Bản án số: 196/2024/DS-PT

Ngày 13-11-2024

V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH THUẬN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Quản

Các Thẩm phán: Ông Phạm Thái Bình, ông Lê Minh Tuấn

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thu Phương - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận tham gia phiên tòa: Bà Lương Thị Mai Chăm - Kiểm sát viên.

Ngày 13 tháng 11 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 160/2024/TLPT-DS ngày 03 tháng 10 năm 2024 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 48/2024/DS-ST ngày 22 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Phan Thiết bị kháng cáo. Theo Quyết định hoãn phiên tòa số 150/2024/QĐ-PT ngày 31 tháng 10 năm 2024 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Huỳnh Thị Mỹ H, sinh năm 1987.

Địa chỉ: 1 đường T, phường T, Quận A, thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn C, sinh năm 1984. Địa chỉ: A T, Phường H, quận P, thành phố Hồ Chí Minh.

- Bị đơn: Bà Phạm Thị Cẩm N, sinh năm 1986.

Địa chỉ: Số A đường V, khu phố F, phường H, thành phố P, tỉnh Bình Thuận.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Tiến D, sinh năm 1980. Địa chỉ: Số A đường V, khu phố F, phường H, thành phố P, tỉnh Bình Thuận.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Dương Huy H1, sinh năm 1977. Địa chỉ: Khu phố H, phường B, thành phố P, tỉnh Bình Thuận.

Tại phiên tòa có mặt: Ông C, bà N.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn và người đại diện trình bày:

Ngày 05/4/2023, do có nhu cầu mua đất thổ cư để xây nhà ở, bà Huỳnh Thị Mỹ H và vợ chồng bà Phạm Thị Cẩm N, ông Nguyễn Tiến D ký Hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số 1369, tờ bản đồ số 02, diện tích 100m2 tại thôn T, xã H, huyện H, tỉnh Bình Thuận, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và và tài sản khác gắn liền với đất số B M458327 do Ủy ban nhân dân huyện H, tỉnh Bình Thuận cấp, với giá tiền là 690.000.000 đồng, thời hạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ngày 05/6/2023. Trường hợp bên chuyển nhượng là bà N và ông D không bán nữa thì phải đền gấp đôi số tiền đặt cọc. Nếu bên mua đến ngày ký mà thay đổi không mua thì xem như mất tiền cọc.

Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, bà H có ra đất xem đất và có nhìn thấy đường dây điện nhưng bà H đồng ý mua đất nên đã đặt cọc cho bà N số tiền 100.000.000 đồng trước và bà N khẳng định thửa đất này xây dựng nhà tự do. Vào thời điểm mua lô đất trên với giá là 690.000.000 đồng là phù hợp, không rẻ hơn so với thị trường bất động sản. Bà N đã xây kiềng nhà lấn ra phía trước 25m, thửa đất không còn đúng ví trí 5x20m nữa, toàn bộ thửa đất này nằm trong mạng lưới điện áp cao 220KV, sau đó bà H có đến Công ty điện lực tỉnh B để xin được cung cấp thông tin kèm theo bản sao Biên bản kiểm tra ngày 02/06/2023 thì biết được thửa đất này nằm trong hành lang an toàn mạng điện cao áp 220KV, nếu xây nhà thì phải đúng quy chuẩn và điều kiện theo Thông tư số 25/2021/TT-BCT của Bộ C1, chứ không tự ý xây dựng như bà N đã khẳng định khi đồng ý bán đất cho bà H và không được bù đắp, hỗ trợ khi đơn vị quản lý hiện hành mạng điện thực hiện công tác sửa chữa, bảo dưỡng, cải tạo phục hồi đường dây 220KV.

Trong thời gian ký hợp đồng đặt cọc thửa đất nêu trên và chờ đến ngày ký hợp đồng chuyển nhượng, vợ chồng bà N và ông D không cung cấp thông tin rõ ràng về tình trạng thửa đất này. Mặc dù trong hợp đồng đặt cọc không thỏa thuận bên mua được cất nhà cao tầng nhưng khi mua đất bên bà H cũng mong nuốn được xây nhà theo ý của mình. Do đó, từ ngày 01/6/2023 đến ngày 16/6/2023, bà H đã gửi văn bản và tin nhắn zalo cho bà N yêu cầu vợ chồng bà N hoàn trả tiền đặt cọc đã nhận cho bà H nhưng vợ chồng bà N, ông D không trả lại tiền đặt cọc cho bà H, hiện nay bà N đã chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho người khác nhưng vẫn không trả lại tiền đặt cọc cho bà H.

