TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 211/2025/DS-PT Ngày: 27/03/2025 V/v Tranh chấp Hợp đồng dịch vụ

NHÂN DANHNƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Diệp Linh
Các Thẩm phán: Bà Đặng Mai Hoa
Bà Nguyễn Thị Tâm

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Ngọc Anh - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân: Bà Lê Thị Hồng Hạnh - Kiểm sát viên tham gia phiên toà.

Ngày 27 tháng 03 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số số 38/2025/TLST-DS ngày 10 tháng 02 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng dịch vụ”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 135/2024/DS-ST ngày 23 tháng 09 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 88/2025/QĐPT-DS ngày 21 tháng 02 năm 2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 120A/2025/QĐPT-HPTDS ngày 05 tháng 03 năm 2025 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1976; Địa chỉ: Căn hộ B, tòa nhà R, khu nhà ở văn phòng – dịch vụ số 136 Hồ T, P, B, Hà Nội; Đại diện theo ủy quyền: Bà Trần Thị C, SĐT: ..............., địa chỉ: số E, ngõ A phố P, phường L, quận Đ, thành phố Hà Nội và bà Ngô Thùy T, nơi ở: Số E ngõ A Pháo Đài L, phường L, quận Đ, Hà Nội theo Giấy ủy quyền ngày 20 tháng 02 năm 2025. (có mặt)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Luật sư Chu Đình H – Luật sư công ty L1, Đoàn luật sư thành phố H. (có đơn xin vắng mặt)

Bị đơn: Công ty Cổ phần Đ (TNPM). Trụ sở chính: Tầng 25, tòa T N, phường L, quận Đ, TP Hà Nội. (có mặt)

Địa chỉ liên hệ: Văn phòng ban quản lý, hầm B1 Tòa R4B, TNR G, số A Hồ T, phường P, quận B, TP ..

Đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Khắc S;

Đại diện theo ủy quyền: Bà Hà My Dạ T1, bà Hoàng Thị Thùy D và bà Trần Thị N theo Giấy ủy quyền số: 13/GUQ-VH ngày 01 tháng 7 năm 2024.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Công ty Cổ phần T3 (Công ty T3). Địa chỉ: Số B Hồ T, phường P, quận B, thành phố Hà Nội. Đại diện theo pháp luật: bà Đào Thị Kim N1. Đại diện theo ủy quyền: Ông Phạm Xuân D1 theo giấy ủy quyền số: 192/GUQ ngày 04/07/2024, SĐT: ..............., địa chỉ: Tầng B, TNR T, E N, quận Đ, Hà Nội. (có mặt)

2. Ban quản trị tòa nhà chung cư R - khu đô thị G phường P. Địa chỉ tòa nhà C - khu đô thị G, số A Hồ T, phường P, quận B, thành phố Hà Nội. Người đại diện: Ông Nguyễn Việt H1 – trưởng ban quản trị. Ủy quyền cho Bà Trần Thị C, SĐT: ..............., địa chỉ: số E, ngõ A phố P, phường L, quận Đ, thành phố Hà Nội và bà Ngô Thùy T, nơi ở: Số E ngõ A Pháo Đài L, phường L, quận Đ, Hà Nội. (có mặt)

- Do có kháng cáo của: bà Ngô Thùy T – là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn; Địa chỉ: số E, ngõ A, phố P, phường L, quận Đ, thành phố Hà Nội.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm, nội dung vụ án như sau:

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Bà Nguyễn Thị L là cư dân tại Tòa nhà R, Khu nhà ở Văn phòng - dịch vụ số A Hồ T, phường P, quận B, thành phố Hà Nội (Khu đô thị G). Bà L ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ mà bà L đang sử dụng tại Khu đô thị G với chủ đầu tư là Công ty TNHH T3, nay là Công ty Cổ phần T3 (Sau đây gọi là Công ty T3) theo mẫu chung của chủ đầu tư áp dụng cho cả các tòa nhà R, R 2, R 3 và Ruby 4 (gọi chung là các tòa nhà 4R).

Theo nội dung tại mục 1 Điều 6 của Hợp đồng mua bán căn hộ giữa bà L với Chủ đầu tư là Công ty T3 đều thể hiện nội dung Quyền của bên mua như sau: "Được sử dụng chỗ để xe ô tô/xe máy trong bãi đỗ xe của Tòa nhà chung cư theo nguyên tắc sau.... Đối với xe ô tô thì bên mua được đỗ tại bãi đỗ xe ô tô thuộc sở hữu riêng của bên bán sau khi bên bán đưa bãi đỗ xe ô tô vào hoạt động tại vị trí do đơn vị trông xe sắp xếp".

Khi hầm xe đi vào hoạt động, Công ty T3 đã giao cho Công ty Cổ phần Đ (Sau đây gọi là Công ty T4) thực hiện quản lý vận hành hầm xe. Việc trông giữ xe ô tô được áp dụng theo những thỏa thuận như nhau với tất cả cư dân có xe các tòa nhà 4R, theo đó phí dịch vụ trông giữ xe hàng tháng là 1.100.000 VNĐ/tháng đối với xe thứ nhất và 1.500.000 VNĐ/tháng đối với xe thứ hai. Phí trông giữ xe này đã bao gồm 10% thuế giá trị gia tăng và bảo hiểm cháy nổ tầng hầm để ô tô. Mặc dù phí trông giữ xe Công ty T4 thu đã cao hơn mức tối đa áp dụng theo quy định tại Quyết định số 44/2017/QĐ-UBND ngày 15/12/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố H là 900.000 VNĐ/tháng nhưng bà L vẫn thực hiện nghĩa vụ đóng phí trông giữ xe đầy đủ. Hiện nay thuế giá trị gia tăng đang được áp dụng mức 8% nên phí trông giữ xe bà L đóng theo tháng bao gồm cả thuế là 1.080.000 VNĐ/tháng cho xe thứ nhất.

