TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 204/2025/DS-PT

Ngày: 13/3/2025

V/v tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

và tranh chấp đòi nhà

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thanh Hiền

Các Thẩm phán: 1. Bà Nguyễn Thị Huyền

2. Bà Phạm Thị Thảo

Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Bà An Phương Trang - Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thu Hồng - Kiểm sát viên.

Trong ngày 13/3/2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 21/2025/DSPT ngày 09/01/2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp đòi nhà”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 533/2024/DS-ST ngày 07/08/2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 447/2025/QĐ-PT ngày 10/02/2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 2307/2025/QĐ-PT ngày 28/02/2025, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thúy A, sinh năm 1991;

Địa chỉ: A T, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh;

Địa chỉ liên lạc: 2 V, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn:

• Bà Phạm Thị P, sinh năm 1999
• hoặc ông Nguyễn Đăng K, sinh năm 1999;

Cùng địa chỉ: Thôn P, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Quảng Nam (theo Giấy uỷ quyền số 00010313, quyển số 06/2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/6/2024) – bà P vắng mặt, ông K có Đơn ngày 13/03/2025 yêu cầu giải quyết vắng mặt.

Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Bạch T, sinh năm 1979;

Địa chỉ: 2 Đ, phường Đ, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn (Văn bản ủy quyền số 010183, quyển số 06/2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/6/2024 tại V):

• Bà Trần Nguyễn Đà T1, sinh năm 1991 (có mặt)
• hoặc bà Trần Thị B, sinh năm 1995 (vắng mặt)
• hoặc ông Hoàng Tuấn N, sinh năm 2001 (vắng mặt)

Cùng địa chỉ: Tầng A Tòa nhà M số B N, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Công ty TNHH H1;

   Trụ sở: A P, phường P, quận H, Thành phố Hà Nội; Người đại diện theo pháp luật là: Bà Nghiêm Thị Hoàng M - Giám đốc.

   Người đại diện theo ủy quyền của Công ty TNHH H1 là:

   • Ông Bùi Văn C, sinh năm 1986 (có mặt)

   Địa chỉ liên hệ: 35 T, phường H, quận T, TP. Hồ Chí Minh (Văn bản ủy quyền ngày 21/4/2023).

   • Và/hoặc ông Đặng Đăng K1, sinh năm 1979 (vắng mặt)

   Địa chỉ: 1 V, Phường D, Quận C, quận T, TP. HỒ Chí Minh (Văn bản ủy quyền ngày 04/3/2024) Văn bản số 02/2025 ngày 20/02/2025 của bà Nghiêm Thị Linh C1 – Giám đốc Công ty TNHH H1.

2. Bà Lê Ngọc S, sinh năm 1963 (vắng mặt)
3. Ông Nguyễn Ngọc K2, sinh năm 1995 (vắng mặt)
4. Ông Nguyễn Ngọc T2, sinh năm 1963 (vắng mặt)

Cùng thường trú: 142 T, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh;

Cùng địa chỉ liên hệ: 2 V, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người kháng cáo: Nguyên đơn - Bà Nguyễn Thị Thúy A.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Nguyên đơn trình bày:

Bà Nguyễn Thị Thúy A là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại số A T, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (số cũ A T, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh – sau đây gọi tắt là 142 Trần Quang C2), theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở hồ sơ gốc số: 703/2003 do Ủy ban nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 21/11/2003 cho ông Nguyễn Ngọc T2 và bà Lê Ngọc S, cập nhật sang tên bà Nguyễn Thị Thúy A ngày 27/12/2016.

Ngày 20/4/2018, bà Nguyễn Thị Thúy A mượn bà Nguyễn Thị Bạch T số tiền 12.500.000.000 đồng. Để đảm bảo cho việc trả số tiền nợ trên, bà A và bà T

có ký “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” đối với nhà đất tại số A T, trong đó hai bên xác định đã giao nhận số tiền 12.500.000.000đồng, đây chính là số tiền bà A đã vay của bà T.

Đến ngày 02/5/2018, bà T yêu cầu bà A ký Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, công chứng số: 00012913, tại Văn phòng C3. Giá thị trường khi bán căn nhà này là hơn 20.000.000.000đồng, nhưng bà T ép bà A phải ký Hợp đồng mua bán nói trên với giá là 3.050.000.000đồng.

Việc công chứng Hợp đồng đặt cọc mua bán đất và Hợp đồng mua bán nhà ở là nhằm che giấu việc vay mượn số tiền 12.500.000.000đồng.

