TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
	Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 194/2024/DS-PT
Ngày: 17-7-2024
V/v: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trương Thị Thảo.

Các thẩm phán: Ông Trần Vĩnh Yên.

Bà Đỗ Thị Nhung.

Thư ký phiên tòa: Bà Đinh Trần Ngọc Phương Trang – Thư ký Tòa án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa:

Ông Nguyễn Đình Thắng – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 16 và 17 tháng 7 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 121/2024/TLPT-DS ngày 05 tháng 4 năm 2024 về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2024/DS-ST ngày 02-01-2024 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 129/2024/QĐ-PT ngày 11 tháng 4 năm 2024, giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Bà Lê Thị T, sinh năm 1974.(có mặt)
• Địa chỉ: Số A, ấp B, xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai.
• - Bị đơn: Ông Tống L, sinh năm 1954.
• Địa chỉ: Số D, ấp G, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
• Người đại diện theo ủy quyền của ông L (Theo văn bản ủy quyền ngày 08/01/2020): Bà Vũ Thị N, sinh năm 1954; địa chỉ: Số D, ấp G, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.(có mặt)
• Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Tống L: Luật sư Đào Bảo C – Đoàn luật sư tỉnh Đ.(có mặt)
• - Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Vũ Thị N, sinh năm 1954.
2. Địa chỉ: Số D, ấp G, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
3. Chị Lê Thị Thùy N1, sinh năm: 1997.
4. Người đại diện theo ủy quyền của chị N1: Bà Lê Thị T, sinh năm 1974; địa chỉ: Số A, ấp B, xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện vào ngày 18/11/2019, bản tự khai và lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa của nguyên đơn bà Lê Thị T:

Thông qua sự giới thiệu của ông Nguyễn Thanh S, bà đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Tống L và bà Vũ Thị N phần đất có diện tích chiều rộng 4.2m x chiều dài 29m = 121.8m² cùng căn nhà tọa lạc trên đất. Phần đất trên ông L – bà N đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 09/9/2013. Giá trị phần đất hai bên thỏa thuận chuyển nhượng là 650.000.000 đồng.

Ngày 23/9/2019, bà đã đặt cọc cho ông L – bà N số tiền 50.000.000 đồng và chiều cùng ngày do ông L yêu cầu nên bà đã giao thêm cho ông L số tiền 100.000.000 đồng.

Ngày 25/9/2019, bà tiếp tục thanh toán cho ông L số tiền 450.000.000 đồng, tổng cộng số tiền bà đã thanh toán cho ông L – bà N là 600.000.000 đồng. Giữa bà và ông L có ký với nhau giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền cọc, có sự chứng kiến của ông Đinh Minh N2 và ông Nguyễn Thanh S (người làm chứng), đồng thời ông N2 và ông S cũng ký tên vào giấy thỏa thuận ngày 25/9/2019. Số tiền 50.000.000 đồng còn lại hai bên thỏa thuận bà có nghĩa vụ thanh toán cho ông L – bà N sau khi bà nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng phần đất 121.8m² (bà cùng đứng tên đồng sử dụng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với ông L – bà N).

Về thủ tục chuyển quyền sang tên: Theo nội dung ghi trong giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền cọc ngày 25/9/2019 thì bên B là bà có nghĩa vụ làm ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng sử dụng. Tuy nhiên, trên thực tế thì ông L – bà N phải là người chịu trách nhiệm làm thủ tục ra tên bà cùng đứng tên đồng sử dụng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với ông L - bà N, chi phí làm giấy tờ ông L – bà N phải chịu, bà chỉ có có nghĩa vụ thanh toán số tiền 50.000.000 đồng còn lại cho ông L – bà N trong thời hạn 01 tháng tức là vào ngày 25/10/2019 và nếu bà không giao đủ số tiền 50.000.000 đồng trong ngày 25/10/2019 thì sẽ bị mất số tiền 600.000.000 đồng đặt cọc.

