TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Bản án số: 209/2025/DS-PT Ngày: 14 - 3 - 2025 “V/v Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai"

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:	Ông Nguyễn Ngọc Tài.
Các Thẩm phán:	Ông Bùi Hữu Nhân. Bà Nguyễn Thị Tuyết Minh.

- Thư ký phiên tòa: Bà Đào Thị Lành, Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Ông Đồng Văn Nam – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 14 tháng 3 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 1143/2024/TLPT-DS ngày 27 tháng 12 năm 2024 về việc “Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 977/2024/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 144/2025/QĐ-PT ngày 15 tháng 01 năm 2025 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 2083/2025/QĐ-PT ngày 20 tháng 02 năm 2025, giữa:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Ngọc M, sinh năm 1976; Địa chỉ: C đường B, ấp T, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thành C, sinh năm 1963; Địa chỉ: A T, Phường E, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh và/hoặc bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1964; Địa chỉ: I L, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. (Là người đại diện theo ủy quyền - Giấy ủy quyền số 00001450 ngày 20/02/2025 lập tại Văn phòng C2) (bà Thành C xin vắng mặt, bà T có mặt)

Bị đơn: Bà Võ Thị N, sinh năm 1966; Địa chỉ: Số B Tỉnh lộ 15, Tổ H, Ấp A, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh H, sinh năm 1984; Địa chỉ thường trú: 129/46 Khu phố H, phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh; Địa chỉ liên hệ: B P, Phường G, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. (Là người đại diện theo ủy quyền - Giấy ủy quyền số 000733 ngày 11/02/2025 lập tại Văn phòng C3) (có mặt)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Nguyễn Ngọc L, thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Q, Trưởng Chi nhánh S - Văn phòng L1. (có mặt)

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

• - Bà Tô Thị Lệ D, sinh năm 1964; Địa chỉ: Tổ F, ấp T, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh. (vắng mặt).
• - Ông Tô Thanh T1, sinh năm 1969; Địa chỉ: Tổ F, ấp T, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt).
• - Ông Cao Hoàng D1, sinh năm 1977; Địa chỉ: Số C đường B, ấp T, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh. (có đơn xin xét xử vắng mặt).

Người kháng cáo: Bà Võ Thi N1 – Bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ngọc M trình bày:

Năm 2012, bà M có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 220,7m² thuộc Thửa 19, Tờ bản đồ số 41, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh của bà Tô Thị Lệ D. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà M đã lập thủ tục đăng ký đứng tên quyền sử dụng phần đất nêu trên, được Ủy ban nhân dân huyện C cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 535176, Số vào sổ cấp GCN: CS02315 ngày 21/11/2012.

Năm 2021, bà M xây hàng rào để bảo vệ ranh giới đất thì bà Võ Thị N ngăn cản không cho xây dựng với lý do bà N đã nhận chuyển nhượng bằng giấy tay từ ông Tô Thanh T1 phần đất có diện tích 25m² trong phần diện tích 220,7m² mà bà M đã được nhà nước công nhận. Bà M đã có đơn nhờ chính quyền xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết, nhưng hòa giải không thành. Do đó, bà M khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận phần đất diện tích 220,7m² thuộc Thửa 19, Tờ bản đồ 41, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh là của bà M; Buộc bà N chấm dứt mọi hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sử dụng thửa đất nêu trên của bà M theo quy định tại điều 169 Bộ luật Dân sự và khoản 1 Điều 26 Luật Đất đai.

Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn bà M giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Bà tự nguyện chịu các chi phí tố tụng đã tạm ứng trong quá trình giải quyết vụ án. Đồng thời bà đồng ý hỗ trợ chi phí tháo dỡ các công trình trên phần đất tranh chấp cho bà N với số tiền là 30.000.000 (Ba mươi triệu) đồng.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn bà Võ Thị N trình bày:

Vào năm 2020, bà N có nhận chuyển nhượng từ ông Tô Thanh T1 phần đất diện tích 88,5m² tại Thửa đất 23, Tờ bản đồ 41, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 817279, Số vào sổ cấp GCN: CS05132 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H cấp ngày 25/7/2017. Phần đất này trước đây ông T1 nhận chuyển nhượng từ bà Tô Thị Lệ D (chị ruột ông T1) và được cấp giấy chứng nhận từ năm 2001. Đến Tháng 4/2003, ông T1 nhận chuyển nhượng từ bà D phần đất có chiều dài 10m, ngang 4m thuộc Thửa số 19, Tờ bản đồ số 41, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh (nằm liền kề phía sau Thửa đất số 23). Vì là chị em trong gia đình nên ông T1 và bà D chỉ lập giấy mua bán đất viết tay đề ngày 25/4/2003. Sau khi nhận chuyển nhượng cả hai phần đất nói trên thì ông T1 đã làm hàng rào bao quanh và quản lý sử dụng không tranh chấp với ai.

