TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập- Tự do- Hạnh phúc

Bản án số: 176/2025/DS-PT Ngày: 04-3-2025 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:	Bà Đinh Thị Ngọc Yến
Các Thẩm phán:	Bà Phùng Thị Cẩm Hồng
	Ông Trần Trọng Nhân

- Thư ký phiên toà: Ông Nguyễn Chiêu Linh, Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Long An.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An tham gia phiên tòa: Ông Huỳnh Phạm Khánh, Kiểm sát viên.

Trong các ngày 27 tháng 02 và 04 tháng 3 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Long An xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 552/2024/TLPT-DS ngày 06 tháng 11 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 96/2024/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Bến Lức, tỉnh Long An bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 500/2024/QĐ-PT ngày 26 tháng 11 năm 2024 giữa các đương sự:

1. 1. Nguyên đơn: Ông Trần Văn G, sinh năm 1981.

   Địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện B, tỉnh Long An.

   Người đại diện theo uỷ quyền của ông G: Bà Huỳnh Thị H, sinh năm 1966.

   Địa chỉ: Số 1 đường P, khu phố G, thị trấn B, huyện B, tỉnh Long An.

   (Theo văn bản uỷ quyền ngày 30/10/2023).

2. 2. Bị đơn: Ông Võ Văn L, sinh năm 1946.

   Địa chỉ: Ấp A, xã T, huyện B, tỉnh Long An.

   Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn: Luật sư Nguyễn Thành T, Công ty L2, Đoàn Luật sư Thành phố H.

3. 3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
   • 3.1. Bà Võ Thị Ngọc M, sinh năm 1976.
   • 3.2. Ông Võ Đình Q, sinh năm 1979.
   • 3.3. Bà Võ Thị Ngọc N, sinh năm 1981.

   Cùng địa chỉ: Ấp L, xã L, huyện B, tỉnh Long An.

- Người làm chứng: Bà Trần Thị Ngọc K, sinh năm 1966.

Địa chỉ: Số B đường V, khu phố A, thị trấn B, huyện B, tỉnh Long An.

Người kháng cáo: Bị đơn ông Võ Văn L và Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Ngọc M.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện đề ngày 30/10/2023 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Trần Văn G do người đại diện theo uỷ quyền là bà Huỳnh Thị H trình bày:

Ngày 15/4/2022, ông Trần Văn G có làm hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng thửa đất số 09, diện tích 896,8m², tờ bản đồ số 35, loại đất lúa, đất tọa lạc tại xã T, huyện B, tỉnh Long An của ông Võ Văn L. Thửa đất trên ông L đã được Ủy ban nhân dân huyện B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá chuyển nhượng là 7.750.000.000 đồng. Ngày ký hợp đồng đặt cọc có mặt các con ông L là bà M, ông Q và bà N đã đồng ý để cho ông L chuyển nhượng đất cho ông G. Người làm chứng là bà Trần Thị Ngọc K chứng kiến việc ký kết đặt cọc giữa ông G và ông L. Ông L đã nhận cọc của ông G số tiền 1.000.000.000 đồng vào ngày 15/4/2022. Hai bên thỏa thuận ngày 15/10/2022 sẽ ra công chứng làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trong thời gian 06 tháng ông L sẽ làm thủ tục thừa kế, vợ ông L là bà Nguyễn Ngọc Đ chết ngày 13/6/2020 theo giấy khai tử ngày 23/7/2020).

Ngày 15/10/2022, ông G điện thoại ông L đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những giấy tờ có liên quan đến Văn phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng chưa thực hiện được vì ông L chưa thực hiện xong thủ tục thừa kế. Ông L và các con ông L có năn nỉ ông G cho ông L làm hợp đồng đặt cọc khác thay thế hợp đồng ngày 15/4/2022. Ông G và ông Võ Văn L đồng ý ký hợp đồng đặt cọc ngày 15/10/2022 thay cho hợp đồng đặt cọc trước đó, tiền cọc ông L đã nhận ngày 15/4/2022. Tại Điều 3 hợp đồng đặt cọc hai bên thống nhất đến ngày 15/10/2023 ông L sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông G.

