NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Tuyết Loan

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Hải;

Bà Trần Thị Thanh Giang.

- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Ngọc Thư – Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ: Ông Nguyễn Văn Phi - Kiểm sát viên tham gia phiên toà.

Trong ngày 16 tháng 5 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 24/2024/TLPT- DS ngày 05 tháng 3 năm 2024 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 154/2023/DS -ST ngày 10 tháng 11 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Thới Lai, thành phố Cần Thơ bị nguyên đơn kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 117/2024/QĐPT-DS ngày 14 tháng 3 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 138A/2024/QĐ-PT ngày 25 tháng 3 năm 2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn:

1. Ông Huỳnh Văn V, sinh năm 1956; (có mặt)
2. Bà Nguyễn Thị B, sinh năm 1959; (có mặt)

Cùng địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện T, thành phố Cần Thơ.

Đại diện hợp pháp của ông V là bà NguyễnThị Như Ý, sinh năm 1998; địa chỉ: B T, KDC H, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ. (có mặt)

2. Bị đơn: Bà Huỳnh Thị Ú, sinh năm 1973; (có mặt)

Địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện T, Thành phố Cần Thơ.

3. Người kháng cáo: Ông Huỳnh Văn V và bà Nguyễn Thị B là nguyên đơn

trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn cùng thống nhất trình bày: Vào ngày 09/3/2016, vợ chồng ông bà có nhận chuyển nhượng của bà Huỳnh Thị Ú diện tích đất 3.942 m² thuộc thửa đất số 918, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, Thành phố Cần Thơ, với giá 180.000.000 đồng có ông Phạm Văn D làm chứng. Sau đó, phần đất được ông và bà Ú đo đạc lại và dư 234 m² nên có trả thêm cho bà Ú số tiền 10.800.000 đồng có ông Nguyễn Văn S làm chứng. Ông có yêu cầu bà Ú làm giấy tay đến trưởng ấp chứng kiến thì bà Ú nói là “Chị dâu như chị ruột không lẽ tôi nói ngược sau”. Ông bà đã trả đủ số tiền 190.800.000 đồng cho bà Ú và đã nhận đất canh tác, quản lý sử dụng ổn định phần đất này từ năm 2016 cho đến nay. Ông bà đã nhiều lần liên hệ yêu cầu bà Ú ký hợp đồng chuyển nhượng như giao kết trước đây nhưng bà Ú không đồng ý. Do đó, yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Ú tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, chỉnh lý sang tên đối với diện tích đất 3.942 m² thuộc thửa đất số 918, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, Thành phố Cần Thơ cho ông bà.

Bị đơn có yêu cầu phản tố trình bày: Bà được quyền sử dụng đất diện tích 3.942 m² thuộc thửa đất số 918, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, Thành phố Cần Thơ. Nguồn gốc đất là do cha ruột bà là ông Huỳnh Văn C tặng cho vào 2011 và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vào năm 2016, thấy do không thuận lợi về đường nước để canh tác nên bà cùng bà C1 (chị ruột của bà) cho cho bà B (là chị dâu) thuê để trồng lúa, phần đất của bà được bà B trả số tiền cho thuê mỗi năm là 10.000.000 đồng, năm 2021 và 2022 và năm 2023 bà B chưa trả tiền thuê đất cho bà. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay bà B đang giữ. Bà khẳng định là không có việc bà ký chuyển nhượng thửa đất trên cho ông V, bà B và không có nhận số tiền 190.800.000 đồng như ông V, bà B trình bày. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông V, bà B bà không thống nhất và có yêu cầu phản tố đề nghị Tòa án buộc ông V, bà B có trách nhiệm trả cho bà số tiền thuê đất là 30.000.000 đồng và trả cho bà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BĐ610625, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH00568 và quyền sử dụng đất diện tích 3.942 m² thuộc thửa đất số 918, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, Thành phố Cần Thơ, do UBND huyện T cấp ngày 26/8/2011 cho bà Huỳnh Thị Ú đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Người làm chứng ông Huỳnh Văn M trình bày: Ông với ông V là hàng xóm, có nhận chuyển nhượng đất cùng thửa đất 917 của bà Huỳnh Thị C2. Thửa đất 918 hiện do bà Ú đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo ông biết là do ông V, bà B nhận chuyển nhượng từ bà Ú, mỗi công là 60.000.000 đồng. Thời điểm ông V, bà B và bà Ú thỏa thuận mua bán thửa đất trên và giao nhận tiền thì ông không có chứng kiến, nhưng có chứng kiến ông V và bà Ú đo đạc đất và cắm ranh, sau khi đo đạc nghe nói có dư đất còn việc có trả tiền thêm không thì ông không có chứng kiến. Ông V nhận đất từ năm 2016 và canh tác đến nay, ông không nghe nói ông V trả tiền thuê đất gì cho bà Ú hàng năm.

