TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BẾN CÁT TỈNH BÌNH DƯƠNG

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 193/2024/DS-ST Ngày: 16-10-2024 V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BẾN CÁT, TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên toà: Ông Lê Minh Đạo.

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Bà Nguyễn Thị Thắm.
2. Bà Nguyễn Kim Lý.

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Thanh Toàn - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Trung - Kiểm sát viên.

Ngày 16 tháng 10 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 322/2024/TLST-DS ngày 11 tháng 6 năm 2024, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 231/2024/QĐXXST-DS ngày 17 tháng 9 năm 2024, Quyết định hoãn phiên toà số 148/2024/QĐST-DS ngày 30/9/2024 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hùng D, sinh năm 1977; địa chỉ: số A, Tổ C, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Nguyễn Anh P, sinh năm 2000; địa chỉ thường trú: số C L, phường C, thành phố T, tỉnh Bình Dương; là người đại diện theo ủy quyền (giấy ủy quyền ngày 18/5/2024); có mặt.

- Bị đơn:

Ông Lê Hoài T, sinh năm 1991; vắng mặt.

Bà Lê Hoài H, sinh năm 1988; vắng mặt.

Cùng địa chỉ thường trú tại: đường D (Cầu B- Cầu M), Tổ A, Khu D, phường T, thành phố B, tỉnh Bình Dương.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 14/5/2024, quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ngày 09/10/2023 ông Nguyễn Hùng D (bên B) có ký kết hợp đồng đặt cọc với ông Lê Hoài T, bà Lê Hoài H (bên A) về việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền tài sản trên đất đối với phần đất thuộc thửa 751, tờ bản đồ số 5, diện tích 554,4 m², tọa lạc tại phường T, thành phố B, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DH 195274 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 17/11/2022 cho bà Lê Hoài H (cùng sở hữu với ông Lê Hoài T). Cụ thể: giá chuyển nhượng là 2.400.000.000 đồng, đợt 1 đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng vào ngày 09/10/2023, đợt II thanh toán số tiền 100.000.000 đồng vào ngày 24/10/2023, số tiền còn lại 2.200.000.000 đồng sẽ thanh toán hết khi ký công chứng chuyển nhượng trong thời gian 45 ngày tính từ cọc đợt 1. Ngoài ra các bên còn thỏa thuận chung như sau:

“Bên A có trách nhiệm thống nhất với tất cả thành viên trong gia đình và đảm bảo việc chuyển nhượng này là hợp pháp, không có bất kỳ tranh chấp nào trước khi ký vào giấy đặt cọc này. Nếu thửa đất trên thuộc diện quy hoạch, giải tỏa không giao dịch được thì bên A phải hoàn trả lại 100% số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A và không phải trả thêm bất kỳ một khoản tiền nào khác. Bên B được quyền chuyển hợp đồng cho bên thứ 3 trong thời hạn hợp đồng đặt cọc hoặc bên A công chứng ủy quyền cho bên B.

Nếu sau 30 ngày (ngày ấn định giao tiền đợt II), bên A không tiếp tục thực hiện việc giao dịch cho bên B theo như đã thỏa thuận (trừ trường hợp có thỏa thuận riêng ghi tại mặt sau của Giấy đặt cọc này), bên A sẽ phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc cho bên B. Nếu sau 30 ngày (ngày ấn định giao tiền đợt II), bên B không tiếp tục thực hiện việc giao dịch cho bên A theo như đã thỏa thuận (trừ trường hợp có thỏa thuận riêng ghi tại mặt sau của Giấy đặt cọc này) thì bên B sẽ mất số tiền đặt cọc nói trên cho bên A và không phải bồi thường bất kỳ một khoản tiền nào cho bên B.

Thỏa thuận khác (nếu có): bên bán có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thủ tục để công chứng chuyển nhượng”

Sau khi giao kết hợp đồng đặt cọc, ông Nguyễn Hùng D đã giao cho ông Lê Hoài T, bà Lê Hoài H số tiền 100.000.000 đồng (thông qua chuyển khoản) và thỏa thuận đến ngày 24/10/2023 ông D sẽ sẽ tiếp tục giao tiếp số tiền 100.000.000 đồng đồng thời thỏa thuận (bằng miệng) với nhau là ông T, bà H phải tháo dỡ một phần mái nhà (do lấn sang phần đất bên cạnh). Sau 30 ngày kể từ ngày đặt cọc đợt II thì các bên sẽ tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, đến ngày 24/10/2023 ông T, bà H không thực hiện theo thỏa thuận cho đến hết ngày 24/11/2023 cũng không liên lạc ông D để các bên giải quyết. Ngoài ra, hiện nay ông T, bà H đã chuyển nhượng phần đất trên cho người khác. Do ông lê Hoài T, bà Lê Hoài H vi phạm hợp đồng đặt cọc nên ông Nguyễn Hùng D khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát giải quyết:

Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 09/10/2023; buộc ông Lê Hoài T và bà Lê Hoài H trả cho ông Nguyễn Hùng D số tiền đã đặt cọc là: 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng); buộc ông Lê Hoài T và bà Lê Hoài H bồi thường cho ông Nguyễn Hùng D số tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc theo thoả thuận là 100.000.000 đồng. Tổng số tiền cọc và tiền bồi thường ông D yêu cầu ông Lê Hoài T và bà Lê Hoài H phải trả là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).