Vì gia đình bà A không bán nhà đất nói trên nên vẫn tiếp tục sinh sống tại đây cho đến nay.

Đến ngày 16/10/2020, bà T đến gặp bà A yêu cầu ký Giấy cam kết và Biên bản làm việc về việc xử lý nhà đất 142 Trần Quang C2, theo đó gia hạn 02 tháng để bà A tìm người bán căn nhà nói trên để trả khoản vay 12.500.000.000đồng.

Ngày 10/11/2020 bà T đã bán căn nhà và đất này cho Công ty TNHH H1.

Do ý chí của bà A là mượn tiền chứ không có mục đích thực hiện việc chuyển nhượng căn nhà nói trên, nên ngày 22/11/2021 nguyên đơn khởi kiện, yêu cầu:

• -Tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số 00012913, quyển số 05/TP/CC-SCC/HDGD ngày 02/5/2018 tại Văn phòng C3 giữa bà A với bà Nguyễn Thị Bạch T đối với nhà đất tại địa chỉ số A T.
• -Tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại địa chỉ số A T, giữa bà Nguyễn Thị Bạch T và Công ty TNHH H1.

Bị đơn - bà Nguyễn Thị Bạch T và người đại diện trình bày:

Ngày 20/4/2018, bà A và bà T có ký Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất tọa lạc tại địa chỉ số A T với giá chuyển nhượng thỏa thuận là 13.500.000.000đồng. Tiến độ thanh toán như sau:

• -Đợt 1: Đặt cọc 12.500.000.000đồng bằng hình thức chuyển khoản vào tài khoản ngân hàng nơi bà A đang thế chấp căn nhà để giải chấp.
• -Đợt 2: Thanh toán 1.000.000.000đồng sau khi hoàn thành thủ tục xác nhận chuyển nhượng.

Thực hiện nghĩa vụ tại Hợp đồng đặt cọc nêu trên, bà T đã chuyển đủ tiền cho Ngân hàng để giải chấp và tất toán khoản vay của bà A tại Ngân hàng.

Ngày 02/5/2018, hai bên ra Văn phòng C3 ký Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số công chứng 00012913, quyển số 05 TP/CC-SCC/HĐGD với giá chuyển nhượng là 3.050.000.000đồng (bà A yêu cầu phải ghi giá chuyển nhượng là 3.050.000.000đồng để giảm bớt phần tiền thuế thu nhập cá nhân mà bà A phải nộp).

Việc thanh toán đã hoàn tất, các bên đã thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất theo đúng thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc, không phải là khoản vay như ý kiến trình bày của nguyên đơn. Bà A có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, hiểu rõ hậu quả pháp lý của việc chuyển nhượng và không có bất kỳ khiếu nại liên quan trong quá trình chuyển nhượng.

Sau khi đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, thay vì phải dọn ra khỏi nhà đất số 142 Trần Quang C2, thì bà A và mẹ đẻ của bà A là bà Lê Ngọc S đã xin mượn lại căn nhà nêu trên để ở trong thời gian tìm kiếm nơi ở mới. Vì là họ hàng nên bà T tin tưởng cho bà A mượn nhà mà không xác lập hợp đồng băng văn bản. Tuy nhiên, quyền sở hữu hợp pháp của bà T đối với nhà đất nêu trên đã được bà A và bà S xác nhận trong Biên bản làm việc ngày 16/10/2020 và Giấy cam kết ngày 16/10/2020.

Việc bà T bán nhà đất nêu trên cho Công ty TNHH H1 thì bà A và bà S cũng biết, vì bà A và bà S chính là người giới thiệu Công ty TNHH H1 mua căn nhà này.

Riêng thỏa thuận mượn nhà giữa Công ty TNHH H1 với bà S và bà A hoàn toàn là thỏa thuận riêng của hai bên, bà T chỉ là người làm chứng.

