TÒA ÁN NHÂN DÂN Q. THANH KHÊ – TP. ĐÀ NẴNG	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phú
Bản án số: 21/2024/DS-ST Ngày: 15/04/2024 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN THANH KHÊ - TP ĐÀ NẴNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Thu Ba

Các Hội thẩm nhân dân: 1. Ông Đặng Ngọc Thúy

2. Bà Nguyễn Thị Hồng

Thư ký phiên tòa: Ông Đoàn Công Hồng Lĩnh - Thư ký Tòa án nhân dân quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng tham gia phiên toà: Ông Nguyễn Lê Vũ - Kiểm sát viên.

Ngày 15 tháng 04 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 277/2023/TLST-DS ngày 17 tháng 10 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 277/2024/QĐXXST-DS ngày 29/02/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 277/2024/QÐST-DS ngày 26/03/2024 giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hà Quang Đ – Sinh năm: 1993 - Địa chỉ: Thôn Q, xã B huyện T, tỉnh Quảng Nam. Có mặt.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Đặng Ngọc T - Sinh năm: 1983 – Địa chỉ: Thôn Q, xã B, huyện T, tỉnh Quảng Nam. Theo văn bản ủy quyền số 183 ngày 23/6/2023. Có mặt.

* Bị đơn: Bà Hà Thị T1 – Sinh năm: 1979 - Địa chỉ: Số A N, phường T, quận T, thành phố Đà Nẵng. Vắng mặt không có lý do.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại đơn khởi kiện và bản trình bày tháng 4 năm 2024 nguyên đơn ông Nguyễn Hà Quang Đ trình bày:

Ngày 25/04/2022 ông Đ và bà Hà Thị T1 có ký hợp đồng đặt cọc để ông Đ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất số 694 tờ bản đồ 07 địa chỉ xã B, huyện T, tỉnh Quảng Nam diện tích là 1322m², giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0025, giá trị chuyển nhượng là 650.000.000đ ông Nguyễn Hà Quang Đ đặt cọc số tiền là 150.000.000đ, thời hạn đặt cọc là 10 tháng kể từ ngày 25/04/2022 đến ngày 17/02/2023, bà Hà Thị T1 chịu trách nhiệm cấp đổi sổ, ra sổ hồng công chứng, ông Nguyễn Hà Quang Đ chịu chi phí công chứng, sổ hồng. Ông Đ bà T1 còn cam kết quá thời hạn thỏa thuận trên bên bán không bán quyền sử dụng đất đã đặt cọc thì bên bán phải bồi thường gấp 02 lần số tiền là 300.000.000đ.

Tại thời điểm ông Đ và bà T1 ký kết hợp đồng đặt cọc bà Hà Thị T1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất số 694 tờ bản đồ 07 địa chỉ xã B, huyện T, tỉnh Quảng Nam.

Đến ngày 17/02/2023 bà T1 và ông Đ vẫn chưa ký được hợp đồng chuyển nhượng, nên ông Đ đồng ý gia hạn thêm cho bà T1 thời hạn 02 tháng kể từ ngày 17/02/2023 đến ngày 17/04/2023.

Đến ngày 15/05/2023 ông Nguyễn Hà Quang Đ và bà Hà Thị T1 lập biên bản làm việc trong đó thỏa thuận ông Đ thống nhất cho bà T1 thời hạn đền tiền cọc là ngày 15/06/2023 tổng số tiền là 200.000.000đ, sau ngày 15/06/2023 bà T1 chưa giao số tiền 200.000.000đ cho ông Đ thì bà T1 phải trả số tiền là 300.000.000đ trong đó tiền cọc là 150.000.000đ và tiền phạt cọc là 150.000.000đ.

Tại phiên tòa ông Nguyễn Hà Quang Đ thay đổi yêu cầu khởi kiện tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 25/04/2022 giữa ông Nguyễn hà Quang Đ1 và bà Hà Thị T1 là vô hiệu, buộc bà T1 phải trả cho ông Đ1 số tiền 225.000.000đ trong đó gồm 150.000.000đ tiền cọc và 105.000.000đ tiền phạt do hợp đồng đặt cọc vô hiệu, xác định lỗi thì lỗi của bà T1 là 7/3, do bà T1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất số 694 tờ bản đồ 07 địa chỉ xã B, huyện T, tỉnh Quảng Nam diện tích là 1322m², giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0025 mà bà T1 đã nhận cọc của ông Đ1.

