NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Trọng Nhân

Các Thẩm phán: Bà Phùng Thị Cẩm Hồng;

Ông Nguyễn Văn Thu.

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Ngọc Ánh – Thẩm tra viên Tòa án nhân dân tỉnh Long An.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Tấn Phát - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 14 và ngày 19 tháng 3 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Long An xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 22/2025/TLPT-DS ngày 10 tháng 02 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặc cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 83/2024/DS-ST ngày 10 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh Long An bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 46/2025/QĐ-PT ngày 24 tháng 02 năm 2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Phạm Thị Ngọc M, sinh năm 1976, địa chỉ: Số 1, đường P, Phường D, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Trần Thị Yến T, sinh năm 1984, địa chỉ: Ấp C, xã P, huyện C, tỉnh Long An, theo văn bản ủy quyền ngày 12/09/2024, có mặt.

- Bị đơn: Công ty Cổ phần Đ; Địa chỉ trụ sở: Số G, đường T, Phường A, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Đặng Mỹ P, sinh năm 1997, địa chỉ đăng ký thường trú: Số C, đường C, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh. Chỗ ở hiện tại: Số C, đường Đ, phường T, Thành phố B, tỉnh Đồng Nai, theo văn bản ủy quyền ngày 06/4/2023, có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Nguyễn Hoàng V, sinh năm 1982, địa chỉ: Số C, T, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh, có mặt.

2. Bà Phạm Thị Bích V1, sinh năm 1983, địa chỉ: Số C, T, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh, có mặt.

3. Ông Lâm Minh C, sinh năm 1974, địa chỉ: Số 1, đường P, Phường D, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh, có đơn xin vắng.

- Người làm chứng: Anh Nguyễn Quốc B, sinh năm 2002, đia chỉ: Số C, ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh, có mặt phiên tòa ngày 14/3/2025, vắng mặt phiên tòa ngày 19/3/2025.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Phạm Thị Ngọc M, bị đơn Công ty Cổ phần Đ và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Bích V1.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và những lời khai trong quá trình tham gia tố tụng, nguyên đơn bà Phạm Thị Ngọc M trình bày:

Ngày 19/12/2022, bà và Công ty Cổ phần Đ (sau đây được gọi tắt là Công ty hoặc Công ty Đ) đã ký kết với nhau Hợp đồng đặt cọc. Theo hợp đồng thì Công ty sẽ chuyển nhượng cho bà thửa đất số 8245 (ký hiệu mã nền số 14), tờ bản đồ số 3, diện tích 187m², loại đất ONT, đất tọa lạc tại xã M, huyện C, tỉnh Long An với giá ghi trong hợp đồng là 3.348.500.000 đồng. Tại thời điểm bà và Công ty Đ ký kết hợp đồng đặt cọc thì bà được Công ty Đ thông báo bằng lời nói cho bà biết thửa đất số 8245 do ông Nguyễn Hoàng V đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông V có văn bản ủy quyền cho Công ty Đ đại diện để ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc chuyển nhượng đối với thửa đất số 8245. Nên sau khi ký hợp đồng cùng ngày 19/12/2022 thì bà đã thực hiện đặt cọc số tiền 300.000.000 đồng cho Công ty theo Phiếu thu ngày 19/12/2022, đến ngày 23/12/2022 thì bà đặt cọc bổ sung số tiền 500.000.000 đồng theo Phiếu thu ngày 23/12/2022, tổng cộng số tiền đặt cọc là 800.000.000 đồng.

Theo hợp đồng thỏa thuận 07 ngày sau kể từ ngày đặt cọc, bên B ký hợp đồng và thanh toán đủ trên hoặc bằng 50% trên tổng giá trị bán (bao gồm tiền cọc), quá thời hạn 07 ngày trên mà bên B không ký hợp đồng thì bên A có quyền chào bán lô đất cho khách hàng khác...

Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng, bà có liên hệ với nhân viên Công ty thì nhận được thông tin qua điện thoại của nhân viên Công ty nói ngày 26/12/2022 không ký hợp đồng kịp nên hẹn sang ngày 27/12/2022, nhận thấy Công ty cố tình trì hoãn làm trễ ngày thỏa thuận trong hợp đồng với bà nên ngày 26/12/2022 bà có gửi thông báo đến Công ty yêu cầu Công ty thực hiện thủ tục chuyển nhượng thửa đất cho bà, nếu hết ngày 26/12/2022 Công ty Đ không thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường cho bà đúng theo quy định pháp luật, Công ty đã nhận thông báo nhưng trong thời gian thỏa thuận Công ty không có bất cứ phản hồi nào với bà. Đến ngày 13/02/2023 thì bà làm đơn khởi kiện công ty Đ tại Tòa án.