Tuy nhiên từ tháng 7/2023, Công ty T3 và cư dân các tòa nhà 4R đã có nhiều tranh chấp liên quan đến việc xác định quyền sở hữu chung hay riêng đối với phần diện tích được sử dụng để xe ô tô. Công ty T4 là đơn vị được Công ty T3 giao thực hiện dịch vụ trông giữ xe đã bắt đầu có các hành vi vi phạm thỏa thuận cũng như chỉ đạo của chính quyền địa phương bằng việc vô cớ thực hiện các biện pháp ngăn chặn xe ô tô của cư dân các tòa nhà 4R gây mất trật tự trên địa bàn.

Đến ngày 15/11/2023, Công ty T3 chính thức đơn phương thông báo điều chỉnh giá trông giữ xe ô tô tại tầng hầm các tòa nhà 4R bằng Công văn số 410/2023/TB-VH. Theo đó, giá trông giữ xe ô tô theo tháng tại Công văn số 410/2023/TB-VH là 1.450.000 VNĐ/tháng cho xe ô tô thứ nhất và 1.750.000 VNĐ/tháng cho xe ô tô thứ 2, áp dụng bắt đầu từ 15/12/2023. Chủ đầu tư là Công ty T3 đã tự ý thông báo tăng giá phí trông giữ xe hơn 34.2% so với giá đang áp dụng cho bà L và cư dân tại các tòa nhà 4R và cao hơn giá tối đa mà Ủy ban nhân dân thành phố H quy định tại Quyết định số 44/2017/QĐ-UBND ngày 15/12/2017.

Việc tăng giá này hoàn toàn không có sự thỏa thuận nào với bất kỳ cư dân nào tại các tòa nhà 4R, không được tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định của pháp luật để họp bàn về các vấn đề này, bà L và các cư dân khác của tòa nhà 4R rất bất bình và không đồng ý việc này.

Sau khi Công ty T3 là chủ đầu tư thông báo tăng phí trông giữ xe, đơn vị quản lý vận hành là Công ty T4 đã tự ý áp dụng phí trông giữ xe mới, không mở barie cho các cư dân có xe của tòa nhà 4R vào hầm gửi xe R1, R2, R3, R4 vì các cư dân các tòa nhà 4R không chấp nhận việc tăng giá này, khóa thẻ xe, chặn xe dẫn đến cư dân không có chỗ để xe phải để xe trước cửa hầm gây ùn tắc giao thông, mất an ninh trật tự trên khu vực.

Công ty T4 liên tục chặn xe của các cư dân vào tầng hầm nhiều ngày gây mất trật tự, an ninh khu vực, do đó, chính quyền địa phương đã mời các bên lên làm việc để giải quyết mâu thuẫn. Đại diện cư dân và Công ty T3, Công ty T4 làm việc theo sự chủ trì của Ủy ban nhân dân phường P ngày 08/12/2023 nhưng không cải thiện được tình hình.

Sau đó, Ủy ban nhân dân quận B đã mời các bên lên làm việc và ra văn bản số 2129/TB-UBND ngày 21/12/2023 yêu cầu Công ty T3 và Công ty T4 thực hiện các nội dung sau:

- Phải thực hiện ngay việc mở barie để các chủ xe được gửi xe tại tầng hầm các khu chung cư D, không gây cản trở phương tiện ra vào hầm để xe dưới bất kỳ hình thức nào; tôn trọng và thực hiện nguyên tắc hành xử của các bên liên quan tại hợp đồng gửi giữ xe đã ký kết; chịu trách nhiệm trước pháp luật và chính quyền địa phương nếu để mất an ninh trật tự, an toàn cháy nổ, làm mất tác dụng của lối, đường thoát nạn do việc chặn xe tại các cửa hầm gây ra.

- Bàn bạc, đi đến thống nhất với Ban quản trị các tòa chung cư 4R (trước ngày 30/12/2023) để thực hiện, tránh tác động xấu đời sống nhân dân.

Tuy nhiên Công ty T4 vẫn không thực hiện chỉ đạo của Ủy ban nhân dân quận B mà tiếp tục áp dụng phí trông giữ xe mới cho bà L và các cư dân, cư dân nào không đồng ý thì sẽ bị khóa thẻ xe, khóa bánh, chặn lốp không cho vào hầm, không có chỗ để xe.

Hành vi này của Công ty T4 đã vi phạm thỏa thuận ban đầu của các bên về phí dịch vụ trông giữ xe ô tô. Công ty T4 là đơn vị trông giữ xe đã tự ý áp dụng Văn bản thông báo tăng phí trông giữ xe của Công ty T3 là chủ đầu tư mà không có bất kỳ sự đồng ý hay thỏa thuận nào của cư dân, xâm phạm nghiêm trọng quyền và lợi ích hợp pháp của bà L và các cư dân của tòa nhà 4R.

Về yêu cầu khởi kiện bà L có các yêu cầu như sau:

1. Yêu cầu Công ty Cổ phần Đ Property Management không được tăng Phí trông giữ xe trái pháp luật, không được vi phạm Hợp đồng dịch vụ trông giữ xe ô tô, tiếp tục thực hiện mức giá thỏa thuận là 1.000.000 VNĐ/tháng;
2. Yêu cầu Công ty Cổ phần Đ chấm dứt hành vi chặn barie, khóa thẻ xe, chặn lốp xe, khóa bánh xe của các cư dân của tòa nhà 4R, để cư dân đỗ xe vào tầng hầm.

