TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH THUẬN	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Bản án số: 172/2024/DS-PT	Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Ngày 26-9-2024
V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH THUẬN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Quản

Các Thẩm phán: Ông Phạm Thái Bình, ông Lương Thanh Chín

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thu Phương - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận tham gia phiên tòa:

Bà Nguyễn Thị Thùy Dương - Kiểm sát viên.

Ngày 26 tháng 9 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 126/2024/TLPT-DS ngày 12 tháng 8 năm 2024 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 31/2024/DS-ST ngày 29 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã La Gi bị kháng cáo. Theo Quyết định hoãn phiên tòa số 138/2024/QĐ-PT ngày 18 tháng 9 năm 2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Trần Quốc B, sinh năm 1979.

   Địa chỉ: Số A L, phường P, thị xã L, tỉnh Bình Thuận.

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Ngọc L, sinh năm 1955.

   Địa chỉ: thôn B, xã T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận.

   Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Thái B1, sinh năm 1974.

   Địa chỉ: Số D, Khu phố B, phường A, thành phố B, tỉnh Bến Tre.

   Địa chỉ hiện nay: 127/13 T, phường P, thị xã L, Bình Thuận.

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
   • - Ông Nguyễn Quốc B2, sinh năm 1978.
   • - Bà Nguyễn Thị Kim N, sinh năm 1980.

   Địa chỉ: Ấp F, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

   • - Bà Phạm Thị L1, sinh năm 1960. Địa chỉ: thôn B, xã T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận.

   Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Thái B1, sinh năm 1974.

   Địa chỉ: Số D, Khu phố B, phường A, thành phố B, tỉnh Bến Tre.

   Địa chỉ hiện nay: 127/13 T, phường P, thị xã L, Bình Thuận.

Tại phiên tòa có mặt: ông B, ông B1, ông L. Các đương sự còn lại vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm:

- Nguyên đơn ông Trần Quốc B trình bày:

Ngày 22/03/2021, ông có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 02 thửa đất của ông Nguyễn Ngọc L gồm: Thửa đất số 29, tờ bản đồ số 10 diện tích 17.176,3m² thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BQ 356000 ngày 05/3/2014 của Ủy ban nhân dân thị xã L và thửa đất số 04, tờ bản đồ số 10 diện tích 12.754m² thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số M 394580 ngày 31/12/1998 của Ủy ban nhân dân huyện H (cũ), giá chuyển nhượng 2.800.000.000 đồng, đặt cọc trước 500.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc 04 tháng, tức đến ngày 22/7/2021 hoàn thành thủ tục chuyển nhượng.

Tuy nhiên, tại thời điểm ngày 22/7/2021, trên địa bàn thị xã L đang áp dụng Chỉ thị 16 của Thủ tướng Chính phủ phải tạm ngừng tất cả mọi hoạt động, người dân tuyệt đối không được ra khỏi nhà, các Văn phòng công chứng không hoạt động. Do điều kiện dịch bệnh bất khả kháng, ông không thể hoàn tất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trên đối với ông L.

Sau khi hết Chỉ thị 16, ông đã nhiều lần yêu cầu ông L tiếp tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, ông L lại lấy lý do hợp đồng đặt cọc mua bán đã hết hạn vào ngày 22/7/2021 để né tránh không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Tại điều khoản khác của hợp đồng thể hiện: Bên A (ông L) cam kết nếu không cung cấp giấy tờ liên quan về thửa đất hoặc biết đất đang bị tranh chấp, hoặc đổi ý không bán thì phải bồi thường gấp 02 lần số tiền mà bên B đã đặt cọc. Vì vậy, ông khởi kiện yêu cầu: Buộc ông L tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đối với 02 thửa đất trên. Trường hợp ông L không thực hiện hợp đồng thì yêu cầu vợ chồng ông L, bà L1 phải trả lại số tiền cọc 500.000.000 đồng và phạt cọc 1.000.000.000 đồng. Tổng cộng 1.500.000.000 đồng.