Ngày 15/10/2023, ông G có đến nhà ông L, đề nghị ông L ra phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông L không ra. Ông G nhắn tin cho con ông L là ngày 26/10/2023 đến Văn phòng công chứng Nguyễn Văn L1 để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông G có nhờ Văn phòng T1 ghi nhận sự có mặt của ông G và quá trình tiếp xúc của ông G tại trụ sở Văn phòng công chứng Nguyễn Văn L1. Vào lúc 13h ngày 26/10/2023, ông G có đến Văn phòng công chứng Nguyễn Văn L1 đợi ông Võ Văn L đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ có liên quan để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến 14 giờ 31 phút cùng ngày ông Võ Văn L có đến Văn phòng công chứng Nguyễn Văn L1 nhưng người có thẩm quyền của Văn phòng Công chứng Nguyễn Văn L1 trả lời hồ sơ của ông L không được tiếp nhận bởi hồ sơ ông L cung cấp có thông báo niêm yết việc phân chia di sản thừa kế do Văn phòng C – tỉnh Long An đang thực hiện. Ông L có xin ông G được gia hạn tiếp ba tuần kể từ ngày 26/10/2023 nhưng ông G không đồng ý bởi vì ông G đã cho ông L gia hạn một lần trong thời gian rất dài là một năm. Qua tìm hiểu thời gian ông G cho ông L gia hạn, ông L không xúc tiến làm thủ tục thừa kế, còn cắm ranh không đúng với ranh bản đồ địa chính nên cơ quan có thẩm quyền không thể làm thủ tục thừa kế cho ông L.

Tại phần cam kết chung của hợp đồng đặt cọc ngày 15/10/2022, ông L đã cam kết có đầy đủ giấy tờ và cam đoan phần đất chuyển nhượng cho ông G không dính vào quy hoạch, không dính vào thừa kế gia đình, không có tranh chấp với bất kỳ cơ quan, tổ chức, cá nhân. Theo khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác, trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự”. Tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên đều tự nguyện, đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nội dung giao kết nhằm bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 09. Ông G đã gia hạn cho ông L một năm nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất trên vẫn không thực hiện được, như vậy thỏa thuận ngày 15/10/2023 ông L là người vi phạm giao kết hợp đồng đặt cọc gây ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích hợp pháp của ông G. Do đó, ông G khởi kiện yêu cầu:

Buộc ông L phải có trách nhiệm trả tiền cọc 1.000.000.000 đồng và phạt cọc gấp hai lần là 2.000.000.000 đồng. Số tiền ông G yêu cầu tổng cộng là 3.000.000.000 đồng.

Tại phiên tòa, bà H xác định ông G đã giao đủ cho ông L số tiền cọc là 1.000.000.000 đồng ngay khi ký kết hợp đồng đặt cọc. Trong quá trình giải quyết vụ án, ông L cũng thừa nhận đã nhận đủ số tiền này. Riêng việc giữa ông L và bà K có thỏa thuận tiền môi giới hay không thì ông G không liên quan. Do đó, đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông G.

2. Bị đơn ông Võ Văn L do bà Đặng Thị Thành Đ1 là người đại diện theo ủy quyền, ông L và bà Đ1 thống nhất trình bày:

Ngày 15/4/2022, ông L cùng với các con là Võ Thị Ngọc M, Võ Đình Q, Võ Thị Ngọc N có ký kết hợp đồng đặt cọc với ông Trần Văn G để chuyển nhượng cho ông G phần đất thuộc thửa số 09, tờ bản đồ số 35, diện tích 896,8m² loại đất lúa, tọa lạc tại ấp A, xã T, huyện B, tỉnh Long An với giá hai bên thoả thuận là 7.750.000.000 đồng. Ông L đã nhận của ông G 1.000.000.000 đồng tiền cọc. Hai bên thoả thuận đến ngày 15/10/2022 sẽ ra công chứng ký chuyển quyền và ông G sẽ thanh toán số tiền còn lại cho ông L. Do khi đó thửa đất chưa được cấp đổi và cần làm thủ tục cấp đổi mới chuyển nhượng được, ông L có thông báo cho ông G, ông G biết rõ việc này và đồng ý.

