Bản án số: 20/2024/DS-ST

Ngày: 10 – 5 – 2024

V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất; Hợp

đồng thuê quyền sử dụng đất.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN NINH PHƯỚC, TỈNH NINH THUẬN

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Vũ Văn Cường

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Phú Anh Lân
2. Ông Phạm Ngọc Minh

- Thư ký phiên tòa: Ông Đổng Mây Hồng Tuyên – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Ninh Phước, tỉnh Ninh Thuận.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Ninh Phước, tỉnh Ninh Thuận tham gia phiên tòa: Bà Lưu Thị Kim Thuyền – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 06 và 10 tháng 5 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Ninh Phước, tỉnh Ninh Thuận xét xử công khai sơ thẩm vụ án dân sự thụ lý số 05/2020/TLST-DS ngày 13/10/2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Chấm dứt hành vi cản trở quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 22/2024/QĐXXST-DS, ngày 22/4/2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Trần Đức T, sinh năm 1961 và bà Nguyễn Thị C, sinh năm 1965. (có mặt)

Địa chỉ: Thôn H, xã P, huyện N, tỉnh Ninh Thuận.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Lê Khắc H, sinh năm 1961.

Địa chỉ: Khu phố B, Thị trấn P, huyện N,tỉnh Ninh Thuận. (có mặt)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Bà Trần Thị Thanh T1 – Luật sư văn phòng L1, thuộc Đoàn luật sư tỉnh N. (có mặt)

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Văn H1, sinh năm 1958. (có mặt)

Địa chỉ: Thôn H, xã P, huyện N, tỉnh Ninh Thuận.

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
• Ông Nguyễn Đình B, sinh năm 1982. (có mặt)
• Ông Nguyễn Đình M, sinh năm 1984. (có mặt)
• Ông Nguyễn Đình D, sinh năm 1990. (có mặt)
• Ông Nguyễn Đình N, sinh năm 1993. (có mặt)

Cùng địa chỉ: Thôn H, xã P, huyện N, tỉnh Ninh Thuận.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 29/7/2020 cũng như tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Lê Khắc H trình bày:

Ngày 01/08/1996, ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị Cảm n chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Văn H1 và bà Đinh Thị G (bà G đã chết năm 2004) 02 thửa đất. Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi ngày 01/08/1996, hai thửa đất có tổng diện tích là 3.552m2, trong đó thửa đất số 149b có diện tích 1.232m2 và thửa đất số 144 có diện tích 2.320m2 cùng thuộc tờ bản đồ số 02 xã P đã được UBND huyện N cấp GCNQSDĐ số D 0843525 ngày 20/10/1994. Đến ngày 11/02/1998 thì hai thửa đất nói trên được cấp đổi lại thông tin từ thửa đất số 149b thành thửa đất số 159 tờ bản đồ số 05, diện tích 1.144m2 và thửa đất số 144 thành thửa đất số 88 tờ bản đồ số 05, diện tích: 2.494m2 vẫn quy chủ hộ ông Nguyễn Văn H1 địa chỉ thôn H, X, huyện N, tỉnh Ninh Thuận.

Sau khi vợ chồng ông Nguyễn Văn H1 bàn bạc thống nhất chuyển nhượng 02 thửa đất nêu trên, ngày 01/08/1996 bà Nguyễn Thị C cùng bà Đinh Thị G đến Ban Q gặp ông Nguyễn Thành L - cán bộ kế toán HTX Q. Bà G trình bày rằng vợ chồng bà G nhất trí chuyển nhượng hai thửa đất số 149b và thửa đất số 144 cùng tờ bản đồ số 02 xã P cho vợ chồng ông T và bà C, giá chuyển nhượng là 10 chỉ vàng 24K. Bà G đã nhận đủ số vàng này. Ngoài ra, bà G có giao cho ông Nguyễn Thành L 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên hộ ông Nguyễn Văn H1 - xã P để ông L làm căn cứ đánh máy giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi đánh máy xong, ông L có đọc lại chobà G và bà C nghe, hai bên đều đã công nhận là đúng. Ông L đã đưa cho bà G và bà C 02 bản chính. Sau đó, bà G và bà C về nhà đưa cho ông H1 và ông T ký tên.