* Đại diện theo uỷ quyền của Bị đơn trình bày:

TNPM là đơn vị quản lý vận hành diện tích chung các nhà chung cư R1, R2, R3, R4 (gọi tắt là "4R") thuộc Khu đô thị G Hồ T, phường P, quận B, thành phố Hà Nội theo Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành số 0507/2021/HĐQL/BQT R1, R2, R3, R4 - GOLDMARK CITY-TNPM ngày 05/7/2021 với Ban quản trị nhà chung cư các Tòa 4R (gọi tắt là "Hợp đồng 0507"). Thời hạn hợp đồng từ ngày 07/7/2021 đến hết ngày 06/7/2023.

Ngày 06/12/2021, Ban quản trị nhà chung cư các Tòa 4R ("BQT 4R"), BQT nhà chung cư S ("BQT S"), đại diện Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần T3 ("Công ty T3"), đại diện TNPM, đại diện Công an quận B và đại diện UBND phường P đã ký biên bản làm việc thống nhất giao cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (là TNPM) tiếp nhận và tổ chức trông giữ xe ô tô tại tâng hầm các tòa nhà S và R.

Căn cứ Biên bản làm việc với các Ban quản trị nêu trên, ngày 01/4/2022, TNPM ký hợp đồng dịch vụ trông giữ xe ô tô số R4.2414/2022 với bà Nguyễn Thị L. Theo đó, giá trông giữ xe thứ nhất là 1.100.000 đ/tháng, xe thứ hai là 1.500.00đ/tháng.

Sau khi ký hợp đồng với bà Nguyễn Thị L, TNPM đã tổ chức quản lý, vận hành, khai thác hầm gửi xe ô tô ổn định, tuân thủ các thỏa thuận trong hợp đồng trong suốt thời gian hiệu lực hợp đồng.

Tuy nhiên, ngày 15/5/2023, TNPM nhận được Văn bản số 1505/2023/CV-BQTR 1,2,3,4 của BQT 4R thông báo về việc BQT 4R sẽ không gia hạn Hợp đồng số 0507 sau khi hợp đồng hết hạn. Hợp đồng số 0507 sẽ chấm dứt hiệu lực kể từ ngày 07/7/2023, TNPM không còn là đơn vị quản lý vận hành các tòa chung cư 4R.

Ngày 31/5/2023, TNPM tiếp tục nhận được Văn bản số 198/2023/CV-VH của Công ty T3 thông báo chấm dứt giao TNPM trông giữ xe ô tô tại các tòa 4R kể từ ngày 07/7/2023.

Trên cơ sở thông báo của B và Công ty T3, TNPM đã gửi thông báo chấm dứt hợp đồng trông giữ xe số 45/2023/TNPM-GCM ngày 1/6/2023 đến bà L. Thời gian chấm dứt hợp đồng kể từ ngày 07/7/2023.

Sau khi gửi thông báo chấm dứt, TNPM đã thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng trông giữ xe và không có bất cứ tranh chấp nào với cư dân và BQT 4R về việc chấm dứt hợp đồng.

+ Việc TNPM tiếp tục quản lý vận hành hầm gửi xe ô tô sau khi chấm dứt Hợp đồng trông giữ xe với cư dân:

Từ ngày 07/7/2023, việc quản lý hầm xe ô tô tại các Tòa 4R được TNPM bàn giao về cho Công ty T3. Trong quá trình bàn giao, hệ thống máy chủ tại tòa 4R đã bị đối tượng xấu phá hoại dẫn đến mất toàn bộ thông tin xe ô tô, hệ thống kiểm soát xe ra vào hầm ô tô ngừng hoạt động. Để đảm bảo sự hoạt động ổn định của hầm xe ô tô, ngày 11/7/2023, Công ty T3 đã có Văn bản số 268/2023/CV-VH giao cho TNPM tạm thời quản lý, vận hành, khai thác hầm trông giữ xe tô tô các tòa 4R đến hết ngày 31/7/2023.

Ngày 27/7/2023, Công ty T3 tiếp tục có Văn bản số 294/2023/CV-VH giao cho TNPM quản lý, vận hành, khai thác hầm trông giữ xe ô tô cho đến khi dữ liệu máy chủ được khôi phục hoàn toàn. Vì vậy, TNPM đã vận hành, khai thác hầm gửi xe ô tô tại các tòa 4R theo đề nghị của Công ty T3 cho đến thời điểm hiện tại.

+ Việc tăng giá trông giữ xe ô tô:

Ngày 15/11/2023, TNPM nhận được Văn bản số 410/2023/TB-VH của Công ty T3 thông báo điều chỉnh tăng giá trông giữ xe ô tô tháng tại khu D. Theo đó, kể từ ngày 15/12/2023, giá trông giữ xe ô tô tại tòa 4R được áp dụng với xe thứ nhất là 1.450.000đ/tháng, xe thứ hai: 1.750.000đ/tháng. Tại Văn bản số 410/2023/TB-VH trên, Công ty T3 cũng đề nghị TNPM với tư cách là đơn vị được giao quản lý vận hành hầm xe có trách nhiệm truyền thông tới toàn bộ cư dân về đơn giá mới và áp dụng đơn giá mới kể từ ngày 15/12/2023.

Do vậy, ngày 21/11/2023, TNPM đã có Văn bản số 86/2023/TNPM gửi đến toàn bộ cư dân 4R thông báo về đơn giá trông giữ xe mới từ ngày 15/12/2023.

