TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 192/2024/DS-PT

Ngày: 16-7-2024

V/v: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trương Thị Thảo.

Các thẩm phán: Ông Nguyễn Đình Trung.

Bà Đỗ Thị Nhung.

- Thư ký phiên tòa: Bà Đinh Trần Ngọc Phương Trang – Thư ký Tòa án.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Bà Vũ Thị Hồng Uyên – Kiểm sát viên.

Ngày 16 tháng 7 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 157/2024/TLPT-DS ngày 20 tháng 5 năm 2024 về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2024/DS-ST ngày 06-3-2024 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 161/2022/QĐ-PT ngày 24 tháng 5 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 466/2024/QĐ-PT ngày 24 tháng 6 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Đinh Hoàng T, sinh năm 1962.

Địa chỉ: Số H, ấp D, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

Người đại diện theo ủy quyền của ông T (Theo văn bản ủy quyền ngày 15/4/2021): Ông Trần Tấn Q, sinh năm 1965; địa chỉ: Số A cư xá C, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.(có mặt)

- Bị đơn:

1. Ông Nguyễn Khắc T1, sinh năm 1939.
2. Bà Lê Thị H, sinh năm 1951.

Cùng địa chỉ: Số D, ấp B, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

Người đại diện theo ủy quyền của ông T1 và bà H (Theo văn bản ủy quyền ngày 10/8/2022): Ông Đặng Bá C, sinh năm 1979; địa chỉ: Số A, khu phố P, thị trấn D, huyện T, tỉnh Đồng Nai.(có mặt)

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Trần Thị Bích T2, sinh năm 1966.

Địa chỉ: Số H, ấp D, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

Người đại diện theo ủy quyền của bà T2 (Theo văn bản ủy quyền ngày 28/02/2024): Ông Trần Tấn Q.

2. Ông Phạm Hoàng L, sinh năm 1989.(vắng mặt)
3. Bà Đinh Trần Ngọc L1, sinh năm 1991.(vắng mặt)

Cùng địa chỉ: Số H, ấp D, xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 14/4/2021, đơn sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện ngày 05/5/2021 của nguyên đơn ông Đinh Hoàng T; lời trình bày tại phiên tòa của ông Trần Tấn Q là người đại diện theo ủy quyền của ông T và cũng là người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Bích T2:

Vào ngày 04/02/2007, ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H có chuyển nhượng cho ông Đinh Hoàng T phần diện tích đất có vị trí, kích thước được mô tả “chiều ngang tới bờ ao, dài sát bờ ao, có tứ cận: Phía đông và nam giáp đất ông T, phía tây và bắc giáp đất ông T1, bà H” thuộc thửa đất số 11, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T với giá 160.000.000 đồng. Hai bên có làm giấy viết tay với nhau, ông T1 – bà H đã nhận đủ tiền và giao đất cho ông T quản lý, sử dụng từ đó cho đến nay. Tại thời điểm chuyển nhượng do phần đất trên ông T1 – bà H đang thế chấp cho ngân hàng để vay tiền nên chưa tách thửa được và ông T1 – bà H có hứa là khi nào lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về sẽ tách thửa phần đất chuyển nhượng cho ông T.

Sau khi nhận đất, ông T đã san lấp, xây dựng câu lạc bộ bi da và cải tạo bằng phẳng 02 sân bóng đá cỏ nhân tạo (ông T có xin phép và được cấp giấy phép kinh doanh số 47E 8005949 ngày 15/08/2021) và kinh doanh ổn định từ đó cho đến nay. Quá trình sử dụng đất ông T đã thực hiện việc đo đạc, theo đó phần đất ông T1 – bà H chuyển nhượng cho ông T có diện tích cụ thể là 2.790,5m² thuộc thửa đất số 11 và nay là thửa 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T.

Mặc dù sau đó ông T đã nhiều lần yêu cầu ông T1 – bà H phối hợp tách sổ phần đất đã chuyển nhượng cho ông T nhưng cả hai vẫn không hợp tác và cứ viện lý do là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang còn thế chấp ngân hàng.