Trong quá trình tham gia tố tụng, ông có yêu cầu ông L phải bồi thường số tiền chi phí san lấp mặt bằng 58.000.000 đồng. Tại phiên tòa, ông rút lại yêu cầu này để khởi kiện bằng một vụ án khác.

- Bị đơn Nguyễn Ngọc L và đại diện theo ủy quyền trình bày:

Bị đơn thừa nhận việc đặt cọc, diện tích và giá chuyển nhượng đúng như nguyên đơn trình bày. Các bên thỏa thuận trong vòng 120 ngày kể từ ngày 22/3/2021 đến 22/7/2021, hai bên sẽ ra Phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi ký ký hợp đồng chuyển nhượng, bên bán giao hồ sơ cho bên mua, bên mua sẽ thanh toán số tiền còn lại cho bên bán là 2.300.000.000 đồng. Các bên thỏa thuận rõ ràng: “Trường hợp bên B (nguyên đơn) không đúng hẹn theo thỏa thuận giấy đặt cọc thì sẽ mất số tiền đặt cọc trên cho bên A (bị đơn)”.

Nguyên đơn không thực hiện đúng theo thời hạn mà các bên đã thỏa thuận nên phải chịu mất cọc căn cứ theo thỏa thuận của các bên. Mặt khác, sau khi hết thời hạn của hợp đồng, mặc dù việc đi lại và thực hiện các thủ tục hành chính trên địa bàn đã bình thường, nguyên đơn cũng không có hành động thể hiện ý chí và sự thiện chí của mình để bị đơn chuyển nhượng cho nguyên đơn mặc dù nguyên đơn là bên vi phạm. Do đó, bị đơn không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Hai diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng cho ông B: 01 thuộc quyền sử dụng của ông L và 01 diện tích đất mang tên ông V thì đã chuyển nhượng cho ông B2, ông B2 đã ủy quyền hợp pháp cho ông L để thực hiện các giao dịch.

Tại phiên tòa, ông L trình bày hai diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng cho ông B thì ông đã chuyển nhượng cho người khác với giá 4.500.000.000 đồng vào tháng 12/2021. Nếu thỏa thuận được thì ông L chỉ đồng ý trả lại cho ông B 50% số tiền cọc là 250.000.000 đồng.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Quốc B2, bà Nguyễn Thị Kim N trình bày:

Ông bà có ủy quyền cho ông Nguyễn Ngọc L năm 2017 để thực hiện các thủ tục liên quan đến thửa đất tại xã T, thị xã L. Vì vậy, mọi vấn đề pháp lý liên quan đến thửa đất đó ông bà không có ý kiến gì và không can thiệp vào vụ án. Ông bà xin vắng mặt trong quá trình tham gia vụ án.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị L1 trình bày:

Ngày 22/03/2021, chồng bà là ông Nguyễn Ngọc L và ông B có ký hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trình bày của ông B. Các bên thỏa thuận trong vòng 120 ngày kể từ ngày 22/3/2021 đến 22/7/2021 sẽ ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng. Trong suốt thời hạn trên, ông B không liên hệ với vợ chồng bà để làm thủ tục công chứng. Sau thời điểm ngày 22/7/2021 và cũng sau thời điểm các Văn phòng công chứng hoạt động trở lại, ông B đề nghị vợ chồng bà ký hợp đồng chuyển nhượng với người khác chứ không phải ông B nên vợ chồng bà không đồng ý. Đến tháng 12/2021, vợ chồng bà chuyển nhượng cho người khác. Bà không đồng ý với yêu cầu của ông B.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 31/2024/DS-ST ngày 29 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã La Gi đã quyết định:

Căn cứ vào:

• - Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a và c khoản 1 Điều 39, Điều 147, 273, 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự;
• - Điều 328, 357 Bộ luật Dân sự năm 2015;
• - Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Quốc B về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đối với ông Nguyễn Ngọc L và bà Phạm Thị L1.