Đến năm 2012, bà D muốn chuyển nhượng phần đất còn lại của T2 19 cho ông Nguyễn Văn M1 (ông M1 là cha của bà Nguyễn Thị Ngọc M), nhưng ông M1 không đồng ý nhận chuyển nhượng do chiều dài phần đất quá ít. Vì thương bà D nên ông T1 đã đồng ý trả lại cho bà D phần đất có chiều dài 5m của Thửa 19 để bà D chuyển nhượng cho ông M1. Sau khi nhận chuyện nhượng, ông M1 đã chủ động thống nhất với ông T1 dỡ bỏ hàng rào cũ, xây lại hàng rào mới chia phần đất có chiều dài 10m tại Thửa 19 thành 02 phần: Phần đất có chiều dài 5m nằm giáp ranh với Thửa 23 thuộc quyền sử dụng của ông T1, phần đất có chiều dài 5m còn lại thuộc quyền sử dụng của ông M1.

Ông T1 sử dụng ổn định phần đất trên từ năm 2012 đến năm 2020, ông T1 chuyển nhượng lại toàn bộ Thửa 23, Tờ bản đồ số 41 và phần đất có chiều dài 5m thuộc Thửa 19 sang cho bà N. Toàn bộ khu đất đã được xây hàng rào bao quanh, sau khi nhận chuyển nhượng bà N sử dụng ổn định phần đất này. Khi chuyển nhượng thửa đất số 23 cho bà N, ông T1 xác định chuyển nhượng phần đất dài 5m thuộc Thửa 19 cho bà N, phần đất này bà N sử dụng làm nơi rửa chén, phơi quần áo và là nơi chứa nước thải. Bà M khởi kiện cho rằng phần đất có chiều dài 5m thuộc Thửa 19 là của bà M và yêu cầu bà N trả lại cho bà M thì bà N không đồng ý.

Tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn bà N xác định phần đất tranh chấp nằm trong giấy chứng nhận của bà M, nhưng phần đất này ông T1 đã giao cho bà nên bà sẽ theo ý kiến của ông T1.

Trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Tô Thị Lệ D trình bày:

Bà D là chủ sử dụng đất thuộc Thửa 19 và 23, Tờ bản đồ số 41, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh. Năm 2001, bà D chuyển nhượng cho ông T1 phần đất tại Thửa 23, Tờ bản đồ số 41, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh. Đến tháng 4/2003, bà D chuyển nhượng cho ông T1 phần đất thuộc Thửa đất số 19 có chiều dài 10m, ngang 4m, nằm liền kề phía sau Thửa 23. Vì là chị em nên

bà D chỉ làm giấy mua bán viết tay ghi ngày 25/4/2003 với ông T1. Đến năm 2012, bà D chuyển nhượng phần đất còn lại của T2 19 cho ông Nguyễn Văn M1, nhưng ông M1 không đồng ý vì chiều dài phần đất, sau khi chuyển nhượng cho ông T1, còn lại quá ít. Vì thương bà D nên ông T1 đã trả lại cho bà D phần đất có chiều dài 5m để bà D chuyển nhượng cho ông M1. Khi chuyển nhượng, bà D nói rõ phần đất chiều dài 5m này đã chuyển nhượng bằng giấy tay cho ông T1 thì ông M1 đồng ý.

Sau khi nhận chuyển nhượng, ông M1 đã cùng với ông T1 dỡ bỏ hàng rào cũ, xây lại hàng rào mới chia phần đất có chiều dài 10m tại Thửa 19 thành 02 phần: Phần đất có chiều dài 5m nằm giáp ranh với Thửa 23 thuộc quyền sử dụng của ông T1, phần đất có chiều dài 5m còn lại thuộc quyền sử dụng của ông M1. Năm 2020, ông T1 chuyển nhượng toàn bộ Thửa đất số 23, Tờ bản đồ số 41 và phần đất có chiều dài 5m thuộc Thửa 19 cho bà Võ Thị N, toàn bộ khu đất đã được xây hàng rào bao quanh. Nay bà M khởi kiện cho rằng phần đất có chiều dài 5m thuộc Thửa 19 là của bà M và yêu cầu bà N trả lại cho bà M là không đúng, bà D yêu cầu Tòa án giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Tô Thanh T1 trình bày:

Ông T1 thống nhất với lời trình bày của bà D về nguồn gốc, quá trình sử dụng, chuyển nhượng đất. Phần đất tranh chấp nằm trong giấy chứng nhận của bà M, nhưng ông đã nhận chuyển nhượng bằng giấy tay từ bà D và đã thỏa thuận xây tường rào với ông M1. Trường hợp bà M muốn lấy lại phần đất tranh chấp thì phải xin phép xây dựng và xây lại tường cho bà N. Nay bà M khởi kiện cho rằng phần đất có chiều dài 5m nói trên thuộc quyền sử dụng của bà M và yêu cầu bà N trả lại cho bà M là không đúng, ông T1 yêu cầu Tòa án giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 977/2024/DS-ST ngày 30/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

Căn cứ khoản khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 4 Điều 68, khoản 4 Điều 91, khoản 2 Điều 92, khoản 1 Điều 96, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 227, khoản 1 Điều 228, Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Khoản 1 Điều 163, khoản 2 Điều 164, Điều 169, Điều 181, Điều 203 của Bộ luật Dân sự; Khoản 9, 16, 24 Điều 3, khoản 1 Điều 26, khoản 5 Điều 166, khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai; Khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 2 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Ngọc M.

Công nhận quyền sử dụng đất diện tích 28,2m² được thể hiện tại vị trí số (11), (13), (14), (15) theo Bảng thống kê phân loại diện tích trên Bản đồ hiện

trạng, vị trí – Áp ranh Số hợp đồng: 25358/TTĐĐBĐ-CNCC (CS2) do Trung tâm Đo đạc bản đồ, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H phát hành ngày 10/9/2024, trong tổng diện tích 220,7m² thuộc Thửa 19, Tờ bản đồ 41, xã T, huyện C đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BL 535176, số vào sổ cấp GCN: CS02315 ngày 21/11/2012 thuộc quyền sử dụng của bà Nguyễn Thị Ngọc M.

Buộc bà Võ Thị N có nghĩa vụ tháo dỡ, di dời các công trình, chấm dứt hành vi cản trở quyền sử dụng phần đất diện tích 28,2m² gồm: (11) đất trống: 11,6m², (13) mái tôn: 11,8m², (14) tường gạch mái tôn: 4,7m², (15) thổ vườn: 0,1m² thuộc một phần Thửa 19, Tờ bản đồ số 41 (Tài liệu năm 2004), Bộ địa chính xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh theo Bảng thống kê phân loại diện tích trên Bản đồ hiện trạng, vị trí – áp ranh Số hợp đồng: 25358/TTĐĐBĐ-CNCC (CS2) do Trung tâm Đo đạc bản đồ, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H phát hành ngày 10/9/2024, thi hành khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Ghi nhận bà Nguyễn Thị Ngọc M, ông Cao Hoàng D1 tự nguyện hỗ trợ chi phí tháo dỡ, di dời cho bà Võ Thị N số tiền 30.000.000 (ba mươi triệu) đồng, thi hành khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của bà N cho đến khi thi hành án xong, bà M, ông D1 còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Võ Thị N phải chịu là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng. Bà Nguyễn Thị Ngọc M không phải chịu án phí sơ thẩm. Hoàn trả cho bà M số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo Biên lai số AA/2021/0044922 ngày 27/6/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo và quy định về thi hành án cho các bên đương sự.

Ngày 15/10/2024, bị đơn bà Võ Thị N nộp đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm số 977/2024/DS-ST ngày 30/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn, Luật sư Nguyễn Ngọc L trình bày:

Ngày 25/4/2003, ông T1 nhận chuyển nhượng từ bà D phần đất có chiều dài 10m, ngang 5m (thuộc Thửa đất số 19) nằm liền kề phía sau Thửa đất số 23 với giá 3,5 chỉ vàng (Bút lục 63). Sau khi nhận chuyển nhượng thì ông T1 đã xây dựng công trình kiên cố trên phần đất thuộc sở hữu của mình có hàng rào bao quanh phần đất nói trên, ông T1 cũng đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán của mình là 3,5 chỉ vàng cho bà D và bà D cũng đã hoàn tất nghĩa vụ giao đất cho ông T1, ông T1 đã quản lý sử dụng ổn định không xảy ra tranh chấp với ai và

không bị xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành trong lĩnh vực đất đai. Căn cứ Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì Hợp đồng mua bán đất ngày 25/4/2003 giữa ông Tô Thanh T1 và bà Tô Thị Lệ D không bị coi là vô hiệu. Năm 2019, ông T1 chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 23 và phần đất có chiều dài 5m thuộc thửa 19 cho bà Võ Thị Na . Bà N vẫn tiếp tục sử dụng ổn định phần đất này và đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán đối với ông T1. Có thể thấy giấy sang nhượng ngày 12/01/2019 giữa ông Tô Thanh T1 và bà Võ Thị N (diện tích hiện đo được là 28,2m², thuộc một phần Thưa 19, Tờ bản đồ số 41) tuy không tuân thủ hình thức nhưng cả hai bên đã hoàn thành nghĩa vụ của mình nên giấy sang nhượng này căn cứ theo Bộ luật Dân sự có cơ sở hiệu lực được quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch” thì hợp đồng này vẫn có hiệu lực.

Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/9/2012 giữa bà Tô Thị Lệ D và bà Nguyễn Thị Ngọc M. Thực tế, bà D chuyển nhượng thửa đất số 19 cho ông Nguyễn Văn M1 (là ba của bà Nguyễn Thị Ngọc M - Người đứng tên trên hợp đồng chuyển nhượng) nhưng do đất ngắn quá nên ông M1 không đồng ý, vì thương bà D nên ông T1 đồng ý trả lại một nửa phần đất trong hợp đồng ngày 25/4/2003, phần còn lại diện tích 28,2m² ông T1 sử dụng ổn định đến khi bán cho bà N. Sau khi gia đình ông M1 nhận chuyển nhượng thì đã xây dựng hàng rào (bằng tường gạch xi măng cao 01m) bao quanh phần đất của gia đình ông và chừa lại phần đất 28,2m² thuộc sở hữu của ông T1. Phần đất bà D chuyển nhượng cho bà M ban đầu không bao gồm 28,2m² đang tranh chấp. Do đó bà M yêu cầu bị đơn trả lại diện tích 28,2m² là không đúng, không có căn cứ pháp lý. Căn cứ theo điểm đ khoản 1 Điều 20 Quyết định số 54/2007/QĐ-UBND ngày 30/3/2007, Ủy ban nhân dân huyện C vẫn thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BL 535176 là không đúng trình tự thủ tục, không đo đạc hiện trạng thực tế sử dụng đất, không có chữ ký của các chủ sử dụng đất liền kề. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên xử không phù hợp với thực tế khách quan của vụ án, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà Võ Thị Na . Căn cứ vào điểm 63 mục 2.3 Điều 2, phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004; Điểm đ khoản 1 Điều 20 Quyết định số 54/2007/QĐ-UBND ngày 30/3/2007; Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 khẳng định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà D sang ông T1 và từ ông T1 sang bà N là có cơ sở. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 977/2024/DS-ST ngày 30/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - bà Nguyễn Thị Ngọc M.

Người kháng cáo, bị đơn Võ Thị N và bà Nguyễn Thị Thanh H là đại diện bị đơn cùng thống nhất trình bày:

Thống nhất với ý kiến tranh luận của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn. Về số tiền bà N đã thanh toán cho ông T1 khi nhận chuyển nhượng cả hai phần đất gồm thửa 23 và 28,2m² đang tranh chấp, bà N xác định đã thanh toán là 650.000.000 đồng. Bà N không nhớ rõ chi tiết mỗi phần đất là bao nhiêu. Theo Đơn kháng cáo ngày 15/10/2024, bị đơn do không am hiểu pháp luật nên kháng cáo bản án sơ thẩm yêu cầu sửa án buộc nguyên đơn tự tháo dỡ, di dời các công trình ví các công trình này đã xây từ năm 2001. Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn xác định kháng cáo kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 977/2024/DS-ST ngày 30/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - bà Nguyễn Thị Ngọc M.

