NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

***

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trịnh Thị Phúc

Các Thẩm phán:Bà Huỳnh Thị Hồng Vân

Bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

- Thư ký phiên tòa: Ông Lê Thanh Phúc – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Long An.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An tham gia phiên tòa: Ông Lê Ngọc Hiền - Kiểm sát viên.

Ngày 28 tháng 02 và ngày 07 tháng 3 năm 2025 tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Long An tiến hành xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 699/2024/TLPT-DS ngày 05 tháng 12 năm 2024 về việc “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 160/2024/DS-ST ngày 09 tháng 10 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Cần Giuộc bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 695/2024/QĐ-PT ngày 26 tháng 12 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn:
   • 1.1. Ông Trần Thanh N, sinh năm 1975
   • 1.2. Bà Dương Thị T, sinh năm 1974 (có mặt)

   Cùng đăng ký thường trú: Số G, B, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh, (ông N, bà T là vợ chồng).

   Người đại diện theo ủy quyền của ông N, bà T:

   • Ông Nguyễn Tiến K, sinh năm 1970 (có mặt)
   • Hoặc ông Nguyễn Tiến Đ, sinh năm 1998 (có mặt)

   Cùng địa chỉ: 1 D, Phường B, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh (Hợp đồng ủy quyền ngày 05/03/2025)

   Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông N, bà T: Ông Trần Xuân H -

   Luật sư Văn phòng L1, thuộc Đoàn Luật sư tỉnh T. (có mặt ngày 28/02/2025, vắng mặt ngày 07/03/2025)

2. Bị đơn: Ông Bùi Thanh L, sinh năm 1973.

   Địa chỉ cư trú: khu phố H, thị trấn C, huyện C, tỉnh Long An.

   Người đại diện theo ủy quyền của ông L: Ông Huỳnh Quốc H1, sinh năm: 1979, địa chỉ cư trú: ấp B, xã P, huyện C, tỉnh Long An (văn bản uỷ quyền ngày 19/3/2024). (có mặt)

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
   • 3.1. Bà Võ Thị Kim N1, sinh năm 1966. Đăng ký hộ khẩu thường trú: 330, ấp H, xã P, huyện L, tỉnh Đồng Nai. Nơi ở: Chùa T3, ấp A, xã T, thị xã G, tỉnh Bạc Liêu. (vắng mặt)
   • 3.2. Bà Phạm Thị M, sinh năm: 1942, cư trú: khu phố H, thị trấn C, huyện C, tỉnh Long An. (có mặt ngày 28/02/2025, văng mặt ngày 07/03/2025)
   • 3.3. Văn phòng C1, địa chỉ: D, N, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh. Người đại diện theo pháp luật: Ông Phan Quốc T1. Người đại diện theo ủy quyền của ông T1: Ông Lê Văn Anh N2, sinh năm: 1989, địa chỉ liên hệ: 40, N, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.(vắng mặt)
   • 3.4. Bà Huỳnh Thị Hồng Đ1, sinh năm: 1973, cư trú: Ấp T, xã Đ, huyện C, tỉnh Long An.(văng mặt)
   • 3.5. Bà Huỳnh Ngọc H2, sinh năm: 1977, cư trú: kV L, L, quận Ô, thành phố Cần Thơ. (vắng mặt)
   • 3.6. Văn phòng C1 (trước đây là Văn phòng C1. Địa chỉ: Khu phố D, thị trấn C, huyện C, tỉnh Long An. (vắng mặt)

Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Trần Thanh N, bà Dương Thị T

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Trần Thanh N và bà Dương Thị T trình bày:

Ông N và bà T là chủ sử dụng thửa đất 892, loại đất ở tại nông thôn, trên đó có nhà ở cấp 4, diện tích 138,1m², tờ bản đồ số 12, đất tại ấp H, xã T, (nay là khu phố H, thị trấn C), huyện C, tỉnh Long An theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CC 658152 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31/12/2015. Ông N và bà T làm nơi tu tại gia. Ông Trần Thanh N đứng tên quyền sử dụng thửa đất 399, đất ở nông thôn, tờ bản đồ số 12, đất tại ấp H, xã T, (nay là khu phố H, thị trấn C), huyện C, tỉnh Long An. Ngày 29/12/2017, vợ chồng ông N, bà T ủy quyền cho bà Võ Thị Kim N1 quản lý sử dụng các tài sản là nhà có trên thửa đất 892 và thửa đất 399, bà N1 không được chuyển nhượng, định đoạt theo nội dung tờ cam kết được lập tại nhà bà T. Để tạo sự tin tưởng đôi bên: ông N, bà T giao 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho bà N1 giữ, bà N1 giao cho vợ chồng ông N bà T số tiền 950.000.000 đồng. Khi nào bà N1 không ở nữa thì các bên trả lại cho nhau tiền, nhà, đất. Cùng ngày ông N, bà T đến Văn phòng C1 lập hợp đồng ủy quyền theo nội dung tờ cam kết đã lập tại nhà nhưng Văn phòng Công chứng lại tự soạn thảo hợp đồng có nội dung ông N, bà T ủy quyền cho bà N1 có toàn quyền kể cả được quyền chuyển nhượng, định đoạt các thửa đất 892 và 399.

Trong ngày 29/12/2017, bà N1 với tư cách là đại diện của ông N, bà T đứng ra xác lập hợp đồng chuyển nhượng giữa ông N, bà T với ông Bùi Thanh L các thửa đất 892 và 399 tại Văn phòng C1, huyện C, tỉnh Long An. Đến ngày 10/01/2018, bà N1 và ông L hủy bỏ các hợp đồng chuyển nhượng xác lập ngày 29/12/2017 và ký kết các hợp đồng chuyển nhượng khác cũng đối với các thửa đất 892 và 399. Do bà N1 không có quyền đại diện ông N, bà T xác lập các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên ông N bà T khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu văn bản công chứng:

• - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 10/01/2018 giữa bên chuyển nhượng bà Dương Thị T, ông Trần Thanh N có người đại diện bà Võ Thị Kim N1, bên nhận chuyển nhượng là ông Bùi Thanh L. Tài sản chuyển nhượng là căn nhà và thửa đất 892, tờ bản đồ 12, tại ấp H, xã T, (nay là khu phố H, thị trấn C), huyện C, diện tích 138,5m², loại đất ở nông thôn. Nhà ở riêng lẻ, diện tích xây dựng là 138,1m² nhà cấp 4. Hợp đồng có số công chứng là 0164, quyển số 01/2018-TP/CC-SCC/HĐGD lập tại Văn phòng C1.
• - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/01/2018 giữa bên chuyển nhượng bà Dương Thị T, ông Trần Thanh N có người đại diện bà Võ Thị Kim N1, bên nhận chuyển nhượng là ông Bùi Thanh L thửa đất 399, tờ bản đồ số 12, diện tích 101,5m², loại đất ở nông thôn, tại ấp H, xã T, (nay là khu phố H, thị trấn C), huyện C; hợp đồng có số công chứng 0162, quyển số 01/2018-TP/CC-SCC/HĐGD lập tại Văn phòng C1.