Trong quá trình giải quyết vụ án thì bà được biết ngày 04/4/2023 ông V đã thực hiện thủ tục chuyển nhượng thửa đất 8245 cho ông Vũ Trung Q. Đến ngày 05/5/2023 thì thửa đất tiếp tục được đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đỗ Thanh G.

Nhận thấy, Công ty Đ đại diện cho ông V đã ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng thửa đất số 8245 cho bà nhưng sau đó công ty Đ và ông V không thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất cho bà mà lại thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho người khác, nên lỗi dẫn đến không thực hiện hợp đồng được là của Công ty Đ và ông V. Nay bà khởi kiện yêu cầu yêu cầu Tòa án giải quyết: Buộc Công ty Đ và vợ chồng ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Bích V1 liên đới trả lại số tiền đặt cọc 800.000.000 đồng và yêu cầu bồi thường phạt cọc 800.000.000 đồng. Tổng cộng 1.600.000.000 đồng. Đồng thời, bà yêu cầu chấm dứt thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 8245 trong hợp đồng đặt cọc ngày 19/12/2022.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn Công ty Cổ phần Đ, bà Đặng Mỹ P trình bày:

Ngày 03/12/2022 bà M có đặt số tiền giữ chỗ 2.000.000 đồng để chọn suất mua bất động sản tại M. Đến ngày 19/12/2022 bà M và Công ty đã ký kết với nhau Hợp đồng đặt cọc sau khi đã tìm hiểu về giấy tờ pháp lý của Công ty và xem thực tế bất động sản, đối tượng mua bán trong hợp đồng là thửa đất số 8245 (ký hiệu mã nền 14), tờ bản đồ số 3, diện tích 187m², loại đất ONT, tọa lạc tại xã M, huyện C, tỉnh Long An. Thửa đất 8245 là do ông Nguyễn Hoàng V đứng tên chủ sử dụng đất. Ông V ủy quyền cho Công ty Đ theo hợp đồng ủy quyền ký ngày 30/6/2022 tại Văn phòng C1, nội dung ủy quyền bao gồm ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền đặt cọc, ...Do đó, Công ty Đ đại diện cho ông V tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 19/12/2022 với bà M. Thực hiện theo quy định tại Điều 5 của hợp đồng là “Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền...”, công ty Đ đã có thông báo với bà M về việc công ty Đ là đại diện cho ông V để ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc của bà M. Các bên đồng ý và tiến đến giao kết hợp đồng đặt cọc, bà M đã đặt cọc số tiền 300.000.000 đồng theo Phiếu thu của công ty ngày 19/12/2022 và ngày 23/12/2022 bà M có bổ sung thêm số tiền cọc 500.000.000 đồng, tổng cộng số tiền bà M đặt cọc cho công ty là 800.000.000 đồng. Việc bà M nói công ty bán lô đất tại thửa 8245 cho bà M với giá 1.200.000.000 đồng là hoàn toàn không đúng, giá bán đã ghi trên hợp đồng là 3.348.500.000 đồng là giá niêm yết bán bao gồm đất và nhà trên đất.

Bà M trình bày nhân viên công ty có thông báo ngày 26/12/2022 không kịp để ký hợp đồng là không đúng. Đến ngày 27/12/2022 thì bên công ty mới gửi thông báo qua điện thoại cho bà M hẹn vào lúc 15 giờ ngày 28/12/2022 sẽ ra phòng C2 để thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng. Theo lịch hẹn ngày 28/12/2022 thì tại Văn phòng C1 có mặt bà, bà M, ông V là chủ đất, bà V1 vợ ông V đang chạy xuống. Phía công ty cũng đã nhờ văn phòng soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng nhưng sau đó bà M không đồng ý ký vì nói vắng bà V1 nên bỏ về. Do đó việc hợp đồng không thể thực hiện được là do lỗi bà M, bà M phải chịu mất toàn bộ số tiền đặt cọc, công ty không có lỗi nên không đồng ý với toàn bộ yêu cầu trả tiền cọc và phạt cọc của bà M.