Về phía ông L – bà N cũng có nghĩa vụ phải giao cho bà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà đồng sử dụng với ông L – bà N trong thời hạn 01 tháng tức là vào ngày 25/10/2019. Nếu ông L – bà N không giao được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên bà đứng đồng sử dụng với ông L – bà N thì ông L – bà N phải bồi thường gấp đôi số tiền cọc cho bà với số tiền là 1.200.000.000 đồng (600.000.000 đồng x 2 = 1.200.000.000 đồng).

Sau khi ký xong giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà có giao giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu gia đình (bản phô tô) cho ông L – bà N để cả hai làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo bà biết thì người đứng ra làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho ông L – bà N là ông Đinh Minh N2, nhưng sau đó ông Nhật b lại với bà là không làm được còn nguyên nhân như thế nào thì bà không được biết.

Ngày 22/10/2019, ông L – bà N đã giao đất và nhà cho bà quản lý sử dụng và bà cũng đã dọn về sinh sống. Thời gian không nhớ bà và bà N có cùng đến gặp địa chính xã G 3 để hỏi cách thức làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nhưng do chi phí làm giấy tờ tốn nhiều tiền (14.000.000 đồng) nên bà N không đồng ý.

Thời gian không nhớ, bà N có đưa một người đàn ông đến gặp bà và yêu cầu ký tên vào các giấy tờ nói là để đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng nội dung viết trong giấy tờ là bà phải cho đất lại cho con bà N là anh Tống Vũ Cao C1 đứng tên nên bà không đồng ý.

Ngày 30/10/2019, ông L – bà N có soạn 01 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ông L – bà N có cùng ký tên lăn tay. Nội dung hợp đồng thể hiện kéo dài thời gian làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà không chấp nhận và không ký tên vì vậy dẫn đến tranh chấp.

Trong sự việc không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/9/2019, bà xác định bà không có lỗi mà lỗi thuộc về ông L – bà N vì không làm đúng theo thỏa thuận đã giao kết vào ngày 25/9/2019.

Hiện nay giá nhà đất đã tăng lên, theo chứng thư thẩm định giá số 79/2023/TLHĐ-TĐG ngày 24/04/2023 của Công ty cổ phần T2 thì phần diện tích đất cùng với căn nhà trên đất ông L – bà N chuyển nhượng cho bà có giá là 1.897.300.000 đồng, giá đất tăng lên như trên đã gây thiệt hại cho bà.

Do vậy bà yêu cầu Tòa án giải quyết hủy giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền đặt cọc ký ngày 25/9/2019, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy ký ngày 30/10/2019 và yêu cầu ông L – bà N phải bồi thường cho bà số tiền 1.897.300.000 đồng.

Đối với số tiền bà đã bỏ ra sửa nhà thì bà không tranh chấp, không yêu cầu Tòa án giải quyết.

* Theo bà Vũ Thị N - người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án và cũng là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Tống L trình bày:

Về thời gian hai bên thỏa thuận chuyển nhượng phần đất diện tích 121.8m² thuộc một phần thửa đất số 367, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai theo bà T khai là đúng. Thửa đất trên vợ chồng bà đã được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào ngày 09/9/2013. Vợ chồng bà thừa nhận giá chuyển nhượng phần diện tích đất và căn nhà tọa lạc trên đất đúng như bà T trình bày là 650.000.000 đồng, bà T đã đặt cọc cho vợ chồng bà số tiền 600.000.000 đồng, vợ chồng bà cũng đã bàn giao nhà, đất cho bà T và bà T đã dọn vào ở đúng như bà T khai.