Ngày 12/3/2019, nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 114 và Điều 121 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Ngày 22/3/2019, nguyên đơn nộp tiền bảo đảm tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển thôn huyện C số tiền là 95.000.000 đồng. Tại Quyết định số 04/2019/QĐ-BPKCTT ngày 22/3/2019 của Tòa án nhân dân huyện Cần Giuộc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm ông Bùi Thanh L chuyển dịch quyền về tài sản đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 399, 892 cùng tờ bản đồ số 12 và các tài sản gắn liền với đất tại ấp H, xã T, tại ấp H, xã T, (nay là khu phố H, thị trấn C), huyện C, tỉnh Long An do ông Bùi Thanh L đứng tên.

Bị đơn ông Bùi Thanh L do người đại diện theo uỷ quyền là ông Huỳnh Quốc H1 trình bày:

Bà N1 là người đến để ông L trị bệnh, còn ông L với vợ chồng bà T ông N có quen biết làm ăn chung rất lâu chứ không phải mới biết.

Căn cứ vào hợp đồng ủy quyền ngày 29/12/2017 giữa vợ chồng ông N, bà T với bà Võ Thị Kim N1 thì bà N1 được quyền chuyển nhượng nhà và đất của bà T, ông N cho ông L. Ông L đưa cho bà N1 950.000.000 đồng trả cho bà T, ông N bà T cũng xác định có nhận số tiền này. Đây là số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hai thửa đất 399 và thửa đất 892, ngôi nhà trên thửa 892.

Ông N, bà T lập hợp đồng ủy quyền ngày 29/12/2017 với bà N1, nhưng cả hai bên đều xác định nội dung ủy quyền không đúng ý chí của hai bên là không đúng sự thật. “Tờ cam kết” lập ngày 29/12/2017 của bà N1 có chữ ký của bà T và ông N lập lúc nào không xác định được và không có công chứng.

Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở trên đất ngày 10/01/2018 có số công chứng 0162 và 0164 tại Văn phòng C1 có dấu xác nhận của cơ quan công chứng và các hợp đồng này cũng là căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L.

Ông N, bà T yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/01/2018 liên quan đến 2 thửa đất 892 và 399 thì ông L không đồng ý, không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Văn phòng C1 trình bày tại văn bản số 015/CV-VPCCTVC ngày 19/3/2024: Vào ngày 10/01/2018, Văn phòng C1 có thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có số công chứng là 0162 và 0164. Văn phòng C1 căn cứ vào hợp đồng ủy quyền giữa ông Trần Thanh N, bà Dương Thị T và bà Võ Thị Kim N1 được công chứng tại Văn phòng C1 để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xét về trình tự thủ tục giấy tờ kèm theo hợp đồng ủy quyền, chứng minh nhân dân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục bản đồ. Văn phòng Công chứng cũng kiểm tra thông tin các thửa đất chuyển nhượng trên hệ thống quản lý của Sở Tư pháp tỉnh Long An thì các thửa đất bà N1 được ông N, bà T ủy quyền chuyển nhượng không bị tranh chấp không bị kê biên thi hành án, hai bên tự nguyện. Công chứng viên chứng nhận 02 hợp đồng này là đúng quy định của pháp luật. Văn phòng C1 không chứng thực việc thực hiện hợp đồng, việc giao nhận tiền và giao nhận quyền sử dụng đất do các bên tự thực hiện. Việc nguyên đơn yêu cầu tuyên bố 02 hợp đồng số 0162 và 0164 vô hiệu là không căn cứ vì nguyên đơn đã ký hợp đồng ủy quyền cho bà Kim N1 được quyền chuyển nhượng, thế chấp 02 thửa đất là hoàn toàn tự nguyện; Văn phòng Công chứng xin vắng mặt không tham gia tố tụng các cấp.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Văn phòng C1 trình bày: Ngày 29/12/2017, bà Dương Thị T cùng chồng là ông Trần Thanh N, bà Võ Thị Kim N1 có yêu cầu Văn phòng C1 công chứng Hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền với đất) tại thửa 399 và thửa đất 892, tờ bản đồ số 12, đất tại khu phố H, thị trấn C, huyện C, tỉnh Long An.