Sau đó, gia đình ông L tiến hành làm thủ tục cấp đổi thửa đất số 839 (thửa mới số 09) thì phát hiện ra thửa đất này Ủy ban nhân dân xã T đã tự ý làm thủ tục cấp đổi rồi và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 04/11/2016 nhưng Ủy ban nhân dân xã T không giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình ông L. Khi gia đình ông L yêu cầu thì Ủy ban nhân dân xã buộc gia đình ông L phải làm thủ tục cấp đổi những thửa đất còn lại là thửa 838, 872 mới trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa số 839 (thửa mới 09).

Theo yêu cầu nói trên của Ủy ban nhân dân xã T thì gia đình ông L cũng làm thủ tục xin cấp đổi các thửa đất còn lại nhưng lúc này thì Ủy ban nhân dân xã T lại nói đất của gia đình ông bị tranh chấp nên không cho làm thủ tục cấp đổi hai thửa đất còn lại. Tuy nhiên, khi ông L đến Tòa án nhân dân huyện Bến Lức đề nghị xác nhận đất tranh chấp thì Toà án có văn bản trả lời là không có tranh chấp như Ủy ban nhân dân xã T đã nói. Vì những lý do như nói trên, đến tháng 10/2022, thủ tục cấp đổi chưa hoàn thành nên ông L có báo cho ông G biết và hai bên đã thống nhất thương lượng ký lại hợp đồng đặt cọc mới vào ngày 15/10/2022 với nội dung như trước đây thoả thuận. Hai bên thoả thuận đến ngày 15/10/2023 sẽ ra công chứng ký chuyển quyền và ông G sẽ thanh toán số tiền còn lại cho ông L.

Sau khi ký lại hợp đồng đặt cọc này, gia đình ông L tiếp tục yêu cầu Ủy ban nhân dân xã T phải trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa 839 và đề nghị xã làm thủ tục cấp đổi hai thửa đất còn lại cho gia đình ông L nhưng Ủy ban nhân dân xã T vẫn không giải quyết. Đến ngày 03/4/2023, ông L khiếu nại đến Ủy ban nhân dân tỉnh L thì được bộ phận tiếp công dân hướng dẫn gia đình ông về yêu cầu xã trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa 839. Khi được Ủy ban nhân dân tỉnh L hướng dẫn thì ông L tiếp tục yêu cầu xã trả giấy thì lúc này Ủy ban nhân dân xã T mới đồng ý trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa 839.

Tuy nhiên, sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa 839 rồi thì ông có báo cho ông G biết để ra làm thủ tục chuyển nhượng nhưng được giải thích là không làm thủ tục chuyển nhượng được do thời điểm cấp đổi của thửa đất số 09 (thửa mới 839) là năm 2016 – lúc đó vợ ông L là bà Nguyễn Ngọc Đ còn sống (bà Đ chết ngày 13/6/2020) – muốn chuyển nhượng được phải làm thủ tục thừa kế. Khi được hướng dẫn như vậy thì ông tiếp tục về làm thủ tục thừa kế. Ông L ra Ủy ban nhân dân xã T làm thủ tục thừa kế thì Ủy ban nhân dân xã không cho làm mà ra điều kiện với là ông L phải mở con đường đi 02 mét trên thửa 839 và phải điều chỉnh trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa 839 thì Ủy ban nhân dân xã T mới đồng ý làm thủ tục thừa kế cho ông.

