TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 200/2024/DS-PT

Ngày: 17-5-2024

V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Phan Thị Tuyết Mai

Các Thẩm phán: Bà Nguyễn Thị Trang Thư

Bà Hà Thị Phương Thanh

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Ngọc Huyền – Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Cần thơ

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa: Ông Lâm Thành Them - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 13 và 17 tháng 5 năm 2024 tại Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 87/2024/TLPT-DS ngày 04 tháng 4 năm 2024 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do bản án dân sự sơ thẩm số 02/2024/DS-ST ngày 03 tháng 01 năm 2024 của Toà án nhân dân quận Ninh Kiều bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 119/2024/QĐ-PT ngày 15 tháng 3 năm 2024 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1974. (có mặt)

Địa chỉ: C, khu vực B, phường L, quận B, thành phố Cần Thơ

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Thế S, sinh năm 1961. (có mặt)

Địa chỉ: L đường số I, khu V, phường H, quận C, thành phố Cần Thơ.

Bị đơn: Bà Huỳnh Thị Kim H, sinh năm 1964. (có mặt)

Địa chỉ: A L, phường B, quận A, thành phố Hồ Chí Minh.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Lâm Lê D, sinh năm 1967.

Địa chỉ: A V, phường F, quận C, thành phố Hồ Chí Minh.

Đai diện ủy quyền của ông D: Ông Đỗ Văn T1, sinh năm 1974. Địa chỉ: D, xã P, huyện N, thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt)

2. Bà Võ Thị T2, sinh năm 1873.

Địa chỉ: 5 H, phường T, quận N, thành phố Cần Thơ.

3. Ông Tiêu Quang V, sinh năm 1976.

Địa chỉ: C, khu vực B, phường L, quận B, thành phố Cần Thơ.

4. Ông Lê Đắc T3, sinh năm 1955.

Địa chỉ: F M, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 28 tháng 5 năm 2021 và quá trình giải quyết vụ kiện nguyên đơn bà Nguyễn Thị T trình bày: Vào ngày 08/12/2020 bà Huỳnh Thị Kim H và bà Nguyễn Thị T có ký với nhau hợp đồng đặt cọc không có công chứng, chứng thực, để đảm bảo việc chuyển nhượng toàn bộ căn nhà và QSD đất tại thửa 108, tờ bản đồ số 3, diện tích 866,6m² (trong đó 726m² đất ODT và 141,6m² CLN), giấy chứng nhận QSD đất số CH01055, do UBND quận N, Tp . cấp ngày 16/8/2017 do bà Huỳnh Thị Kim H đứng tên chủ sử dụng. Giá chuyển nhượng là 20.500.000.000đồng. Số tiền đặt cọc là 2.000.000.000đồng. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc bà H đã nhận đủ số tiền cọc 2.000.000.000đồng của bà T. Ngày 08/12/2020 bà Huỳnh Thị Kim H có giấy ủy quyền cho bà Nguyễn Thị T liên hệ Cơ quan có thẩm quyền tách phần đất này ra 09 thửa. Sau khi tách ra 09 thửa, bà T có tìm được 03 khách hàng các bên thống nhất bà H sẽ ký chuyển nhượng trực tiếp cho 3 khách hàng tổng cộng 04 nền lần lượt là bà Võ Thị T2, Tiêu Q và Lê Đắc T3. Bà T giao thêm cho bà H 8.000.000.000đồng. Tổng cộng số tiền bà H nhận của bà T là 10.000.000.000đồng. Đối với 5 nền còn lại bà H không chịu ký chuyển nhượng mặc dù bà T yêu cầu nhiều lần. Do đó, bà T khởi kiện yêu cầu:

• Bà Huỳnh Thị Kim H và chồng là ông Lâm Lê D tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc lập ngày 08/12/2020. Tiếp tục thủ tục chuyển nhượng 05 thửa đất 189, 190, 191, 194 và 108 theo các giấy chứng nhận QSD đất số CS01424; CS01425; CS01426; CS01429 và CS01422 cùng cấp ngày 05/01/2021 do bà Huỳnh Thị Kim H đứng tên chủ sử dụng sang cho bà Nguyễn Thị T. Bà T sẽ trả cho bà H số tiền còn lại là 10.500.000.000đồng.
• Yêu cầu bị đơn bà Huỳnh Thị Kim H và chồng là ông Lâm Lê D giao 04 nền đã hoàn thành thủ tục chuyển nhượng là 187, 188, 192 và 193 cho bà Nguyễn Thị T để bà T giao cho các người liên quan là bà Võ Thị T2, ông Tiêu Quang V và ông Lê Đắc T3.
• Nếu bà Huỳnh Thị Kim H và chồng là ông Lâm Lê D không thực hiện đúng các thỏa thuận như đã nêu trên theo giao kết tại hợp đồng đặt cọc thì bà Nguyễn Thị T yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 08/12/2020. Bà H và ông D có trách nhiệm trả lại cho bà T số tiền đã nhận là 10.000.000.000đồng kèm theo lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật và bồi thường các khoản phát sinh liên quan do không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc để bà T hoàn trả cho những người liên quan có giấy chứng nhận QSD đất nhưng không nhận được đất là 9.000.000.000đồng và thiệt hại chi phí khoản 800.000.000đồng làm tất cả các thủ tục tách thửa. Đồng thời bà T và các người liên quan có trách nhiệm làm thủ tục sang tên 04 nền 187, 188, 192 và 193 lại cho bà H sau khi bà H thực hiện xong nghĩa vụ.