Sau khi kiểm tra toàn bộ giấy tờ nêu trên và kiểm tra thông tin giao dịch ngăn chặn, Văn phòng C1 công chứng theo quy định. Tại thời điểm công chứng, bà T và ông N, bà N1 đủ năng lực hành vi dân sự; bà T, ông N đã tự đọc lại toàn bộ nội dung các hợp đồng ủy quyền, tự ghi “Chúng tôi đã đọc và đồng ý”, bà N1 đã tự đọc lại toàn bộ nội dung Hợp đồng ủy quyền nêu trên (bản lưu tại Văn phòng C1), công chứng viên thụ lý hồ sơ đã kiểm tra nhận dạng, đối chiếu dấu vân tay trên giấy chứng minh nhân dân của bà T và ông N, dấu vân tay trên chứng minh nhân dân của bà N1 trùng khớp với dấu vân tay trên các Hợp đồng ủy quyền và đã chứng nhận hai hợp đồng uỷ quyền. Văn phòng Công chứng xin vắng mặt không tham gia tố tụng các cấp.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Kim N1 trình bày trong quá trình giải quyết vụ án. Bà N1 là người đến trị bệnh và quen với ông Bùi Thanh L, ông L nhờ bà mua giùm ngôi thất ở ấp H, xã T, (nay là khu phố H, thị trấn C), huyện C. Bà N1 vì mang ơn ông L nên nhận lời ông L. Bà N1 trao đổi với bà T, bà T đồng ý ủy quyền cho bà N1 được ở, quản lý sử dụng với số tiền tượng trưng là 950.000.000 đồng, sau này bà N1 không ở nữa thì trả nhà cho bà T, bà T trả lại cho bà N1 950.000.000 đồng, không được tính theo giá thị trường. Tại Văn phòng C1, bà N1 không đọc văn bản mà ký tên, bà T giao cho bà N1 sổ đỏ để giữ còn bà N1 giao bà T số tiền 950.000.000 đồng, bà N1 xác định đây là số tiền ông L đưa cho bà N1. Sau khi bà N1 mang giấy tờ về giao cho ông L thì ông L kêu bà N1 ra Văn phòng C1 làm giấy ủy quyền lại cho ông gấp trong ngày 29/12/2017. Cùng ngày bà N1, ông L đến Văn phòng Công chứng Trần Văn C, ông L làm xong giấy tờ kêu bà N1 ký tên bà N1 không xem lại. Ông L không trao đổi với bà N1 về giá chuyển nhượng ngôi thất và cũng không giao cho bà N1 khoản tiền nhận chuyển nhượng nào. Bà N1 chỉ ra Văn phòng C1 với ông L một lần vào ngày 29/12/2017. Vài tháng sau cô T biết bà N1 sang tên ngôi thất cho ông L nên đến gặp bà N1 nói chuyện, bà N1 biết mình bị lợi dụng và bà thấy có lỗi, nên bà N1 khuyên ông L nên trả nhà cho bà T.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị M trình bày: Bà M ở cơ sở thừa tự Phổ Minh Đ tại khu phố H, thị trấn C, huyện C, tỉnh Long An vào năm 2016 để chữa bệnh. Do cơ sở chật chội, do có đất người ta rao bán nên bà M và ông L thỏa thuận hùn tiền nhận chuyển nhượng phần đất có hiện trạng là ngôi thất, có chánh điện, để có chỗ tu tập, chữa bệnh. Khoảng tháng 11 năm 2017 âm lịch, tại cơ sở thừa tự Phổ Minh Đ2, bà M đưa số tiền mặt 480.000.000 đồng cho ông L. Lời trình bày của bà M tại biên bản ghi lời khai tại Tòa án nói bà M đưa 420.000.000 đồng, là do bà nhớ sai số tiền. Giá trị chuyển nhượng là 950.000.000 đồng. Số tiền còn lại là ông L góp vô. Ngày hôm sau ngày bà M đưa tiền cho ông L, bà M là người cầm theo 950.000.000 đồng tiền mặt lên trực tiếp gặp vợ chồng bà T, ông N để giao tiền. Chính bà M đã giao tiền cho bà N1. Từ nhà bà T, các bên dẫn nhau đến Văn phòng C1 ký hợp đồng, các bên có đọc lại nội dung hợp đồng. Bà M còn nhớ cụ thể có đọc là “bên A... đồng ý, bên B.. đồng ý.”, toàn bộ nội dung hợp đồng, các bên ký tên, giao tiền có sử dụng máy đếm tiền tại Phòng công chứng ở Quận H. Sau đó hai bên ra về. Bà M thống nhất với lời trình bày và ý kiến của ông Bùi Thanh L. Đối với số tiền bà góp chung ông L để nhận chuyển nhượng, bà không có tranh chấp, thống nhất để ông L đứng ra giải quyết. Bà Minh xác Đ3 bà T, ông N chuyển nhượng hai thửa đất này, khi chuyển nhượng xong, bà T và ông N còn gửi lại bà M giữ hộ một bộ trường kỷ, tượng Phật và két sắt, do nhà bà T chưa làm xong. Đến 3 tháng sau, ông N có thuê xe chở két sắt về nhà, còn bộ trường kỷ và tượng Phật vẫn còn. Bà M không đồng ý với ý kiến của bà N1 là bà N1 chỉ nhận ủy quyền ngôi thất để ở và sử dụng chứ không có bán. Bà T, ông N biết và đã chuyển nhượng phần đất có ngôi thất cho ông L.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Thị Hồng Đ1 trình bày: Bà Đ1 đang sinh sống trong ngôi thất. Phần đất tranh chấp do ông L, bà M mua của bà T, ông N để làm nơi tu tập và nơi ở cho các ni cô, trong đó có bà H2, bà Đ1. Bà Đ1 yêu cầu giải quyết vắng mặt các cấp tố tụng của Toà án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Ngọc H2 trình bày: Bà H2 đang sinh sống trong ngôi thất. Phần đất tranh chấp do ông L, bà M mua của bà T, ông N để làm nơi tu tập và nơi ở cho các ni cô, trong đó có bà H2, bà Đ1. Bà H2 yêu cầu giải quyết vắng mặt tại các cấp tố tụng của Toà án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 160/2024/DS-ST ngày 09 tháng 10 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Cần Giuộc đã tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu của ông Trần Thanh N, bà Dương Thị T đối với ông Bùi Thanh L yêu cầu tuyên bố vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau:
   • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 10/01/2018 giữa bên chuyển nhượng ông Trần Thanh N, bà Dương Thị T có đại diện là bà Võ Thị Kim N1, bên nhận chuyển nhượng là ông Bùi Thanh L đối với thửa đất 892, tờ bản đồ 12, tại ấp H, xã T, (nay là khu phố H, thị trấn C), huyện C, diện tích 138,5m², loại đất ở nông thôn. Nhà ở riêng lẻ, diện tích xây dựng là 138,1m² nhà cấp 4. Hợp đồng có số công chứng là 0164, quyển số 01/2018-TP/CC-SCC/HĐGD lập tại Văn phòng C1;
   • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/01/2018 giữa bên chuyển nhượng ông Trần Thanh N, bà Dương Thị T có đại diện là bà Võ Thị Kim N1, bên nhận chuyển nhượng là ông Bùi Thanh L đối với thửa đất 399, tờ bản đồ số 12, diện tích 101,5m² loại đất ở ở nông thôn, tại ấp H, xã T, (nay là khu phố H, thị trấn C), huyện C hợp đồng có số công chứng 0162, quyển số 01/2018-TP/CC-SCC/HĐGD lập tại Văn phòng C1.
2. Kể từ ngày bản án này có hiệu lực pháp luật thì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 04/2019/QĐ-ADBPKCTT ngày 22/3/2019 của Tòa án nhân dân huyện Cần Giuộc trong quá trình giải quyết vụ án bị hủy bỏ. Sau khi Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 04/2019/QĐ-ADBPKCTT ngày 22/3/2019 bị hủy bỏ, ông Trần Thanh N nhận lại số tiền nộp bảo đảm là 95.000.000 đồng tại Ngân hàng N4 chi nhánh huyện C nộp ngày 22/3/2019.
3. Chi phí đo đạc định giá, thẩm định tại chỗ là 9.800.000 đồng tại cấp sơ thẩm lần 1 và 5.700.000 đồng tại cấp sơ thẩm lần 2. Bà T, ông N phải chịu và đã nộp đủ 11.000.000 đồng. Bà T, ông N có trách nhiệm liên đới trả lại cho ông L 4.500.000 đồng.