Sau khi ông T1 – bà H lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về thì có nhờ ông T ký giáp ranh để làm thủ tục cấp đổi giấy mới và hứa sau khi được cấp đổi giấy mới sẽ sang tên phần đất chuyển nhượng cho ông T. Tuy nhiên sau khi được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới ông T1 – bà H cũng không làm thủ tục sang tên phần đất đã chuyển nhượng cho ông T.

Do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông T1 – bà H vào ngày 04/02/2007 là tự nguyện, hợp pháp, ngay tình và không trái với quy định của Luật Đất đai, các bên đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ, ông T đã giao đủ tiền cho ông T1 và ông T1 – bà H đã giao đất cho ông T quản lý sử dụng từ năm 2007 cho đến nay.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành đo đạc phần diện tích đất ông T3 – bà H chuyển nhượng cho ông T và diện tích đất có thay đổi chỉ còn là 2.781,7m² thuộc thửa 347, tờ bản đồ 25 xã G, huyện T, ông T đồng ý với kết quả đo đạc tại bản Trích lục và đo hiện trạng thửa đất bản đồ địa chính số 7803 ngày 18/11/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh T5. Nay ông T yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông T với ông T1 – bà H vào ngày 04/02/2007 đối với phần đất diện tích 2.781,7m² thuộc thửa đất 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T là hợp pháp.

Đối với yêu cầu phản tố của ông T1 – bà H về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng đất theo “Giấy bán đất” mà ông T1 – bà H đã ký với ông T vào ngày 04/02/2007, đồng thời yêu cầu ông T phải trả lại cho ông T1 – bà H giá trị phần đất 2.781,7m² thuộc thửa đất 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T với số tiền 6.954.250.000 đồng thì ông T không đồng ý. Bởi lẽ, việc ông T1 – bà H cho rằng đã thỏa thuận hoán đổi thửa 274, tờ bản đồ 08 xã G có diện tích 2.045m² cho ông T là không có cơ sở vì ông T1 – bà H chuyển nhượng thửa đất 274, tờ bản đồ 08 xã G cho vợ chồng ông Phạm Hoàng L và bà Đinh Trần Ngọc L1 chứ không phải chuyển nhượng cho ông T, việc chuyển nhượng này hoàn toàn không liên quan đến việc chuyển nhượng đất giữa ông T với ông T1 – bà H vào ngày 04/02/2007. Ngoài ra, sau khi ký giấy mua bán với nhau thì hai bên đã thực hiện xong việc thanh toán tiền và giao đất, ông T đã quản lý sử dụng phần diện tích đất 2.781,7m² thuộc thửa 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T ổn định từ đó cho đến nay, đồng thời quá trình ông T sử dụng đất ông T1 – bà H cũng không hề có ý kiến phản đối việc ông T xây tường rào bao quanh đất và đầu tư xây dựng các công trình trên đất.

Đại diện nguyên đơn thống nhất và đề nghị sử dụng kết quả chứng thư thẩm định giá do Công ty cổ phần T6 thực hiện và kết quả đo đạc do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh T5 thực hiện làm cơ sở giải quyết vụ án.

Về chi phí tố tụng và án phí đề nghị giải quyết theo quy định pháp luật.

* Theo đơn yêu cầu phản tố ngày 13/10/2022, bản tự khai ngày 24/8/2022 và các lời khai tiếp theo cũng như tại phiên tòa của bị đơn ông Nguyễn Khắc T1, bà Lê Thị H do ông Đặng Bá C đại diện trình bày:

Trong quá trình chung sống ông Nguyễn Khắc T1 và vợ là bà Lê Thị H có tạo lập được 02 thửa đất gồm thửa số 11, tờ bản đồ 25 xã G 2 với diện tích 10.473 m² và thửa 274, tờ bản đồ 08 xã G với diện tích 2.045m². Ông T1 – bà H đã được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Ngày 04/02/2007, do nhu cầu giải quyết công việc gia đình, ông T1 – bà H có thỏa thuận chuyển nhượng phần diện tích đất khoảng 02 sào theo như trình bày của ông T thì phần đất có vị trí, kích thước được mô tả là “chiều ngang tới bờ ao, dài sát bờ ao, có tứ cận: Phía đông và nam giáp đất ông T, phía tây và bắc giáp đất ông T1, bà H” thuộc thửa đất số 11, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T với giá 160.000.000 đồng là đúng. Hai bên đã thực hiện việc thanh toán tiền và giao nhận đất xong theo giấy bán đất đề ngày 04/02/2007 cũng là đúng sự thật.

Ông T1 – bà H thừa nhận thời điểm ký giấy mua bán đất cho ông T thì ông bà đang thế chấp quyền sử dụng đất thuộc thửa 11, tờ bản đồ 25 cho ngân hàng nên chưa làm thủ tục sang tên phần đất chuyển nhượng cho ông T. Sau khi xóa thế chấp và lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về thì do đất cấp cho H1 bà Lê Thị H và có sự thay đổi về diện tích, ranh giới nên ông T1 – bà H đã làm thủ tục xin cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể làm thủ tục sang tên cho ông T và đến năm 2019, ông T1 – bà H mới được cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất chỉ còn 10.035,6m².

Tuy nhiên, trong quá trình chờ cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông T hối thúc ông T1 – bà H phải sang tên đất cho ông T nên ông T1 – bà H với ông T có thỏa thuận là ông T1 – bà H sẽ ký và giao lại cho ông T thửa đất 274, tờ bản

đồ 08 xã G với diện tích 2.045m² để thay thế phần diện tích đất chuyển nhượng cho ông T theo giấy mua bán đất ngày 04/02/2007. Do việc thỏa thuận trên không được lập thành văn bản nên ông T1 – bà H không có tài liệu, chứng cứ nộp cho Tòa án. Ngày 25/7/2012, thực hiện theo thỏa thuận trên, ông T1 – bà H đã ký hợp đồng chuyển nhượng thửa 274, tờ bản đồ 08 xã G có diện tích 2.045m² cho ông T, nhưng do ông T nói muốn cho vợ chồng con gái là chị Đinh Trần Ngọc L1 và anh Phạm Hoàng L thửa đất trên nên đề nghị ông T1 – bà H trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên cho chị L1 và anh L, ông T1 – bà H xác định thực tế việc chuyển nhượng thửa đất trên cho chị L1 và anh L là thực hiện việc hoán đổi việc mua bán đất giữa ông T1 – bà H với ông T.

Ông T1 – bà H khẳng định việc mua bán giữa ông T1 – bà H với ông T đã hoàn thành kể từ ngày chị L1 và anh L được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất 274, tờ bản đồ 08 xã G có diện tích 2.045m² và nay là thửa 221, tờ bản đồ 25 xã G. Do tin tưởng vào việc đã hoán đổi đất cho ông T và thiếu hiểu biết nên ông T1 – bà H đã không yêu cầu ông T hủy giấy mua bán đất ngày 04/02/2007, do vậy nên hiện nay giấy mua bán đất ngày 04/02/2007 vẫn còn.

Nay ông T1 – bà H không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông T về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông ông T1 – bà H với ông T vào ngày 04/02/2007 đối với phần đất diện tích 2.781,7m² thuộc thửa đất 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T. Ông T1 – bà H yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần diện tích đất trên và yêu cầu ông T phải trả lại cho ông T3 – bà H giá trị phần đất có diện tích 2.781,7m² thuộc thửa đất 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T vì hiện nay ông T đã đầu tư kinh doanh trên đất nên đồng ý để ông T tiếp tục quản lý, sử dụng. Số tiền ông T1 – bà H yêu cầu ông T phải hoàn trả cho phần diện tích đất 2.781,7m² thuộc thửa đất 347, tờ bản đồ số 25 là 6.954.250.000 đồng.