Giữa bà T và vợ chồng bà có lập tờ giấy tay với tiêu đề “Giấy thỏa thuận, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền cọc” vào ngày 25/9/2019 (có sự chứng kiến của ông Đinh Minh N2 và ông Nguyễn Thanh S). Số tiền 600.000.000 đồng bà Tâm g cho vợ chồng bà làm nhiều lần và các tờ giấy viết tay nhận tiền trước đó đã được xé bỏ. Do diện tích đất chuyển nhượng cho bà T không đủ điều kiện tách thửa làm sổ riêng nên bà T cũng đồng ý đứng tên đồng sử dụng với vợ chồng bà.

Theo thỏa thuận thì vợ chồng bà có trách nhiệm làm ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên đồng sở hữu, sử dụng nhà đất với bà T và chịu chi phí làm giấy tờ, người đứng ra làm giúp giấy tờ là ông Đinh Minh N2.

Vợ chồng bà đã giao cho ông N2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính); giấy chứng minh nhân dân của vợ chồng bà còn bà T có giao giấy tờ gì cho ông N2 hay không thì vợ chồng bà

không biết. Giữa vợ chồng bà và bà T chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu.

Thời gian không nhớ bà T liên tục gọi điện thúc hối việc làm giấy tờ, bà có trả lời là giấy tờ ông N2 đang làm, sau đó bà có gọi điện cho ông N2 thì ông N2 cũng cho biết là giấy tờ đang nhờ người khác làm. Do bà T cứ yêu cầu làm nhanh nên ông N2 không làm được và ông N2 đã trả lại cho bà toàn bộ giấy tờ và bà T cũng biết việc này.

Thời gian không nhớ bà và bà T có cùng đến UBND xã G 3 gặp cán bộ địa chính để hỏi về cách thức làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T đứng tên đồng sử dụng. Cán bộ địa chính cho biết nếu làm giấy đồng sử dụng là khó nhưng vẫn làm được và nếu muốn nhanh thì bà phải sang tên cho con bà, rồi từ con bà mới làm ra được đồng sử dụng cho bà T. Cán bộ địa chính cho biết phí và thuế phải nộp là 14.000.000 đồng nên bà nói để về bàn bạc lại với ông L. Sau khi về nhà bà gặp được người bạn giới thiệu anh L1 là người làm giấy tờ và chi phí thấp hơn, chỉ có 10.000.000 đồng nên bà đồng ý. Sau đó bà và bà T có đến gặp anh L1 và thống nhất nhờ anh L1 làm thủ tục, do thủ tục phải làm từng bước từ vợ chồng bà sang tên cho con trai sau đó mới làm thủ tục cho bà T đứng đồng sử dụng nên bà T không đồng ý vì cho rằng vợ chồng bà lừa đảo và gây gổ không đồng ý nhận chuyển nhượng đất nữa nên dẫn đến tranh chấp.

Sự việc chuyển nhượng đất không thành vợ chồng bà không có lỗi vì vợ chồng bà vẫn có thiện chí muốn chuyển nhượng đất một cách nhanh nhất cho bà T, nhà và đất cũng đã giao cho bà T quản lý sử dụng, bà T cũng đã vào nhà ở và sửa chữa lại nhà. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp là do bà T thấy thời gian làm giấy tờ kéo dài và khó khăn nên thay đổi ý kiến không đồng ý nhận chuyển nhượng đất nữa. Bá xác định thời hạn 30 ngày không giao sổ đỏ được cho bà T là do khách quan, thời gian làm sổ lâu bà T cũng biết nên nay bà T yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 25/9/2019 và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 30/10/2019 thì vợ chồng bà cũng đồng ý. Vợ chồng bà chỉ đồng ý trả lại cho bà T số tiền cọc 600.000.000 đồng, không đồng ý trả cho bà T số tiền 1.897.300.000 đồng theo bà T yêu cầu. Đối với số tiền vợ chồng bà cho ông S và số tiền cho ông N2 làm giấy tờ thì vợ chồng bà không tranh chấp, không yêu cầu Tòa án giải quyết.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Lê Thị Thùy N1 ủy quyền cho bà Lê Thị T đại diện trình bày:

Chị N1 là con ruột của bà T. Số tiền bỏ ra mua đất của ông L – bà N là tiền của bà T và chị N1 cùng tiết kiệm. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện được nên chị N1 cũng yêu cầu ông L – bà N phải bồi thường thiệt hại cho bà T số tiền 1.897.300.000 đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2024/DS-ST ngày 02-01-2024 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai đã căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 227, Điều 266 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 123, Điều 131, Điều 357, Điều 468, Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa 14.

