TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 202/2025/DS-PT

Ngày: 24-03-2025

V/v: “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, yêu cầu hủy chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Phùng Thị Cẩm Hồng

Các Thẩm phán: 1. Bà Trịnh Thị Phúc

2. Ông Đinh Tiền Phương

Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Huỳnh Nhã Mi - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Long An.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Tho - Kiểm sát viên.

Ngày 24 tháng 3 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Long An xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 719/2024/TLPT-DS ngày 05 tháng 12 năm 2024 về việc “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, yêu cầu hủy chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 436/2024/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 751/2024/QĐ-PT ngày 30 tháng 12 năm 2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Trần Nhật B, sinh năm 1968

   Địa chỉ: Ấp M, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An.

   Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Huỳnh Anh Đ, sinh năm 1991. Địa chỉ: Ấp H, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang. (Theo văn bản ủy quyền ngày 27/7/2022), (có mặt).

2. Bị đơn: Bà Nguyễn Bích T, sinh năm 1993

   Địa chỉ: Ấp N, xã Đ, huyện Đ, Long An.

   Người đại diện theo ủy quyền: Bà Phạm Thị Ngọc Á, sinh năm 1970

   Địa chỉ: Ấp N, xã Đ, huyện Đ, Long An (Theo giấy ủy quyền ngày 21/3/2025), (có mặt).

2

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
   1. Bà Phạm Thị Ngọc Á, sinh năm 1970

      Địa chỉ: Ấp N, xã Đ, huyện Đ, Long An. (có mặt).

   2. Bà Nguyễn Thị Thu T1, sinh năm 1973

      Địa chỉ: số H, đường số E, khu phố A, phường T, Quận G, thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt).

      Tạm trú: 2581/1/53/87, Huỳnh Tấn P, xã P, huyện N, thành phố Hồ Chí Minh.

   3. Ông Trần Minh N, sinh năm 1986

      Địa chỉ: Số D, ấp B, xã X, huyện H, thành phố Hồ Chí Minh. (vắng mặt).

   4. Ông Trần Thanh P1, sinh năm 1977.

      Địa chỉ: 5, tổ B, ấp B, xã X, huyện H, thành phố Hồ Chí Minh. (vắng mặt).

   5. Ông Nguyễn Hữu T2, sinh năm 1997
   6. Bà Nguyễn Thị Kim X, sinh năm 1991
   7. Bà Nguyễn Thị T3, sinh năm 1984

      Cùng địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện V, tỉnh Vĩnh Long. (vắng mặt).

   8. Bà Trần Thị Kim P2, sinh năm 1966

      Địa chỉ: Ấp M, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An. (vắng mặt).

   9. Văn phòng C1

      Địa chỉ trụ sở: T, ấp B, xã Đ, Đ, Long An. Người đại diện theo pháp luật: Ông Trần Văn C - Chức vụ: Trưởng Văn phòng. (vắng mặt).

Người kháng cáo: Bà Nguyễn Bích T, bà Phạm Thị Ngọc Á

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 26 tháng 7 năm 2022 của ông Trần Nhật B và quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Lê Huỳnh Anh Đ trình bày: Vào ngày 17/12/2015, ông Trần Nhật B có đề nghị bà Phạm Thị Ngọc Á để hỏi vay số tiền là 500.000.000 đồng. Bà Á đồng ý cho ông B vay 500.000.000 triệu đồng với lãi suất 5%/tháng (tiền lãi vay là 25 triệu đồng/tháng) với điều kiện là ông B phải ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng hai thửa đất số 1227, 1460 tờ bản đồ số 06, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An do ông B đang đứng tên sang cho bà Nguyễn Bích T (là con gái của bà Á) để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay cho bà Á. Bà Á có hứa với ông B là bà T sẽ không đăng bộ sang tên hai thửa đất trên; sau này khi ông B có tiền trả đủ tiền gốc và tiền lãi, thì bà Á sẽ sắp xếp cho bà T ký công chứng hủy bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trả lại 02 thửa đất cho ông B.