Ông Nguyễn Thành L xác nhận việc ông đánh máy cho bà G và bà C theo như lời trình bày của hai bà là đúng. Ông L cũng xác nhận rằng ông chứng kiến việc bà G giao cho bà C 01 GCNQSDĐ số D0843525 ngày 20/10/1994 quy chủ hộ ông Nguyễn Văn H1. Còn việc hai bên giao nhận vàng ông L chỉ nghe bà G nói đã nhận, ông không chứng kiến, việc ký tên vào giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông L cũng không chứng kiến.

Khi vợ chồng ông T bà C cùng bà G về nhà bà G để ký giấy chuyển nhượng thì ông H1 đang đi chăn vịt chưa về, nên con ông H1 ra đồng nơi ông H1 chăn vịt gọi ông H1 về ký giấy chuyển nhượng. Chính mắt bà Nguyễn Thị Cảm t ông Nguyễn Văn H1 ký vào giấy chuyển nhượng ghi ngày 01/08/1996. Trong lúc nói chuyện thì bà C không để ý việc bà G ký hay ai ký thay thì bà C không biết. Khi ông H1 giao giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà C thì đã có chữ ký của ông Nguyễn Văn H1 và bà Đinh Thị G.

Sau đó, bà C cùng ông T ký tên và đem giấy chuyển nhượng nói trên về nhà cất giữ. Ông T và bà C sử dụng hai thửa đất nói trên ổn định. Đến năm 1998 thì UBND huyện đã đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ người dân xã P, trong đó có hai thửa đất của ông H1 và bà G đã chuyển nhượng cho ông T và bà C. Sau khi được cấp đổi bà G giao lại giấy chứng nhận mới cho bà C cất giữ đến nay.

Năm 2020, ông Trần Đức T có nhu cầu đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên cần có chữ ký xác nhận của ông Nguyễn Văn H1, từ đó ông H1 mới tranh chấp. Sự việc được UBND xã P tổ chức hòa giải nhưng kết quả hòa giải không thành.

Ngày 29/07/2020, ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C làm đơn khởi kiện ông Nguyễn Văn H1 yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Ninh Phước: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/08/1996 giữa ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C với ông Nguyễn Văn H1 và bà Đinh Thị G.

Tại đơn khởi kiện nguyên đơn đề nghị Tòa án buộc bị đơn chấm dứt hành vi cản trở quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trong quá trình giải quyết, bị đơn đã chấm dứt hành vi cản trở quyền sử dụng đất của nguyên đơn và Tòa án cũng chưa thụ lý yêu cầu này. Nay nguyên đơn ông T, bà C chỉ yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/08/1996 giữa ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C với ông Nguyễn Văn H1 và bà Đinh Thị G. Ngoài ra không có bất cứ yêu cầu nào khác.

Bị đơn ông Nguyễn Văn H1 trình bày:

Năm 1996, vợ chồng ông có cho vợ chồng ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C thuê 02 thửa đất là thửa số 149b diện tích 1.232m2 và thửa đất số 144 diện tích 2.320m2 thuộc tờ bản đồ số 02 xã P, được UBND huyện N cấp GCNQSDĐ số D0843525 ngày 20/10/1994. Đến 1998 thì hai thửa đất nói trên được cấp đổi lại từ thửa đất số 149b thành thửa đất số 159 diện tích 1.144m2 và thửa đất số 144 thành thửa đất số 88 tờ bản đồ số 05, diện tích 2.494m2. Việc cho thuê đất các bên chỉ nói bằng miệng, không làm giấy tờ thuê. Khi thuê đất vợ chồng ông T, bà C có đưa cho vợ chồng ông trước 02 chỉ vàng để đào giếng nước sử dụng và sau đó đưa thêm, tổng cộng là 10 chỉ vàng 24k. Vợ chồng ông có đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông T, bà C giữ.