Khi Ủy ban nhân dân xã T ra điều kiện như vậy, ông L thấy không hợp lý nên đã làm đơn tố cáo đến Thanh tra huyện B. Thanh tra huyện B đã thụ lý đơn tố cáo của ông. Lúc này thì Ủy ban nhân dân xã T mời gia đình ông ra và đề nghị rút đơn tố cáo thì Ủy ban nhân dân xã T sẽ làm thủ tục niêm yết thừa kế cho ông đối với thửa 839. Ông đồng ý rút đơn tố cáo và cùng ngày 26/10/2023 thì Ủy ban nhân dân xã T làm thủ tục niêm yết thừa kế cho ông đối với thửa 839. Tuy nhiên, ngày mà Ủy ban nhân dân xã T đồng ý niêm yết cũng là ngày đến hạn hợp đồng đặt cọc với ông G. Do vậy, khi ông và ông G ra Văn phòng Công chứng Nguyễn Văn L1 thì được nhân viên Văn phòng công chứng giải thích là khi nào hết thời hạn niêm yết thì mới làm thủ tục chuyển nhượng được, khi đó có mặt ông G cùng nghe. Do những rủi ro ngoài ý muốn nêu trên nên gia đình ông cũng có trao đổi với ông G là cho thêm thời gian niêm yết, khi nào niêm yết xong thì hai bên làm thủ tục chuyển nhượng. Tại Văn phòng công chứng khi trao đổi về nội dung xin thêm thời gian niêm yết ông G đã đồng ý. Tuy nhiên, khi hết thời gian hạn niêm yết, ông L báo cho ông G biết để hai bên tiến hành ra Văn phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng thì ông G cho biết là ông G đã khởi kiện ra Tòa án. Nay với yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn G thì ông L có ý kiến như sau:

Đề nghị tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký với ông Trần Văn G. Trong trường hợp không tiếp tục được hợp đồng chuyển nhượng, ông L đồng ý hoàn trả cho ông G 1.000.000.000 đồng tiền cọc đã nhận của ông G. Ông L không đồng ý phạt cọc 2.000.000.000 đồng vì những lý do khách quan như đã trình bày ở trên.

Tại phiên tòa, ông L xác định chỉ nhận của ông G số tiền đặt cọc là 860.000.000 đồng, số tiền còn lại 140.000.000 đồng do người môi giới là bà K nhận. Do đó, ông L thay đổi ý kiến trình bày, chỉ đồng ý trả lại số tiền đặt cọc 860.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Ngọc M trình bày: Bà thống nhất với lời trình bày của ông Võ Văn L.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Võ Đình Q do người đại diện theo uỷ quyền bà Đặng Thị Thành Đ1 trình bày: Ông Q thống nhất với lời trình bày của ông Võ Văn L.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Ngọc N do người đại diện theo uỷ quyền bà Đặng Thị Thành Đ1 trình bày: Bà N thống nhất với lời trình bày của ông Võ Văn L.

Người làm chứng bà Trần Thị Ngọc K có ý kiến trình bày như sau: Bà chỉ ký tên vào mục người làm chứng trong hợp đồng đặt cọc ngày 15/10/2022. Bà không nhận bất kỳ khoản tiền nào từ ông L hoặc ông G. Sự việc mua bán do hai bên tự nguyện thỏa thuận, bà không liên quan nên không đồng ý tham gia tố tụng trong vụ án. Bà xin vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Vụ án được Tòa án tiến hành hòa giải nhưng các đương sự không thống nhất được với nhau về việc giải quyết vụ án. Tòa án nhân dân huyện Bến Lức đưa vụ án ra xét xử.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 96/2024/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Bến Lức, tỉnh Long An đã quyết định:

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 227, 228, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 116, 328, 357, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 12, 14 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn G về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bị đơn ông Võ Văn L.

   Buộc ông Võ Văn L có nghĩa vụ trả cho ông Trần Văn G số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) và phạt cọc số tiền là 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng). Tổng cộng số tiền ông Võ Văn L phải trả cho ông Trần Văn G là 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng).

   Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:
   • 2.1. Ông Võ Văn L được miễn án phí.
   • 2. 2. Hoàn trả cho ông Trần Văn G 46.000.000 đồng (Bốn mươi sáu triệu đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0006702 ngày 06/11/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Bến Lức.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền và thời hạn kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án đối với các đương sự.

Bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật.

Ngày 05/9/2024, bị đơn ông Võ Văn L và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Ngọc M có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự không thỏa thuận được với nhau.

Luật sư Nguyễn Thành T là Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn ông Võ Văn L trình bày: Hợp đồng đặt cọc ngày 15/4/2022 thể hiện rõ bà Nguyễn Ngọc Đ (vợ ông L) đã chết ngày 13/6/2020. Tại thời điểm đó chưa đáp ứng điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc vì ông L và gia đình chưa hoàn tất thủ tục thừa kế. Ngoài ra, hai bên cũng không thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng ở văn phòng công chứng nào. Ngày 26/10/2023, ông G có mặt ở Văn phòng công chứng Nguyễn Văn L1 và điện thoại cho ông L là có ý để lập vi bằng. Vi bằng không có bảng ghi âm, không có lời khai thể hiện xin gia hạn là không có cơ sở. Đến ngày 13/4/2023 ông L mới được Ủy ban nhân dân xã T trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 17/4/2023 ông L và các con đã cập nhật xong căn cước công dân thì xảy ra tranh chấp liên quan đến ranh mốc do các hộ dân xung quanh có đơn tố cáo. Ngày 11/9/2023 ông L nộp hồ sơ, nếu hồ sơ được Ủy ban nhân dân xã niêm yết đúng quy định 15 ngày thì đến ngày 25/9/2023 đã niêm yết xong. Tuy nhiên, đến ngày 26/10/2023 Ủy ban nhân dân xã T mới trả kết quả là chậm 01 tháng, hồ sơ còn phải thực hiện thủ tục niêm yết nên bị chậm so với thỏa thuận không phải lỗi do ông L mà là do nguyên nhân khách quan. Đến thời điểm này ông L và các con vẫn có thiện chí tiếp tục chuyển nhượng đất cho ông G. Nếu ông G đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng thì ông L đồng ý hạ giá bán xuống còn 7.000.000.000 đồng. Nếu ông G không đồng ý chuyển nhượng thì ông L chỉ đồng ý trả cọc 1.000.000.000 đồng, không đồng ý phạt cọc 2.000.000.000 đồng.

Ông Võ Văn L thống nhất với lời trình bày của Luật sư Nguyễn Thành T, không bổ sung gì thêm.