Bà H khởi kiện, yêu cầu bà N và ông D phải hoàn trả cho bà số tiền đặt cọc đã nhận là 100.000.000 đồng và trả thêm tiền bồi thường thiệt hại về chi phí đi lại và những chi phí phát sinh khác số tiền 100.000.000 đồng, bà H không yêu cầu phạt cọc.

Tại phiên toà, người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn trình bày: Do xem đất vào thời điểm 06 giờ chiều tối, nên bà H không thấy có đường dây điện, diện tích đất hai bên thoả thuận mua bán không có đường đi, phía trước có 50m² đất cây lâu năm của chủ khác nhưng bà N không thông báo cho bà H, bà N đã có biên bản kiểm tra hiện trường lập ngày 06/02/2023 không cho xây nhà nhưng bà N cố tình không thông báo cho bà H biết, đất này không thể đi thế chấp vay ngân hàng được. Nay bà H yêu cầu bà Phạm Thị Cẩm N và ông Nguyễn Tiến D phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận của bà H là: 100.000.000 đồng (bằng chữ: Một trăm triệu đồng). Đối với số tiền yêu cầu bồi thường, nay bà H thay đổi yêu cầu, do bà N có lỗi nên bà H yêu cầu phạt cọc, bà N và ông D phải trả thêm số tiền phạt cọc theo thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã ký ngày 05/4/2023 là trả gấp đôi số tiền đặt cọc tức là phải trả cho bà Hằng số tiền 100.000.000 đồng. Tổng số tiền bà N và ông D phải trả cho bà H là 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng.

Bị đơn bà Phạm Thị Cẩm N trình bày:

Việc ký kết và thỏa thuận đặt cọc như nguyên đơn trình bày. Đến 02 tháng sau, bà H không đồng ý mua đất nữa nên nại ra lý do yêu cầu vợ chồng bà hạ giá xuống còn 400.000.000 đồng mới đồng ý mua. Ngày 30/5/2023, bà H nhắn tin nói không mua nữa vì bên điện và địa chính không cho xây nhà, không cho trồng cây lâu năm, chỉ trồng được cây ngắn ngày thì mua làm gì và yêu cầu trả tiền đất đã đặt cọc. Bà trả lời luật cho phép xây dựng nhà dưới đường dây điện 220 kv, đất thổ cư được nhà nước công nhận được xây dựng và đã gửi hình ảnh tin nhắn bên truyền tải điện trả lời và kèm theo điều 13 Nghị quyết số 14/2014/ND-CP gửi cho bà H xin đủ giấy tờ là làm thủ tục được.

Ngày 31/5/2023, bà H gửi tin nhắn cho bà qua zalo: “Em yêu cầu vợ chồng chị xin giấy phép xác nhận là đảm bảo cho xây dựng nhà ở được thì sẽ ra công chứng, vì bên chị có biên bản đình chỉ tạm ngưng do chưa xin phép”. Trước khi ký hợp đồng mua đất bà H đã đi xem đất thực tế và biết hiện trạng đất và đồng ý mua đất với giá 690.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng, bà H không có tiền trả tiền đất còn lại nên bà H yêu cầu vợ chồng bà hỗ trợ do chưa xoay tiền được. Khi không đạt được mục đích thì bà H lấy lý do biên bản kiểm tra hiện trường và không xây dựng nhà theo ý của bà để làm cái có đòi lại tiền đặt cọc. Do đó, bà không đồng ý với các yêu cầu của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Tiến D do ông Dương Huy H1 trình bày:

Thống nhất với ý kiến của bà N.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 48/2024/DS-ST ngày 22 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Phan Thiết đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 266, Điều 269, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án và danh mục án phí, lệ phí Tòa án ban hành kèm theo Nghị quyết.