- Đại diện theo ủy quyền của bị đơn Huỳnh Thị Kim H là ông Đặng Bá K trình bày: Ngày 08/12/2020, bà Nguyễn Thị T và Huỳnh Thị Kim H có ký hợp đồng đặt cọc (có công chứng) để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ nhà đất tọa lạc tại địa chỉ: 1 H (thửa đất 108, tờ bản đồ số 3), Phường A, Quận N, Tp .. Nội dung hợp đồng đặt cọc (có công chứng), thể hiện: Số tiền đặt cọc là 2 tỷ đồng; Thời hạn để ký hợp đồng chuyển nhượng là 45 ngày tính từ ngày 08/12/2020; Giá chuyển nhượng là 20,5 tỷ đồng, khi ký hợp đồng chuyển nhượng sẽ giao đủ số tiền còn lại: 18,5 tỷ đồng; Nếu hết thời hạn 45 ngày mà nguyên đơn không nhận chuyển nhượng thì nguyên đơn mất cọc, ngược lại nếu bà H không chuyển nhượng thì phải đền cọc gấp đôi. Hợp đồng đặt cọc mà bà T và bà H ký kết vừa nêu, đã được Công chứng viên của Văn phòng Công chứng 24h - Thành phố C chứng nhận theo số công chứng 7752, quyển số 10 TP/CC-SCC/HĐGD). Cùng ngày tại Văn phòng C các bên ký hợp đồng hủy hợp đồng đặt cọc này. Đối với hợp đồng đặt cọc không có công chứng ngày 08/12/2020 các bên ký trước 02 hợp đồng trên. Ông thừa nhận bà H có nhận của bà T tổng cộng 10.000.000.000đồng, trong đó 2.000.000.000đồng tiền cọc và 8.000.000.000đồng là tiền ký chuyển nhượng 04 nền cho bà T2, ông V và ông T3. Đây là 03 khách hàng của bà T. Bà H ký chuyển nhượng trực tiếp cho 03 người này, những người này trả tiền cho bà T và bà T trả cho bà H. Nguyên nhân bà H không ký chuyển nhượng tiếp 05 nền còn lại là vì bà T không có khả năng tài chính. Bị đơn không đồng ý các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Vụ việc được hòa giải nhưng không thành nên Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều đã đưa vụ án ra xét xử, tại bản án sơ thẩm số: 59/2023/DS-ST ngày 19 tháng 9 năm 2023 của Toà án nhân dân quận Ninh Kiều đã tuyên như sau:

1. Đình chỉ xét xử đối với các yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T về việc: Buộc bà Huỳnh Thị Kim H và ông Lâm Lê D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đối với 05 thửa đất còn lại là 189, 190, 191, 194 và 108 theo các giấy chứng nhận QSD đất số CS01424; CS01425; CS01426; CS01429 và CS01422 cùng cấp ngày 05/01/2021; Yêu cầu bà H trả 800.000.000đồng là chi phí làm tất cả các thủ tục tách thửa; Buộc bà H và ông D giao 04 nền đã hoàn thành thủ tục chuyển nhượng tại các thửa 187, 188, 192 và 193 cho bà Nguyễn Thị T để bà T giao cho các người liên quan là bà Võ Thị T2, ông Tiêu Quang V và ông Lê Đắc T3.
2. Ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T và đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Huỳnh Thị Kim H là ông Đặng Bá K:
   • - Hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 08/12/2020 giữa bà Nguyễn Thị T và bà Huỳnh Thị Kim H về việc đặt cọc đảm bảo chuyển nhượng nhà và đất tại địa chỉ: 1, đường H, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ, thửa 108, tờ bản đồ 03, giấy chứng nhận QSD đất số CH01055 do UBND quận N cấp ngày 16/8/2017 cho bà Huỳnh Thị Kim H đứng tên chủ sử dụng.
   • - Bà Huỳnh Thị Kim H có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị T số tiền cọc đã nhận là 2.000.000.000đồng (Hai tỉ đồng).