Bà Võ Thị Ngọc M kháng cáo đồng ý việc ông Võ Văn L và gia đình trả cọc 1.000.000.000 đồng cho ông G, không đồng ý phạt cọc 2.000.000.000 đồng.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Trần Văn G là bà Huỳnh Thị H trình bày: Ngày 15/4/2022, ông Trần Văn G và ông Võ Văn L có lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng thửa đất số 09, diện tích 896,8m², tờ bản đồ số 35, loại đất lúa tại xã T, huyện B, tỉnh Long An với giá 7.750.000.000 đồng; cùng ngày 15/4/2022, ông G đã giao cho ông L 1.000.000.000 đồng tiền đặt cọc. Hai bên thỏa thuận đến ngày 15/10/2022 sẽ ra công chứng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, ngày 15/10/2022, ông G chưa thực hiện xong thủ tục thừa kế (do vợ ông L là bà Nguyễn Ngọc Đ chết ngày 13/6/2020) nên hai bên đồng ý ký lại hợp đồng đặt cọc khác thay thế cho hợp đồng đặt cọc ngày 15/4/2022. Hai bên thống nhất đến ngày 15/10/2023 ông L sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông G. Đến ngày 15/10/2023, ông G đến nhà ông L đề nghị ông L đến Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 09 nhưng ông L không đi. Ông G có nhắn tin cho con ông L là ngày 26/10/2023 đến Văn phòng công chứng Nguyễn Văn L1 để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lúc 14 giờ 31 phút ngày 26/10/2023, ông L có đến Văn phòng công chứng Nguyễn Văn L1 nhưng không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng do hồ sơ ông L cung cấp có thông báo niêm yết việc phân chia di sản thừa kế do Văn phòng C thực hiện. Ông L xin ông G cho gia hạn tiếp 03 tuần nữa nhưng ông G không đồng ý. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông L giảm giá chuyển nhượng xuống còn 7.000.000.000 đồng thì ông G vẫn không đồng ý chuyển nhượng vì lý do ông L liên tục vi phạm sự thỏa thuận nên ông G không còn tin tưởng ông L nữa. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông Võ Văn L và bà Võ Thị Ngọc M, giữ y bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, những người tiến hành tố tụng và các đương sự tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đơn kháng cáo của ông Võ Văn L được gửi đến Tòa án trong thời hạn luật định nên đủ điều kiện để xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Về nội dung vụ án: Theo “Hợp đồng đặt cọc” ngày 15/4/2022” ông Trần Văn G và ông Võ Văn L có lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng thửa đất số 09, diện tích 896,8m², tờ bản đồ số 35, loại đất lúa tại xã T, huyện B, tỉnh Long An với giá 7.750.000.000 đồng; cùng ngày 15/4/2022, ông G đã giao cho ông L 1.000.000.000 đồng tiền cọc. Hai bên thỏa thuận đến ngày 15/10/2022 sẽ ra công chứng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến ngày 15/10/2022, các bên không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông G và ông L thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc ngày 15/10/2022 thay thế cho hợp đồng đặt cọc ngày 15/4/2022 nhằm gia hạn thời gian hoàn tất thủ tục chuyển nhượng là 01 năm. Tuy nhiên đến ngày 15/10/2023, ông L vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hợp đồng chuyển nhượng không thể ký được. Tại phần cam kết chung của hợp đồng đặt cọc ngày 15/10/2022, ông L cam kết có đầy đủ giấy tờ và cam đoan phần đất chuyển nhượng cho ông G không dính vào quy hoạch, không dính vào thừa kế gia đình, không có tranh chấp với bất kỳ cơ quan, tổ chức, cá nhân. Công văn số 177/CV-UBND ngày 01/3/2024, Ủy ban nhân dân xã T xác định “có lưu giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông L từ năm 2017 đến ngày 12/4/2023, nguyên nhân do ông L không đến Ủy ban nhân dân xã để đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Như vậy, thực tế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Võ Văn L có từ trước khi vợ ông L chết vào năm 2020 nhưng ông L không đến Ủy ban nhân dân xã T nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để khai nhận di sản thừa kế là lỗi của ông L, không phải do nguyên nhân khách quan như ông L trình bày. Ông L cũng không cung cấp được chứng cứ chứng minh Ủy ban nhân dân xã T yêu cầu ông L phải làm thủ tục cấp đổi các thửa đất khác thì mới trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L. Theo hồ sơ do ông L cung cấp không thể hiện nguyên nhân ông L không làm thủ tục thừa kế được là do Ủy ban nhân dân xã T buộc ông phải mở con đường 2m trên thửa 839. Xét thấy, việc hai bên không thể tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được là do lỗi của bị đơn nên yêu cầu trả cọc và phạt cọc của nguyên đơn là có căn cứ. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông L và bà M. Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, giữ y bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