Người làm chứng bà Trương Ngọc S1 trình bày: Bà là vợ ông D, ngày

19/3/2026 bà B có đến nhà bà hỏi mượn số tiền 10.000.000 đồng, bà có hỏi để làm gì thì bà B cho biết là để trả tiền đất cho cô C2, cô M1 và có nói là giá mỗi công 60.000.000 đồng ngoài ra không biết ông V, bà B mua thửa đất nào, không chứng kiến việc thỏa thuận mua bán đất hay giao nhận tiền gì. Ông D hiện tại bị bệnh, bà cũng không nghe ông De n gì về việc chuyển nhượng đất giữa ông V và bà Ú.

Người làm chứng ông Nguyễn Văn S trình bày: Khoảng tháng 3/2016, khi ông đi cấm câu thì nhìn thấy bà Ú, bà C2 đang đi đo đạc phần đất đang tranh chấp. Sau đó ông V gọi ông vô nhà để tính tiền dùm ông V, thời điểm đó không có mặt bà Ú, bà C2. Phần đất dư ra của bà Ú khoảng hơn 234 m² thành tiền khoảng 10.800.000 đồng. Ông không chứng kiến việc giao tiền gì giữa ông V bà B với bà C2, bà Ú và cũng không biết gì về việc chuyển nhượng đất đai giữa vợ chồng ông V với bà C2, bà U.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số số 154/2023/DS – ST ngày 10 tháng 11 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Thới Lai đã tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Huỳnh Văn V và bà Nguyễn Thị B về việc yêu cầu bà Huỳnh Thị Ú tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 4060,8 m², thửa đất số 918, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, Thành phố Cần Thơ theo Bản trích đo địa chính số 396/TTKTTNMT ngày 08/5/2023 của Trung tâm K.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Huỳnh Thị Ú.
1. Buộc ông Huỳnh Văn V và bà Nguyễn Thị B phải giao trả lại cho bà Huỳnh Thị Ú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BĐ610625, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH00568 do UBND huyện T cấp năm 2011 cho bà Huỳnh Thị Ú đứng tên và quyền sử dụng đất đối với diện tích 4060,8 m², thửa đất số 918, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, Thành phố Cần Thơ theo Bản trích đo địa chính số 396/TTKTTNMT ngày 08/5/2023 của Trung tâm K.
2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Huỳnh Thị Ú về việc yêu cầu ông Huỳnh Văn V và bà Nguyễn Thị B phải có trách nhiệm trả số tiền thuê đất là 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng; án phí dân sự sơ thẩm; quyền kháng cáo; quyền thi hành án và thời hiệu thi hành án của các bên đương sự.

Tại phiên tòa:

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo. Bị đơn vẫn giữ yêu cầu phản tố. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và không cung cấp chứng cứ mới.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì nguyên đơn đã nhận chuyển nhượng đất của

bà Ú từ năm 2016, nguyên đơn đã đưa tiền cho bà Ú tổng số tiền là 180.000.000 đồng, việc đưa tiền này diễn ra ở nhà nguyên đơn có các con nguyên đơn chứng kiến. Thực tế nguyên đơn đã nhận đất canh tác sau khi nhận chuyển nhượng. Việc mua bán 02 bên không có lập hợp đồng bằng văn bản chỉ thỏa thuận miệng.

Bị đơn bà Huỳnh Thị Ú trình bày: Bà không đồng ý kháng cáo của nguyên đơn, thực tế bà chỉ có cho vợ chồng nguyên đơn thuê đất, không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Trong giai đoạn phúc thẩm Chủ tọa, Thư ký và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Những người tham gia tố tụng chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Về nội dung kháng cáo: Căn cứ vào những chứng cứ có trong hồ sơ và diễn biến tại phiên tòa Tòa xét thấy quá trình giải quyết vụ án bị đơn không có chứng cứ gì chứng minh có việc cho nguyên đơn thuê đất. Ngược lại, từ lời khai của những người làm chứng và việc nguyên đơn đang quản lý, sử dụng đất của bị đơn cũng như nguyên đơn đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bị đơn cho thấy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế giữa nguyên đơn và bị đơn có diễn ra nhưng các bên chỉ thỏa thuận miệng không có hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản. Do đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn đã vi phạm vào khoản 2 Điều 689 của Bộ luật dân sự năm 2005 và điểm a, khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai năm 2013 nên không thể thực hiện Hợp đồng. Như vậy, cần tuyên bố giao dịch này là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Để giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu cần xác định thiệt hại cũng như lỗi của các bên và phải định giá quyền sử dụng đất theo giá thị trường để làm căn cứ bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa định giá tài sản tranh chấp, chưa giải thích cho các đương sự biết về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, đồng thời các đương sự cũng không ai yêu cầu giải quyết hậu quả khi tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên vô hiệu và cũng không ai yêu cầu định giá tài sản. Do đó, cần phải hủy bản án dân sự sơ thẩm để Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên.