Từ ngày 15/12/2023, Công ty T3 chính thức áp dụng giá trông giữ mới theo nội dung thông báo tại Văn bản số 410/2023/TB-VH ngày 15/11/2023.

Quan điểm của TNPM đối với yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn như sau: TNPM không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị L, vì các lý do:

a. Hợp đồng trông giữ xe giữa TNPM và bà Nguyễn Thị L đã chấm dứt hiệu lực từ ngày 07/7/2023. Giao dịch trông giữ xe sau ngày 07/7/2023 là giao dịch mới, độc lập. Đề nghị của bà Nguyễn Thị L yêu cầu TNPM không được tăng phí trông giữ xe ô tô, tiếp tục trông giữ xe với mức giá 1.000.000/NĐ/tháng là không có cơ sở. Cụ thể:

Hợp đồng trông giữ xe giữa TNPM và bà Nguyễn Thị L đã chấm dứt hiệu lực kể từ ngày 07/7/2023 theo Thông báo chấm dứt hợp đồng số 45/2023/TNPM-GCM ngày 01/6/2023 của TNPM. Việc ký kết hợp đồng trông giữ xe ô tô giữa TNPM và bà L được thực hiện trên cơ sở TNPM là đơn vị quản lý vận hành chung các nhà 4R theo Hợp đồng số 0507 và thỏa thuận giữa Công ty T3, BQT 4R tại Biên bản làm việc ngày 06/12/2021. Tuy nhiên, từ ngày 07/7/2023, Hợp đồng số 0507 không còn hiệu lực nên TNPM không còn cơ sở để tiếp tục thực hiện hợp đồng trông giữ xe. TNPM đã thực hiện đầy đủ các thủ tục thông báo chấm dứt theo quy định tại Hợp đồng. Sau khi nhận được thông báo chấm dứt, bà Nguyễn Thị L không có ý kiến gì về việc chấm dứt hợp đồng. Như vậy, hợp đồng trông giữ xe ô tô giữa bà L và TNPM đã chấm dứt, đồng nghĩa với việc toàn bộ quyền và nghĩa vụ phát sinh (bao gồm các quyền, nghĩa vụ liên quan đến giá gửi xe ô tô) từ hợp đồng chấm dứt.

TNPM là đơn vị quản lý, khai thác, vận hành hầm xe tại các tòa 4R theo thỏa thuận với Chủ đầu tư. Việc tăng giá trông giữ xe từ ngày 15/12/2023 do Công ty T3 quyết định sau khi hợp đồng trông giữ xe giữa TNPM và bà L chấm dứt hiệu lực. Do đó, việc bà Nguyễn Thị L đề nghị TNPM không được tăng phí trông giữ xe ô tô và phải tiếp tục thực hiện trông giữ xe với mức giá 1.000.000VNĐ/tháng là không đúng về chủ thể, không có cơ sở, không phù hợp với thỏa thuận của các bên và quy định của pháp luật.

b. TNPM không thực hiện hành vi chặn barie, chặn lốp xe, khóa bánh xe hay ngăn cản xe của bà Nguyễn Thị L vào bãi đỗ xe của tầng hầm.

Căn hộ R4.2414 của bà Nguyễn Thị L có 01 xe ô tô đăng BKS 30A-48181 đăng ký gửi theo tháng. Tuy nhiên, bà L có hành vi gửi xe vào bãi đỗ xe tầng hầm 4R nhưng không đăng ký dịch vụ và không thực hiện thanh toán phí trông giữ xe theo quy định. TNPM đã nhiều lần nhắc nhở đề nghị bà L thực hiện thanh toán đầy đủ phí trông giữ xe để tiếp tục sử dụng dịch vụ nhưng bà L không hợp tác. Do vậy, TNPM đã khóa thẻ xe, thu hồi lốt đỗ xe và từ chối cung cấp dịch vụ trông giữ xe theo tháng đối với bà Nguyễn Thị L từ ngày 26/4/2024. Tuy nhiên, bà Nguyễn Thị L vẫn có thể gửi xe vào hầm ô tô bằng vé vãng lai.

Hiện tại, TNPM khẳng định không có hành vi chặn barie, chặn lốp xe, ngăn cản xe vào bãi đỗ xe tầng hầm khi bà L tuân thủ việc gửi đỗ xe tại tầng hầm theo quy định. Với những khách hàng không đăng ký dịch vụ và không trả tiền dịch vụ, TNPM có quyền từ chối cung cấp dịch vụ. Điều này là hoàn toàn phù hợp quy định pháp luật. Do vậy, đề nghị nêu trên của bà Nguyễn Thị L là không có cơ sở.

Ngày 28/8/2024, TNPM đã gửi đơn phản tố và được Toà án thụ lý yêu cầu phản tố với nội dung Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng trông giữ xe ô tô số R4.2414/2022 ngày 01/4/2022 giữa Công ty T4 với bà Nguyễn Thị L kể từ ngày 07/7/2023.

Từ tất cả các phân tích nêu trên, TNPM đề nghị Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị L.

* Đại diện theo uỷ quyền của Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Công ty cổ phần T3 (Công ty T3) trình bày:

Công ty T3 là chủ đầu đầu tư Dự án Khu đô thị G Hồ T, phường P, quận B, thành phố Hà Nội ("Dự án").

