TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN PHƯỚC LONG TỈNH BẠC LIÊU

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 21/2024/DS-ST

Ngày: 22/5/2024

(V/v: Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất

và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất)

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN PHƯỚC LONG, TỈNH BẠC LIÊU

Với thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Danh Văn An

Các hội thẩm nhân dân:

• 1/. Ông Trần Văn Phước
• 2/. Ông Đinh Công Luận

Thư ký phiên tòa: Bà Đặng Thị Bé – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Phước Long tham gia phiên tòa: Bà Đoàn Vũ Loan, Kiểm sát viên.

Ngày 22 tháng 5 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 307/2023/TLST- DS ngày 20 tháng 12 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 143/2024/QĐXXST-DS ngày 25 tháng 4 năm 2024 và quyết định hoãn phiên tòa số: 159/2024/QÐST-DS ngày 09 tháng 5 năm 2024 giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị D, sinh ngày 01/01/1979.
• Địa chỉ: Ấp I, xã P, huyện P, tỉnh Bạc Liêu.
• - Đồng bị đơn: Ông Hồ Văn Đ, sinh năm 1962.
• Bà Nguyễn Thị T, sinh ngày 01/01/1962.
• Cùng địa chỉ: Ấp I, xã P, huyện P, tỉnh Bạc Liêu.
• (Bà D và bà T có mặt, ông Đ vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1

Tại đơn khởi kiện đề ngày 27/11/2023, các biên bản lấy lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn bà Nguyễn Thị D trình bày: Nguyên trước đây vào ngày 22/11/2017 (âm lịch), bà có đứng ra cố một phần đất của ông Đ và bà T. Phần đất có diện tích 8.393.2m² tọa lạc tại ấp I, xã P, huyện P, tỉnh Bạc Liêu do hộ bà Nguyễn Thị T đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với giá 70.000.000 đồng. Thời hạn cố là 02 năm, sau khi cố phần đất trên thì bà cho ông Đ và bà T thuê với giá 10.000.000 đồng/năm. Đồng thời, vào ngày 06/5/2018 (âm lịch), bà có đứng ra cố thêm một phần đất của ông Đ và bà T. Phần đất có diện tích 13 công tầm cấy tọa lạc tại ấp I, xã P với giá 150.000.000 đồng. Thời hạn cố là 03 năm, sau khi cố phần đất trên thì bà cũng cho ông Đ và bà T thuê với giá 20.000.000 đồng/năm. Nay đã đến thời hạn chuộc lại phần đất trên nhưng ông Đ và bà T không có thiện chí chuộc lại phần đất này và cũng không trả tiền thuê đất lại cho bà nên nay bà khởi kiện yêu cầu tuyên bố vô hiệu 02 hợp đồng cầm cố đất đề ngày 22/11/2017 (âm lịch) và hợp đồng cố đất đề ngày 06/5/2018 (âm lịch) giữa bà với vợ chồng ông Hồ Văn Đ và bà Nguyễn Thị T. Phần đất tọa lạc tại ấp I, xã P, huyện P, tỉnh Bạc Liêu do hộ bà Nguyễn Thị T đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Buộc ông Hồ Văn Đ và bà Nguyễn Thị T cùng có nghĩa vụ trả cho bà số tiền cố đất là 220.000.000₫ (Hai trăm hai mươi triệu đồng) và tiền thuê đất là 30.000.000 đồng thì bà đồng ý trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại cho ông Đ bà T.

Theo đồng bị đơn bà Nguyễn Thị T trình bày: Bà T xác định lời trình bày của bà D là đúng. Trước đây vào ngày 22/11/2017 (âm lịch), bà có cố một phần đất có diện tích 8.393.2m² tọa lạc tại ấp I, xã P, huyện P, tỉnh Bạc Liêu cho bà D với giá 70.000.000 đồng. Thời hạn cố là 02 năm, sau khi cố phần đất trên thì bà D cho bà thuê lại với giá 10.000.000 đồng/năm. Đồng thời, vào ngày 06/5/2018 (âm lịch), bà có cố thêm một phần đất có diện tích 13 công tầm cấy tọa lạc tại ấp I, xã P, huyện P, tỉnh Bạc Liêu cho bà D với giá 150.000.000 đồng. Thời hạn cố là 03 năm, sau khi cố phần đất trên thì bà D cũng cho bà thuê với giá 20.000.000 đồng/năm. Từ khi thuê phần đất trên cho đến nay thì hàng năm bà đều trả tiền thuê đất cho bà D đầy đủ. Từ khi cầm cố phần đất này cho bà D thì bà đã thuê lại phần đất này để canh tác nên bà không có giao phần đất này cho bà D quản lý, sử dụng mà bà vẫn đang canh tác trên phần đất này từ trước đến nay.