   Kể từ ngày có đơn thi hành án cho đến khi thi hành án xong, khoản tiền trên hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

4. Về án phí:

   Theo văn bản số 247 ngày 13/3/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Giuộc xác nhận thì ông Bùi Thanh L đã nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai số 2481 ngày 06/7/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Giuộc vào ngày 25/02/2021.

   Ông N, bà T liên đới chịu 600.000 đồng án phí sơ thẩm.

Ngày 16/02/2020, Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Giuộc đã thực hiện khấu trừ kết chuyển khoản tiền 600.000 đồng qua thu tiền án phí sơ thẩm đối với các biên lai số 9760 và 9761 ngày 19/02/2019 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Giuộc. Ông N, bà T không nộp thêm án phí.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo; quyền, nghĩa vụ và thời hiệu thi hành án.

Ngày 20/10/2024, nguyên đơn ông Trần Thanh N và bà Dương Thị T kháng cáo toàn Bản án dân sự sơ thẩm số 160/2024/DS-ST ngày 09 tháng 10 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Cần Giuộc.

Tại phiên tòa các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo.

Phần tranh luận:

Bà T trình bày: Bên ông L trình bày bà T không làm hợp đồng chuyển nhượng mà làm hợp đồng ủy quyền để trốn thuế là không đúng, thực tế ông L mới là người trốn thuế. Ông L khai mua đất ngay tình, nhưng thực tế ông Lụa là người không ngay tình, giữa bà T, ông N với ông L trước đây cũng thân quen, nhưng sau đó giữa bà T, ông N với ông L đã mất lòng cũng liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng ngôi thất (phần nhà đất tranh chấp) nên ông L đã bán lại phần quyền sở hữu nhà đất này lại cho ông N, bà T. Bà T không có ý định bán nhà đất vì phía sau phần đất tranh chấp còn đất của bà T, nếu bán thì bà T không có lối đi ra đất phía sau. Bà N1 và bà M là người quen của ông L, bà T không quen biết bà N1 và bà M, bà T chỉ biết bà T2. Bà T chỉ ủy quyền cho bà N1 quản lý, sử dụng nhà để ở không được ủy quyền cho ai hết, nếu sau này không ở phải ủy quyền lại cho vợ chồng bà T với giá 950.000.000 đồng, không được tính theo giá thị trường. Bà M không liên quan gì đến nhà đất này. Bà T chỉ nhận số tiền 950.000.000 đồng từ bà N1 và bà N1 cho biết số tiền 950.000.000 đồng do bà N1 “dành dụm”, tiết kiệm được.

Luật sư H là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông N và bà T trình bày:

Việc tranh chấp giữa ông N, bà T với ông L đã được Tòa án nhân dân huyện Cần Giuộc và Tòa án nhân dân tỉnh Long An xét xử sơ thẩm và phúc thẩm, tuy nhiên sau khi xét xử phúc thẩm ông N và bà T không đồng ý với bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Long An nên đã khiếu nại theo thủ tục Giám đốc thẩm. Tại Quyết định Giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm do đánh giá chứng cứ không đúng và có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Ông L đã khiếu nại quyết định Giám đốc thẩm và Tòa án nhân dân tối cao đã có văn bản trả lời không chấp nhận khiếu nại của ông L. Như vậy, Quyết định Giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh là có căn cứ và định hướng giải quyết vụ án. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết lại vụ án nhưng không tuân thủ các nhận định của Quyết định Giám đốc thẩm là vi phạm nghiêm trọng quy định của Hiến pháp và pháp luật. Do đó, đề nghị chấp nhận kháng cáo của bà T và ông N, sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T và ông N.

Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 07/3/2025 bà T yêu cầu giám định các chữ số ngày “10” tháng “01” năm “2018” tại trang 1 của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng số 0164 ngày 10/01/2018 và yêu cầu xem xét lại việc ủy quyền của ông L cho ông D trong biên bản lập tại Ủy ban nhân dân xã T ngày 06/11/2018.

Ông H1 là người đại diện theo ủy quyền của ông L trình bày: Luật sư của bà T đề nghị xét xử theo tinh thần của Quyết định Giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và cho rằng hợp đồng ủy quyền giữa bà T, ông N với bà N1 được công chứng tại Văn phòng C1 ngày 29/12/2017 là vô hiệu do trái với ý chí của bà T, ông N đã được hai bên thỏa thuận trong tờ cam kết ngày 29/12/2017. Tuy nhiên, tờ cam kết ngày 29/12/2017 giữa bà N1 với bà T, ông N là có sự gian dối, không được chứng thực hoặc công chứng nên không thể xác định tờ cam kết này được lập vào ngày 29/12/2017 trước khi công chứng hợp đồng ủy quyền. Bà T không yêu cầu vô hiệu hợp đồng ủy quyền giữa bà T, ông N với bà N1, bà T chỉ yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng do bà N1 đại diện cho bà T, ông N chuyển nhượng nhà đất cho ông L, nhưng hợp đồng chuyển nhượng này là dựa trên cơ sở của hợp đồng ủy quyền giữa bà T, ông L với bà N1 được công chứng hợp pháp nên không có căn cứ tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà T đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng là 950.000.000 đồng tương đương với giá trị nhà đất tại thời điểm chuyển nhượng, bà T cho rằng nhận 950.000.000 đồng từ bà N1 để làm tin là không phù hợp thực tế. Bà T trình bày số tiền 950.000.000 đồng do bà N1 giao cho bà T là tiền do bà N1 “dành dụm” là không đúng vì các lần xử trước đó bà N1 trình bày số tiền này là của ông L đưa cho bà N1 để mua nhà đất. Ông L đã trả đủ tiền cho bà T và đã nhận nhà đất sử dụng từ năm 2018 đến nay, do đó án sơ thẩm bác yêu cầu của bà T, ông N là có căn cứ. Đề nghị, không chấp nhận kháng cáo của bà T và ông N, giữ y án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu ý kiến:

