TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH ĐỊNH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 197/2024/DSPT Ngày: 12 - 12 - 2024 V/v "Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ, hợp đồng thuê và quản lý căn hộ, hợp đồng tín dụng"

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH ĐỊNH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Hiệp

Các Thẩm phán: Ông Thái Văn Hà

Ông Nguyễn Thanh Tuấn

- Thư ký phiên tòa: Bà Huỳnh Thị Mỹ Tiên là Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định tham gia phiên tòa:

Bà Lê Thị Vân - Kiểm sát viên

Ngày 12 tháng 12 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 148/2024/TLPT-DS ngày 28 tháng 10 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ, hợp đồng thuê và quản lý căn hộ, hợp đồng tín dụng”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 162/2024/DS-ST ngày 16 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 201/2024/QĐ-PT ngày 01 tháng 11 năm 2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Võ Đức N, sinh năm: 1988

Địa chỉ: 8 Q, phường H, quận G, TP Hồ Chí Minh.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Hoàng Minh T, sinh năm: 1978; địa chỉ: D đường T (Hẻm D L), phường T, Quận A, Thành Phố Hồ Chí Minh (Văn bản ủy quyền ngày 05/10/2020); có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

Bị đơn: Công ty cổ phần T7

Trụ sở: Tầng E, Tòa nhà F, đường L, phường M, Quận N, Thành Phố Hà Nội.

Đại diện theo pháp luật: Ông Lê Tiến D - Tổng giám đốc.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Minh Đ

Địa chỉ: Tầng C, khu V, đường L, phường M, quận N, Thành Phố Hà Nội (Văn bản ủy quyền số 181/GUQ-TGĐ ngày 05/12/2024); có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập:

1. Công ty cổ phần T7 và Resort

Trụ sở: Khu S, Khu D - C, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định.

Đại diện theo pháp luật: Bà Nguyễn Thị T1- Giám đốc Công ty.

Đại diện theo ủy quyền: Bà Đinh Hồng H

Địa chỉ: Tầng C, Khu V, đường L, phường M, quận N, Thành Phố Hà Nội(Văn bản ủy quyền lại số 182/GUQ- PGĐ ngày 05/12/2024); có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt.

2. Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển thành phố H

Trụ sở: Số B B, đường N, phường B, quận A, Thành Phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo pháp luật: Ông Phạm Quốc T2 - Tổng giám đốc.

Đại diện ủy quyền lại: Ông Phan Thanh D1 - Chuyên viên xử lý nợ; Đinh Hồng Q- Phó giám đốc trung tâm xử lý nợ; cùng địa chỉ: Tầng E, số F P, Quận C, Thành Phố Hồ Chí Minh(Theo văn bản ủy quyền số 35/2022/GUQ-HDB ngày 27/4/2022); có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ngân hàng thương mại cổ phần P1 (T7)

Trụ sở: Số D (tầng trệt, tầng lửng, tầng 1, tầng 2 của Toà nhà) và số D L, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo pháp luật: Ông Trịnh Văn T3 - Chủ tịch HĐQT

Đại diện theo uỷ quyền: Ông Nguyễn Văn L, Nguyễn Tấn P (Văn bản uỷ quyền số 471.01/2023/UQ-OCB ngày 31/10/2023); có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

2. Bà Lữ Thị Ngọc T4, sinh năm 1988

Địa chỉ: 6 L, phường B, Quận B, Thành Phố Hồ Chí Minh;

Đại diện theo ủy quyền: Ông Hoàng Minh T, sinh năm: 1978

Địa chỉ: D đường T (Hẻm D L), phường T, Quận A, Thành Phố Hồ Chí Minh (Văn bản ủy quyền ngày 18/6/2024); có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

- Người kháng cáo:

1. Ông Hoàng Minh T là đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Võ Đức N.
2. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố H(H2).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà nguyên đơn ông Võ Đức N uỷ quyền ông Hoàng Minh T trình bày:

Ngày 16/01/2018, ông Võ Đức N có ký Hợp đồng mua bán căn hộ số 40312/2018/HĐMBCH - THECOASTALHILL với Công ty Cổ phần T7 (viết tắt là Tập đoàn T7). Theo đó, ông N mua căn hộ số 12, tại tầng C, Z, diện tích 40m², thuộc Dự án Khu đô thị S tọa lạc tại Khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định, với giá căn hộ chưa bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung là 1.741.000.000 đồng (giá này đã bao gồm VAT). Theo Điều 8.2 của hợp đồng, thời điểm bàn giao căn hộ dự kiến của bên bán cho bên mua vào Quý 4/2018. Hai bên thống nhất, thời gian bàn giao căn hộ có thể được gia hạn tối đa hai lần, mỗi lần không được chậm quá 45 ngày. Việc chậm bàn giao phải được lập bằng văn bản gửi đến bên mua trong đó nêu rõ lý do chậm bàn giao. Ngày 30/6/2018, ông N, bà T4 có vay của Ngân hàng TMCP Phát triển thành phố H(H2) một số tiền tương ứng 60% giá bán căn hộ là 957.550.000 đồng và thế chấp căn hộ này làm tài sản thế chấp. Ngân hàng H2 đã giải ngân khoản tiền trên để thanh toán cho chủ đầu tư theo đề nghị của vợ chồng ông N, bà T4. Hiện ông bà vẫncòn nợ gốc và lãi ngân hàng. Thực tế ông N đã thanh toán cho Tập đoàn T7 95% giá bán căn hộ với số tiền là 1.653.950.000 đồng, nhưng chưa thanh toán 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, theo 02 Hóa đơn điện tử VAT số 0002996 và số 0002997 cùng ngày 09/08/2019 của Tập đoàn T7. Số tiền tương ứng 5% còn lại ông N sẽ đóng cho Tập đoàn T7 khi nhận bàn giao giấy chứng nhận.