Nay bà D khởi kiện yêu cầu tuyên bố vô hiệu 02 hợp đồng cầm cố đất đề ngày 22/11/2017 (âm lịch) và hợp đồng cố đất đề ngày 06/5/2018 (âm lịch) giữa bà với D và buộc vợ chồng bà cùng có nghĩa vụ trả cho bà Dân số tiền cố đất là 220.000.000 đồng thì bà cũng đồng ý. Nhưng do hoàn cảnh gia đình khó khăn nên bà xin trả hợp đồng cầm cố đề ngày 22/11/2017 với số tiền 70.000.000 đồng trước, rồi sau đó bà sẽ trả tiếp hợp đồng cố đất với số tiền 150.000.000 đồng đề ngày 06/5/2018 giữa bà với D. Đối với yêu cầu tiền thuê đất là 30.000.000 đồng của bà D đối với bà thì bà không đồng ý. Vì tiền thuê đất năm nào bà cũng đã trả hết cho bà D.

Bà Nguyễn Thị D xác định: Vào ngày 20/9/2022, bà T có gửi trả cho bà số tiền 25.000.000 đồng để đối trừ vào số tiền 70.000.000 đồng của hợp đồng cầm cố đề ngày 22/11/2017 giữa bà với bà T nên nay bà đồng ý đối trừ lại số tiền này với bà T. Nay bà

2

yêu cầu vợ chồng ông Đ và bà T cùng có nghĩa vụ trả cho bà tổng số tiền của cả hai hợp đồng là 195.000.000 đồng và tiền thuê đất là 30.000.000 đồng. Ngoài ra bà không còn yêu cầu nào khác.

Bà Nguyễn Thị T xác định: Trước đây bà có trả cho bà Dân số tiền 25.000.000 đồng nên nay bà đồng ý đối trừ số tiền 25.000.000 đồng trên vào hợp đồng cầm cố đề ngày 22/11/2017 như lời của bà D trình bày. Bà đồng ý trả số tiền 195.000.000 đồng theo 02 hợp đồng cầm cố đất giữa bà với bà D trước đây và yêu cầu bà D trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại cho bà.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Phước Long phát biểu quan điểm về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn sơ thẩm như sau:

Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử và của nguyên đơn, đồng bị đơn là đúng theo quy định của pháp luật. Đối với đồng bị đơn ông Hồ Văn Đ chấp hành chưa nghiêm theo giấy triệu tập của Tòa án.

Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng pháp luật quan hệ tranh chấp trong vụ án này là tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị D. Tuyên bố 02 hợp đồng cố đất giữa bà D với ông Đ và bà T đề ngày 22/11/2017 và đề ngày 06/5/2018 vô hiệu.

Tuyên bố 02 hợp đồng thuê đất giữa bà D với ông Đ và bà T đề ngày 22/11/2017 và đề ngày 06/5/2018 vô hiệu.

Buộc ông Đ và bà T cùng có nghĩa vụ trả cho bà Dân số tiền 195.000.000 đồng.

Không chấp nhận yêu cầu của bà D đối với ông Đ và bà T đối với số tiền thuê đất 30.000.000 đồng.

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà D đối với ông Đ và bà T về số tiền 25.000.000 đồng.

Buộc bà Nguyễn Thị D có nghĩa vụ giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 308556 được UBND huyện P cấp ngày 30/5/2011 cho hộ bà Nguyễn Thị T.

Về án phí các đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

3

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định nội dung vụ án như sau:

[1] Về thẩm quyền và thủ tục tố tụng: Theo thông báo thụ lý vụ án số: 307/TB-TLVA ngày 20 tháng 12 năm 2023, thể hiện quan hệ pháp luật tranh chấp khi thụ lý là: “Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất”. Nhưng do trong quá trình làm việc và căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, qua diễn biến tại phiên tòa thể hiện quan hệ pháp luật tranh chấp của vụ án này là tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Cho nên Hội đồng xét xử điều chỉnh lại quan hệ pháp luật tranh chấp của vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”.

