TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC Bản án số: 21/2025/DS-PT Ngày: 17 - 02 - 2025 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Văn Bình
Các Thẩm phán: Bà Đinh Thị Quý Chi
Ông Nguyễn Văn Nhân

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Tú Anh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước tham gia phiên toà: Bà Nguyễn Thị Thanh Huyền - Kiểm sát viên.

Ngày 31/12/2024, ngày 10/02/2025 và ngày 17/02/2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 167/2024/TLPT-DS ngày 31/10/2024 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2024/DS-ST ngày 18 tháng 9 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Bù Đốp bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 291/2024/QĐXXPT-DS ngày 03 tháng 12 năm 2024, giữa:

- Nguyên đơn: Ông Phạm Hữu T, sinh năm: 1968; Địa chỉ: thôn D, xã T, huyện B, tỉnh Bình Phước. (Có mặt)

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: ông Đàm Văn Đ, sinh năm 1970; Địa chỉ: ấp T, thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Phước. (Có mặt ngày 31/12/2024, vắng mặt ngày 10/02/2025 và ngày 17/02/2025)

- Bị đơn: Ông Đào Thế Á, sinh năm: 1974; Địa chỉ: thôn D, xã T, huyện B, tỉnh Bình Phước. (Có mặt)

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ông Chế Đình L, sinh năm 1970 và bà Đào Thị T1, sinh năm 1976; Cùng địa chỉ: xóm H, xã T, huyện T, tỉnh Nghệ An. (Có đơn xin vắng mặt)

- Người làm chứng:

1. Bà Trần Thị N, sinh năm 1985; Địa chỉ: thôn D, xã T, huyện B, tỉnh Bình Phước. (Vắng mặt)
2. Bà Nguyễn Thị Như Ý, sinh năm 1979; Địa chỉ: thôn E, xã T, huyện B, tỉnh Bình Phước. (Vắng mặt)

* Người kháng cáo: Bị đơn ông Đào Thế Á

* Người kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Bù Đốp, tỉnh Bình Phước.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ghi ngày 12/12/2023 cùng các bản tự khai, nguyên đơn ông Phạm Hữu T và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Đàm Văn Đ trình bày:

Ngày 19/4/2022 ông Phạm Hữu T (bên mua) có ký hợp đồng đặt cọc với ông Đào Thế Á để đảm bảo ông Á chuyển nhượng cho ông T thửa đất số 808, tờ bản đồ số 11 diện tích 13.918m², địa chỉ thửa đất tại ấp T, xã P, huyện B, giá chuyển nhượng 2.180.000.000đồng. Ông T đã đặt cọc cho ông Á 300.000.000đ, thời hạn đặt cọc 45 ngày từ ngày 19/4/2022 đến ngày 04/6/2022 nhưng hết hạn ông Á không ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông T. Nay ông T yêu cầu ông Á trả lại 300.000.000đồng tiền cọc và phạt cọc 300.000.000đồng, tổng cộng 600.000.000đồng.

Bị đơn ông Đào Thế Á trình bày:

Việc các bên có thỏa thuận chuyển nhượng QSD đất và đặt cọc như ông T trình bày trên là đúng. Tuy nhiên, 20 giờ ngày 04/6/2022 ông Phạm Hữu T đã đến nhà ông Á nói ông T không có khả năng mua thửa đất trên nữa nên đã xin hủy hợp đồng và năn nỉ ông Á cho lại 15.000.000đ tiền cọc, do ông Á và ông T là người cùng thôn, nghĩ tình nghĩa nên ông đã trả lại cho ông T 15.000.000đ, hai bên thống nhất chấm dứt việc mua bán thửa đất trên, ông T trả lại hợp đồng đặt cọc liên 1 (liên chính, viết bằng mực xanh), có sự chứng kiến của: ông Chế Đình L và bà Đào Thị T1 (ở Nghệ An), bà Trần Thị N (thôn D, xã T – hàng xóm) và vợ chồng ông Á. Việc thỏa thuận chấm dứt mua bán không làm giấy tờ gì. Vì vậy, ông không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông T.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Chế Đình L trình bày:

Thửa đất số 808, tờ bản đồ số 11 diện tích 13.918m², địa chỉ thửa đất tại ấp T, xã P, huyện B, tỉnh Bình Phước thuộc quyền sử dụng của ông L, ông đã ủy quyền cho ông Đào Thế Á bán thửa đất trên. Ông thống nhất với ý kiến trình bày của ông Á. Do điều kiện ở xa nên ông xin vắng mặt khi Tòa án giải quyết vụ án.