Về tính hợp lệ của kháng cáo: Đơn kháng cáo của ông Trần Thanh N và bà Dương Thị T trong hạn luật định nên vụ án được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Về chấp hành pháp luật: Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng những quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng pháp luật.

Về giải quyết yêu cầu kháng cáo của ông Trần Thanh N và bà Dương Thị T:

Ngoài việc lập hợp đồng uỷ quyền giữa ông N, bà T với bà N1 được công chứng thì giữa bà T, ông N với bà N1 có lập tờ cam kết ngày 29/12/2017, theo tờ cam kết này thì bà N1 “cam kết nhận uỷ quyền ngôi thất là ở và quản lý sử dụng nơi đây để dẫn dắt bà con nơi đây biết đạo pháp nếu sau này bà N1 có nơi nào thuận tiện thì bà uỷ quyền ngôi thất lại cho vợ, chồng ông N, bà T, không uỷ quyền lại cho ai hết và với giá 950.000.000 đồng như hiện tại bà đưa cho cô T, không được tính theo giá thị trường vì hiện tại cô T không có tính theo giá thị trường”. Như vậy, hợp đồng ủy quyền ngày 29/12/2017 tại Văn phòng C1 cho bà N1 được quyền nhân danh và thay mặt bên ông N, bà T chuyển nhượng, bán, tặng cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại thửa đất số 892 và quyền sử dụng đất thửa 399 từng tờ bản đồ số 12, tại ấp H, xã T, huyện C, tỉnh Long An như bà N1 đã ủy quyền là 10 năm là không đúng với ý chí của ông N, bà T cũng như bà N1. Mục đích của bà T ủy quyền nhà đất cho bà N1 để bà N1 trông coi, quản lý ngôi nhà và đất của bà T và bà N1 đã đưa cho bà T 950.000.000 đồng để xây dựng nhà ở cho người tu đến ở.

Năm 2017, bà N1 là bệnh nhân được ông L trị bệnh và ở lại nhà của ông N, bà T. Ông L không muốn trực tiếp thỏa thuận với ông N, bà T mà phải thông qua bà N1 nhận chuyển nhượng nhà đất của bà T được thể hiện tại lời khai của bà N1 ngày 18/3/2019 là ông L đưa cho bà N1 số tiền 950.000.000 đồng trước ngày 29/12/2017 và bà N1 đã giao số tiền này cho ông N, bà T vào ngày 29/12/2017, chứng việc giao tiền giữa ông L cho bà N1 tiền là 950.000.000 đồng không có văn bản thể hiện cụ thể. Ông L trình bày là tiền mua nhà và đất của bà T, ông N. Tại điểm b khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự là “chủ thể tham gia giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện”, đây là 01 trong 03 điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Về ngày tháng năm xác lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 399 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một bên chuyển nhượng ông N, bà T, ông N do bà N1 đại diện bên nhận chuyển nhượng là ông L đối với thửa đất 399 diện tích 101,5m² đất thổ, ngày xác lập chuyển nhượng là ngày 29/11/2017 tại Văn phòng C1 có nghĩa là trước thời điểm ông N, bà T ủy quyền cho bà N1 01 tháng lời chứng của Công chứng viên ghi ngày 29/12/2017, số công chứng 0815. Các bên giao kết đã đọc lại toàn bộ dự thảo của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này, đồng ý toàn bộ nội dung dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này trước mặt Công chứng viên. Nhưng trong hợp đồng hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/01/2018 thì ghi hai bên đồng ý hủy bỏ toàn bộ nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng C1 chứng nhận ngày 29/12/2017 số công chứng là 0815, như vậy có nghĩa là hủy bỏ hợp đồng ngày 29/12/2017 thì hợp đồng ngày 29/11/2017 vẫn có hiệu lực và lợi ích hợp pháp cho ông N và bà T trình bày. Chưa được đại diện cho ông N, bà T. Bên bị đơn cho rằng hợp đồng do giá chuyển nhượng để trong hợp đồng là không phù hợp với thực tế vì tổng giá trị chuyển nhượng hai thửa đất có luôn nhà thì trong hợp đồng là 800.000.000 đồng, thấp hơn số tiền ông L đưa cho bà N1, về ngày xác lập hợp đồng chuyển nhượng thì hợp đồng ngày 29/11/2017 còn hiệu lực thì ngày 10/01/2018 các bên ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 399 lại thì cũng không đúng theo quy định của pháp luật. Do đó hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 399 ngày 10/01/2018 là không có sự xác lập của bên chuyển nhượng của ông N, bà T do bà N1 đại diện nên không có hiệu lực.