+ Việc ký kết, thực hiện Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với TNPM:

Ngày 06/12/2021, Ban quản trị nhà chung cư các Tòa R1, R2, R3, R4 ("BQT 4R"), BQT nhà chung cư S ("BQT S"), đại diện Chủ đầu tư là Công ty T3, đại diện TNPM, đại diện Công an quận B và UBND phường P đã ký Biên bản làm việc thống nhất giao cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (là TNPM) tiếp nhận và tổ chức trông giữ xe ô tô tại tầng hầm các tòa nhà S và R.

Căn cứ Biên bản làm việc ngày 06/12/2021 với các Ban quản trị nêu trên, TNPM đã ký hợp đồng dịch vụ trông giữ xe ô tô với các cư dân tại Dự án (trong đó có bà Nguyễn Thị L). Theo đó, giá trông giữ xe thứ nhất là 1.100.000đ/tháng, xe thứ hai là 1.500.000đ/tháng.

Sau khi ký hợp đồng với bà Nguyễn Thị L, TNPM đã tổ chức quản lý, vận hành, khai thác hầm gửi xe ô tô ổn định theo quy định.

Ngày 15/5/2023, BQT 4R có công văn số 1505/2023/CV-BQTR1,2,3,4 thông báo về việc BQT 4R sẽ không gia hạn Hợp đồng quản lý vận hành với TNPM sau khi hợp đồng này hết hạn vào ngày 07/7/2023.

Căn cứ Biên bản làm việc ngày 06/12/2021 và công văn số 1505/2023/CV-BQTR1,2,3,4 của BQT 4R, ngày 31/5/2023 Công ty T3 đã gửi TNPM công văn số 198/2023/CV-VH thông báo chấm dứt giao TNPM trông giữ xe ô tô tại các tòa 4R kể từ ngày 07/7/2023.

+ Việc TNPM tiếp tục quản lý vận hành hầm gửi xe ô tô sau khi chấm dứt Hợp đồng trông giữ xe với cư dân: Từ ngày 07/7/2023, việc quản lý hầm xe ô tô tại các Toà 4R được TNPM bàn giao về cho Công ty T3. Trong quá trình bàn giao, hệ thống máy chủ tại Toà 4R đã bị đối tượng xấu phá hoại dẫn đến mất toàn bộ thông tin xe ô tô, hệ thống kiểm soát xe ra vào hầm ô tô ngừng hoạt động. Để đảm bảo sự hoạt động ổn định của hầm xe ô tô, ngày 11/7/2023, Công ty T3 đã có công văn số 268/2023/CV- VH giao cho TNPM tạm thời quản lý, vận hành, khai thác hầm trông giữ xe tô tô các Tòa 4R đến hết ngày 31/7/2023.

Ngày 27/7/2023, Công ty T3 tiếp tục có công văn số 294/2023/CV-VH giao cho TNPM quản lý, vận hành, khai thác hầm trông giữ xe ô tô cho đến khi dữ liệu máy chủ được khôi phục hoản toàn. Vì vậy, TNPM đã vận hành, khai thác hầm gửi xe ô tô tại các Tòa 4R cho đến thời điểm hiện tại.

+ Việc tăng giá trông giữ xe ô tô: Căn cứ Khoản 3, Điều 3, Quyết định số 44/2017/QĐ-UBND ngày 15/12/2017 của UBND thành phố H về việc ban hành giá dịch vụ trông giữ xe đạp, xe máy, xe ô tô trên địa bàn thành phố Hà Nội: “Đối với dịch vụ trông giữ xe được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước (bên trong các tòa nhà chung cư, các trung tâm thương mại, các bãi đỗ xe,...) Chủ đầu tư căn cứ chi phí thực tế tại từng điểm trông giữ phương tiện giao thông để xây dựng mức giá theo hướng dẫn tại Thông tư số 25/2014/TT-BIC ngày 17/02/2014 của Bộ T5 và quyết định lộ trình điều chỉnh giá dịch vụ trông giữ phương tiện giao thông nhưng không được cao hơn mức giá quy định tại mục I, Phụ lục đính kèm, tránh gây tác động ảnh hưởng đời sống nhân dân".

Mục 1, Phụ lục đính kèm Quyết định số 44/2017/QĐ-UBND quy định "Mức giá dịch vụ trông giữ xe ô tô đến 09 chỗ ngồi theo tháng tại các tòa nhà chung cư, trung tâm thương mại, giàn trông giữ xe cao tầng khác được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước: Bằng mức giá dịch vụ trông giữ xe ô tô đến 09 chỗ ngồi theo các tuyến đường, phố thuộc các quận nằm trong đường vành đai 2 và trên vành đai 2". Theo đó, giá dịch vụ trông giữ xe ô tô đến 09 chỗ ngồi tại các tuyến đường, phố thuộc các quận nằm trong đường vành đai 2 và trên vành đai 2 ngày, đêm là 2.300.000 đ/tháng. Như vậy, theo quy định trên, giá dịch vụ trông giữ xe ô tô tại Dự án Goldmark City do Công ty T3 là chủ đầu tư tối đa không cao hơn 2.300.000 đ/tháng.

Căn cứ vào chi phí thực tế việc trông giữ xe tại Dự án, ngày 15/11/2023, Công ty T3 thông báo số 410/2023/TB-VH điều chỉnh tăng giá trông giữ xe ô tô tháng tại khu 4R tới toàn thể cư dân 4R, BQT 4R, TNPM và các Cơ quan liên quan. Theo đó, kể từ ngày 15/12/2023, giá trông giữ xe ô tô tại khu 4R được áp dụng với xe thứ nhất là 1.450.000 đ/tháng, xe thứ hai: 1.750.000 đ/tháng.

