TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH GIA LAI

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 21/2025/DS-PT

Ngày 21/3/2025

V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH GIA LAI

Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Văn Hà.

Các Thẩm phán: Ông Đặng Chí Công và bà Trần Thị Hồng

Thư ký phiên tòa: Bà Thái Thị Mỹ Nga – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Gia Lai tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thanh Bình - Kiểm sát viên.

Ngày 21 tháng 3 năm 2025, tại Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 03/2025/TLPT-DS ngày 03 tháng 01 năm 2025 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 140/2024/DS-ST ngày 21 tháng 11 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 29/2025/QĐ-PT ngày 03 tháng 3 năm 2025, giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Bà Cấn Thị C, sinh năm 1954; địa chỉ: F T, xã I, huyện I, tỉnh Gia Lai. Có mặt.
• - Bị đơn: Bà Nguyễn Thị D, sinh năm 1967; địa chỉ: C T, phường Y, thành phố P, tỉnh Gia Lai. Có mặt.
• Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Cấn Thị C.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo bản án sơ thẩm thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

1.1. Nguyên đơn bà Cấn Thị C trình bày:

Trong khoảng thời gian từ ngày 19/5/2024 đến ngày 02/6/2024 bà C có mua của bà Nguyễn Thị D (trú tại: C T, phường Y, thành phố P, tỉnh Gia Lai) 01 căn nhà tại hẻm A T, phường Y, thành phố P, tỉnh Gia Lai. Qua trao đổi với bà D hai bên đã thoả thuận giá cả và thủ tục hoàn tất việc mua căn nhà nêu trên. Bà D có nói với gia đình bà C là không hề tranh chấp với các hộ lân cận về quyền sử dụng đất căn nhà này và thống nhất bên bà C đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng) để bà D làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng, bà D có nói đường ống nước nhà bên cạnh bà D đã mua 20cm để làm đường thoát nước. Sau khi đặt cọc xong, gia đình bà C hỏi thăm hàng xóm là bà H1 thì được biết đường ống thoát nước của căn nhà hẻm A T, phường Y, thành phố P, Gia Lai hiện đang nằm trên đất của bà H1. Bà C có liên hệ với bà D để giải quyết, bà D nói với bà C là mua 20cm dọc theo cạnh dài của nhà bà H1 nhìn từ cổng vào, giấy tờ viết tay công chứng hai gia đình thoả thuận giấy tờ này kẹp vào bìa đỏ nhưng qua trao đổi với hàng xóm thì bà C được biết bà D không mua khoảng đất trên và hàng xóm cũng không đồng ý bán, không cho đặt đường ống nước trên phần đất nhà bà H1. Lo tranh chấp sau này, nên bà C đã gọi điện yêu cầu bà D xử lý theo như những gì bà D nói với bà C thì bà D không giải quyết được. Sau đó bà D tự ý đào bới trong nhà để lắp đặt đường ống nước mà không trao đổi hay có sự chấp thuận của bà C. Sự việc này khi bà C biết được đã trực tiếp đến căn nhà A T, phường Y và có gọi ông T tổ trưởng đến chứng kiến. Bà C không đồng ý với việc làm này của bà D vì ngay từ đầu bà đã có suy nghĩ lừa dối trong giao dịch mua bán, tự ý thay đổi kết cấu của căn nhà mà chưa có sự đồng ý của bà C, nên đã yêu cầu dừng việc mua bán căn nhà nói trên và yêu cầu bà D trả lại tiền cọc nhưng bà D không chịu trả còn thách thức bà C kiện. Nay bà C yêu cầu Toà án giải quyết, buộc bà Nguyễn Thị D phải trả lại cho bà C số tiền đã đặt cọc là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).

1.2. Bị đơn bà Nguyễn Thị D trình bày:

Bà D không đồng ý trả lại tiền cọc cho bà C, vì các lý do như sau: Theo Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà được ký giữa bà D và bà C có nội dung: Bên A chuyển nhượng cho bên B thửa đất số 184, tờ bản đồ 102, diện tích 199,4m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số CG 624480 đã chỉnh lý ngày 18/3/2024 mang tên Nguyễn Thị D. Trên đất có nhà ở. Thời hạn đặt cọc: 30 ngày, từ 19/5/2024 đến 19/6/2024. Số tiền đặt cọc nhà là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng). Quá trình thực hiện, khi nhận tiền cọc, bà D đã sửa chữa nhà, đường ống nước và thay gạch nền với số tiền 45.000.000 đồng.

• - Ngày 17/6/2024 bà D làm thủ tục trả nợ ngân hàng B trước thời hạn để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra thì bị phạt thanh toán trước hạn là 15.000.000 đồng.
• - Ngày 18/6/2024 bà D thực hiện xoá thế chấp tài sản.
• - Ngày 19/6/2024 bà D đến Văn phòng công chứng Trần Xuân H và gọi bà C ra ký hợp đồng nhưng bà C trả lời không mua nữa và đã kiện ra Toà.

