên đơn bà Hoàng Thị T2 Uyên yêu cầu Công ty Cổ phần F và Resort thanh toán:

Tiền thuê của kỳ 2/2019 và các năm 2020, 2021, 2022 là: 574.789.000 đồng, sau khi trừ thuế còn 516.410.182 đồng. (Năm trăm mười sáu triệu, bốn trăm mười nghìn một trăm tám mươi hai đồng).

Tiền lãi chậm thanh toán tính đến ngày 13/8/2024 là: 107.466.875 đồng (Một trăm lẻ bảy triệu, bốn trăm sáu mươi sáu nghìn tám trăm bảy mươi lăm đồng).

Ngày 08/6/2018, giữa Công ty F với bà Hoàng Thị T2 Uyên có ký Hợp đồng thuê và quản lý tài sản số 40212A/2018/HĐMBCH-THECOASTALHIIL và các phụ lục kèm theo, hợp đồng có nội dung chính bà U đồng ý cho Công ty F thuê căn hộ số 12A, tầng 2, Z, có diện tích 40m² thuộc Dự án Khu đô thị S tọa lạc tại Khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định. Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có

trong hồ sơ vụ án, đủ cơ sở để HĐXX xác định giao dịch nói trên là hợp pháp, bởi lẽ hợp đồng thuê và quản lý căn hộ nói trên được ký kết bởi các chủ thể có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Phía nguyên đơn cho rằng, sau khi ký kết hợp đồng, tính đến thời điểm khởi kiện, Công ty F đã không thanh toán tiền thuê, cụ thể tiền thuê của kỳ 2/2019 và các năm 2020, 2021, 2022 là: 516.410.182 đồng sau khi trừ thuế.

Qua xem xét, thẩm định tại chỗ của Tòa ngày 31/7/2023, thể hiện căn hộ trên đã hoàn thiện. Đối chiếu quy định tại Điều 4 của hợp đồng, cho thấy Công ty F đã vi phạm về thời hạn thanh toán tiền thuê cho bà U . Do đó, có căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn Công ty F phải có nghĩa vụ thanh toán cho bà U tổng số tiền thuê căn hộ sau khi trừ các khoản thuế phải nộp cho nhà nước của kỳ 2/2019 và các năm 2020, 2021, 2022 là 516.410.182 đồng.

[2.2] Đối với yêu cầu lãi chậm trả: Phía nguyên đơn yêu cầu tính lãi chậm trả tiền thuê tính đến ngày 13/8/2024 là: 107.466.875 đồng.

HĐXX thấy rằng:

Tại Điều 10.1 của Hợp đồng thuê căn hộ quy định “...Nếu quá 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày cuối cùng của thời hạn phải thanh toán bất kỳ đợt thanh toán nào theo quy định Hợp đồng này mà Bên B không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ thì khoản tiền chậm thanh toán sẽ bị tính lãi suất quá hạn bằng 150% (một trăm năm mươi phần trăm) lãi suất tiền gửi tiết kiệm trả lãi sau kỳ hạn 6 (sáu) tháng đối với Khách hàng cá nhân của Ngân hàng TMCP Đ2 (B) công bố tại thời điểm thanh toán tính từ ngày thứ ba mươi mốt kể từ ngày cuối cùng của thời hạn phải thanh toán cho đến ngày Bên B thanh toán khoản tiền đó...”.

Tại Công văn số 787/CV-BIDV.BĐ ngày 10/7/2024 của Ngân hàng TMCP Đ2 - Chi nhánh B1 cung cấp cho Tòa có nội dung “...Lãi suất tiền gửi tiết kiệm trả lãi sau kỳ hạn 6 tháng đối với KHCN thời điểm hiện nay 4,7%/năm...".

Theo đơn trình bày ý kiến ngày 13/8/2024 của người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn là ông Hoàng Minh T yêu cầu Công ty F phải thanh toán tiền lãi đối với khoản tiền chậm thanh toán với mức lãi suất 4,7%/năm, là có căn cứ nên được chấp nhận. Tiền lãi chậm trả được tính như sau:

• Kỳ 2/2019: Từ ngày 03/3/2020 đến ngày 13/8/2024 (ngày xét xử sơ thẩm) là 1624 ngày x 0.01932% x 73.901.455 đồng = 23,187,084 đồng;
• Kỳ 1/2020: Từ ngày 31/8/2020 đến ngày 13/8/2024 là 1443 ngày x 0.01932% x 73.601.455 = 20,519,173 đồng;
• Kỳ 2/2020: Từ ngày 3/3/2021 đến ngày 13/8/2024 là 1259 ngày x 0.01932% x 73.901.455 đồng = 17,975,701 đồng;
• Kỳ 1/2021: Từ ngày 31/8/2021 đến ngày 13/8/2024 là 1078 ngày x 0.01932% x 73.601.455 = 15,328,945 đồng;;

• Kỳ 2/2021: Từ ngày 3/3/2022 đến ngày 13/8/2024 là 894 ngày x 0.01932% x 73.901.455 đồng = 12,764,318 đồng;
• Kỳ 1/2022: Từ ngày 31/8/2022 đến ngày 13/8/2024 là 713 ngày x 0.01932% x 73.601.455 = 10,138,718 đồng;
• Kỳ 2/2022: Từ ngày 3/3/2023 đến ngày 13/8/2024 là 529 ngày x 0.01932% x 73.901.455 đồng = 7,552,936 đồng;

Tổng cộng tiền lãi: 107.466.875 đồng.