1. [1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Võ Văn L và bà Võ Thị Ngọc M được thực hiện đúng quy định tại Điều 272 Bộ luật Tố tụng dân sự và được gửi đến Tòa án trong thời hạn quy định tại Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.
2. [2] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Ông Trần Văn G khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc đối với ông Võ Văn L. Bị đơn cư ngụ tại huyện B và thửa đất trong giao dịch tọa lạc tại huyện B nên Tòa án nhân dân huyện Bến Lức, tỉnh Long An thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền.
3. [3] Về sự vắng mặt của đương sự: Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Võ Đình Q vắng mặt nhưng đã được tống đạt thủ tục hợp lệ hai lần. Căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vụ án vắng mặt ông Q1.
4. [4] Về phạm vi xét xử phúc thẩm: Ngày 30/10/2023 ông Trần Văn G khởi kiện ông Võ Văn L yêu cầu ông L trả 1.000.000.000 đồng tiền cọc theo hợp đồng đặt cọc ngày 15/4/2022 và 15/10/2022 nhận chuyển nhượng thửa đất số 09, diện tích 896,8m², tờ bản đồ số 35, loại đất lúa tọa lạc tại xã T, huyện B, tỉnh Long An và phạt cọc gấp hai lần là 2.000.000.000 đồng, tổng cộng là 3.000.000.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông G: Buộc ông Võ Văn L trả cho ông Trần Văn G 1.000.000.000 đồng tiền đặt cọc và phạt cọc số tiền 2.000.000.000 đồng, tổng cộng là 3.000.000.000 đồng. Bị đơn ông Võ Văn L và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Võ Thị Ngọc M kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, cụ thể ông L và bà M chỉ đồng ý trả cho ông G 1.000.000.000 đồng tiền cọc đã nhận, không đồng ý phạt cọc 2.000.000.000 đồng. Căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm xem xét nội dung liên quan đến kháng cáo.
5. [5] Xét yêu cầu kháng cáo của ông Võ Văn L và bà Võ Thị Ngọc M chỉ đồng ý trả ông G 1.000.000.000 đồng tiền cọc, không đồng ý phạt cọc 2.000.000.000 đồng, thấy rằng:
   • [5.1] Ngày 15/4/2022, ông Trần Văn G và ông Võ Văn L cùng các con ông L là bà Võ Thị Ngọc M, ông Võ Đình Q, bà Võ Thị Ngọc N có lập hợp đồng đặt cọc thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 09, diện tích 896,8m², tờ bản đồ số 35, loại đất lúa, đất toạ lạc tại xã T, huyện B, tỉnh Long An do ông Võ Văn L đứng tên với giá 7.750.000.000 đồng; cùng ngày ông L đã nhận cọc của ông G số tiền 1.000.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận ngày 15/10/2022 sẽ ra công chứng làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến ngày 15/10/2022, các bên không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông G và ông L thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc mới ngày 15/10/2022 thay cho hợp đồng đặt cọc trước đó nhằm gia hạn thêm thời gian ký thủ tục chuyển nhượng là ngày 15/10/2023. Như vậy, giữa các đương sự đã tự nguyện thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc mới thay thế cho hợp đồng đặt cọc ngày 15/4/2022.
   • [5.2] Xét “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 15/10/2022”, tại mục “Cam kết chung” hai bên đã thỏa thuận có nội dung như sau: “Bên A (Võ Văn L) cam kết tài sản trên thuộc quyền sở hữu của mình, có đầy đủ giấy tờ liên quan để chứng minh và bên A cam đoan tài sản này không dính quy hoạch, thừa kế gia đình, không có tranh chấp với bất kỳ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào. Sau khi hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận trên nếu bên A (ông L) không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho bên B (ông G) thì bên A phải bồi thường cho bên B gấp hai lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A. Ngược lại nếu bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên”. Thỏa thuận đặt cọc này dựa trên sự tự nguyện giữa các bên, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội nên có giá trị pháp lý ràng buộc với các bên kể từ thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc mới ngày 15/10/2022.
   • Ông L cho rằng nguyên nhân hai bên không ký kết hợp đồng chuyển nhượng được là do lỗi khách quan từ phía Ủy ban nhân dân xã T, ông L không có lỗi. Thời điểm đó thửa đất chưa được cấp đổi và cần làm thủ tục cấp đổi mới chuyển nhượng được. Khi ông L làm thủ tục cấp đổi thì phát hiện ra thửa đất này Ủy ban nhân dân xã T đã tự ý làm thủ tục cấp đổi rồi và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 04/11/2016 nhưng Ủy ban nhân dân xã T không giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L và buộc ông L phải làm thủ tục cấp đổi những thửa đất còn lại là thửa 838, 872 mới trả lại giấy đất của thửa số 09.
   • [5.3] Xét về lỗi dẫn đến hợp đồng không thể thực hiện được, thấy rằng: Tại công văn số 177/CV-UBND ngày 01/3/2024, Ủy ban nhân dân xã T xác định “có lưu giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông L từ năm 2017 đến ngày 12/4/2023, nguyên nhân do ông L không đến Ủy ban nhân dân xã để đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Như vậy, thực tế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông L đã có từ trước khi vợ ông L chết vào năm 2020 nhưng ông L không đến Ủy ban nhân dân xã T nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khoảng thời gian này, ông L hoàn toàn có thể chủ động liên hệ Ủy ban nhân dân xã để nhận giấy nhưng ông L không thực hiện là lỗi của ông L, không phải do nguyên nhân khách quan như ông L trình bày. Ông L cũng không cung cấp được giấy tờ chứng minh việc Ủy ban nhân dân xã T yêu cầu ông L phải làm thủ tục cấp đổi các thửa đất khác thì mới trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L.
   • [5.4] Ngoài ra, ông L trình bày sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 09, ông có báo cho ông G biết để ra làm thủ tục chuyển nhượng nhưng được giải thích là muốn chuyển nhượng được phải làm thủ tục thừa kế. Ông L ra Ủy ban nhân dân xã T làm thủ tục thừa kế thì Ủy ban nhân dân xã không cho làm mà ra điều kiện với ông L phải mở con đường đi 02 mét trên thửa 839 thì Ủy ban nhân dân xã T mới đồng ý làm thủ tục thừa kế cho ông. Ông L không đồng ý nên đã làm đơn tố cáo đến Thanh tra huyện B. Tuy nhiên, theo hồ sơ do ông L cung cấp thì không có văn bản nào thể hiện Ủy ban nhân dân xã buộc ông L phải mở con đường đi 02 mét trên thửa 839. Ủy ban nhân dân xã T cũng không thừa nhận có sự việc này.
   • [5.5] Theo công văn số 11493/UBND-NCTCD ngày 05/12/2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh L; thông báo thụ lý tố cáo số 2291/TB-UBND ngày 27/12/2023 của Ủy ban nhân dân huyện B; biên bản làm việc ngày 19/12/2023 của Thanh tra huyện B, có cơ sở xác định thời điểm ông L nộp đơn tố cáo là ngày 25/11/2023 là đã hết thời hạn thỏa thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng (hạn cuối ngày 15/10/2023). Theo giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả ngày 05/12/2023, thời điểm ông L nộp hồ sơ đăng ký cấp đổi là ngày 05/12/2023, sau thời điểm thỏa thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng trong hợp đồng đặt cọc. Do đó, việc ông L cho rằng nguyên nhân không ký chuyển nhượng được trong thời gian thỏa thuận là lỗi khách quan là không có căn cứ. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ.

