TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 194/2024/DSPT Ngày: 16-5-2024 V/v “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:	Bà Nguyễn Thị Tuyết Loan.
Các Thẩm phán:	Ông Nguyễn Quyến;
	Ông Võ Bảo Anh.

- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Ngọc Thư - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ: Ông Bùi Trung Nam - Kiểm sát viên tham gia phiên toà.

Trong ngày 16 tháng 5 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 560/2023/TLPT- DS ngày 20 tháng 12 năm 2023 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 140/2023/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Thới Lai, bị nguyên đơn kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 22/2024/QĐXXPT-DS ngày 25 tháng 01 năm 2024 và Thông báo dời ngày xét xử số 52/2024/TB-TA ngày 17 tháng 4 năm 2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Huỳnh Văn M, sinh năm 1980; (có mặt)

   Địa chỉ: ấp T, xã T, huyện T, thành phố Cần Thơ.

   Đại diện ủy quyền của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Như Ý, sinh năm 1998; địa chỉ: B T, KDC H, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ. (có mặt)

2. Bị đơn: Bà Huỳnh Thị C, sinh năm 1970; (có mặt)

   Địa chỉ: số B ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Hậu Giang.

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

   Bà Lê Thị Như T, sinh năm 1982; (vắng mặt)

   Địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện T, thành phố Cần Thơ.

4. Người kháng cáo: Ông Huỳnh Văn M là nguyên đơn trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và các lời khai tại Tòa án, nguyên đơn ông Huỳnh Văn M trình bày:

Vào khoảng năm 2009, 2010 ông thuê 03 công đất ruộng của bà C (thửa 917) với giá 3.000.000đồng/công/năm, ông trả tiền thuê đầy đủ cho bà C, đến năm 2014 thì ông nhận chuyển nhượng 01 công đất (thửa 917) của bà C với giá 60.000.000đồng (theo giấy tay ngày 12/6/2014 (âm lịch) do bà C tự viết), theo dự định thì ông chuyển nhượng 03 công nhưng bà C lấy lại 02 công (thuộc thửa 917) để chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị B, ông Huỳnh Văn V. Nay ông yêu cầu bà C tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo đo đạc thực tế phần đất tranh chấp, ông không đồng ý đối với phần trình bày của bà C về việc thuê đất, mọi thỏa thuận và giao tiền là do ông trực tiếp thực hiện với bà C, bà T không liên quan vì ông với bà T đã ly hôn từ năm 2013.

Bị đơn bà Huỳnh Thị C trình bày:

Năm 2010, bà cho bà T (vợ ông M) thuê 03 công đất ruộng (thửa 917) với giá 10.000.000đồng/năm nhưng do bà T khó khăn nên thỏa thuận với bà đến năm 2013 mới trả tiền thuê đất là 40.000.000đồng (04 năm tiền thuê) và đưa trước 20.000.000đồng tiền thuê 02 năm tiếp theo, tổng số tiền 60.000.000đồng. Đầu năm 2016, bà T bỏ đi nên bà lấy lại 02 công (thuộc một phần thửa 917) giao cho bà Nguyễn Thị B thuê (vợ ông Huỳnh Văn V, ông V cũng đang khởi kiện bà), còn lại 01 công (thuộc một phần thửa 917) thì cho ông Huỳnh Văn M thuê tiếp, từ năm 2016 đến năm 2020 thì ông M đã trả tiền thuê cho bà 3.500.000đồng/công/năm, từ năm 2021 đến nay thì không trả tiền thuê đất. Nay bà yêu cầu ông M trả tiền thuê đất từ năm 2021 đến nay là 10.500.000đồng, trường hợp ông M muốn tiếp tục thuê đất thì bà cũng đồng ý nhưng ông M phải có nghĩa vụ trả tiền thuê đất đầy đủ cho bà, nếu ông M không trả tiền thuê đất thì trả lại đất và trả tiền thuê đất còn nợ.