Do bà M không thực hiện đúng thỏa thuận thanh toán và từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng chiếu theo nội dung trong hợp đồng đặt cọc thì bên công ty có quyền chào bán lô đất cho khách hàng khác. Do vậy bà M căn cứ vào việc thửa đất này đã bán cho người khác để xác định lỗi của công ty là không đúng. Việc chuyển nhượng giữa công ty và bà M đối với thửa đất số 8245 không thể tiếp tục nên bị đơn đồng ý chấm dứt thỏa thuận chuyển nhượng trong hợp đồng đặt cọc.

Công ty và vợ chồng ông V, bà V1 ký hợp đồng ủy quyền ngày 30/6/2022 để đại diện ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền đặt cọc,...nhưng có thỏa thuận miệng, không có lập văn bản giấy tờ là khi nào hoàn tất việc chuyển nhượng thì công ty mới giao tiền cho ông V, bà V1 nên số tiền đặt cọc 800.000.000 đồng nhận từ bà M thì Công ty vẫn giữ, không có giao lại cho ông V, bà V1. Đối với hợp đồng ủy quyền 30/6/2022 thì Công ty không có tranh chấp trong vụ án này.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng V trình bày:

Ngày 30/6/2022, ông và vợ là bà Phạm Thị Bích V1 có ký hợp đồng ủy quyền cho công ty Đ, nội dung ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền đặt cọc,...đối với một số bất động sản, trong đó có thửa đất số 8245 do ông đứng tên chủ sử dụng đất. Quá trình thực hiện giao dịch giữa công ty Đ với khách hàng sau đó cụ thể có bà Phạm Thị Ngọc M thì ông không tham gia trực tiếp nên không biết. Tuy nhiên, khoảng cuối tháng 12/2022 (không nhớ ngày) thì ông có được Công ty thông báo ra Văn phòng C1 để làm thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng với khách hàng, theo lịch hẹn thì ông có ra Văn phòng C1, tại đây có mặt đại diện công ty Đ là bà Đặng Mỹ P, bà M. Giữa bà P và bà M thỏa thuận như thế nào ông không rõ nhưng bà M bỏ về nên hai bên không thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng được.

Ngoài ra, giữa ông và công ty cũng có thỏa thuận khi nào ký được hợp đồng chuyển nhượng công chứng mua bán thành công thì công ty mới chuyển tiền cho ông, trường hợp một thời gian bán không được thửa đất ông sẽ làm thủ tục chuyển nhượng về cho công ty mà đại diện đứng tên là đại diện pháp luật của công ty, việc thỏa thuận này không có lập văn bản giấy tờ. Do vậy, khi vụ mua bán giữa công ty với bà M không thực hiện được thì ông không được nhận bất cứ khoản tiền nào, toàn bộ số tiền bà M đặt cọc do công ty nhận và chịu trách nhiệm. Đến ngày 04/04/2023 thì ông sang tên chuyển nhượng cho ông Vũ Trung Q theo yêu cầu của công ty Đ (ông Q là anh ruột của ông T1 đại diện pháp luật của công ty) hồ sơ số 011478.CN.002, tiếp đó đến ngày 05/5/2023 thì chuyển nhượng cho ông Đỗ Thanh G theo hồ sơ chuyển nhượng số 011478.CN.003.

Ông khẳng định sự việc tranh chấp giữa bà M và công ty Đ không liên quan đến vợ chồng ông. Ông không có nhận tiền đặt cọc của bà M nên nay không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà M là buộc vợ chồng ông cùng liên đới trách nhiệm với công ty Đ để trả tiền cho bà M. Đối với hợp đồng ủy quyền ngày 30/6/2022 giữa vợ chồng ông và công ty Đông cũng không tranh chấp trong vụ án này.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị Bích V1 trình bày:

Bà là vợ của ông Nguyễn Hoàng V, hiện tại hôn nhân còn tồn tại. Bà xác định cùng ý kiến với ông V. Ngày 30/6/2022, vợ chồng bà có ký hợp đồng ủy quyền cho công ty Đ, toàn bộ quá trình thực hiện đều do công ty Đ thực hiện với bà M, vợ chồng bà không tham gia. Khi nào hoàn tất việc ký chuyển nhượng công chứng thì bên công ty Đ mới bàn giao tiền chuyển nhượng cho ông V. Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng thửa 8245 giữa bà M với công ty Đ trong vụ án này thì chỉ mới thực hiện ở giai đoạn đặt cọc, bên phía công ty Đ là người nhận toàn bộ số tiền đặt cọc, không có đưa lại cho ông V. Do đó, tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng đặt cọc này không liên quan đến vợ chồng bà. Vợ chồng bà không có nhận tiền đặt cọc của bà M nên nay không đồng ý chịu trách nhiệm liên đới trả tiền với công ty Đ cho bà M theo yêu cầu của bà M, bà không đồng ý với toàn bộ yêu cầu của bà M. Đối với hợp đồng ủy quyền ngày 30/6/2022 giữa vợ chồng ông và công ty Đ bà cũng không tranh chấp trong vụ án này.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lâm Minh C trình bày:

Ông và bà M là vợ chồng, hiện hôn nhân của tôi và bà M vẫn còn tồn tại. Việc bà M và Công ty Đ ký kết hợp đồng đặt cọc vào ngày 19/12/2022 ông có được bà M nói lại nên có biết, nhưng không trực tiếp tham gia mà để cho bà M tự quyết định. Số tiền 800.000.000 đồng bà M đặt cọc mua đất của công ty Đ là tiền chung của hai vợ chồng ông nhưng do trên hợp đồng đặt cọc bà M là người đứng tên nên ông thống nhất để mình bà M đứng khởi kiện yêu cầu tranh chấp với công ty Đ. Trong vụ án này, ông không có ý kiến khác bà M hay yêu cầu nào.

Người làm chứng anh Nguyễn Quốc B trình bày:

Thời điểm năm 2022, anh là nhân viên của Công ty Cổ phần Đ. Anh là người giới thiệu bà M mua nền đất số 14 của Công ty Cổ phần Đ. Sau khi bà M ký hợp đồng đặt cọc thì trong các ngày 27/12/2022 và ngày 19/02/2023, anh có liên hệ bà M để yêu cầu bà M đến công ty để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng đặt cọc ngày 19/12/2022.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 83/2024/DS-ST ngày 10 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh Long An đã xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Thị Ngọc M về tranh chấp hợp đồng đặt cọc đối với bị đơn Công ty cổ phần Đ.

   Chấm dứt thỏa thuận chuyển nhượng đối với thửa đất số 8245, tờ bản đồ số 3, diện tích 187m², loại đất ONT, tọa lạc tại xã M, huyện C, tỉnh Long An giữa bà Phạm Thị Ngọc M và Công ty cổ phần Đ tại Hợp đồng đặt cọc ngày 19/12/2022 (Hợp đồng giấy tay).

   Buộc Công ty cổ phần Đ và ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Bích V1 có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Phạm Thị Ngọc M số tiền cọc là 800.000.000đồng.

2. Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc số tiền 800.000.000 đồng của bà Phạm Thị Ngọc M.
3. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án, theo mức lãi suất quy định tại điều 357, điều 468 của bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc Công ty Cổ phần Đ phải nộp 300.000 đồng đối với yêu cầu chấm dứt thỏa thuận chuyển nhượng theo Hợp đồng đặt cọc. Buộc Công ty cổ phần Đ và ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Bích V1 có nghĩa vụ liên đới nộp 36.000.000 đồng đối với số tiền phải trả cho bà M. Buộc bà Phạm Thị Ngọc M chịu 36.000.000 đồng, được khấu trừ khoản tiền tạm ứng án phí đã nộp là 30.000.000 đồng theo biên lai thu số 0010142 ngày 04/3/2024 và 300.000 đồng theo biên lai thu số 0012141 ngày 02/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Đước, tỉnh Long An. Bà M phải nộp tiếp 5.700.000 đồng.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo, hướng dẫn thi hành án.

Ngày 12/9/2024, nguyên đơn bà Phạm Thị Ngọc M kháng cáo bản án sơ thẩm yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà.

Ngày 23/9/2024, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Bích V1 kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết theo hướng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Bích V1 không đồng ý liên đới trả 800.000.000 đồng tiền cọc cho bà Phạm Thị Ngọc M.