Do đã thanh toán được 95% giá trị căn hộ, nên ông N được ký hợp đồng thuê và quản lý tài sản số 40312/2018/HĐTCH- THECOASTALHILL (Gọi tắt là hợp đồng thuê) với Công ty Cổ phần T7 (viết tắt là T7) để được hưởng tiền thuê mỗi năm. Theo hợp đồng thuê, giá tính tiền thuê của ông N là 1.582.727.273 đồng. Giá thuê mà bên thuê trả cho ông N trong mọi trường hợp sẽ không thấp hơn 10% giá tính tiền thuê/năm. Theo thỏa thuận thì Hợp đồng thuê có hiệu lực ngay sau khi ông N thanh toán cho Tập đoàn T7 95% giá bán căn hộ. Mặc dù, đối tương hợp đồng thuê là căn hộ được hình thành trong tương lai. Đồng thời tại thời điểm ký hợp đồng, thì căn hộ này chưa tồn tại, chưa được hình thành. Đến thời điểm có đơn kiện, ông N chưa được nhận bàn giao từ chủ đầu tư, nên vẫn chưa bàn giao căn hộ này cho bên thuê. Lỗi này là của Tập đoàn T7 dẫn đến việc ông N đơn phương kiện chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư. Mọi thiệt hại, phạt vi phạm nếu có xảy ra cho bên thuê thì theo ông N hiểu là trách nhiệm của chủ đầu tư phải thanh toán cho ông N để ông thanh toán lại cho bên thuê. Thực tế, ông N đã nhận tiền thuê từ T7 tính từ lúc ký hợp đồng thuê cho đến ngày 01/07/2019. Kể từ ngày này đến nay, ông N chưa nhận được tiền thuê của T7.

Hiện tại Chủ đầu tư là Tập đoàn T7 cũng không bàn giao căn hộ cho ông N, mặc dù ông N đã thanh toán 95% giá bán căn hộ. Chủ đầu tư Tập đoàn T7 đã vi phạm hợp đồng chậm bàn giao căn hộ cho ông N. Theo thỏa thuận, Tập đoàn T7 ngoài việc trả tiền, phạt vi phạm, bồi thường cho ông N, còn phải trả cho ông một khoản tiền tương ứng tiền lãi chậm bàn giao tính đến ngày hợp đồng hai bên chấm dứt căn cứ trên giá bán căn hộ mà ông N đã thanh toán theo điều 12.2.1 của hợp đồng tính từ ngày 01/4/2019 đến ngày 16/7/2024 là 1.933 ngày. Tại thời điểm hiện

nay, ngân hàng TMCP Đ2 (B) cho vay kỳ hạn 12 tháng với lãi suất 8%/năm là: 1.653.950.000 đồng x 8%/365 x 150% x 1.933 ngày = 1.051.096.000 đồng.

Ông N đã nhiều lần thông báo việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộvới Tập đoàn T7, yêu cầu giải quyết việc chấm dứt hợp đồng và trả lại tiền, cũng như phạt vi phạm, bồi thường theo quy định tại Điều 4.2; Điều 8.2; Điều 12.2.2; Điều 15.3 của Hợp đồng mua bán căn hộ. Nhưng Tập đoàn T7 nại nhiều lý do, trong đó lý do khách quan là đại dịch Covid, để cố tình trì hoãn, né tránh giải quyết, gây thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của ông N. Việc chậm bàn giao căn hộ của Tập đoàn T7 dẫn đến việc T7 chưa thanh toán tiền thuê cho ông N, nên đây là sự thiệt hại thực tế củaông N. Ông N đã gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ nhưng Tập đoàn T7 không có phản hồi. Nay nguyên đơn yêu cầu: Tuyên chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông Võ Đức N với Công ty Cổ phần T7; yêu cầuCông ty cổ phần Tập đoàn T7 thanh toán cho ông N, bà T4 các khoản tiền sau:

• - Tiền mua căn hộ là 1.653.950.000 đồng đã thanh toán theo 02 Hóa đơn điện tử VAT số 0002996 và số 0002997 cùng ngày 09/08/2019 của Tập đoàn T7.
• - Tiền phạt vi phạm 8% tính trên giá bán căn hộ là 126.618.000đồng.
• - Tiền bồi thường thiệt hại 158.000.000 đồng, tương ứng tiền cho thuê căn hộ tạm tính từ ngày 01/07/2019 tính tới 01/07/2020 căn cứ trên giá tính tiền thuê, mà nguyên đơn chưa được nhận từ Công ty Cổ phần T7 và R.
• - Tiền lãi chậm bàn giao tính đến ngày hợp đồng hai bên chấm dứt tạm tính là 1.051.096.000 đồng.

Tổng cộng là: 2.989.664.000 đồng.

Đối với yêu cầu độc lập của T7 thì nguyên đơn không vi phạm nghĩa vụ nào trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê đối với T7. Nguyên đơn đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê căn hộ nhưng không đồng ý trả lại tiền thuê đã nhận.