Ngày 20/01/2024, ông T1 bổ sung yêu cầu phản tố đề nghị Tòa án tuyên hủy hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông T1 – bà H với ông T vào ngày 04/02/2007. Riêng về phần bức tường ông T xây ngăn chặn sân bóng đá năm 2011 có lấn sang đất của ông T1 – bà H mà ông T1 – bà H không biết là do khi đó ông T1 – bà H ra B thăm bà con và bốc mộ cho ông bà nên khi về thì ông T đã xây xong.

Ông T1 – bà H thống nhất và đề nghị hội đồng xét xử sử dụng kết quả thẩm định giá đất tranh chấp và tài sản gắn liền trên đất của Công ty cổ phần T6, đồng thời cũng đề nghị căn cứ theo kết quả đo đạc diện tích đất tranh chấp do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh T5 thực hiện làm cơ sở giải quyết vụ án.

Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của ông T1 – bà H xin rút yêu cầu phản tố (ngày 13/10/2022 và ngày 24/8/2022) về việc yêu cầu ông T trả lại phần diện tích đất đang tranh chấp bằng giá trị 6.954.250.000 đồng. Đề nghị Hội đồng xét xử công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T1 – bà H với ông T theo giấy bán đất ngày 04/02/2007 đối với phần đất diện tích 2.781,7m² thuộc thửa 347, tờ bản đồ 25 xã G là hợp pháp, tuy nhiên do ông T chưa thanh toán số tiền thỏa thuận chuyển nhượng đối với phần diện tích đất trên nên đề

nghị Tòa án buộc ông T phải thanh toán giá trị phần diện tích đất 2781,7m² cho ông T1 – bà H với số tiền 6.954.250.000 đồng.

Về chi phí tố tụng, án phí đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết theo quy định pháp luật.

* Theo lời trình bày của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Phạm Hoàng L và chị Đinh Trần Ngọc L1:

Việc tranh chấp giữa ông Đinh Hoàng T với ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H đối với phần đất diện tích 2.781,7m² thuộc thửa đất 347, tờ bản đồ số 25 xã G 2 không liên quan đến ông bà. Giữa ông bà với ông T1 – bà H có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau nhưng đối với thửa đất thửa 274, tờ bản đồ 08 xã G có diện tích 2.045m² và nay là thửa 221, tờ bản đồ 25 xã G. Ông bà không có ý kiến gì về việc tranh chấp giữa ông T với ông T1 và bà H.

Tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 08/11/2022 thể hiện (BL 131):

Trên diện tích đất 2.781,7m² thuộc thửa đất 347, tờ bản đồ số 25 xã G 2 hiện ông T đang quản lý sử dụng thì phía giáp ranh giữa ông T với ông T1 – bà H, ông T có xây dựng bức tường bằng gạch có chiều dài 92,5 mét, chiều cao 4,3 mét (kết cấu móng cột bê tông cốt thép, tường xây gạch). Xây tiếp theo bức tường ông T xây thì ông T1 xây bức tường gạch không tô có chiều dài 15,4 mét, chiều cao 2,3 mét (kết cấu móng cột bê tông, tường gạch không tô). Ngoài ra, ông T còn đầu tư trên đất các công trình sau:

• Sân bóng đá cỏ nhân tạo có kích thước mỗi sân 24 mét x 41 mét, khu nhà vệ sinh kích thước 4,6 mét x 2,8 mét.
• Xây dựng khu nhà kinh doanh bi da diện tích 27 mét x 21 mét (567 m²), kết cấu trụ cốt thép, tường bao quanh xây gạch, xà gồ vì kèo thép, mái tôn, trần thạch cao và 02 khu nhà vệ sinh.

Tại chứng thư thẩm định giá số 290/TĐG-CT ngày 26/12/2022 của Công ty T6 kết luận:

Quyền sử dụng đất diện tích 2.781,7m² có giá trị là 6.954.250.000 đồng

Công trình xây dựng trên đất đã qua sử dụng là 1.850.445.100 đồng.