Từ những phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử, áp dụng khoản 3 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự hủy bản án dân sự sơ thẩm số 154/2023/DS- ST ngày 10/11/2023 của Tòa án nhân dân huyện Thới Lai, chuyển toàn bộ hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Thới Lai giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa Hội đồng xét xử nhận định:

1. Xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn: Theo đơn kháng cáo và lời trình bày của nguyên đơn xác định, nguyên đơn yêu cầu Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cụ thể: buộc bà Ú tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn.
2. Hội đồng xét xử xét thấy, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa phía nguyên đơn thừa nhận, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn chỉ xác lập thông qua thỏa thuận miệng, không lập thành văn bản, các bên cũng không có thỏa thuận về thời gian, phương thức thực hiện hợp đồng. Đồng thời, nguyên đơn đã thực hiện việc chuyển tiền cho bị đơn với số tiền 180.000.000 đồng. Tuy nhiên, nguyên đơn chưa có chứng cứ gì chứng minh có việc giao tiền và bị đơn cũng không thừa nhận có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nguyên đơn. Tại phiên tòa, phía nguyên đơn cho rằng việc giao nhận tiền được diễn ra ở nhà nguyên đơn có sự chứng kiến của các con nguyên đơn và bà Huỳnh Thị C2. Nhận thấy, về mối quan hệ thì các con và nguyên đơn có mối quan hệ nhân thân ruột thịt nên việc làm chứng này là không khách quan. Đối với triệu tập người làm chứng: bà C2, ông V xác định không yêu cầu triệu tập bà C2 vì ông cho rằng bà là người bội tín. Như vậy, nguyên đơn chưa có chứng cứ chứng minh đã giao tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bị đơn nên chưa có cơ sở đã thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
3. Đối với việc nguyên đơn đang quản lý, sử dụng cũng như giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bị đơn không đồng nghĩa với việc nguyên đơn đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ thực tế sử dụng và lời thừa nhận của bị đơn có cơ sở xác định việc nguyên đơn đang quản lý, sử dụng cũng như giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bị đơn là đang thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
4. Từ những nhận định trên cho thấy chưa có chứng cứ chứng minh giữa nguyên đơn và bị đơn có xác lập, thực hiện giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có căn cứ. Nguyên đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ mới chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình nên không được chấp nhận.
5. Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ là chưa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không chấp nhận.
6. Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn, ông V, bà B mỗi người phải chịu 300.000 đồng nhưng được miễn nộp án phí dân sự phúc thẩm do thuộc trường hợp người cao tuổi.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

• Khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
• Điều 12, Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn – ông Huỳnh Văn V, bà Nguyễn Thị B.
2. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 154/2023/DS – ST ngày 10 tháng 11 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Thới Lai, thành phố Cần Thơ.
1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Huỳnh Văn V và bà Nguyễn Thị B về việc yêu cầu bà Huỳnh Thị Ú tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 4060,8 m², thửa đất số 918, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, Thành phố Cần Thơ theo Bản trích đo địa chính số 396/TTKTTNMT ngày 08/5/2023 của Trung tâm K, thành phố Cần Thơ.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Huỳnh Thị Ú.

   Buộc ông Huỳnh Văn V và bà Nguyễn Thị B phải giao trả lại cho bà Huỳnh Thị Ú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BĐ610625, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH00568 do UBND huyện T cấp năm 2011 cho bà Huỳnh Thị Ú đứng tên và quyền sử dụng đất đối với diện tích 4060,8 m², thửa đất số 918, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, Thành phố Cần Thơ theo Bản trích đo địa chính số 396/TTKTTNMT ngày 08/5/2023 của Trung tâm K, thành phố Cần Thơ.

   Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Huỳnh Thị Ú về việc yêu cầu ông Huỳnh Văn V và bà Nguyễn Thị B phải có trách nhiệm trả số tiền thuê đất là 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng).

3. Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: số tiền 6.000.000 đồng (Sáu triệu đồng) nguyên đơn phải chịu (đã nộp xong).
4. Về án phí dân sự:
1. Án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn không phải chịu án phí. Bị đơn bà Huỳnh Thị Ú phải chịu án phí là 1.500.000 đồng (Một triệu, năm trăm ngàn đồng) được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 500.000 đồng (năm trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0005402 ngày 10/10/2023. Bà Huỳnh Thị Ú còn phải tiếp tục nộp số tiền 1.000.000 đồng (một triệu đồng) tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thới Lai, thành phố Cần Thơ.
2. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông V, bà B được miễn nộp án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.