Kể từ khi bà T có đơn yêu cầu thi hành án nếu bà H chậm trả số tiền trên thì còn phải trả lãi chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của đương sự theo quy định của pháp luật.

Không đồng ý với bản án sơ thẩm, bị đơn và ông D có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người kháng cáo bà H, ông D yêu cầu hủy bản án sơ thẩm.

Nguyên đơn yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ:

-Về thực hiện pháp luật: Thẩm phán chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý đến khi xét xử theo trình tự phúc thẩm. Các đương sự trong vụ án đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự đối với người tham gia tố tụng. vụ án được xét xử ngày 21/9/2023, đến ngày 05/10/2023 bà H kháng cáo, ngày 24/10/2023 ông D kháng cáo; ngày 23/10/2023, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ ban hành Quyết định kháng nghị. Như vậy, kháng cáo và kháng nghị trong thời hạn luật định nên hợp lệ về mặt hình thức.

- Về nội dung kháng cáo, kháng nghị nhận thấy:

Ngày 08/12/2020, bà T và bà H ký kết hai hợp đồng đặt cọc, một hợp đồng không có công chứng và một hợp đồng có công chứng tại Văn phòng C. Theo nội dung của hai hợp đồng đặt cọc thể hiện, bà T đặt cọc cho bà H số tiền 2.000.000.000 đồng để đảm bảo việc nhận chuyển nhượng toàn bộ nhà đất tại thửa 108, diện tích 866,6m², giá chuyển nhượng 20.500.000.000 đồng. Đến ngày 29/12/2020, bà T và bà H ký hợp đồng hủy bỏ hợp đồng đặt cọc được công chứng ngày 08/12/2020 tại Văn phòng C.

Ngày 08/12/2020, bà H ủy quyền cho bà T nộp hồ sơ xin tách thửa đất 108. Sau khi hoàn tất thủ tục, thửa đất 108 được tách thành 09 thửa đất do bà H đứng tên giấy chứng nhận, gồm các thửa 108, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194. Sau đó, thông qua bà T, bà H trực tiếp ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 187 cho ông V, chuyển nhượng thửa 188 cho bà T2, chuyển nhượng thửa 192 và 193 cho ông Đắc T3.

Bà T cho rằng, bà H không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng đối với 05 thửa đất còn lại nên khởi kiện, yêu cầu bà H và chồng là ông D tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc lập ngày 08/12/2020, tiếp tục thủ tục chuyển nhượng 05 thửa đất 189, 190, 191, 194, 108, bà T sẽ trả cho bà H số tiền còn lại 10.500.000.000 đồng; giao các thửa 187, 188, 192, 193 cho bà T để bà T giao cho người mua; nếu bà H, ông D không thực hiện thì bà T yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 08/12/2020, bà H và ông D có trách nhiệm trả lại cho bà T số tiền đã nhận là 10.000.000.000 đồng kèm theo lãi suất, bồi thường 9.000.000.000 đồng và thiệt hại chi phí khoảng 800.000.000 đồng, bà T và những người mua đất sẽ hoàn trả 04 giấy chứng nhận cho bà H, xét thấy:

- Theo đơn khởi kiện ngày 28/5/2021, bà T yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc và ký hợp đồng chuyển nhượng đối với 05 thửa đất còn lại, giao đất theo các hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết, nên quan hệ pháp luật trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là chưa đầy đủ.

- Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bà T chỉ yêu cầu bà T trả lại số tiền cọc đã nhận 2.000.000.000 đồng, rút tất cả các yêu cầu khởi kiện còn lại. Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của bà T về việc buộc bà H và ông D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đối với 05 thửa đất còn lại, yêu cầu bà H trả 800.000.000 đồng, yêu cầu bà H và ông D giao 04 nền đã hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, không đình chỉ đối với yêu cầu trả lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ và bồi thường số tiền 9.000.000.000 đồng là chưa đúng theo quy định tại khoản 2 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Theo thông tin thể hiện trên giấy chứng nhận thì thửa đất 192, 193 đã tách thửa cho 02 hộ; hiện do bà N, ông Tấn T4, ông L, ông P, ông T5 đứng tên nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chỉ đưa bà T2, ông V, ông Đắc T3 vào tham gia tố tụng là chưa đầy đủ, chưa đúng theo quy định tại Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Tại phiên tòa sơ thẩm, bà T đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc ngày 08/12/2020, yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và rút các yêu cầu khởi kiện còn lại; người đại diện theo ủy quyền của bà H đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc ngày 08/12/2020, đồng ý trả cho bà T số tiền cọc đã nhận là 2.000.000.000 đồng, nên Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận của bà T và người đại diện theo ủy quyền của bà H về việc hủy hợp đồng đặt cọc, bà H có trách nhiệm trả cho bà T số tiền cọc 2.000.000.000 đồng.

