NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC GIANG

Thành phần hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán- chủ toạ phiên toà: ông Nguyễn Hà Giang

Các thẩm phán: ông Nguyễn Việt Hùng, bà Nguyễn Thị Hương Giang;

Thư ký phiên toà: ông Hoàng Đình Sắc – Thư ký Toà án nhân dân tỉnh Bắc Giang.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Giang: ông Lương Thất Tùng - Kiểm sát viên trung cấp.

Ngày 21/8/2024, Toà án nhân dân tỉnh Bắc Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 96/2024/TLPT- DS ngày 10 tháng 7 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” do bản án dân sự sơ thẩm số 07/2024/DS-ST ngày 20/3/2024 của Toà án nhân dân huyện Lục Nam bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 180/2024/QĐ-PT ngày 09/8/2024 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: anh Hoàng Văn M, sinh năm 1993;

Địa chỉ: thôn Q, xã X, huyện L, tỉnh Bắc Giang (có mặt).

Bị đơn: anh Dương Văn Đ, sinh năm 1992;

Địa chỉ: thôn B, xã B, huyện L, tỉnh Bắc Giang (có mặt).

Người kháng cáo: bị đơn - anh Dương Văn Đ.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2024/DS-ST ngày 20/3/2024 của Toà án nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang thì nội dung vụ án như sau:

Nguyên đơn - anh Hoàng Văn M trình bày: trước đây anh Dương Văn Đ có mở văn phòng Bất động sản ở xã X, huyện L, tỉnh Bắc Giang nên anh có biết, giữa anh và anh Đ đã có lần giao dịch chuyển nhượng đất cho nhau. Anh và anh Đ có ký kết với nhau 02 hợp đồng đặt cọc, cụ thể:

Lần 1: ngày 08/01/2022, anh có đặt cọc số tiền 350.000.000 đồng cho anh Đ để mua diện tích 767,2m² đất tại thửa số 683 và 685, tờ bản đồ số 39 theo Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất (GCNQSDĐ) số DA 393126 có số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS 08369 ngày 10/12/2020 và GCNQSDĐ số DA 393128 có số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS 08371 ngày 10/12/2020; địa chỉ thửa đất tại thôn Đ, xã Đ, huyện L. Anh đã giao cho anh Đ đủ số tiền 350.000.000 đồng và các bên có ký hợp đồng đặt cọc với nội dung thỏa thuận: thời hạn đặt cọc là 5 ngày kể từ ngày 08/01/2022 bên B có nghĩa vụ hoàn thành 100% giá trị lô đất cho bên A, sau khi bên A hoàn thành đầy đủ các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng cho bên B.Nếu bên A không thực hiện đúng cam kết sẽ phải đền bù gấp 5 lần số tiền nhận đặt cọc của bên B và nếu bên B không tiến hành thanh toán số tiền còn lại với bên A theo thời gian đã thỏa thuận thì sẽ mất số tiền đã đặt cọc.

Lần 2: ngày 18/3/2022, anh đặt cọc số tiền 300.000.000 đồng cho anh Đ để mua diện tích 334,6m² đất tại thửa đất số 175, tờ bản đồ số 85 theo GCNQSDĐ số DĐ 477751 có số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS 00884 ngày 12/01/2022; địa chỉ thửa đất tại thôn S, xã T, huyện L. Anh đã giao cho anh Đ đủ số tiền 300.000.000 đồng và các bên có ký hợp đồng đặt cọc với nội dung thỏa thuận: thời hạn đặt cọc là 30 ngày kể từ ngày 18/3/2022 bên B có nghĩa vụ hoàn thành 100% giá trị lô đất cho bên A, sau khi bên A hoàn thành đầy đủ các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng cho bên B. Nếu bên A không thực hiện đúng cam kết sẽ phải đền bù gấp 5 lần số tiền đã nhận đặt cọc của bên B và nếu bên B không tiến hành thanh toán số tiền còn lại với bên A theo thời gian đã thỏa thuận thì sẽ mất số tiền đã đặt cọc.

Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc hai lần như trên thì anh Đ đã không đi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh. Anh đã liên lạc với anh Đ rất nhiều lần anh Đ đều nói là sẽ làm thủ tục chuyển nhượng cho anh, nhưng sau đó nhiều tháng anh Đ vẫn không làm thủ tục chuyển nhượng cho anh. Anh đã lên tận nhà anh Đ để tìm thì gia đình nói anh Đ đã đi làm ăn xa, không có nhà. Sau này anh gọi điện liên lạc thì anh Đ không nghe máy nữa. Cho đến nay, anh Đ vẫn không về làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh. Nếu bây giờ anh Đ về làm thủ tục chuyển nhượng 03 thửa đất trên cho anh thì anh vẫn đồng ý mua của anh Đ.

Anh xác định lỗi trong giao dịch này là do anh Đ, bản thân anh Đ bán đất cho anh nhưng cố tình không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh. Anh yêu cầu anh Dương Văn Đ phải trả cho anh số tiền anh đã đặt cọc của cả hai hợp đồng là 650.000.000 đồng và 3.250.000.000 đồng tiền phạt cọc. Tổng cộng anh yêu cầu anh Đ phải trả cho anh số tiền 3.900.000.000 đồng.

Ngày 12/3/2024, anh M có đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu buộc anh Đ phải trả anh số tiền phạt cọc là 2.600.000.000 đồng. Nay, anh M đề nghị Tòa án buộc anh Đ phải trả cho anh tổng số đặt cọc là 650.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 650.000.000 đồng, tổng cộng số tiền anh M yêu cầu anh Đ phải trả cho anh số tiền là 1.300.000.000 đồng.

Bị đơn - anh Dương Văn Đ trình bày: Anh và anh M có quen biết với nhau qua một số lần làm ăn, anh M có tiền để kinh doanh cho vay vốn. Do có nhu cầu cá nhân nên tháng 01/2022 anh có hỏi vay anh M số tiền 350.000.000 đồng. Anh M đồng ý cho anh vay 350.000.000 đồng, hai bên thỏa thuận thời hạn vay là 2-3 tháng và lãi suất là 2.000 đồng/1 triệu/1 ngày. Tuy nhiên, hai bên chỉ thỏa thuận miệng với nhau chứ không lập biên nhận vay tiền.

Để làm tin cho việc anh vay anh M số tiền 350.000.000 đồng thì giữa anh và anh M có thỏa thuận hai bên cùng nhau ký kết hợp đồng đặt cọc. Ngày 08/01/2022, giữa anh và anh M đã ký kết hợp đồng đặt cọc đối với thửa đất có diện tích là 328,4m² tại thửa số 683 đã được Sở Tài nguyên và môi trường cấp GCNQSDĐ số DA 393126 ngày 10/12/2020 mang tên Dương Văn Đ và thửa đất có diện tích là 438,8m² tại thửa số 685 đã được Sở Tài nguyên và môi trường cấp GCNQSDĐ số DA 393128 ngày 10/12/2020 mang tên Dương Văn Đ; hai thửa đất này có địa chỉ tại thôn Đ, xã Đ, huyện L. Tại hợp đồng đặt cọc có ghi: hai bên đã thống nhất anh bán hai thửa đất trên cho anh M với giá 500.000.000 đồng, anh M sẽ đặt cọc cho anh số tiền 350.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 05 ngày kể từ ngày 08/01/2022. Trong thời gian 05 ngày thì anh phải có trách nhiệm làm thủ tục chuyển nhượng cho anh M thửa đất trên. Tại hợp đồng đặt cọc này có anh và anh M cùng ký, ngoài ra không có ai làm chứng. Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, anh đã nhận số tiền 350.000.000 đồng từ anh M và anh có giao cho anh M giữ 02 giấy GCNQSDĐ bản gốc hai thửa đất trên.

Đến tháng 03 năm 2023, do anh tiếp tục có nhu cầu cần tiền để anh làm việc riêng nên anh có tiếp tục hỏi vay của anh M số tiền 300.000.000 đồng, anh M đã đồng. Hai bên thỏa thuận thời hạn vay là 2-3 tháng và lãi suất là 2.000 đồng/1 triệu/1 ngày. Tuy nhiên, hai bên chỉ thỏa thuận miệng với nhau chứ không lập biên vay tiền.