Tòa án nhân dân quận Thanh Khê đã tống đạt hợp lệ thông báo thụ lý vụ án đồng thời nhiều lần tống đạt hợp lệ giấy triệu tập và thông báo hòa giải cho bị đơn là bà Hà Thị T1 nhưng bà T1 không có văn bản phản hồi và đều vắng mặt không có lý do theo giấy triệu tập của Tòa án, nên Tòa án không thể tiến hành hòa giải cho các bên đương sự được.

Trong quá trình giải quyết vụ án, qua xác minh tại địa phương thì bà T1 Sinh năm: 1979 có tạm trú tại địa chỉ số A N tổ E phường T, quận T, thành phố Đà Nẵng, khoảng 06 tháng gần đây bà T1 không còn cư trú tại địa chỉ trên, địa phương không nắm được bà T1 hiện đang ở đâu và làm gì. Trên cơ sở địa phương cung cấp Tòa án nhân dân quận Thanh Khê đăng trên phương tiện thông tin đại chúng là B, Trung tâm T3 khu vực Miển T và cổng thông tin điện tử Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng yêu cầu bà T1 phải có mặt tại Tòa án nhân dân quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng đề giải quyết việc khởi kiện của ông Nguyễn Hà Quang Đ đối với bà Hà Thị T1. Nhưng hết thời hạn 01 tháng bà T1 vẫn không có mặt theo thông báo của Tòa án.

Tại phiên tòa lần thứ hai bà Hà Thị T1 vắng mặt không có lý do.

Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng phát biểu:

* Về tố tụng: Việc tuân thủ pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký Tòa án và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tòa án đã thụ lý vụ án, xác định đúng tư cách tham gia tố tụng của đương sự, xác minh, thu thập chứng cứ đúng quy định của pháp luật.

* Về nội dung vụ án: Hợp đồng đặt cọc ngày 25/4/2022 giữa ông Nguyễn Hà Quang Đ và Hà Thị T1 và Biên bản làm việc ngày 15/5/2023 được lập trên cơ sở tự nguyện. Tuy nhiên chưa phù hợp với các quy định của pháp luật, cụ thể: Hợp đồng đặt cọc liên quan đến việc chuyển nhượng đất, tuy nhiên không có cơ sở xác định bà T1 là người có quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 694. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng thì người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận nên hợp đồng đặt cọc ngày 25/4/2022 vô hiệu. Theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Lỗi của Nguyên đơn ông Nguyễn Hà Quang Đ là không tìm hiểu tình trạng pháp lý của thửa đất số 694 trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc. Do đó, ông Nguyễn Hà Quang Đ khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết buộc bà Hà Thị T1 phải trả cho ông Đ số tiền đặt cọc ban đầu 150.000.000 đồng là có cơ sở. Đối với yêu cầu buộc bà T1 trả số tiền phạt 105.000.000 đồng (nguyên đơn cho rằng tính theo lỗi 7:3, bị đơn chịu phần lỗi nhiều hơn) là không có cơ sở.

Vì vậy, căn cứ các Điều 117, 122, 123 và Điều 131 BLDS 2015; Điều 188 Luật đất đai 2013, đề nghị HĐXX chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Hà Quang Đ buộc bà Hà Thị T1 phải trả cho ông Đ số tiền 150.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

A. Về tố tụng:

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngày 25/4/2022 giữa ông Nguyễn Hà Quang Đ và bà Hà Thị T1 thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

Từ khi Toà án thụ lý vụ án cho đến khi xét xử, bà Hà Thị T1 không có mặt theo giấy triệu tập; thông báo của Toà án, không có ý kiến phản hồi đối với các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không tham gia các phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, không tham gia các phiên hoà giải nên Tòa án không thể tiến hành hòa giải cho các bên đương sự được.