Cây xanh trên đất là 73.000.000 đồng.

Tổng cộng là 8.877.695.100 đồng.

Tại công văn số 1521/UBND-KT ngày 27/02/2024 của Ủy ban nhân dân huyện T trả lời:

+ Diện tích 2.781,7m² thuộc thửa đất số 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T (theo kết quả đo vẽ kỹ thuật thửa đất số 7803 ngày 18/11/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh T5 được giới hạn bởi các điểm 21, 22, 23, ..., 34, a, 21) là đất trồng cây lâu năm, đủ điều kiện tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thửa đất số 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T nằm trong chỉ tiêu quy hoạch đất ở.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2024/DS-ST ngày 06-3-2024 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai đã căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a và c khoản 1 Điều 39, Điều 91, Điều 144, Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 228, Điều 266, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều

129, Điều 500, Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; Điều 12, Điều 14 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn với bị đơn về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng (Giấy bán đất đề ngày 04/02/2007) giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Khắc T1, bà Lê Thị H và bên nhận chuyển nhượng là ông Đinh Hoàng T, bà Trần Thị Bích T2 đối với diện tích đất 2.781,7m² thuộc một phần thửa đất số 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T (theo kết quả đo vẽ kỹ thuật thửa đất của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh T5 ngày 18/11/2022), theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 877747 được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 30/11/2021 cho ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H.
2. Ông Đinh Hoàng T và bà Trần Thị Bích T2 được quyền liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để đăng ký sang tên, điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí theo quy định.
3. Đình chỉ xét xử yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu ông Đinh Hoàng T trả lại diện tích đất 2.781,7m² thuộc một phần thửa đất số 347, tờ bản đồ số 25 xã G 2.
4. Không chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H về việc yêu cầu nguyên đơn ông Đinh Hoàng T trả lại giá trị diện tích đất 2.781,7m² là 6.954.250.000 đồng (Sáu tỷ chín trăm năm mươi tư triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng) cho ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng, án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 19/3/2024, ông Đặng Bá C có đơn kháng cáo bản án trên và đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đinh Hoàng T.

* Phát biểu của Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa phúc thẩm:

- Việc tuân theo pháp luật ở giai đoạn phúc thẩm đã được thực hiện đúng với quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

- Về nội dung kháng cáo: Nhận thấy theo “Giấy bán đất ngày 04/02/2007” thể hiện ông T nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông T1, bà H theo vị trí “ngang tới bờ ao, dài sát bờ ao, đông giáp đất ông T, nam giáp đất ông T, tây giáp đất của gia đình tôi, bắc giáp đất của gia đình tôi”. Quá trình giải quyết cả nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận hai bên có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau, mặc dù không thể hiện cụ thể diện tích và thuộc thửa đất nào nhưng theo hai bên xác định thì diện tích đất được mô tả trong giấy bán đất đề ngày 04/02/2007 trùng khớp với vị trí, tứ cận diện tích đất đang tranh chấp. Sau khi Tòa án tiến hành đo đạc thì phần đất tranh chấp được xác định có diện tích 2.781,7m² và thuộc thửa đất 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T.

Quá trình thực hiện hợp đồng hai bên đều xác định giá chuyển nhượng 2.781,7m² đất là 160.000.000 đồng và ông T1, bà H đã nhận đủ tiền. Mặc dù “Giấy bán đất ngày 04/02/2007” viết tay không được công chứng, chứng thực theo quy định là vi phạm về hình thức, nhưng không vi phạm về nội dung vì diện tích đất này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp đổi nhiều lần cho ông T1, bà H, đồng thời sau khi chuyển nhượng ông T1, bà H đã giao đất cho ông T, bà T2 quản lý sử dụng và đầu tư nhà cùng công trình phụ trên đất. Trong quá trình ông T, bà T2 quản lý sử dụng đất ông T1, bà H cũng không có phản đối gì, điều này thể hiện tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ghi nhận ông T, bà T2 đã đầu tư trên đất. Ngoài ra ông T, bà T2 quản lý sử dụng thửa đất trên không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Như vậy, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về hình thức được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị Quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhưng sau khi thực hiện hợp đồng, hai bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thỏa thuận đã giao kết, cụ thể nguyên đơn đã thanh toán tiền và bị đơn đã giao đất cho nguyên đơn quản lý, sử dụng đầu tư kinh doanh mà không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều kiện chuyển tiếp, theo đó “Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì áp dụng quy định của bộ luật này”. Do đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nội dung và hình thức của loại hợp đồng này phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015 nên áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “giao dịch dân sự đã xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó”.