Căn cứ khoản 8 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án quy định: “Trường hợp các bên đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án tại phiên tòa sơ thẩm thì các đương sự vẫn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp xét xử vụ án đó. Trường hợp các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án tại phiên tòa xét xử theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 3 Điều 320 của Bộ luật tố tụng dân sự thì các đương sự phải chịu 50% án phí giải quyết vụ án theo thủ tục rút gọn”.

Do các đương sự thỏa tại phiên tòa nên bà H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp xét xử vụ án. Như vậy, bà H phải chịu án phí với số tiền 72.000.000 đồng (36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng). Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà H phải chịu 36.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm là chưa chính xác, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

- Các thửa đất 187, 188, 192, 193 đã chuyển nhượng và chỉnh lý sang tên người mua, bà H nhận số tiền 10.000.000.000 đồng (bao gồm tiền cọc 2.000.000.000 đồng và tiền chuyển nhượng 8.000.000.000 đồng), nếu buộc bà H hoàn trả số tiền 2.000.000.000 đồng thì đồng nghĩa với việc bà H chuyển nhượng 04 thửa đất với số tiền 8.000.000.000 đồng. Ông D là chồng bà H, vắng mặt tại phiên tòa sơ thẩm và không ủy quyền cho ông K, nên việc thỏa thuận giữa bà T và người đại diện theo ủy quyền của bà H đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ 3 là ông D, Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận này là chưa phù hợp. Đồng thời, chưa giải quyết triệt để vụ án vì những người nhận chuyển nhượng cũng thể hiện ý kiến là muốn nhận đất do đã đứng tên giấy chứng nhận nhưng chưa được Tòa án cấp sơ thẩm làm rõ.

Xét những vi phạm nêu trên của Tòa án cấp sơ thẩm là nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba, cấp phúc thẩm không thể khắc phục được, cần phải hủy toàn bộ bản án sơ thẩm và giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm mới đảm bảo quyền lợi của các đương sự, đảm bảo cho việc giải quyết vụ án được toàn diện và đầy đủ.

Từ những phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp nhận một phần kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ, hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm số 224/2023/DSST ngày 21/9/2023 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ đã được thẩm tra tại tòa phúc thẩm; Căn cứ vào kết quả tranh luận trên cơ sở xem xét đầy đủ toàn diện ý kiến của Kiểm sát viên; của luật sư và những người tham gia tố tụng khác.

[1] Về quan hệ pháp luật: theo đơn khởi kiện ngày 28/5/2021, nguyên đơn yêu cầu ông D bà H tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc và buộc ông D bà H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn nhưng cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là chưa chính xác cần xác định lại là “tranh chấp hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

[2] Xét kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần thơ cũng như kháng cáo của bà H và ông D Hội đồng xét xử nhận thấy:

Thứ nhất: người kháng cáo cho rằng cấp sơ thẩm đã vi phạm thủ tục tố tụng do triệu tập ông D không hợp lệ, thấy rằng, qua các báo phát có trong hồ sơ đã thể hiện văn bản tố tụng của Tòa án đã được tống đạt đến đúng địa chỉ của ông D nên không có căn cứ cho rằng cấp sơ thẩm không triệu tập ông D, đã vi phạm thủ tục tố tụng. Do đó, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo này của ông D.

Thứ hai: tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn và bị đơn tại phiên tòa nên bà H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp xét xử vụ án theo khoản 8 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Như vậy, bà H phải chịu án phí với số tiền 72.000.000 đồng (36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng). Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà H phải chịu 36.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm là chưa chính xác, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Do đó, kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ là có căn cứ chấp nhận.