Nay vợ chồng ông T, bà C khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/8/1996 ông không đồng ý. Vì đây là hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, đề nghị Tòa án giải quyết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, nay hết thời hạn thuê nên vợ chồng ông T, bà C phải trả lại thửa đất số 159 và thửa đất số 88 tờ bản đồ số 05 cho hộ ông, đồng thời giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K 833984 ngày 11/02/1998 (sổ mới) do UBND huyện N cấp cho hộ ông.

Vợ ông là bà Đinh Thị G (chết năm 2004), ông với bà G sinh được 04 người con gồm: Nguyễn Đình B, Nguyễn Đình M, Nguyễn Đình D và Nguyễn Đình N. Ngoài ra ông bà không có con nuôi hay con riêng nào khác.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về phía bị đơn gồm các ông: Nguyễn Đình B, Nguyễn Đình M, Nguyễn Đình D và Nguyễn Đình N trình bày:

Các ông là con của ông Nguyễn Văn H1 và bà Đinh Thị G (bà G chết năm 2004), cha mẹ các ông sinh được 04 người con gồm các ông Nguyễn Đình B, Nguyễn Đình M, Nguyễn Đình D và Nguyễn Đình N. Ngoài ra cha mẹ các ông không có con nuôi hay con riêng nào khác.

Các ông thống nhất với lời trình bày, cũng như yêu cầu phản tố của cha các ông. Việc gia đình các ông có nhận 10 chỉ vàng 24k từ bà Nguyễn Thị C là tiền thuê đất chứ không phải tiền bán đất. Nay ông T, bà C yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/08/1996 giữa ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C với ông Nguyễn Văn H1 và bà Đinh Thị G các ông không đồng ý. Vì đây là hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, nay đã hết thời hạn thuê nên ông T, bà C phải trả lại đất cho gia đình các ông.

Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn:

Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn có nội dung: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/08/1996 giữa ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C với ông Nguyễn Văn H1 và bà Đinh Thị G có hiệu lực pháp luật. Vì: Vợ chồng ông H1, bà G đã nhận vàng (10 chỉ 24 k) và giao đất cho vợ chồng ông T, bà C canh tác từ năm 1996 đến 2020 không có tranh chấp; số vàng các bên giao dịch phù hợp với giá đất chuyển nhượng thực tế tại địa phương năm 1996. Việc ông H1 cho rằng đây là giao dịch về thuê quyền sử dụng đất nhưng không có chứng cứ chứng minh giao dịch về thuê quyền sử dụng đất. Nên giao dịch giữa vợ chồng ông T, bà C với vợ chồng ông H1, bà G là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các bên đã thực hiện được quá 2/3 nghĩa vụ. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa hộ ông H1 và vợ chồng ông T, bà C cho đến nay vẫn chưa thực hiện làm thủ tục sang tên. Vợ chồng ông T chưa đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nên thuộc giao dịch đang thực hiện có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của BLDS năm 2015, nên đề nghị HĐXX áp dụng điểm b khoản 1 Điều 688; Điều 116, Điều 129 BLDS 2015 và Án lệ 55/2022/AL được thông qua ngày 7/9/2022. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/08/1996 giữa ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C với ông Nguyễn Văn H1 và bà Đinh Thị G có hiệu lực pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Ninh Phước phát biểu thủ tục tố tụng và quan điểm giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa đã tiến hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Tòa án thụ lý, giải quyết vụ án dân sự đúng trình tự, thủ tục. Các đương sự đã thực hiện đúng quy định tại các Điều 70, Điều 71, Điều 72, Điều 234 Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết theo hướng tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/08/1996 giữa ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C với ông Nguyễn Văn H1 và bà Đinh Thị G có hiệu lực pháp luật. Ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C có quyền sử dụng thửa đất số 159 và thửa đất 88 thuộc tờ bản đồ số 05 xã P, huyện N, tỉnh Ninh Thuận theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K 833984 ngày 11/02/1998 do UBND huyện N cấp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét thẩm tra tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các chứng cứ, ý kiến của các đương sự, ý kiến của Luật sư, Kiểm sát viên. Hội đồng xét xử sơ thẩm nhận định như sau:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Đơn khởi kiện đề ngày 29/7/2020, cũng như trong quá trình giải quyết nguyên đơn ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/08/1996 giữa ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C với ông Nguyễn Văn H1 và bà Đinh Thị G có hiệu lực pháp luật. Cũng trong quá trình giải quyết ngày 20/12/2023, bị đơn là ông Nguyễn Văn H1 có đơn yêu cầu phản tố tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Vì vậy, quan hệ tranh chấp trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Căn cứ vào Điều 35, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa án nhân dân huyện Ninh Phước thụ lý và giải quyết là đúng thẩm quyền.