[2.3] Bị đơn thống nhất như trình bày của nguyên đơn nhưng cho rằng do bị ảnh hưởng của tình hình dịch bệnh Covid 19 kéo dài từ cuối năm 2019 đến năm 2021 đề nghị áp dụng quy định của trường hợp bất khả kháng do thay đổi hoàn cảnh khách quan đối với tiền thuê của năm 2020, 2021 và để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi khách quan theo quy định tại khoản 2 Điều 351 Bộ luật dân sự 2015 và đề nghị miễn tiền lãi chậm thanh toán giá thuê trong năm 2020, 2021. Đối với tiền lãi chậm thanh toán giá thuê năm 2022 đề nghị nguyên đơn nêu rõ căn cứ, cách tính lãi của tiền thuê năm 2022. Lời trình bày của bị đơn không được phía nguyên đơn chấp nhận, mặt khác, theo các điều khoản của Hợp đồng thuê và quản lý căn hộ số 45B12B/2018/HĐTCH-THECOASTALHILL ngày 20/3/2018 được ký kết giữa các bên không quy định về trường hợp khi xảy ra sự kiện bất khả kháng, các bên cũng không có thỏa thuận nào khác liên quan đến nội dung này, do đó, không có căn cứ để chấp nhận trình bày này của phía bị đơn.

Từ những nhận định trên, có cơ sở để chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê căn hộ và tiền lãi phát sinh do chậm thanh toán tiền thuê căn hộ tính đến thời điểm xét xử là: 623.877.057 đồng (Trong đó tiền thuê còn lại của kỳ 2 năm 2019, 2020, 2021 và 2022 sau khi trừ thuế là: 516.410.182 đồng; tiền lãi chậm thanh toán tiền thuê là 107.466.875 đồng).

[3] Về án phí DSST: Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30.12.2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm; nguyên đơn không phải chịu án phí nên được hoàn lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

[4] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản tổng cộng 3.000.000 đồng. Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ. Phía nguyên đơn bà U đã tạm ứng chi phí 3.000.000 đồng nên bị đơn Công ty F phải có nghĩa vụ hoàn lại cho bà U số tiền 3.000.000 đồng.

[5] Đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa là phù hợp với nhận định của HĐXX.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm g khoản 1 Điều 40, Điều 147, 157, 227 của Bộ luật tố tụng dân sự; căn cứ vào các Điều 351, 353, 357, 472, 473, 474, 481 Bộ luật dân sự; căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hoàng Thị Tâm U: Buộc Công ty cổ phần F phải có nghĩa vụ thanh toán cho bà Hoàng Thị T2 Uyên tiền thuê căn hộ tính đến kỳ 2/2022 là: 516.410.182 đồng (Năm trăm mười sáu triệu, bốn trăm mười nghìn một trăm tám mươi hai đồng), và tiền lãi chậm thanh toán tiền thuê căn hộ của kỳ 2 năm 2019 và các năm 2020, 2021, 2022 tính đến ngày 13/8/2024 là: 107.466.875 đồng (Một trăm lẻ bảy triệu bốn trăm sáu mươi sáu nghìn tám trăm bảy mươi lăm đồng), tổng cộng là: 623.877.057 đồng (Sáu trăm hai mươi ba triệu tám trăm bảy mươi bảy nghìn không trăm năm mươi bảy đồng).
2. Về án phí DSST, chi phí tố tụng:
   1. Về án phí DSST: Nguyên đơn bà Hoàng Thị Tâm U không phải chịu nên được hoàn lại số tiền 15.133.000 đổng (Mười lăm triệu một trăm ba mươi ba ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm mà bà U đã nộp theo Biên lai số 0003726 ngày 11/5/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Quy Nhơn; bị đơn Công ty cổ phần F phải chịu 28.955.082 đồng (Hai mươi tám triệu, chín trăm năm mươi lăm nghìn, không trăm tám mươi hai đồng).
   2. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Công ty cổ phần F phải có nghĩa vụ hoàn lại cho bà Hoàng Thị T2 Uyên số tiền 3.000.000 đồng (Ba triệu đồng).
3. Về quyền kháng cáo đối với bản án: Các đương sự vắng mặt tại phiên toà có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết, tống đạt hợp lệ.
4. Về quyền, nghĩa vụ thi hành án:
   1. Đối với trường hợp khoản tiền phải thu nộp vào ngân sách Nhà nước mà pháp luật có quy định nghĩa vụ trả lãi; hoặc khoản tiền bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng; hoặc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ về tài sản trong hoặc ngoài hợp đồng khác mà các bên không thỏa thuận về việc trả lãi thì quyết định kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. 1. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.

11