Tuyên xử:

Về yêu cầu đòi lại số tiền đặt cọc:

Không chấp nhận yêu cầu của bà Huỳnh Thị Mỹ H về việc đòi bà Phạm Thị Cẩm N và ông Nguyễn Tiến D trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

Về yêu cầu đòi phạt cọc:

Không chấp nhận yêu cầu của bà Huỳnh Thị Mỹ H về việc đòi phạt cọc bà Phạm Thị Cẩm N và ông Nguyễn Tiến D số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Ngày 22/5/2024, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn kháng cáo bản án sơ thẩm đề nghị Toà án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Ông Nguyễn C đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H vì: Hợp đồng đặt cọc giữa bà H và vợ chồng bà N là vô hiệu do bị lừa dối, bà N đã cố tình giấu thông tin khi xây dựng kiềng nhà, vợ chồng bà đã có biên bản đình chỉ xây dựng do vi phạm hành lang an toàn lưới điện, vợ chồng bà N xây kiềng nhà không đúng vị trí đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho bà H lầm tưởng là đất của bà N giáp đường bê tông, trong khi thửa đất của bà N không có lối đi vào, bị vây bọc bởi các thửa đất liền kề nên các ngân hàng đều không nhận thế chấp thửa đất này.

- Bị đơn có ý kiến: Không đồng ý kháng cáo của nguyên đơn.

- Kiểm sát viên phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án: Thư ký, Thẩm phán, Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; người tham gia tố tụng chấp hành pháp luật.

Về nội dung: Bà N là bên chuyển nhượng đất đã cố tình không cung cấp đủ thông tin là thửa đất chuyển nhượng bị hạn chế xây dựng nhà do an toàn lưới điện 220 KV đi ngang qua thửa đất mặc dù khi xây dựng kiềng nhà, vợ chồng bà N đã có biên bản đình chỉ xây dựng. Do vậy, hợp đồng đặt cọc giữa bà H và vợ chồng bà N là vô hiệu do bị lừa dối. Bà H yêu cầu bà N phải trả lại 100.000.000₫ tiền đặt cọc là có căn cứ, không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu phạt cọc 100.000.000đ. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm theo hướng phân tích như trên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, ý kiến trình bày tại phiên tòa của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[1] Về tố tụng: Tại phiên tòa vắng mặt ông Nguyễn Tiến D và ông Dương Huy H1 nhưng đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai. Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt ông D và ông H1 theo khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Ngày 05/4/2023, bà Huỳnh Thị Mỹ H và bà Phạm Thị Cẩm N, ông Nguyễn Tiến D có ký hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung: Bà N chuyển nhượng cho bà H thửa đất số 1369, tờ bản đồ số 02, diện tích đất 100 m² theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BM458327, do Ủy ban nhân dân huyện H, tỉnh Bình Thuận cấp ngày 10/12/2012, biến động sang tên cho ông Nguyễn Tiến D ngày 26/10/2017, với giá chuyển nhượng là 690.000.000 đồng, bà H đặt cọc trước số tiền 100.000.000 đồng, thời hạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ngày 05/6/2023. Trường hợp bên chuyển nhượng là bà N và ông D không bán nữa thì phải đền gấp đôi số tiền đặt cọc. Nếu bên mua đến ngày ký mà thay đổi không mua thì xem như mất tiền cọc.

[3] Xét yêu cầu của nguyên đơn cho rằng hợp đồng đặt cọc ngày 05/4/2023 là vô hiệu do bị lừa dối.

[3.1] Về hành lang an toàn lưới điện:

Thửa đất số 1369 có đường dây điện cao thế 220 kv ngang qua. Trước khi đặt cọc, bên đặt cọc là bà H đã trực tiếp xem đất và biết được thửa đất này có đường dây điện đi qua. Theo quy định tại Thông tư 05/2021/TT-BCT ngày 02/8/2021 của Bộ C1 thì: khoảng cách từ bất kỳ bộ phận nào của nhà ở, công trình đến dây dẫn điện gần nhất khi dây ở trạng thái võng cực đại không nhỏ hơn 6 m. Theo biên bản thỏa thuận ngày 12/6/2023 giữa đơn vị Truyền tải điện Bình Thuận và hộ ông Nguyễn Tiến D thể hiện khoảng cách từ pha tới đất gần nhất tại vị trí dự kiến xây dựng, cải tạo công trình là từ 15 – 15,5m. Với khoảng cách từ pha (dây điện) đến đất so với quy định an toàn lưới diện thì hoàn toàn có thể xây dựng công trình nhà ở trên đất. Ngày 15/6/2023, Truyền tải điện B có Công văn số 847/TTĐBT-KT trả lời ông Nguyễn Tiến D và ngày 11/4/2014, UBND huyện H có Công văn số 1133/UBND-BC với nội dung thửa đất 1369 được phép xây dựng nhà ở nhưng khi xây dựng công trình phải đảm bảo các quy định tại Thông tư 05/2021/TT-BCT. Sau khi nhận được Công văn 847/TTĐBT-KT nêu trên, bà N đã chuyển toàn bộ thông tin cho bà H.