Ngày 23/9/2024, bị đơn Công ty cổ phần Đ kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết theo hướng Công ty không đồng ý liên đới trả 800.000.000 đồng tiền cọc và phạt cọc số tiền 800.000.000 đồng cho bà Phạm Thị Ngọc M.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn Phạm Thị Ngọc M vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, tại phần tranh luận:

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà M, bà trần Thị Yến T trình bày:

Sau khi đặt cọc số tiền 800.000.000 đồng, bà M chủ động liên hệ Công ty Đ để ký hợp đồng chuyển nhượng và thanh toán tiền theo thỏa thuận nhưng không được nên ngày 26/12/2022 bà M mới lập thông báo bằng văn bản gửi Công ty Đ để yêu cầu ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng Công ty Đ không có phản hồi. Riêng đối việc Công ty Đ trình bày có liên lạc qua điện thoại hẹn ngày 27/12/2022 đến Văn phòng C1 để ký hợp đồng chuyển nhượng, vợ chồng bà M có mặt nhưng thay đổi ý kiến không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng là không có. Do Công ty Đ là người có lỗi nên phải trả tiền cọc và phạt cọc theo quy định. Mặt khác, ông V, bà V1 là chủ thửa đất chuyển nhượng, là người ủy quyền Công ty Đ thực hiện giao dịch nên yêu cầu ông V, bà V1 phải liên đối với Công ty Đ trả tiền cọc và phạt cọc cho bà M theo quy định.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn Công ty Đ, bà Đặng Mỹ P trình bày:

Sau khi nhận được thông báo của bà M thì Công ty Đ có liên lạc với bà M hẹn ngày 27/12/2022 đến Văn phòng C1 để ký hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận. Ngày 27/12/2022, tại Văn phòng C1, vợ chồng bà M có mặt nhưng thay đổi ý kiến, không đồng ý tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng và bỏ về. Mặt khác, bà M cũng chưa thanh toán đủ số tiền theo thỏa thuận của Hợp đồng đặt cọc nên M là người có lỗi nên phải chịu mất cọc theo thỏa thuận.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Bích V1 cùng trình bày:

Vợ chồng ông bà không liên quan đến hợp đồng đặt cọc giữa Công ty Đ với bà Phạm Thị Ngọc M và cũng không nhận 800.000.000 đồng tiền cọc từ bà M nên không đồng ý liên đới trả cọc cho bà M.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Kháng cáo của bà M, Công ty Cổ phần Đ, ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Bích V1 thực hiện đúng quy định của pháp luật nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng những quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng pháp luật.

Về nội dung vụ án: Trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà M yêu cầu bị đơn công ty Đ và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông V, bà V1 phải trả lại số tiền đặt cọc là 800 triệu đồng và phạt cọc 800 triệu đồng, do bên công ty và vợ chồng ông V đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. Bị đơn công ty Đ không đồng ý vì cho rằng việc không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng là do lỗi của bà M nên không đồng ý trả cọc và phạt cọc. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Bích V1 không đồng ý liên đới vì cho rằng số tiền cọc này ông bà không biết, cũng không có nhận mà do chính công ty Đ trực tiếp nhận cọc của bà M.

Xét thấy, hợp đồng đặt cọc ngày 19/12/2022 được ký kết giữa công ty Đ và bà Phạm Thị Ngọc M, hợp đồng có hình thức và nội dung phù hợp quy định pháp luật nên có hiệu lực pháp luật nên các bên phải có nghĩa vụ thực hiện theo các nội dung đã thỏa thuận. Theo nội dung hợp đồng đặt cọc thể hiện bên nhận đặt cọc là công ty Đ (bên A) và bên đặt cọc là bà M (bên B) có thỏa thuận đặt cọc để mua nền đất, mã nền 14 Thửa 8245, diện tích 187m², tọa lạc tại xã M, huyện C với giá trị 3.348.500.000 đồng (đã bao gồm VAT), bà M đặt cọc cho công ty Đ số tiền 800.000.000 đồng và hai bên thỏa thuận " 7 ngày sau kể từ ngày đặt cọc, bên B ký hợp đồng và thanh toán đủ ≥ 50% trên tổng giá trị bán (bao gồm tiền đặt cọc). Quá thời hạn 7 ngày trên mà bên B không ký hợp đồng thì bên A có quyền chào bán lô đất cho khách hàng khác, đồng thời bên B sẽ mất toàn bộ số tiền cọc". Tuy nhiên, đến thời hạn thỏa thuận ngày 26/12/2022 các bên không ký hợp đồng như đã thỏa thuận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng: Kháng cáo của nguyên đơn bà Phạm Thị Ngọc M, bị đơn Công ty Cổ phần Đ và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Bích V1 thực hiện đúng quy định của pháp luật nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án có đơn xin vắng tại phiên tòa, căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt đương sự.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn bà Phạm Thị Ngọc M, bị đơn Công ty Cổ phần Đ và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Bích V1:

[2.1] Xét thấy, hợp đồng đặt cọc ngày 19/12/2022 thể hiện: ngày 19/12/2022, bà Phạm Thị Ngọc M thỏa thuận nhận chuyển nhượng Công ty Cổ phần Đ nền đất số 14, diện tích 187m², thuộc thửa đất số 8245, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại xã M, huyện C, tỉnh Long An với giá thỏa thuận là 3.348.500.000 đồng. Hai bên thỏa thuận ký kết hợp đồng đặc cọc với nội dung:

“1. Bằng thỏa thuận đặt cọc này, nên B (bà Phạm Thị Ngọc M) đồng ý đặt cọc cho bên A (Công ty Cổ phần Đ ) để mua nền đất với hình thức thanh toán như sau: Ngày 19/12/2022 Bên B đặt cọc 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng; Ngày 23/12/2022 Bên B đặt cọc 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng, 07 ngày sau kể từ ngày đặc cọc, Bên B ký hợp đồng và thanh toán đủ >= 50% trên tổng giá trị bán (bao gồm tiền đặt cọc). Quá hạn 07 ngày trên mà Bên B không ký hợp đồng thì Bên A có quyền chào bán lô đất cho khách hàng khác, đồng thời Bên B sẽ mất toàn bộ số tiền đặc cọc cho Bên A.

2. Bên B đi tham khảo ký các điều kiện và điều khoản của thỏa thuận. Nếu đến ngày trên mà Bên B không thanh toán và ký hợp đồng thì Bên B sẽ mất toàn bộ tiền cọc. Bên A không có trách nhiệm trả lại khoản tiền cọc.

3. Thỏa thuận đặc cọc này chỉ có giá trị khi có phiến thu tiền cọc của Bên A kèm theo. Bên A sẽ thu hồi và Bên B sẽ nộp lại bản chính của thỏa thuận đặt cọc này ngay khi Bên B ký hợp đồng chuyển nhượng, số tiền đặt cọc đương nhiên trở thành tiền thanh toán theo Hợp đồng.

4. Thỏa thuận đặt cọc này không còn giá trị ngay khi Bên B đã ký Hợp đồng hoặc khi Bên B thanh toán không đúng hạn theo quy định cho lần thanh toán kế tiếp của phương thức thanh toán như đã đề cập ở trên”

Thực hiện hợp đồng, bà Phạm Thị Ngọc M đã đặt cọc cho Công ty Cổ phần Đ số tiền 800.000.000 đồng theo Phiếu thu ngày 19/12/2022 và Phiếu thu ngày 23/12/2022. Như vậy, có căn cứ xác định bà M và Công ty Cổ phần Đ đã xác lập 01 thỏa thuận “đặt cọc” để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến thửa đất số 8245 (mã nền số 14), diện tích 187m², tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại xã M, huyện C, tỉnh Long An. Tại phiên tòa, các bên thống nhất xác định theo thỏa thuận tại Hợp đồng đạt cọc thì trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày đặt cọc lần cuối là ngày 23/12/2022 (từ ngày 24/12/2022 đến hết ngày 30/12/2022) thì hai bên tiến hành ký hợp đồng đặt cọc và bà M phải thanh toán đủ >= 50% trên tổng giá trị bán (bao gồm tiền đặt cọc).