[2] Về nội dung khởi kiện: Nguyên đơn đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện có nội dung công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/08/1996 giữa ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C với ông Nguyễn Văn H1 và bà Đinh Thị G có hiệu lực pháp luật.

[2.1] Xét nguồn gốc đất tranh chấp: Thửa đất số 149B có diện tích 1.232m2 và thửa đất số 144 diện tích 2.320m2 thuộc tờ bản đồ số 02 tại xã P, huyện N (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D 0843525 do UBND huyện N cấp ngày 20/10/1994). Nay là thửa số 159 diện tích 1.144m2 và thửa 88 diện tích 2.494m2 thuộc tờ bản đồ số 05 tại xã P, huyện N (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K 833984 do UBND huyện N cấp ngày 11/02/1998) có nguồn gốc là đất nhận khoán của hộ ông Nguyễn Văn H1.

[2.2] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/8/1996:

Về hình thức hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/8/1996 giữa ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C với ông Nguyễn Văn H1 và bà Đinh Thị G là giấy đánh máy không được công chứng, chứng thực cũng chưa được thực hiện thủ tục kê khai, đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Kết luận giám định số 6010/KL-KTHS ngày 03/1/2023 phân viện khoa học hình sự tại TP . kết luận: Chữ ký của Đinh Thị G trên giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải do bà G ký; Không đủ cơ sở kết luận chữ ký của Nguyễn Văn H1 trên giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/8/1996 đã không tuân thủ về hình thức theo quy định của pháp luật.

Về nội dung của hợp đồng: Nội dung hợp đồng thể hiện ông H1, bà G có chuyển nhượng cho ông T, bà C 02 thửa đất 144 và 149b tờ bản đồ số 02 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Nguyễn Văn H1 với giá 10 chỉ vàng 24k.

Hội đồng xét xử xét thấy: Chủ thể tham gia hợp đồng, các bên tham gia có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế quá trình sử dụng đất, thửa đất tranh chấp do vợ chồng ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị Cảm n quản lý và canh tác từ năm 1996 đến năm 2020 không có tranh chấp. Trong quá trình giải quyết cũng như tại phiên tòa ông Nguyễn Văn H1 cùng các con là Nguyễn Đình B, Nguyễn Đình M, Nguyễn Đình D và Nguyễn Đình N có thừa nhận gia đình có nhận số vàng 10 chỉ vàng 24k từ vợ chồng ông T, bà C và gia đình có giao thửa đất số 144 và 149b cũng như giấy tờ về quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông T, bà C.

Biên bản lấy lời ông Nguyễn Thành L thể hiện: ông làm kế toán trưởng HTX Q từ năm 1978 đến năm 1993 chuyển đổi thành HTX Q, ông tiếp tục làm kế toán trưởng đến năm 2016 thì nghỉ. Trước đây ông có làm việc tại HTX Q chỉ một mình ông biết đánh máy nên nhiều người có nhờ ông soạn giấy chuyển nhượng. Năm 1996 bà Nguyễn Thị C, ông Trần Đức T có dẫn bà Đinh Thị G là vợ ông Nguyễn Văn H1 đến Ban Q nhờ ông đánh máy giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/8/1996, khi đi các bên có cầm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính, nội dung chuyển nhượng đúng như trong giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc các bên giao vàng và ký tên ông không chứng kiến, ông có thấy bà G đưa giấy chứng nhận QSDĐ cho bà C giữ ... thời diểm năm 1996 giá đất chuyển nhượng thực tế khoảng 02 đến 03 chỉ vàng 24k/1000m2.