Người làm chứng bà Trần Thị N trình bày:

Ông Á và ông T đặt cọc chuyển nhượng QSD đất như thế nào bà không biết. Bà không nhớ rõ thời gian (năm đất lên giá, khoảng năm 2022), khoảng 18 giờ – 19 giờ tối bà qua nhà ông Á chơi thì thấy ông T đang ở nhà ông Á nói chuyện việc mua bán đất với vợ chồng ông Á, nội dung tóm tắt là ông T không có tiền để tiếp tục mua đất của ông Á và xin lại 15.000.000đồng tiền cọc, ông Á đưa 15.000.000đồng cho ông T, ông Á và ông T cùng xé bỏ giấy đặt cọc (hai bản của ông T 01 bản, của ông Á 01 bản).

Người làm chứng bà Nguyễn Thị Như Ý trình bày:

Bà Ý là người làm nghề môi giới mua bán đất; ông Á có nhờ bà Ý bán thửa đất số 808, tờ bản đồ 11 diện tích 1.391,8m² tại ấp T, xã P nên bà Ý đăng lên Facebook và đặt bảng bán, ghi số điện thoại của bà, sau đó có người liên hệ với bà Ý trao đổi mua đất nên bà Ý trao đổi với ông Á để chốt giá và tiền cọc. Ngày 19/4/2022 tại chỗ buôn bán của ông Á ở thôn B, xã T thì ông Á, ông T gặp nhau có sự chứng kiến của bà Ý, bà Nguyễn Thị Mộng N1 cùng làm chứng việc ông T đặt cọc số tiền 300.000.000đồng, giấy đặt cọc do bà Ý viết, ông Á, ông T, bà N1 cùng ký, sau đó bà Ý nghe vợ ông Á nói ông T không mua đất nữa và xin lại 15.000.000đồng (Bút lục 23).

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2024/DS-ST ngày 18 tháng 9 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Bù Đốp, tỉnh Bình Phước quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Hữu T.

   Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2022 giữ ông Phạm Hữu T và ông Đào Thế Á vô hiệu

   Ông Đào Thế Á có trách nhiệm trả lại cho ông Phạm Hữu T 300.000.000đồng.

   Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, ông T có đơn yêu cầu thi hành án, nếu chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì ông Á còn phải trả cho ông T tiền lãi theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.

2. Đình chỉ giải quyết yêu cầu của ông T: yêu cầu phạt tiền cọc 300.000.000đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về phần án phí, chi phí tố tụng và nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 27/9/2024 bị đơn ông Đào Thế Á có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử sửa một phần bản án sơ thẩm số 14/2024/DS-ST ngày 18 tháng 9 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Bù Đốp, tỉnh Bình Phước theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 02/10/2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Bù Đốp, tỉnh Bình Phước ban hành Quyết định kháng nghị số 02/QĐ-VKS-DS cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm có những thiếu sót như sau:

Về tố tụng: Tòa án không tống đạt các văn bản tố tụng cho ông Chế Đình L là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án; không triệu tập ông L đến tham gia phiên tòa là là vi phạm quy định tại Điều 68, 70, 73 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Tòa án xác định chứng cứ vụ án là bản phô tổ hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2022 do nguyên đơn Phạm Hữu T2 cung cấp là chưa đúng quy định tại Điều 95 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 1 Điều 95 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định “ tài liệu đọc được nội dung được coi là chứng cứ nếu là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận”.

Về nội dung:

- Tòa án nhân dân huyện Bù Đốp tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu là không có căn cứ, không đúng với bản chất nội dung vụ án làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bị đơn Đào Thế Á và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án Chế Đình L.