Xét thấy, nguyên đơn bà M trình bày sau khi đặt cọc số tiền 800.000.000 đồng, trong thời gian thỏa thuận, bà đã liên hệ Công ty Cổ phần Đ để tiến hành ký kết hợp đồng nhưng không được và đến ngày 26/12/2022 bà đã lập Thông báo bằng văn bản với nội dung yêu cầu Công ty Cổ phần Đ phải tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong ngày 26/12/2022 và gửi đến Công ty thông qua dịch vụ bưu chính. Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền Công ty Cổ phần Đ thừa nhận ngày 26/12/2022, khi nhận được Thông báo trên của bà M thì Công ty có điện thoại thông báo hẹn bà M ngày 27/12/2022 đến tại Văn phòng C1 (địa chỉ: KDC N, ĐT 826, xã T, huyện C, tỉnh Long An), để ký kết hợp đồng theo thỏa thuận. Ngày 27/12/2022, tại Văn phòng C1, bà M cùng chồng là ông Lâm Minh C có mặt nhưng đã thay đổi ý kiến không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên Hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên không được ký kết và bà M cũng chưa thanh toán đủ số tiền theo thỏa thuận của Hợp đồng đặt cọc ngày 19/12/2022. Thấy rằng, lời trình bày của đại diện Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Dịch vụ Bất động sản Đ không được phía bà M thừa nhận và Công ty cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh là ngày 27/12/2022 vợ chồng bà M có mặt nhưng không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thanh toán số tiền theo thỏa thuận tại Hợp đồng đã cọc ngày 19/12/2022. Mặt khác, lời trình bày của đại diện Công ty Đ mâu thuẩn với lời trình bày trước đó của chính đại diện Công ty Đ theo Bản tường trình đề ngày 10/5/2023, tại Biên bản hòa giải ngày 21/3/2024 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh Long An và tại Phiên tòa ngày 14/3/2025, theo đó ngày 27/12/2022 Công ty mới thông báo qua điện thoại hẹn bà M ký hợp đồng vào lúc 15 giờ 00 ngày 28/12/2022 . Bên cạnh đó, tại phiên tòa ngày 14/3/2025, người làm chứng Nguyễn Quốc B trình bày ngày 27/12/2022, anh có liên lạc bằng điện thoại hẹn bà M sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 28/12/2022 nhưng anh B trước đây là nhân viên của Công ty Đ1 nên việc làm chứng của anh B là không khách quan và lời trình bày trên cũng mâu thuẩn với lời trình bày của đại diện Công ty Đ. Như vậy, có căn cứ xác định, sau khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 19/12/2022, trong thời gian thỏa thuận theo hợp đồng, bà M là người đã chủ động liên hệ và thông báo bằng văn bản để yêu cầu Công ty Cổ phần Đ ký hợp đồng chuyển nhượng và thanh toán tiền theo thỏa thuận. Ngược lại, sau khi nhận được thông báo của bà M vào ngày 26/12/2022 thì từ ngày 27/12/2022 đến ngày 30/12/2022, Công ty Đ không có động thái phản hồi, liên lạc để cùng với bà M ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên Công ty Đ là người có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên không được ký kết. Mặt dù, theo thỏa thuận Hợp đồng đặt cọc ngày 19/12/2022 không đề cập việc phạt cọc đối với Công ty Đ nhưng căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự Hội đồng xét xử xét có cơ sở buộc Công ty Đ phải có nghĩa vụ trả lại bà M tiền đặt cọc đã và chịu phạt cọc tương ứng với số tiền cọc đã nhận.

[2.2] Xét thấy, theo Hợp đồng đặt cọc ngày 19/12/2022, các bên thỏa thuận “07 ngày sau kể từ ngày đặc cọc, Bên B ký hợp đồng và thanh toán đủ >= 50% trên tổng giá trị bán (bao gồm tiền đặt cọc). Quá hạn 07 ngày trên mà Bên B không ký hợp đồng thì Bên A có quyền chào bán lô đất cho khách hàng khác, đồng thời Bên B sẽ mất toàn bộ số tiền đặc cọc cho Bên A”. Như vậy, các bên thỏa thuận ngay sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì bà M mới phải thanh toán đủ >= 50% trên tổng giá trị bán (bao gồm tiền đặt cọc). Thấy rằng, như phân tích tại mục [2.1], có căn cứ xác định Công ty Đ có lỗi làm cho Hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên không được ký kết nên việc Công ty cho rằng do bà M chưa thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận nên phải chịu mất cọc là không có căn cứ.