Đối với yêu cầu của bị đơn về việc yêu cầu nguyên đơn trả lại giá trị phần diện tích đất 2.781,7m² là 6.954.250.000 đồng vì cho rằng đã thỏa thuận giao lại cho ông T thửa đất 274, tờ bản đồ 08 xã G với diện tích 2.045m² để thay thế diện tích đất đã thỏa thuận theo giấy bán đất ngày 04/02/2007. Ngày 25/7/2012, ông T1, bà H tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 274, tờ bản đồ 08 xã G với diện tích 2.045m² cho ông T nhưng do ông T nói để cho vợ chồng con gái là chị Đinh Trần Ngọc L1 và anh Phạm Hoàng L đứng tên, đồng thời ông T1 cho rằng số tiền 160.000.000 đồng mà ông nhận của ông T là để thanh toán cho diện tích 2045m² thuộc thửa 274, tờ bản đồ 08 xã G nhưng không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh về việc thỏa thuận trao đổi và không được ông T thừa nhận nên không có cơ sở chấp nhận.

Đối với yêu cầu khởi kiện phản tố bổ sung của ông T1 đề ngày 02/10/2023 về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy bán đất đề ngày 04/02/2007 nhưng nộp cho Tòa án sau khi Tòa án đã lập biên bản phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nên cấp sơ thẩm không xem xét giải quyết. Đối với hợp đồng chuyển nhượng diện tích 2.045m² đất

thuộc thửa 274, tờ bản đồ 08 xã G ông T1 cho rằng không có việc thanh toán tiền thì ông có quyền khởi kiện bằng vụ kiện khác.

Cấp sơ thẩm giải quyết chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy bán đất đề ngày 04/02/2007) giữa bên chuyển nhượng là ông T1, bà H và bên nhận chuyển nhượng là ông T, bà T2 đối với phần đất diện tích 2.781,7m² thuộc một phần thửa đất số 347, tờ bản đồ số 25 xã G 2 huyện T, đồng thời không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông T1, bà H về việc yêu cầu ông T trả lại giá trị phần đất diện tích 2.781,7m² với số tiền 6.954.250.000 đồng là có căn cứ phù hợp pháp luật.

Do đó kháng cáo của người đại diện theo ủy quyền của ông T1 và bà H là không có cơ sở chấp nhận, vì vậy Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của người đại diện theo ủy quyền của ông T1, bà H và áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 11/2024/DS-ST ngày 06/3/2024 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN;

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy:

1. Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Đặng Bá C – người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H trong hạn luật định, đồng thời ông C cũng có đơn xin miễn tiền tạm ứng án phí phúc thẩm cho ông T1, bà H theo quy định nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.
2. Về quan hệ pháp luật và tư cách đương sự: Tòa án cấp sơ thẩm xác định đúng và đầy đủ.
3. Về nội dung vụ án và yêu cầu kháng cáo của bị đơn:

   3.1. Về nội dung vụ án:

   • - Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Ông Đinh Hoàng T khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông T với ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H theo “Giấy bán đất ngày 04/02/2007” đối với phần đất diện tích 2.781,7m² thuộc thửa đất 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T là hợp pháp.
   • - Về yêu cầu phản tố của bị đơn: Ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H yêu cầu ông Đinh Hoàng T phải trả lại cho cả hai giá trị quyền sử dụng phần đất diện tích 2.781,7m² thuộc thửa đất 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T với số tiền là 6.954.250.000 đồng.