Tại khoản 1 Điều 2 của Hợp đồng chuyển nhượng đất có ghi giá chuyển nhượng đất là 500 triệu đồng, đúng bằng số tiền ông B vay 500 triệu đồng của bà Á. Giá trị thực tế của hai thửa đất này tại thời điểm ký công chứng Hợp đồng

3

chuyển nhượng là hơn 5.000.000.000 đồng. Thực tế, các thửa đất nêu trên vẫn do ông B quản lý sử dụng từ trước đến nay, vì Hợp đồng chuyển nhượng đất là hợp đồng giả tạo, để đảm bảo cho khoản vay tiền giữa ông B và bà Á nên không có sự bàn giao đất mà chỉ giao các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Á giữ để đảm bảo việc ông B thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo thỏa thuận. Nguồn gốc của 02 thửa đất trên là của gia đình ông B để lại cho ông B; hai Giấy chứng nhận quyền dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của 02 thửa đất trên đều ghi nhận ông B là người có quyền sử dụng đất. Tại thời điểm ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng, do bà T1 là vợ của ông B nên phải cùng ký vào Hợp đồng chuyển nhượng đất với bà T. Ông B là người duy nhất sử dụng số tiền vay 500.000.000 đồng trên để xoay sở giải quyết công việc kinh doanh, bà T1 hoàn toàn không sử dụng số tiền vay này.

Về cách thức trả tiền lãi vay:

Bà Á đã yêu cầu ông B trả tiền lãi vay bằng cách chuyển tiền đến Ngân hàng A - Chi nhánh huyện Đ và Ngân hàng S - Chi nhánh huyện Đ cho bà Á, bà T theo số Chứng minh nhân dân của bà Á, bà T do bà Á cung cấp.

Người thân của ông B gồm: Ông Trần Minh N, Trần Thanh P1 và những người thân khác đã thay mặt ông B chuyển tiền đến Ngân hàng A chi nhánh huyện Đ và Ngân hàng S chi nhánh huyện Đ theo số chứng minh nhân dân của bà Á, bà T để trả tiền lãi vay cho bà Á. Người thân của ông B thay mặt ông B đã chuyển trả cho bà Á và chuyển thông qua bà T tổng cộng 25 lần với số tiền lãi vay là 725 triệu đồng (trả lãi 29 tháng), mỗi lần 25 triệu đồng/tháng tiền lãi, riêng lần đầu trả 125 triệu đồng là tiền lãi vay của 05 tháng. Trả lãi từ tháng 01 năm 2016 đến tháng 11 năm 2018. Đến tháng 12/2018, ông B có đề nghị bà Á cho ông B trả 500 triệu đồng tiền gốc và tiền lãi vay của tháng 12/2018 để nhận lại quyền sử dụng của 02 thửa đất trên. Tuy nhiên, bà Á trì hoãn không cho ông B trả nợ. Tháng 01/2019, bà Á và bà T yêu cầu ông B đưa 43.000.000 đồng, thì mới thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại cho ông B, ông B đã đưa đủ số tiền 43.000.000 đồng, nhưng bà Á, bà T vẫn trì hoãn không thực hiện thủ tục hoàn trả quyền sử dụng đối với hai thửa đất nêu trên. Lần cuối cùng bà Á hứa với ông B là đến cuối tháng 3/2019 sẽ giải quyết dứt điểm. Tuy nhiên, đến nay bà Á và bà T vẫn từ chối giải quyết nợ và không trả lại cho ông B quyền sử dụng của 02 thửa đất trên.

Vì vậy, ông Trần Nhật B khởi kiện đề nghị Tòa án xem xét, giải quyết:

• Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số công chứng 15660 ngày 17/12/2015 tại Văn phòng C2 giữa ông Trần Nhật B và bà Nguyễn Bích T là vô hiệu do giả tạo.
• Đề nghị Tòa án xem xét hủy chỉnh lý biến động thửa đất số 1277, 1460, tờ bản đồ số 6, xã M, Đ, Long An từ tên Trần Nhật B sang Nguyễn Bích T, tại trang sau của các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với giao dịch vay tiền giữa ông B và bà Á thì ông B đồng ý trả cho bà Á tiền nợ gốc là 500.000.000 đồng. Ngược lại, bà Á phải hoàn trả lại số tiền

4

lãi đã thu trái quy định của pháp luật nhưng tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn rút đề nghị này.