Như vậy, đơn giá trông giữ xe ô tô sau điều chỉnh của Việt Hân theo thông báo số 410/2023/TB-VH ngày 15/11/2023 nằm trong khung giá do UBND thành phố H quy định (2.300.000 đ/xe/tháng), phù hợp quy định của pháp luật.

Quan điểm của Việt Hân đối với yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị L như sau:

Công ty T3 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị L bởi lẽ: Từ ngày 07/7/2023, Việt H2 đã chấm dứt giao cho TNPM khai thác, quản lý hầm xe ô tô 4R nên TNPM không còn quyền tổ chức trông giữ xe ô tô tại các tòa 4R. Cụ thể: Việc ký kết hợp đồng trông giữ xe ô tô giữa TNPM và bà L được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận giữa Công ty T3, BQT 4R tại Biên bản làm việc ngày 06/12/2021 và TNPM là đơn vị quản lý vận hành chung các nhà 4R.

Tuy nhiên, từ ngày 07/07/2023, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư với BQT hết hiệu lực, nội dung "giao cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là TNPM thực hiện dịch vụ trông giữ xe ô tô tại tầng hầm" tại Biên bản làm việc ngày 06/12/2021 không thể tiếp tục thực hiện. Do vậy, Công ty T3 đã có Văn bản số 198/2023/CV-VH ngày 31/5/2023 chấm dứt giao cho TNPM tổ chức thực hiện dịch vụ trông giữ xe ô tô. Từ ngày 07/7/2023, TNPM không còn là đơn vị trông giữ xe ô tô tại các Tòa 4R nên không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng trông giữ xe với bà L. Việc TNPM thông báo chấm dứt hợp đồng trông giữ xe với bà Nguyễn Thị L là phù hợp.

Việc trông giữ xe giữa Công ty T3 với cư dân sau ngày 07/7/2023 là giao dịch mới, độc lập với các hợp đồng trông giữ xe trước đó của TNPM. Theo nội dung Văn bản số 198/2023/CV-VH ngày 31/5/2023, Công ty T3 đã thông báo rõ với các cư dân "kể từ ngày 07/7/2023 cho đến khi Chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành mới thống nhất được việc tổ chức thực hiện dịch vụ trông giữ xe ô tô tại nhà chung cư D thì việc tổ chức thực hiện dịch vụ trông giữ xe ô tô tại nhà chung cư D do Chủ đầu tư hoặc bên thứ ba do Chủ đầu tư giao/thuê tổ chức thực hiện". Thực tế, Công ty T3 và Đơn vị quản lý vận hành mới do BQT.4R đã có nhiều buổi làm việc để trao đổi về việc tổ chức dịch vụ trông giữ xe nhưng không đạt được kết quả thống nhất chung. Bên cạnh đó, trong quá trình TNPM bàn giao về Chủ đầu tư, hệ thống máy chủ đã bị tấn công dẫn đến mất dữ hiệu, hệ thống kiểm soát ra vào hầm gửi xe dừng hoạt động. Do đó, để đảm bảo quá trình hoạt động ổn định của Tòa nhà, Công ty T3 tiếp tục giao cho TNPM quản lý, khai thác trông giữ xe tại hầm xe các tòa 4R. Việc giao/thuê đơn vị quản lý, vận hành hầm gửi xe là quyền của Chủ đầu tư, hoàn toàn phù hợp quy định pháp luật và không còn liên quan gì đến Hợp đồng trông giữ xe giữa TNPM và cư dân trước đó.

Về việc tăng giá trông giữ xe: Công ty T3 là Chủ đầu tư Dự án nên được quyền chủ động xây dựng mức giá phù hợp quy định pháp luật cũng như được quyết định lộ trình điều chỉnh giá. Như đã phân tích, Đơn giá và lộ trình điều chỉnh giá được thông báo tại Văn bản 410/2023/TB-VH ngày 15/11/2023 của Công ty T3 là phù hợp Quyết định 44/2017/QĐ-UBND ngày 15/12/2017 của UBND thành phố H.

Việc tăng giá trông giữ xe từ ngày 15/12/2023 do Công ty T3 quyết định sau khi hợp đồng trông giữ xe giữa TNPM và bà Nguyễn Thị L chấm dứt hiệu lực. Do đó, việc bà Nguyễn Thị L đề nghị TNPM không được tăng phí trông giữ xe ô tô và phải tiếp tục thực hiện trông giữ xe với mức giá 1.000.000 đ/tháng là không phù hợp, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của Công ty T3.

Từ những phân tích trên, Công ty T3 đề nghị Toà án nhân dân quận Bắc Từ Liêm bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị L.

* Đại diện Ban Quản trị toà nhà – Ông Nguyễn Việt H1 là Trưởng ban quản trị trình bày:

Ông là trưởng ban quản trị nhà chung cư R- khu đô thị G (số A Hồ T, phường P, quận B, thành phố Hà Nội theo quyết định công nhận số 149/QĐ-UBND ngày 12/7/2024 của UBND phường P, quận B, thành phố Hà Nội (trước đây, trưởng ban quản trị là ông Phạm Ngọc T2) và đồng thời là đại diện hợp pháp của các chủ sở hữu/cư dân tại khu R để quản lý vận hành tòa nhà chung cư và quản lý phần diện tích sở hữu chung của chủ sở hữu/cư dân tại khu R4.