   3.2. Về yêu cầu kháng cáo của bị đơn:

   Xét thấy trong quá trình giải quyết vụ án các bên đương sự đều thừa nhận có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau qua Giấy bán đất được hai bên xác lập vào ngày 04/02/2007. Mặc dù nội dung giấy bán đất không thể hiện cụ thể diện tích đất chuyển nhượng và thuộc thửa đất nào, tuy nhiên theo các bên xác định thì phần diện tích đất được mô tả trong Giấy bán đất trùng khớp với vị trí và tứ cận phần diện tích đất đang tranh chấp.

   Căn cứ theo bản Trích lục và đo hiện trạng thửa đất bản đồ địa chính số 7803/2022 ngày 18/11/2022 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh T5

thì phần đất tranh chấp có diện tích 2.781,7m² thuộc thửa đất 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T và các bên đương sự cũng thống nhất với kết quả đo đạc trên.

Quá trình giải quyết vụ án các bên đương sự đều thừa nhận giá chuyển nhượng phần diện tích đất trên là 160.000.000 đồng, ông T đã thực hiện xong nghĩa vụ giao tiền và ông T1 – bà H cũng đã bàn giao đất cho ông T quản lý, sử dụng từ năm 2007 cho đến nay nên mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 04/02/2007 giữa các bên chỉ được lập bằng giấy viết tay với tiêu đề “Giấy bán đất” và không được công chứng, chứng thực theo quy định. Tuy nhiên, phần diện tích đất chuyển nhượng cho ông T, ông T1 – bà H đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tiêu đề “Giấy bán đất” được xác lập giữa ông T1 – bà H với ông T vào ngày 04/02/2007 hợp pháp là có căn cứ (theo Công văn số 1521/UBND-KT ngày 27/02/2024 của UBND huyện T thì phần đất diện tích 2.781,7m² thuộc thửa đất số 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T là đất trồng cây lâu năm, đủ điều kiện tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Đối với yêu cầu phản tố của ông T1 – bà H về việc đề nghị ông T phải trả lại phần đất diện tích 2.781,7m² thuộc thửa đất 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T, do tại phiên tòa sơ thẩm người đại diện theo ủy quyền của ông T1 – bà H rút yêu cầu trên nên Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ yêu cầu phản tố trên là đúng quy định.

Đối với yêu cầu của ông T1 – bà H về việc đề nghị ông T phải trả lại cho cả hai giá trị phần diện tích đất trên với số tiền 6.954.250.000 đồng vì cho rằng trước đây ông T đã thỏa thuận việc hoán đổi đất, cụ thể là ông T1 – bà H sẽ giao lại cho ông T thửa đất 274, tờ bản đồ 08 xã G có diện tích 2.045m² để thay thế phần diện tích đất chuyển nhượng theo Giấy bán đất ngày 04/02/2007 và ngày 25/7/2012, ông T1 – bà H đã ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 274, tờ bản đồ 08 xã G cho vợ chồng con gái ông T là chị Đinh Trần Ngọc L1 và anh Phạm Hoàng L theo đề nghị của ông T. Tuy nhiên, do lời khai nại trên của ông T1 – bà H không được ông T thừa nhận và ông T1 – bà H cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh có việc thỏa thuận hoán đổi đất như đã nêu trên nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận là có cơ sở.

Ngoài ra, theo trình bày của ông T thì số tiền 160.000.000 đồng thanh toán cho ông T4 – bà H là tiền chung của vợ chồng nên Tòa án cấp sơ thẩm công nhận phần đất diện tích 2.781,7m² thuộc một phần thửa đất số 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T cho ông T và vợ ông T là bà Trần Thị Bích T2 là đúng quy định.