Tại bản tự khai, các lời khai tiếp theo trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà bị đơn Công ty cổ phần T7 ủy quyền cho bà Trần Thị Hồng N1 trình bày:

Ngày 16/01/2018, Tập đoàn T7 và ông Võ Đức N có ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số 40312/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL cùng các Phụ lục để thực hiện việc mua bán căn hộ số 12 tại tầng 03 Z thuộc Tổ H căn hộ khách sạn T7 thuộc Dự án Khu đô thị D có địa chỉ tại Khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định. Theo Điều 3 Hợp đồng quy định giá bán căn hộ là 1.741.000.000 đồng. Thời hạn thanh toán được quy định tại Điều 2 Phụ lục 03 của Hợp đồng. Điều 8.2 Quy định về thời điểm bàn giao căn hộ: Dự kiến vào Quý IV/2018. Hai bên thống nhất thời gian bàn giao căn hộ có thể được gia hạn tối đa 02 lần với tổng thời gian gia hạn không vượt quá 90 ngày kể từ ngày cuối cùng của thời điểm dự kiến bàn giao căn hộ. Thực tế, sau khi ký Hợp đồng thì nguyên đơn đã thanh toán cho Tập đoàn T7 tổng số tiền là 1.653.950.000 đồng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Hợp đồng, do có sự thay đổi của Chính sách pháp luật liên quan đến việc kinh doanh sản phẩm Căn hộ khách sạn – Condotel đồng thời do ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh

C đã dẫn đến việc bàn giao căn hộ không thể diễn ra theo dự kiến như trong Hợp đồng đã ghi nhận.

Ngay sau khi ký Hợp đồng mua bán căn hộ, nguyên đơn đã ký kết Hợp đồng thuê và quản lý tài sản số 40312/2018/HĐTCH-THECOASTALHILL ngày 05/06/2018 với Công ty cổ phần T7. Theo đó, nguyên đơn đã đồng ý cho T7 thuê lại căn hộ 40312 nêu trên và hưởng tiền thuê từ thời điểm nguyên đơn thanh toán đủ 95% giá bán căn hộ cho Tập đoàn T7 theo Hợp đồng mua bán. Thời hạn thuê được kéo dài cho đến ngày cuối cùng của thời hạn hoạt động của Dự án. Nguyên đơn cam kết sẽ không chấm dứt Hợp đồng thuê vì bất cứ lý do gì và cam kết đảm bảo nghĩa vụ cho thuê liên tục không gián đoạn với T7. Trường hợp Hợp đồng thuê bị chấm dứt vì bất kỳ lý do gì thì nguyên đơn chấp nhận việc Tập đoàn T7 có quyền chấm dứt Hợp đồng mua bán và áp dụng các chế tài phạt, bồi thường thiệt hại như đối với trường hợp nguyên đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Về yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ và buộc Tập đoàn T7 thanh toán số tiền mua căn hộ là 1.653.950.000 đồng và thanh toán tiền phạt vi phạm 126.618.000 đồng: Căn cứ khoản 2 Điều 351 BLDS 2015 quy định “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự”. Trong trường hợp này, việc Tập đoàn T7 không thể bàn giao căn hộ cho khách hàng là do những sự kiện bất khả kháng như đã phân tích phần 1. Do đó, Tập đoàn T7 cho rằng lý do chấm dứthợp đồng mua bán của nguyên đơn trong trường hợp này không thuộc (các) trường hợp chấm dứt hợp đồng đã được hai bên thỏa thuận tại Điều 15.1 hợp đồng. Do vậy việc nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán và yêu cầu Tập đoàn T7 thanh toán tiền phạt vi phạm với lý do bên bán đã vi phạm về thời hạn bàn giao căn hộ là không phù hợp với thỏa thuận của các bên trong hợp đồng cũng như quy định của pháp luật.

Về yêu cầu bồi thường thiệt hại số tiền 158.000.000 đồng tương ứng tiền thuê căn hộ tạm tính từ ngày 01/07/2019 đến ngày 01/07/2020 và yêu cầu thanh toán tiền lãi chậm bàn giao căn hộ 1.051.096.000 đồng: Việc nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán là không có căn cứ theo thỏa thuận của các bên tại hợp đồng và Tập đoàn T7 thuộc trường hợp không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng. Do đó, việc nguyên đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại và yêu cầu thanh toán lãi chậm bàn giao căn hộ trong trường hợp này là không có căn cứ. Nguyên đơn cũng không đưa ra được bất cứ căn cứ chứng minh cho yêu cầu đòi bồi thường này là hậu quả xuất phát trực tiếp từ lỗi chậm bàn giao căn hộ của Tập đoàn T7. Do đó, Tập đoàn FLC không đồng ý với yêu cầu này của nguyên đơn.

Trên tinh thần thiện chí hợp tác, Tập đoàn T7 luôn mong muốn được tiếp tục Hợp đồng với khách hàng. Như đã phân tích ở trên, trong quá trình thực hiện hợp đồng do những sự kiện bất khả kháng mà việc bàn giao căn hộ cho khách hàng chưa thể tiến hành theo dự kiến. Tập đoàn T7 đã nỗ lực hết sức huy động mọi

nguồn lực để thực hiện Dự án và đã có thông báo bàn giao căn hộ đến Khách hàng. Do đó, Tập đoàn T7 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại bản tự khai, các lời khai tiếp theo trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty cổ phần T7 và R ủy quyền cho bà Đặng Thị L1 trình bày:

Ngày 05/6/2018, nguyên đơn và T7 đã ký kết Hợp đồng thuê và quản lý tài sản số 40312/2018/HĐTCH-THECOASTALHILL. Theo đó, nguyên đơn đã đồng ý cho T7 thuê lại căn hộ 40312 nêu trên và hưởng tiền thuê từ thời điểm nguyên đơn thanh toán đủ 95% giá bán căn hộ cho Tập đoàn T7 theo Hợp đồng mua bán. Thời hạn thuê theo thỏa thuận tính từ ngày nguyên đơn thanh toán đủ 95% giá bán căn hộ hoặc tính từ ngày các bên ký Hợp đồng thuê đến ngày cuối cùng của thời hạn hoạt động Dự án theo Giấy chứng nhận đầu tư số 4370744030 do UBND tỉnh B cấp ngày 24/04/2015. Thực hiện theo thỏa thuận của Hợp đồng thuê, T7 đã trả tiền thuê cho nguyên đơn tính từ năm 2018 đến nay với tổng số tiền là 153.715.909 đồng. Theo thỏa thuận của các bên tại Hợp đồng thuê thì “Điều 5. Thời hạn thuê được tính từ ngày bắt đầu đến ngày kết thúc” là ngày cuối cùng của thời hạn hoạt động Dự án theo quy định tại Giấy đăng ký đầu tư số 4370744030 do UBND tỉnh B cấp ngày 24/04/2015...."