Thời hạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ngày 05/6/2023. Trước thời hạn này, bà H có văn bản yêu cầu bà N từ ngày 01/6/2023 đến ngày 05/6/2023 phải cung cấp giấy tờ pháp lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thửa đất 1369 được tự do xây nhà ở, không bị hạn chế, cưỡng chế di dời, không còn nằm trong hành lang an toàn lưới điện cao áp. Đến hạn ngày 05/6/2023, bà N không cung cấp được văn bản như yêu cầu nên bà H đã chấm dứt hợp đồng.

Xét thấy, những yêu cầu trong văn bản ngày 01/6/2023 của bà H không được các bên thoả thuận trong hợp đồng ngày 05/4/2023. Do đó, việc không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do lỗi của bà H. Khi ký hợp đồng đặt cọc, bà N không cung cấp cho bà H biết khi ông D xây dựng kiềng nhà đã có biên bản của Điện lực B đề nghị tạm đình chỉ xây dựng không phải là hành vi lừa dối của bên nhận đặt cọc.

[3.2] Về việc kiềng nhà xây dựng không đúng vị trí so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Vị trí thửa đất theo giấy chứng nhận không tiếp giáp với đường bê tông liên thôn, có kích thước 5 m x 20 m, phần đất tiếp giáp giữa đường bê tông liên thôn và thửa đất số 1369 là khoảng 50m², gia đình bà N đã xây kiềng nhà sát mép đường bê tông nên diện tích kiềng nhà lớn hơn so với giấy chứng nhận (bao gồm phần đất phía trước thửa đất 1369 mà bà N chưa được cấp giấy chứng nhận). Nguyên đơn cho rằng đã bị nhầm lẫn vì nghĩ rằng kiềng nhà bà N xây dựng cũng là vị trí thửa đất ghi nhận trên giấy chứng nhận, nhưng sau này nguyên đơn mới phát hiện thửa đất 1369 không có đường đi vào nên ngân hàng không đồng ý nhận thế chấp. Bà N thừa nhận phần đất phía trước thửa 1369 bà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bà đã thỏa thuận với chủ đất cũ về việc chuyển nhượng phần đất này nên khi bà xây kiềng nhà thì không ai tranh chấp và khi hai bên đặt cọc thì bên nguyên đơn đã biết thông tin này. Hội đồng xét xử xét thấy: Khi đặt cọc, bà H đã được xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất 1369 và cũng đã xem đất trên thực địa thì bà phải biết thửa đất 1369 không tiếp giáp đường giao thông liên thôn và biết được kiềng nhà xây dựng trên cả phần đất chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng bà vẫn đồng ý ký hợp đồng đặt cọc. Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, thì thửa đất 1369 đủ điều kiện để chuyển nhượng. Do vậy, nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu là không có căn cứ.

Việc hai bên không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do nguyên đơn không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, tự đặt thêm một số điều kiện buộc bị đơn phải thực hiện trong khi hợp đồng đặt cọc các bên không thỏa thuận nội dung này. Do vậy, nguyên đơn (bên đặt cọc) mất tiền đặt cọc theo đúng thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là đúng pháp luật. Kháng cáo của nguyên đơn không có căn cứ chấp nhận.

[4] Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn không được chấp nhận, nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoan 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 48/2024/DS-ST ngày 22 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Phan Thiết.

Áp dụng: khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 266, Điều 269, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án và danh mục án phí, lệ phí Tòa án ban hành kèm theo Nghị quyết.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Thị Mỹ H về việc đòi bà Phạm Thị Cẩm N và ông Nguyễn Tiến D trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng và phạt cọc 100.000.000 đồng.

2. Về án phí:

Bà Huỳnh Thị Mỹ H phải nộp 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 5.300.000 đồng theo biên lai thu số 0018563 ngày 12/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Phan Thiết, bà H còn phải nộp thêm số tiền 4.700.000 đồng (Bốn triệu bảy trăm nghìn đồng).

Bà Huỳnh Thị Mỹ H phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0001900 ngày 19/6/2024 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Phan Thiết. Bà H đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

3. Về chi phí tố tụng khác:

Bà Huỳnh Thị Mỹ H phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 4.000.000 đồng, bà H đã nộp đủ.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (13/11/2024).