TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 12 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 187/2025/DS-ST

Ngày: 11-4-2025

V/v “Tranh chấp về đòi lại tài sản”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 12-THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trương Hữu Hạnh.

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Võ Văn Tốt.
2. Ông Lê Hoàng Phú.

Thư ký phiên tòa: Bà Huỳnh Thị Trang – Thư ký Tòa án nhân dân Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Lê Thị Huyền Trang - Kiểm sát viên.

Ngày 11 tháng 4 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân Quận 12 xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 154/2022/TLST-DS ngày 01 tháng 4 năm 2022 về tranh chấp về quyền sử dụng đất theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 124/2025/QĐXXST-DS ngày 18 tháng 02 năm 2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 240/2025/QĐST-DS ngày 14 tháng 3 năm 2025 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Thái Anh L; (vắng mặt)

Địa chỉ: 2 B, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo ủy quyền: Bà Huỳnh Kim Minh T. (có mặt)

Địa chỉ: G P, Phường H, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Bà Lê Thị Kim H; (có mặt)

Địa chỉ thứ nhất: 3 N, Phường E, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ thứ hai: Căn villa E, khu phố C (nay là khu phố B), phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng TMCP Đ (liên quan chi nhánh C):

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trọng Mạnh Q – chức vụ: Trưởng phòng Quản lý rủi ro; (có mặt)

Địa chỉ: D N, Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 23/3/2022, các bản tự khai, các biên bản hòa giải, nguyên đơn ông Thái Anh L do bà Huỳnh Kim Minh T làm người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ông L mua trúng đấu giá tài sản là căn nhà và đất tại địa chỉ: Căn Villa E, khu phố C (nay là khu phố B), phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh từ Ngân hàng TMCP Đ (liên quan chi nhánh C) phối hợp với Công ty Đ1 tổ chức bán đấu giá vào ngày 21/10/2019 và theo hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 01/HĐMBTSĐG ngày 02/3/2020. Nguồn gốc tài sản là của bị đơn bà Lê Thị Kim H do vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền vay với ngân hàng này nên bà bàn giao toàn bộ tài sản cho ngân hàng B để thu hồi nợ. Ngày 24/3/2020 ông L đã được Văn phòng Đ2 chi nhánh Q1 cập nhật biến động tên ông Thái Anh L nhận chuyển quyền.

Tuy nhiên, đến nay bà H vẫn cố tình chiếm giữ và không giao nhà trên cho ông L không rõ lý do dù nhiều lần ông L có yêu cầu đối với bà H và nhờ sự hỗ trợ từ phía ngân hàng.

Nay ông L khởi kiện yêu cầu bà H phải giao toàn bộ căn nhà và đất nêu trên cho ông do ông đang là người chủ sở hữu theo quy định pháp luật. Ngoài ra ông L không có yêu cầu gì khác.

Bị đơn bà Lê Thị Kim H: Hôm nay mới có mặt tại phiên tòa trình bày: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện. Do bà H và ông L không giao kết hợp đồng gì. Bà sẽ cung cấp tài liệu chứng cứ sau. Bà sẽ kiện Ngân hàng TMCP Đ (liên quan chi nhánh C) bán đấu giá trái pháp luật gây thiệt hại cho bà. Bà có đóng lãi cho ngân hàng nhưng không hiểu sao ngân hàng lại đem bán đấu giá. Bà xác nhận chữ ký và chữ viết trong biên bản làm việc ngày 05/6/2018 với ngân hàng này là đúng nhưng nội dung bà không đọc. Bà có vay ngân hàng 12 tỷ thế chấp căn villa E8, khu phố C (nay là khu phố B), phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ngân hàng TMCP Đ (liên quan chi nhánh C) do ông Trọng Mạnh Q đại diện theo ủy quyền trình bày: Tại văn bản số 567/BIDV.CTSG ngày 26/6/2023 về việc có ý kiến đối với vụ án của phía ngân hàng thì ngân hàng xác nhận ông L là người mua trúng đấu giá căn nhà trên do Công ty Đ1 tổ chức theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định và đúng cam kết của bà H tại biên bản làm việc ngày 05/6/2018 về xử lý nợ xấu với bà H. Theo đó, bà H cam kết bàn giao toàn bộ tài sản trong đó có căn nhà trên cho ngân hàng bán đấu giá để thu hồi nợ vì bà không có khả năng trả nợ nữa. Hợp đồng mua bán đấu giá tài sản có điều khoản thỏa thuận ông L phải tự liên hệ hoặc khởi kiện ra Tòa án để đòi chủ cũ giao nhà. Nay ngân hàng không có ý kiến gì thêm và đề nghị Tòa án xử lý vụ án theo quy định pháp luật.

2

Sau khi thụ lý hồ sơ vụ án, Tòa án đã tiến hành điều tra, mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải và mở phiên tòa xét xử hôm nay.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Tòa án nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:

Các đương sự tranh chấp với nhau về việc yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về đòi lại tài sản. Đây là tranh chấp về về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản theo quy định tại Khoản 2 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Do đối tượng tranh chấp là nhà đất tọa lạc tại Quận A nên căn cứ vào Điểm a, Khoản 1 Điều 35 và Điểm c, Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh.