Bà D được biết bà C đã mua nhà khác trong thời gian đang thực hiện hợp đồng đặt cọc với bà D, nên bà mới không chịu đến và tự ý huỷ hợp đồng đặt cọc như vậy bà C vi phạm cam kết. Bà C tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc vì vậy bà phải bị mất số tiền đã đặt cọc cho bà D. Bản thân bà D thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, bà D yêu cầu Toà án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà C.

1.3. Người làm chứng là bà Trần Thị Giáng S trình bày:

Bà S biết việc bà Nguyễn Thị D có ký hợp đồng đặt cọc với bà Cấn Thị C về việc bà D chuyển nhượng nhà cho bà C. Bà S không có thời gian tham gia vụ kiện theo triệu tập của Toà án nhân dân thành phố Pleiku, vì vậy bà S có đơn này đề nghị Toà án như sau:

• - Về việc chuyển nhượng nhà giữa bà D và bà C theo bà S được biết bà C vi phạm hợp đồng đặt cọc với bà D vậy theo quy định pháp luật bà C mất tiền cọc là đúng.
• - Bà Sinh từ C1 tham gia vụ kiện với tư cách người làm chứng. Bà S đề nghị Toà án không triệu tập bà S và bà S sẽ không tham gia làm việc và tham gia các phiên toà do Toà án triệu tập bà S.

1.4. Người làm chứng là bà Nguyễn Thị H1 trình bày:

Năm 2017 bà H1 có bán 5m đất cho vợ chồng L, H2. Trong lúc làm nhà, vợ chồng L, H2 có xin bà H1 đặt tạm đường ống nước ở trên mái nhà xuống để bên phần đất nhà bà H1. Bà H1 nói sau này nhà chị bán đất hoặc làm nhà nên không được. Vợ chồng L, H2 năn nỉ bà H1 và bảo em xin để tạm thời, sau này nhà chị bán đất hoặc làm nhà thì chị cứ tháo bỏ. Thời gian sau, vợ chồng nợ nần bán nhà cho bà D. Khi bà D đến sửa nhà bà H1 cũng nói với bà D đầu đuôi câu chuyện như vậy và bà H1 cũng bảo bà D sửa lại đường ống nước đi, ai mua về không phải sửa lại nữa. Bà D không chịu sửa và nói nếu bí quá em bán cho chị 20 phân đất, hết bao nhiêu thì chị trả cho em nhưng bà H1 không bán. Khi cô C đến dọn nhà để về nhà mới bà H1 cũng sang trình bày câu chuyện như vậy. Giữa cô C và bà D trao đổi với nhau những gì thì bà H1 không biết. Vì bà H1 không bán 20cm đất cho bà D nên bà kiếm chuyện chửi bới bà H1.

2. Giải quyết của tòa án cấp sơ thẩm:

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 140/2024/DS-ST ngày 21 tháng 11 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; khoản 2 Điều 229; Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

Căn cứ Điều 117;122; Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 2 Luật số 39/2009/QH12 của Quốc Hội: Luật người cao tuổi;

Áp dụng điểm đ khoản 1 Điều 12; khoản 6 Điều 15 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà Cấn Thị C về việc: buộc bị đơn là bà Nguyễn Thị D phải trả lại cho nguyên đơn là bà Cấn Thị C số tiền đã đặt cọc là 50.000.000đồng (Năm mươi triệu đồng).
2. Về án phí: Nguyên đơn bà Cấn Thị C được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm và được hoàn trả lại số tiền 1.250.000 đồng mà bà Cấn Thị C đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0001873 ngày 26/6/2024 của Chi Cục Thi hành án dân sự thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

3. Về kháng cáo, kháng nghị:

Ngày 10 tháng 12 năm 2024, nguyên đơn bà Cấn Thị C có đơn kháng cáo bản án và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, giải quyết buộc bị đơn bà Nguyễn Thị D trả cho bà tiền đặt cọc 50.000.000 đồng.

• - Bị đơn bà Nguyễn Thị D không kháng cáo.
• - Bản án không bị kháng nghị.

4. Diễn biến tại phiên tòa:

• - Nguyên đơn không cung cấp thêm tài liệu chứng cứ và giữ nguyên nội dung kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, giải quyết hủy bản án cấp sơ thẩm.
• - Bị đơn giữ nguyên ý kiến trình bày.
• - Các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

5. Kiểm sát viên phát biểu ý kiến như sau:

Về việc tuân theo pháp luật của người tiến hành tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm: Đảm bảo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Tại phiên tòa, thành phần Hội đồng xét xử đúng quy định của pháp luật, các thủ tục khai mạc phiên tòa và các thủ tục khác được Hội đồng xét xử và Chủ tọa phiên tòa điều hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng: Từ khi Tòa án thụ lý vụ án cũng như tại phiên tòa ngày hôm nay, các bên đã thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng quy định tại các Điều 70, 71 và Điều 234 Bộ luật tố tụng dân sự.

Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên nguyên đơn bà Cấn Thị C phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định nhưng bà C được miễn với lý do là người cao tuổi.

NHẬN ĐỊNH TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng: Tòa án cấp sơ thẩm xác định đúng quan hệ pháp luật và thụ lý giải quyết theo thẩm quyền. Quá trình giải quyết vụ án Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định đúng, đầy đủ tư cách của những người tham gia tố tụng.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn là bà Cấn Thị C yêu cầu bị đơn bà Nguyễn Thị D trả lại tiền đặt cọc 50.000.000 đồng, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Ngày 19/5/2024, bà Cấn Thị C và bà Nguyễn Thị D có ký kết hợp đồng đặt cọc để để giao kết hợp đồng và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 184, tờ bản đồ 102, diện tích 199,4m², tại tổ A, phường Y, thành phố P, tỉnh Gia Lai, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số CG 624480 cho người sử dụng bà Nguyễn Thị D, với giá chuyển nhượng là 1.340.000.000 đồng; số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 30 ngày kể từ 19/5/2024 đến hết 19/6/2024. Ngoài ra các bên còn thỏa thuận bên A (bà D) chịu phí công chứng, có trách nhiệm bàn giao đúng diện tích, cam kết đất không có tranh chấp, không quy hoạch; bên B (bà C) chịu thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, giao đủ số tiền chuyển nhượng tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nguyên đơn cho rằng, ngoài thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc, giữa hai bên còn thỏa thuận về việc nhận chuyển nhượng thêm phần diện tích đất để đặt đường thoát nước rộng 20cm bên cạnh nhà của bị đơn. Tuy nhiên giữa bị đơn và hàng xóm là bà H1 không có thỏa thuận về việc mua bán cũng như cho đặt đường ống nước trên phần đất nhà bà H1 nên bị đơn đã tự ý đào bới trong nhà để lắp đặt đường ống nước mà không trao đổi hay có sự chấp thuận của nguyên đơn. Nguyên đơn cho rằng bị đơn lừa dối trong giao dịch mua bán, tự ý thay đổi kết cấu của căn nhà mà chưa có sự đồng ý của nguyên đơn nên đã yêu cầu dừng việc mua bán căn nhà nói trên và yêu cầu bị đơn trả lại tiền cọc.

Như vậy, xét các chứng cứ có trong hồ sơ vụ kiện thấy rằng, ngoài hợp đồng đặt cọc nguyên đơn không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ chứng minh về việc các bên có thỏa thuận về việc nhận chuyển nhượng thêm phần đất sát bên cạnh có chiều rộng 20cm để đặt ống nước. Cũng không có bất cứ thỏa thuận nào về việc bị đơn không được phép thay đổi kết cấu phần kiến trúc gắn liền với đất trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nguyên đơn. Mặt khác, việc sửa chữa đặt hoàn thiện đường ống thoát nước là đảm bảo công năng và giá trị sử dụng của căn nhà. Do đó, dùng lý do này để hủy cọc là không có căn cứ.

Như vậy, đến thời hạn đặt cọc, nguyên đơn không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bị đơn nên nguyên đơn đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nên số tiền 50.000.000 đồng mà bà Cấn Thị C đặt cọc cho bà Nguyễn Thị D theo Hợp đồng đặt cọc ngày 19/5/2024 thuộc về bà Nguyên Thị D1.

Từ những phân tích nêu trên không có căn cứ chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bà Cấn Thị C nên cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3] Về nghĩa vụ chịu án phí: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà Cấn Thị C phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định nhưng bà C được miễn với lý do là người cao tuổi.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; khoản 2 Điều 229; Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

Căn cứ Điều 117;122; Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Áp dụng điểm đ khoản 1 Điều 12; khoản 6 Điều 15 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Cấn Thị C.
2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 140/2024/DS-ST ngày 21 tháng 11 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa nguyên đơn bà Cấn Thị C với bị đơn là bà Nguyễn Thị D.

Tuyên xử:

• Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà Cấn Thị C về việc: Buộc bị đơn là bà Nguyễn Thị D phải trả lại cho nguyên đơn là bà Cấn Thị C số tiền đã đặt cọc là 50.000.000đồng (Năm mươi triệu đồng)”.
• Bà Cấn Thị C được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm.
• Trả lại cho bà Cấn Thị C số tiền 1.250.000 đồng đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0001873 ngày 26/6/2024 của Chi Cục Thi hành án dân sự thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.
• Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
• Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
• Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Gia Lai; - TAND thành phố Pleiku; - VKSND thành phố Pleiku; - Chi cục THA dân sự thành phố Pleiku; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ, Toà DS, VT.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm phán - Chủ toạ phiên tòa Lê Văn Hà