Để làm tin cho việc anh vay anh M số tiền 300.000.000 đồng thì giữa anh và anh M có thỏa thuận hai bên cùng nhau ký kết hợp đồng đặt cọc. Ngày 18/3/2022, giữa anh và anh M đã ký kết hợp đồng đặt cọc đối với thửa đất số 175, tờ bản đồ 85, có diện tích 334,6m² đã được Sở Tài nguyên và môi trường cấp GCNQSDĐ số DĐ 477751 ngày 12/01/2022 mang tên Dương Văn Đ; thửa đất này có địa chỉ tại thôn S, xã T, huyện L. Tại hợp đồng đặt cọc có ghi: hai bên đã thống nhất anh bán thửa đất trên cho anh M với giá 300.000.000 đồng, anh M sẽ đặt cọc cho anh số tiền 300.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 30 ngày kể từ ngày 18/3/2022. Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, anh đã nhận số tiền 300.000.000 đồng từ anh M và anh có giao cho anh M giữ GCNQSDĐbản gốc thửa đất trên.

Như vậy, tổng cộng hai lần anh vay của anh M số tiền gốc là 650.000.000 đồng. Từ tháng 01/2022 đến khoảng tháng 12/2022, hàng tháng anh đều trả tiền lãi cho anh M. Anh chuyển tiền cho anh M qua số tài khoản của anh M là 6666922235555 tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Q (MB). Tháng 01 và tháng 02 năm 2022 anh chuyển khoản tiền lãi cho anh M mỗi tháng là 18.000.000 đồng. Từ tháng 03/2022 đến tháng 12/2022, anh chuyển tiền lãi cho anh M mỗi tháng là 39.000.000 đồng. Toàn bộ số tiền lãi này anh sẽ nộp bản sao kê cho Tòa án sau.

Anh khẳng định anh vay tiền của anh M chứ không phải ký hợp đồng đặt cọc. Do đó, anh M yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc anh không đồng ý. Anh đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa anh và anh M là vô hiệu, anh đồng ý trả tiền đã vay cho anh M và tiền lãi chậm thanh toán của khoản tiền vay này. Việc anh vay tiền của anh M là việc cá nhân anh, vợ anh là Linh Thị S không biết, số tiền này anh cũng không mang về để sử dụng vào việc chung của gia đình. Vì vậy, vợ anh không liên quan đến số tiền này.

Trường hợp, nếu anh M yêu cầu anh tiếp tục chuyển nhượng cho anh M ba thửa đất trên thì anh không đồng ý chuyển nhượng. Ngoài 2 hợp đồng đặt cọc này thì giữa anh và anh M không ký kết với nhau hợp đồng nào khác.

Với những nội nội dung trên, bản án dân sự sơ thẩm số 07/2024/DS-ST ngày 20/3/2024 của Toà án nhân dân huyện Lục Nam đã: căn cứ Điều 328, Điều 385 Bộ luật dân sự. Xử: chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Hoàng Văn M, buộc anh Dương Văn Đ phải trả cho anh Hoàng Văn M số tiền đặt cọc là 650.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 650.000.000 đồng.

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của anh Hoàng Văn M về việc buộc anh Dương Văn Đ phải trả cho anh M số tiền phạt cọc là 2.600.000.000 đồng.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo, quyền yêu cầu thi hành án, lãi suất chậm trả.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 16/5/2024, anh Dương Văn Đ kháng cáo bản án, đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn xin thay đổi yêu cầu khởi kiện, buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn 650.000.000 đồng tiền đặt cọc và tiền phạt cọc là 250.000.000 đồng, tổng cộng là 900.000.000 đồng, hạn thanh toán cuối cùng là vào ngày 15/9/2024. Bị đơn nhất trí với việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét, quyết định lại số tiền mà bị đơn phải có nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn tổng số là 900.000.000 đồng, hạn thanh toán cuối cùng ngày 15/9/2024.