Tòa án nhân dân quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng đã thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng về khởi kiện của ông Nguyễn Hà Quang Đ đối với bà Hà Thị T1 và yêu cầu bà T1 trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày đăng phải đến trụ sở Tòa án nhân dân quận Thanh Khê để giải quyết việc khởi kiện của ông Đ, hết thời hạn bà T1 vẫn không có mặt theo thông báo..

Tòa án nhân dân quận Thanh Khê đã tống đạt hợp lệ giấy triệu tập, quyết định đưa vụ án ra xét xử và Quyết định hoãn phiên tòa cho bà Hà Thị T1 và nhưng bà T1 vắng mặt không có lý do. Vì vậy, Hội đồng xét xử căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự để xét xử vắng mặt bà Hà Thị T1.

B. Về nội dung vụ án:

[1] Căn cứ vào Hợp đồng đặt cọc ngày 25/04/2022 giữa ông Nguyễn Hà Quang Đ với bà Hà Thị T1 để ông Đ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất số 694 tờ bản đồ 07 địa chỉ xã B, huyện T, tỉnh Quảng Nam diện tích là 1322m², giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0025, giá trị chuyển nhượng là 650.000.000đ ông Nguyễn Hà Quang Đ đặt cọc số tiền là 150.000.000đ.

HĐXX thấy tại thời điểm bà T1 nhận tiền cọc của ông Đ thì bà Hà Thị T1 chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 694 tờ bản đồ 07 địa chỉ xã B, huyện T, tỉnh Quảng Nam diện tích là 1322m², như vậy bà T1 và ông Đ đều biết rõ tình trạng pháp lý của thửa đất nói trên cũng như những rủi ro có thể mang lại nhưng ông Nguyễn Hà Quang Đ và bà Hà Thị T1 vẫn chấp nhận và ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 25/04/2022, việc giao dịch này là vi phạm các quy định tại điểm a khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai. Do vậy việc ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 25/04/2022 giữa ông Nguyễn Hà Quang Đ và bà Hà Thị T1 là trái quy định của pháp luật, chưa đủ điều kiện về giao dịch dân sự có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự, do đó xác định lỗi thuộc về cả bà Hà Thị T1 và ông Nguyễn Hà Quang Đ. Vì vậy hợp đồng đặt cọc ngày 25/04/2022 giữa bà Hà Thị T1 và ông Nguyễn Hà Quang Đ là vô hiệu, theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nên yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hà Quang Đ buộc bà Hà Thị T1 phải trả lại cho ông Nguyễn Hà Quang Đ số tiền là 150.000.000đ (Một trăm năm mươi triệu đồng) là có cơ sở nên HĐXX chấp nhận.

[2] Do hợp đồng đặt cọc ngày 25/4/2022 bà Hà Thị T1 và ông Nguyễn Hà Quang Đ là vô hiệu nên biên bản làm việc ngày 15/5/2023 được lập trên cơ sở tự nguyện giữa bà Hà Thị T1 và ông Nguyễn Hà Quang Đ cũng không có giá trị pháp lý nên HĐXX không xem xét.

[3] Đối với yêu cầu của ông Đ buộc bà T1 trả số tiền phạt là 105.000.000 đồng do hợp đồng vô hiệu, vì tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc bà T1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 694 tờ bản đồ 07 địa chỉ xã B, huyện T, tỉnh Quảng Nam diện tích là 1322m², nhưng vẫn rao bán và nhận tiền đặt cọc của ông Đ, do vậy tính về thì lỗi của bà T1 cao hơn và chia theo phần thì bà T1 7, ông Đức 3. HĐXX thấy khi bà T1 và ông Đ ký kết hợp đồng đặt cọc thì cả ông Đ và bà T1 đều biết tình trạng pháp lý của thửa đất nói trên và có thể nhận rủi ro về phía mình, thực tế rủi ro đã xảy ra cho cả hai bên nên cả hai cùng phải chịu hậu quả, do vậy lỗi được xác định ông Đ và bà T1 là như nhau theo tỷ lệ 5:5, ông Đ đã đặt cọc số tiền là 150.000.000đ nên hậu quả ông Đ phải chịu 50% trên số tiền đã cọc. Do các đương sự không thỏa thuận về lãi suất trong trường hợp hợp đồng đặt cọc ngày 25/4/2022 vô hiệu. Nên HĐXX chấp nhận một phần yêu cầu của ông Đ buộc bà T1 phải trả cho ông Đ số tiền là 14.794.252đ ( Mười bốn triệu bảy trăm chín mươi tư ngàn hai trăm năm mươi hai đồng) cụ thể {(150.000.000 X50%) x10% x 720 ngày)/365 ngày, theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự là có cơ sở