[4] Đối với yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Khắc T1 vào ngày 02/10/2023 về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy bán đất đề ngày 04/02/2007, xét thấy do ông T1 nộp đơn phản tố về yêu cầu trên sau khi Tòa án cấp sơ thẩm đã lập biên bản phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận thụ lý giải quyết trong vụ án này là phù hợp.

[5] Từ sự nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông C về việc đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T và giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2024/DS-ST ngày 06-3-2024 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai.

[6] Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu khởi kiện của ông T được chấp nhận nên Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông T1 – bà H phải chịu toàn bộ số tiền 71.000.000 đồng chi phí cho việc đo đạc và thẩm định giá tài sản là đúng quy định (ông T1 – bà H đã nộp 38.000.000 đồng). Tuy nhiên, tại phiên tòa sơ thẩm ông T tự nguyện chịu một phần chi phí tố tụng trên với số tiền 33.000.000 đồng nên Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện của ông T là phù hợp (ông T đã nộp xong).

[7] Về án phí dân sự sơ thẩm: Tòa án cấp sơ thẩm nhận định ông T1 – bà H phải chịu số tiền 300.000 đồng đối với yêu cầu khởi kiện của ông T được Tòa án chấp nhận và phải chịu số tiền 114.954.250 đồng đối với yêu cầu phản tố mà cả hai không được Tòa án chấp nhận là đúng với quy định. Tuy nhiên, do ông T1 – bà H là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí nên Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ theo quy định tại điểm đ Điều 12, Điều 14 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án miễn toàn bộ số tiền án phí trên cho ông T1 – bà H là phù hợp.

[8] Về án phí dân sự phúc thẩm: Miễn cho ông T1 – bà H do cả hai đều là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí.

[9] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Không chấp nhận đơn kháng cáo của ông Đặng Bá C.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2024/DS-ST ngày 06-3-2024 của Tòa án nhân dân huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai.

Căn cứ Điều 129, Điều 500, Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; điểm đ Điều 12, Điều 14 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đinh Hoàng T đối với bị đơn ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy bán đất đề ngày 04/02/2007) giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H với bên nhận chuyển nhượng là ông Đinh Hoàng T và bà Trần Thị Bích T2 đối với phần đất diện tích 2.781,7m² thuộc một phần thửa đất số 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai (theo bản Trích lục và đo hiện trạng thửa đất bản đồ địa chính số 7803/2022 ngày 18/11/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh T5; thửa đất đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H vào ngày 30/11/2021) là hợp pháp.
2. Ông Đinh Hoàng T và bà Trần Thị Bích T2 được quyền liên hệ đến các cơ quan có thẩm quyền để đăng ký sang tên, điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí theo quy định.
3. Đình chỉ xét xử yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H đối với ông Đinh Hoàng T về việc yêu cầu trả lại phần đất diện tích 2.781,7m² thuộc một phần thửa đất số 347, tờ bản đồ số 25 xã G, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
4. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H đối với ông Đinh Hoàng T về việc yêu cầu ông Đinh Hoàng T phải trả lại cho ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H giá trị phần đất diện tích 2.781,7m² với số tiền 6.954.250.000 đồng (Sáu tỷ chín trăm năm mươi tư triệu hai trăm năm mươi ngàn đồng).
5. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H phải chịu số tiền 38.000.000 đồng (cả hai đã xong). Ông Đinh Hoàng T tự nguyện chịu số tiền 33.000.000 đồng (ông T đã nộp xong).
6. Về án phí dân sự sơ thẩm: Miễn cho ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H theo quy định. Hoàn trả cho ông Đinh Hoàng T số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0006672 ngày 06/5/2021 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Thống Nhất.
7. Về án phí dân sự phúc thẩm: Miễn cho ông Nguyễn Khắc T1 và bà Lê Thị H theo quy định.
8. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b, và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.
9. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Đồng Nai; - TAND huyện Thống Nhất; - Chi cục THADS huyện Thống Nhất; - Các đương sự; - Lưu: VT, hồ sơ vụ án.

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trương Thị Thảo