Buộc ông Nguyễn Ngọc L và bà Phạm Thị L1 có trách nhiệm liên đới trả cho ông Trần Quốc B số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng tiền cọc và phạt cọc số tiền 1.000.000.000 đồng. Tổng cộng 1.500.000.000 đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Ngày 10/6/2024, bị đơn ông Nguyễn Ngọc L kháng cáo bản án sơ thẩm đề nghị Toà án cấp phúc thẩm xét xử đảm bảo quyền lợi của ông.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

• - Ông Nguyễn Thái B1 đại diện theo ủy quyền của bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Ông Nguyễn Ngọc L đồng ý trả lại tiền cọc cho nguyên đơn là 500.000.000 đồng, không đồng ý phạt cọc như quyết định của bản án sơ thẩm.
• - Nguyên đơn ông Trần Quốc B không đồng ý yêu cầu kháng cáo của bị đơn, đề nghị cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.
• - Kiểm sát viên phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án: Thư ký, Thẩm phán, Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; người tham gia tố tụng chấp hành pháp luật.

Về nội dung: Thời điểm các bên thỏa thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trên địa bàn thị xã L đang thực hiện phong tỏa để phòng chống dịch bệnh Covid 19 theo Chỉ thị 16 của Thủ tướng Chính phủ. Do vậy, việc hai bên không ký hợp đồng chuyển nhượng là do khách quan, không bên nào có lỗi. Sau khi hết phong tỏa, các bên không có thỏa thuận nào khác về thời hạn thực hiện hợp đồng. Cấp sơ thẩm xác định lỗi thuộc về bên chuyển nhượng để chấp nhận phạt cọc là không đúng pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả lại tiền cọc, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, ý kiến trình bày tại phiên tòa của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[1] Về tố tụng: Tại phiên tòa vắng mặt ông Nguyễn Quốc B2, bà Nguyễn Thị Kim N nhưng đã có đơn xin xét xử vắng mặt. Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự này theo khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Ngày 22/3/2021, ông Nguyễn Ngọc L và ông Trần Quốc B đã giao kết hợp đồng đặt cọc với nội dung: Ông B đặt cọc cho ông L 500.000.000đ, đến ngày 22/7/2021, các bên sẽ tới Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 29, tờ bản đồ số 10 diện tích 17.176,3m² và thửa đất số 04, tờ bản đồ số 10 diện tích 12.754m², giá chuyển nhượng là 2.800.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng, bên bán giao hồ sơ cho bên mua, bên mua sẽ thanh toán số tiền còn lại cho bên bán là 2.300.000.000 đồng. Trường hợp bên A (bên bán) không cung cấp giấy tờ liên quan về thửa đất hoặc đổi ý không bán thì phải bồi thường gấp 02 lần số tiền mà bên B (bên mua) đã đặt cọc, trường hợp bên B không đúng hẹn theo thỏa thuận giấy đặt cọc thì sẽ mất số tiền đặt cọc trên cho bên A. Xét thấy, hợp đồng đặt cọc giữa các bên có đầy đủ các điều kiện của giao dịch dân sự có hiệu lực nên phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.

[3] Theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đặt cọc ngày 22/3/2021, thì tới ngày 22/7/2021, các bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại thời điểm ngày 22/7/2021, trên địa bàn thị xã L đang thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16 của Thủ tướng Chính phủ về công tác phòng chống dịch Covid-19 (từ ngày 08/7/2021 đến hết ngày 30/9/2021), nên các bên đã không tới Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, việc không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng là do trở ngại khách quan, cả nguyên đơn và bị đơn đều không có lỗi.