Về ngày tháng năm xác lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 892 trên đất có nhà thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một bên chuyển nhượng ông N, bà T, do bà N1 đại diện bên nhận chuyển nhượng là ông L đối với thửa đất 892 diện tích 138,5m² trên đó có nhà ở, diện tích xây dựng là 138,1m², ngày xác lập là ngày 10/01/2018, ngày công chứng là ngày 10/01/2018, số công chứng là 0164 quyển số 01/2018-TP/CC-SCC/HĐGD. Qua đối chiếu với bản sao lưu tại Văn phòng C1 và bản chính (có chữ ký của đương sự) mà ông L lưu giữ và cung cấp cho Tòa án thì các chữ số “10”; “01” và “8” trong cụm từ ngày 10 tháng 01 năm 2018; các chữ số trên bị chỉnh sửa bằng cách dùng bút bi viết đè lên các chữ số được đánh máy vi tính là ngày 29/12/2017. Theo lời khai ngày 18/3/2019 của bà N1, bà N1 chỉ đến Văn phòng C1 một lần, ông L khai khi hòa giải ngày 13/02/2020 ông L không nhớ ngày tháng cụ thể đến Văn phòng C1, ông L đi 01 lần và trước khi ký tên ông L được Công chứng viên đọc và ông L có xem lại hợp đồng. Như vậy, theo lời khai của ông L và bà N1 thì việc hủy bỏ hợp đồng và xác lập hợp đồng chuyển nhượng lại ngày 10/01/2018 không có lập tại Văn phòng C1, bởi vì nếu có lập tại Văn phòng Công chứng thì không có các hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất 892 và 399 ngày 10/01/2018 bị xóa ngày 29/12/2017 để sửa lại ngày 10/01/2018 và các hợp đồng này được phô tô đóng dấu công chứng và làm căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L các thửa đất 892 và 399 vào ngày 26/01/2018. Do đó căn cứ Điều 43 thời hạn công chứng, Điều 44 địa điểm công chứng Luật Công chứng năm 2014 thì trường hợp của ông N, bà T, bà N1 và ông L phải thực hiện tại trụ sở của Văn phòng C1. Điều 45 của Luật công chứng “chữ viết trong văn bản công chứng phải rõ ràng, dễ đọc, không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, không được viết xen dòng, viết đè dòng, không được tẩy xóa, không được để trống, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Thời điểm công chứng phải được ghi cả ngày, tháng, năm; có thể ghi giờ, phút nêu người yêu cầu công chứng đề nghị hoặc công chứng viên thấy cần thiết. Các con số phải được ghi cả bằng số và bằng chữ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Đối chiếu các quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 10/01/2018 có số công chứng 0164 vi phạm Điều 45 của Luật Công chứng năm 2014.

Xét thấy chủ thể trong trong hợp đồng là ông Trần Thanh N, bà Dương Thị T do bà Võ Thị Kim N1 đại diện là không tự nguyện, xác định các đương sự một bên là ông N, bà T do bà N1 đại diện không có tham gia xác lập các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhà ở tại thửa đất 892 và 399 với ông Bùi Thanh L vào ngày 10/01/2018 tại Văn phòng C1. Như vậy hợp đồng vi phạm về điều kiện chủ thể ngay từ khi xác lập như đại diện của nguyên đơn trình bày có căn cứ.

Do đó, Bản án sơ thẩm tuyên không chấp nhận yêu cầu của ông Trần Thanh N, bà Dương Thị T đối với ông Bùi Thanh L về việc tuyên bố các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu là chưa phù hợp chứng cứ của vụ án.

Đề nghị chấp nhận kháng cáo của ông Trần Thanh N, bà Dương Thị Tuyết . Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Tòa án cấp sơ thẩm xác định thẩm quyền Tòa án giải quyết, quan hệ pháp luật tranh chấp, người tham gia tố tụng và xét xử theo trình tự sơ thẩm là phù hợp với quy định tại Điều 26, 35, 39, 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, bản án sơ thẩm đảm bảo thủ tục tố tụng.

Đương sự vắng mặt, nhưng có đơn xin xét xử vắng mặt, căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vụ án.

[2] Về việc giải quyết yêu cầu kháng cáo của bà T và ông N đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng bà Dương Thị T, ông Trần Thanh N có người đại diện theo ủy quyền là bà Võ Thị Kim N1 với bên nhận chuyển nhượng là ông Bùi Thanh L ngày 10/01/2018 có số công chứng là 0164, 0162, quyển số 01/2018-TP/CC-SCC/HĐGD lập tại Văn phòng C1.

[2.1] Bà T và đại diện Viện kiểm sát tỉnh Long An cho rằng ngoài hợp đồng uỷ quyền giữa ông N, bà T với bà N1 được công chứng số 016406, quyển số 17TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1, Thành phố Hồ Chí Minh ký ngày 29/12/2017 thì giữa bà T, ông N với bà N1 có lập tờ cam kết ngày 29/12/2017, theo tờ cam kết này thì bà N1 “cam kết nhận uỷ quyền ngôi thất là ở và quản lý sử dụng nơi đây để dẫn dắt bà con nơi đây biết đạo pháp nếu sau này bà N1 có nơi nào thuận tiện thì bà uỷ quyền ngôi thất lại cho vợ, chồng ông N, bà T, không uỷ quyền lại cho ai hết và với giá 950.000.000 đồng như hiện tại bà đưa cho cô T, không được tính theo giá thị trường vì hiện tại cô T không có tính theo giá thị trường”. Như vậy, hợp đồng ủy quyền ngày 29/12/2017 được công chứng tại Văn phòng C1 thì bà N1 được quyền nhân danh và thay mặt bên ông N, bà T chuyển nhượng, bán, tặng cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại thửa đất số 892 và quyền sử dụng đất thửa đất 399 cùng tờ bản đồ số 12, tại ấp H, xã T, huyện C, tỉnh Long An là không đúng với ý chí của ông N, bà T cũng như bà N1. Xét thấy:

[2.1.1] Quá trình giải quyết vụ án bà N1, bà T xác định thời điểm ký “tờ cam kết” ngày 29/12/2017 tại nhà bà T, lúc đó có mặt bà T, bà N1, bà M, không có mặt ông N. Nhưng “Tờ cam kết” ngày 29/12/2017 lại có chữ ký của ông N. Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 28/02/2025 bà T trình bày ngày 29/12/2017 bà N1, bà M đến nhà bà T để cùng nhau đến Văn phòng C1 làm hợp đồng ủy quyền. Trước khi đến Văn phòng Công chứng để công chứng hợp đồng ủy quyền thì tại nhà bà T, bà T có lập tờ cam kết lúc đó có mặt bà T, bà N1, bà M, không có mặt ông N, bà T và bà N1 cùng ký vào tờ cam kết xong thì ông N ở nhà cạnh bên qua ký sau, bà M không ký và cũng không biết gì về tờ cam kết. Còn bà N1 trình bày bà T đánh máy sẵn tờ cam kết đem xuống cho bà N1 ký, ông Nhật K1 sau. Sau đó bà N1 lại trình bày là ký tờ cam kết tại nhà bà T trước khi đến Văn phòng Công chứng. Như vậy, lời trình bày của bà T và bà Ngọc bất N3 về thời gian, địa điểm ký tờ cam kết. Mặt khác, bà M trình bày ngày 29/12/2017 khi bà M, bà N1 đến nhà bà T thì tại nhà bà T giữa bà N1 và bà T không ký bất kỳ giấy tờ nào, hoàn toàn không có tờ cam kết ký tại nhà như bà T và bà N1 trình bày. Hơn nữa, “tờ cam kết” này không được công chứng hoặc chứng thực nên không có căn cứ xác định tờ cam kết này được lập trước khi bà N1 với bà T, ông N công chứng hợp đồng ủy quyền nên không thể căn cứ vào “tờ cam kết” này làm cơ sở giải quyết vụ án. Từ đó, không có căn cứ cho rằng hợp đồng ủy quyền số công chứng ngày 29/12/2017 là trái với ý chí của bà T, ông N và bà N1.

[2.1.2] Bà T cho rằng khi ký Hợp đồng ủy quyền số 016406, quyển số 17TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1, Thành phố Hồ Chí Minh ký ngày 29/12/2017 bà không có đọc lại nội dung. Tuy nhiên, trong hợp đồng ủy quyền có chữ viết, chữ ký của bà T và ông N ghi “chúng tôi đã đọc và đồng ý”. Bà N1 trình bày có đọc lại nội dung ủy quyền trước khi ký tên. Văn phòng C1 có văn bản trình bày trước khi ký hợp đồng ủy quyền các bên đã đọc lại nội dung và ghi rõ đã đọc và đồng ý, đồng thời bà M là người có mặt tại Văn phòng C1 cũng trình bày các bên đã được đọc lại và bên A, bên B đồng ý ký tên. Do đó, bà T cho rằng hợp đồng ủy quyền được công chứng không đúng với ý chí của bà là không có cơ sở. Thời điểm xác lập Hợp đồng ủy quyền các chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự; chủ thể hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, đảm bảo hình thức nên phát sinh hiệu lực kể từ khi được công chứng.

[2.2] Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An cho rằng khi bà T, ông N do N1 đại diện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng hai thửa đất cho ông L là không hoàn toàn tự nguyện, đây là nhận định không khách quan, không phù hợp với các chứng cứ có trong hồ và được xem xét đánh giá tại phần [2.1.1] và phần [2.1.2] nên đại diện Viện kiểm sát cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 10/8/2018 không đủ điều kiện phát sinh hiệu lực do chủ thể giao kết không tự nguyện là không có căn cứ.

[2.3] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng bà T, ông N do bà N1 đại diện theo ủy quyền với bên nhận chuyển nhượng là ông L ký ngày 10/01/2018 số công chứng 0164 ngày 10/01/2018 mặc dù tại trang 1 của hợp đồng có sửa chữa bằng bút bi tại mục ngày, tháng, năm và không đóng dấu vào nơi sửa chữa tuy có vi phạm Điều 45, Điều 48 Luật Công chứng. Mặc dù có chỉnh sửa về ngày tháng năm ở trang 1, nhưng tại trang số 4, dòng ghi ngày tháng năm bằng chữ và số trùng khớp với ngày chỉnh sửa bằng bút bi. Đồng thời các bên xác lập giao dịch cũng đã ký tên xác nhận vào từng trang của hợp đồng, thời điểm xác lập giao dịch các chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự; chủ thể hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, đảm bảo hình thức, thời điểm bà N1 đại diện cho bà T và ông Nhật ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông L thì hợp đồng ủy quyền số 016406, quyển số 17TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1, Thành phố Hồ Chí Minh công chứng ngày 29/12/2017 vẫn đang có hiệu lực, không bị vô hiệu hoặc hủy bỏ. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất giữa bà T và ông N do bà N1 đại diện với ông L ngày 10/01/2018 có số công chứng là 0164, quyển số 01/2018-TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng xông chứng Trần Văn C có hiệu lực pháp luật.

[2.4] Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 0815, thửa 399, tại trang 01 của hợp đồng ghi ngày 29/11/2017 tại Văn phòng Công chứng Trần Văn C, nhưng phần công chứng của công công chứng viên ghi rõ ngày tháng năm bằng số và bằng chữ là 29/12/2017. Tuy nhiên, đến ngày 10/01/2018 các bên đã thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng có số công chứng 0815 ngày 29/12/2017. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất số 399 không còn hiệu lực như nhận định của đại diện Viện kiểm sát.

[2.5] Ngày 10/01/2018 giữa bà T với ông N do bà N1 đại diện theo ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 399 cho ông L, hợp đồng chuyển nhượng này được công chứng số 0162 ngày 10/01/2018, tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng này thì hợp đồng ủy quyền giữa bà T, ông N với bà N1 vẫn đang còn hiệu lực, hình thức hợp đồng đảm bảo quy định của pháp luật nên phát sinh hiệu kể từ khi được công chứng.

[2.6] Đại diện Viện kiểm sát cho rằng chủ thể trong hợp đồng là ông Trần Thanh N, bà Dương Thị T do bà Võ Thị Kim N1 đại diện là không tự nguyện, xác định các đương sự một bên là ông N, bà T do bà N1 đại diện không có tham gia xác lập các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhà ở tại thửa đất 892 và 399 với ông Bùi Thanh L vào ngày 10/01/2018 tại Văn phòng C1 là không khách quan, không phù hợp với các chứng cứ có trong hồ sơ và và được xem xét đánh giá tại phần từ [2.1.1] đến phần [2.5].