   Từ những phân tích trên, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông Võ Văn L và bà Võ Thị Ngọc M.

6. [6] Đề nghị của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Võ Văn L là không có căn cứ nên không được Hội đồng xét xử chấp nhận.
7. [7] Đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa phúc thẩm là có căn cứ, phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.
8. [8] Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Võ Văn L được miễn nộp án phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Võ Văn L.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 96/2024/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 227, 228, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 116, 328, 357, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 12, 14 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn G về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bị đơn ông Võ Văn L.

   Buộc ông Võ Văn L có nghĩa vụ trả cho ông Trần Văn G số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) và phạt cọc số tiền là 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng). Tổng cộng số tiền ông Võ Văn L phải trả cho ông Trần Văn G là 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng).

   Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:
   • 2.1. Ông Võ Văn L được miễn án phí.
   • 2. 2. Hoàn trả cho ông Trần Văn G 46.000.000 đồng (Bốn mươi sáu triệu đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0006702 ngày 06/11/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Bến Lức.
3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Võ Văn L được miễn nộp án phí.
4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014.
5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TANDCC tại TP. HCM; - VKSND tỉnh Long An; - TAND huyện Bến Lức; - Chi cục THADS huyện Bến Lức; - Các đương sự; - Lưu án văn, hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Đinh Thị Ngọc Yến