Bị đơn bà Nguyễn Bích T có người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Trí M trình bày:

Ông B và bà T1 có nhu cầu chuyển nhượng đất nên giữa ông B, bà T1 và bà T có công chứng chuyển nhượng 02 thửa đất số 1277, 1460, tờ bản đồ số 06, xã M, Đ, Long An, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời điểm này do ông B đứng tên. Giá chuyển nhượng là 500.000.0000 đồng, bà T đã giao đủ tiền cho ông B, đã nhận đất xong, bà T đã được cập nhật chỉnh lý biến động tại trang sau của 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 12/4/2019. Qua yêu cầu khởi kiện của ông B thì bà T không đồng ý vì giao dịch chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông B với bà T là hợp pháp, đúng trình tự, thủ tục về công chứng nhưng từ khi công chứng chuyển nhượng đất cho đến nay, ông B không còn sinh sống ở địa phương nên hai bên chưa làm thủ tục bàn giao đất, tài sản gắn liền với đất.

Đối với các phiếu chuyển tiền do ông B cung cấp thể hiện những lần mà người thân ông B chuyển tiền vào số tài khoản của bà T tại Ngân hàng S, ông M đại diện theo ủy quyền của bà T thừa nhận bà T có nhận những khoản tiền nêu trên, nhưng đó là khoản trả tiền lãi vay của ông B đối với bà Á, bà T chỉ nhận tiền dùm, không liên quan gì đến hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà T với vợ chồng ông B nên không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của ông B.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Phạm Thị Ngọc Á và người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Trí M trình bày: Bà Á là mẹ ruột của bà T, đối với các phiếu chuyển tiền do nguyên đơn cung cấp, ông thừa nhận bà Á có nhận số tiền lãi do người thân của ông B chuyển Ngân hàng N2 và Ngân hàng S nhưng đó là những khoản tiền trả lãi theo hợp đồng vay giữa ông B với bà Á, không liên quan gì đến hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông B với bà T nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông B. Đối với tiền vay mà ông B vay của bà Á thì bà Á sẽ khởi kiện bằng vụ án dân sự khác, nếu hai bên không tự thỏa thuận được.
2. Bà Trần Thị Kim P2 vắng mặt nhưng có lời khai xác định: Bà là chị ruột của ông B, hiện bà đang sinh sống, quản lý dùm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với thửa đất số 1277, tờ bản đồ số 06, xã M, từ trước cho đến nay theo yêu cầu của ông B.
3. Các ông, bà: Nguyễn Hữu T2, Nguyễn Thị Kim X, Nguyễn Thị T3, Trần Minh N, Trần Thanh P1, Nguyễn Viết L vắng mặt nhưng có lời khai trình bày: các ông, bà là người thân của ông B, theo yêu cầu của ông B, các ông, bà có đến Ngân hàng làm thủ tục chuyển trả tiền lãi cho bà T, bà Á dùm cho ông B theo số chứng minh nhân dân của bà Á, bà T mà ông B cung cấp; những khoản tiền trên đều là tiền của ông B giao để chuyển trả lãi nên không tranh chấp gì về những khoản tiền trên đối với ông B.
4. Bà Nguyễn Thị Thu T1 vắng mặt nhưng tại bản tự khai ngày 11/9/2024 trình bày: Bà là vợ của ông Trần Nhật B nhưng đã ly hôn theo bản án Hôn nhân và gia đình sơ thẩm số 15/2017/HNGĐ-ST ngày 16/01/2017 của TAND huyện

5

Đức Hòa, tỉnh Long An. Khi ly hôn, tài sản chung: tự thỏa thuận, không yêu cầu Tòa án giải quyết. Bà T1 cho rằng không biết việc ông B vay tiền của bà T và cũng không liên quan gì đến số tiền vay như nêu trong đơn khởi kiện của ông B.

5. Văn phòng C1 vắng mặt nhưng tại văn bản trình ngày 08/8/2024, trình bày: Văn phòng C2 (nay là Văn phòng C1) xác nhận vào ngày 17/12/2002 có nhận được yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Nhật B, bà Nguyễn Thị Thu T1 với bà Nguyễn Bích T liên quan đến quyền sử dụng đất tại thửa đất số 1277, 1460, tờ bản đồ số 6, xã M, Đ, Long An. Giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 500.000.000 đồng. Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng nêu trên đúng trình tự, quy định pháp luật về công chứng. Vào thời điểm công chứng, các đương sự không yêu cầu Công chứng viên xác minh, thẩm định đất và tài sản trên đất. Do vậy, Văn phòng C1 đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 436/2024/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa.