[2] Về yêu cầu của các đương sự:

Xét yêu cầu khởi kiện, phạm vi khởi kiện của nguyên đơn ông Thái Anh L trên cơ sở căn cứ vào lời tự khai của các đương sự, căn cứ các tài liệu, chứng cứ do các đương sự cung cấp, tài liệu, chứng cứ do Tòa án thu thập được, HĐXX xét thấy: Nguồn gốc căn nhà và đất tranh chấp địa chỉ: Căn Villa E, khu phố C (nay là khu phố B), phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh do ông L mua trúng đấu giá từ Ngân hàng TMCP Đ (liên quan chi nhánh C) do Công ty Đ1 tổ chức ngày 21/10/2019 theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định về bán tài sản đấu giá, luật Đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 01/HĐMUBTSĐG lập ngày 02/3/2020 và đã được Văn phòng Đ2 chi nhánh Q1 cập nhật biến động tên ông Thái Anh L nhận chuyển quyền vào ngày 24/3/2020 là sự kiện pháp lý có thật. Bà H nguyên do trước đó có nợ xấu với ngân hàng nên tại biên bản làm việc ngày 05/6/2018 về xử lý nợ xấu với bà H (theo Hợp đồng tín dụng số 102/2016/9214650/HĐTD ngày 28/11/2016, hợp đồng thế chấp số 102/2016/9214650/HĐTC ngày 28/11/2016), thì bà H đồng ý giao căn nhà trên cho ngân hàng để bán đấu giá tài sản thu hồi nợ.

Hiện trạng căn nhà lúc ông L mua trúng đấu giá là: Căn Villa E, khu phố C, phường A, Quận A, diện tích sử dụng 375,4m², diện tích xây dựng 183,8m², số tầng: 02, thửa đất số 428-25, 428-26, TBĐ số 2 (BĐĐC 02), diện tích đất 429,5m², GCN số 10914 do U cấp ngày 27/10/2004. Còn theo bản đồ hiện trạng vị trí-áp ranh số 52523/TTĐĐBĐ-VPQ12 ngày 09/8/2024 thì hiện trạng của căn nhà này là: diện tích sàn xây dựng 442,3m², diện tích xây dựng 227,6m², số tầng: 02, thửa đất số 90-91, TBĐ số 36 (BĐĐC phường A, TL 2005), diện tích đất 685,7m².

3

Xét quyền đòi lại tài sản được quy định tại Điều 166 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo quy định, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật. Như vậy ông L hiện là chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản còn bà H là người đang trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản không thuộc một trong các trường hợp chiếm hữu có căn cứ pháp luật được quy định tại khoản 1 Điều 165 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, HĐXX nghĩ nên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L buộc bà H giao trả căn nhà và đất trên cho ông L do bà H đang chiếm giữ bất hợp pháp.

Tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn chỉ có yêu cầu giao trả nhà và đất, không có yêu cầu gì khác.

Các chi phí tố tụng nguyên đơn đã thực hiện đủ và tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn không yêu cầu bị đơn hoàn trả nên ghi nhận. Án phí bị đơn phải chịu theo quy định.

Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ngoài những ý kiến đã nêu trên thì tại phiên tòa hôm nay cũng đều không có ý kiến gì thêm nữa.

[3] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 12 tại phiên tòa hôm nay: Quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử đảm bảo đúng trình tự, thủ tục tố tụng theo quy định; các đương sự chấp hành tốt các quy định pháp luật khi tham gia phiên tòa, trừ trường hợp bị đơn. Có đủ cơ sở để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, đề nghị Tòa án chấp nhận các yêu cầu của nguyên đơn theo quy định tại Điều 304 Bộ luật Dân sự năm 2015 để bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của người mua trúng đấu giá.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào các Điều 147, 273 và 280 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào các Điều 165, 166 của Bộ luật Dân sự năm 2015,

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

1. Buộc bị đơn bà Lê Thị Kim H giao trả cho nguyên đơn ông Thái Anh L toàn bộ căn nhà và đất tại địa chỉ: Căn Villa E, khu phố C, phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích sử dụng 375,4m², diện tích xây dựng 183,8m², số tầng: 02, thửa đất số 428-25, 428-26, TBĐ số 2 (BĐĐC 02), diện tích đất 429,5m² thuộc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10914 do U cấp ngày 27/10/2004 theo Bản vẽ sơ đồ nhà-đất (để cấp giấy chứng nhận QSHN và QSDĐ tại TP.) ngày 03/8/2004 (số HĐ: /ĐÐSG/2004). Thi hành tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.
2. Ghi nhận các chi phí tố tụng nguyên đơn đã thực hiện đủ và không yêu cầu bị đơn hoàn trả cho nguyên đơn.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm: 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) bà H phải chịu.

4

Hoàn trả lại 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) cho ông L theo Biên lai thu tạm ứng án phí số AA/2021/0023054 ngày 01/4/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 12.

4. Quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ được tống đạt hợp lệ bản án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008./.

Nơi nhận: - Tòa án nhân dân TP. HCM; - Viện kiểm sát nhân dân Quận12; - Thi hành án dân sự Quận 12; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trương Hữu Hạnh

5

6

7

CÁC HỘI THẨM NHÂN DÂN THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Trương Hữu Hạnh

8