- Việc tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2022 giữa ông Phạm Hữu T và ông Đào Thế Á vô hiệu là vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Vì vậy, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử vụ án theo hướng hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm số 14/2024/DS-ST ngày 18 tháng 9 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Bù Đốp, tỉnh Bình Phước.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Các đương sự không thống nhất được cách giải quyết vụ kiện

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước:

- Về việc tuân thủ pháp luật tố tụng: Từ khi thụ lý đến khi xét xử phúc thẩm, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung giải quyết vụ án: Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước giữ nguyên quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Bù Đốp. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308, 309 Bộ luật TTDS, sửa bản án sơ thẩm theo số 14/2024/DS-ST ngày 18/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Bù Đốp theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử thấy rằng:

* Về tố tụng:

[1]. Đơn kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan thực hiện trong thời hạn luật định; đơn kháng cáo có nội dung và hình thức phù hợp với quy định tại các Điều 271, 272 và 273 của BLTTDS, nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

* Về nội dung:

[2] Xét kháng cáo của bị đơn ông Đào Thế Á nhận thấy:

[2.1] Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự ông Phạm Hữu T và ông Đào Thế Á đều xác nhận việc ngày 19/4/2022 các bên có thỏa thuận chuyển nhượng QSD đất và đặt cọc thửa đất số 808, tờ bản đồ số 11 diện tích 13.918m², địa chỉ thửa đất tại ấp T, xã P, huyện B với số tiền 2.180.000.000 đồng và ông T đã đặt cọc cho ông Á số tiền 300.000.000 đồng. Đây là những tình tiết không phải chứng minh theo Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2.2] Việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T và ông Á đã hoàn thành một phần về phần đặt cọc và có ký cam kết thời hạn thực hiện nghĩa vụ sau khi đến hạn giao kết là 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, khi đến hạn hợp đồng ngày 04/6/2022 các bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng. Hai bên nguyên đơn và bị đơn đều đưa ra lý do đã đến văn phòng công chứng nhưng không có ai. Về phía bị đơn trình bày khoảng 20 giờ ngày 04/6/2022 ông Phạm Hữu T đã đến nhà ông nói ông T không có khả năng mua thửa đất trên nữa nên đã xin hủy hợp đồng và năn nỉ ông cho lại 15.000.000đ tiền cọc, do ông và ông T là người cùng thôn nên nghĩ tình nghĩa ông đã trả lại cho ông T 15.000.000đ, hai bên thống nhất chấm dứt việc mua bán thửa đất trên, ông T trả lại cho ông hợp đồng đặt cọc liên 1 (liên chính, viêt bằng mực xanh), có sự chứng kiến của: ông Chế Đình L và bà Đào Thị T1 (ở Nghệ An), bà Trần Thị N (thôn D, xã T – hàng xóm) và vợ chồng ông. Tuy nhiên, ông T không thừa nhận có việc thỏa thuận này. Phía nguyên đơn cho rằng hết 45 ngày có đến văn phòng công chứng nhưng không thấy ông Á. Qua xem xét toàn bộ nội dung hợp đồng đặt cọc và người làm chứng, người liên quan, việc phía nguyên đơn cho rằng lỗi do bị đơn không ký hợp đồng với lý do bị đơn không đến. Tại phiên tòa phúc thẩm, cả nguyên đơn và bị đơn không chứng minh được lời khai của mình nên không có cơ sở để xem xét.

[2.3] Bị đơn ông Đào Thế Á khai vào tối ngày 04/6/2022 tại nhà ông Á sau khi các bên thỏa thuận hủy hợp đồng và đã xé 02 giấy đặt cọc trong đó 01 bản chính do ông T giữ và 01 bản sao giấy than do ông Á giữ. Quá trình giải quyết vụ án ông T không cung cấp được bản chính hợp đồng đặt cọc cho rằng bị mất, chỉ cung cấp cho Tòa án bản photo. Tại phiên tòa bị đơn ông Á đề nghị ông T phải xuất trình hợp đồng đặt cọc bản chính cho tòa án. Tuy nhiên, ông T không cung cấp được bản chính. Theo ông Á thì bản photo có nhiều điểm sửa chữa do đó không thể coi là chứng cứ theo Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự. Trong quá trình xét xử Tòa án đã cho ông T một khoảng thời gian nhưng ông T vẫn không thể cung cấp được bản chính. Do đó, có căn cứ cho rằng hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2022 đã được các bên hủy bỏ hơn nữa theo hợp đồng đặt cọc thời gian để ông Á hoàn thành việc ra sổ đỏ cho ông T là 45 ngày, tuy nhiên đến ngày 06/5/2022 ông đã có sổ do đó không có lý do gì để ông Á không thực hiện hợp đồng. Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định “... nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương ứng giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác...”. Ông T khởi kiện cho rằng ông Á phải trả lại toàn bộ tiền đặt cọc vì đã không có mặt giao kết hợp đồng nhưng không chứng minh được việc không giao kết được hợp đồng đặt cọc là do ông Á từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng.