Tại biên bản hòa giải ngày 18/6/2020, cũng như Biên bản hòa giải ngày 03/7/2020 tại UBND xã P, huyện N bị đơn ông Nguyễn Văn H1 cùng các con thừa nhận có nhận 10 chỉ vàng y và đề nghị trả lại 10 chỉ vàng cho vợ chồng ông T, bà C xin lấy lại đất canh tác.

Như vậy, trên thực tế bên nhận chuyển nhượng là vợ chồng ông T và bà C đã nhận đất và canh tác từ năm 1996 đến nay, cũng như vợ chồng ông H1, bà G nhận vàng và giao đất cho ông T, bà C sử dụng đến nay. Về giá chuyển nhượng (10 chỉ vàng 24k) ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/8/1996 phù hợp với giá đất chuyển nhượng tại địa phương năm 1996 (theo biên bản xác minh tại chính quyền địa phương).

Nguồn gốc đất tranh chấp là đất nhận khoán của hộ gia đình ông Nguyễn Văn H1, tại thời điểm giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất hộ ông H1 gồm có ông H1 vợ là bà G, cùng các con là Nguyễn Đình B, Nguyễn Đình M, Nguyễn Đình D và Nguyễn Đình N.

Điều 117 Bộ luật dân sự 1995 quy định: “1- Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ. Chủ hộ có thể uỷ quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện của hộ trong quan hệ dân sự. 2- Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.”

Về chủ thể tham gia giao dịch ông Nguyễn Văn H1 (đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là chủ hộ có năng lực pháp luật dân sự đại diện cho hộ gia đình thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T, bà C. Tại phiên tòa các thành viên khác trong hộ là các con ông H1 đều thừa nhận, biết là giao dịch chuyển nhượng từ năm 2002, 2003 và biết thực tế vợ chồng ông T, bà Cảm nhận đất canh tác từ năm 1996 đến 2020 mà không có tranh chấp, không ý kiến phản đối gì. Mặt khác, số vàng chuyển nhượng (10 chỉ vàng 24k) đã được sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, cũng như sinh hoạt gia đình. Đây là tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh quy định tại khoản 2 Đều 92 BLTTDS. Năm 1998 sau khi được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà G tiếp tục giao giấy chứng nhận cấp đổi này cho bà C, thể hiện ý chí của các bên tham gia vào giao dịch muốn hướng tới mục đích là nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nên mặc dù giao dịch chuyển nhượng này không có sự tham gia của các con ông H1, bà G nhưng mục đích chuyển nhượng nhằm phục vụ lợi ích chung của hộ gia đình. Hội đồng xét xử công nhận nội dung của giao dịch là phù hợp với tinh thần Án lệ số 04/2016/AL, cũng như quy định của pháp luật.

[2.3] Mặc dù về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông T, bà C với vợ chồng ông H1, bà G không tuân thủ về hình thức và việc giám định chữ ký của ông H1, bà G không có kết quả, nhưng với các căn cứ như trên, Hội đồng xét xử khẳng định, giao dịch giữa vợ chồng ông T, bà C với vợ chồng ông H1, bà G là giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các bên đã thực hiện được quá 2/3 nghĩa vụ của giao dịch.

[2.4] Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa hộ ông H1 và vợ chồng ông T, bà C cho đến nay vẫn chưa thực hiện làm thủ tục sang tên. Vợ chồng ông T chưa đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nên thuộc giao dịch đang thực hiện có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của BLDS năm 2015 nên áp dụng điểm b khoản 1 Điều 688 BLDS 2015 để giải quyết.

Khoản 1 Điều 129 BLDS 2015 quy định: “Giao dịch dân sự được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của pháp luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án ra Quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.”

Từ những phân tích như trên, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/8/1996 giữa ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C với ông Nguyễn Văn H1 và bà Đinh Thị G có hiệu lực là phù hợp với quy định tại Điều 116, Điều 129 BLDS 2015 và tinh thần Án lệ 55/2022/AL được thông qua ngày 7/9/2022.