Áp dụng Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 63, Điều 147, 157, Điều 227, 228 và Điều 273, Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 124, Điều 131, khoản 2 Điều 357 của Bộ luật Dân sự; Điều 26, điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Nhật B về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bà Nguyễn Bích T.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 17/12/2015, số công chứng 15660 tại Văn phòng C2 (nay là Văn phòng C1) giữa ông Trần Nhật B, Nguyễn Thị Thu T1 và bà Nguyễn Bích T liên quan đến các thửa đất số 1277, 1460, tờ bản đồ số 6, xã M, Đ, Long An là vô hiệu.

Ông Trần Nhật B được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hủy chỉnh lý biến động hoặc đề nghị cấp lại giấy quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa số 1277, tờ bản đồ số 06, diện tích 138,9m² (loại đất HNK, UBQ) nay là thửa 69, tờ bản đồ số 19, xã M, Đ, Long An. Được quyền liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để hủy chỉnh lý biến động hoặc đề nghị cấp lại giấy quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa số 1460, tờ bản đồ số 6, diện tích 1.005m², loại đất LUC (nay là thửa số 71) và một phần thửa số 45, tờ bản đồ số 18, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An, phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án

Bà Nguyễn Bích T có trách nhiệm nộp lại cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ bản chính hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BE 628431 và số BI 393524, do UBND huyện Đ cấp giấy vào ngày 05/8/2011 và 27/02/2012 cho ông Trần Nhật B liên quan đến thửa đất số 1277, 1460, tờ bản đồ số 6, tọa lạc tại xã M, huyện Đ, tỉnh Long An, đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ chỉnh lý sang tên bà Nguyễn Bích T, để Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

6

hủy chỉnh lý biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Trần Nhật B.

Vị trí, tứ cận các thửa đất: Theo mảnh trích đo địa chính số 355, 356-2023 do Công ty TNHH Đ1 lập ngày 08/5/2023, được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đ duyệt 19/5/2023.

3. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của ông Trần Nhật B về việc yêu cầu giải quyết hợp đồng vay tài sản đối với bà Phạm Thị Ngọc Á.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Bản án chưa có hiệu lực pháp luật.

Ngày 07/10/2024, bà Nguyễn Bích T, bà Phạm Thị Ngọc Á kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa phúc thẩm xem xét không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Nhật B, xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn ông Trần Nhật B không rút đơn khởi kiện, bị đơn bà Nguyễn Bích T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Phạm Thị Ngọc Á không rút đơn kháng cáo, các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán và Hội đồng xét xử tuân thủ đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Xét kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Bích T, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Dương Thị Ngọc Á1. Thấy rằng:

Quá trình giải quyết vụ án, phía nguyên đơn có cung cấp hai giấy vay tiền ngày 29/9/2014 và ngày 11/10/2014 (mỗi giấy vay là 500.000.000đ) và một giấy ngày 24/12/2016 bà Á1 nhận của ông B 1 tỷ đồng, tại phiên tòa bà Á1 cho rằng hai giấy vay tiền trên cho khoản nợ khác, không liên quan đến số tiền chuyển nhượng hai thửa đất giữa ông B với bà T. Đồng thời, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Trần Nhật B trình bày căn nhà cấp 3, hiện do bà Trần Thị Kim P2 đang quản lý sử dụng được xây dựng trên hai thửa đất 1277 có lấn sang một phần thửa đất 1278, nhưng thửa đất 1278 thì không có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T, Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ vấn đề trên. Tại phiên tòa, bà Á1 có cung cấp giấy vay tiền của bà L1 số tiền 500.000.000đ và có thế chấp hai GCN. QSD đất, bà L1 có đơn trình bày đề nghị cho bà tham gia tố tụng để bảo vệ quyền lợi cho bà vì hiện nay bà T chưa trả cho bà L1 khoản nợ trên.