Tuyên xử:

1. Tuyên hủy giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền cọc ngày 25/9/2019; hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 30/10/2019 giữa bà Lê Thị T và vợ chồng ông Tống L, bà Vũ Thị N.
2. Xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị T về việc “Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất” đối với bị đơn ông Tống L, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Vũ Thị N.
3. Xử buộc vợ chồng ông Tống L, bà Vũ Thị N phải trả cho bà Lê Thị T số tiền 1.248.650.000 đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng, án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 05/01/2024, ông Tống L có đơn kháng cáo bản án trên và đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị T.

* Phát biểu của Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa phúc thẩm:

• - Việc tuân theo pháp luật ở giai đoạn phúc thẩm đã được thực hiện đúng với quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.
• - Về nội dung kháng cáo: Xét thấy nội dung cam kết lập ngày 25/9/2019 giữa bà T và vợ chồng ông Tống L thì việc ra sổ đứng tên đồng sở hữu và thời hạn giao số 01 tháng đã vi phạm điều cấm của luật về điều kiện tách thửa cũng như không đảm bảo về hạn mức đất ở được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 Quyết định số 35 ngày 29/8/2022 của UBND tỉnh Đ. Qua biên bản xác minh ngày 06/6/2022 tại UBND xã G, huyện T thì diện tích đất bà T nhận chuyển nhượng 121.8m² và căn nhà trên đất, thuộc thửa số 367, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai không đủ điều kiện để tách thửa và cũng không đủ điều kiện để đứng tên đồng sở hữu theo quy định của pháp luật.
>

Tại phiên tòa sơ thẩm bà T và bà N đã tự thỏa thuận đồng ý hủy tờ giấy tay “Giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao nhận tiền cọc ngày 25/9/2019” và hủy “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 30/10/2019” nên Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận là đúng .

Việc bà T yêu cầu vợ chồng ông L, bà N phải bồi thường số tiền 1.897.300.000 đồng tương đương với giá trị diện tích nhà, đất là có cơ sở chấp nhận một phần. Bởi lẽ như nhận định trên thì việc không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do khách quan, số tiền bà T đã thanh toán cho vợ chồng bà N, ông L là 600.000.000 đồng hơn 2/3 giá trị hợp đồng, bà T đã nhận nhà và đất và vào ở được một thời gian sau đó không ở nữa, điều đó cho thấy giao dịch giữa bà T và vợ chồng ông L không còn ở giai đoạn đặt cọc của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như nhận định trên, việc không làm được thủ tục tách bộ đăng ký đứng tên đồng sử dụng đất là do bà T và vợ chồng ông L, bà N khi thỏa thuận chuyển nhượng đất không tuân thủ quy định pháp luật làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu. Xét lỗi giữa bà T và vợ chồng ông L, bà N trong hợp đồng chuyển nhượng đất là ngang nhau nên việc bà N chỉ đồng ý trả cho bà T số tiền chuyển nhượng nhà, đất số tiền 600.000.000 đồng là không phù hợp quy định.

Căn cứ theo chứng thư thẩm định giá số 24062104/CT-ĐNI ngày 21/6/2024, diện tích đất 102.3m² và căn nhà trên đất thuộc thửa số 367, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai có giá trị là 1.275.406.000 đồng (gồm quyền sử dụng đất là 1.023.000.000 đồng và công trình xây dựng trên đất là 252.406.000 đồng). Do vậy thiệt hại được xác định như sau: số tiền 1.275.406.000₫ - 600.000.000₫ = 675.406.000đ, đây là phần giá trị gia tăng của quyền sử dụng đất. Như nhận định trên lỗi của các bên là ngang nhau nên mỗi bên phải chịu ½ thiệt hại phần giá trị gia tăng của diện tích đất 102,3m² tương ứng với số tiền là 337.703.000đ nên ông L và bà N phải trả cho bà T số tiền 600.000.000đ + 337.703.000đ = 937.703.000đ là phù hợp.