Đối với giấy tay ngày 12/6/2014 (âm lịch) có chữ ký tên của bà nhận 60.000.000đồng, bà thừa nhận đây là chữ ký của mình nhận 60.000.000đồng từ bà T chứ không phải từ ông M, đối với người làm chứng tên Nguyễn Văn S thì không có mặt tại thời điểm bà nhận tiền nên bà yêu cầu triệu tập ông S để làm rõ nội dung. Theo bà được biết bà Lê Thị Như T đang cư trú ấp T, xã T, huyện T, bà yêu cầu bà T có mặt vì trước đây bà nhận tiền của bà T, trường hợp bà T không còn ở địa phương thì bà cũng không biết địa chỉ mới của bà T ở đâu.

Người làm chứng ông Nguyễn Văn S trình bày:

Ông ký tên chứng kiến trong giấy nhận tiền ngày 12/6/2014 do ông M cung cấp nhưng ông không chứng kiến hai bên giao tiền và thỏa thuận như thế nào.

Người làm chứng ông Huỳnh Văn V trình bày:

Năm 2016, ông nhận chuyển nhượng 02 công đất ruộng cùng thửa 917 giáp ranh với ông Huỳnh Văn M, theo ông được biết thì vào năm 2014 ông M nhận chuyển nhượng 01 công đất thuộc thửa 917 của bà Huỳnh Thị C, hai bên thỏa thuận như thế nào và giao nhận tiền thì ông không chứng kiến, ông với phía bà C đang tranh chấp và được Tòa án nhân dân huyện Thới Lai thụ lý giải quyết.

Người làm chứng ông Huỳnh Văn Q trình bày:

Ông là anh ruột bà Huỳnh Thị C và là cha của ông Huỳnh Văn M, ông thống nhất với phần trình bày của ông M, tuy ông và bà C là anh em ruột nhưng không hòa thuận vì bà C bội tín không giữ lời hứa.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 140/2023/DS - ST ngày 29/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Thới Lai đã tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn M về việc yêu cầu bà Huỳnh Thị C tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 1317,9m² thuộc thửa 917¹, tờ bản đồ số 11, tọa lạc ấp T, xã T, huyện T, thành phố Cần Thơ (theo Bản trích đo địa chính số 395/TTKTTNMT ngày 08/5/2023 của Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố C).
2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Huỳnh Thị C.
   1. Buộc ông Huỳnh Văn M trả cho bà Huỳnh Thị C tiền thuê đất 10.500.000đồng (mười triệu năm trăm nghìn đồng);
   2. Buộc ông Huỳnh Văn M trả cho bà Huỳnh Thị Chính q sử dụng đất diện tích 1317,9m² thuộc thửa 9171, tờ bản đồ số 11, tọa lạc ấp T, xã T, huyện T, thành phố Cần Thơ (theo Bản trích đo địa chính số 395/TTKTTNMT ngày 08/5/2023 của Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố C).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng; án phí dân sự sơ thẩm; quyền kháng cáo; quyền thi hành án và thời hiệu thi hành án của các bên đương sự.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo. Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện nguyên đơn cung cấp đơn xin xác nhận với nội dung ông M đề nghị Ủy ban nhân dân xã T, huyện T, thành phố Cần Thơ xác nhận về việc: “Bà T, ông M trước đây là vợ chồng và đã ly hôn. Trước khi ly hôn năm 2013 bà T bỏ địa phương đi đến 04/4/2014 bà về làm thủ tục ly hôn. Ông M và bà T không còn chung sống và liên lạc từ năm 2013”.

Đại diện nguyên đơn trình bày: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì thực tế nguyên đơn đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất này từ năm 2014, đã đưa tiền cho bà C và bà C đã ký nhận tiền. Bị đơn cho rằng không nhận tiền từ nguyên đơn mà nhận tiền từ bà T vợ nguyên đơn là không đúng vì thời điểm đó nguyên đơn và bà T đã ly hôn.