Bà Nguyễn Thị D có đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hủy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất đối với bà Nguyễn Thị T và ông Hồ Văn Đ. Bà T và ông Đ có địa chỉ cư trú tại huyện P, tỉnh Bạc Liêu. Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu.

[2] Về nội dung vụ án: Xét yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị D yêu cầu hủy 02 hợp đồng cầm cố đất đề ngày 22/11/2017 (âm lịch) và ngày 06/5/2018 (âm lịch) giữa bà với bà T và ông Đ. Đồng thời, buộc bà Nguyễn Thị T và ông Hồ Văn Đ cùng có nghĩa vụ trả cho bà số tiền cố đất là 220.000.000 đồng và 30.000.000 đồng tiền thuê đất mà vợ chồng bà T và ông Đ chưa trả cho bà. Hội đồng xét xử nhận thấy: Việc thỏa thuận cầm cố đất giữa bà D với bà T và ông Đ là hoàn toàn trên tinh thần tự nguyện. Tuy nhiên, việc thỏa thuận này không phù hợp theo quy định của pháp luật tại các Điều 166 và 167 của Luật đất đai. Vì văn bản thỏa thuận (Tờ cố đất) giữa các bên không được cơ quan có thẩm quyền nào xác nhận, việc giao dịch cầm cố đất này không được pháp luật thừa nhận. Hơn nữa, theo Điều 131 của Bộ luật dân sự thì việc các bên xác lập hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất bị vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập, hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Từ đó, việc bà D yêu cầu tuyên bố vô hiệu 02 hợp đồng cầm cố đất đề ngày 22/11/2017 (âm lịch) và ngày 06/5/2018 (âm lịch) giữa bà D với bà T và ông Đ và yêu cầu bà T và ông Đ cùng có nghĩa vụ trả số tiền 220.000.000 đồng cho bà D là phù hợp theo quy định tại Điều 407 của Bộ luật dân sự nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[3] Do việc xác lập giao dịch hợp đồng cầm cố đất giữa bà D với bà T và ông Đ bị vô hiệu nên kéo theo hợp đồng thuê đất giữa bà D với bà T và ông Đ cũng bị vô hiệu theo và không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập. Do đó, tại phiên tòa hôm nay bà D có yêu cầu số tiền thuê đất 30.000.000 đồng đối với ông Đ và bà T là không có cơ sở để chấp nhận.

[4] Tại phiên tòa hôm nay bà T trình bày: Trong số tiền cố đất 220.000.000 đồng thì trong đó bà có trả được cho bà Dân số tiền là 25.000.000 đồng và đóng tiền lãi 10.000.000 đồng/năm cho bà D. Và tại phiên tòa hôm nay bà D thừa nhận trước đây bà T có gửi trả cho bà số tiền 25.000.000 đồng để đối trừ vào số tiền 70.000.000 đồng của hợp đồng cầm cố đất đề ngày 22/11/2017 như bà T trình bày, còn số tiền lãi mà bà T đóng cho bà là không có.

4

Theo khoản 1 và khoản 4 Điều 91 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: “Đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp”; “Đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đủ chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ việc theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ việc”.

Tuy nhiên, tại phiên tòa hôm nay bà T không có tài liệu, chứng cứ gì để chứng minh cho lời trình bày của bà là có căn cứ. Do đó, Hội đồng xét xử căn cứ vào quy định tại khoản 1, 4 Điều 91 và khoản 1 Điều 96 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 không chấp nhận lời trình bày này của T mà Hội đồng xét xử căn cứ vào sự thừa nhận của bà D có nhận số tiền 25.000.000 đồng của bà T do đó có cơ cở chấp nhận buộc bà T và ông Đ trả cho bà Dân số tiền 195.000.000 đồng.

[5] Do bà T đã trả cho bà D được số tiền 25.000.000 đồng nên bà D xin rút lại một phần nội dung đơn khởi kiện đối với ông Đ và bà T về số tiền 25.000.000 đồng. Căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 217 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Hội đồng xét xử đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà D đối với ông Đ và bà T về số tiền trên.

[6] Từ những nhận định nêu trên, có đủ căn cứ chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị D đối với bà Nguyễn Thị T và ông Hồ Văn Đ. Tuyên bố 02 hợp đồng cố đất giữa bà D với bà T và ông Đ đề ngày 22/11/2017 (âm lịch) và ngày 06/5/2018 (âm lịch) vô hiệu. Tuyên bố 02 hợp đồng thuê đất giữa bà D với bà T và ông Đ ngày 22/11/2017 (âm lịch) và ngày 06/5/2018 (âm lịch) vô hiệu. Buộc bà T và ông Đ có nghĩa vụ trả cho bà D tổng cộng số tiền là 195.000.000 đồng.

