TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 192/2025/DS-PT Ngày: 24/03/2025 V/v Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANHNƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Diệp Linh

Các Thẩm phán:

Bà Đặng Mai Hoa

Bà Nguyễn Thị Tâm

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Ngọc Anh - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân: Bà Trịnh Thu Tân - Kiểm sát viên tham gia phiên toà.

Ngày 24 tháng 03 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 100/2025/TLST-DS ngày 21 tháng 02 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 71/2024/DS-ST ngày 31 tháng 07 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 136/2025/QĐPT-DS ngày 04 tháng 03 năm 2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 154/2025/QĐPT-HPTDS ngày 18 tháng 03 năm 2025 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Anh Lương Kim C, sinh năm 1992; HKTT: Đội 5, xã T, huyện L, tỉnh Hà Nam. Nơi cư trú: số B, ngõ A, xã T - huyện T - Hà Nội.

Bị đơn: 1. Anh Mỵ Duy T – sinh năm 1982; 2. Chị Mai Thị T1 – sinh năm 1986. HKTT và nơi cư trú: đội 6 – T - T - Hà Nội.

Do có kháng cáo của bị đơn anh Mỵ Duy T

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm, nội dung vụ án như sau:

Tại đơn khởi kiện ngày 13/10/2023 và các lời khai tại Tòa, nguyên đơn anh Lương Kim C trình bày: Do có nhu cầu mua nhà đất để ở, thông qua giới thiệu của anh Vũ Hoàng T2 - sinh 1988 là người môi giới buôn bán đất ở địa phương, nơi cư trú: đội 1 - T - T - Hà Nội. Anh T2 có bảo anh lên xem nhà đất, còn sổ thì anh T2 bảo là hiện đang thế chấp ở ngân hàng nên anh T2 cho anh xem hình ảnh. Anh đồng ý và ngày 25.09.2023 cùng anh T2 đến gặp anh T và chị T1 để ký hợp đồng đặt cọc mua nhà và đất của anh Mỵ Duy T và chị Mai Thị T3 là thửa đất số 349 tờ bản đồ số 79 xã T - T - Hà Nội với tổng số tiền đặt cọc là 150 triệu. Hợp đồng đặt cọc do anh tự viết, tự lập ra 02 bản mỗi người giữ một bản. Nội dung phần đặt cọc là chuyển trước 50 triệu hẹn chuyển 100 triệu vào ngày 2/10/2023 với hạn hợp đồng 20 ngày kể từ ngày 25/9/2023. Anh hỏi anh T và chị T3 về tài sản mua bán và được biết tài sản trên đang thế chấp tại ngân hàng và anh có hỏi trong 20 ngày anh chuẩn bị tiền để rút sổ là 1 tỷ 500 triệu có đủ không thì anh T bảo đủ. Sau hôm cọc 50 triệu anh có ra ngân hàng anh T thế chấp tài sản trên thì được biết muốn rút được sổ thì hết hơn 1 tỷ 700 triệu. Theo quan điểm của anh là ngay từ đầu anh T đã có thái độ không trung thực về số tiền vượt quá khi nói với anh. Ngày 02/10/2023 anh có mang theo số tiền 100 triệu lên gặp anh T để nói chuyện và có nói chuyện anh bị nợ xấu hiện tại không vay được ngân hàng và nếu vay được thì chịu lại rất cao nên anh có nói 2 phương án với anh T là: (1) Nếu anh T vội bán thì bán cho người khác và thì trả lại anh tiền cọc; (2) Để anh xoay tiền đủ để rút sổ ra và ký hợp đồng mua bán theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc là 20 ngày. Anh T không đồng ý trả lại cọc cho anh mà anh T vẫn đồng ý bán cho anh, anh T nói vậy nên anh đồng ý chuẩn bị tiền và vẫn mua tài sản trên. Anh giữ lại 100 triệu để cộng vào số tiền anh dành để rút sổ cho anh T ra công chứng sang tên anh, anh T đồng ý nên anh ra về. Ngày 10/10/2023 anh chuẩn bị đủ số tiền để thanh toán cho anh T và lên gặp anh T nói chuyện về việc rút sổ mua bán sang tên anh thì anh T mới nói đã bán cho người khác.