Bị đơn trình bày: Bà có nhận số tiền 60.000.000 đồng từ bà T vợ nguyên đơn nhưng đây là tiền thuê đất bà T trả cho bà, không phải tiền bà bán đất như nguyên đơn trình bày. Đồng thời, bà xác định là nhận tiền từ vợ nguyên đơn (bà T) nhưng tại thời điểm đó nguyên đơn hay khó khăn, đánh vợ nên vợ ông mới kêu ghi tên ông M là người giao tiền vào tờ thỏa thuận để về cho nguyên đơn xem để biết nguồn gốc tiền chi vào việc gì.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Trong giai đoạn phúc thẩm Chủ tọa, Thư ký và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Những người tham gia tố tụng chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Về nội dung kháng cáo: Căn cứ vào những chứng cứ có trong hồ sơ và diễn biến tại phiên tòa Tòa xét thấy yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn là không có căn cứ chấp nhận. Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, bác yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Thới Lai, thành phố Cần Thơ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn: Theo đơn kháng cáo và lời trình bày của nguyên đơn xác định, nguyên đơn yêu cầu Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cụ thể: Buộc bị đơn tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn. Trường hợp hợp đồng vô hiệu thì yêu cầu bị đơn trả lại cho ông số tiền 60.000.000 đồng đã nhận. Đề nghị không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

[2] Nhận thấy, nguyên đơn cho rằng giữa nguyên đơn và bị đơn có xác lập việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 1.317,9m², thuộc thửa 917, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại ấp T, huyện T, thành phố Cần Thơ. Căn cứ để nguyên đơn chứng minh có việc chuyển nhượng là “ Tờ biên nhận ngày 12/6/2014 (âm lịch)” có nội dung bà C nhận của nguyên đơn số tiền 60.000.000 đồng. Nội dung của tờ biên nhận cũng không thể hiện số tiền 60.000.000 đồng bà C nhận là tiền gì, đồng thời cũng không có nội dung nào liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như giá chuyển nhượng hay đất chuyển nhượng có diện tích bao nhiêu, ở vị trí nào. Đối chiếu với quy định pháp luật tại Điều 689, Điều 697, Điều 694 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hình thức và nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì “Tờ biên nhận ngày 12/6/2014” không đảm bảo về mặt hình thức cũng như nội dung của một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, phía bị đơn cũng không thừa nhận có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn.

[3] Tại phiên tòa, đại diện của ông M cho rằng, giữa 02 bên nguyên đơn và bị đơn có tiến hành giao nhận đất vì từ năm 2014 cho đến nay ông M là người trực tiếp canh tác đất. Tuy nhiên, ông M thừa nhận, khoảng năm 2009 thì hai bên đã xác lập hợp đồng cho thuê đất với giá thuê 3.000.000đồng/công/năm. Bà C cũng xác nhận có việc cho thuê đất này nhưng giá thuê là 3.500.000đồng/công/năm, do là người thân nên hai bên không có lập hợp đồng mà chỉ thỏa thuận miệng cũng không xác định thời gian cho thuê do đó ông M mới canh tác đất đến nay. Như vậy, chưa có đủ cơ sở xác định việc ông M canh tác đất là do nhận chuyển nhượng mà thực tế hai bên thừa nhận là có cho thuê đất.

[4] Về giá đất, như đã nhận định trên, nội dung “Tờ biên nhận ngày 12/6/2014” không thể hiện số tiền 60.000.000 đồng bà C nhận là tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên không thể căn cứ vào số tiền này để tính giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phù hợp hay không.

[5] Từ những nhận định trên, xét thấy chưa có đủ cơ sở để xác định có việc chuyển nhượng quyền sử dụng giữa ông M với bà C nên yêu cầu kháng cáo của ông M về việc buộc bà C tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không có cơ sở chấp nhận.

[6] Đối với yêu cầu kháng cáo của ông M về việc buộc bà C trả lại số tiền 60.000.000 đồng. Hội đồng xét xử xét thấy, theo đơn khởi kiện và quá trình xét xử sơ thẩm ông M không có yêu cầu này nên cấp sơ thẩm chưa giải quyết. Do đó, yêu cầu kháng cáo này của nguyên đơn là vượt quá phạm vi xét xử phúc thẩm;