Thực tế, nguyên đơn đã thanh toán đủ 95% giá bán căn hộ cho Chủ đầu tư vào ngày 05/6/2018, đồng thời đã tiến hành ký Hợp đồng thuê vào ngày 05/6/2018. Như vậy, căn cứ theo quy đinh trên thì thời hạn cho thuê của căn hộ là từ ngày 05/6/2018 cho đến khi hết thời hạn hoạt động của dự án. Trong thời hạn thuê nêu trên, nguyên đơn không được đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê với T7 trong bất cứ trường hợp nào. Tuy nhiên, khi chưa hết thời hạn của hợp đồng thuê thì nguyên đơn đã khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ với Tập đoàn T7.

Việc Hợp đồng mua bán căn hộ bị chấm dứt khiến cho T7 không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê lại căn hộ theo thỏa thuận giữa các bên. Thời điểm nguyên đơn yêu cầu đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ cũng chính là thời điểm nguyên đơn đã đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê với T7. Việc nguyên đơn chấm dứt hợp đồng thuê là vi phạm nghĩa vụ của bên cho thuê về việc đảm bảo thời hạn cho thuê được quy định tại Điều 5 của Hợp đồng thuê. Căn cứ khoản 10.2, 10.3 Điều 10 của Hợp đồng thuê quy định: “10.2 Trường hợp một bên vi phạm (các) quy định tại Hợp đồng dẫn đến việc bên còn lại đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Hợp đồng này và/hoặc Một Bên đơn phương chấm dứt Hợp đồng không tuân theo quy định, điều kiện tại Hợp đồng này (bao gồm cả nghĩa vụ thông báo) thì ngoài (các) khoản bồi thường thiệt hại và các khoản tiền khác theo quy định tại Hợp đồng, Bên vi phạm có nghĩa vụ thanh toán cho Bên bị vi phạm khoản tiền phạt tương đương 8% (tám phần trăm) giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm (chưa bao gồm các khoản thuế (nếu có) phải nộp). Việc thanh toán phải được Bên vi phạm thực hiện trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu thanh toán của Bên bị vi phạm. 10.3 Trường hợp Bên A đơn phương chấm dứt Hợp đồng thì

trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày Bên A thông báo đơn phương chấm dứt Hợp đồng bên A còn phải hoàn trả cho Bên B toàn bộ tiền thuê (Giá thuê) đã được Bên B thanh toán cho bên A theo quy định tại Điều 3 và Điều 4 Hợp đồng này tính đến ngày bên A thông báo đơn phương chấm dứt Hợp đồng (T5 cho thuê thực nhận) và một khoản tiền lãi phát sinh với lãi suất bằng 150% (một trăm năm mươi phần trăm) lãi suất tiền gửi tiết kiệm trả lãi sau kỳ hạn 06 tháng đối với Khách hàng cá nhân của Ngân hàng Đ2 (B) công bố tại thời điểm bên A thông báo đơn phương chấm dứt Hợp đồng trên tổng số tiền cho thuê thực nhận tính từ ngày bắt đầu cho đến ngày Bên A hoàn trả trên thực tế tiền cho thuê thực nhận”.

Như vậy, theo thỏa thuận nêu trên trường hợp này T7 được áp dụng các chế tài liên quan do hành vi chấm dứt hợp đồng thuê trái pháp luật của nguyên đơn gây ra bao gồm: Yêu cầu nguyên đơn hoàn trả lại cho T7 toàn bộ số tiền thuê đã nhận cùng tiền lãi phát sinh tính bằng 150% lãi suất tiền gửi tiết kiệm trả lãi sau kỳ hạn 06 tháng đối với khách hàng cá nhân của Ngân hàng Đ2 (B) công bố tại thời điểm nguyên đơn thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng trên tổng số tiền cho thuê thực nhận tính từ ngày bắt đầu cho đến ngày nguyên đơn hoàn trả tiền trên thực tế. Đồng thời yêu cầu nguyên đơn phải thanh toán cho T7 tiền phạt tương đương 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm cùng với việc bồi thường thiệt hại cho T7 do hành vi chấm dứt hợp đồng thuê trái pháp luật gây ra.

Từ những phân tích nêu trên, trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc chấm dứt hợp đồng mua bán giữa nguyên đơn và Tập đoàn T7, đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu độc lập của T7 tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê và buộc nguyên đơn hoàn trả tiền thuê đã nhận là 153.715.909 đồng.

Tại bản tự khai, các lời khai tiếp theo trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lữ Thị Ngọc T4 ủy quyền cho ông Hoàng Minh T trình bày:

Bà T4 là vợ của ông Võ Đức N. Căn hộ có mã khách sạn 7323 do ông Võ Đức N đứng tên hợp đồng mua bán là tài sản chung của vợ chồng ông N, bà T4. Tiền mua căn hộ là tiền của vợ chồng. Bà T4 thống nhất lời khai và yêu cầu của ông Võ Đức N.