Ngày 05/7/2021, các ban quản trị nhà chung cư của 4R trước đây có ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành số 0507/2021/HĐQL/BQT R1, R4, R3, R4 - GOLDMARK CITY - TNPM giữa Các Ban quản trị nhà chung cư và Công ty CP Đ với nội dung ban quản trị nhà chung cư thuê Công ty T4 để quản lý vận hành phần diện tích chung của nhà chung cư. Diện tích tầng hầm bao gồm 2 tầng hầm: diện tích sử dụng chung đã xác định là 162 lốt xe, phần còn lại chưa được phân định sở hữu chung hay sở hữu riêng nên đang được chủ đầu tư giao cho Công ty T4 làm đơn vị trông giữ xe cho cư dân (phần diện tích này được chủ đầu tư giao cho công ty T4 ký hợp đồng dịch vụ trông giữ xe ô tô với các cư dân của các tòa nhà chung cư).

Ngày 15/5/2023, Ban quản trị 4R đã có công văn số 1505/2023/CV-BQT R1,2,3,4 thông báo ban quản trị sẽ không gia hạn hợp đồng số 0507 và hợp đồng 0507 sẽ hết hiệu lực từ ngày 07/7/2023. Theo nội dung công văn này, ban quản trị đề nghị Công ty T4 phải bàn giao việc quản lý vận hành phần diện tích nhà chung cư bắt đầu từ ngày 06/7/2023 và hoàn thành trước ngày 06/8/2023. Công ty T4 đã bàn giao công việc quản lý vận hành toàn bộ diện tích sử dụng chung cho ban quản trị cũ tôi không nắm bắt được do lúc đó tôi chưa làm trưởng ban quản trị.

Về công văn số 198/2023/CV-VH ngày 31/5/2023 của Công ty T3, do thời điểm ấy ông chưa làm trưởng ban quản trị nên ông không nắm bắt được thông tin. Tất cả các công việc liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng, bàn giao công việc liên quan đến việc quản lý vận hành toàn bộ diện tích sử dụng chung cho ban quản trị cũ thì ông không nắm bắt được do lúc đó ông chưa làm trưởng ban quản trị.

Công văn số 45/2023/TNPM-GMC ngày 01/6/2023 của Công ty T4 gửi cho ban quản trị hay không ông không nắm bắt được do thời điểm đấy ông không làm trưởng ban quản trị. Còn về việc công văn số 45 có được gửi cho các cư dân hay không thì với tư cách là một cư dân, ông không nhận được công văn.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, quan điểm của Ban quản trị nhà R4 như sau: Về việc Công ty T4 thông báo chấm dứt hợp đồng trông giữ xe với các cư dân, bản thân là cư dân của khu nhà, ông không nhận được qua thư điện tử. Hợp đồng trông giữ xe ký kết giữa Công ty T4 với các cư dân không chấm dứt, vẫn còn hiệu lực, bởi vì hai bên chưa ký kết thanh lý hợp đồng và hiện nay, công ty T4 vẫn đang là công ty quản lý vận hành và thu tiền sử dụng dịch vụ của các cư dân.

Khi tăng giá dịch vụ, Công ty T4 là đơn vị thông báo cho chúng tôi về việc tăng giá dịch vụ trông giữ xe ô tô. Nên việc bị đơn cho rằng việc tăng giá là của chủ đầu tư, không liên quan đến họ là vô trách nhiệm. Vì việc tăng giá là dựa trên quy định thỏa thuận trong hợp đồng trông giữ xe ký kết giữa Công ty T4 với các cư dân. (Đại diện Ban quản trị sẽ làm việc với công ty T4 theo thỏa thuận thống nhất đơn giá dịch vụ).

Về quy trình tăng giá trông giữ xe, theo thỏa thuận tại điều 2 mục 2.2 trong Hợp đồng trông giữ xe ô tô quy định: Trường hợp có sự thay đổi phí trông giữ xe thì bên trông giữ xe phải thông báo cho bên thuê bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày tính đến ngày thay đổi phí trông giữ xe ô tô thì bên Công ty T4 không có thông báo. Ngoài ra, việc thay đổi phí trông giữ xe này phụ thuộc vào thỏa thuận chung giữa bên trông giữ xe và ban quản trị là đại diện của cư dân tại nhà chung cư thuộc khu R - G nhưng việc tăng giá lại không được chủ đầu tư thống nhất với ban quản trị. Mặc dù trước đó, sau khi các buổi họp lấy ý kiến của các cư dân, ban quản trị đã có văn bản gửi Công ty T4 yêu cầu họp bàn để thỏa thuận, tuy nhiên công ty T4 không hợp tác, không cho người tham gia họp nên dẫn đến việc tranh chấp, gây mất trật tự an ninh trên địa bản. Do đơn vị quản lý xe có hành vị khóa bánh xe, chặn cửa ra vào hầm gửi xe UBND phường và UBND quận đã nhiều lần triệu tập các cuộc họp để giải quyết mâu thuẫn nhưng công ty T4 vẫn không thực hiện theo các yêu cầu của UBND quận yêu cầu Công ty T4 không được khóa các cửa ra vào hầm xe và phải thống nhất lại về giá dịch vụ, nhưng công ty T4 vẫn không thực hiện.

Do vậy, quan điểm của Ban quản trị nhất trí với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu bị đơn và chủ đầu tư thực hiện theo đúng quy trình về việc trông giữ xe ô tô và đúng quy trình việc tăng giá trông giữ xe ô tô. Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 135/2024/DS-ST ngày 23 tháng 09 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội đã xử:

1. Không chấp nhận đơn khởi kiện của bà Nguyễn Thị L đối với Công ty CP Đ.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty CP Đ đối với bà Nguyễn Thị L. Tuyên bố Hợp đồng trông giữ xe ô tô số số R4.2414/2022 giữa Công ty CP Đ với bà Nguyễn Thị L chấm dứt từ ngày 07/7/2023.