Bà Nguyễn Thị T là đại diện nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ngọc M trình bày:

Nguyên đơn không đồng ý với lời trình bày của bị đơn và nội dung tranh luận của Luật sư bị đơn. Năm 2012, nguyên đơn chuyển nhượng toàn bộ phần đất thuộc quyền sử dụng của bà Tô Thị Lệ D, không phải ông M1 cha bà M nhận chuyển nhượng từ bà D. Giấy tay chuyển nhượng giữa bà D ông T1, giữa ông T1 và bà N không có giá trị pháp lý. Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là hoàn toàn có căn cứ. Kháng cáo của bị đơn là không có cơ sở nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Tô Thanh T1 trình bày:

Phần đất tranh chấp ông đã chuyển nhượng từ bà D chị ruột ông từ năm 2001, đến năm 2003 mới xây dựng, lúc đó diện tích khoảng 5m x 10m. Đến năm 2011, 2012 khi bà D chuyển nhượng đất cho ông M1, ông mới cho lại một nữa đất, còn lại 28,2m² tiếp tục sử dụng ổn định từ đó đến năm 2019 thì chuyển nhượng cho bà N cùng với thửa 23. Ông T1 xác định phần đất tranh chấp 28,2m² này là đất của ông, phần đất này chưa có giấy tờ pháp lý, đã được ông chuyển nhượng cho bà N nên ông không đồng ý trả lại cho bà M. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Tô Thị Lệ D vắng mặt.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến tại phiên tòa phúc thẩm:

Về hình thức:

Đơn kháng cáo của bị đơn nằm trong hạn luật định nên được chấp nhận hợp lệ. Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán; Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng trong giai đoạn xét xử phúc thẩm kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm nghị án đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung:

Sau khi phân tích những tình tiết có liên quan đến vụ án, trên cơ sở Bộ luật Dân sự, thấy rằng:

Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 535176, số vào sổ cấp GCN: CS02315 ngày 21/11/2012 thể hiện phần đất có diện tích 220,7m² thuộc Thửa 19, Tờ bản đồ 41, xã T, huyện C thuộc quyền sử dụng của bà Nguyễn Thị Ngọc M. Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 817279, số vào sổ cấp GCN là CS05132 ngày 25/7/2017 cập nhật chuyển nhượng cho bà N ngày 10/12/2020 thể hiện phần đất có diện tích 88,5m² thuộc Thửa 23, Tờ bản đồ số 41 xã T, huyện C thuộc quyền sử dụng của bà Võ Thị Na . Về nguồn gốc sử dụng đất: Quyền sử dụng phần đất có diện tích 220,7m² thuộc Thửa 19 theo Giấy chứng nhận BL 535176 của nguyên đơn do bà nhận chuyển nhượng từ bà Tô Thị Lệ D thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng số 004404 ngày 19/9/2012; Quyền sử dụng phần đất có diện tích 88,5m² thuộc Thửa 23 theo Giấy chứng nhận CI 817279 của bị đơn do bà nhận chuyển nhượng hợp pháp từ ông T1 thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng số 001388 ngày 12/1/2019.

Theo bản đồ hiện trạng, vị trí - áp ranh Trung tâm Đo đạc bản đồ, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H phát hành ngày 10/9/2024 thể hiện ranh đất theo Giấy chứng nhận BL 535176 của nguyên đơn với diện tích 220,7m² không bị chồng ranh với ranh đất theo Giấy chứng nhận CI 817279 của bị đơn với diện tích 88,5m². Việc cấp giấy chứng nhận đúng theo quy định tại Điều 97, 98, 99 Luật Đất đai 2013. Nguyên đơn và bị đơn tranh chấp với nhau quyền sử dụng đất có diện tích 28,2m². Đối chiếu với Giấy chứng nhận BL 535176 và Giấy chứng nhận CI 81729 nhận thấy, toàn bộ phần đất tranh chấp trên nằm trong diện tích đất 220,7m² đã được cấp Giấy chứng nhận BL 535176 cho nguyên đơn. Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn, ông T1, bà D cho rằng quyền sử dụng diện tích đất tranh chấp 28,2m² nói trên do bà D chuyển nhượng bằng giấy tay cho ông T1 ngày 25/4/2003. Sau đó, ông T1 trả lại cho bà D để chuyển nhượng cho bà M năm 2012. Tuy nhiên, ông T1 đã thỏa thuận với ông M1 (cha của nguyên đơn bà M) dỡ bỏ hàng rào cũ, xây dựng rào mới chia ranh giới sử dụng đất của hai bên. Sau đó ông T1 chuyển nhượng cho bị đơn bằng giấy tay năm 2020. Mặc dù bà D có chuyển nhượng quyền sử dụng cho ông T1 diện tích đất 28,2m² trên bằng giấy tay ngày 25/4/2003. Tuy nhiên, ông T1 đã trả lại cho bà D để chuyển nhượng quyền sử dụng cho bà M vào năm 2012 với tổng diện tích đất là 220,7m², việc chuyển nhượng đã hoàn tất và bà M đã được cấp Giấy chứng nhận. Do đó, phần diện tích đất 28,2m² này thuộc quyền sử dụng của bà M, không còn thuộc quyền sử dụng của ông T1 từ năm 2012. Theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 25/10/2022, ngày 09/8/2023 và biên bản định giá tài sản ngày 09/8/2023 thể hiện trên phần đất tranh chấp có tài sản là mái che, một phần xây gạch tô xi măng (01m), cột xi măng, mái tôn, nền xi măng. Diện tích đất 28,2m² nói trên thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn. Việc bị đơn tự ý sử dụng phần đất này và cản trở quyền sử dụng đất của nguyên đơn là vi phạm quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi

ích hợp pháp của nguyên đơn. Do đó, có căn cứ chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bị đơn kháng cáo nhưng không nêu lý do, không giao nộp thêm chứng cứ, tài liệu. Tòa án nhân dân huyện Củ Chi chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên Bản án số 977/2024/DS-ST ngày 30/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi.

Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về tố tụng:
• [1.1] Kháng cáo của bị đơn nằm trong hạn luật định phù hợp khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên được chấp nhận.
• [1.2] Cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật có tranh chấp là “Tranh chấp đất đai” tại khoản 24 Điều 3 của Luật Đất đai, thuộc trường hợp “Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai” quy định tại khoản 9 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
• [1.3] Cấp sơ thẩm căn cứ nơi có bất động sản bị tranh chấp để xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án là đúng với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
• [1.4] Cấp sơ thẩm không chấp nhận đề nghị của ông Tô Thanh T1 về việc Tòa án đưa ông Nguyễn Văn M1 là cha ruột của bà M vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để đối chất với ông T1 về việc hai bên thống nhất xây dựng tường rào ranh giới giữa hai thửa đất, do ông M1 có Đơn đề nghị xét xử vắng mặt và xác định không biết việc giao dịch chuyển nhượng đất giữa bà M với bà D, cũng như không có thỏa thuận gì với ông T1 về việc xây dựng rào ranh đất là đúng quy định tại khoản 4 Điều 68 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Cấp sơ thẩm xác định bà Tô Thái C1 không liên quan đến tranh chấp đất đai giữa bà M với bà N nên không đưa bà Tô Thái C1 tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án theo quy định tại khoản 4 Điều 68 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Cấp sơ thẩm xét xử vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Tô Thị Lệ D do bà D có đơn đề nghị xét xử vắng mặt là đúng với quy định tại khoản 1 Điều 227, khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
• [1.5] Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn xác định lại nội dung yêu cầu cấp phúc thẩm giải quyết tại đơn kháng cáo của mình. Hội đồng xét xử ghi nhận việc xác định lại yêu cầu kháng cáo của bị đơn.
2. Xét nội dung kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử nhận thấy:
• [2.1] Về đối tượng tài sản tranh chấp:

• Cấp sơ thẩm căn cứ Bản đồ hiện trạng, vị trí – áp ranh do Trung tâm Đo đạc bản đồ, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H phát hành ngày 10/9/2024 xác định phần đất tranh chấp diện tích 28,2m² được thể hiện tại vị trí số (11), (13), (14), (15) trên Bản đồ hiện trạng, vị trí – áp ranh tọa lạc tại một phần thửa 19, Tờ bản đồ số 41 (Tài liệu năm 2004), Bộ địa chính xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Toàn bộ thửa 19 này đã được Ủy ban nhân dân huyện C cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BL 535176, số vào sổ cấp GCN: CS02315 ngày 21/11/2012 cho bà Nguyễn Thị Ngọc M.
• Không có việc chồng lấn ranh giữa thửa số 19 (diện tích 220,7m² - theo Giấy chứng nhận số BL 535176) của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ngọc M với thửa số 23 (diện tích 88,5m² - theo Giấy chứng nhận số CI 817279) của bị đơn bà Võ Thị Na .

Các nội dung trên được Cấp sơ thẩm xác định là có căn cứ.