Tại bản khai và các lời khai tiếp theo trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP phát triển thành phố H (H2) ủy quyền cho ông Phan Thanh D1 trình bày:

Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Thành Phố H (H3) đã cho ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 vay tổng số tiền 957.550.000đồng theo Hợp đồng tín dụng số 10272/18MN/HĐTD ngày 30/05/2018, giải ngân theo Khế ước nhận nợ số 10272/18MN/HĐTD ĐNGN-KUNN/CN/01 ngày 05/06/2018; thời hạn vay 180 tháng; lãi suất 12%/năm; ngày đến hạn 05/6/2033.

Lãi suất cho vay cố định hoặc điều chỉnh và lãi phạt được quy định cụ thể trong Khế ước nhận nợ số 10272/18MN/HĐTD ĐNGN-KUNN/CN/01 ngày 05/06/2018.

Mục đích vay: Vay Mua BĐS dự án là Căn hộ số 12, tầng 03, Z, Dự án T, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định.

Tài sản bảo đảm cho khoản vay là: Toàn bộ các quyền tài sản và quyền lợi khác của bên thế chấp phát sinh từ Hợp đồng mua bán căn hộ The Coastal Hill số 40312/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL và các Phụ lục kèm theo ký giữa Công ty cổ phần T7 và ông Võ Đức N ngày 16/01/2018 đối với Căn hộ số 12, tầng 03, Z, Dự án T, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định. (Tài sản bảo đảm nêu trên được thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền tài sản số 08223/18MN/HĐBĐ ký ngày 30/05/2018 và Thỏa thuận hợp tác về việc thế chấp tài sản và quản lý/xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng số 484/2018/TTBB-FLC-KH ngày 30/05/2018).

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng, ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ lãi đến hạn như đã thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ mà hai bên đã ký kết như đã nêu trên, cụ thể, ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 đã vi phạm phương thức, thời hạn trả nợ theo thỏa thuận khi không thực hiện nghĩa vụ trả nợ lãi khi đến hạn thanh toán vào ngày 25/06/2020, mặc dù Ngân hàng đã nhiều lần đôn đốc, mời làm việc yêu cầu trả nợ ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T6 không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng. Tính đến ngày 16/7/2024, tổng số tiền mà ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 còn nợ H2 là 1.457.140.133 đồng. Trong đó: Nợ gốc là 888.979.501 đồng; nợ lãi trong hạn là 380.780.959 đồng; nợ lãi quá hạn là 187.379.673 đồng.

Nay H2 yêu cầu ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 phải thanh toán một lần toàn bộ nợ gốc và lãi cho H2 với tổng số tiền tạm tính đến ngày 16/7/2024 là 1.457.140.133 đồng.

Buộc ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 phải tiếp tục thanh toán số tiền lãi phát sinh đối với số tiền nợ còn lại theo mức lãi suất thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ đã ký kết với H2 kể từ ngày 17/7/2024 cho đến khi thanh toán xong khoản nợ.

Trường hợp, ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ thì H2 được quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phát mại tài sản đã thế chấp cho H2 theo Hợp đồng thế chấp quyền tài sản số 08223/18MN/HĐBĐ ký ngày 30/05/2018 và Thỏa thuận hợp tác về việc thế chấp tài sản và quản lý/xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng số 484/2018/TTBB-FLC-KH ngày 30/05/2018 đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 30/05/2018 để thu hồi nợ vay. Nếu số tiền phát mại tài sản thế chấp nêu trên không đủ thanh toán hết khoản nợ của ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 tại H2 thì H2 có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý các tài sản khác thuộc quyền sở hữu, sử dụng của ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 để tiếp tục thu hồi nợ vay theo quy định pháp luật hoặc ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 vẫn phải có nghĩa vụ trả hết khoản nợ.

H2 sẽ chỉ đồng ý cho các bên chấm dứt Hợp đồng mua bán sau khi các bên hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nợ vay cho H2. Trường hợp Hợp đồng mua bán căn hộ số: 40312/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL và các Phụ lục kèm theo ký giữa giữa bên bán là Công ty cổ phần T7 với bên mua là ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 bị chấm dứt vì bất kỳ lý do nào kể cả trường hợp vô hiệu. Đề nghị các bên thực hiện theo quy định tại Hợp đồng thế chấp quyền tài sản số 08223/18MN/HĐBĐ ký ngày 30/05/2018 và Thỏa thuận hợp tác về việc thế chấp tài sản và quản lý/xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng số 484/2018/TTBB-FLC-KH ngày 30/05/2018 giữa Công ty cổ phần T7, H2; ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4. Cụ thể: Số tiền Công ty cổ phần T7 phải trả lại cho ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 theo các điều khoản của Hợp đồng mua bán căn hộ sẽ được chuyển toàn bộ vào tài khoản của ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 tại H2. Ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 đồng ý vô điều kiện và H2 có toàn quyền xử lý số tiền trong tài khoản của bên vay thu nợ khoản vay của ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 tại H2. Phần còn lại (nếu có) sau khi đã xử lý khoản vay sẽ được trả lại cho ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4.

Nếu số tiền Công ty cổ phần T7 chuyển vào không đủ để thực hiện nghĩa vụ của bên vay thì ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 phải chuyển giao toàn bộ tài sản, nguồn thu hợp pháp khác cho H2 để H2 xử lý nhằm thu hồi nợ trước hạn theo quy định tại Hợp đồng tín dụng và các thỏa thuận khác được ký kết giữa H2 và ông Võ Đức N, bà Lữ Thị Ngọc T4.