[4] Từ sau ngày 22/7/2021, các bên không trực tiếp gặp gỡ, trao đổi, thỏa thuận về việc gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng là ông B cũng chưa thanh toán số tiền còn lại theo hợp đồng là 2.300.000.000 đồng cho ông L. Do vậy, đến tháng 12 năm 2021, ông L chuyển nhượng các thửa đất nêu trên cho người khác là không vi phạm hợp đồng đặt cọc ngày 22/3/2021. Do ông L không vi phạm hợp đồng, nên khi ông chuyển nhượng đất cho người khác thì ông chỉ phải trả tiền cọc đã nhận của ông B là 500.000.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông L trả cho ông B 500.000.000 đồng tiền cọc là có căn cứ, nhưng buộc ông L phải chịu phạt cọc 1.000.000.000 đồng là không đúng.

[5] Tháng 12 năm 2021, ông L đã chuyển nhượng đất cho người khác, tức là ông đã từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông B, đáng lẽ ra vào thời điểm đó, ông L phải trả lại tiền cọc cho ông B, nhưng đến nay ông vẫn chưa trả cho ông B, do ông L chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền nên ông L phải chịu tiền lãi theo quy định tại Điều 357 Bộ luật Dân sự. Thời gian chậm trả từ tháng 12/2021 đến tháng 9/2024 là 33 tháng. Tiền lãi phải trả là: 500.000.000₫ x 10%/12 x 33 tháng = 137.500.000đồng. Mặc dù, ông B không yêu cầu ông L phải trả lãi, nhưng ông B yêu cầu ông L phải chịu phạt cọc với số tiền 1.000.000.000đồng, số tiền phạt cọc lớn hơn số tiền lãi phải trả nên cấp phúc thẩm buộc ông L phải trả tiền lãi cho ông B là không vượt quá yêu cầu của nguyên đơn.

[6] Về án phí: Ông B yêu cầu ông L trả 500.000.000đồng tiền cọc, ông L đồng ý trả lại tiền cọc cho ông B, nên cả ông B và ông L đều không phải chịu án phí đối với số tiền này. Ông B yêu cầu ông L phải bồi thường (phạt cọc) 1.000.000.000đồng, được Tòa án chấp nhận 137.500.000đồng, số tiền không được chấp nhận là 862.500.000đồng nên ông L phải chịu án phí đối với số tiền 137.500.000đồng, ông B phải chịu án phí đối với số tiền 862.500.000đồng. Ông L, bà L1 là người cao tuổi, có đơn xin miễn án phí, Hội đồng xét xử chấp nhận miễn án phí cho bị đơn theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Do kháng cáo của ông L được chấp nhận, nên ông không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Ngọc L, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 31/2024/DS-ST ngày 29 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã La Gi.

Áp dụng:

• - Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a và c khoản 1 Điều 39, Điều 147, 148, 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự;
• - Điều 328, 357 Bộ luật Dân sự;
• - Điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 26, khoản 4 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

• - Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Trần Quốc B. Buộc ông Nguyễn Ngọc L, bà Phạm Thị L1 trả cho ông Trần Quốc B số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng và tiền lãi 137.500.000đ, tổng cộng 637.500.000 đồng.
• - Yêu cầu của ông Nguyễn Quốc B3 không được chấp nhận là 862.500.000 đồng (1.000.000.000 đồng – 137.500.000 đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về án phí:

• - Ông Trần Quốc B phải chịu 37.875.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 28.500.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm ông B đã nộp tại Biên lai số 0004702 ngày 20/12/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã La Gi, ông B còn phải nộp 9.375.000đồng.
• - Ông Nguyễn Ngọc L và bà Phạm Thị L1 được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm. Ông L được trả lại số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp là 300.000 đồng theo Biên lai số 0011644 ngày 12/6/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã La Gi.

Trường hợp Bản án thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự đã sửa đổi, bổ sung, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự đã sửa đổi, bổ sung. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự đã sửa đổi, bổ sung.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (26/9/2024).

Nơi nhận: - VKSND tỉnh B. Thuận; - TAND cấp huyện; - Chi cục THADS cấp huyện; - Các đương sự; - Lưu: hồ sơ, TỔ HCTP.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Văn Quản