Từ những phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Tống L và sửa bản án sơ thẩm số 06/2024/DS-ST ngày 02/01/2024 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất về giá đất bồi thường và án phí.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN;

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy:

1. [1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Tống L trong hạn luật định và ông L có đơn xin miễn nộp tiền tạm ứng án phí đúng quy định nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.
2. [2] Về quan hệ pháp luật và tư cách đương sự: Tòa án cấp sơ thẩm xác định đúng và đầy đủ.
3. [3] Về nội dung vụ án và yêu cầu kháng cáo:
   1. Ngày 25/9/2019, bà Lê Thị T nhận chuyển nhượng phần đất diện tích 121,8m² và căn nhà tọa lạc trên đất thuộc thửa đất số 367, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai của vợ chồng ông Tống L và bà Vũ Thị N. Giá đất và nhà hai bên thỏa thuận chuyển nhượng là 650.000.000 đồng, bà T đã đặt cọc cho ông L – bà N số tiền 600.000.000 đồng và ông L – bà N cũng đã bàn giao nhà đất cho bà T quản lý sử dụng. Tuy nhiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện được do không thể làm thủ tục đăng ký cho bà T đứng tên đồng sở hữu, sử dụng nhà và đất nên bà T đã khởi kiện ông L – bà N yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng đặt cọc ký ngày 25/9/2019 và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 30/10/2019 giữa bà T với ông L – bà N, yêu cầu ông L – bà N phải bồi thường cho bà T số tiền 1.897.300.000 đồng (giá trị của 121.8m² đất và nhà theo giá tại Chứng thư thẩm định giá số 120/TĐG-CT ngày 24/4/2023 của Công ty cổ phần T2).
   2. Xét thấy việc thỏa thuận chuyển nhượng phần đất diện tích 121,8m² (diện tích thực tế theo Trích lục và đo hiện trạng thửa đất bản đồ địa chính số 1139/2023 ngày 12/4/2023 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh T3 là 102,3m²) thuộc một phần thửa đất số 367, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai cùng căn nhà tọa lạc trên đất giữa ông Tống L và bà Vũ Thị N với bà Lê Thị T được xác lập trên cơ sở tự nguyện của các bên, chủ thể giao dịch đều có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Phần đất ông L – bà N thỏa thuận chuyển nhượng cho bà T thì ông L – bà N cũng đã được UBND huyện T, tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng vào ngày 09/9/2013. Bà T đã thanh toán cho ông L – bà N số tiền 600.000.000 đồng và ông L – bà N cũng đã bàn giao nhà đất cho bà T quản lý sử dụng. Tuy nhiên, căn cứ theo biên bản xác minh của Tòa án cấp sơ thẩm vào ngày 06/6/2022 tại UBND xã G, huyện T thì phần diện tích đất ông L – bà N chuyển nhượng cho bà T không đủ điều kiện để tách thửa và cũng không đủ điều kiện để đứng tên đồng sử dụng theo quy định của pháp luật. Do vậy, thỏa thuận giữa bà T và ông L – bà N vào ngày 25/9/2019 về việc đứng tên đồng sở hữu, sử dụng nhà đất đã vi phạm điều cấm của pháp luật về điều kiện tách thửa cũng như không đảm bảo về hạn mức đất ở được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 Quyết định số 35 ngày 29/8/2022 của UBND tỉnh Đ. Tại phiên tòa sơ thẩm, bà T và bà N đều thống nhất hủy “Giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao nhận tiền cọc ngày 25/9/2019” và hủy “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 30/10/2019” nên Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận là phù hợp với quy định pháp luật.