[3] Xét yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Văn H1 đề nghị Tòa án giải quyết hợp đồng giữa ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C với ông Nguyễn Văn H1 và bà Đinh Thị G là hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; yêu cầu ông T, bà C trả lại thửa đất số 159 và thửa 88 thuộc tờ bản đồ số 05 xã P; trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K 833984 ngày 11/02/1998 do UBND huyện N cấp.

Trong quá trình giải quyết bị đơn ông Nguyễn Văn H1 yêu cầu giải quyết hợp đồng giữa Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C với ông Nguyễn Văn H1 và bà Đinh Thị G là hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thời hạn thuê 20 năm (việc thuê đất giữa 02 bên chỉ nói miệng, không làm giấy tờ hay hợp đồng gì). Nay hết thời hạn thuê, buộc ông H1, bà G trả lại 02 thửa đất tranh chấp. Nhưng ông H1 không cung cấp được tài liệu chứng cứ, chứng minh cho yêu cầu của mình.

Điều 78 Luật đất đai năm 1993 và Điều 15 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê ... quyền sử dụng đất quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm mà do có hoàn cảnh neo đơn, khó khăn, ... thì được cho người khác thuê QSDĐ nhưng thời hạn cho thuê không quá 3 năm. Trường hợp đặc biệt khó khăn, có xác nhận của UBND xã thì thời hạn thuê có thế kéo dài theo thỏa thuận nhưng không quá 10 năm.

Như vậy cả về thực tế và pháp luật, ông H1 đều không chứng minh được giao dịch giữa vợ chồng ông với vợ chồng ông T, bà C là giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất. Nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Vì vậy, cần chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Ninh Phước tại phiên tòa. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Chấp nhận ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn.

[4] Về chi phí tố tụng: Toàn bộ chi phí tố tụng, chi phí giám định do nguyên đơn ông T, bà C nộp tạm ứng. Tại phiên tòa nguyên đơn đồng ý chịu toàn bộ chi phí này, nên HĐXX không xét.

[5] Về án phí: Miễn án phí DSST cho bị đơn ông Nguyễn Văn H1 do là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí.

Ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C không phải chịu án phí DSST, Hoàn trả lại cho ông Trần Đức T số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí DSST theo biên lai thu số 0022699, ngày 13/10/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Ninh Phước.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 26, 35, 39, 147 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 116, Điều 129 Bộ luật dân sự 2015; Khoản 3 Điều 73 Luật đất đai 1993; Điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễm, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C.

Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 149B và thửa đất số 144 tờ bản đồ số 02 xã P. Nay là thửa số 159 và thửa 88 thuộc tờ bản đồ số 05 xã P giữa ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C với ông Nguyễn Văn H1 và bà Đinh Thị G (bà G chết năm 2004, có người thừa kế gồm: Nguyễn Đình B, Nguyễn Đình M, Nguyễn Đình D và Nguyễn Đình N).

Ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C có quyền sử dụng thửa đất số 159 diện tích 1144m2 và thửa đất 88 diện tích 2494m2 thuộc tờ bản đồ số 05 xã P, huyện N, tỉnh Ninh Thuận. Ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C có quyền, nghĩa vụ liên hệ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp, chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất đối với thửa đất 159 và thửa đất 88 thuộc tờ bản đồ số 05 xã P theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K 833984 được UBND huyện N cấp ngày 11/02/1998. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Văn H1 có nội dung: Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và yêu cầu ông T, bà C trả lại thửa đất số 159 và thửa 88 thuộc tờ bản đồ số 05 xã P; trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số K 833984 được UBND huyện N cấp ngày 11/02/1998.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Trần Đức T và bà Nguyễn Thị C không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, Hoàn trả lại cho ông Trần Đức T số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí DSST theo biên lai thu số 0022699, ngày 13/10/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Ninh Phước.

Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho bị đơn ông Nguyễn Văn H1 là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án và người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

4. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn; Bị đơn; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (10/5/2024).