• [2.2] Xét nội dung kháng cáo bản án sơ thẩm của bị đơn, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy:

• Phần đất có diện tích 220,7m² thuộc thửa số 19 theo Giấy chứng nhận BL 535176 của nguyên đơn do bà Nguyễn Thị Ngọc M nhận chuyển nhượng từ bà Tô Thị Lệ D theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng số 004404 ngày 19/9/2012. Theo Hợp đồng này, bà D chuyển nhượng cho bà M toàn bộ thửa đất số 19. Bà D không cung cấp được tài liệu chứng cứ thể hiện việc bà D chuyển nhượng cho ông M1 (cha bà M) một phần thửa đất số 19 và không có chuyển nhượng đối với 28,2m² đang tranh chấp còn lại như bà D trình bày.
• Theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng số 001388 ngày 12/1/2019, ông Tô Thanh T1 chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có diện tích 88,5m² tọa lạc tại thửa 23 theo Giấy chứng nhận số CI 817279 được Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho ông T1 ngày 25/4/20217 cho bà Võ Thị Na . Bà Võ Thị N được cập nhật biến động chủ quyền ngày 10/12/2020. Thửa 23 không có tranh chấp.
• Theo tài liệu chứng cứ là Giấy sang nhượng viết tay đề ngày 12/01/2019, nội dung thể hiện ông Tô Thanh T1 có bán cho bà Võ Thị N một miếng đất thuộc ông T1 sở hữu năm 2003 với diện tích 5,5m x 5,5m nằm trên phần đất nhà ông đang sở hữu với căn nhà cấp 4 có giấy tờ đính kèm là bằng khoán đất. Phần diện tích chuyển nhượng bằng giấy tay này là phần đất hiện đang tranh chấp. Tuy nhiên ông T1, bà N không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh tính pháp lý của phần đất chuyển nhượng bằng Giấy sang nhượng ngày 12/01/2019 là thuộc quyền sở hữu sử dụng của ông Tô Thanh T1 từ năm 2003, không chứng minh được việc ông T1 đã thỏa thuận với ông M1 (cha của nguyên đơn bà M) dỡ bỏ hàng rào cũ, xây dựng rào mới chia ranh giới sử dụng đất của hai bên như ông T1 trình bày. Bản thân ông T1 là em ruột của bà D, tài
• liệu Giấy tay ngày 25/4/2003 ghi nhận việc bà D có chuyển nhượng quyền sử dụng cho ông T1 diện tích đất; Giấy tay này không có người làm chứng, không được chứng thực bởi chính quyền địa phương, nên giấy tay này không có giá trị chứng minh.

• [2.3] Theo Bản đồ hiện trạng, vị trí – áp ranh do Trung tâm Đo đạc bản đồ, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H phát hành ngày 10/9/2024, phần đất tranh chấp có diện tích 28,2m² (gồm: (11) đất trống: 11,6m², (13) mái tôn: 11,8m², (14) tường gạch mái tôn: 4,7m², (15) thổ vườn: 0,1m²). Toàn bộ diện tích đất tranh chấp trên nằm trong diện tích đất 220,7m² đã được cấp Giấy chứng nhận số BL 535176 cho nguyên đơn. Theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 25/10/2022, ngày 09/8/2023 và biên bản định giá tài sản ngày 09/8/2023 thể hiện trên phần đất tranh chấp có tài sản là mái che, một phần xây gạch tô xi măng (01m), cột xi măng, mái tôn, nền xi măng. Diện tích đất 28,2m² nói trên thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn. Việc bị đơn tự ý sử dụng phần đất này và cản trở quyền sử dụng đất của nguyên đơn là vi phạm quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn. Do đó, Cấp sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ.
• [2.4] Hội đồng xét xử nhận thấy Bản án dân sự sơ thẩm số 977/2024/DS-ST ngày 30/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ nên Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn.
• [2.5] Nguyên đơn yêu cầu Tòa án công nhận phần đất diện tích 220,7m² thuộc Thửa 19, Tờ bản đồ 41, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh là của bà M. Tuy nhiên quyền sử dụng đất của nguyên đơn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận bởi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BL 535176, số vào sổ cấp GCN: CS02315 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 21/11/2012 cho bà Nguyễn Thị Ngọc M. Khi xét xử trong trường hợp tuyên chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, Cấp sơ thẩm cần dùng thuật ngữ pháp lý chính xác khi tuyên án. Hội đồng xét xử phúc thẩm thống nhất điều chỉnh lại cho phù hợp. Cụ thể: Thuật ngữ pháp lý “công nhận” được thay thế bởi thuật ngữ pháp lý là “xác định”. Cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

[3] Hội đồng xét xử phúc thẩm thống nhất với đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[4] Về án phí sơ thẩm: Cấp sơ thẩm xác định bị đơn phải chịu án phí là 56.100.000 đồng là đúng với quy định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 .