Về phía bị đơn: Ông Lê Hoài T, bà Lê Hoài H đã được Tòa án triệu tập bằng hình thức thông báo trên phương tiện truyền thông theo quy định tại Điều 180 Bộ luật Tố tụng dân sự, để ông T, bà H đến Tòa án tham gia phiên họp, phiên hòa giải và phiên tòa xét xử vụ án. Tuy nhiên các bị đơn vắng mặt không có lý do.

Quá trình tiến hành tố tụng, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và không cung cấp thêm tại liệu chứng cứ gì. Bị đơn vắng mặt không có lý do.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Vụ án thụ lý đúng theo quy định của pháp luật. Trong quá trình giải quyết vụ án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên toà, nguyên đơn đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Căn cứ các tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án và quá trình xét hỏi, tranh tụng tại phiên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng, Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát nhận định:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Quan hệ pháp luật tranh chấp, thẩm quyền giải quyết vụ án: ông Nguyễn Hùng D khởi kiện ông Lê Hoài T, bà Lê Hoài H về việc yêu cầu hoàn tiền đặt cọc, phạt cọc. Các bị đơn có địa chỉ cư trú cuối cùng tại đường D (Cầu B- Cầu M), Tổ A, Khu D, phường T, thành phố B, tỉnh Bình Dương. Do đó quan hệ pháp luật được xác định là “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương theo quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[1.2] Sự vắng mặt của đương sự tại phiên tòa: người đại diện hợp pháp của nguyên đơn có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Các bị đơn đã được Tòa án thông báo trên phương tiện truyền thông để đến Tòa án tham gia phiên họp, phiên hòa giải và phiên tòa xét xử vụ án. Tuy nhiên, ông T, bà H vắng mặt không có lý do. Vì vậy, Hội đồng xét xử căn cứ quy định tại khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 1, khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

[2.1] Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn đã nộp chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện. Bị đơn được Toà án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng tuy nhiên không có ý kiến gì về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cũng như tài liệu, chứng cứ nguyên đơn giao nộp. Vì vậy, bị đơn được coi là từ bỏ quyền, nghĩa vụ tố tụng của mình.

[2.2] Về nội dung: Ngày 09/10/2023 ông Nguyễn Hùng D (bên B) có ký kết hợp đồng đặt cọc với ông Lê Hoài T, bà Lê Hoài H (bên A) về việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền tài sản trên đất đối với phần đất thuộc thửa 751, tờ bản đồ số 5, diện tích 554,4 m², tọa lạc tại phường T, thành phố B, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DH 195274 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 17/11/2022 cho bà Lê Hoài H (cùng sở hữu với ông Lê Hoài T). Giá chuyển nhượng là 2.400.000.000 đồng, đợt I đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng vào ngày 09/10/2023, đợt II thanh toán số tiền 100.000.000 đồng vào ngày 24/10/2023, số tiền còn lại 2.200.000.000 đồng sẽ thanh toán hết khi ký công chứng chuyển nhượng trong thời gian 45 ngày tính từ cọc đợt 1. Ngoài ra các bên còn thỏa thuận chung như sau: “Bên A có trách nhiệm thống nhất với tất cả thành viên trong gia đình và đảm bảo việc chuyển nhượng này là hợp pháp, không có bất kỳ tranh chấp nào trước khi ký vào giấy đặt cọc này. Nếu thửa đất trên thuộc diện quy hoạch, giải tỏa không giao dịch được thì bên A phải hoàn trả lại 100% số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A và không phải trả thêm bất kỳ một khoản tiền nào khác. Bên B được quyền chuyển hợp đồng cho bên thứ 3 trong thời hạn hợp đồng đặt cọc hoặc bên A công chứng ủy quyền cho bên B. Nếu sau 30 ngày (ngày ấn định giao tiền đợt II), bên A không tiếp tục thực hiện việc giao dịch cho bên B theo như đã thỏa thuận (trừ trường hợp có thỏa thuận riêng ghi tại mặt sau của Giấy đặt cọc này), bên A sẽ phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc cho bên B. Nếu sau 30 ngày (ngày ấn định giao tiền đợt II), bên B không tiếp tục thực hiện việc giao dịch cho bên A theo như đã thỏa thuận (trừ trường hợp có thỏa thuận riêng ghi tại mặt sau của Giấy đặt cọc này) thì bên B sẽ mất số tiền đặt cọc nói trên cho bên A và không phải bồi thường bất kỳ một khoản tiền nào cho bên B. Thỏa thuận khác (nếu có): bên bán có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thủ tục để công chứng chuyển nhượng”. Sau khi giao kết hợp đồng đặt cọc, ông Nguyễn Hùng D đã giao cho ông Lê Hoài T, bà Lê Hoài H số tiền 100.000.000 đồng (thông qua chuyển khoản).