[2.2] Xét Hợp đồng ủy quyền được Văn phòng C1 công chứng ngày 30/6/2022, thể hiện ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Bích V1 đã ủy quyền cho Công ty Đ thực hiện việc ký kết hợp đồng ủy quyền, phạm vi ủy quyền bao gồm ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc, hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, ký hợp đồng nguyên tắc, hủy bỏ hợp đồng nguyên tắc liên quan đến thửa đất số 8245, tờ bản đồ số 3, diện tích 187m², loại đất ONT, tọa lạc tại xã M, huyện C, tỉnh Long An. Thực hiện hợp đồng ủy quyền, Công ty Đ đã ký hợp đồng đặt cọc và nhận số tiền cọc 800.000.000 đồng của bà M để chuyển nhượng thửa đất số 8245 nêu trên, giao dịch này được thực hiện trong phạm vi ủy quyền. Như vậy, có cơ sở xác định Công ty Đ chỉ là bên được ủy quyền của ông V, bà V1 trong việc ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc trong giao dịch thực hiện với bà M nên ông V, bà V1 phải chịu trách nhiệm đối với các công việc đã ủy quyền cho Công ty Đ. Mặt khác, Công ty Đ xác nhận đang giữ số tiền đặt cọc 800.000.000 đồng của bà M nên cần buộc ông V, bà V1 phải có nghĩa vụ liên đới với Công ty Đ trong việc trả lại số tiền đặt cọc và số tiền phạt cọc cho bà M.

[3] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét có căn cứ chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Phạm Thị Ngọc M, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần Đ và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng V và bà Phạm Thị Bích V1. Quan điểm phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An chưa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Phạm Thị Ngọc M không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm do yêu cầu kháng cáo được Tòa án chấp nhận.

Công ty Cổ phần Đ phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm do yêu cầu kháng cáo không được Tòa án chấp nhận.

Ông Nguyễn Hoàng V và bà Phạm Thị Bích V1 mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm do yêu cầu kháng cáo không được Tòa án chấp nhận.

[5] Theo quy định tại Điều 28 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì đương sự có kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm phải nộp tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo quy định. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Bích V1 cùng kháng cáo Bản án dân sự sơ thẩm số 83/2024/DS-ST ngày 10 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh Long An nhưng cấp sơ thẩm cho ông V và bà V1 nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng là không đúng, cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

[6] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự;

Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn bà Phạm Thị Ngọc M;

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần Đ và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Bích V1.

Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 83/2024/DS-ST ngày 10 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh Long An.

Căn cứ Điều 5, Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 91, Điều 92, Điều 147, Điều 266, Điều 273, Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn cứ Điều 116, Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328, Điều 422 và Điều 468 Bộ luật Dân sự; Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Thị Ngọc M về “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đối với bị đơn Công ty Cổ phần Đ.

   Chấm dứt thỏa thuận chuyển nhượng đối với thửa đất số 8245, tờ bản đồ số 3, diện tích 187m², loại đất ONT, tọa lạc tại xã M, huyện C, tỉnh Long An giữa bà Phạm Thị Ngọc M và Công ty cổ phần Đ tại Hợp đồng đặt cọc ngày 19/12/2022 (Hợp đồng giấy tay).

   Buộc Công ty Cổ phần Đ và ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Bích V1 phải có có nghĩa vụ liên đới thanh toán cho bà Phạm Thị Ngọc M số tiền đặt cọc là 800.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 800.000.000 đồng, tổng cộng là 1.600.000.000 (một tỷ sáu trăm triệu) đồng.

   Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án, theo mức lãi suất quy định tại điều 357, điều 468 của bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc Công ty Cổ phần Đ phải nộp 300.000 đồng đối với yêu cầu chấm dứt thỏa thuận chuyển nhượng theo Hợp đồng đặt cọc. Buộc Công ty Cổ phần Đ và ông Nguyễn Hoàng V, bà Phạm Thị Bích V1 có nghĩa vụ liên đới chịu 60.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm tính trên số tiền phải thanh toán cho bà M.

   Bà Phạm Thị Ngọc M không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả bà M 30.000.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0010142 ngày 04/3/2024 và 300.000 đồng theo biên lai thu số 0012141 ngày 02/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Đước, tỉnh Long An.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Phạm Thị Ngọc M không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả bà M 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0012445 ngày 17/9/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Đước, tỉnh Long An.

   Công ty Cổ phần Đ phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được khấu trừ 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0012458 ngày 24/9/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Đước, tỉnh Long An.

   Ông Nguyễn Hoàng V và bà Phạm Thị Bích V1 mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được khấu trừ 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0012455 ngày 23/9/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Đước, tỉnh Long An. Ông V và bà M phải liên đới nộp 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.

4. Về hiệu lực của bản án: Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

5. Về hướng dẫn thi hành án: Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.