2. Bác các yêu cầu khác của các đương sự.

Ngoài ra bản án còn tuyên về quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Không đồng ý với bản án sơ thẩm, ngày 01.10.2024 chị Ngô Thùy T – là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 135/2024/DS – ST ngày 23.09.2024 của Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.

Tại phiên tòa hôm nay: nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo, các đương sự khác có mặt tại phiên tòa giữ nguyên quan điểm như đã trình bày tại cấp sơ thẩm và xác nhận ngoài các tài liệu chứng cứ đã xuất trình cho Tòa án thì không còn chứng cứ nào khác xuất trình cho Tòa án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa hôm nay, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tiến hành đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Các đương sự trong vụ án chấp hành quyền, nghĩa vụ theo quy định của bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Sau khi phân tích các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và trình bày của đương sự tại phiên toà, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội đề nghị Hội đồng xét xử: không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn; Áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 135/2024/DS – ST ngày 23.09.2024 của Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Về án phí dân sự phúc thẩm: bà Nguyễn Thị L phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, căn cứ kết quả hỏi và tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Về áp dụng pháp luật tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn đảm bảo về chủ thể, nội dung và thời hạn theo quy định tại các Điều 271, 272 và 273 Bộ luật tố tụng dân sự nên việc kháng cáo là hợp lệ. Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội giải quyết là đúng thẩm quyền.

[2] Về nội dung: Xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy:

Nguyên đơn kháng cáo bản án sơ thẩm đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc Công ty Cổ phần Đ Property Management không được tăng phí trông giữ xe trái pháp luật, không được vi phạm Hợp đồng dịch vụ trông giữ xe ô tô, tiếp tục thực hiện mức giá thỏa thuận là 1.000.000 VNĐ/tháng.

Xét thấy: Ngày 01.04.2022, bà Nguyễn Thị L ký với Công ty T4 Hợp đồng dịch vụ trông giữ xe ô tô số R4.2414/2022; thời hạn Hợp đồng từ 01/01/2022 đến 31/12/2022. Hợp đồng sẽ tự động gia hạn 1 năm tiếp theo nếu các bên không có thay đổi và thông báo cho nhau.

Điều 2.1 phí trông giữ xe hàng tháng là 1.100.000 đồng đối với xe thứ nhất.

Ngày 15/5/2023, TNPM nhận được Văn bản số 1505/2023/CV-BQTR 1,2,3,4 của B thông báo về việc Ban quản trị Toà nhà 4R sẽ không gia hạn Hợp đồng số 0507/2021/HĐQL/BQT R1,R2,3,R4 ngày 05/7/2021 sau khi hợp đồng hết hạn. Hợp đồng số 0507/2021/HĐQL/BQT R1,R2,3,R4 ngày 05/7/2021 sẽ chấm dứt hiệu lực kể từ ngày 07/7/2023, TNPM không còn là đơn vị quản lý vận hành các tòa chung cư Ruby 4.

Ngày 31/5/2023, TNPM tiếp tục nhận được Văn bản số 198/2023/CV-VH của Công ty T3 thông báo chấm dứt giao TNPM trông giữ xe ô tô tại các Toà nhà R, trong đó có R4, kể từ ngày 07/7/2023.

Trên cơ sở thông báo của Ban Q và Công ty T3, T4 đã gửi thông báo chấm dứt hợp đồng trông giữ xe số 45/2023/TNPM-GCM ngày 01/6/2023 đến bà Nguyễn Thị L. Thời gian chấm dứt hợp đồng kể từ ngày 07/7/2023.

Sau khi gửi thông báo chấm dứt, TNPM đã thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng trông giữ xe và không có bất cứ tranh chấp nào với cư dân và BQT 4R về việc chấm dứt hợp đồng.

Kể từ ngày 07.07.2023, TNPM không còn là đơn vị trông giữ xe ô tô tại các tòa nhà trên nữa, nên hợp đồng giữa TNPM và bà L đã chấm dứt theo đúng điều khoản đã ký trong hợp đồng giữa hai bên.

Từ ngày 07.07.2023, việc quản lý hầm xe ô tô được TNPM bàn giao về cho công ty T3. Để đảm bảo sự hoạt động ổn định của hầm xe ô tô, ngày 11/7/2023, Công ty T3 đã có Văn bản số 268/2023/CV-VH giao cho TNPM tạm thời quản lý, vận hành, khai thác hầm trông giữ xe tô tô các tòa 4R đến hết ngày 31/7/2023. Tại phiên tòa, công ty T4 và công ty T3 đều xác nhận: việc quyết định giá trông giữ xe thì TNPM không có quyền quyết định. Đơn vị có quyền quyết định tăng giá xe hay không là công ty T3.

Nhận định của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Từ những phân tích, nhận định trên Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 135/2024/DS – ST ngày 23.09.2024 của Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.

Về án phí: Người kháng cáo phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Q1;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.
2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 135/2024/DS – ST ngày 23.09.2024 của Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
3. Về án phí:
   Nguyên đơn bà Nguyễn Thị L phải cho phải chịu 300.000đ tiền án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền 300.000đ đã nộp tại biên lai số 0075270 ngày 16 tháng 10 năm 2024 tại Chi cục thi hành dân sự quận B.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ngay kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND thành phố Hà Nội; - TAND quận Bắc Từ Liêm; - Chi cục THADS quận Bắc Từ Liêm; - Các đương sự; - Lưu VP, HSVA.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ Trần Thị Diệp Linh

15