[7] Xét yêu cầu kháng cáo của ông M, đề nghị không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc buộc nguyên đơn trả tiền thuê đất. Nhận thấy, quá trình xét xử sơ thẩm cũng như lời thừa nhận của đại diện ông M tại phiên tòa thì khoảng năm 2009 đến nay ông M là người trực tiếp canh tác phần đất của bà C. Ông M chưa chứng minh được đất này ông nhận chuyển nhượng nhưng nguyên đơn, bị đơn đều thừa nhận có việc cho thuê đất, về mốc thời gian nguyên đơn sử dụng đất, diện tích đất, số tiền thuê cũng tương đối phù phù với số tiền bị đơn nhận. Cụ thể thời gian từ năm 2010, thuê 03 công với giá 3.500.000đồng/công/năm. Từ năm 2021 đến khi xét xử sơ thẩm nguyên đơn chưa trả tiền thuê đất nên bị đơn yêu cầu trả tiền thuê đất là có cơ sở. Do đó, yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn về việc không đồng ý trả tiền thuê đất cho bị đơn là không có cơ sở chấp nhận.

[8] Đối với đơn xin xác nhận của ông M đề ngày 28/02/2024, do ông cung cấp. Nhận thấy, nội dung đơn này phía nguyên đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã xác nhận về mối quan hệ nhân thân giữa nguyên đơn và bà T và thời gian bà T cư trú ở địa phương, những nội dung này không liên quan đến việc giải quyết vụ án nên đơn này chưa phải là chứng cứ mới.

[9] Về án phí dân sự sơ thẩm: Theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu phản tố của bị đơn xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ kiện là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”. Về tranh chấp chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất án phí đương sự phải chịu là án phí không có giá ngạch, cấp sơ thẩm tuyên ông M buộc phải chịu án phí nhưng tính án phí có giá ngạch là chưa đúng, cần điều chỉnh lại.

[10] Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ là có căn cứ và phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

[11] Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Huỳnh Văn M phải chịu 300.000 đồng. Ông M được khấu trừ tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng thành án phí.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

Khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Điều 12, Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn - ông Huỳnh Văn M.
2. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 140/2023/DS-STngày 29/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Thới Lai, thành phố Cần Thơ.
   1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn M về việc yêu cầu bà Huỳnh Thị C tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 1317,9m² thuộc thửa 917¹, tờ bản đồ số 11, tọa lạc ấp T, xã T, huyện T, thành phố Cần Thơ (theo Bản trích đo địa chính số 395/TTKTTNMT ngày 08/5/2023 của Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố C).
   2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Huỳnh Thị C.

      Buộc ông Huỳnh Văn M trả cho bà Huỳnh Thị C tiền thuê đất 10.500.000đồng (mười triệu năm trăm nghìn đồng);

      Buộc ông Huỳnh Văn M trả cho bà Huỳnh Thị Chính q sử dụng đất diện tích 1317,9m² thuộc thửa 9171, tờ bản đồ số 11, tọa lạc ấp T, xã T, huyện T, thành phố Cần Thơ (theo Bản trích đo địa chính số 395/TTKTTNMT ngày 08/5/2023 của Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố C).

3. Về chi phí tố tụng: Chi phí đo đạc, xem xét, thẩm định tại chỗ: Ông Huỳnh Văn M phải chịu 5.000.000 đồng (năm triệu đồng), ông M đã nộp xong.
4. Về án phí:
   1. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Huỳnh Văn M phải chịu 825.000 đồng (tám trăm hai mươi lăm nghìn đồng) trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp 1.500.000 đồng (một triệu năm trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu số 0005760 ngày 24/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thới Lai, ông M được nhận lại số tiền 675.000 đồng (sáu trăm bảy mươi lăm nghìn đồng).

      Bà Huỳnh Thị C được nhận lại 2.537.000 đồng (hai triệu năm trăm ba mươi bảy nghìn đồng) theo Biên lai thu số 0005310 ngày 23/8/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thới Lai.

   2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Huỳnh Văn M phải chịu 300.000đồng. (ba trăm nghìn đồng) được khấu trừ tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0005414 ngày 11/10/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Thới Lai, thành phố Cần Thơ thành án phí.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND thành phố Cần Thơ; - TAND huyện Thới Lai; - Chi cục THA-DS huyện Thới Lai; - Phòng KTNV& THA; - Văn phòng; - Đương sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Thị Tuyết Loan