Lúc này anh mới biết anh T đã bán cho người khác mà không thông báo cho anh. Đồng thời anh T có nói nếu anh muốn mua thì phải đền cọc cho bên kia nên anh không đồng ý. Sau đó, anh yêu cầu anh T hoàn trả tiền đặt cọc thì anh T không đồng ý.

Ngày 14/10/2023, anh được biết anh T công chứng tài sản sang tên cho người khác vẫn trong hiệu lực hợp đồng đặt cọc của anh. Như vậy anh T đã vi phạm thỏả thuận trong hợp đồng đặt cọc, tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Tại đơn khởi kiện trước đó, anh yêu cầu Tòa án buộc anh T, chị T1 phải trả anh số tiền đặt cọc là 50 triệu đồng và phạt cọc gấp ba lần số tiền đã đặt cọc là 150 triệu đồng theo đúng hợp đồng đặt cọc ngày 25/9/2023. Tại biên bản lấy lời khai ngày 10/4/2024 anh đã rút yêu cầu phạt cọc, anh yêu cầu Tòa án xem xét hợp đồng đặt cọc vô hiệu và trả lại anh tiền cọc. Nay anh vẫn giữ nguyên yêu cầu ngày 10/4/2024 về việc xin rút yêu cầu phạt cọc đối với anh T, chị T1 và anh yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng đặt cọc vô hiệu, giải quyết hậu quả vô hiệu hợp đồng và yêu cầu anh T trả lại anh tiền cọc là 50 triệu đồng.

Bị đơn anh Mỵ Duy T có lời khai tại tòa như sau:

Anh T xác nhận hai bên có ký hợp đồng đặt cọc ngày 25/9/2023. Cùng ngày anh C đặt cọc 50 triệu đồng và hẹn ngày 02/10/2023 sẽ chuyển tiếp số tiền 100 triệu đồng tiền cọc, thời hạn đặt cọc là 20 ngày. Tuy nhiên, đến ngày 02/10/2023 anh C có đến nhà anh thông báo "Hiện em đang nợ xấu không vay được ngân hàng, anh bán được cho ai thì bán đi, anh cho em đồng nào hay đồng nấy". Do anh C không đặt cọc tiếp 100 triệu đồng nên anh đã tìm đối tác khác và ngày 14/10/2023 anh đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho người khác.

Mặc dù thời gian đặt cọc là 20 ngày, tuy nhiên anh C đã vi phạm nghĩa vụ đặt cọc lần thứ 2 là 100 triệu, do đó anh không có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện đúng thời hạn đặt cọc là 20 ngày. Nay anh C khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và yêu cầu vợ chồng anh trả số tiền 50 triệu đồng, anh không đồng ý trả tiền cọc cho anh C vì anh C đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền đặt cọc ngày 02/10/2023.

Bị đơn chị Mai Thị T1 vắng mặt có đơn xin vắng mặt ngày 25/5/2024 trình bày:

Chị xin Tòa án vắng mặt vì con nhỏ không ai trông. Chị thống nhất ý kiến của chồng chị. Mọi văn bản giấy tờ đề nghị Tòa án gửi cho chồng chị nhận thay.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 71/2024/DS-ST ngày 31 tháng 07 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội đã xử:

1. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc tiền mua bán nhà, đất ngày 25 tháng 9 năm 2023 được ký kết giữa ông Lương Kim C và ông Mỵ Duy T, bà Mai Thị T1 thửa đất số 349 tờ bản đồ số 79 xã T - T - Hà Nội là vô hiệu.
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lương Kim C, về việc yêu cầu ông Mỵ Duy T, bà Mai Thị T1 phải trả lại tiền đặt cọc đã nhận.