3. 3. Do bà T đã thanh toán cho ông L – bà N hơn 2/3 giá trị hợp đồng với số tiền 600.000.000 đồng, bà T cũng đã nhận nhà và đất quản lý sử dụng nên cho thấy giao dịch giữa bà T và ông L – bà N không còn ở giai đoạn đặt cọc. Theo nhận định ở trên, việc không làm được thủ tục cùng đứng tên đồng sử dụng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên đã không tuân thủ theo quy định pháp luật, làm cho hợp đồng bị vô hiệu nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định lỗi của các bên là ngang nhau nhận thấy cũng là phù hợp.

Theo Chứng thư thẩm định giá số 120/TĐG-CT ngày 24/4/2023 của Công ty cổ phần T2 thì phần đất diện tích 102,3m² và căn nhà trên đất thuộc thửa số 367, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai có giá trị là 1.897.300.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm xác định phần giá trị tăng thêm của quyền sử dụng đất và căn nhà trên đất với số tiền 1.297.300.000 đồng (1.897.300.000₫ - 600.000.000₫ = 1.297.300.000đ) là thiệt hại để buộc mỗi bên phải chịu ½ tương ứng với số tiền 648.650.000 đồng và buộc ông L – bà N phải có nghĩa vụ thanh toán lại cho bà T số tiền 1.248.650.000 đồng (600.000.000₫ + 648.650.000đ = 1.248.650.000đ) là không chính xác. Bởi lẽ, bà T chỉ mới thanh toán cho ông L – bà N số tiền 600.000 đồng, tức là chỉ mới thanh toán được 92,31% giá trị tài sản, do cả hai bên đồng có lỗi nên khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì bà T chỉ được bồi thường thiệt hại là ½ chênh lệch giá của 92,31% giá trị tài sản theo giá chứng thư thẩm định giá nêu trên mới là phù hợp vì vậy nên cần sửa bản án sơ thẩm về phần giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Do Chứng thư Thẩm định giá số 120/TĐG-CT ngày 24/4/2023 của Công ty cổ phần T2 tại thời điểm xét xử phúc thẩm đã quá thời hạn 06 tháng nên không còn hiệu lực. Theo yêu cầu của bà N, Tòa án cấp phúc thẩm đã tiến hành thẩm định giá lại tài sản và căn cứ theo Chứng thư Thẩm định giá số 24062104/TĐG-CT ngày 21/6/2024 của Công ty cổ phần T4 thì tổng giá trị cả nhà và đất hiện tại là 1.275.4056000 đồng, vì vậy số tiền bà T được bồi thường thiệt hại là ½ chênh lệch giá của 92,31% giá trị tài sản theo giá chứng thư thẩm định giá trên với số tiền là 288.663.500 đồng (92,31% của số tiền 1.275.406.000₫ là 1.177.327.000đ; 1.177.327.000₫ – 600.000.000đ = 577.327.000đ; 577.327.000₫ : 2 = 288.663.500₫).

Như vậy, tổng số tiền buộc ông L – bà N phải có nghĩa vụ thanh toán lại cho bà T là 888.663.500 đồng (600.000.000 đồng hoàn trả và 288.663.500 đồng bồi thường thiệt hại).

Đối với trách nhiệm của bà T về việc giao trả lại tài sản cho ông L – bà N: Do trước khi Tòa án cấp sơ thẩm xét xử, ông L – bà N đã lấy lại nhà đất chuyển nhượng cho bà T nên Tòa án cấp sơ thẩm không buộc bà T phải trả lại nhà đất cho ông L – bà N là phù hợp.

Đối với số tiền bà T đã bỏ ra sửa nhà cũng như số tiền bà N cho ông Nguyễn Thanh S và cho ông N2, do bà T và bà N đều không có tranh chấp nên Tòa án cấp sơ thẩm không đặt ra giải quyết cũng là phù hợp.