7

Vì những lý do trên, để đảm bảo quyền lợi cho các đương sự và cũng như đảm bảo hai cấp xét xử, huỷ Bản án án sơ thẩm, giao hồ sơ về cấp sơ thẩm giải quyết lại cho toàn diện vụ án.

Đề nghị:

Chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Bích T, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Dương Thị Ngọc Á1. Căn cứ khoản 3, Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, hủy Bản án sơ thẩm, giao hồ sơ về cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Bích T, bà Phạm Thị Ngọc Á làm đúng theo quy định tại các Điều 272, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[1.1] Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Tại phiên tòa phúc thẩm, những người được Tòa án triệu tập có mặt, người vắng mặt có đơn xin vắng mặt, Tòa án tiến hành xét xử theo trình tự phúc thẩm là phù hợp quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[1.2] Về xác định quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ “Tranh chấp yêu cầu tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, yêu cầu hủy chỉnh lý biến động Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là phù hợp theo quy định tại Điều 26, Điều 35, Điều 39 của Bộ luật tố tụng Dân sự.

[2] Xét đối với yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Bích T và bà Phạm Thị Ngọc Á thấy rằng:

[2.1]. Xét đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Nhật B, bà Nguyễn Thị Thu T1 và bà Nguyễn Bích T ngày 12/4/2019 thể hiện nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 02 thửa đất số 1277, 1460, tờ bản đồ số 06, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời điểm này do ông B đứng tên. Giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 500.000.0000 đồng, bà T đã được cập nhật chỉnh lý biến động sang tên tại trang sau của hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 12/4/2019. Ông B cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo, nhằm bảo đảm cho hợp đồng vay tài sản giữa ông B với bà Phạm Thị Ngọc Á (mẹ ruột của bà T), số tiền vay là 500.000.000 đồng nên yêu cầu Tòa án xem xét tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên. Quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của bà T và bà Á thừa nhận từ tháng 6 năm 2016 đến tháng 11 năm 2018 có nhận những khoản tiền do người thân của ông B chuyển là đúng, nhưng cho rằng ông B trả tiền lãi của khoản vay riêng giữa ông B với bà Á, không liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[2.2] Tại phiên tòa phúc thẩm: Người đại diện theo ủy quyền của ông B là ông Đ trình bày đối quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các thửa 1277, trên thửa đất có 01 căn nhà 03 tầng xây dựng từ năm 2009 hiện do bà Trần Thị Kim P2 (chị ruột của ông B) quản lý, kinh doanh dịch vụ nhà nghỉ từ trước cho đến nay, đối với căn nhà 3 tầng trên được xây dựng trên hai thửa đất 1277 và

8

1278 chứ không chỉ xây dựng riêng trên thửa đất 1277, hiện thửa đất 1278 cũng do ông B đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, căn cứ vào Mảnh trích đo số 356-2023 do Công ty TNHH Đ1 đo vẽ ngày 08/5/2023 được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại huyện Đ duyệt ngày 19/5/2023 và căn cứ vào biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 11/01/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa cũng không thể hiện căn nhà được xây dựng trên thửa đất số 1278, việc này Tòa án cấp sơ thẩm không làm rõ căn nhà xây trên hai thửa đất 1277 và thửa đất 1278, nhưng thửa đất 1278 thì không có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T.