Do bà A không phải là bên có quyền, nghĩa vụ bị ảnh hưởng bởi hợp đồng chuyển nhượng giữa bà T và Công ty TNHH H1; do bà T đã được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai quận T cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo hồ sơ số 003268.CN.002. ngày 30/5/2018; bà T đã thực hiện việc chuyển nhượng căn nhà cho Công ty TNHH H1 đã cập nhật chuyển nhượng cho Công ty TNHH H1 theo hồ sơ số 000094 ngày 07/4/2021; việc chuyển nhượng giữa bà T và Công ty TNHH H1 được thực hiện một cách tự nguyện, hợp pháp theo quy định pháp luật; Nên đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan - Công ty TNHH H1 do người đại diện trình bày:

Ngày 03/12/2020, Công ty H1 đã ký hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 030084, quyển số 12 TP/CC-SCC/HĐGD đối với nhà đất toạ lạc tại địa chỉ số A T với bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Hải Q và bà Nguyễn Thị Bạch T tại Văn phòng C4. Hai bên đã thực hiện đầy đủ các điều khoản theo hợp đồng. Ngày 07/4/2021, quyền sở hữu của Công ty H1 đối với nhà đất nên trên được cập nhật tại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 703/2003 do Ủy ban nhân dân quận T cấp ngày 21/11/2003.

Việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty H1 và ông Nguyễn Hải Q, bà Nguyễn Thị Bạch T diễn ra đúng pháp luật, Công ty H1 đã thanh toán và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo hợp đồng, giữa bên bán và bên mua không xảy ra tranh chấp.

Ngày 03/12/2020 theo đề nghị của bà Lê Ngọc S (mẹ ruột của bà A), Công ty H1 đã đồng ý ký Hợp đồng cho bà S mượn căn nhà số A T để ở, thời hạn mượn từ 03/12/2020 đến ngày 03/12/2021, dưới sự làm chứng của bà Nguyễn Thị Bạch T.

Hiện nay, Hợp đồng mượn nhà nêu trên đã hết hiệu lực nhưng phía bà S không bàn giao nhà, có thái độ không hợp tác, gây khó khăn cho Công ty H1 trong việc nhận và sử dụng ngôi nhà trên.

Ngày 31/3/2022, Công ty H1 nộp Đơn yêu cầu độc lập, yêu cầu: Bà Lê Ngọc S bàn giao lại căn nhà và đất tại địa chỉ số A T cho Công ty TNHH H1.

Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan khác gồm bà Lê Ngọc S và ông Nguyễn Ngọc T2 có ý kiến trình bày như sau:

Do tình hình sức khỏe nên bà S và ông T2 không thể tham gia các buổi hòa giải, thu thập chứng cứ, xét xử nên xin được giải quyết vắng mặt.

Ông Nguyễn Ngọc K2 trình bày:

Tại thời điểm chị Nguyễn Thị Thúy A thực hiện các giao dịch ông K2 không hề biết, cũng không tham gia vào vụ việc, vì vậy ông K2 không thể cho lời khai, đưa ra chứng cứ ... của vụ án này và ông K2 xin được giải quyết vắng mặt trong vụ án này.

Tòa án nhân dân quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh đã đưa vụ án ra xét xử và quyết định tại Bản án sơ thẩm số 533/2024/DS-ST ngày 07/8/2024, như sau:

1. Đình chỉ các yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thúy A.
2. Chấp nhận yêu cầu của Công ty TNHH H1 buộc bà Lê Ngọc S bàn giao lại căn nhà và đất tọa lạc tại địa chỉ số A T, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí dân sự sơ thẩm, quyền thi hành án và quyền kháng cáo.

Nguyên đơn có đơn kháng cáo ngày 23/9/2024 yêu cầu hủy toàn bộ bản án sơ thẩm nêu trên giao hồ sơ về Tòa án nhân dân quận Tân Phú xét xử lại theo trình tự sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Các bên đương sự không thỏa thuận được về việc giải quyết vụ án.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn- ông Nguyễn Đăng K có đơn ngày 11/3/2025 yêu cầu xét xử vắng mặt ông và trình bày:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo.

Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không đúng, vì:

ông P1 là người đại diện theo ủy quyền của bà Thúy A bất ngờ bị bệnh, không đảm bảo sức khỏe tham dự phiên tòa nên đã nộp Đơn xin hoãn phiên tòa ngày 20/6/2024. Sau đó ông Nguyễn Đình P1 đã nộp Thông báo chấm dứt ủy quyền đối với nguyên đơn và nộp Giấy ủy quyền của nguyên đơn cho người mới nên ông P1 không thông báo lại lịch mở phiên tòa cho nguyên đơn, do đó nguyên đơn không biết để tham gia phiên tòa.

Về Hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất số 00012913 giữa bà A với bà T:

Đây là hợp đồng giả cách, thể hiện bằng Hợp đồng đặt cọc, nhằm che dấu việc vay mượn số tiền 12.500.000.000đ, do đó Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà A với bà T là vô hiệu.