[2.7] Quá trình giải quyết vụ án các bên thừa nhận ông L đã quản lý, sử dụng nhà đất từ năm 2018 đến nay và làm nơi tu tập tại gia. Bà T cũng thừa nhận có nhận của bà N1 số tiền 950.000.000 đồng. Bà N1 xác định số tiền 950.000.000 đồng là của ông L đưa để mua nhà đất. Chứng thư thẩm định giá ngày 14/9/2019 kết luận giá trị quyền sử dụng đất thửa số 892 và 399 tại thời điểm định giá là 967.200.000 đồng. Thấy rằng giá trị của thửa 892 và thửa số 399 được định giá tương đương với số tiền 950.000.000 đồng mà bà N1 đã giao cho ông N, bà T vào năm 2017. Bà T và bà N1 trình bày đây là số tiền bà N1 đưa cho bà T để làm tin, để bà N1 để quản lý, sử dụng nhà đất là không phù hợp thực tế. Do đó, có cơ sở xác định số tiền 950.000.000 đồng là tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông L đã trả đủ tiền cho bà T, ông N thông qua bà N1 và ông L đã nhận nhà đất sử dụng từ năm 2018 đến nay. Ngày 26/01/2018 ông L được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất 892 và thửa 399 là dựa trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký ngày 10/01/2018 có số công chứng là 0162 và 0164 ngày 10/01/2018. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà T, ông N do bà N1 đại diện ủy quyền với ông L đã hoàn tất về mặt hình thức, nội dung bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã nhận đất sử dụng từ năm 2018 đến nay.

[2.8] Trong quá trình giải quyết vụ án bà M trình bày trong số tiền 950.000.000 đồng trả cho bà T thì bà M có góp vào 480.000.000 đồng, tuy nhiên giữa bà M và ông L không tranh chấp.

[2.9] Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 07/3/2025 bà T đề nghị giám định các chữ số ghi ngày “10” tháng “01” năm “2018” tại trang 1 của hợp đồng chuyển nhượng ngày 10/01/2018 có số công chứng 0164. Xét thấy yêu cầu này của bà T là không cần thiết vì tại trang 4 của hợp đồng đã có ghi đầy đủ chữ và số của ngày tháng năm công chứng. Đồng thời bà T yêu cầu xem xét lại giấy ủy quyền của ông L ủy quyền cho ông D trong biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã T. Tuy nhiên, các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phải tranh chấp quyền sử dụng đất nên không cần thiết phải thông qua thủ tục hòa giải tại cơ sở, biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân chỉ mang tính chất tham khảo.

[2.10] Từ những nhận định trên án sơ thẩm tuyên xử bác yêu cầu khởi kiện của bà T và ông N về việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T, ông N do bà N1 đại diện với ông L được xác lập ngày 10/01/2018 có số công chứng là 0164, 0162, quyển số 01/2018-TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C1 là có căn cứ, vì vậy không chấp nhận kháng cáo của bà T và ông N, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Phát biểu của Kiểm sát viên không phù hợp với những chứng cứ và nhận định trên nên không được chấp nhận.

[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà T và ông N mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự và Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà T và ông N;

Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 160/2024/DS-ST ngày 09 tháng 10 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 227, 228, 296, 271, 273, 138, 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Các Điều 117, 118, 119, 132, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu của ông Trần Thanh N và bà Dương Thị T đối với ông Bùi Thanh L về việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau:
   • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 10/01/2018 giữa bên chuyển nhượng ông Trần Thanh N, bà Dương Thị T có đại diện là bà Võ Thị Kim N1 với bên nhận chuyển nhượng là ông Bùi Thanh L đối với thửa đất 892, tờ bản đồ 12, tại ấp H, xã T, (nay là khu phố H, thị trấn C), huyện C, diện tích 138,5m², loại đất ở nông thôn. Nhà ở riêng lẻ, diện tích xây dựng là 138,1m² nhà cấp 4. Hợp đồng có số công chứng là 0164, quyển số 01/2018-TP/CC-SCC/HĐGD lập tại Văn phòng C1;
   • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/01/2018 giữa bên chuyển nhượng ông Trần Thanh N, bà Dương Thị T có đại diện là bà Võ Thị Kim N1 với bên nhận chuyển nhượng là ông Bùi Thanh L đối với thửa đất 399, tờ bản đồ số 12, diện tích 101,5m² loại đất ở ở nông thôn, tại ấp H, xã T, (nay là khu phố H, thị trấn C), huyện C, hợp đồng có số công chứng 0162, quyển số 01/2018-TP/CC-SCC/HĐGD lập tại Văn phòng C1.
2. Kể từ ngày bản án này có hiệu lực pháp luật thì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 04/2019/QĐ-ADBPKCTT ngày 22/3/2019 của Tòa án nhân dân huyện Cần Giuộc bị hủy bỏ. Sau khi Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 04/2019/QĐ-ADBPKCTT ngày 22/3/2019 bị hủy bỏ, ông Trần Thanh N được nhận lại số tiền nộp bảo đảm là 95.000.000 đồng tại Ngân hàng N4 chi nhánh huyện C nộp ngày 22/3/2019.
3. Chi phí đo đạc định giá, thẩm định tại chỗ là 9.800.000 đồng tại cấp sơ thẩm lần 1 và 5.700.000 đồng tại cấp sơ thẩm lần 2. Bà T, ông N phải chịu và đã nộp đủ 11.000.000 đồng. Bà T, ông N có trách nhiệm liên đới trả lại cho ông L 4.500.000 đồng.

   Kể từ ngày có đơn thi hành án cho đến khi thi hành án xong, khoản tiền trên hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

   Theo văn bản số 247 ngày 13/3/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Giuộc xác nhận ông Bùi Thanh L đã nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai số 2481 ngày 06/7/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Giuộc vào ngày 25/02/2021.

   Ông Trần Thanh N, bà Dương Thị T phải liên đới chịu 600.000 đồng án phí sơ thẩm.

   Ngày 16/02/2020, Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Giuộc đã thực hiện khấu trừ kết chuyển khoản tiền 600.000 đồng qua thu tiền án phí sơ thẩm đối với các biên lai số 9760 và 9761 ngày 19/02/2019 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Giuộc. Ông N, bà T không nộp thêm án phí dân sự sơ thẩm.

5. Về án phí dân sự phúc thẩm: bà Dương Thị T và ông Trần Thanh N mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được khấu trừ vào 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm bà T và ông N đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0013528 và 0013529 cùng ngày 21/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.
6. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.