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo bà Võ Thị N phải chịu án phí phúc thẩm là 300.000 đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/NQ ngày 30 tháng 12 năm 2016. Được cấn trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm

đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí số 0016389 ngày 21/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Củ Chi.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015:

- Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, bà Võ Thị Na . Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 977/2024/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh.

Căn cứ khoản khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 4 Điều 68, khoản 4 Điều 91, khoản 2 Điều 92, khoản 1 Điều 96, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 227, khoản 1 Điều 228, Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Khoản 1 Điều 163, khoản 2 Điều 164, Điều 169, Điều 181, Điều 203 của Bộ luật Dân sự; Khoản 9, 16, 24 Điều 3, khoản 1 Điều 26, khoản 5 Điều 166, khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai; Khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 2 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ngọc M.
• - Xác định phần đất diện tích 28,2m² [được thể hiện tại vị trí số (11), (13), (14), (15) theo Bảng thống kê phân loại diện tích tại Bản đồ hiện trạng, vị trí – Áp ranh Số hợp đồng: 25358/TTĐĐBĐ-CNCC (CS2) do Trung tâm Đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H phát hành ngày 10/9/2024, trong tổng diện tích 220,7m² thuộc Thửa 19, Tờ bản đồ 41, xã T, huyện C] thuộc quyền sử dụng của bà Nguyễn Thị Ngọc M theo đúng nội dung được công nhận tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BL 535176, số vào sổ cấp GCN: CS02315 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 21/11/2012 cho bà Nguyễn Thị Ngọc M.
• - Buộc bà Võ Thị N có nghĩa vụ tháo dỡ, di dời các công trình, chấm dứt hành vi cản trở quyền sử dụng phần đất diện tích 28,2m² [gồm các diện tích: (11) đất trống là 11,6m², (13) mái tôn là 11,8m², (14) tường gạch mái tôn là 4,7m², (15) thổ vườn là 0,1m² - thuộc một phần Thửa 19, Tờ bản đồ số 41 (Tài liệu năm 2004), Bộ địa chính xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh theo Bảng thống kê phân loại diện tích trên Bản đồ hiện trạng, vị trí – áp ranh Số hợp đồng: 25358/TTĐĐBĐ-CNCC (CS2) do Trung tâm Đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H phát hành ngày 10/9/2024]. Thực hiện thi hành khi bản án có hiệu lực pháp luật.
• - Ghi nhận bà Nguyễn Thị Ngọc M, ông Cao Hoàng D1 tự nguyện hỗ trợ chi phí tháo dỡ, di dời cho bà Võ Thị N số tiền 30.000.000 (Ba mươi triệu) đồng. Thực hiện thi hành khi bản án có hiệu lực pháp luật. Kể từ ngày bà Võ Thị N có đơn yêu cầu thi hành án, trong trường hợp bà Nguyễn Thị Ngọc M, ông

Cao Hoàng D1 chậm thi hành đối với khoản tiền này, bà Nguyễn Thị Ngọc M, ông Cao Hoàng D1 còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự, tương ứng với thời gian chậm thi hành án. Thực hiện thi hành khi bản án có hiệu lực pháp luật.

2. Án phí dân sự sơ thẩm:
• - Bà Võ Thị N phải chịu là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng.
• - Bà Nguyễn Thị Ngọc M không phải chịu án phí sơ thẩm. Hoàn trả cho bà M số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo Biên lai số AA/2021/0044922 ngày 27/6/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh.
3. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Võ Thị N phải chịu án phí là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng. Được cấn trừ vào số tiền 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí số 0016389 ngày 21/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà Võ Thị N đã nộp xong án phí phúc thẩm.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - Tòa án nhân dân tối cao; - Tòa án nhân dân cấp cao tại TP.HCM; - Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại TP.HCM; - Viện kiểm sát nhân dân TP.HCM; - Tòa án nhân dân H.Củ Chi; - Chi cục Thi hành án dân sự H.Củ Chi; - Các đương sự (để thi hành); - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Ngọc Tài