Thứ ba: tại phiên tòa sơ thẩm bà Nguyễn Thị T xin rút lại các yêu cầu khởi kiện nhưng Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm chỉ đình xét xử đình chỉ xét xử đối với các yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T về việc: 1. Buộc bà Huỳnh Thị Kim H và ông Lâm Lê D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đối với 05 thửa đất còn lại là 189, 190, 191, 194 và 108 theo các giấy chứng nhận QSD đất số CS01424; CS01425; CS01426; CS01429 và CS01422 cùng cấp ngày 05/01/2021; 2. Yêu cầu bà H trả 800.000.000đồng là chi phí làm tất cả các thủ tục tách thửa; 3. Buộc bà H và ông D giao 04 nền đã hoàn thành thủ tục chuyển nhượng tại các thửa 187, 188, 192 và 193 cho bà Nguyễn Thị T để bà T giao cho các người liên quan là bà Võ Thị T2, ông Tiêu Quang V và ông Lê Đắc T3. Như vậy, còn một yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nhưng cấp sơ thẩm không đình chỉ là yêu cầu chậm thực hiện nghĩa vụ và bồi thường số tiền 9.000.000.000 đồng, sai sót này cấp phúc thẩm không khắc phục được.

Thứ tư: Người kháng cáo cho rằng hợp đồng đặt cọc đang tranh chấp giữa các bên thì ông D là một bên trong hợp đồng đặt cọc nhưng tòa án cấp sơ thẩm lại ghi nhận sự thỏa thuận giữa nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của bị đơn để hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 08/12/2020 là không đúng ảnh hưởng quyền lợi của ông D. Tại phiên tòa phúc thẩm, phía nguyên đơn cho rằng Hợp đồng đặt cọc được xác lập để thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ căn nhà và QSD đất tại thửa 108, tờ bản đồ số 3, diện tích 866,6m² (trong đó 726m² đất ODT và 141,6m² CLN), giấy chứng nhận QSD đất số CH01055, do UBND quận N, Tp . cấp ngày 16/8/2017 do bà Huỳnh Thị Kim H đứng tên chủ sử dụng. Trước khi ký hợp đồng đặt cọc nguyên đơn đã tìm hiểu kỹ thửa đất này là tài sản của cá nhân bà H được nhận thừa kế nên đây là tài sản của cá nhân bà H, không phải của vợ chồng. Trong khi đó, phía bị đơn cho rằng đây là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân, bà khẳng định là tài sản chung của vợ chồng. Qua lời trình bày của các bên đương sự cũng như xem xét Hợp đồng đặt cọc Hội đồng xét xử thấy rằng, về hình thức của Hợp đồng đặt cọc ngày 08/12/2020 (bút lục 107) được lập và ký kết giữa các bên mà không có công chứng, chứng thực đã thể hiện các chủ thể giao kết hợp đồng, trong đó, bên người đặt cọc là Nguyễn Thị T và bên nhận đặt cọc là bà Huỳnh Thị Kim H và chồng là ông Lâm Lê D, trong hợp đồng này có ghi (ông D ủy quyền cho H ký hợp đồng này theo Hợp đồng ủy quyền ngày 18/02/2020). Do đó, có cơ sở xác định ông D cũng là một trong các chủ thể thực hiện việc giao kết hợp đồng đặt cọc vào ngày 08/12/2020. Ngoài ra, tại đơn khởi kiện của nguyên đơn ngày 28/5/2021 bút lục 110 nguyên đơn đã có yêu cầu “bị đơn bà Huỳnh Thị Kim H và người có quyền và nghĩa vụ liên quan ông Lâm Lê D có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ký ngày 08/12/2020”. Như vậy, chính nguyên đơn cũng xác định ông D là người tham gia vào hợp đồng đặt cọc ngày 08/10/2020. Tuy nhiên, tại phiên tòa, nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của bị đơn tự nguyện thỏa thuận hủy hợp đồng đặt cọc trên mà chưa có sự đồng ý của ông D và tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện này là ảnh hưởng đến quyền lợi của ông D. Do đó ông D kháng cáo là có căn cứ.

[3] Từ những nhận định trên cần hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 224/2023/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều và giao về cho Tòa án nhân dân quận Ninh kiều giải quyết lại theo thủ tục chung.

[4] Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát về việc hủy bản án là phù hợp nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[5] Về án phí: Do hủy án bản án sơ thẩm nên bà H và ông D được nhận lại tiền tạm ứng án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Hủy toàn bộ bản án sơ thẩm 224/2023/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều và chuyển hồ sơ cho Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều xét xử lại theo thủ tục chung.

- Về án phí dân sự sơ thẩm chưa giải quyết.

- Án phí dân sự phúc thẩm: bà H được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí lệ phí số 0000194 ngày 05/10/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Ninh Kiều. Ông D được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí lệ phí số 0000358 ngày 25/10/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Ninh Kiều.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Các đương sự; - TAND quận Ninh Kiều; - VKSND TP.Cần Thơ; - Chi cục THADS quận Ninh Kiều; - Lưu hồ sơ.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phan Thị Tuyết Mai