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ do nguyên đơn cung cấp là “Giấy đặt cọc” được ký kết ngày 09/10/2023 thể hiện bên đặt cọc là ông Nguyễn Hùng D, bên nhận đặt cọc là ông Lê Hoài T, bà Lê Hoài H có chữ ký, chữ viết và dấu lăn tay của các đương sự. Xét về nội dung thì việc ký kết giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận trong hợp đồng không trái quy định của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, các bên đủ điều kiện giao kết hợp đồng. Hình thức của “Giấy đặt cọc” đảm bảo theo quy định pháp luật. Căn cứ các Điều 116, Điều 119, Điều 328, Điều 398, 401 của Bộ luật dân sự 2015, có cơ sở công nhận “Giấy đặt cọc” ngày 09/10/2023 giữa ông Nguyễn Hùng D và ông Lê Hoài T, bà Lê Hoài H là có giá trị pháp lý.

Xét nội dung “Giấy đặt cọc” ngày 09/10/2023 thể hiện “Nếu sau 30 ngày (ngày ấn định giao tiền đợt II), bên A không tiếp tục thực hiện việc giao dịch cho bên B theo như đã thỏa thuận (trừ trường hợp có thỏa thuận riêng ghi tại mặt sau của Giấy đặt cọc này), bên A sẽ phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc cho bên B”. Tuy nhiên, sau khi nhận số tiền đặt cọc lần I là 100.000.000 đồng thì ông Lê Hoài T, bà Lê Hoài H vẫn không tiếp tục thực hiện theo các thỏa thuận đã giao kết với ông Nguyễn Hùng D. Ngoài tra, căn cứ kết quả xác minh, thu thập chứng cứ của Tòa án thể hiện, ngày 26/4/2024, ông Lê Hoài T, bà Lê Hoài H đã chuyển nhượng phần đất này cho bà Nguyễn Thị L và hiện tại bà L đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất (cập nhật biến động ngày 04/7/2024). Như vậy, do ông T, bà H có lỗi trong việc giao kết hợp đồng nên căn cứ Điều 328 của Bộ luật dân sự 2015, điểm a Mục 1 Phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, ông T, bà H phải có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền đã nhận đặt cọc là 100.000.000 đồng, bồi thường cho ông D số tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc theo thoả thuận 100.000.000 đồng là phù hợp pháp luật. Ngoài ra, do nguyên đơn không có yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng; phần đất nêu trên đã được bị đơn chuyển nhượng cho người khác nêu trên nên yêu cầu hủy “Giấy đặt cọc” của ông Nguyễn Hùng D là có căn cứ chấp nhận

[3] Từ những phân tích, nhận định nêu tại mục [2], có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[4] Ý kiến của vị Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa là có căn cứ và phù hợp quy định pháp luật.

[5] Về chi phí trích lục hồ sơ, lệ phí đăng phát thông báo:

Nguyên đơn tự nguyện chịu chi phí trích lục hồ sơ là 570.960đ (năm trăm bảy mươi nghìn sáu trăm đồng). Ngoài ra, nguyên đơn phải chịu chi phí thông báo theo quy định tại khoản 2 Điều 180 của Bộ luật Tố tụng dân sự với số tiền là 2.781.926đ (hai triệu bảy trăm tám mươi mốt nghìn chín trăm hai mươi sáu đồng). Tổng số tiền là 3.352.886đ (ba triệu ba trăm năm mươi hai nghìn tám trăm tám mươi sáu đồng) được trừ vào số tiền tạm ứng nguyên đơn đã nộp.

[6] Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 5, khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 157; Điều 180; khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 1, khoản 3 Điều 228; Điều 266; Điều 271; Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ vào Điều 116, Điều 119, Điều 328, Điều 357, Điều 398, Điều 401 của Bộ luật dân sự 2015.

Căn cứ vào khoản 2 Điều 26, Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Hùng D đối với bị đơn ông Lê Hoài T, bà Lê Hoài H về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Hủy “Giấy đặt cọc” ngày 09/10/2023 giữa ông Nguyễn Hùng D và ông Lê Hoài T, bà Lê Hoài H.

Buộc ông Lê Hoài T, bà Lê Hoài H có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho ông Nguyễn Hùng D số tiền 100.000.000đ (hai trăm triệu đồng) tiền đặt cọc và khoản tiền bằng số tiền đặt cọc là 100.000.000đ (một trăm triệu đồng). Tổng cộng là 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về chi phí trích lục hồ sơ, lệ phí đăng phát thông báo: Nguyên đơn đã nộp xong.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Buộc ông Lê Hoài T, bà Lê Hoài H liên đới chịu 5.300.000đ (năm triệu ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm

Hoàn trả cho ông Nguyễn Hùng D số tiền 2.800.000đ (hai triệu tám trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí số 0003307 ngày 05/6/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương.

4. Các đương sự có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ theo quy định pháp luật.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2, Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Bình Dương; - VKSND TP. Bến Cát; - Chi cục THADS Tp. Bến Cát; - Các đương sự; - Cổng Thông tin điện tử của Tòa án (nếu có); - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TOẠ PHIÊN TOÀ Lê Minh Đạo