Tại bản tự khai, các lời khai tiếp theo trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng thương mại cổ phần P1 (T7) uỷ quyền cho ông Nguyễn Văn L trình bày:

Ngày 18/3/2020, Công ty Cổ phần T7 (T7) ký với OCB hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được Phòng C1, Sở Tư Pháp tỉnh Bình Định công chứng số 01650, quyền số 01/TP/CC-SCC/HĐGD. Theo đó, T7 đã thế chấp cho T7 quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất thuộc thửa đất số -/-, tờ bản đồ số -/-, diện tích 57.718,1m² tại Khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CN 536342, số vào số cấp GCN: CT07540 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 18/6/2019 để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của Công ty Cổ phần Đ3 đối với T7.

Việc thế chấp đã được T7, OCB đăng ký thế chấp và đã được Văn phòng đăng ký Đất đai tỉnh Bình Định chứng nhận thế chấp ngày 18/3/2020 theo đúng quy định pháp luật.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập Công ty cổ phần T7 không có ý kiến.

Đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP P về phát mãi, xử lý tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền tài sản để thu nợ: Đề nghị Tòa án không chấp nhận. Tòa án căn cứ hồ sơ vụ án; hồ sơ, tài liệu, chứng cứ mà T7 đã giao nộp

và nội dung trình bày trên của OCB để giải quyết vụ án bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của T7 theo đúng quy định pháp luật.

Tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ, yêu cầu Tập đoàn T7 hoàn trả tiền mua căn hộ đã thanh toán là 1.653.950.000 đồng; tiền phạt vi phạm hợp đồng là 126.618.000đồng; tiền lãi chậm bàn giao căn hộ1.051.096.000đồng và bồi thường thiệt hại 158.000.000 đồng tương ứng tiền cho thuê căn hộ tạm tính từ ngày 01/07/2019 tính tới ngày 01/07/2020 căn cứ trên giá tính tiền thuê mà ông N chưa được nhận từ Công ty cổ phần T7 và R. Bị đơn thừa nhận nguyên đơn đã Thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ vào ngày 05/10/2020 yêu cầu Tòa xem xét việc chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ. Tuy nhiên bị đơn cho rằng do sự kiện bất khả kháng thì được miễn trách nhiệm dân sự theo Điều 351 Bộ luật dân sự 2015 nên không đồng ý các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty cổ phần T7 yêu cầu tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê căn hộ và đòi nguyên đơn trả lại tiền thuê đã nhận 153.715.909đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quanNgân hàng thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H yêu cầu ông N, bà T4 thanh toán hợp đồng tín dụng tổng cộng 1.457.140.133 đồng, trong đó tiền gốc là 888.979.501 đồng; tiền lãi tính đến ngày 16/7/2024 gồm lãi trong hạn 380.780.959 đồng, lãi quá hạn 187.379.673 đồng và giữ nguyên các ý kiến khác như nội dung phần trình bày.

Bản án dân sự sơ thẩm số 162/2024/DS-ST ngày 16 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm g khoản 1 Điều 40, các điều 157,228 của Bộ luật tố tụng Dân sự;

Căn cứ các điều 108,117,295,298,299,317,319,323,398,430,431,483,484,488 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ các điều 118,119,121 của Luật nhà ở năm 2014;

Căn cứ các điều 91,95,98 của Luật các tổ chức tín dụng;

Căn cứ Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án của Ủy ban thường vụ Q1;

Căn cứ Điều 13 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về hướng dẫn một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Võ Đức N.
1. Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số 40312/2018/HĐMBCH – THECOASTALHILL ngày 16/01/2018 giữa Công ty cổ phần T7 (bên bán) với ông Võ Đức N(bên mua).

2. Buộc Công ty cổ phần T7 có nghĩa vụ thanh toán cho ông Võ Đức N, bà Lữ Thị Ngọc T4 các khoản tiền sau: Tiền mua căn hộ đã thanh toán là 1.653.950.000 đồng; tiền phạt vi phạm hợp đồng là126.618.000 đồng; tiền lãi chậm bàn giao căn hộ 1.051.096.000đồng. Tổng cộng: 2.831.664.000 đồng.
3. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Võ Đức N về tiền bồi thường thiệt hại 158.000.000 đồng tương ứng tiền cho thuê căn hộ tạm tính từ ngày 01/7/2019 tính tới ngày 01/7/2020 căn cứ trên giá tính tiền thuê.
1. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Công ty cổ phần T7 & Resort.
1. Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng thuê và quản lý tài sản số 40312/2018/HĐTCH - THECOASTALHILLngày 05/6/2018 giữa ông Võ Đức N (bên cho thuê) và Công ty cổ phần T7(bên thuê).
2. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của Công ty cổ phần T7 về hoàn trả tiền thuê đã nhận153.715.909 đồng.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H.
1. Buộc vợ chồng ông Võ Đức N, bà Lữ Thị Ngọc T4 có nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H tổng số tiền tạm tính đến ngày 16/7/2024 là 1.457.140.133 đồng (trong đó: nợ gốc 888.979.501đồng; nợ lãi trong hạn 380.780.959 đồng và lãi quá hạn là 187.379.673 đồng).

Ông Võ Đức N, bà Lữ Thị Ngọc T4 còn phải tiếp tục trả tiền lãi phát sinh theo lãi suất thoả thuận tại Hợp đồng tín dụng số 10272/18MN/HĐTD ngày 30/5/2018 kể từ ngày 17/7/2024 cho đến khi thanh toán xong khoản nợ.