Do vậy, Hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất giữa bà T với Công ty H1 cũng vô hiệu.

Đề nghị Tòa án chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, tuyên hủy bản án sơ thẩm số 533/2024/DS-ST ngày 07/8/2024 và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ xét xử lại theo yêu cầu của nguyên đơn.

Bà Trần Nguyễn Đà T1 – người đại diện hợp pháp của bị đơn – Nguyễn Thị Bạch T có văn bản ngày 06/03/2025 và trình bày ý kiến tại phiên tòa:

Bản án sơ thẩm hoàn toàn đúng căn cứ pháp luật, kháng cáo của nguyên đơn là không có cơ sở, đề nghị bác toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – Công ty H1 do ông Bùi Văn C đại diện trình bày:

Kháng cáo của nguyên đơn là không đúng, đề nghị bác kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Những Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác vắng mặt.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:

Về tố tụng:

Từ khi thụ lý vụ án cho đến thời điểm kết thúc phần tranh luận tại phiên tòa phúc thẩm và trước khi nghị án, những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung kháng cáo, xét thấy:

Bản án sơ thẩm đã nhận định khách quan, toàn diện, kháng cáo của nguyên đơn là không có căn cứ, đề nghị không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1]. Về hình thức: Kháng cáo của nguyên đơn trong thời hạn luật định và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định nên được chấp nhận để xem xét lại bản án theo thủ tục phúc thẩm.

[2]. Về thủ tục xét xử vắng mặt:

Ông Nguyễn Đăng K – người đại diện hợp pháp của nguyên đơn kháng cáo, có văn bản ngày 11/3/2025 trình bày ý kiến và đề nghị xét xử vắng mặt nguyên đơn. Căn cứ Khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án tiến hành phiên tòa phúc thẩm xét xử vắng mặt nguyên đơn và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn

Đối với những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm bà Lê Ngọc S, ông Nguyễn Ngọc T2 và ông Nguyễn Ngọc K2 (không có yêu cầu độc lập và không kháng cáo) vắng mặt không ảnh hưởng đến việc giải quyết kháng cáo, đồng thời dù đã được triệu tập hợp lệ đến phiên tòa lần thứ hai nhưng họ vẫn vắng mặt, căn cứ Khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2024, Tòa án vẫn tiến hành phiên tòa phúc thẩm xét xử vắng mặt họ.

[3]. Về nội dung kháng cáo: Đương sự kháng cáo không đồng ý việc Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu Hội đồng

xét xử phúc thẩm xem xét lại bản án sơ thẩm và hủy bản án để giao về cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại theo trình tự sơ thẩm.

Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy:

Vào ngày 29/5/2024, ông Nguyễn Đình P1 – người đại diện hợp pháp của nguyên đơn đã nhận Quyết định đưa vụ án ra xét xử và Giấy triệu tập tham gia phiên tòa vào 8h30 ngày 20/6/2024, ông P1 đã có Đơn ngày 18/06/2024 xin hoãn phiên tòa ngày 20/6/2024.

Tòa án nhân dân quận Tân Phú đã ra Quyết định hoãn phiên tòa số 623/2024/QÐST-DS ngày 20/6/2024 và ấn định ngày giờ mở lại phiên tòa vào lúc 8 giờ 30 phút ngày 16/7/2024, Quyết định hoãn phiên tòa này được tống đạt cho ông Nguyễn Đình P1 vào ngày 03/7/2014. Ông P1 tiếp tục có Đơn ngày 16/7/2024 xin hoãn phiên tòa vào lúc 8 giờ 30 ngày 16/7/2024 với lý do ông P1 không còn là đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị Thúy A nên đề nghị hoãn phiên tòa sang ngày khác để tạo điều kiện cho nguyên đơn tham gia phiên tòa. Ngoài Đơn xin hoãn phiên tòa ngày 16/7/2024, ông P1 cũng như bà A không gởi văn bản nào khác về việc chấm dứt việc bà A ủy quyền cho ông P1 tham gia tố tụng, bà A cũng không có văn bản ủy quyền cho người khác tham gia tố tụng.

Tòa án cấp sơ thẩm tiếp tục hoãn phiên tòa vào ngày 16/07/2024 và tống đạt Quyết định xét xử mới với thời gian mở phiên tòa vào lúc 8 giờ 30 ngày 07/8/2024 cùng Giấy triệu tập nguyên đơn tham gia phiên tòa cho ông Nguyễn Đình P1.