[4] Tại phiên tòa quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Thanh Khê về yêu cầu buộc bà T1 trả lại số tiền 150.000.000đ cho ông Đ phù hợp với nhận định giải quyết vụ án của HĐXX nên được chấp nhận.

[5] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Thanh Khê đối với yêu cầu buộc bà T1 trả số tiền phạt 105.000.000 đồng là không có cơ sở nên đề nghị HĐXX không chấp nhận. Như đã phân tích phía trên về lỗi của ông Đ và bà T1 là như nhau khi hợp đồng đặt cọc ngày 25/4/2022 vô hiệu thì hậu quả các bên phải chịu là ngan nhau, nên HĐXX không chấp nhận lời đề nghị của đại diện Viện kiểm sát.

[5] Chi phí đăng trên phương tiện thông tín đại chúng ông Nguyễn Hà Quang Đ tự nguyện chịu đã nộp đủ và chi xong nên HĐXX không đề cập đến.

[6] Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận một phần nên bị đơn bà Hà Thị T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trên số tiền được HĐXX chấp nhận cụ thể 164.794.252 x 5% = 8.239.712đ.

Án phí ông Nguyễn Hà Quang Đ phải chịu trên số tiền không được HDXX chấp nhận là (105.000.000 – 14.794.252đ) x 5% = 4.510.874₫

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, điểm b khoản 2 Điều 227, Điều 235 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự.

Căn cứ các Điều 117, Điều 122, Điều 123, Điều 131 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

Căn cứ vào điểm a khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện về việc "Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc" của ông Nguyễn Hà Quang Đ đối với bà Nguyễn Thị T2 tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2022 giữa ông Nguyễn Hà Quang Đ đối với bà Nguyễn Thị T2 là vô hiệu.

Buộc bà Hà Thị T1 phải trả cho ông Nguyễn Hà Quang Đ số tiền là 164.794.252₫ ( Một trăm sáu mươi tư triệu bảy trăm chín mươi tư ngàn hai trăm năm mươi hai đồng) trong đó tiền cọc là 150.000.000đ và tiền phạt cọc là 14.794.252₫.

2. Chi phí đăng trên phương tiện thông tín đại chúng phải chịu là 3.120.000đ ông Nguyễn Hà Quang Đ tự nguyện chịu đã nộp đủ và chi xong
3. Án phí Dân sự sơ thẩm:
   • - Bà Hà Thị T1 phải chịu là 8.239.712đ ( Tám triệu hai trăm ba mươi chín ngàn bảy trăm mươi hai đồng).
   • - Ông Nguyễn Hà Quang Đ phải chiu là 4.510.874₫ ( Bốn triệu năm trăm mười ngà tám trăm bảy mươi tư đồng) nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng ông Đ đã nộp là 7.500.000đ tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Thanh Khê, TP Đà Năng theo biên lai thu số 0002201 ngày 17/10/2023. Hoàn trả lại cho ông Nguyễn Hà Quang Đ số tiền 2.989.126đ. Ông Đ đã nộp đủ án phí dân sự sơ thẩm.
4. Về quyền kháng cáo: Án xử công khai, sơ thẩm, nguyên đơn có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm hôm nay.

Bị đơn, vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết công khai.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND quận Thanh Khê; - Chi cục THADS quận Thanh Khê; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lê Thị Thu Ba