2. Buộc Công ty Cổ phần T7 có nghĩa vụ chuyển khoản hoặc thanh toán trực tiếp các khoản tiền phải trả cho ông Võ Đ1, bà Lữ Thị Ngọc T4 như đã tuyên trên vào tài khoản của ông N, bà T4 mở tại Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H. Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H được toàn quyền xử lý thu hồi nợ bằng các khoản tiền này, nếu không đủ thì bằng các nguồn thu cũng như tài sản hợp pháp khác của ông N, bà T4 mà pháp luật cho phép cho đến khi thu hồi hết nợ.
3. Không chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Thành phố H về việc phát mãi tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền tài sản số 08223/18MN/HĐBĐ ngày 30/5/2018 để thu hồi nợ.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí dân sự sơ thẩm; chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ; quyền, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các bên đương sự theo quy định pháp luật.

Ngày 30/7/2024 ông Hoàng Minh T là người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Võ Đức N kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét, giải quyết, sửa bản án tuyên chấp nhận toàn bộ các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 07 tháng 8 năm 2024, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố H (H2) kháng cáo với yêu cầu được quyền xử lý tài sản thế chấp là căn hộ số A, tầng 3, Z, dự án T, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định theo Hợp đồng thế chấp quyền tài sản số 08223/18/MN/HĐBĐ ngày 30-5-2018 và thỏa thuận hợp tác về việc thế chấp tài sản và quản lý/xử lý tài sản thế chấp tại H2 số 484//2018/TTBB-FLC-KH ngày 30/5/2018 trong trường hợp ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4 không trả nợ hoặc trả nợ không đầy đủ.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Ông Hoàng Minh T là đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Võ Đức N có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

Ông Đinh Hồng Q và ông Phan Thanh D1 là đại diện theo ủy quyền Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố H có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và có văn bản trình bày ý kiến giữ nguyên nội dung kháng cáo.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định phát biểu: Trong quá trình giải quyết vụ án người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng; Đề nghị HĐXX áp dụng khoản 1 Điều 308 BLTTDS không chấp nhận kháng cáo của đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Võ Đức N và kháng cáo của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố H; giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ tại hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Về tố tụng: Kháng cáo của đại diện nguyên đơn ông Võ Đức N và kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan yêu cầu độc lập Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố H (H2) trong thời hạn và đã nộp tạm ứng án phí theo quy định, nên xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Ông Hoàng Minh T là đại diện ủy quyền của ông Võ Đức N và bà Lữ Thị Ngọc T4; ông Đinh Hồng Q và ông Phan Thanh D1 là đại diện theo ủy quyền của H2; ông Nguyễn Minh Đ là đại diện ủy quyền của Công ty cổ phần T7(Tập đoàn T7); bà Đinh Hồng H là đại diện ủy quyền của Công ty cổ phần T7(T7); ông Nguyễn Tấn P là đại diện ủy quyền của Ngân hàng thương mại cổ phần P1 đều có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, nên Hội đồng tiến hành xét xử quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Xét nội dung kháng cáo của đại diện nguyên đơn ông Võ Đức N và kháng cáo của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố H(H2), HĐXX thấy rằng:

[2.1] Đối với kháng cáo của đại diện nguyên đơn ông Võ Đức N:

Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Tuyên chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ số 40312/2018/HĐMBCH – THECOASTALHILL ngày 16/01/2018 giữa Công ty cổ phần T7 (bên bán) với ông Võ Đức N(bên mua). Buộc Công ty cổ phần T7 có nghĩa vụ thanh toán cho ông Võ Đức N, bà Lữ Thị Ngọc T4 các khoản tiền sau: Tiền mua căn hộ đã thanh toán là 1.653.950.000 đồng; tiền phạt vi phạm hợp đồng là 126.618.000 đồng; tiền lãi chậm bàn giao căn hộ 1.051.096.000đồng. Tổng cộng: 2.831.664.000 đồng.

Còn đối với yêu cầu Công ty cổ phần T7 bồi thường thiệt hại 158.000.000 đồng tương ứng với tiền cho thuê căn hộ mà nguyên đơn chưa nhận từ ngày 01/7/2019 đến ngày 01/7/2020. HĐXX thấy rằng: Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê(nguyên đơn) và bên thuê(Công ty cổ phần T7) được quy định tại Hợp đồng thuê và quản lý tài sản số 40312/2018/HĐTCH- THECOASTALHILL ngày 05/6/2018, thiệt hại mà nguyên đơn yêu cầu không xuất phát từ Hợp đồng mua bán căn hộ giữa nguyên đơn với Công ty cổ phần T7. Mặc khác, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận phạt vi phạm hợp đồng và lãi chậm bàn giao căn hộ theo yêu cầu của nguyên đơn. Cho thấy, thực tế nguyên đơn không bị thiệt hại từ việc chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên.

[2.2] Đối với kháng cáo của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố H, xét thấy:

Việc xử lý tài sản thế chấp cần xem xét đến điều kiện thỏa thuận giữa các bên tại Hợp đồng thế chấp quyền tài sản số 08223/18/MN/HĐBĐ ngày 30-5-2018 và thỏa thuận hợp tác (v/v thế chấp tài sản và quản lý/xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng) số 484//2018/TTBB-FLC-KH ngày 30/5/2018 giữa Tập đoàn T7, H2 và ông Võ Đức N, bà Lữ Thị Ngọc T4.