Đến ngày 07/8/2024 ông Nguyễn Đình P1 mới nộp văn bản thông báo (đề ngày 06/7/2024) với lý do ông P1 chưa liên hệ được với bà A và ông P1 chấm dứt toàn bộ nội dung ủy quyền liên quan đến vụ việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà mà bà A là nguyên đơn, xin hoãn phiên tòa ngày 07/8/2024 nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn. Cùng với Thông báo v/v chấm dứt ủy quyền (đề ngày 06/7/2024) vừa nêu, cũng trong ngày 07/8/2024, ông P1 nộp kèm Giấy ủy quyền của bà Nguyễn Thị Thúy A ủy quyền cho bà Phạm Thị P hoặc ông Nguyễn Đăng K đại diện bà A tham gia tố tụng.

Như vậy, thứ nhất, Tòa án cấp sơ thẩm đã nhiều lần hoãn phiên tòa để tạo điều kiện cho nguyên đơn thực hiện quyền được tham gia phiên tòa nhưng phía nguyên đơn không tham gia phiên tòa mà không nêu được lý do chính đáng như vì lý do bất khả kháng hay trở ngại khách quan. Thứ hai, ông P1 thông báo chấm dứt ủy quyền với bà Thúy A tại Đơn xin hoãn phiên tòa lần thứ hai vào ngày 16/7/2024, nhưng không có văn bản pháp lý nào thể hiện bà A đã thay đổi người đại diện theo ủy quyền hay chấm dứt ủy quyền với ông P1, do vậy Tòa án vẫn tiếp tục tống đạt các văn bản tố tụng đến ông P1 là đúng quy định pháp luật. Do

ông P1 là người đại diện hợp pháp của nguyên đơn theo hợp đồng ủy quyền đã nộp cho Tòa án, nên ông P1 có trách nhiệm thông báo cho bà A vê ngày giờ mở phiên tòa theo các văn bản tố tụng mà ông P1 đã nhận theo nội dung hợp đồng ủy quyền đã ký với bà A, do đó, lý do ông P1 nêu là không liên lạc được với bà A là không phù hợp nên không được chấp nhận.

Bà A ủy quyền cho ông P1 theo Hợp đồng ủy quyền số công chứng 00001809 ngày 11/02/2023 tại VPCC Đ với thời hạn ủy quyền cho đến khi hoàn tất các công việc được ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền hết hiệu lực pháp luật.) Đến ngày 07/8/2024 là ngày mở phiên tòa (lần thứ 3), ông P1 mới nộp thêm Giấy ủy quyền công chứng số 00010313 ngày 11/6/2024 tại VPCC Đồng Tâm với nội dung bà A ủy quyền cho bà Phạm Thị P hoặc ông Nguyễn Đăng K đại diện tham gia tố tụng. (BL.1177-179), do nguyên đơn bổ sung người mới được ủy quyền tại thời điểm mở phiên tòa nên Tòa án không phải thực hiện thủ tục tống đạt cho người mới được ủy quyền (do trước đó thủ tục tống đạt cho nguyên đơn đã được thực hiện hợp lệ đến ông P1 do nguyên đơn ủy quyền).

Cùng với Giấy ủy quyền vừa nêu nộp ngày 07/8/2024, ông Nguyễn Đình P1 nộp kèm Thông báo v/v chấm dứt ủy quyền với bà Nguyễn Thị Thúy A (BL.181). Tuy nhiên, do Tòa án chỉ nhận được văn bản thông báo của ông P1 về việc ông P1 chấm dứt nhận ủy quyền của bà A, nhưng không nhận được thông báo từ bà A về việc chấm dứt Hợp đồng ủy quyền với ông A theo quy định tại Khoản 1 Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015, do vậy đối với Tòa án (bên thứ ba trong hợp đồng ủy quyền này) hợp đồng ủy quyền giữa bà A với ông P1 vẫn có hiệu lực.

Nguyên đơn do người đại diện hợp pháp liên tiếp vắng mặt tại phiên tòa đến lần thứ 3 không vì lý do bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan và bên nguyên đơn không có đơn đề nghị giải quyết vắng mặt nên Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của bà A là đúng theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, kháng cáo của nguyên đơn là không có cơ sở nên không được chấp nhận.

Bà A được quyền khởi kiện lại theo quy định pháp luật.