[2.3] Đối với số tiền phía nguyên đơn đã chuyển khoản cho bị đơn xét thấy: Quá trình giải quyết vụ án phía nguyên đơn xác định ông B có chuyển tiền để trả tiền lãi vay tổng cộng là 25 lần với số tiền 725.000.000đồng, việc này phía bị đơn thừa nhận có nhận số tiền này, nhưng xác định không liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, mà là tiền lãi của số tiền vay khác giữa ông B và bà Á. Xét thấy, quá trình giải quyết vụ án thì người đại diện theo ủy quyền của bà T thừa nhận là bà Á và bà T có nhận số tiền chuyển khoản từ ông B, nhưng cho rằng đây là số tiền vay của ông B đối với số tiền nợ khác với bà Á, không liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và bà T. Tuy nhiên, việc này quá trình giải quyết vụ án không tiến hành đối chất để làm rõ giữa ông B, bà T, bà Á và những người chuyển tiền cho bà Á, bà T để xác định làm rõ là số tiền chuyển khoản để trả lãi cho số tiền vay 500.000.000đồng theo lời trình bày của ông B hoặc là số tiền vay khác theo như bà Á xác định là thiếu sót. Tại phiên tòa phúc thẩm bà Á có cung cấp hai giấy vay tiền thể hiện ngày 29/9/2014 và ngày 11/10/2014 (mỗi giấy vay số tiền là 500.000.000đồng) và ông Đ đại diện cho ông B có cung cấp một giấy biên nhận thể hiện ngày 24/12/2016 bà Á nhận của ông B 1 tỷ đồng. Đối với hai giấy nợ này bà Á cho rằng là khoản nợ khác của ông B, vì ông B vay tiền của bà Á rất nhiều lần và số tiền chuyển khoản là giao dịch số tiền nợ khác, không liên quan đến số tiền chuyển nhượng hai thửa đất giữa ông B với bà T. Đồng thời, người đại diện theo ủy quyền của ông B trình bày đối với hai giấy nợ bà Á cung cấp ông Bằng thừa N1 có vay nhưng đã trả xong, có giấy xác nhận.

[2.4] Ngoài ra, bà Á có cung cấp giấy vay tiền của bà T thể hiện nội dung ngày 31/5/2021 bà Nguyễn Thị T4 có vay của bà Nguyễn Thị Ngọc L1 số tiền 500.000.000đồng, bà T4 đã thế chấp cho bà L1 hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính đối với hai thửa đất 1277 và 1460 đất tọa lạc tại xã M, huyện Đ, tỉnh Long An, bà L1 có văn bản trình bày ý kiến cho rằng quá trình giải quyết vụ án tranh chấp giữa ông B và bà T4 không đưa bà L1 tham gia tố tụng là ảnh hưởng đến quyền lợi của bà L1, nên bà L1 đề nghị được tham gia tố tụng trong cùng vụ án này, vì hiện tại bà T4 chưa trả tiền vay cho bà L1. Xét thấy, quá trình giải quyết vụ án Tòa án cấp sơ thẩm không hỏi và không làm rõ đối với các đương sự là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính của hai thửa đất đang tranh chấp hiện tại tình trạng như thế nào, có cầm hoặc thế chấp cho cá nhân, cơ quan tổ chức nào không, trong khi giấy chứng nhận (bản chính) bà T4 đã đem thế chấp cho bà L1 để đảm bảo số tiền nợ vay ngày 31/5/2021 với bà L1 trước

9

khi Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý và giải quyết vụ án. Trong trường hợp này, cần phải đưa bà L1 tham gia tố tụng trong cùng vụ án, mới giải quyết được triệt để vụ án và đảm bảo quyền và lợi ích của các bên đương sự.

Với nhận định trên: Hội đồng xét xử, xét thấy với những thiếu sót của Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa phúc thẩm không khắc phục được để đảm bảo quyền lợi cho các đương sự và cũng như đảm bảo hai cấp xét xử, nên huỷ Bản án án sơ thẩm, giao hồ sơ về cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thẩm quyền.

[3] Phát biểu của Kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An là có căn cứ.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: bà Nguyễn Bích T và bà Phạm Thị Ngọc Á không chịu án phí, do kháng cáo không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Bích T và bà Phạm Thị Ngọc Á.

Tuyên xử:

1. Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 436/2024/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa. Giao hồ sơ về Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa giải quyết lại vụ án theo thẩm quyền.
2. Về án phí dân sự sơ thẩm và các chi phí tố tụng sẽ được xem xét khi giải quyết lại vụ án.
3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Bích T và bà Phạm Thị Ngọc Á không phải chịu án phí. Hoàn trả tiền tạm ứng án phí cho bà T, bà Á đã nộp mỗi người 300.000đồng theo các biên lai thu số 0009096, 0009097, 0005891, 0005891 cùng ngày 8/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: -TAND cấp cao tại TP.HCM; -VKSND tỉnh Long An; - TAND huyện Đức Hòa; - Chi cục THADS huyện Đức Hòa; - Các đương sự; - Lưu HS, lưu án văn.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phùng Thị Cẩm Hồng