[2.2.1] Tại Điều 2 của Hợp đồng thế chấp quyền tài sản số 08223 nêu trên quy định về tài sản thế chấp gồm: “1. Toàn bộ các quyền tài sản của Bên thế chấp phát sinh từ Hợp đồng mua bán căn hộ Dự án the FLC coastal T7, Căn hộ số 40312/2018/HĐMBCH-THECOASTALHILL ngày 16/01/2018 và các phụ lục kèm theo...". Tuy nhiên, tại mục 2.3 Điều 2 của Phụ lục 5 Hợp đồng mua bán căn hộ quy định: “Chủ sở hữu được hiểu là tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong Khu C theo hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư(nếu có) và đã được Chủ Đầu Tư bàn giao Căn Hộ”. Do Tập đoàn T7 chưa bàn giao căn hộ và chưa giao giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho ông N, bà T4, nên các quyền về về tài sản là căn hộ đã thế chấp nêu trên chưa được chuyển giao cho ông N bà T4.

[2.2.2] Tại khoản 6.2.14 Điều 6 của Hợp đồng mua bán căn hộ còn quy định: “Bên mua xác nhận nếu thế chấp Hợp đồng để mua căn hộ thì đó là thỏa thuận giữa bên mua với tổ chức tín dụng mà hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và các văn bản khác có liên quan đến việc vay tín dụng, thế chấp không thể trái và có giá trị ưu tiên thấp hơn tất cả những văn bản, tài liệu thỏa thuận theo Hợp đồng, các Phụ lục hợp đồng này và những văn bản khác liên quan giữa bên mua và bên bán".

[2.2.3] Ngày 30-5-2018 giữa H2 và ông N bà T4 ký hợp đồng thế chấp quyền tài sản số 08223/18/MN/HĐBĐ, trong khi Tập đoàn T7 đã thế chấp quyền sử dụng đất dự án trong đó có căn hộ đang tranh chấp cho Ngân hàng B Chi nhánh Q2 và đã đăng ký giao dịch bảo đảm. Đến nay Tập đoàn T7 chưa thực hiện việc giải chấp từng phần để giao lại hồ sơ pháp lý căn hộ cho H2 theo thỏa thuận hợp tác giữa các bên.

[2.2.4] Mặc khác, Tại Thỏa thuận hợp tác số 484//2018/TTBB-FLC-KH ngày 30/5/2018 cũng quy định liên quan đến tài sản thế chấp như sau:

Trường hợp Hợp đồng mua bán căn hộ bị vô hiệu, tại Điều 1 quy định ... Nếu số tiền Tập đoàn T7 chuyển vào tài khoản bên C(ông N, bà T4) mở tại H2 không đủ để ông N, bà T4 thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho H2, thì ông N, bà T4 chuyển giao toàn bộ tài sản... để H2 xử lý nhằm thu hồi nợ trước hạn. Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử tuyên buộc Tập đoàn T7 có nghĩa vụ thanh toán cho ông N, bà T4 2.831.664.000 đồng bằng hình thức chuyển vào tài khoản của ông N bà T4 mở tại H2 là lớn hơn nhiều so với nghĩa vụ trả nợ vay của ông N, bà T4 với H2 tại thời điểm.

Trường hợp vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ của bên C (ông N, bà T4), tại Điều 2 của thỏa thuận chỉ quy định: Bên A(Tập đoàn T7) chuyển căn hộ cho bên thứ tư và bên C(ông N, bà T4) chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho bên thứ tư (nếu bên A đồng ý).

Còn trường hợp bên C (ông N, bà T4) vi phạm hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và/hoặc các thỏa thuận khác với bên B (H2), tại khoản 3 Điều 3 của thỏa thuận quy định: “Nếu bên C đã có quyền sở hữu Căn Hộ theo quy định tại H Mua Bán C thì bên B có toàn quyền xử lý Tài Sản Thế Chấp theo thỏa thuận tại Hợp Đồng T, Hợp Đồng Thế Chấp... "Tuy nhiên, trong trường hợp này bên C (ông N, bà T4) chưa có quyền sở hữu căn hộ như đã phân tích tại mục [2.2.1], [2.2.2] nêu trên.

[3] Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Võ Đức N và kháng cáo của Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Thành phố H, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Võ Đức N và kháng cáo của Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Thành phố H không được chấp nhận, nên ông Võ Đức N và H2 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa XIV.

[5] Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo và không bị kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo kháng nghị.

[6] Kiểm sát viên tham gia phiên tòa đề nghị HĐXX không chấp nhận kháng cáo của đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Võ Đức N và kháng cáo của Ngân

hàng thương mại cổ phần phát triển Thành phố H, giữ nguyên bản án sơ thẩm là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

• - Căn cứ khoản 1 Điều 308, Điều 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
• - Căn cứ các Điều 108, 117, 295, 298, 299, 317, 319, 323, 398, 430, 431, 483, 484, 488 của Bộ luật Dân sự năm 2015;
• - Căn cứ các Điều 118, 119, 120, 121, 132 của Luật Nhà ở;
• - Căn cứ các Điều 91, 95, 98 của Luật Các Tổ chức tín dụng;
• - Căn cứ khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa XIV;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo của đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Võ Đức N và kháng cáo của Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Thành phố H, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 162/2024/DS-ST ngày 16/7/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn.
2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Võ Đức N phải chịu 300.000đ án phí dân sự phúc thẩm, Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Thành phố H phải chịu 300.000đ án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo các biên lai thu tiền số 0000260 ngày 13/8/2024 và biên lai thu tiền số 0000282 ngày 15/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Quy Nhơn.
3. Các phần quyết định còn lại của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
4. Về quyền, nghĩa vụ thi hành án:

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Bình Định; - TAND Tp.Quy Nhơn; - CCTHADS TP. Quy Nhơn; - Đương sự, - Lưu: Hồ sơ.

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Văn Hiệp