[4]. Xét ý kiến kháng cáo của nguyên đơn do người đại diện hợp pháp trình bày tại văn bản nộp ngày 13/3/2025, cho rằng Hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất công chứng số 030084 ngày 16/10/2020 tại V1 giữa bà T và Công ty H1 là vô hiệu do Hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất số 00012913 ngày 02/5/2018 tại VPCC Đầm Sen là vô hiệu vì là hợp đồng giả cách che đậy hợp đồng vay tài sản.

Xét thấy: Hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất số 00012913 ngày 02/5/2018 giữa bà A và bà T không được giải quyết tuyên vô hiệu (đình

chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn) nên Hợp đồng này có hiệu lực pháp luật.

Hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất công chứng số 030084 ngày 16/10/2020 giữa bà T và Công ty H1 được giao dịch hợp pháp như bản án sơ thẩm đã nhận định, nhà đất tranh chấp hiện do bà Ngọc S đang quản lý sử dụng theo Hợp đồng cho mượn nhà ở ngày 03/12/2020, bà A không phải là chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở, cũng không là người quản lý sử dụng nhà đất theo giao dịch pháp lý với chủ nhà nên không phải là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong hợp đồng mua bán nhà ở này, do vậy bà A không có quyền yêu cầu tuyên vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà T và Công ty H2.

[5] Xét thấy kháng cáo của nguyên đơn đơn là có không cơ sở, Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015: Không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân quận Tân Phú, nhưng có điều chỉnh câu từ cho phù hợp.

[6]. Án phí phúc thẩm: Do giữ nguyên bản án sơ thẩm nên người kháng cáo phải chịu án phí phúc thẩm theo Khoản 1 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, được trừ vào tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 1 Điều 148, Điểm a Khoản 2 Điều 227, Điều 271, 272, 273, 276, Khoản 1 Điều 308, Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án;

Tuyên xử:

Không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn – bà Nguyễn Thị Thúy A.

Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 533/2024/DS-ST ngày 07/8/2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh, như sau:

1. Đình chỉ các yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thúy A, gồm:

• -Yêu cầu tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất số 00012913, quyển số 05/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/5/2018 tại Văn phòng C3
• giữa bà Nguyễn Thị Thúy A với bà Nguyễn Thị Bạch T đối với nhà đất tọa lạc tại địa chỉ số A T, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (số cũ là A T, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh).
• -Yêu cầu tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất số 030084, quyển số 12 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 03/12/2020 tại Văn phòng C4, đối với nhà đất tại địa chỉ số A T, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Nguyễn Thị Bạch T và Công ty TNHH H1.

Bà Thúy A được quyền khởi kiện lại theo quy định pháp luật.

2. Chấp nhận yêu cầu của Công ty TNHH H1:

Bà Lê Ngọc S có nghĩa vụ bàn giao lại căn nhà và đất tọa lạc tại địa chỉ số A T, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho Công ty TNHH H1.

Thực hiện sau khi bản án có hiệu lực pháp luật dưới sự chứng kiến của Cơ quan Thi hành án Dân sự có thẩm quyền.

3. Án phí dân sự sơ thẩm: Các đương sự thi hành tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền, như sau:

• 3.1.Sung vào công quỹ nhà nước số tiền 600.000₫ (sáu trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí (trong tổng số tiền 65.000.000đ - sáu mươi lăm triệu đồng) do bà Thúy A tạm nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0034838 ngày 24/12/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh; H lại cho bà Thúy A số tiền còn lại là 64.400.000đ (sáu mươi bốn triệu bốn trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí vừa nêu.
• 3.2. H lại cho Công ty TNHH H1 số tiền tạm ứng án phí 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0035697 ngày 03/6/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh.
• 3.3.Bà Lê Ngọc S phải chịu án phí là 300.000đ (ba trăm nghìn đồng).
• 4.Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: do đương sự tự nguyện chịu và đã thực hiện xong.

II. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị Thúy A phải chịu án phí phúc thẩm, được trừ vào tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) theo Biên lai thu số 0040174 ngày 25/9/2024 của Chi cục Thi hành án Dân sự quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh, bà A đã nộp đủ án phí phúc thẩm.

III. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp Bản án, Quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi bổ sung năm 2014).

Nơi nhận: - TAND Tối cao; - TAND cấp cao tại TP.HCM; - TAND Q.Tân Phú; - VKSND TP.HCM; - Cục THADS TP.HCM; - Chi cục THADS Q.Tân Phú; - Các đương sự; - Lưu HS.

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Thị Thanh Hiền