Tham gia phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Giang phát biểu ý kiến: Quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý đến khi mở phiên tòa và tại phiên tòa, Thư ký, Hội đồng xét xử (HĐXX) đã thực hiện đúng, đủ quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS), các đương sự chấp hành đúng quy định của BLTTDS về quyền nghĩa vụ. Đại diện Viện kiểm sát đề nghị HĐXX căn cứ khoản 2 Điều 308 BLTTDS chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng: chấp nhận việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và ý kiến của các đương sự tại phiên tòa; công nhận sự thỏa thuận của các đương sự về việc bị đơn phải thanh toán trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc là 650.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 250.000.000 đồng. thời hạn thanh toán cuối cùng là ngày 15/9/2024. Về án phí dân sự sơ thẩm đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật. Do sửa án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Xét kháng cáo của anh Dương Văn Đ, Hội đồng xét xử thấy:

[1] Về việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: tại cấp sơ thẩm, nguyên đơn là anh Hoàng Văn M yêu cầu: buộc anh Dương Văn Đ phải trả cho anh M số tiền đặt cọc là 650.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 650.000.000 đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn – anh M thay đổi yêu cầu khởi kiện, theo đó anh M yêu cầu anh Đ phải trả anh 650.000.000 đồng tiền đặt cọc và 250.000.000 đồng phạt cọc. Tổng số tiền đặt cọc và phạt cọc anh Đ phải trả là 900.000.000 đồng. HĐXX thấy việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là trong phạm vi khởi kiện ban đầu, không ảnh hưởng tới quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân nào khác, phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 244 của BLTTDS nên cần được chấp nhận.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự anh M và anh Đ thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ nội dung vụ án. Theo đó, anh Dương Văn Đ có nghĩa vụ thanh toán trả anh Hoàng Văn M tổng số tiền đặt cọc và phạt cọc là 900.000.000 đồng, trong đó tiền đặt cọc là 650.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 250.000.000 đồng. Hạn thanh toán cuối cùng là ngày 15/9/2024. Anh Đ chịu cả án phí dân sự sơ thẩm.

HĐXX căn cứ Điều 300 của BLTTDS để công nhận sự thỏa thuận này của các đương sự. Vì vậy cần áp dụng khoản 2 Điều 308 và Điều 309 của BLTTDS, chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa bản án dân sự sơ thẩm theo thỏa thuận trên của các đương sự. Việc sửa bản án sơ thẩm là do tình tiết mới tại phiên tòa phúc thẩm.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm: bị đơn có nghĩa vụ thanh toán trả nguyên đơn 900.000.000 đồng nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại Điều 147 của BLTTDS; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội. Số tiền án phí là: 36.000.000 đồng + (100.000.000 đồng x 3%) = 39.000.000 đồng.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: do sửa án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại Điều 148 của BLTTDS và khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Xử: chấp nhận một phần kháng cáo anh Dương Văn Đ. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 07/2024/DS-ST ngày 20/3/2024 của Toà án nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.

Căn cứ Điều 147, Điều 148; khoản 1 Điều 244, Điều 300 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 328 của Bộ luật Dân sự; khoản 2 Điều 26, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Xử: công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm. Anh Dương Văn Đ có nghĩa vụ thanh toán cho anh Hoàng Văn M tổng số tiền 900.000.000 đồng (chín trăm triệu đồng) gồm 650.000.000 đồng tiền đặt cọc và 250.000.000 đồng tiền phạt cọc; thời hạn thanh toán cuối cùng là ngày 15/9/2024.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án mà người phải thi hành án không thi hành hoặc thi hành không đầy đủ, đúng thời hạn thì phải chịu lãi suất theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự tương ứng với số tiền chậm trả tại thời điểm thanh toán.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: anh Dương Văn Đ phải chịu 39.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Anh Hoàng Văn M không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả anh Hoàng Văn M số tiền 55.000.000 đồng tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0000712 ngày 03/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lục Nam.

5. Về án phí dân sự phúc thẩm: anh Dương Văn Đ không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả anh Đ 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0008302 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lục Nam.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.