[2.4] Tòa án cấp sơ thẩm nhận định thời điểm nhận đặt cọc, ông Chế Đình L không phải là chủ sử dụng thửa đất trên nên ông L không có quyền ủy quyền cho ông Á bán thửa đất trên. Từ đó chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T buộc ông Á có trách nhiệm trả cho ông T 300.000.000 đồng mà không xem xét đến hợp đồng đặt cọc giữa ông T với ông Á (ông T không cung cấp bản chính của hợp đồng đặt cọc). Theo yêu cầu của ông Á ông T phải cung cấp bản chính của hợp đồng đặt cọc nhưng ông T không cung cấp được và đưa ra lý do hợp đồng đã bị mất mà chỉ còn bản photo do ông T lưu hình chụp trong điện thoại di động, do đó không thể xem là chứng cứ có thật. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông T và ông Á đều đã xác nhận là nếu cả hai cùng có mặt tại văn phòng công chứng vào ngày 04/6/2022 thì hợp đồng sẽ được ký kết, nhưng vì do một trong hai bên vắng mặt cho nên hợp đồng chuyển nhượng không thực hiện được và theo hợp đồng đặt cọc thì ông Á cam kết là sau 45 ngày phía ông Á phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phía ông T, do đó phía ông Á không có lỗi vì ông Chế Đình L đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 06/5/2022. Vì vậy, vào ngày 04/6/2022 ông Chế Đình L có quyền sử dụng thửa đất nói trên và được quyền ủy quyền cho ông Đào Thế Á bán thửa đất trên. Do đó, cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T là không phù hợp với quy định của pháp luật. Vì vậy cần sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không cần thiết phải hủy theo kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Bù Đốp.

[3] Từ những phân tích và nhận định nêu trên xét thấy kháng cáo của bị đơn ông Đào Thế Á là có căn cứ và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Bù Đốp có căn cứ nên được chấp nhận 1 phần.

[4]. Về án phí sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của ông T không được chấp nhận nên ông T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu không được chấp nhận là 15.000.000 đồng.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của ông Đào Thế Á được chấp nhận nên ông không phải chịu.

[6] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước tại phiên tòa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[7] Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự,

Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Đào Thế Á,

Chấp nhận 01 phần Quyết định kháng nghị số 02/QĐ-VKS-DS của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Bù Đốp, tỉnh Bình Phước;

Sửa toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2024/DS-ST ngày 18 tháng 9 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Bù Đốp, tỉnh Bình Phước.

- Căn cứ các Điều 328 Bộ luật dân sự 2015; Điều 147, 148, 228, 229 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016 UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu nộp, quản lý sử dụng án phí, lệ phía Tòa án.

Tuyên xử:

1. Đình chỉ giải quyết yêu cầu của ông T yêu cầu phạt tiền cọc 300.000.000 đồng.
2. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Hữu T về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đối với bị đơn ông Đào Thế Á về việc kiện đòi lại số tiền cọc đã giao cho ông Á là 300.000.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc được lập ngày 19/4/2022.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Phạm Hữu T phải chịu 15.000.000đồng, khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông T đã nộp là 14.000.000đồng theo biên lai thu tiền số 0007038 ngày 11/3/2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bù Đốp, tỉnh Bình Phước. Ông Phạm Hữu T còn phải nộp số tiền là 1.000.000 (Một triệu) đồng.
4. Về án phí dân sự phúc thẩm:

   Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bù Đốp, tỉnh Bình Phước trả lại cho ông Đào Thế Á 300.000 (Ba trăm) đồng theo biên lai thu tiền số 0007149 ngày 01/10/2024.

5. Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án; quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Bình Phước; (1) - TAND huyện Bù Đốp; (1) - VKSND huyện Bù Đốp (1) - Chi cục THADS huyện Bù Đốp; (1) - Các đương sự; (4) - Lưu: HSVA, Tổ HCTP, Tòa DS. (3)

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (Đã ký) Bùi Văn Bình

8