• [4] Về chi phí tố tụng: Tổng số tiền chi phí cho việc xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và thẩm định giá tài sản lần 01 là 26.000.000 đồng, Tòa án cấp sơ thẩm xác định lỗi của các bên là ngang nhau nên buộc mỗi bên phải chịu ½, cụ thể bà T phải chịu 13.000.000 đồng, ông L – bà N phải chịu 13.000.000 đồng và buộc ông L – bà N phải chịu toàn bộ số tiền 5.600.000 đồng chi phí cho việc giám định chữ ký là đúng với quy định pháp luật. Do bà T đã nộp tạm ứng hai khoản tiền trên nên Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông L – bà N phải thanh toán lại cho bà T số tiền 18.600.000 đồng là phù hợp. Đối với số tiền 25.000.000 đồng thẩm định giá tài sản lần 02 tại Tòa án cấp phúc thẩm do ông L và bà N tự nguyện chịu nên không đặt ra giải quyết (cả hai đã nộp đủ).
• [5] Về án phí dân sự sơ thẩm:
  1. Đối với bà T: Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà T phải chịu án phí phần yêu cầu không được chấp nhận với số tiền 29.946.000 đồng (án phí có giá ngạch đối với số tiền 648.650.000 đồng) là không đúng theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án nên cần sửa bản án sơ thẩm về phần án phí, cụ thể là bà T không có nghĩa vụ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và giải quyết hoàn trả lại cho bà T số tiền 24.000.000 đồng tạm ứng án án phí đã nộp tại biên lai thu số 0007717 ngày 26/11/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất.
  2. Đối với ông L và bà N: Do cả hai đều là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí nên Tòa án cấp sơ miễn cho ông L và bà N là đúng quy định.
• [6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Miễn cho ông L và bà N do cả hai là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí.
• [7] Phát biểu của luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông L phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.
• [8] Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phù hợp một phần với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận một phần.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Chấp nhận đơn kháng cáo của ông Tống L.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2024/DS-ST ngày 02-01-2024 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai.

Căn cứ Điều 123, 131, 357, 468 và Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án

Tuyên xử:

1. Hủy giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền cọc ngày 25/9/2019 và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 30/10/2019 giữa bà Lê Thị T với ông Tống L và bà Vũ Thị N.
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị T về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với bị đơn ông Tống L và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Vũ Thị N.
3. Buộc ông Tống L và bà Vũ Thị N phải có nghĩa vụ thanh toán lại cho bà Lê Thị T số tiền 888.663.500 đồng (T1 trăm tám mươi tám triệu sáu trăm sáu mươi ba nghìn năm trăm đồng), trong đó số tiền cả hai phải hoàn trả cho bà T là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng) và số tiền cả hai phải bồi thường thiệt hại cho bà T là 288.663.500 đồng (Hai trăm tám mươi tám triệu sáu trăm sáu mươi ba nghìn năm trăm đồng).
4. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Tống L và bà Vũ Thị N phải có nghĩa vụ thanh toán lại cho bà Lê Thị T số tiền 18.600.000 đồng (Mười tám triệu sáu trăm nghìn đồng).
5. Về án phí dân sự sơ thẩm:
   1. Miễn cho ông Tống L và bà Vũ Thị N theo quy định.
   2. Hoàn trả cho bà Lê Thị T số tiền 24.000.000 đồng (Hai mươi bốn triệu đồng) tạm ứng án đã nộp tại biên lai thu số 0007717 ngày 26/11/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thống Nhất.
6. Về án phí dân sự phúc thẩm: Miễn cho ông Tống L và bà Vũ Thị N theo quy định.
7. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
8. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
9. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - Viện kiển sát ND tỉnh Đồng Nai; - Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất; - Chi cục THADS huyện Thống Nhất; - Các đương sự; - Lưu: VT, hồ sơ vụ án.

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trương Thị Thảo