Buộc ông Mỵ Duy T, bà Mai Thị T1 phải trả lại cho ông Lương Kim C số tiền cọc đã nhận là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lương Kim C về việc yêu cầu đòi tiền phạt cọc.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Không đồng ý với bản án sơ thẩm, ngày 06 tháng 08 năm 2024, bị đơn anh Mỵ Duy T có đơn kháng toàn bộ bản án sơ thẩm số 71/2024/DS-ST ngày 31 tháng 07 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và xác nhận ngoài các tài liệu chứng cứ đã xuất trình cho Tòa án thì không còn chứng cứ nào khác xuất trình cho Tòa án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa hôm nay, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tiến hành đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Các đương sự trong vụ án chấp hành quyền, nghĩa vụ theo quy định của bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Sau khi phân tích các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và trình bày của đương sự tại phiên toà, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội đề nghị Hội đồng xét xử: không chấp nhận kháng cáo của anh Mỵ Duy T; Áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 71/2024/DS-ST ngày 31 tháng 07 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội. Về án phí dân sự phúc thẩm: anh Mỵ Duy T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, căn cứ kết quả hỏi và tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

1. Về áp dụng pháp luật tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn là anh Mỵ Duy T đảm bảo về chủ thể, nội dung và thời hạn theo quy định tại các Điều 271, 272 và 273 Bộ luật tố tụng dân sự nên việc kháng cáo là hợp lệ. Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội giải quyết là đúng thẩm quyền.
2. Về nội dung: Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử xét thấy:

Ngày 25 tháng 09 năm 2023, anh Lương Kim C và anh Mỵ Duy T có kí hợp đồng đặt cọc mua bán thửa đất số 349, tờ bản đồ số 79, xã T, huyện T, thành phố Hà Nội. Theo nội dung hợp đồng đặt cọc nguyên đơn đã chuyển trước cho bị đơn 50.000.000 đồng, bị đơn đã nhận số tiền 50.000.000 đồng. Còn lại số tiền đặt cọc 100.00.000 đồng sẽ chuyển vào ngày 2/10/2023. Bên đặt cọc đã giao và bên nhận đặt cọc đã nhận số tiền 50.000.000 đồng.

Các bên giao kết hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất số 349 tờ bản đồ số 79 xã T - T - Hà Nội. Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, thửa đất trên đang được bị đơn thế chấp vay tiền tại Ngân hàng TMCP Phát triển thành phố H theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 29535/22MB/HĐBĐ ngày 09/12/2022 tại Văn phòng C1. Tại điểm b khoản 2 về Nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp quy định “... Bên thế chấp không thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến tài sản thế chấp, trừ khi được chấp thuận bằng văn bản của H”. Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 25/9/2023, bị đơn đã tự ý quyết định nhận đặt cọc không có sự đồng ý bằng văn bản của Ngân hàng là vi phạm thỏa thuận, vi phạm điều cấm theo quy định tại Điều123 Bộ luật dân sự. Như vậy, ngay từ khi giao kết, quyền sử dụng đất không đủ điều kiện thực hiện được do bị hạn chế quyền giao dịch.

Toà án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc giữa các bên ký ngày 25/9/2023 bị vô hiệu, buộc anh Mỵ Văn T4 và chị Mai Thị T1 phải trả lại cho anh Lương Kim C tiền cọc đã nhận là 50.000.000 đồng là có căn cứ.

Nhận định của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Từ những phân tích, nhận định trên Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 71/2024/DS-ST ngày 31 tháng 07 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.

Về án phí: Người kháng cáo phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Q;

Tuyên xử:

1. Bác toàn bộ yêu cầu kháng cáo của anh Mỵ Duy T.
2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 71/2024/DS-ST ngày 31.07.2024 của Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
3. Về án phí:

Bị đơn anh Mỵ Duy T phải cho phải chịu 300.000đ tiền án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền 300.000đ đã nộp tại biên lai số 0007394 ngày 09 tháng 08 năm 2024 tại Chi cục thi hành dân sự huyện T.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ngay kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND thành phố Hà Nội; - TAND huyện Thanh Trì; - Chi cục THADS huyện Thanh Trì; - Các đương sự; - Lưu VP, HSVA.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ Trần Thị Diệp Linh