[7] Ghi nhận sự tự nguyện của bà Nguyễn Thị D giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 308556 được UBND huyện P cấp ngày 30/5/2011 do hộ bà Nguyễn Thị T đứng tên cho bà T và ông Đ. Buộc bà Nguyễn Thị D có nghĩa vụ giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 308556 được UBND huyện P cấp ngày 30/5/2011 cho bà T và ông Đ.

[8] Án phí dân sự sơ thẩm: Buộc ông Hồ Văn Đ và bà Nguyễn Thị T cùng có nghĩa vụ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 600.000 đồng (Sáu trăm nghìn đồng) tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu.

Buộc bà Nguyễn Thị D phải chịu án phí đối với yêu cầu không được chấp nhận với số tiền là 1.500.000 đồng (30.000.000 đồng x 5%) nhưng được đối trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai thu số 0006499 ngày 20 tháng 12 năm 2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu nên bà D còn phải nộp tiếp án phí dân sự sơ thẩm với số tiền là 1.200.000 đồng tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu.

[9] Từ những nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử có căn cứ chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu về nội dung giải quyết vụ án.

5

Vì các lẽ nêu trên;HJohH

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39, 91, 96, 143, 147 và Điều 217 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

Căn cứ vào các Điều 116, 131, 309, 357, 407 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ vào các Điều 166, 167 của Luật đất đai;

Căn cứ vào Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị D đối với bà Nguyễn Thị T và ông Hồ Văn Đ về việc tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
   1. Tuyên bố 02 hợp đồng cầm cố đất có tiêu đề “Tờ cố đất” đề ngày 22/11/2017 (âm lịch) và ngày 06/5/2018 (âm lịch) giữa bà Nguyễn Thị D với bà Nguyễn Thị T và ông Hồ Văn Đ là giao dịch dân sự vô hiệu.
   2. Tuyên bố 02 hợp đồng thuê đất có tiêu đề “Tờ cố đất” đề ngày 22/11/2017 (âm lịch) và ngày 06/5/2018 (âm lịch) giữa bà Nguyễn Thị D với bà Nguyễn Thị T và ông Hồ Văn Đ là giao dịch dân sự vô hiệu.
2. Buộc bà Nguyễn Thị T và ông Hồ Văn Đ cùng có nghĩa vụ trả cho bà Nguyễn Thị D tổng số tiền 195.000.000 đồng (Một trăm chín mươi lăm triệu đồng).
3. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị D đối với bà Nguyễn Thị T và ông Hồ Văn Đ đối với số tiền thuê đất là 30.000.000 đồng.
4. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị D đối với ông Hồ Văn Đ và bà Nguyễn Thị T về số tiền 25.000.000 đồng.
5. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Nguyễn Thị D giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T và ông Đ. Buộc bà Nguyễn Thị D có nghĩa vụ giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 308556 được UBND huyện P cấp ngày 30/5/2011 cho bà T và ông Đ.

   Kể từ ngày người có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không tự nguyện thi hành khoản tiền nêu trên thì hàng tháng còn phải chịu lãi theo mức lãi suất phát sinh tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thi hành án theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

6. Án phí dân sự sơ thẩm: Buộc ông Hồ Văn Đ và bà Nguyễn Thị T cùng có nghĩa vụ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 600.000 đồng (Sáu trăm nghìn đồng) tại Chi

6

cục Thi hành án dân sự huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu.

Buộc bà Nguyễn Thị D phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền là 1.500.000 đồng nhưng được đối trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai thu số 0006499 ngày 20 tháng 12 năm 2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu nên bà D còn phải nộp tiếp án phí dân sự sơ thẩm với số tiền là 1.200.000 đồng tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu.

7. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền thỏa thuận thi hành án theo Điều 6; quyền và nghĩa vụ theo các Điều 7, 7a, 7b, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo Điều 9 của Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.
8. Án xử sơ thẩm công khai, báo cho các đương sự biết được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Đối với các đương sự vắng mặt, có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ./.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Bạc Liêu; - VKSND huyện Phước Long; - Chi cục THADS huyện Phước Long; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Danh Văn An

7